פסקי דין על סטלה לוי | פסקי דין על ד"ר מוריס לוי | פסקי דין על ויקי שאקי | פסקי דין על יהודה לוי | פסקי דין על דניאל גושן

4812/96 א     10/11/2003




א 4812/96 סטלה לוי, ד"ר מוריס לוי, ויקי שאקי, יהודה לוי נ' דניאל גושן




11
בתי המשפט

א 004812/96
בית משפט השלום חיפה
10/11/2003
תאריך:
כב' השופטת אריקה פריאל

בפני
:
1. סטלה לוי

2. ד"ר מוריס לוי

3. ויקי שאקי

4. יהודה לוי

5. ורד לוי
6. עדיה לוי
בעניין:
התובעים
אפשטיין

ע"י ב"כ עו"ד
- נ ג ד -
דניאל גושן
הנתבע
סוקול

ע"י ב"כ עו"ד

פסק דין
1. התובעים 2 ו-3 וכן אדגר לוי ז"ל (להלן: אדגר) ירשו מאביהם ז"ל חלק מנכס מקרקעין בן שתי קומות הידוע כחלקה 5 בגוש 10844 המצוי ברחוב חטיבת גולני 8 - 12 בחיפה (להלן: הנכס). באותה עת היו יתר החלקים בבעלות המדינה. חלקם כלל עשרים ושמונה יחידות בהן למגורים, בתי עסק ובתי מלאכה. בעת פטירת אביהם ז"ל היו מרבית היחידות מוחזקות על ידי דיירים מוגנים.

2. אדגר הלך לבית עולמו בשנת 1974 או בסמוך לכך. יורשיו, אלמנתו סטלה (התובעת 1) וילדיו יהודה (להלן: יהודה), ורד ועדיה לוי (התובעים 4 - 6) באים בנעליו. בחייו התגורר אדגר בחיפה כך שלאחר מות האב ועד לפטירתו הוא היה ניהול הנכס מופקד בידיו.

3. עם פטירת אדגר התגוררו אחיו, התובעים 2 ו-3, מחוץ לחיפה ולא התפנו לניהול הנכס. סטלה לא יכלה או לא חפצה להמשיך בניהולו וילדיה היו עדיין צעירים. על כן פנו בני המשפחה לקבל עצה מעו"ד אברהם אנג'ל ז"ל (להלן: עו"ד אנג'ל) ועו"ד אבשלום לוי (אשר אינו נמנה על המשפחה, להלן: עו"ד לוי) שניהם מירושלים, אשר באותה תקופה ניהלו בעבור המשפחה נכסים אחרים בבעלותם בירושלים. שניהם הכירו את הנתבע, עו"ד דניאל גושן
מחיפה, והמליצו עליו בחום לניהול הנכס בחיפה.

4. בעקבות זאת התקיימה פגישה בנוכחות עו"ד גושן ועו"ד אנג'ל במשרדו בירושלים בה סוכם עקרונית כי עו"ד גושן יקבל על עצמו את ניהול הנכס. קיימת מחלוקת האם נכח עו"ד לוי בפגישה. אין לעובדה זו חשיבות מיוחדת שכן אין חולק כי הנוכחים לא ערכו פרוטוקול הישיבה כך שניתן ללמוד על היקף ההרשאה שהוענקה לעו"ד גושן מתוכן המכתב מיום 9.12.74 ששיגר האחרון לעוה"ד אנג'ל ולוי.

5. בעת שעו"ד גושן קיבל את ניהול הנכס היו מרבית היחידות התפוסות מושכרות לדיירים מוגנים. חלק בלתי מבוטל מהיחידות היה ריק (בין היתר כל הקומה השניה) וחלק קטן הוחזק בשכירות חופשית.

6. אחת היחידות בקומת הקרקע של הבניין שמשה כחנות והיתה מוחזרת על ידי דייר מוגן (להלן: החנות). בשלהי שנת 1992 החזיק בחנות אליעזר פישל (להלן: פישל) אשר רכש את זכויות הדיירות המוגנת בה שש שנים קודם לכן מהדייר המוגן שקדם לו. בשנת 1992 הועברו זכויות הדיירות המוגנת ממנו למנחם וזיוה פרוביזור (להלן: פרוביזור). עיקר המחלוקת בהליך דנן נסובה סביב העברת הזכויות מפישל לפרוביזור.

