פסקי דין על עמרם אבנר | פסקי דין על גיא כהן | פסקי דין על דיקלה כהן |

3013/05 תאק     07/05/2009




תאק 3013/05 עמרם אבנר נ' גיא כהן, דיקלה כהן








בית משפט השלום בעפולה

תא"ק 3013-05 עמרם נ' כהן ואח'


07 מאי 2009




בפני

כב' השופטת
שאדן נאשף-אבו אחמד


תובע

עמרם אבנר
ת.ז 051393551


נגד


נתבעים

1. גיא כהן
ת.ז 028686350
2. דיקלה כהן
ת.ז 32104796




פסק דין

רקע

1.
עניינה של התביעה שלפניי הינו סכסוך בין שכנים בבית משותף, בגדרה טוען התובע כי הנתבעים עשו שינויים ברכוש המשותף ללא נטילת רשות מיתר בעלי הדירות בניין. התובע עותר למתן צו עשה להשבת המצב לקדמותו.

2.
התובע והנתבעת 2 הינם בעלי זכויות במקרקעין הרשומים כבית משותף התובע והנתבעים הינם שכנים בבית משותף המצוי ברח' העלייה 25 בעפולה (גוש 16663 חלקה 95) (להלן: "הבניין"). הנתבע 1 הינו בן זוגה של הנתבעת 2.

טענות התובע

3.
בכתב התביעה טען התובע, להשתלטות הנתבעים על שטח הרכוש המשותף, עשיית שינויים ללא נטילת רשות מיתר דיירי הבניין, עשיית שימוש בלתי סביר, ייחודי וחורג בו ושלילת השימוש ברכוש המשותף משאר בעלי הדירות בבניין.

4.
לטענת התובע, הנתבעים תפסו חזקה בשטח מהרכוש המשותף המשתרע על כ- 25 מ"ר בחזית הבניין שיועד לחנייה, הסירו שכבת אספלט, תחמו אותו באדניות ומילאו את השטח באדמה, בלא
קבלת הרשאה לכך מיתר בעלי הדירות (להלן: "החנייה").


5.
עוד נטען, להשתלטות הנתבעים על שטח נוסף מהרכוש המשותף המשתרע על 55 מ"ר, שעל פי תכנית הבניין אמור להיות חלק מגינת הבניין, ריצופו והפיכתו לחנייה פרטית המשמשת רק את הנתבעים ומניעת שאר הדיירים מהשימוש בו (להלן: "הגינה").

6.
התובע טוען, כי הנחת האדניות והאבנים המשתלבות בגינה ובחניה מהווים הסגת גבול וגזילה של הרכוש המשותף, מאחר ולא ניתנה לפעולות אלה הסכמת דיירי הבניין כנדרש לפי החוק. התובע מוסיף וטוען, כי הנתבעים מנסים לנהוג מנהג בעלים בשטחי הגינה וחניה המהווים רכוש משותף של כלל בעלי הזכויות בבניין ובכלל אלה-
התובע. עוד לטענת התובע
הנתבעים מונעים מיתר בעלי הדירות בבניין שימוש בשטח המשותף.

7.
הנתבעים לא שעו לדרישתו של התובע לסלק את האדניות והאבנים המשתלבות מהרכוש המשותף – ומכאן התביעה.

8.
בתביעה שבכאן, עתר התובע להורות לנתבעים לחדול מלעשות שימוש ייחודי וחורג ברכוש המשותף ולמסור לתובע את החזקה המשותפת בכל השטח של הרכוש המשותף שנתפס ע"י הנתבעים. עוד ביקש התובע, כי בית המשפט יורה על השבת המצב לקדמותו, לסלק את
האדניות והאבנים המשתלבות שהונחו שלא כדין בשטח הגינה והחניה, וכן הנחת שכבת האספלט בשטח החנייה שבחזית הבניין.

תמצית טיעוני הנתבעים

9.
בכתב הגנתם, לא מתכחשים הנתבעים לביצוע העבודות שמיוחסות להן בכתב התביעה.
הנתבעים, לטענתם, עושים שימוש סביר בשטחי החניה והגינה המהווים רכוש משותף, ככל דייר אחר בבניין ; מעולם לא אסרו, מנעו או הפריעו לשימוש המשותף של שאר הדיירים;
וכי עבודות אלה, הלכה למעשה, שיבחו את הרכוש המשותף.

