פסקי דין על בודגזט שושנה | פסקי דין על גרין (בודגזד) בנימין | פסקי דין על בן הלל (בודגזד) חנה | פסקי דין על בודגזד שרה | פסקי דין על עיריית תל-אביב | פסקי דין על הועדה המקומית לתכנון ובניה - ת"א-יפו |

133233/01 א     11/11/2003




א 133233/01 בודגזט שושנה, גרין (בודגזד) בנימין, בן הלל (בודגזד) חנה, בודגזד שרה נ' עיריית תל-אביב, הועדה המקומית לתכנון ובניה - ת"א-יפו




1
בתי המשפט
א 133233/01
בית משפט השלום תל אביב-יפו
11/11/2003
תאריך:
כב' השופט ד"ר ורדי קובי

בפני
:

1 . בודגזט שושנה

2 . גרין (בודגזד) בנימין

3 . בן הלל (בודגזד) חנה

4 . בודגזד שרה

5 . בודגזד משה
6 . דנון מדלנה (מתילדה)
7 . מיארה רבקה
8 . בודגזד שלמה
בעניין:
התובעים
נ ג ד
1 . עיריית תל-אביב

2 . הועדה המקומית לתכנון ובניה - ת"א-יפו
הנתבעות
פסק דין
1. בפני
תביעה כספית ע"ס 1,119,448 ₪ נכון ליום הגשת התביעה 30/12/01.
לטענת התובעים הם יורשי המנוחים שלמה נתן, מרדכי ושמשון בודגזד ז"ל והם הבעלים הרשומים ביחד בפנקסי המקרקעין של 2148/118488 חלקים בחלקה 66 בגוש 6135 המהווים שטח של 358 מ"ר מתוך שטחה הרשום של חלקה 66 שהינו 19,748 מ"ר.
אין מחלוקת שהבעלות בחלקה 66 היתה בעלות במושע, אך לטענת התובעים הבניה המקורית בחלקה הנ"ל בוצעה עפ"י הוראות תשריט חלוקה מוגרבי-נער שנערך כנראה בשנות ה- 40 של המאה ה- 20 ולפיו חולקה חלקה 66 בין בעליה מוגרבי (חלקה d בתשריט החלוקה) ונער (חלקה c בתשריט החלוקה).
לטענת התובעים תשריט החלוקה מוגרבי-נער (להלן: "תשריט החלוקה") מהווה הסכמה בין בעלי הזכויות בחלקה 66 לגבי מיקום הזכויות של כל אחד מהם ועל בסיסו בוצעו העסקאות בחלקה 66 וניתנו ע"י הנתבעת 2 במשך שנים רבות היתרי בניה בשטח חלקה 66.

לטענת התובעים בכתב התביעה, אביהם ואחיהם המנוחים רכשו בשנות ה- 40 שלושה מגרשים בחלקת משנה d בחלקה 66 בהסתמך על תשריט החלוקה וביניהם גם את מגרש 25 לפי תשריט החלוקה בחלקה משנה d בחלקה 66 ששטחו בהתאם להוראות תשריט החלוקה מוגרבי-נער הינו 360 מ"ר ברוטו ו- 290 מ"ר נטו. (כשבתצהיר התובעים נאמר שרכשו ארבעה מגרשים).
לטענת התובעים, בשנת 1960 תפסו הנתבעות או מי מהן שלא כדין את החזקה במגרש 25 וסללו בו כביש על גבי חלק המגרש ובכך מנעו מהם כל אפשרות לממש את זכויותיהם במגרש 25 בדרך של בניה או מכירה לצד ג' וזאת ללא ביצוע הליך של הפקעה של המגרש או חלקים ממנו לדרך.

לטענת התובעים הם זכאים עקב כך לפיצוי כספי כשהוצע להם לאחר שנים מגרש חלופי מס' 48 שהוא נטול כל ערך כלכלי ובלתי ניתן לניצול או למימוש.

