פסקי דין על אילן ספיר | פסקי דין על אורי וסיגל גולדברג | פסקי דין על גלעד אושרובסקי | פסקי דין על הועדה המקומית לתכנון ובניה – רמת השרון | פסקי דין על נכסי אופטימה בנין והשקעות |

5515/06 ערר     21/04/2009




ערר 5515/06 אילן ספיר, אורי וסיגל גולדברג, גלעד אושרובסקי נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה – רמת השרון, נכסי אופטימה בנין והשקעות בע"מ






בפני
: יו"ר הועדה: עו"ד כרמית פנטון

שמאית הועדה: גב' לבנה אשד
נציגת מתכנן המחוז: גב' רחל דוד
העוררים: 1. אילן ספיר
ערר מס': רש/5515/06
2. אורי וסיגל גולדברג
ערר מס': רש/5526/06
3. גלעד אושרובסקי
ערר מס': רש/95006/07
כולם ע"י ב"כ עוה"ד איתן עמית
- נגד -

המשיבות: 1. הועדה המקומית לתכנון ובניה – רמת השרון

ע"י ב"כ עוה"ד יצחק גלאור
2. נכסי אופטימה בנין והשקעות בע"מ

ע"י ב"כ עוה"ד איריס אוסטרובסקי שילה



נושא הערר: תביעת פיצויים בגין אישור תכנית רש/447/ב
החלטה
העררים הוגשו בגין דחיית תביעות פיצויים על ידי המשיבה שהוגשה על ידי העוררים, על פי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה, בטענה לפגיעה במקרקעין עקב אישורה של תכנית רש/447/ב', שפורסמה למתן תוקף ביום 24.6.2003.

העוררים מתגוררים ברח' סוקולוב 90 ו-90א' ברמת השרון, הידוע כגוש 6415, חלקה 83.
על החלקה בנויים 2 בניינים המהווים קומפלקס אחד, הידוע בשם "בית קלקא".

טענות העוררים

* קביעת שימוש ציבורי – חניון ציבורי לכלל הציבור לתחומי המגרש עליו בנוי הבניין נשוא התכנית, משנה את אופי הבניין וגורם לירידת ערך הדירות בבניין.

* במידה וייעשה על ידי העירייה שימוש ציבורי רועש בשטחים במרתף העליון, תיגרם ירידת ערך נוספת.

* אילוץ הדיירים לרכוש 45 מקומות חניה במרתף העליון במסגרת התכנית גורם נזק ומצביע על ירידת ערך הדירות.

* הדיירים אינם נהנים מתוספת שטחי בניה למגרש בתכנית החדשה, אלא היזם.

* לבניין עצמו נוספו מטרדים עקב קביעת שימושים ציבוריים נוספים הפתוחים לכלל הציבור לשטחי המגרש, מעבר לשימוש לדיירים ואורחיהם ולשימוש המסחרי שהותר במצב הקודם (ע"פ תכנית 447א', 22% משטח המגרש שהם כ- 1,031 מ"ר, לעומת 2,418 מ"ר בתכנית החדשה).

* בשל איחור במתן החלטת הוועדה המקומית בתביעה לאחר חלוף המועד, יש לקבל את התביעות .

* בחוות דעת השמאי מטעם העורר פורטו אלמנטים נוספים שנלקחו בחשבון בחישוב ירידת הערך:
* מיקום הדירה בבניין (עורפית / חזיתית וקומה). ככל שהדירה נמוכה יותר וקרובה לשימושי המסחר ירידת הערך שלה גדולה ביחס לדירה עליונה יותר.

* קירבת חניה המיועדת לשימוש ציבורי לדירה, משפיעה על ירידת ערך.

* קיים שיפור כלשהו בשיעור 4%-2%, בתכנית החדשה בעניין מצב הרישוי, עקב הסדרת חריגות הבניה בקומות המרתף והמסחר (הוכשרו בדיעבד במסגרת התכנית) לעומת המצב הקודם. השמאי מסביר כי השיעור נמוך מכיוון שהחריגות והשטחים במצב החדש לא נגעו לדירות עצמן אלא לשטחים בקומות המרתף והמסחר.
לסיכום, מעמיד שמאי העוררים את השיפור בגין מרכיב זה בשיעור של 3%.