7. עו"ד גושן החל לנהל את הנכס בתחילת שנת 1975 ועד לשנת 1993 זמן קצר לאחר שיהודה שב משהות לימודים בחו"ל והחל להתעניין בנכסי המשפחה ובין היתר בדק את דרך ניהול הנכס דנן. יהודה סבר כי חלק מפעולות עו"ד גושן נעשו בחריגה מהרשאה, ברשלנות ולעתים במצב של ניגוד אינטרסים כאשר בעסקאות מסוימות ייצג גם את הדיירים. בעקבות זאת נתגלעו חילוקי הדעות בין הצדדים ועו"ד גושן הפסיק את הטיפול בניהול הנכס. בהמשך הוגשה התובענה דנן בה נתבע עו"ד גושן לפצות את התובעים בגין הנזקים שנגרמו להם, לטענתם, כתוצאה ממעשיו ומחדליו.

8. ראוי לציין כי עומדות כעת למבחן הסכמות אשר הושגו לפני למעלה מחצי יובל בין אנשים שחלקם אינו עוד בין החיים וחלקם הגיעו זה מכבר לגבורות. גם לו היו אלה בעלי זכרון מופלג הרי מטבע הדברים קיים קושי להתבסס עליו, במיוחד כאשר הנושא היה כרוך בעבודה שגרתית ואפורה למדיי של ניהול נכס מקרקעין אשר כללה גביית דמי-שכירות, דאגה לתיקונים, העברת זכויות מדייר אחד למשנהו, פינוי נכסים, תשלומי מסים ועוד עניינים מסוג זה בהם לא התרחשו אירועים בעלי אופי מיוחד או חריג אשר יחרתו בזכרונם של המעורבים.

יהודה, "הרוח החיה" מאחורי תובענה זו, לא היה מעורב אישית בהסכמות המקוריות ובכאלה אשר הושגו במהלך הקשר החוזי כך שהיכרותו את העובדות הנה מפי השמועה או מעיון במסמכים. על כן צודקת באת כח הנתבע, כי לצורך קביעת העובדות יש להסתמך בעיקר על המסמכים אשר תיעדו את מהלך העבודה לאורך השנים.

כתב התביעה
9. תחילה הוגש כתב תביעה על ידי סטלה, אלמנת אדגר, ושני אחיו. ברשות בית המשפט הוגש כתב תביעה מתוקן בו צורפו ילדיהם של אדגר וסטלה לוי
כתובעים נוספים. עילת התביעה נותרה כשהיתה.

10. על פי הנטען בכתב התביעה לעו"ד גושן היו סמכויות להשכרת נכסים בשכירות בלתי מוגנת, לקביעת דמי שכירות, גבייתם, תשלום המסים החלים על הנכס וטיפול בעניינים שוטפים הקשורים בו. בגין פעולות אלו היה זכאי לשכר טרחה מוסכם. כן נטען כי הוסכם והובהר לעו"ד גושן כי אם חוזה שכירות מוגנת כלשהו יגיע לסיומו ודייר ירצה לפנות את היחידה המוחזקת על ידו עליו להודיע מיד לבעלים אשר הביעו את רצונם קודם לכן לרכוש את חלקו של הדייר ועל ידי כך להחזיר לעצמם את מלוא הזכויות.

11. חרף הסכמה זו ביום 3.12.92 חתם הנתבע בשם הבעלים, ללא הרשאה, על חוזה לפיו הועברו זכויות הדיירות המוגנת בחנות מפישל לפרוביזור. כמו כן קיבל מהצדדים לחוזה תצהירי דייר יוצא ודייר נכנס בהתאם לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב] תשל"ב-1972. רק כעבור עשרה ימים ממועד סיום העסקה דיווח לבעלים כי הדייר הנכנס יקבל את החזקה בחנות בחודש אפריל 1993 והעביר את חלק הבעלים בדמי המפתח לחשבונות הבנק שלהם. בשל האיחור במסירת הדיווח נבצר מהם, לטענתם, להביא לביטול העסקה.