לטענת הנתבעות מדובר בשטח שהזכויות בו רשומות במושע כשהתובעים לא הוכיחו בעלות או זכות אחרת במגרש 25 ואת זכאותם לפיצוי.
לטענת הנתבעות אין תוקף לתשריט החלוקה שלא נחתם ולא נרשם בלשכת רישום המקרקעין כשלא ניתן לנהל הליך כזה ללא הסכמת יתר בעלי החלקה, ואין כלל תוקף לתשריט הנ"ל ובוודאי שלא כלפי צדדים שלישיים.
לטענת הנתבעות הכביש נסלל בשטח נשוא התביעה ללא הליך של הפקעה ולאחר שהמקום שימש בפועל במשך שנים רבות כמעבר לתושבי השכונה שהפכו אותו לדרך, ללא שהתובעים תפסו מעולם חזקה בנכס.
לטענת הנתבעות התובעים עצמם פנו לעירייה לבצע סקר לתוכנית חלוקה, כפי שאכן נעשה, כשהוכנה תוכנית איחוד וחלוקה שהופקדה שעפי"ה הוקצה לתובעים מגרש חלופי מספר 48 המהווה פיצוי הולם וראוי כשאין מקום ליתן פיצוי מעבר לכך.
לטענת הנתבעות הם לא פעלו עפ"י תשריט החלוקה המחוסר תוקף שלא היה גם בידיעתם כשתוכנית איחוד וחלוקה התחשבה במצב הקיים בשטח ובשאר בעלי הזכויות שאינם צד לתביעה הנוכחית.

2. לאחר ששמעתי את הצדדים ועיינתי בראיות ובסיכומי הצדדים החלטתי לדחות את התביעה וזאת מן הנימוקים כדלקמן:
א. כללי:
התובעים לא עמדו בנטל הראיה ונטל השכנוע להוכחת תביעתם ולא הוכיחו כל זכות מעבר לזכויות משותפות במושע, לא הוכיחו שיש תוקף לתשריט החלוקה ושיש להם זכויות כלשהן במגרש
25 עפ"י תשריט החלוקה.
כל זאת, בזמן שהתובעים עצמם לא טענו לזכות ספציפית לגבי מגרשים אחרים שנמכרו על ידם וביקשו בעצמם מגרש חלופי, כשהתובעים גם לא הוכיחו שהנתבעות הסתמכו על תשריט החלוקה ו/או הציגו להם מצגים שאכן הם בעלי זכויות במגרש 25.
התובעים הסתפקו בעדות יחידה (מלבד השמאי) של מר משה בודגזד שעדותו מבוססת על עדות מפי השמועה ועל הסקת מסקנות ממסמכים, תוך ניסיון ליצור זכויות ולבנות קונסטרוקציות עובדתיות ומשפטיות על בסיס תשתית ראייתית לא מספיקה וכל זאת בלא שהביאו עדים נוספים (כמו בני משפחה נוספים, השמאי הפנר) ובלא שצורפו על ידם מסמכים שהם עצמם טוענים שיש בידם (כמו מסמכי מיסים ששילמו לטענתם לגבי מגרש 25).

כל זאת בזמן שחלפו עשרות שנים מאז רכישת הזכויות כשרק בשנת 1993 לערך "גילוי" התובעים את הזכות להם הם טוענים תוך התבססות על ראיות חלקיות, מסמכים לא חתומים ולא רשומים, השערות וספקולציות ותוך ניסיון להתאמת המסמכים למציאות כדי לתמוך בעמדתם, ניסיון שלא עלה יפה.
ב. תוקף תשריט החלוקה:
אני קובע כי התובעים לא הוכיחו שיש תוקף לתשריט החלוקה.
התובעים מנסים לבנות את זכויותיהם בהסתמך על תשריט החלוקה, תשריט שאין לו כל תוקף משפטי.
התשריט הנ"ל הינו תשריט שאינו נושא תאריך ואינו חתום, כשמדובר סה"כ בתשריט המתייחס לחלוקת חלקה66 בין מוגרבי לנער ללא כל חתימה, בלא שבעלי הזכויות בחלקות המחולקות כביכול בתשריט צד לו וללא שהתשריט הנ"ל נרשם בלשכת רישום המקרקעין.
הטענה של התובעים שתשריט חלוקה זה הוא לא פחות ולא יותר גם הסכם שיתוף וגם הסכם לפירוק שיתוף שמכוחו בבוא העת תתבצע חלוקה (סעיף 11 לסיכומי התובעים) מעידה עצמה על חולשת טענה זו.

