פסקי דין על ד"ר אליהו שיפר (הנאמן) | פסקי דין על כהן חיים | פסקי דין על לבקוביץ חיים ואח' | פסקי דין על שושנה אביבי | פסקי דין על שמואל מ. אריאלי |

15878/04 בשא     21/10/2004




בשא 15878/04 ד"ר אליהו שיפר (הנאמן), כהן חיים, לבקוביץ חיים ואח' נ' שושנה אביבי, שמואל מ. אריאלי




בעניין:

1



בתי המשפט

בית משפט מחוזי תל אביב-יפו
בשא 15878/04
בשא 16555/04

תיק עקרי:
א 2055/04

בפני
:
כב' השופט יהודה זפט


21/10/2004



בעניין
:
1. ד"ר אליהו שיפר (הנאמן)

2. כהן חיים
3. לבקוביץ חיים
4. שרמן דבורה תירצה


ע"י ב"כ עו"ד
יעקב אורלי

המבקשים

נ
ג
ד


1. שושנה אביבי

2. שמואל מ. אריאלי

שניהם ע"י ב"כ עוה"ד יהושע דיאמנט
3. שוהם חברה לבניין ונכסים בע"מ

ע"י ב"כ עו"ד לאה בראון






המשיבים


החלטה

עובדות

הגב' שושנה אביבה ומר שמואל אריאלי (להלן: "המוכר") רשומים בפנקסי המקרקעין כבעלים בחלקים שווים של זכות חכירה של דירה בקומת קרקע ברח' מוהליבר 12 בבני ברק בגוש 6127 חלקה 257 .

על פי הרישום בפנקסי המקרקעין הדירה רשומה כיחידה בבית משותף, כאשר החלק ברכוש המשותף הצמוד לדירה הינו 85/207 (להלן: "הממכר").

ב-4.3.04 התקשר המוכר עם עו"ד ד"ר אליהו שיפר כנאמן (להלן: "הקונה" או "הנאמן") בחוזה לפיו התחייבו המוכרים למכור לנאמן את זכויותיהם בממכר תמורת סכום של 420 אלף דולר. 50 אלף דולר שולמו במעמד החתימה.
את היתרה התחייב הקונה לשלם כדקלמן:
100 אלף דולר עד ולא יאוחר מ-25.3.04
100 אלף דולר עד ולא יאוחר מ-20.4.04.
100 אלף דולר עד ולא יאוחר מ-20.5.04.
70 אלף דולר עד ולא יאוחר מ-20.6.04.

בסעיף 13 של חוזה המכר נקבע כי אי תשלום במועד ייחשב כהפרת תנאי עיקרי בחוזה.

בסעיף 14 לחוזה הסכים המוכר לחתום על התחייבות לרישום משכנתא בתנאי שעד המועד הנדרש לחתימה שולמו למוכר בפועל לפחות 250 אלף דולר.
התשלום בסך 100 אלף דולר שנועד להשתלם עד 25.3.04 לא שולם במועדו, וב-29.3.04 מחה המוכר בכתב על הסחבת בתשלום ודרש "להקפיד במדוייק על המועדים!!".

ב-19.5.04 ביקש הקונה טלפונית לדחות בעשרה ימים את התשלום של 100 אלף דולר שנועד להשתלם ב-20.5.04.
הסכמת המוכר ניתנה בכתב (נספח ד לבקשה בבש"א 16555/04) והותנתה "בתנאי שיצורף התשלום של 20.6.04, סה"כ -.170,000 דולר".
משחלפה הארכה והסכום לא שולם פנה המוכר לקונה ב-6.6.04 במכתב בו העניק לקונה ארכה נוספת של 7 ימים, תוך הפניית תשומת לבו לסעיפים 12,13 ו-4 לחוזה המכר. הדרישה לא נענתה, וב-15.6.04 שב המוכר ודרש מהקונה בכתב לשלם את יתרת חובו. גם דרישה זו לא הועילה.
ב-5.7.04 הודיע המוכר לקונה על ביטול החוזה, וב-26.7.04 חתם על חוזה לפיו נמכר הממכר לחברת שוהם לבניין ונכסים בע"מ.

ב-26.7.04 הגישו הקונה והנהנים את תביעתם בתיק אזרחי 2055/04 בה
עתרו להצהיר כי חוזה המכר מ-4.3.04 תקף, וכי המוכר הינו הבעלים של 50% מהרכוש המשותף בחלקה עליה בנוי הממכר ולחילופין להצהיר כי המוכר הינו הבעלים של 41% מהרכוש המשותף ובזכויות הבניה בבית המשותף וכי התמורה עבור הממכר תופחת ותעמוד על סך של 320 אלף דולר.