* סך כל ירידת ערך הדירות הינה בגבולות של 2% - 6%, תלוי במיקום הדירות לפי הפירוט שלהלן:

ערר 5516/06 אילן ספיר
– ברח' סוקולוב 90א', דירה 21 קומה 6 (צפון-מערב, דירה עורפית) גבוהה – 4%, סה"כ ירידת ערך למועד הקובע 48,000 ₪.

ערר 5526/06 אילן וסיגל גולדברג – ברח' סוקולוב 90, דירה 3, קומה ראשונה, חזיתית נמוכה לרח' סוקולוב – 4%, סה"כ ירידת ערך למועד הקובע 44,000 ₪.

ערר 95006/07 גלעד אושרובסקי
– ברח' סוקולוב 90, דירה 29, קומה 8, דירה עורפית גבוהה – 4%, סה"כ שווי ירידת ערך למועד הקובע – 55,200 ₪.
טענות המשיבה

* התכנית איננה מאלצת את הדיירים לרכוש 45 מקומות חניה אלא מאפשרת להם לעשות כן, תוך מתן עדיפות לדיירים על פני השימוש הציבורי.

* מטרת התכנית הייתה ליתן תוקף לשטחים שכבר היו קיימים ובנויים בבניין ואשר נבנו מכח היתרים שתוקפם בוטל, לאחר שאותם שטחים במרתף כבר נבנו. לפיכך, אין בסיס לטענה כי התכנית מעלה את ערך המגרש ליזם.

* על פי הוראות התכנית, על היזם להעביר ללא תמורה לעיריית רמת השרון, שטח של 600 מ"ר במרתף העליון, 45 מקומות חניה בקומת המרתף העליון ו- 18 מקומות חניה במפלס קומת הקרקע. לפיכך, ליזם אין כל השבחה בגין הכנסת שימושים ציבוריים לבניין על פי התכנית.

* כן נטען באופן כללי, כי לשאלת ההשבחה או אי ההשבחה ליזם, אין קשר לשאלת ירידת הערך למקרקעי העוררים.

*
במצב הקודם, על פי תכנית רש/447א', ניתן היה להקים סופרמרקט המהווה מקור ליצירת מטרדי ריח ולכלוך לדיירי הבניין.

התכנית החדשה אוסרת על שימוש לסופרמרקט ולפיכך משפרת את מצב הדיירים לעומת המצב הקודם.

* בקומת הקרקע, במצב הנוכחי, שטחי מסחר הכוללים חנויות שונות (מספרה, חנות ספרים, מכבסה, חנות חשמל) ובנק. שטח של כ- 330 מ"ר אשר איננו בשימוש מיום הקמת הבניין, מיועד כאמור, במצב הקודם, לסופרמרקט.

* על פי התוכנית החדשה, שטח של 600 מ"ר בקומת המרתף העליון, אשר יועבר לבעלות עיריית רמת השרון, ישמש: "למטרות ציבוריות שאינן מושכות קהל רב" (סעיף 11(3) לתקנון התכנית).

לטענתה, גם בכך יש שיפור לעומת המצב הקודם. מדובר בשימושים 'מינוריים', לעומת אלה שהיו מותרים ערב אישור התכנית ואשר היו מושכי קהל רב.

* התכנית הגדירה את מיקום הכניסות לשטח המסחרי וקבעה כניסה ישירה מרח' סוקולוב, בקומת הקרקע – אשר אין לה קשר לכניסות לבנייני המגורים.

* תנועת הולכי הרגל הצפויה להגיע למבנה, לאותם שימושים ציבוריים שעתידה העירייה לעשות בשטח של 600 מ"ר במרתף העליון (כגון: גלריה עירונית), כלל לא תבוא במגע עם דיירי הבניין או הכניסה לחדרי המדרגות של דיירי הבניין. היא תיעשה כולה ישירות מרח' סוקולוב, דרך הקומה המסחרית למרתף.

* המשיבה מדגישה כי:

"השטחים המוקצים לעירייה במסגרת התכנית מופרדים הפרדה מוחלטת משטחי המגורים בבניין ולפיכך אין להם כל השפעה ו/או השלכה על שווי הדירות."
(עמוד 9 לתשובה).

*
בתשובה לטענה לירידת ערך בגין הקצאת חניות בקומת הקרקע והמרתף העליון לציבור, טוענת המשיבה כי חניון הדיירים נמצא בקומת המרתף התחתון, אשר הכניסה אליו היא מרח' הדרור ואין כל שינוי בנושא זה בתכנית.

* השימוש הנוכחי בחניה בקומת הקרקע הוא בחלקה הגדול, לחניות לצורך פריקה וטעינה לשטחי המסחר.