מעבר לכך שלא ניתן לייחס לתשריט לא חתום ולא רשום שאינו מצוי במסמכים שנמצאו בלשכת רישום המקרקעין תוקף כלשהו, הרי עצם הטענה הינה תרתי דסתרי שכן הסכם שיתוף עפ"י מהותו מיועד להסדיר ניהול ושימוש במקרקעין שהינם בבעלות משותפת כאמור בסעיף 29 לחוק המקרקעין ואילו תשריט חלוקה עפ"י מהותו מיועד לפרק שיתוף כזה ולהביא למצב שבו ניתן יהיה לייחס לכל אחד מן הבעלים חלק מסויים במקרקעין, להבדיל מבעלות משותפת, המתאפיינת, כאמור בסעיף 27 לחוק המקרקעין, בכך שאין לשום שותף חלק מסויים בהם [ראה דברי כבוד השופטת חיות בעניין זה בה.פ (ת"א) 11278/99 סעיד ואח' נ' נאסר אברהים, דינים מחוזי לג (5) 798 בפסקה 5 לפסה"ד, להלן: "פס"ד סעיד"].

במקרה דנן, לא נטען ולא הוכח הסכם שיתוף בע"פ והניסיון ליתן לתשריט החלוקה מעמד הן של הסכם שיתוף והן של פירוק שיתוף הוא ניסיון חסר בסיס כשאין לתשריט חלוקה זה כל תוקף משפטי מחייב.

אני מקבל את גרסת הנתבעות שתשריט חלוקה זה גם לא היה בידיעתם ושתוכנית האיחוד והחלוקה לא הוכנה בהתבסס עליו אלא בהתחשב במצב הקיים בשטח.

התובעים לא הביאו כל ראיה של ממש לביסוס טענתם בדבר הסכם שיתוף והסכם לפירוק השיתוף ולכך שיש תוקף לתשריט החלוקה, לא בכתב, לא בע"פ ואף לא בהתנהגות ולא הוכח שלתשריט החלוקה יש תוקף ובוודאי שלא הוכח שהוא משקף הסכמה של כל בעלי הזכויות בחלקה [ראה פסקה 9 לפס"ד סעיד].

לא מדובר בתשריט חלוקה שנעשה בהסכמה לפי סעיף 121 לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה - 1965 ו/או לפי סעיפים 137, 138 לחוק הנ"ל הניתן לרישום לפי סעיף 141 לחוק הנ"ל. 60221
חלוקת המקרקעין בדרך זו הקבועה בדין, מאפשרת בסופו של יום, יצירת יחידת רישום נפרדת, היכולה להיות נושא לעסקאות במקרקעין ולעמוד בדרישת סעיף 13 לחוק המקרקעין [ראה פסקה 6 לפס"ד סעיד].

במקרה דנן, בהעדר חלוקה בהסכמה הוגשה אכן ע"י העירייה תוכנת איחוד וחלוקה בהעדר הסכמה שהופקדה ולגביה התובעים יכולים לפעול בהליכים המתאימים לתקפה ו/או לתקוף ו/או לתקן לשנות את ההחלטה לגבי המגרש החלופי שהוצע להם (בלא שאני מכריע בתביעה זו לגבי הנ"ל).

לעד מטעם התובעים אין כל ידיעה של ממש לגבי התשריט הנ"ל מלבד העובדה שמצא אותו במסמכים של אביו בשנות ה- 90 כשלא הובאו כל עדים (כמו עדים מצד מוגרבי ונער לגבי התשריט הנ"ל.
יש לציין גם שלמרות ששטרי המכר (נספחים ד' (1) ו- ד' (2) לת/3) נעשו בשנת 1947 אין בהם זכר לתשריט החלוקה ו/או למגרש ספציפי כזה או אחר.

גם המומחה מטעם התובעים מר שרים העיד שאין כל תוקף משפטי מחייב לתשריט החלוקה.