בד בבד עם הגשת התביעה הגיש הקונה את הבקשה שלפני לצו מניעה זמני כנגד ביצוע טרנזקציה בממכר עד למתן פסק הדין.

טענות הקונה

הקונה מצדיק את הפרת התחייבותו לשלם את יתרת המחיר בטענות הבאות:

א.
הקונה טוען כי ניתנה לו בעל-פה ארכה לשלם את יתרת המחיר עד 15.7.04, ועל כן הודעת הביטול ב-13.7.04, יומיים לפני חלוף המועד הנדחה לתשלום, נעדרת תוקף.

ב.
הפרת התחייבות הקונה לשלם את יתרת התמורה נגרמה בעטיו של המוכר, שכן היה ידוע למוכר שהקונה מתכוון להשיג מימון בנקאי כנגד שיעבוד זכויותיו החוזיות בממכר, והמימון הבנקאי טורפד בשלכך שהוברר לבנק מחוות דעת השמאי אלוני שזכויות הבניה של הקונה אינן 50%, כפי שהציג בפני
הבנק, אלא 41%, כך בניגוד למצג שהוצג על ידי המוכר לקונה.

טענות המוכר

המוכר דוחה את טענות הקונה, ומכחיש את מתן הארכה הנטענת, וכן מכחיש כי הציג בפני
הקונה מצג באשר לזכויות הבניה.

דיון

א.
טענת הקונה בדבר הארכת מועד לביצוע התשלום עד 15.7.04 אינה נתמכת בתשתית ראייתית לכאורית המניחה את הדעת.
כבר מהתשלום הראשון שלאחר כריתת החוזה לא עמד הקונה בלוח התשלומים, והמוכר הבהיר בכתב כי הוא דורש הקפדה על ביצוע התשלום במועדים שנקבעו בחוזה.

ב-29.5.04 העניק המוכר לקונה ארכה של 10 ימים והקפיד להעלות את מתן הארכה על הכתב. גם הארכה הנוספת של 7 ימים ב-6.6.04 ניתנה בכתב, ואחרי שגם ארכה זו לא הועילה שלח המוכר ב-15.6.04 דרישה נוספת בכתב.

בנסיבות אלו טענת הקונה כי המוכר נתן ארכה נוספת בעל-פה מפוקפקת מאוד.

זאת ועוד, עובדה מוסכמת היא שב-5.7.04 הציע הקונה למוכר תשלום של 50 אלף דולר על החשבון, וזה סירב לקבלו. אילו אכן הסכים המוכר ליתן ארכה עד 15.7.04, קשה להסביר את הסירוב לקבל את הסך של 50 אלף דולר. סירוב זה מתיישב יותר עם ההנחה שכבר ב-5.7.04
פני המוכר היו לביטול החוזה.

מסקנתי היא שסיכויי הקונה להוכיח את טענתו בדבר הסכמת המוכר להאריך את המועד לתשלום עד 15.7.04 אינה נתמכת בתשתית ראייתית לכאורית מניחה את הדעת וסיכוייה להתקבל קלושים.

ב.
בחוזה לא נטל המוכר על עצמו התחייבות לסייע לקונה בהשגת מימון. התחייבותו בעניין זה היתה אך זאת, להסכים לרשום הערת אזהרה לטובת הבנק המלווה, בתנאים שפורטו בחוזה.
היה זה עניינו של הקונה להשיג בעוד מועד את אמצעי המימון שיאפשרו לו לעמוד בהתחייבויותיו החוזיות כלפי המוכר, ונסיונו של הקונה לשתף את המוכר באחריות להשגת מימון נועד לכשלון.

זאת ועוד, לביסוס הטענה האמורה היה על הקונה להניח תשתית ראייתית להוכחת קשר סיבתי בין המצג המטעה הנטען ובין בעיית המימון הנטענת.
הקונה לא עמד בנטל, שכן לא הציג מסמך בנקאי כלשהו לתמיכה בטענה. לא בקשת הלוואה ולא התחייבות למתן אשראי, ומסתבר שפנייתו הראשונה של הקונה לבנק נעשתה ביוני, כשזמן הפרעון של התשלום הנדון היה ב-20.5.04.

נמצא שלא היה קשר סיבתי בין הפרת התחייבות הקונה לשלם 100 אלף דולר ב-20.5.04 ובין המצג המטעה המיוחס למוכר.