כן נטען, כי לגבי דירות שניים מהעוררים – האחת, בערר 5515/06, הנמצאת בקומה שישית בצפון מערב והשנייה, בערר 5526/06, הנמצאת בקומה ראשונה חזיתית – אין כל השקה פיסית או אחרת לחניה הנמצאת בחלק הדרומי והעורפי של הבניין.

* שמאית המשיבה מדגישה בחוות דעת את הנקודות הבאות:
* לא חל כל שינוי בשטח העיקרי המשמש למסחר בקומת הקרקע והוא אף פחת לעומת המצב הקודם, לאור ייעוד חלק מהשטח למעבר ציבורי.

* בנייני המגורים מלכתחילה הוקמו מעל קומת מסחר וקומות מרתף ויועדו לשימוש ציבורי ולא פרטי בלבד. לפיכך, תוספת שימוש ציבורי במרתף, כאשר הגישה אליו היא דרך מעבר בשטחי המסחר, אינה משפיעה על אופי המגורים.

* קומפלקס הבניינים נבנה בשל טופוגרפיית המקום, באופן שיש הפרש גובה של כ- 6 מ' בין קומת הקרקע של הקומפלקס (מפלס רחוב סוקולוב) למפלס רחוב הדרור.

* במצב הקודם, השימוש המסחרי היה כוללני ביותר והתכנית החדשה צמצמה את אפשרויות הניצול, כך שיש בכך הקטנת המטרד מהשימושים המסחריים.

* ישנם הוראות מפורשות בתכנית, המשביחות את דירות העוררים והן בין היתר: הכשרת שטחי בנייה אשר היו במצב שלד עשרות שנים – בעיקר הסדרת קומת הקרקע והמרתף; ביטול אפשרות השימוש לסופרמרקט עם שטחי פריקה וטעינה תוך כניסה לחניון האחורי בקומת הקרקע; הגבלת שימושים בקומת הקרקע: נאסרו שימושים של סופרמרקט או שימוש אחר שיאפשר מכירת פירות וירקות טריים; לא יותרו שימושים של אולם שמחות או אירועים, בתי קולנוע, בתי אוכל ושימושים הכרוכים בהשמעת מוסיקה.
(סעיף 11 סיפא לתקנון התכנית).

* לא חל שום שינוי באיכות חיי הדיירים. הם ממשיכים להכנס לחניון הפרטי שלהם מרח' הדרור, עולים לדירותיהם בלי קשר לקומות המסחר ואין להם כל קשר לחניון הנוסף שהגישה אליו הינה מרח' סוקולוב.

* השינוי התכנוני מאפשר יישום והסדרת זכויות בעלי הדירות בנכס ולפיכך יש בכך גורם לעליית ערך שיש לקחתו בחשבון.

* קומת המרתף הנוספת בה יהיו שימושים לחניה, שטח ציבורי ואחסנה שתוצמד לחנויות בקומת הקרקע איננה גורם לירידת ערך. שימושים אלה תואמים את השימושים שהיו בבניין.

* 18 מקומות החניה העילית שייכים לבעלי הקרקע המקוריים, היכולים לעשות שם כל שימוש כלכלי שיבחרו, לרבות שימוש לציבור בתשלום. לפיכך, אין פגיעה בהקצאת 18 מקומות החניה ע"ש המועצה המקומית לשימוש כחניון ציבורי עם זיקת הנאה לציבור (סעיף 12ד לתקנון התכנית).

* נטען כי בחוות דעת שמאי העוררים אין נתוני השוואה לעניין שווי הדירות באף אחד ממצבי התכנון.

* בתשובה לטענה בדבר האיחור בהחלטתה טוענת ב"כ המשיבה כי:
ראשית – מדובר באיחור לא משמעותי של כמה ימים. התביעות הוגשו ביום 6.6.2006 וביום 11.6.2006. ההחלטה בעניינן ניתנה ביום 26.9.2006 – היינו כחלוף שלושה חודשים וכמה ימים.

שנית – בהתאם לפסיקת בתי המשפט, ההוראה בעניין המועדים היא הוראה מנחה. לפיכך, אי עמידה של הוועדה המקומית במועדים הקבועים בחוק איננה מהווה עילה לפסילת ההחלטה. לחילופין, טוענת ב"כ המשיבה כי, אף אם מדובר בהוראה מצווה, אין בהפרתה חומרה המצדיקה קבלת התביעה. ב"כ המשיבה מפנה לע"ש (חי') 5071/98 שריאל נ' הוועדה המקומית חיפה (פד"מ ב2 45) ולהמ' 156/77 הוועדה המקומית לתכנון ולבניה אור יהודה נ' שרות התאומים בע"מ (פ"מ תשל"ז (ב) 343).