גם אם המנוח ביטקזאט שלמה ז"ל שרכש את הזכויות (לטענת מר משה בודגזד הרכישה היתה בין 1947-1945) הסתמך על תשריט החלוקה, אין בכך כדי ליצור תוקף משפטי מחייב למפה זו, אך כאמור, גם הנ"ל לא הוכח ואין כל ביסוס למסקנת התובעים שלמרות רישום הזכויות במושע ידעו הבעלים המקוריים ואלו שבאו מכוחם על החלוקה.

ג. הזכויות של התובעים במגרש 25:
התובעים לא הוכיחו שיש להם זכויות כלשהן במגרש 25 לפי תשריט החלוקה.
ראשית, בהעדר תוקף לתשריט החלוקה, לא ניתן להסתמך עליו.

זאת ועוד, למעשה, מעבר לתשריט החלוקה אין לתובעים כל ראיה לכך שיש להם זכויות כלשהן במגרש מספר 25.
מה שעשו התובעים זה שבשנת ה- 90, בערך בשנת 1993, מצאו את תשריט החלוקה, הכינו מפת מדידה על פיו, בדקו בדיקה חלקית של השטחים והחליטו על סמך השטח בלבד שהמגרש שלהם זה מגרש מספר 25 ועל סמך זה בלבד בונים התובעים את התיאוריה שלהם לזכותם בשטח זה ואת הנטען בתביעה זו תוך טענה למעשה לזכות בעלות במגרש מס' 25 טענה לא אפשרית לאור הבעלות במושע.

התובעים מנסים להסביר בהסברים שונים הן ע"י מר בודגזד והן ע"י מר שרים את הפערים בגודל השטחים שאינם תואמים לחלוטין הן לגבי המגרש הספציפי הנטען מס' 25 (358 מ"ר לעומת 360 מ"ר) והן לגבי מגרשים אחרים כעולה מת/2 כשאיני מקבל את הסבריהם העומדים גם הם בניגוד לרישומים בלשכת המקרקעין ובשטרי המכר כשהסברים אלו נולדו ב"בדיעבד" כדי להסביר את ההפרשים הקיימים בשטחים בין הרישומים לבין מפת המדידה.

התובעים מסתמכים על חוו"ד השמאי שרים שלא בדק את כל המגרשים אלא 13 מגרשים בלבד לגבי מגרשים שהיו עליהם מבנים של בעלי זכויות רשומות (כשהנתבעות התאימו בענין זה את המצב של התוכנית למצב בשטח) כשהתובעים לא הביאו אפילו את כל המידות של המגרשים.

התובעים לא תפסו אף מעולם חזקה במגרש מספר 25 הנ"ל כשהעד מטעמם מר בודגזד לא הכיר את המגרש ולא יכל לזהותו (דבר תמוה כשלעצמו לגבי אי תפיסת חזקה ע"י המנוח עד שנסללה הדרך ואי העלאת טענות מאז שנסללה הדרך, בשנת 1960 לטענת התובעים, ועד ל"גילוי" הזכויות בשנת 1993).

התובעים ניסו לאתר את המגרש באמצעות השערות המתבססות על שטח המגרש בלבד עפ"י מפת המדידה, בלא כל ראיה של ממש לזיהוי של זכויות במגרש 25 הספציפי. מכל מקום גם אם היו להם זכויות (שלא הוכחו) לא מדובר בזכויות בעלות כפי שהם מנסים לטעון.

מדובר בזכויות במושע המתפשטות על פני כל מ"ר וכל גרגר וגרגר ללא הסכם שיתוף וללא פירוק שיתוף שלא ניתן למכור בנפרד ולכן גם מכרו התובעים לגבי מגרשים 26-28 את הזכויות במושע בלא זיהוי של המגרש ובלא התחייבות לזיהוי.
[ראה ע"א 585/84 נאזי נ' הממונה על המרשם, דינים עליון ה' 167].
התובעים גם לא הציגו היתרי בניה שניתנו לטענתם למרות שמר שרים אמר שיציגם (שגם אם ניתנו בפרק זמן מסויים כפי שהצהירה ב"כ הנתבעות ספק אם יש להן תוקף מחייב שכן ספק אם הוצאו כדין).

כל זאת בלא שהתובעים צירפו גם את בעלי הזכויות האחרים במושע ואף את בעלי הזכויות בהתאם לתשריט החלוקה שהם טוענים לתוקפו ומסתמכים עליו, בעלי זכות שגם הם יכולים לטעון לזכות לגבי מגרש 25, כשיש להדגיש שבעלי זכויות אלו אינם חתומים על תשריט החלוקה.

