פסקי דין על זמיר גסר | פסקי דין על אמיר שלום גפן | פסקי דין על עדה נוימן | פסקי דין על ברכת אומן מרכז יהדות לקרוב רחוקים |

1741/05 תאק     24/09/2009




תאק 1741/05 זמיר גסר נ' אמיר שלום גפן, עדה נוימן, ברכת אומן מרכז יהדות לקרוב רחוקים








בית משפט השלום בטבריה



24 ספטמבר 2009

תא"ק 1741-05 זמיר גסר
נ' אמיר שלום גפן
ואח'






בפני

כב' השופטת
רים נדאף

התובע
זמיר גסר


נגד

הנתבעים
1. אמיר שלום גפן
2. עדה נוימן
3. ברכת אומן מרכז יהדות לקרוב רחוקים




פסק דין

רקע עובדתי וטענות הצדדים:

1.
ענייננו בתביעה לפינוי וסילוק יד כנגד נתבעים 1 ו- 3, מהדירה שברחוב אלחדיף 35 בבניין המכיל מספר דירות והידוע כגוש 15011 (ישן) 15077 (חדש) חלקה 30 תת חלקה 1 (להלן: "הדירה" או "הנכס" או "המושכר").

2.
התובע טוען כי בביקור שערך בנכס בתאריך 14/9/05 גילה כי מי מהנתבעים פלשו לדירה.

3.
התובע טוען כי הוא דייר מוגן יחיד בדירה לפי הסכם שכירות מיום 3/6/79, לפיו הינו דייר מוגן אשר שילם דמי מפתח (להלן:"הסכם השכירות המוגנת"), ומכוח דיירותו המוגנת הוא מבקש לפנות את הנתבעים דלעיל מהנכס. הסכם השכירות נחתם בין התובע לבין משה לבטון ז"ל , אחד היורשים של החלקה דלעיל.

4.
נתבע מס' 1 (להלן: "הנתבע") הוא מי שהתגורר בדירה, ואשר הציג הסכם שכירות מיום 14/11/04, שמכוחו הוא שוכר את הדירה. הסכם זה נחתם בין מנהלה של נתבעת מס' 3 לבין שלום לוי ז"ל , אחד היורשים הנוספים של החלקה. נתבעת מס' 2 היא יורשת נוספת של החלקה, אשר העניקה לשלום לוי ז"ל יפוי כח לפעול בשמה, והיא צורפה לתביעה כנתבעת בשלב יותר מאוחר.

5.
התביעה הוגשה בסדר דין מקוצר, הוגשה בקשת רשות להתגונן ע"י הנתבע שנתקבלה, ונתבעות 2-3 צורפו כאמור לאחר מכן כנתבעות נוספות, ללא התנגדות מצד התובע.

6.
אין מחלוקת כי שני בעלי הדין חתומים על הסכמי שכירות
עם חלק מיורשי החלקה בלבד. אין מחלוקת כי לתובע הסכם שכירות מוגנת, וכי לנתבע הסכם שכירות רגילה.
טענות התובע:

7.
התובע טוען כי הוא דייר מוגן בדירה ושילם דמי מפתח בהתאם לחוזה שכירות מוגנת מיום 3/6/79. הסכם זה נחתם בינו לבין מר משה לבטון ז"ל, שהינו בעל רבע מהחלקים בחלקה, והיה בעל הרשאה מטעם יתר בעלי הזכויות בחלקה, באותו מועד.

8.
לטענת התובע הסכם השכירות שהציגו הנתבעים הינו חסר תוקף כיוון שהנתבעים טענו כי מחזיקים בדירה ברשות אחד הבעלים – היא נתבעת 2 ולא טענו ולא הוכיחו כי במועד השכרת הדירה קיבלו את רשות יתר הבעלים.

9.
לטענת התובע אין כל מקום לבחון במסגרת התביעה דנן את עילות הפינוי מכח חוק הגנת הדייר, אותן מעלים
הנתבעים כטענות הגנה נגדו, הואיל ועילות אלה מתאימות לטענות שבין המשכיר לבין דייר מוגן ולא ליחסים שבין דיירים בינם לבין עצמם.