* לחילופין, טוענת המשיבה לחלותו של סעיף 200 מאחר ומדובר בנזק זניח.
הדיון בפני
נו

* בדיון בפני
נו הודגשה ע"י העוררים הפגיעה בשל השימוש לחניון ציבורי במרתף העליון. בהקשר זה גם נטענו על ידי ב"כ העוררים, כי אין משמעות למיקום הדירה בבניין כיוון שהפגיעה נובעת מהשימוש הציבורי בחניה הגורם למטרד, תנועה נוספת ורעש.

* בדיון התברר כי ככל הנראה דיירי הבניין שמו בפועל מחסום בחניה העילית (18 מקומות חניה), על אף שהשטח שייך לבעלי הקרקע המקוריים.

* מנגד, הודגש על ידי ב"כ המשיבה כלהלן:
* אין כל קשר פיסי בין המרתף התחתון (חניון הדיירים), למרתף העליון (האזור המיועד לחניון ציבורי), כך שטענת העוררים בדבר כניסה לחניה זאת ע"י כלל הציבור איננה נכונה.

* אין אפשרות גישה – לא ברכב ולא ברגל, בין שני המרתפים וגם הכניסה אליהם נפרדת לגמרי. הכניסה למרתף העליון היא מרח' סוקולוב והכניסה למרתף התחתון היא מרח' הדרור. גם הכניסה ללובי של הבניינים נפרדת לגמרי. העליה מחניון הדיירים ללובי היא במעלית והכניסה נפרדת.

* במרתף העליון מדובר על שטחים שהיו סגורים או שהיו פרוצים עד כה וממילא היו אלו שטחי מסחר גם במצב התכנוני הקודם. כן הודגשו ההגבלות הרבות על השימושים המסחריים שבתכנית החדשה, ל"מסחר נקי" בלבד, כלשון ב"כ משיבה 2.

* הודגש גם כי במצב הקיים, החניה העילית שימשה לפריקה וטעינה. לעניין שטח ה-600 מ"ר שהוקצה לעירייה, נטען כי יש כוונה להקים שם ספריה או גלריה עירונית. בכל מקרה, אין הרשאה בתכנית לפתוח שם משרדים. כן הודגשה הטענה כי הוסר המטרד של סופרמרקט בתכנית החדשה.

* בעניין 45 מקומות החניה נטען מחד, ע"י ב"כ העוררים, כי מדובר באילוץ של הדיירים לקנות מקומות חניה, המהווה פגיעה וירידת ערך. מנגד, נטען ע"י ב"כ המשיבה כי מדובר בזכות סירוב ראשונה בלבד ובהטבה לדיירי הבניין. במצב הקיים יש חניה אחת בלבד לכל דירה ומדובר באזור הסובל מהעדר מקומות חניה. נטען, כי מקום חניה נוסף מעלה את ערך הדירה.

*
לבסוף, נטען באופן כללי על ידי ב"כ המשיבה כי, חוות הדעת השמאיות שגויות ובלתי מבוססות, נסמכות על נתונים עובדתיים ותוצאות שגויות ואין בהם כל פירוט לקביעת ירידת הערך הנטענות בהן.
דיון והחלטה

ראשית, לגבי הטענה האחרונה, הכללית, שפורטה לעיל, יוער כלהלן:

נטענה טענה כללית בדבר היות השומה בלתי מבוססת או שגויה, כמו גם טענה כללית כי השומה נסמכת על נתונים עובדתיים ותכנונים שגויים. כל זאת מבלי לפרט טענות אלו. בנסיבות אלו, איננו רואים מקום להזקק לטענה כללית מסוג זה הנטענת באופן סתמי.

טענה מסוג זה ראוי שיבוא בעקבותיה פירוט מדוע והיכן שגויה השומה ומדוע, לטענת המשיבה, היא איננה מבוססת. ויתירה מכך – נטען במפורש כי השומה נסמכת על נתונים עובדתיים ותכנונים שגויים אולם לא פורט ולא נעשתה הפניה על אלו נתונים מדובר ומהי הטעות לגביהם.