10.
עוד נטען, כי התביעה משוללת כל יסוד, זאת משום שהנתבעים אוחזים בהיתר בנייה כדין המכשיר, לטענתם, את העבודות שביצעו בשטח הרכוש המשותף. לשיטתם, היתר הבנייה מרוקן את תביעת התובע מכל תוכן, שכן כל העובדות שנעשו בשטח הרכוש המשותף נעשו כדת וכדין. הנתבעים מוסיפים וטוענים, כי כל טענות התובע המועלות בתביעה הנוכחית נשמעו בפני
הועדה לתכנון ובנייה והן נדחו אחת לאחת.

11.
הנתבעים טוענים לחוסר יריבות עם הנתבע 1, מפני שהוא לא רשום כבעל זכויות בדירת הנתבעים.

12.
לבסוף, טוענים הנתבעים כי הרקע האמיתי להגשת התובענה נעוץ ברצונו של התובע להענישם על סירובם של הנתבעים לתת את הסכמתם להכשרת תוספת הבנייה שהתובע בעצמו ביצע בבית המשותף, ללא היתר, תוך ניצול זכויות בנייה שהן רכוש משותף, וללא קבלת הסכמת הדיירים כנדרש בחוק. התובענה, כך לנתבעים, דינה להידחות בהיותה טרדנית וקנטרנית.

13.
להשלמת התמונה יצוין, כי בכתב ההגנה טענו הנתבעים לחוסר יריבות עם התובע כיוון שבנסח הרישום הוא איננו רשום כבעל זכויות בדירות בבניין המשותף. אולם טענה זו נזנחה במהלך הדרך.

ההסדר הדיוני

14.
הצדדים הגיעו לכלל הסכמה, לפיה יינתן

פסק דין
מנומק על דרך הפשרה לפי הוראות סעיף 79א לחוק בתי המשפט [נוסח משולב], תשמ"ד-1984.

הביקור בשטח

15.
ביום 03.05.09 נערך ביקור במקום בנוכחות התובע, בא-כוחו, אביה של הנתבעת 2, מר אברהם אוזן, וב"כ הנתבעים.

דיון והכרעה

16.
לאחר עיון בכתבי הטענות על צרופותיהם, בחינת העדויות ושאר החומר המצוי בתיק וכן
התרשמותי מהביקור במקום ולאחר שנתתי את דעתי לסיכומי ב"כ הצדדים, החלטתי לקבל את התביעה כנגד הנתבעת 2 בלבד. להלן הנימוקים שעמדו בבסיס פסה"ד.

17.
כאמור, הנתבעים טוענים להעדר יריבות עם הנתבע 1, מפני שלפי נסח הרישום הוא איננו בעל זכויות בדירה. טענה זו בדין יסודה, כיוון שבנסח הרישום שצירף התובע עצמו לכתב התביעה (נספח א') רשומה הנתבעת 2 כבעלת הזכיות בדירה. במצב דברים זה תביעת התובע כנגד הנתבע 1 נדחית והתובע יהא זכאי לקבל מהנתבעת 2 את הסעדים המבוקשים על ידו.

הרכוש המשותף והשימוש המותר בו

18.
כידוע, הרכוש המשותף הינו קניינם של כל בעלי הדירות ואין למי מהבעלים הזכות לעשות שימוש ייחודי בו. לתובע, ככל בעל דירה בבית משותף, יש חלק בלתי מסוים ברכוש המשותף המהווה חלק בלתי נפרד מזכותו בדירה [ראו סעיף 59 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (להלן: "חוק המקרקעין")]. מכאן נובעת זכאותו של התובע לעשות שימוש סביר ברכוש המשותף כהוראת חוק המקרקעין.