12. עוד נטען כי בחוזה בין פישל לפרוביזור נרשם סך של 24,000 דולר כשווי זכויות הדיירות המוגנת ועוד 6,000 דולר ששולמו בנפרד בגין שיפוצים נרחבים שעשה פישל בחנות ועליהם לא שולמו דמי מפתח. לימים התברר לתובעים כי השווי האמיתי של העסקה היה 50,000 דולר וכי בחוזה נרשם סכום לא נכון בידיעת הנתבע או למצער ברשלנותו. ההפרש בדמי המפתח נתבע בהליך נפרד המתנהל נגד פישל. 60221

13. לכן טוענים התובעים כי מעשיו ומחדליו הרשלניים של הנתבע, אשר נעשו תוך חריגה מהרשאה ותוך הפרת חובת הנאמנות המוטלת העליו ביחסים בין עורך-דין - לקוח, גרמו להם נזק המתבטא בהפרש שווי זכות הבעלות לעומת זכות דיירות מוגנת, כפי שהוערך על ידי שמאי מטעמם, וכן באבדן דמי מפתח בגין אי תשלום מתוך הסכום ששולם כהחזר עלות שיפוצים. עוד נטען כי הנתבע גבה שכר טרחה בגין העסקה גם מהדיירים ועל כן עליו להעביר לידיהם את הרווח בו זכה וכן להשיב להם את שכר הטרחה שגבה מהם בגין העסקה.

14. בעקבות זאת טוענים התובעים כי על הנתבע לפצותם בגין נזקים אלה המגיעים לסך של 148,254 ₪ לפי הפירוט כדלקמן: הפרש בשווי הזכות (126,634 ₪), דמי מפתח תמורת השיפוצים (10,131 ₪), שכר הטרחה שנגבה מהצדדים השלישיים (8,442 ₪) ושכר הטרחה ששולם על ידם בעד העסקה (3,047 ₪).

15. טענות הנתבע הנן בתמצית, כי כל פעולותיו נעשו בהסכמה ובהרשאה, לרבות העברת הזכויות מפישל לפרוביזור, כי הדיווח בדיעבד לא היה דבר יוצא דופן ורק כאשר היה מקרה חריג נהג להתייעץ עם הבעלים, אשר היו מיוצגים על ידי עו"ד אנג'ל ועו"ד לוי, ולקבל את הסכמתם. משנתבקש לפעול לביטול העברת הזכויות עשה את המירב ברם עקב האיחור בפני
יה מצד התובעים לא עלה הדבר בידיו.

16. עוד הוא טוען, כי הסכום הנקוב בחוזה משקף את מה שנמסר לו על ידי הצדדים לעסקה והוא סביר בנסיבות בהתחשב במצב הנכס ומיקומו וכי הסכום ששולם בגין השקעות היה סביר ומעוגן במציאות ואינו חייב בדמי מפתח. כן הוא טוען כי אין לתובעים זכות כלשהי על שכר טרחה ששילמו לו הצדדים השלישיים, כי אין ניגוד אינטרסים בין פעולותיו למען התובעים לבין הייעוץ או הייצוג שהעניק למי מהדיירים וכן כי אין מקום להורות על השבת שכר טרחה ששולם לו בעד העסקה על ידי הבעלים ובכל מקרה לו הוחזרו הזכויות לבעלים היה הוא זכאי לשכר טרחה גבוה ממה ששולם לו.

ההרשאה
17. כאמור, בפגישה שהתקיימה במשרדו של עו"ד אנג'ל, בנוכחותו ובנוכחות עו"ד גושן ויתכן גם עו"ד לוי, סוכמו תנאי ההתקשרות עם עו"ד גושן כמנהל הנכס. היות שכאמור אין למחלוקת זו חשיבות מיוחדת איני רואה צורך בקביעה פוזיטיבית. עם זאת איני מייחסת לסתירה בעדויות בנושא זה יותר מאשר הוכחה להשפעת חלוף הזמן על זכרונו של אדם.