עוד נוסיף ונעיר כי לטעמנו, על אף שהשמאי ציין כי קבע שיעור ירידת ערך שונה לדירות על פי מיקומן בגבולות של 2% - 6%, הרי בסופו של דבר נראה כי נקבע שיעור ירידת ערך זהה בכולן – 4% (אם כי בשווי שונה הנגזר משווי הדירות, כפי שקבע).

בעניין זה לא נטענו טענות על ידי המשיבה, אולם בכל מקרה ראינו לנכון לציין תוצאה סופית זהה זו, על אף הקביעה כי ישנה שונות בין הדירות.

לאחר ששמענו בהרחבה את טיעוני הצדדים כמפורט לעיל ועיינו בכתבי הטענות, בתכניות הרלבנטיות, הוראותיהן ותשריטיהן הגענו לכלל מסקנה כי יש לדחות העררים.
להלן נימוקינו:

בדיון לפנינו הובהר מעל לכל ספק, כי ישנה הפרדה מוחלטת בין שטחי המסחר לשטחי המגורים – הן במצב התכנוני הקודם והן במצב התכנוני החדש. התברר, כי אין אפשרות להכנס, לא רגלית ולא ברכב, לשטחי המגורים משטחי המסחר ולהיפך.
הכניסה לבנייני המגורים וללובי הבניינים הינה נפרדת לגמרי. כמו כן הכניסה לחניון המגורים נעשית מרחוב אחר לגמרי – רח' הדרור. הכניסה לשטחי המסחר הינה אך ורק מרח' סוקולוב.

כך גם לגבי כלי רכב – לרבות כלי רכב מסחריים וכלי רכב לפריקה וטעינה.

הכניסה למרתף העליון, המיועד לשמש חניון ציבורי, אפשרית אך ורק מרח' סוקולוב.

הכניסה למרתף התחתון, המיועדת אך ורק לשימושם הפרטי של דיירי הבניינים (וחסומה במחסום), הינה אך ורק מרח' הדרור.

ישנם הפרשי גובה של 6 מ' בין שני המרתפים הנמצאים במפלסים שונים. אין כל חיבור בין שני המרתפים ואין כל אפשרות מעבר מהאחד לשני.

אגב, גם מי שעולה ללובי המגורים רגלית, לא יכול לעבור משם לשטחי המסחר הנמצאים בקומת הקרקע. כדי להגיע מאזור המגורים לאזור המסחר יש לצאת מהבניינים לרח' הדרור ולעשות סיבוב לכניסה לשטחי המסחר מרח' סוקולוב.

הפרדה מוחלטת זו, אשר היתה במצב הקיים ונשארה כמות שהיא גם במצב התכנוני החדש, יש בה כדי לשמור על אופי המגורים של בניינים אלו ועל כך שלא יפגעו בשל שטחי המסחר והשימוש הציבורי.

גם כאשר בודקים את טענות העוררים לגופם לא מצאנו כי יש בהם ממש לעניין פגיעה לפי סעיף 197 לחוק. זאת גם נוכח ההפרדה הפיסית המוחלטת בין אזור המגורים לאזור המסחר וגם נוכח בדיקה פרטנית של הטענות לגופן. ונפרט דברינו:

לעניין טענת הפגיעה בשל השימוש במרתף העליון לחניון ציבורי: מאחר ואין מדובר בכניסה משותפת לחניון הציבורי ולחניון המגורים ואף אין מעבר מהאחד לשני, לא השתכנענו כי ישנה פגיעה בשל כך. תנועה של כניסת מכוניות ויציאה ממנו מהחניון הציבורי, אין בה כדי להפריע לדיירי הבניין, הנכנסים ויוצאים לחניון שלהם מרחוב אחר לגמרי.

במצב התכנוני הקודם, צויין במפורש, בתכנית 447א', כי החניה במרתף מיועדת לדיירי הדירות בלבד (סעיף 15 לתקנון). מצב זה לא השתנה, בתכנית החדשה, הקובעת בסעיף 12(ב) שבה, כי החניה עבור המגורים הינה במרתף תחתון, סה"כ כ- 60 מקומות חניה.