19.
חוק המקרקעין קובע מהו השימוש המותר במקרקעין המשותפים במסגרת הוראות סעיפים 30 ו-31 לחוק המקרקעין. סעיף 31 (א) (1) לחוק המקרקעין קובע, כי בהעדר קביעה אחרת של בעלי רוב החלקים במקרקעין המשותפים באשר לשימוש שיעשה במקרקעין, רשאי כל שותף להשתמש בהם שימוש סביר, ובלבד שלא ימנע שימוש כזה משותף אחר. ובלשון כבוד השופט ברנזון בע"א 549/73 וינטרס נ' זמורה, פ"ד כ"ח (1) 645:

"מובן שהרכוש המשותף כלשונו ולפי הגדרתו שייך לכל בעלי הדירות ונועד לשמש אותם או את מרביתם (סעיף 52 לחוק). משום כך גם ברור, שלא כל בעל דירה יכול לעשות ברכוש המשותף כעולה על רוחו".

20.
הכלל הקבוע בחוק המקרקעין הינו, שכל בעל דירה רשאי לעשות שימוש סביר ברכוש המשותף אף ללא הסכמת יתר בעלי הדירות, ובלבד שלא תיפגע זכותם של יתר בעלי הדירות לעשות שימוש דומה ברכוש המשותף (ראו: י. ויסמן "דיני קניין- בעלות ושיתוף" (תשנ"ז- 1997) עמ' 488).

21.
ההלכה הפסוקה קובעת, כי במקרים בהם מבקש בעל דירה לעשות ברכוש המשותף שימוש כלשהו, אשר מונע לצמיתות מבעלי הדירות האחרים את האפשרות לעשות שימוש ברכוש המשותף, אזי לשם כך זקוק בעל הדירה להסכמת כל הדיירים (ראו: ע"א 698/85 בן צור נ' ששון, פ"ד מא (3) 144, 151; וכן ח. דגן "קניין על פרשת דרכים" (תשס"ה-2005) עמ' 390).

22.
המלומדים והפסיקה עמדו על טיבו של אותו "שימוש סביר" ברכוש המשותף, והגדרה ממצה לשימוש זה מצוי בספרו של עו"ד פ. נרקיס , הבית המשותף, מהד' רביעית , הוצאת
אוצר המשפט, בעמ' 152:


"שימוש כזה יהא שימוש סביר ובלבד שלא ימנע שימוש כזה מבעלי דירות אחרים. "שימוש סביר" הינו סוג של שימוש ברכוש המשותף שעונה על הצרכים הלגיטימיים של בעלי הדירות בבית המשותף והן של אפשרות הקיום בו בצורה נאותה ומתקבלת על הדעת. שימוש שכזה צריך שיהיה סביר ורגיל לפי תנאי הזמן והמקום".

23.
פסק הדין שדן בהרחבה בסוגיה של פגיעה בזכות במקרקעין הוא רע"א 6339/97 רוקר נ' סולומון, פ"ד נה (1) 199 (להלן: "פרשת רוקר"). בפרשת רוקר נקבע, כי שיקול הדעת של בית המשפט להימנע מהושטת סעד למי שזכותו הקניינית נפגעה, הינו מוגבל ומצומצם למקרים נדירים, וזאת בהתחשב בהיותה של זכות הקניין זכות יסוד חוקתית המוגנת בסעיף 3 לחוק יסוד: כבוד האדם וחירותו.

24.
בפרשת רוקר הנ"ל נסקרו השיקולים העיקריים אשר ינחו את בית המשפט בבואו להגביל את בעל זכות הקניין מלממש את זכותו.
השיקולים הרלוונטיים הם:

"השיקול הראשון הוא עוצמתה של הזכות הקניינית שנפגעה. האם מדובר בזכות במקרקעין או במיטלטלין, והאם מדובר בבעלות או בזכות אחרת חלשה הימנה. השיקול השני הוא עוצמתה של הפגיעה בזכות, לרבות היקף הפגיעה ומשך הפגיעה. השיקול השלישי, משני בחשיבותו לקודמיו- הוא עוצמת התוצאה של הסרת הפגיעה לגבי הפוגע בזכות. השיקול הרביעי הוא התנהגותם של בעלי הדין".