18. במכתבו מיום 9.12.74 חזר עו"ד גושן על ההסכמות אשר הושגו בפגישה ובהן הסכמתו לנהל את הנכס והתנאים לכך ובין היתר גובה שכר טרחה המוסכם והתחייבותו לדווח פעמיים בשנה על פעולותיו כולל הכנת דוח נפרד של הכנסות והוצאות. עוד ציין מפורשות כי "...במסגרת פעולותי יכללו השכרת נכסים, קביעת דמי שכירות וגבייתם, תשלום המסים החלים על הנכסים" (נספח א' לתצהיר עו"ד גושן, להלן: המכתב מיום 9.12.74).

19. ביום 17.12.74 שלח עו"ד אנג'ל מכתב תשובה (ת/12) בו הבהיר כי טיפול עו"ד גושן בנכס (היקף הרשאתו) "..יכללו גם דאגה לבצוע התיקונים שיהיו דרושים מזמן לזמן בנכסים הנ"ל" ללא סייג נוסף. למעשה שני הצדדים רואים כיום במכתב מיום 9.12.74 כמשקף את היקף ההרשאה שקיבל אם כי חולקים על פרשנותו.

20. גרסת הנתבע לפיה מלכתחילה כללה ההרשאה את הסמכות להעביר זכויות דיירות מוגנת מתיישבת עם תוכן המכתב מיום 9.12.74. כאשר קיבל עו"ד גושן את ניהול הנכס היה חלק הארי של היחידות התפוסות מוחזק בידי דיירים מוגנים וחלק ניכר מהן היה ריק (ראה ת/15). לכן לו קיבל הרשאה להשכיר בחוזי שכירות חופשית בלבד (בין אם היחידות כבר הושכרו בדרך זו ובין כאם היו פנויות) סביר להניח כי היו מציינים זאת במפורש.

19. זאת ועוד, במהלך הדיון התברר כי מתחילתו לווה ניהול הנכס בתכתובת ענפה, שמלאה קלסרים שלמים. רק חלק זעיר ממנה הוגש כראיה. מכל מקום, מתוכן המסמכים עולה כי כל עורכי הדין (גושן, לוי ואנג'ל) פעלו בקפדנות ודאגו לרשום באופן מפורט את ההסכמות אשר הושגו ביניהם כמו גם הפעולות השונות שנעשו בנכסים. נוכח התנהגות זו אין זה מתקבל על הדעת שדווקא נושא חשוב המצמצם את היקף ההרשאה לא יועלה על הכתב.

20. ראוי לזכור כי שלושת עורכי הדין בני אותו דור, הכירו ביניהם שנים רבות קודם לכן (בין עו"ד לוי לעו"ד גושן היתה היכרות עוד מתקופת תנועת הנוער) ועו"ד אנג'ל ועו"ד לוי ראו בעו"ד גושן איש כלבבם, סמכו עליו ועל שיקול דעתו. עובדה זו מסבירה אף היא את היקפה הרחב של ההרשאה.

21. דווקא העובדה שעו"ד גושן נועץ עם משפחת לוי ועורכי דינם בכל אותן פעולות אשר הגדיר כחריגות, כגון תשלום דמי מפתח על ידי משפחת לוי לדייר יוצא, מתיישבת עם המסקנה שהיקף ההרשאה כלל גם העברת זכויות בין דיירים מוגנים. החזרת נכס לידי הבעלים אינה בבחינת השכרתו ועל כן חורגת ממסגרת ההרשאה. כך גם כאשר היה צורך בפתיחת הליך משפטי. נושאים אלה לא פורטו במפורש במכתב מיום 9.12.74 ועל כן היה צורך בהסכמה מיוחדת שאכן נתבקשה.

22. גם המקרה של ההצעה שהועלתה על ידי שמואלי לשכירת הקומה השניה של הבניין ולשפצה ללא תשלום דמי מפתח או המקרה של קאופמן בו התעוררה השאלה האם זכאי לתשלום דמי פינוי חרף העובדה שקיבל את הזכות להחזיק ביחידה (קיוסק) מדייר מוגן אחר (מוגרבי) היו חריגים והם מתיישבים עם טענת עו"ד גושן כי רק במקרים חריגים פנה לקבלת אישור. ברם, גם אם היו מקרים "רגילים" בהם פנה לקבלת הסכמה מראש כל שיש להסיק הוא כי ההחלטה האם לקבל הסכמה מראש היתה שלו ולפי שיקול דעתו. יתכן כי בדיעבד מקרים מסוימים בהם ביקש הסכמה מראש הוו למעשה מקרים רגילים ברם המדובר בחוכמה שלאחר מעשה.