התובע טוען כי בחינת הטענות מכח חוק הגנת הדייר תקפח את התובע , כיוון שקיימות טענות אשר אין הוא יכול להעלותן כתובע, אלא רק כנתבע.

10.
הוא טוען כי נתבעת מס' 3 היא עמותה בהליכי מחיקה, ואיננה יכולה לטעון לחזקה בנכס. עוד טען כי היא מחזיקה בנכס בניגוד למטרות שצויינו בהסכם השכירות.

טענות הנתבעים:

11.
הנתבעים טוענים כי הסכם השכירות הלא מוגנת, מכוחו נכנס הנתבע לנכס, נחתם עם שלום לוי ז"ל, עפ"י יפוי כח שהעניקה לו אחותו, היא נתבעת 2.

12.
הנתבעים טוענים כי התובע איבד את זכותו כדייר מוגן בדירה, כיוון שנטש אותה במשך תקופה ארוכה, לא שילם בעדה דמי שכירות, ושינה את מטרת המושכר. כמו כן, הוא העביר את זכויותיו לאחר, בלי כוונה ממשית לשוב אל הדירה.

דיון והכרעה:

13.
המדובר בדירה הנמצאת בבנין המכיל מספר דירות, שהוקם על החלקה דלעיל בטבריה. לחלקה זו ישנם מספר בעלים. כל אחד בעל חלק יחסי שונה בחלקה. התובע הציג בפני
ביהמ"ש עותק מהסכם השכירות (נספח א' לתצהירו), והעתק מנסח היסטורי (נספח ב' לתצהירו) בו מופיע משה לבטון ז"ל כאחד הבעלים, (אולם על שמו מסומן מעין קו מחיקה).
כן הגיש העתק מנסח עדכני של הנכס, בו מופיעים כבעלים של הנכס שלושת בניו של משה לבטון ז"ל בירושה ממנו. מכאן ניתן ללמוד כי הסכם השכירות המוגנת נעשה מול "בעל הבית", כהגדרה בסעיף 1 לחוק הגנת הדייר (נוסח משולב), תשל"ב (להלן:"החוק"). לפני התובע שכר את הדירה אדם בשם אלי גוזלן שהעיד "כי כל השכונה ידעה שמר לבטון הוא בעל הבית"(עמ' 11 ש' 16 לפרוטוקול 8/12/2008).

14.
עיון בהסכם השכירות המוגנת מלמד כי מדובר בהסכם שכירות שנחתם לתקופה שמיום 1/6/79 עד 31/5/88, ובעד תקופה זו שולמו דמי שכירות מראש. כן צויין באופן מפורש כי "הדייר מוגן כחוק ושילם דמי מפתח". מכאן שמדובר בהסכם שכירות בדיירות מוגנת.

15.
מאידך, הציגו הנתבעים הסכם שכירות בלתי מוגנת שלטענתם נחתם בין שלמה גפן, מנהלה של נתבעת מס' 3, שהיא עמותה, לבין שלום לוי ז"ל. נתבעת מס' 2 היא אחותו של שלום לוי, המחזיקה בנאמנות את חלקו, והיא נתנה לו הרשאה להשכיר את הדירה למנהלה של נתבעת מס' 3.
נתבעת מס' 2 מופיעה בנסח הטאבו כבעלים נוספים של החלקה.


עיון בהסכם השכירות החדש מלמד כי מדובר בהסכם שכירות שנחתם מיום 14/11/04 למשך שנה עם אופציה. מכאן שמדובר בהסכם שכירות רגיל.

16.
שני הסכמי השכירות נחתמו עם חלק מיורשי החלקה. הסכם השכירות של התובע נחתם עם הבעלים משה לבטון ז"ל והסכם השכירות של הנתבעים נחתם בהרשאה עם נתבעת מס' 2, לפיכך, ככל שמדובר בבעלים חוקיים של החלקה, לא יכול התובע לטעון כי ההסכם של הנתבעים מבוטל בהעדר הרשאת כל הבעלים, היות ופעולה של מי מהבעלים הינה מחייבת את השוכרים והדיירים בנכס.