ועוד, עצם הטענה כאילו הבנק סרב להעניק מימון כשנודע לו שזכויות הבניה של הקונה הינן 41% ולא 50% נשמעת מפוקפקת. בהערכת השמאי אלוני מ-15.6.04 (נספח ו לב"שא 15878/04) נישום שווי זכויות המוכר בסכום של -.345,000 דולר על בסיס זכויות בניה בשיעור של 41%. תמהני, האם כנגד בטוחה בשווי -.345,000 דולר לא היה הבנק מוכן להעניק הלוואה כלל ועיקר?
נראה לי שמי שהוטרד מהעובדה שחלקו של הקונה בזכויות הבניה היה 41% ולא 50% היה הקונה ולא הבנק. הקונה הניח בטעות שחלקו בזכויות הבניה 50%, ועל בסיס זה נקבע מחיר הממכר, ומשהוברר לו כי חלקו של הממכר בזכויות הבניה 41%, סביר להניח שביקש להסדיר נושא זה בטרם ישלם את יתרת התמורה. חיזוק לסברה זו ניתן למצוא בסעדים להם עתר הקונה בכתב התביעה, שהרי הסעד המבוקש לבד מהצהרה על תוקפו של החוזה, הינו הצהרה כי חלקו של הממכר בזכויות הבניה 50% או לחילופין הפחתה יחסית של המחיר. ללמדך שהקונה סבר שהמחיר שנקבע בחוזה אינו ראוי למקרה שזכויות הבניה הצמודות לממכר הינן 41% בלבד, ומאוד סביר שזה הרקע לאי ביצוע התשלום.

לפיכך אני סבור שהקונה לא הניח תשתית ראייתית לכאורית מניחה את הדעת לביסוס טענתו בדבר אשמת המוכר בכשלון הקונה לשלם את יתרת התמורה בסך 170 אלף דולר במועדים שנקבעו בחוזה.

ג.
מכאן לטענה בדבר התחייבות המוכר למכור 50% מזכויות הבניה.
טענה זו אינה נתמכת בלשון החוזה, שאין בו כל התייחסות לאחוזי הבניה.
אדרבא, במבוא לחוזה הצהיר הקונה כי "ראה את הדירה ובירר פרטי זכויות המוכר ובדק את האפשרויות השונות בעירייה וקיבל לעיין בתיק רישום הבית המשותף (כולל תשריט, תקנון וצו בימ"ש עיין וקיבל העתק חוזה חכירה עם המנהל (הישן והחדש) מעוניין לקנות ולקבל את זכויות לגביו והוא מוותר על כל ברירת מום".
לחוזה צורף נסח רשום, ובו צויין במפורש חלקה היחסי של הדירה הנמכרת ברכוש המשותף, והלכה היא שזכויות הבניה בחלקה נחשבות כחלק מהרכוש המשותף.

אכן, נראה שלקונה היו ציפיות לבעלות בשיעור של 50% בזכויות הבניה. כך גם אין ספק שגם המוכר הניח, בטעות, שחלקו בזכויות
הבניה הינו 50%, כפי שעולה בבירור מתמליל השיחה המוקלטת שהוצג על ידי הקונה, אולם לא הונחה תשתית ראייתית לכאורית לביסוס הטענה שלחתימת החוזה קדם מצג מטעה כאמור, כשם שמההצהרה הנזכרת במבוא לחוזה עולה כי הקונה לא סמך על מצג כי אם על בדיקת המסמכים הרלבנטיים.

זאת ועוד, אפילו נכונה טענת הקונה כי המוכר הטעה את הקונה באשר לשיעור חלקו של הממכר בזכויות הבניה, דבר אין לכך עם הפרת החוזה בעטיה ביטל המוכר את החוזה.

תרופתו של הקונה להטעיה או טעות הינה זכות ביטול. הקונה לא ביטל את החוזה, עד עצם היום הזה הוא עומד על אכיפתו, ובנסיבות אלה היה עליו לקיים את התחייבויותיו החוזיות.

לפיכך, משהפר הקונה את החוזה הפרה יסודית, זכאי היה המוכר לבטל את החוזה.

לאור האמור לעיל דעתי היא שסיכויי הקונה לזכות בתביעה מאוד קלושים, ועל כן החלטתי לדחות את הבקשה.

במאמר מוסגר אציין את המובן מאליו. החלטתי אינה מכריעה בסכסוך בין הצדדים שכן עניינה אך בסעד הזמני.
אם למרות האמור לעיל יזכה הקונה בתביעתו, לא
יהיה בפעולות שיבוצעו על ידי משיבה 3 כדי למנוע את מימוש זכיית הקונים בתביעתם.


עקב צירוף ראיה לתשובת המשיבים ללא נטילת רשות אין צו להוצאות.

המזכירות תשלח העתק ההחלטה לב"כ הצדדים בפקסימיליה.

ניתנה היום ו' בחשון, תשס"ה (21 באוקטובר 2004) בהעדר הצדדים.



י. זפט, שופט

















בשא בית משפט מחוזי 15878/04 ד"ר אליהו שיפר (הנאמן), כהן חיים, לבקוביץ חיים ואח' נ' שושנה אביבי, שמואל מ. אריאלי (פורסם ב-ֽ 21/10/2004)