23. לא זו אף זו. היחסים החוזיים ביניהם נמשכו שנים רבות. מטבעם של חוזים ארוכי טווח כי חלים בהם שינויים ותמורות וחרף ההסכמות המקוריות משתנה מערכת יחסים על ידי התנהגות והשינויים לא תמיד מוצאים ביטוי בכתב. כך למשל חרף ההסכמה המקורית לא דיווח עו"ד גושן פעמים בשנה ומי מהתובעים או עורכי דינם לא מחה על כך. סביר להניח כי נוכח מערכת היחסים ההדוקה שהיתה בין עורכי הדין הסתפקו בדיווח מפורט בכתב פעם בשנה בלבד.

24. זאת ועוד, בני המשפחה התבגרו והזדקנו. לא היו להם השגות של ממש בנוגע לדרך ניהול הנכס ל ידי עו"ד גושן שהרי פרט להערות מדי פעם לא התערבו בפעולתו. כמו-כן, לא הניב הנכס פירות של ממש וכדי לקבל תשואה נאותה נדרשה השקעה כספית. חרף היות דור ההורים הבעלים של מספר לא מבוטל של נכסי מקרקעין לא היו בידיהם כספים נזילים (ראה עדות מוריס לוי בעמ' 26 מש' 17 ואילך) כך שמן הסתם אבדו עניין ממשי בנכס ונתנו לעו"ד גושן יד חופשית לניהולו.

25. כמו כן, ה"דור הצעיר" לא נתן אף הוא את דעתו לנכס. יהודה היה עסוק בלימודים, בארץ
ובחו"ל, ואחיותיו גם כיום אינן מגלות עניין מיוחד בו, כפי שגם עולה מהעובדה שלא העידו במשפט.

26. מחומר הראיות עולה, כי במהלך השנים העביר עו"ד גושן בכמה מקרים זכויות דיירות בין דיירים מוגנים ודיווח לתובעים לאחר מעשה. די אם נזכיר את העברת הזכויות בחנות מהדייר המוגן הקודם (נובק) לפישל שש שנים קודם לכן. על עסקה זו דווח בדיעבד לתובעים ללא מחאה מצדם.

27. מכאן, גם אם נקבל את פרשנות התובעים לפיה ההסכמה המקורית לא כללה אפשרות של העברת זכויות מדייר מוגן לדייר מוגן אחר ללא הסכמת התובעים, הרי במהלך השנים שינו הצדדים את ההסכמה המקורית והסכימו כי עו"ד גושן יהיה מוסמך להעביר זכויות דיירות מוגנת מבלי לקבל את הסכמת המשפחה טרם ביצוע העסקה.

28. אשר על כן אני קובעת כי ההרשאה אשר קיבל עו"ד גושן כללה גם שכירת נכסים בדיירות מוגנת ללא צורך בקבלת הסכמת התובעים טרם ביצוע העסקה. הרשאה בהיקף זה ניתנה מלכתחילה ברם גם אם לאו שינו הצדדים בהתנהגותם את היקף ההרשאה.

העסקה נשוא הדיון
29. פישל שכר את החנות בדיירות מוגנת שש שנים קודם לכן כאשר הזכויות מהדייר הקודם נובק הועברו אליו תמורת דמי מפתח בסך 24,500 דולר אשר כללו גם השקעה במערכת חשמל חדשה במושכר. ביום 3.12.92 נחתם חוזה בין פישל לפרוביזור ועו"ד גושן בשם הבעלים לפיו העביר פישל את זכויותיו לפרוביזור תמורת 24,000 דולר ועוד 6,000 דולר בגין השקעות שהשקיע בחנות, בעבורם לא שולמו דמי מפתח. ביום 13.12.92 שיגר הנתבע מכתב לבעלים. באותו מעמד לא שלח מכתב לעו"ד לוי שייצג את ויקי שקי ברם משהוסבה תשומת לבו לכך שלח גם לו מיידית דיווח על העסקה. בד בבד עם הדיווח הפקיד בחשבונות התובעים את חלקם בדמי המפתח.