ד. התנהגות התובעים:
התנהגות התובעים בתביעה זו מחלישה את גרסתם וטענותיהם שלהם עצמם.
התובעים לא פעלו במשך עשרות שנים עד לשנת 1993 לערך אז "גילו" את הזכויות ללא כל ידיעה אישית של ממש שלהם לגבי הזכויות ובלא שתפסו מעולם חזקה במגרש מספר 25.

זאת ועוד, התובעים לא גילוי לביהמ"ש ולנתבעות שב- 9/2/96 מכרו חלק מזכויותיהם במושע תוך הצהרות ברורות וחד-משמעותיות לגבי אי חלוקת ופיצול חלקה 66 ואי ייחוד למגרשים ספציפיים שאין יכולת לזהותם. [ראה נ/4 ות/4].

מעבר לחומרה ולמשמעות של אי הגילוי הנ"ל היכולים להביא כשלעצמם אף לדחיית התביעה, הרי עיון בת/4 ו- נ/4 מצביע על הצהרות של התובעים כדלקמן:

עפ"י חוזה המכר נמכרים חלקים בלבד ולא מגרשים כשנאמר בין היתר:
"גוש וחלקה 66 לא חולקה ו/או פוצלה בין בעליה השונים והממכר מהווה חלקים בלתי מסויימים מתוך שטח החלקה הנ"ל בלבד".

סעיף 2.2: "כי הממכר מהווה 335/19748 חלקים בלתי מסויימים מחלקה 66".
סעיף 2.3: "כי מצב זכויותיו בממכר הינו כמפורט בנספחים ה' להסכם זה". ובנספח ה' הנ"ל נאמר בין היתר כך:
"הואיל ונחתם בינינו הסכם לפיו רכשנו מכם 335/19748 חלקים בלתי מסויימים מהחלקה שבנדון והואיל והחלקה הנ"ל ששטחה הרשום הינו 19,748 מ"ר, לא פוצלה והיא רשומה על שמות עשרות בעלים".
2. "מוסכם עלינו שעפ"י מפת החלוקה מהווה הממכר את אחד משלוש המגרשים המסומנים עליה במספרים 26, 27 או 28 בחלקה 66, הנמצאים ברח' פ"ד 10, 12 ו-14 בשכונת התקווה בת"א, אולם אין באפשרותכם לקבוע איזה משלוש המגרשים הנ"ל, אם בכלל, הינו הממכר". (ההדגשה שלי - ק.ו).
3. "ידוע לנו כי הממכר מהווה זכויות רשומות בפנקסי המקרקעין בלבד בלא אפשרות לזהות את מיקומו של הממכר". (ובסעיף 6 נאמר שהמיקום הוא משוער).

דהיינו, נאמר במסמך זה מפורשות שאין כל אפשרות לזהות האם המגרשים האחרים שנמכרו בכלל מהווים מגרשים מתוך מגרשים 26-28 וכן נאמר מפורשות שמדובר בחלקים בלתי מסויימים ללא פיצול, ללא רישום וללא שתשריט החלוקה נרשם ו/או מחייב.
בנוסף, ב"כ התובעים עצמו פנה במכתב מ- 8/5/94 - נספח א' לנ/5 לעיריית ת"א לידי גב' רות שפירא ובו נאמר בין היתר בסעיף 5:
"בבירור שנערך לאחרונה ע"י שולחי בעיריית ת"א יפו ובין היתר עמך הוברר לשולחי כי מפת החלוקה שעותק ממנה מצ"ב, לא נרשמה בלשכת רישום המקרקעין ולמעשה אין לה תוקף חוקי כלשהו".
זאת, תוך בקשה של ב"כ התובעים במכתב זה לבצע סקר לגבי חלקה 66 לביצוע הפרצלציה ותוך בקשות במכתבים אחרים להקצות לתובעים מגרש חלופי נפרד (ראה נספחים ט', יג', טו', יט' לת/3).
דהיינו התובעים בעצמם הבינו שאין להם זכות במגרש הספציפי מס' 25 ושאין תוקף לתשריט החלוקה וביקשו מגרש חלופי נפרד משקיבלו מגרש חלופי נפרד יש להם השגות לגבי שוויו, גודלו ואפשרות ניצול זכויות הבניה בו והויכוח האמיתי הינו למעשה לגבי הנ"ל וטענותיהם בעניין זה אינן חלק מתביעה זו וצריכות להתברר בהליכים אחרים לגבי התוכנית לאיחוד וחלוקה לגבי המגרש החלופי שהוקצה להם, ולגבי הפיצוי בגין הנזק שהם טוענים שנגרם להם עקב הפגיעה בזכויותיהם.