לעניין החניה העילית: הגם שככל הנראה נעשה בה שימוש בפועל על ידי דיירי הבניין אשר ככל הנראה איננו נקי מספקות היות ואין מחלוקת כי השטח שייך לבעלי הקרקע המקוריים, לא מצאנו כי יש ממש בטענה לפגיעה בשל הסבתו לשימוש ציבורי. אין כאן שינוי לרעה מהמצב הקודם בו יכלו הבעלים לעשות בו שימוש כלכלי כמו גם היות האזור משמש ככל הנראה בפועל גם לפריקה וטעינה, דבר שימנע בתכנית החדשה.

כן נציין, כי כפי שצויין על ידי ב"כ המשיבה, טענה זו ממילא איננה רלבנטית גם לגבי 2 דירות מדירות העוררים, אשר אינן פונות כלל לכיוון חניה זו ובעניין זה אף שמאי העוררים טוען כי ירידת הערך נובעת מקירבת החניה לדירה, דבר שאיננו מתקיים לגבי עוררים אלו. אשר לעורר שדירתו ככל הנראה כן פונה לחניה זו, כאמור לעיל, בהשוואה בין המצב הקודם למצב החדש, לא שוכנענו כי ישנה פגיעה.

לעניין השימושים בשטחי המסחר: ברכיב זה שוכנענו כי אין פגיעה בתכנית החדשה ויתכן אף שיפור לעומת המצב התכנוני הקודם. במצב התכנוני הקודם, תכנית 447א', גם לא הוגבלו השימושים בקומה המסחרית וגם נקבע בה שטח מסחרי לסופרמרקט של 330 מ"ר.

ואילו בתכנית החדשה, רש/447א', נקבע במפורש בסעיף 11 סיפא, כי:

"תכליות מותרות בשטח המסחרי"
השימושים המותרים בשטח המסחרי כמפורט בחוק התכנון והבניה למעט: לא יותרו שימושים של סופרמרקט או שימוש אחר אשר יאפשר מכירת פירות וירקות טריים ולא יותרו שימושים של אולם שמחות או אירועים, בתי קולנוע, בתי אוכל ושימושים הכרוכים בהשמעת מוסיקה".

לנוכח הוראות ברורות אלו של התכנית אין ממש בטענה כי לתכנית החדשה "הוחדרו" כלשון ב"כ העוררים שימושים ציבוריים שיש בהם תוספת מטרדים. ההיפך הוא הנכון. דווקא הפירוט בתכנית החדשה מלמד על כך כי השימושים היחידים שיותרו הם שימושים של "מסחר נקי", כלשון ב"כ המשיבה, ומשום כך אף יתכן כי ישנם אלמנטים של השבחה בתכנית החדשה. בכל מקרה בוודאי שפגיעה אין כאן.
נזכיר ונדגיש שוב כי בכל עניינים אלו יש גם לקחת בחשבון את כל שפורט עד כה – מדובר בשטחים מופרדים לגמרי – שטחי המגורים ושטחי המסחר, לרבות כניסות ויציאות של הולכי רגל וכלי רכב, אף מרחובות שונים.
בעניין אופציית רכישת מקומות החניה על ידי דיירי הבניין: סעיף 12ג' לתקנון התכנית החדשה, תכנית רש/447ב' קובע לאמור:

"מקומות החניה במרתף העליון (סך הכל 45 מקומות חניה), ישמשו את דיירי הבניין בלבד ובתנאי שהשטח יירכש על ידי הדיירים מהבעלים. במידה והדיירים לא ירכשו את השטח האמור מהבעלים, ישמשו מקומות החניה האמורים לחניה ציבורית כאמור בסעיף ד' להלן."

אין מדובר כאן ב"אילוץ" לרכישת מקומות חניה, דבר שגם מוקשה מבחינה משפטית. יש כאן אופציה לרכישה. לא ברור מדוע בעצם קיום אופציה כזו ישנה כשלעצמה פגיעה בערך הדירות.

לעניין הטענות בדבר התועלת ליזם: גם אילו שוכנענו כי יש להן בסיס לא ברור ממילא מדוע בתועלת לפלוני יש בהכרח משום פגיעה ונזק לאלמוני. לשון אחר – כדי לטעון טענה של פגיעה במקרקעין כתוצאה מתוספת זכויות או הוראות משביחות כלשהן לצד שלישי, יש לפרט ולהוכיח מדוע יש בהוראות אלו כדי לפגוע במקרקעין של הזולת.

עצם קיומן של הוראות משביחות איננו גורם על פניו לפגיעה במקרקעין. גם טענה זו יש להוכיח. ישנם גם מצבים רבים של "זה נהנה וזה לא חסר" ויתכן אף שנוכח כל האמור לעיל, אף זהו המצב שבפני
נו.