30. בשלב זה כבר החל יהודה לטפל בנכסי המשפחה. משקיבל מאמו סטלה לוי
דיווח על עסקת פישל-פרוביזור פנה בחודש מרס 1993 לעו"ד גושן, תחילה בטלפון ולאחר מכן בכתב, העלה את השגותיו לעסקה וביקש לבטלה. עו"ד גושן עשה מאמצים להביא לביטול העסקה ברם לטענתו היות שההודעה נמסרה לו באיחור לא ניתן היה להחזיר את המצב לקדמותו. לפי עדותו הודיע לו פישל כי אם תתבטל העסקה ימשיך הוא להחזיק בחנות כדייר מוגן ואילו פרוביזור מסר לו כי בהסתמך על העסקה רכש מכונות לשם פתיחת עסקו (נגריה) במקום.

31. הסכמת עו"ד גושן בשם הבעלים לעסקה בין פישל לפרוביזור לא ניתנה על תנאי שהבעלים עצמם יסכימו לה, כך שגם לולא איחור בפני
ית התובעים לא ניתן היה לבטל את העסקה מבלי להחשב למפרים. מכאן, שהסיכוי להביא לביטולה היה תלוי בהסכמת פישל ופרוביזור. נוכח מצבו הכספי של פישל, שלא הצליח לעמוד בתשלומים השוטפים ועל כן אף הותרה שכירות משנה, אין להניח כי היה מסכים לביטול העסקה כפי שאין להניח כי היה ממש את "איומו" לשוב לחנות כדייר מוגן. נוכח קביעתי כי השכרת החנות על ידי עו"ד גושן נעשתה בהרשאה אין לאמור לעיל חשיבות מעשית.

32. משלא צלחו נסיונותיו של עו"ד גושן שיגר ביום 15.4.93 מכתב ליהודה בו הביע את צערו "...על כי פעלתי כפי שהבנתי את המצב ואני מאמין שדבר כזה לא יישנה". התובעים רואים באמור הודאת הנתבע כי פעל ללא הרשאה וברשלנות. אין לקבל פרשנות זו. עו"ד גושן היה שלוח של משפחת לוי שנים רבות. מתפקידו היה לקדם את ענייניה לשביעות רצון בני המשפחה. משפנה אליו השולח וגילה חוסר שביעות רצון מטיפולו ברי כי ינסה לפעול לפי רצונם ובלבד שהדבר לא יגרום נזק חמור יותר. לכן מובן סירובו לבטל את עסקת פישל- פרוביזור בהעדר הסכמה מצדם, שהרי לו עשה כן היה גורר את השולח (התובעים) ואת עצמו להתדיינות משפטית ולתביעות פיצויים בגין הפרת חוזה. כמו כן היתה נפגעת אמינותו כפרקליט.

32. על רקע זה יש להבין את תוכן המכתב - הבעת צער מצד אחד על חוסר שביעות רצון של השולח, ומצד שני התחייבות לנהוג "מהיום ואילך" כפי שנתבקש. אין לראות בו הודאה באחריות כלשהי כלפי התובעים.

33. טענה נוספת אשר הועלתה על ידי התובעים הנה כי בחוזה בין פישל לפרוביזור נרשם מחיר עסקה נמוך ממה ששולם לאמיתו של דבר. לגרסתם שילם פרוביזור 50,000 דולר לעומת 30,000 דולר (כולל תשלום בגין שיפוצים) שנרשמו בחוזה. אין שום ראיה כי עו"ד גושן ידע על ההסכמה (אם היתה) לשלם סכום גבוה יותר מהמוצהר. די בכך כדי לדחות כל טענה אפשרית של קנוניה או תרמית. ברם אין בכך כדי לסיים את הפרשה, שכן אם מחיר זכות הדיירות המוגנת היה קרוב ל-100% יותר ממה ששולם ניתן היה לגלות זאת על נקלה על ידי בדיקת שוק המקרקעין שמחובת עו"ד גושן היתה לבצעה.