מן הכלל אל הפרט
לנדון דידן

25.
אין חולק, כי שטח החנייה והגינה הינם שטח משותף, כפי שנוכחתי לדעת גם בעת ביקורי במקום.

26.
באשר לשטח החנייה שבחזית הבניין, מביקורי בשטח מצאתי, כי הנתבעים תחמו את שטח החניה באדניות ומילאו אותו באדמה. למעשה, ביטלו הנתבעים את החנייה ושינו את ייעוד השטח בכך שהפכו אותו לגינה וסיפחוה לדירתם. בהתנהגותם כאמור, מונעים הנתבעים מדיירי הבניין, ובכללם התובע, לעשות שימוש בשטח כחנייה.

27.
באשר לשטח הגינה, מביקורי במקום ומהתמונות שהוצגו לעיוני (ת/2), נוכחתי כי הנתבעים הניחו אבנים משתלבות בחלק משטח הגינה המשותפת והפכו אותה לחנייה המשמשת אותם באופן פרטי ובלעדי. עוד מצאתי, כי הנתבעים נוהגים מנהג של בעלים בשטח זה, וזאת בשים לב לחפצים האישיים שהיו מונחים בשטח זה.

28.
שוכנעתי, כי השימוש שעושים הנתבעים בשטח החנייה והגינה המהווים רכוש משותף אינם בבחינת "שימוש סביר" כמשמעות מונח זה בחוק המקרקעין, באשר הנתבעים עשו דין לעצמם ושינו על דעתם ובלא כל רשות או הסכמה של יתר דיירי הבניין, את הייעוד של החלקים ברכוש המשותף נשוא התביעה באופן דרסטי, ובכך למעשה הפכו שטח שאמור לשמש את דיירי הבניין כמקום חנייה לגינה שהוצמדה לדירתם, ואילו את שטח הגינה ריצפו באבנים משתלבות והפכוהו למקום חנייה. בעשותם כאמור, מונעים הנתבעים מכלל הדיירים, ובכלל זה התובע, לעשות שימוש בשטח החניה והגינה. אין ספק שפעולות אלה אינן "מהוות שימוש סביר" ברכוש המשותף.



29.
בעת ביקורי במקום נראה, כי הוצבו בשטח ציוד וחפצים אישיים כגון שולחן, כסאות, פרגולה, ארונית פלסטיק, ארונית מעץ, אמבטיה ניידת לתינוקות, מתלה כביסה, מטאטא, פח אשפה וכו'. ב"כ הנתבעת 2 לא כפר בעובדת הצבת החפצים בשטח הרכוש המשותף. הגנתה נסמכת על העובדה, כך לטענתה, שאיננה אוסרת מיתר בעלי הדירות שימוש בשטח זה.

30.
ראשית, אומר, כי סבורני שהנחת חפצים באופן שכזה, כפי שגם התרשמתי בעת ביקורי במקום, אינה מהווה שימוש סביר ברכוש המשותף, מעידה על מנהג בעלים שנוהגת הנתבעת 2 בשטח זה ומהווה הפרעה הנוגעת לחיים המשותפים בבית המשותף.


שנית – טענתה זו של הנתבעת 2 אינה עולה בקנה אחד עם התנהגותה בעבר, שעה שהגישה יחד עם הנתבע 1 נגד התובע בקשה למתן צו למניעת הטרדה מאיימת, בגדרה עתרה אל בית המשפט בבקשה, כי ימנע מהתובע שימוש בשטח זה (ראו: ת/1 והחלטת כבוד השופטת בסול מיום 11.10.04, נספח ה' לכתב התביעה) .


ושלישית, וזה העיקר, גרסה זו לא נשמעה מפיה של הנתבעת 2. הנתבעת 2 לא הגישה תצהיר עדות ראשית מטעמה. הנתבעת 2 אף לא התייצבה לדיונים בעניינה. מטעם הנתבעת 2 הוגש תצהיר ערוך ע"י אביה, אשר נטען כי ידועות לו העובדות נשוא המחלוקת. אכן צודק ב"כ התובע, כי אביה של הנתבעת 2 איננו מתגורר בבניין, ולכן אינו יכול להעיד מידיעה אישית אודות המתרחש בשטח, הלכה למעשה . לפיכך, כל האמור בתצהירו של מר אברהם אוזן
הינו בבחינת "עדות מפי השמועה" ו/או "עדות סברה" אסורה. הימנעות הנתבעת 2 מהגשת תצהיר עדות מטעמה, והעדר כל גרסה מפיה לעניין טענת השימוש הייחודי, פועלת לרעתה.