טענה נוספת שעלינו לבחון היא סוגיית השימוש הציבורי בשטח של 600 מ"ר שהועבר לעירייה במרתף העליון:

בעניין זה קובעת התכנית החדשה, בסעיף 11 לתקנון, שכותרתו "זכויות בניה", בס"ק (3) שבו, כי:

"כולל: 600 מ"ר עם כניסה מרח' סוקולוב שיועברו לציבור ללא תמורה ישמשו למטרות ציבוריות אשר אינן מושכות קהל רב. הבעלות בשטח האמור תרשם ע"ש המועצה המקומית.
210 מ"ר ארכיון וכספת בנק קיימים".

(ההדגשות שלנו)

לאור האמור בהוראות התכנית לא מצאנו בסיס לטענת ב"כ העוררים כי תיגרם ירידת ערך אם ייעשה שימוש ציבורי רועש. ברור, לאור ההגבלה לעיל, כי לא ניתן יהיה לעשות "שימוש ציבורי רועש" במתחם זה וכי כוונת התכנית הינה למנוע שימוש שיגרום למטרד יתר בסביבה. קשה גם להצביע על שימוש שאיננו מושך קהל רב מחד אך הינו ציבורי רועש מאידך. כפי שגם הודגש בדיון, מדובר בקומת מרתף ללא חלונות כך שהשימושים הציבוריים האפשריים ממילא מוגבלים בו.

יחד עם זאת, לדעתנו, חוסר הוודאות שיוצרת התכנית החדשה באשר לשימוש ה"סופי" שיהא בשטח זה על ידי העירייה, יש בו משום פגיעה מסויימת במקרקעי העוררים.
הגם שהתכנית הגבילה את השימוש הציבורי לשימוש שאיננו מושך קהל רב, עדיין ישנו מגוון שימושים ציבוריים אפשרי, אשר לא ניתן לדעת מראש האם ישפיע ובאיזו מידה, על דירות העוררים. אי וודאות זו יש בה משום פגיעה מסויימת לדעתנו, בדירות העוררים.

יחד עם זאת, לקחנו בחשבון גם את מרכיבי התכנית האחרים אשר יש בהם משום השבחה לדירות העוררים (הגבלת השימושים המסחריים ואיסור שימוש לסופרמרקט). כן נלקח בחשבון מרכיב השיפור, שלו טוען גם שמאי העוררים עצמו, בהגינותו, כמפורט לעיל, בעניין מצב הרישוי, שהוערך על ידו בכ- 3%.

כאשר אנו מעמידים זה למול זה – את מרכיב הפגיעה בשל אי הוודאות בשימוש הציבורי שייעשה במרתף, מול מרכיב השיפור בשל מצב הרישוי והגבלת השימושים המסחריים בתכנית, התוצאה היא כי בפועל לא נגרמה פגיעה במקרקעי העוררים ולא הוכחה לדעתנו ירידת ערך לדירותיהם, כתוצאה מאישור תכנית רש/447ב'.

זאת, אף מבלי להכנס לסוגיה האם הוכחה ירידת ערך של הדירות אם לאו, באמצעות עסקאות השוואה או נתונים שמאיים – מקצועיים אחרים.

לבסוף נותר לנו לדון בטענת העוררים לפיה די באיחור במתן החלטה על ידי המשיבה כדי לקבל את תביעתם. בעניין זה ועדות ערר כבר אמרו את דברן כמה וכמה פעמים. נסתפק בהפניה להחלטת ועדת הערר במחוז מרכז אשר ניתנה לאחרונה – ערר 321/07 י.ס.פ. מטעי הדר לישראל נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה שורקות וכך נאמר שם בין היתר:

"במקרה שלפנינו יש גם לקחת בחשבון את סעיף 198 (ב') לחוק התו"ב לפיו:
הועדה המקומית תדון בתביעה ותחליט, בתוך 90 ימים מיום הגשת התביעה, אם לקבלה או לדחותה, ואם החליטה לקבלה – מהו הסכום המוצע כפיצוים.

במקרה בו לא ניתנה החלטה תוך 90 יום כבר נפסק בשורה של פסקי דין והחלטות ועדת ערר כי ניתן לראות בכך דחייה של התביעה המקימה זכות ערר לוועדת הערר.