יש לציין גם שהתובעים טענו בכתב התביעה שהיו להם 3 מגרשים בעוד בתצהיר נטען ל- 4 מגרשים.
התובעים גם מתאימים את המצב העובדתי והמשפטי למצב בשטח תוך "עיגול פינות" והתאמות לגבי שטחי המגרשים שנעשו בדיעבד בניסיון למצוא את המגרש הספציפי ולהתאימו לתשריט החלוקה.

ה. התנהגות הנתבעות:
אני מקבל את גרסת הנתבעות שהם לא ידעו על תשריט החלוקה ולא פעלו לפיו בתוכנית האיחוד והחלוקה אלא ניסו להתחשב במצב הקיים בשטח.
גם הניסיון לייחס לנתבעות מצגים שלפיו הם הכירו והודו בזכות התובעים לגבי מגרש 25 הוא ניסיון חסר בסיס.
התובעים מסתמכים על נספחים ו' ו- ח' לת/3 מכתביו של מר דניאל לס מנהל מחלקת שירותי בניין ערים בעיריית ת"א מיום 7/2/94 ו- 15/2/94 אך מכתבים אלו נכתבו בתשובה לפניות/ בקשות של התובעים (פניות שלא צורפו על ידי התובעים) וכל שנאמר בהם זה שעפ"י תצ"א במחלקת המדידות הרחוב במתכונתו קיים בשטח המגרש מ- 1960 ומהו שטח המגרש וזאת בהתבסס על המפה הטופוגרפית החתומה בידי המודד הפנר שסימנה את המגרש כמגרש 25.
דהיינו, התובעים הם אלו שצירפו את מפת המודד הפנר שבו סומן המגרש כמגרש 25 וביקשו מידע לגביו וזה מה שקיבלו מהנתבעות ותו-לא.

יש לציין שאין מחלוקת כאמור שלתובעים יש זכות בעלות במושע לגבי 358/19748 והם זכאים למגרש חלופי (כפי שהם ביקשו בעצמם) והמחלוקת כאמור היתה למעשה לגבי שווי המגרש החלופי וטיבו, מחלוקת שלא תתברר בפני
ואינה חלק מתביעה זו שלא הוכחה.

3. התוצאה הינה שאני דוחה את התביעה. למען הבהרה והדגשה אין בתביעה זו כל הכרעה לגבי המגרש החלופי, טיבו, ערכו ואפשרות התובעים להתנגד לקבלתו ו/או לפעול לשינוי ההחלטה/התוכנית ו/או לתבוע פיצוי בגין הקצאת המגרש החלופי ו/או פיצוי בגין נזק שנגרם להם בגין הנ"ל, טענות שאינן חלק מעילת התביעה שבפני
ואינן חלק מפסה"ד, טענות שראוי שיתבררו אם יהיה צורך בכך, בהליכים מתאימים אחרים.



אני מחייב את התובעים ביחד ולחוד לשלם לנתבעות ביחד ולחוד הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסך כולל של 10,000 ₪ בתוספת מע"מ כדין.
ניתן היום ט"ז בחשון, תשס"ד (11 בנובמבר 2003) במעמד ב"כ התובעים עו"ד קורמן וב"כ הנתבעות עו"ד ברץ.
ד"ר ורדי קובי
, שופט








א בית משפט שלום 133233/01 בודגזט שושנה, גרין (בודגזד) בנימין, בן הלל (בודגזד) חנה, בודגזד שרה נ' עיריית תל-אביב, הועדה המקומית לתכנון ובניה - ת"א-יפו (פורסם ב-ֽ 11/11/2003)