34. על כן יש לבדוק האם הוכח התשלום הנטען בסך 50,000 דולר או כי שווי הדיירות המוגנת היה גבוה באופן משמעותי ממה שנרשם בחוזה. גרסת התובעים נתמכת למעשה רק בעדות פרוביזור. אמנם לתצהיר יהודה צורף תמליל שיחה בינו לבין פישל ברם התמליל לא נתקבל כראיה לתוכנו. למותר לציין כי מעיון בו בולטת עוינות פישל כלפי הנתבע כך שממילא היה צריך להתייחס לתוכנו במשנה זהירות.

35. לא זו אף זו. מעדות יהודה עולה כי בנסיונותיו לאסוף "ראיות מפלילות" נגד עו"ד גושן הציע לדיירים מעין חסינות מפני תביעות (ראה עדותו בעמ' 12 ש' 18 ואילך). חרף להיטותו כעולה מהתמליל מן הסתם סירב פישל להעיד נגד עו"ד גושן שהרי לא הוזמן כעד, גם לא לאחר שפרוביזור העיד כי ההסכמות הושגו בינו לבין פישל ללא נוכחות הנתבע והתובעים גם הגישו תביעה נגדו. לעומת זאת פרוביזור, הנהנה מה"חסיון", מסר עדות בהליך זה. המנעות מהבאת עדות פישל פועלת לרעת התובעים בעוד משקל עדות פרוביזור, שזכה לטובת הנאה מצד התובעים ועל כן בעל עניין לרצותם, שואף לאפס.

36. בנוגע לעצם התשלום נתן פרוביזור עדות סתמית למדיי. פרט לאמירתו כי שילם סך של 50,000 דולר לא הוצגה ראיה אחרת התומכת בטענה זו כגון קבלה על התשלום או אישור על משיכת כספים מהבנק. אין ראיה כי היתה היכרות קודמת בין פישל לפרוביזור, כך שאין זה מתקבל על הדעת שישולם סכום נכבד למדיי מבלי להשאיר אסמכתא כלשהי לתשלום.

37. לא זו אף זו, התובעים לא הביאו ראיה בלתי תלויה לכך שמחיר זכות הדיירות המוגנת הגיע לסך של 50,000 דולר. חוות דעת השמאי מטעמם אינה יכולה לסייע, שכן השמאי קיבל כנתון כי שווי הזכות מגיע לסך של 50,000 דולר ועל בסיסו הכין את חוות דעתו. לא הוכח שווי עסקאות אחרות אשר נעשו בנכסים דומים באזור בו מצוי הנכס בתקופה הרלוונטית או בסמוך לה.

38. התובעים רואים בעובדה כי שש שנים קודם לכן רכש פישל את זכות הדיירות המוגנת באותו מחיר ראיה שעו"ד גושן לא עשה את מלאכתו נאמנה והתרשל בכך שלא בדק כדבעי את שווי העסקה. אין לקבל טענה זו. ראשית, לא הוכח כי בתקופה שבין שתי העסקאות עלו מחירי המקרקעין המשמשים למסחר או למלאכה, לרבות מחיר זכות דיירות מוגנת; שנית, בהעדר נתונים אחרים ניתן לראות דווקא מחיר עסקה שש שנים קודם לכן באותה חנות נתון ראוי להשוואה; שלישית, מחומר הראיות עולה כי מצבו הפיזי של הנכס היה ירוד למדיי ורובו ככולו היה ריק מדיירים, עובדה המשפיעה על המחיר; רביעית, מן המפורסמות כי ככל שהזמן חולף יורדת קרנה של הדיירות המוגנת וכי בנוסף לכך קיימת נטייה להקים בתי מלאכה מחוץ לעיר.

39. מהאמור לעיל עולה כי התובעים לא עמדו בנטל המוטל עליהם ולא הוכיחו כי אכן שולם סכום העולה על המוצהר, ובכל מקרה לא הוכיחו כי לעו"ד גושן היתה יד בדבר. כמו כן לא הוכח כי שווי זכות הדיירות המוגנת עלה על מה שמופיע בחוזה.