31.
אין ספק, על-פי הפסיקה והכללים שסקרתי דלעיל, העבודות שבוצעו ע"י הנתבעת 2, לרבות תחימת שטח חניה באדניות ויציקת אבנים משתלבות בשטח הגינה המשותפת, טעונים הסכמה של כל בעלי הדירות. הנתבעת לא טענה ואין צריך לומר שלא הוכיחה, כי קיבלה הסכמת כל דיירי הבניין המשותף לביצוע העבודות הללו. לפיכך, אין מנוס מלקבוע, כי עושה היא שימוש ייחודי ובלתי סביר ברכוש המשותף שלא כדין.

32.
טענה נוספת שמועלית ע"י הנתבעים היא, שנתקבל היתר בנייה אשר מעניק לגיטימציה לעבודות שביצעו בשטח המשותף. אין בידי לקבל טענה זו ודינה להידחות.
היתר הבנייה שניתן, אם בכלל, אינו מייתר הצורך בקבלת הסכמת כל הדיירים הדרושה לפי חוק המקרקעין [ראו: ת"א (י-ם) 10087/05 עיזבון המנוחה ויקטוריה גבאי ע"י היורש מוריס גבאי נ' גדעון לוי (פורסם במאגרים משפטיים) מיום 31.01.2009].




עוד נקבע, כי להיתר הבנייה אין כל נפקות קניינית, באשר חוק התכנון והבניה והוראותיו אינם דנים בזכויות הקנייניות המושגיות של הנוגעים בדבר, אלא בזכויות במישור התכנון בלבד. בהתאמה, אף קיומו של היתר בניה בידי הנתבעים אין בו, כשלעצמו, כדי להכשיר פגיעה בזכותם הקניינית של בעלי הדירות האחרים, לרבות התובע, ברכוש המשותף (ראו לעניין זה: בג"צ 305/82 מור נ' הועדה המחוזית, פ"ד לח (1) 141).

33.
לסיום, ראיתי לדון בטענת הנתבעים לחוסר תום לב מצד התובע. בבואנו ליישם את ההלכה שנקבעה בפרשת רוקר בענייננו אנו, נמצא כי אין כל הצדקה לשלול מהתובע ההגנה מפני פגיעה בזכויותיו הקנייניות, ועל כן דין טענה זו כקודמתה – להידחות.

סיכומו של דבר

34.
נוכח כל האמור לעיל, אני מורה לנתבעת 2 כדלקמן:

א.
להסיר את האדניות שהונחו על שטח החניה, לפנות את החול ולהכשיר את הקרקע לחנייה.

ב.
לפנות מהרכוש המשותף את כל החפצים האישיים המונחים על שטח הגינה והחניה.

ג.
להסיר את האבנים המשתלבות ולהחזיר את שטח הגינה לייעוד המקורי, על מנת לאפשר שימוש סביר של כל הדיירים בגינה המשותפת.

ד.
הנתבעת 2 תבצע את האמור לעיל תוך 60 יום מיום קבלת פסק הדין.

35.
הנתבעת 2 תשלם לתובע הוצאות ושכ"ט עו"ד בסך 4,500 ₪ בתוספת מע"מ כחוק.
הסכום הנ"ל ישולם תוך 30 יום, שאם לא כן ישא הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד ליום התשלום בפועל.

36.
המזכירות תשלח העתק מפסק הדין לב"כ הצדדים.

ניתן היום,
י"ג אייר תשס"ט, 07 מאי 2009, בהעדר הצדדים.











תאק בית משפט שלום 3013/05 עמרם אבנר נ' גיא כהן, דיקלה כהן (פורסם ב-ֽ 07/05/2009)