בעניין זה יפים הדברים שנאמרו בבר"ם 5379/05 משה אבוטבול ו-249 אח' נ' רשות שדות התעופה ואח' ע"י כב' השופטת (דאז) דורית בייניש:
"מקובלת עליי עמדת הערכאות הקודמות כי בנסיבות מסוימות, משחלפו 90 הימים שקצב המחוקק בסעיף 198 (ב) לחוק התכנון והבניה לקבלת החלטת הוועדה המקומית, וטרם ניתנה כל החלטה, יכול הדבר להיחשב כהחלטה לדחות את התביעה, המקנה זכות ערר".

ובהמשך:
"כשם שהימנעות ממתן החלטה עשויה להיחשב בנסיבות מסוימות כדחיית התביעה לצורך הזכות להגיש ערר, הרי שיש בה גם כדי לפתוח בשלב מסוים את מרוץ הזמן להגשת ערר. טענת המבקשים כאילו צומחת בנסיבות אלה זכות ערר שאיננה מוגבלת בזמן אינה יכולה לעמוד, באשר אין היא עולה בקנה אחד עם העקרון הבסיסי של סופיות הדיון. אשר למסגרת הזמנים המתאימה להגשת ערר, הערכאות הקודמות אינן קובעות בהחלטותיהן מהו המועד המדויק שבו היה על המבקשים להגיש ערריהם בגין העדר החלטה. בהקשר זה הן מדגישות כי אין משמעות עמדתן כי הגשת ערר מתחייבת עד לא יאוחר מתום 30 יום לאחר חלוף פרק הזמן של 90 ימים. אכן, דומה כי קשה להגדיר בבירור את פרק הזמן שבו נדרשים תובעים לערור לועדת הערר בהעדר החלטה מצד הוועדה המקומית, שהינו, מטבעו, תלוי בנסיבות. מכל מקום, מקובלת עלי קביעת הערכאות הקודמות כי בנסיבות העניין השתהו המבקשים הרבה מעל לסביר. זאת, בשים לב למועדים הקצרים הקבועים בחוק".

הנה כי כן, המחוקק העמיד תרופה במקרה בו לא הגיעה החלטת הוועדה המקומית או במקרה בו היא מתעכבת. ניתן להגיש ערר גם בעדר החלטה אשר נקבע כי כמוה כדחייה."

לשון אחר – בין אם זו הוראה מנחה, כפי שנאמר באחד מפסקי הדין ובין אם לאו, הרי שלאור האמור בפ"ד אבוטבול יש לראות באי מתן החלטה במועדה – דחייה של התביעה המקנה זכות ערר ולא ההיפך, כנטען על יד ב"כ העוררים.

אנו מוצאים לנכון לציין, בהקשר זה, כי על אף החלטות ועדות הערר ופסיקת בית המשפט, כפי שאף הובאה על ידי ב"כ המשיבה, הרי שבכל מקרה ראוי הוא כי הוועדה המקומית בו תעשה כל מאמץ לעמוד במועדים הקבועים בחוק. יחד עם זאת, לאור כל האמור לעיל, אין באי עמידתה בהם כדי לפסול את החלטתה או לקבל את התביעה על פניה.
במקרה שלפנינו גם אין מדובר באיחור רב של חודשים רבים, דבר שלצערנו הינו שכיח בתיקי ערר רבים אחרים. מדובר באיחור קל של כמה ימים בלבד, ולכן ספק בעינינו אם אף ראוי היה להעלות טענה זו מלכתחילה.

אשר על כן, לאור כל האמור לעיל, אנו דוחים את הערר.

בנסיבות העניין אין צו להוצאות.

ההחלטה התקבלה פה אחד.

ההחלטה התקבלה ביום 21.4.2009.

מירב יחזקאל
מזכירת ועדת הערר
מחוז תל-אביב

כרמית פנטון, עו"ד
יו"ר ועדת הערר-פיצויים
מחוז תל אביב ומחוז מרכז

(***) ניתן לקבל את החלטות ועדות ערר ללא תמורה באתר האינטרנט של משרד הפנים

1
מדינת ישראל

ערר מס': רש/5515/06
ועדת הערר לתכנון ולבניה
רש/5526/06
פיצויים והיטלי השבחה
מחוז תל-אביב

רש/95006/07


14








ערר ועדת ערר לתכנון ובניה 5515/06 אילן ספיר, אורי וסיגל גולדברג, גלעד אושרובסקי נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה – רמת השרון, נכסי אופטימה בנין והשקעות בע"מ (פורסם ב-ֽ 21/04/2009)