40. עוד טוענים התובעים כי בכל מקרה היה על עו"ד גושן לדאוג לכך שישולמו דמי מפתח מהסך של 30,000 דולר, שכן בהתאם לפסיקת בתי דין לשכירות אין לחשב כהשקעה בנכס את שווי השיפוצים אשר נועדו לשרת את הדייר בלבד ולכן אין להפחיתם מדמי המפתח.

41. בהתאם לסעיף 82(א) לחוק הגנת הדייר ינוכה מהסכום הכללי של דמי מפתח "..הסכום שהדייר היוצא או דייר קודם השקיעו במבנהו של המושכר לשם שינויים או שכלולים יסודיים, זולת אם הוסכם אחרת בין בעל הבית ובין הדייר היוצא או הדייר הקודם" במקרה דנן לא "הוסכם אחרת" ולפיכך חלה הרישא של הסעיף. ראוי לציין כי טענת התובעים אינה כי בהתאם לסיפא היה על הנתבע "להסכים אחרת" אלא שהיה צריך לעמוד על הכללת מלוא הסכום משום שהשיפוצים לא נעשו על ידי פישל או לא הצדיקו את אי-הכללתם בסכום הכללי של דמי המפתח.

42. נוכח ההוראה הברורה בסעיף 82(א) הנ"ל גם אם נעשו השיפוצים על ידי נובק, הדייר הקודם, אין לכך חשיבות, כך שטענות התובעים לעניין זה ולכך שקיימת זהות בין שני החוזים אינן במקומן. לא זו אף זו, מחומר הראיות עולה כי פישל השקיע סכומים נכבדים בהשבחת החנות (ראה ת/56). מאחר שהדייר הקודם השקיע בחנות 6,000 דולר כדי לשפר את מערכת החשמל נראה הסכום שנוכה סביר למדיי.

43. נוכח הקביעות דלעיל אין עוד צורך לדון בשאלת הנזק. יצוין רק כי חוות דעת המומחה מטעם התובעים לוקה בחסר היות שכל כולה מבוססת על נתונים אשר קיבל השמאי מאחרים, חלקם אלמונים, עובדה המשמיטה את הקרקע מתחת להערכותיו. כמו כן יש יסוד לטענות באת כח הנתבע כי חוות הדעת מעוותת נתונים ומבססת את הערכותיו על נתונים משתנים ועל ידי כך הגיע לתוצאה הרצויה.

44. לאור זאת, גם אם תתקבל טענת התובעים לפיה מתייחסת חוות שמאי הנתבע לתקופה מאוחרת שאינה רלוונטית למחלוקת דנן, הרי אין בפגם זה כדי לרפא את הפגם בחוות הדעת מטעמם.

45. משנקבע שהנתבע פעל בהרשאה ממילא אין יסוד לתביעת השבת שכר הטרחה אשר שולם בגין העסקה, ובכל מקרה יש יסוד לטענת הנתבע כי לו נעשתה עסקה בה רכשו התובעים את זכויות הדיירות המוגנת של פישל גם אז היה זכאי לשכר טרחה אשר היה עולה על הסכום ששולם לו בעסקת פישל-פרוביזור.

46. הטענה כי הנתבע הפר חובה אתית בכך שגבה שכר טרחה גם מהדייר אינה מקנה לתובעים עילה לפיצוי בגובה שכר הטרחה ששולם. לא כל שכן כאשר לא הוכחה טענת ניגוד אינטרסים.

סוף דבר
47. התובענה נדחית אפוא בזאת.

התובעים יישאו בהוצאות הנתבע כולל שכר טרחת עורך דין בסך 10,000 ₪ ומע"מ נכון ליום מתן פסק הדין.

המזכירות תמציא העתק מפסק הדין לב"כ הצדדים

ניתן היום ט"ו בחשון, תשס"ד (10 בנובמבר 2003) בהעדר הצדדים.

אריקה פריאל
, שופטת
004812/96א 110 עליזה שפר








א בית משפט שלום 4812/96 סטלה לוי, ד"ר מוריס לוי, ויקי שאקי, יהודה לוי נ' דניאל גושן (פורסם ב-ֽ 10/11/2003)