17.
התובע
כאמור הינו דייר מוגן, ומכח דיירותו המוגנת הוא טוען לפינוי. מנגד, טענתם העיקרית של הנתבעים היא כי התובע נטש את הדירה, ולכן לא עומדת לו יותר זכות לדיירות מוגנת בנכס.

18.
דיירות מוגנת שרירה וקיימת כל עוד לא ניתן פס"ד של פינוי נגד הדייר המוגן (ראה ע"א 264/76 יעקב מרקוס נגד "שלף") . לתובע, אשר הינו כאמור דייר מוגן, יש זכות לסלק כל פולש הנכנס לנכס, אולם נשאלת השאלה, האם זכות זו עומדת לתובע במקרה דנן?

19.

לצורך בחינת שאלה זו יש לבדוק את הרציונל הטמון בחוק הגנת הדייר. המטרה של החוק היא הגנה על דיירים כך שלא יאבדו את מקום מגוריהם או את בית העסק שלהם כל עוד הם עומדים בדרישות שנקבעו בחוק.

מטרתם של חוקי הגנת הדייר באה להבטיח לדיירים קורת גג בזמנים שהמחוקק ראה כזמני חרום, ואולם אם הדייר הפסיק לעשות שימוש במושכר לעסקו או למגוריו, אין זה צודק שימשיך להחזיק בו למרות נטישתו.

20.
על צמיחתו והתפתחותו של החוק נכתב כי:

"המטרה החקיקתית שברקע חוק הגנת הדייר מראשיתו, הייתה לתת הגנה לדיירים לבל ימצאו עצמם חסרי קורת גג או נעדרי יכולת לנהל ולקיים בית עסק בגלל דרישות שרירותיות של בעלי בתים. היסוד התכליתי שבהנהגת החוק הוא כלכלי חברתי.אולם גם משהוענקה ההגנה של החוק לדיירים בתום תקופת השכירות, הייתה זו הגנה 'מותנית' - מותנית בכך שהדייר יקיים את התחייבויותיו על פי חוזה השכירות ולא יעשה דבר הנוגד את הכללים הבסיסיים שנקבעו בחוק שפרש עליו את הגנתו. ראוי מטעמים אלה לפרש את הוראות החוק האמור על דרך הצמצום. ... ההלכה הפסוקה של בית המשפט העליון הוסיפה נדבך לפרשנות של דיני הגנת הדייר. נקבע כי לאחר שהשתנו העתים, והמחסור בדירות אינו כה כבד כפי שהיה בעת חוק הגנת הדייר, ואותה מצוקת דיור איננה קיימת עוד - יש לצמצם על ידי פרשנות נאותה את הזכויות שהוקנו לדיירים למען בעל הבית אשר הנאתו מנכסיו המושכרים צומצמה בגלל חוק זה. חוק יסוד כבוד האדם וחירותו, מחזק פרשנות כזו".
(ראה ד' בר אופיר, סוגיות בדיני הגנת הדייר (הוצאת פרלשטיין גינוסר) עמ' 20-20א).

21.
מהאמור לעיל עולה כי
לא יכול התובע לטעון כי הוא דייר מוגן וכי זכותו שרירה וקיימת, כל זמן שלא עמד הוא בדרישות החוק, שמכוחו טוען הוא לדיירות מוגנת. כן לא תשמע טענתו של התובע כי אין כל מקום לבחון במסגרת התביעה דנן את עילות הפינוי מכח חוק הגנת הדייר שמכוחן טוענים הנתבעים.

22.
לפיכך יש לבדוק
האם נסיבותיו של המקרה עולות כדי נטישת הדירה על ידי התובע. כדברי כבוד השופט רובינשטיין:
"שאלה זו עניינה, ראשית, קביעות שבעובדה, ושנית, הסקת מסקנות משפטיות מהראיות שהובאו" (רע"א 822/06 מסקלצ'י נ' נוסבאום (פורסם באתר נבו).
על כן, עלינו לקבוע תחילה אם הוכח הבסיס העובדתי של עילת הנטישה.

23.
לצורך קיומה של תשתית עובדתית המצביעה על התגבשותה של עילת הנטישה, יש להוכיח קיומם של שני יסודות (ע"א 977/91 הועדה המקומית לתכנון ולבניה ירושלים נ' נוסיבה, פ"ד מו(5) 758): עזיבה פיזית והעדר כוונה לחזור, כך שדייר העוזב מושכר בלא כוונה לחזור אליו רואים אותו כנוטש.

הכוונה לחזור אף היא מורכבת משני יסודות מצטברים: רצון לחזור למושכר וסיכוי ממשי של האפשרות לחזור למושכר (ע"א 417/79 מרכוס נ' המר, פ"ד ל"ז(2) 337). לא די ברצון ערטילאי לחזור לנכס, אלא יש צורך להראות רצון ממשי המלווה במעשים גלויים.

24.
על מנת שטענת ההגנה תעמוד לנתבעים עליהם להוכיח כי התובע נטש את הדירה לחלוטין בלא כוונה לשוב אליה עוד, כשנטל השכנוע, כפי שנקבע בפסיקה, נופל על כתפיהם. במידה ויעמדו הנתבעים בנטל השכנוע, יועבר הנטל לשכמו של התובע להראות כי נסיבות המקרה אינן מצדיקות את המסקנה שהייתה נטישה (ראה: בר אופיר, עמ' 102).

25.
לעניין עזיבתו הפיזית של התובע וכוונתו לעזוב נשמעו מטעם הנתבעים מספר עדויות כדלקמן: יעקב לב,
בנו של משה לבטון ז"ל, העיד כי היה מבקר במשך שנים בנכס, ובכל המועדים הוא מצא את הדירה פרוצה
ונטושה (עמ'24 ש' 31 פרו' מיום 29/1/2009)
.

גם נתבעת מס' 2 הגב' עדה נוימן
, העידה כי בביקוריה בדירה מצאה אותה נטושה, עזובה והרוסה (עמ' 27 ש' 7).

כך גם העידה הגב' זיוה לוי, אחת הבעלים הנוספים של הדירה,
כי הדירה הפכה "לחורבה נטושה והרוסה עם שום שמץ של תרבות דיור ושל חיים שם" (עמ' 28 ש' 1).


עדויות אלו היו עקביות, לא נסתרו, והעדים הותירו בי רושם מהימן ואמין.

26.
חיזוק נוסף לטענה זו ניתן למצוא בעדותו של העד אהרון גוטליב, מי שהתגורר בדירה בתחילת שנת 2005, מטעם נתבעת מס' 3 שסייעה לו, אשר העיד
כי טרם כניסתו לדירה, היא היתה זקוקה
לשיפוצים, והוא נכח בעת ביצוע השיפוצים בדירה, וכן ביצע ניקיונות בדירה והוצאו ממנה כמויות זבל גדולות (עמ' 29 ש' 4).

27.
עוד חיזוק למצב הדירה ניתן למצוא בעדותו של יורם הרוש, מי שמשמש כאיש החזקה של נתבעת מס' 3 שהעיד כי עד היום הוא מתחזק את המקום (עמ' 30 ש' 5) ובתצהירו מסר כי
הוא מכיר את הדירה, וכי היא היתה מוזנחת ואוכלסה ע"י נרקומנים, ובחודש 11/04 הוא עשה נקיון בדירה, והוציא מהמקום כמות גדולה של מזרקי סמים, וכן ביצע בדירה שיפוצים רבים, כולל התקנת דלת פלדלת, התקנת חלונות, ועבודות חשמל.

28.
העיד מר שלמה גפן, מנהל נתבעת מס' 3 כי "אני מכיר את הבית מלפני שבע שנים ועד סוף שנת 2004 אז כל התקופה הזאת היו נרקומנים ועבריינים" (עמ' 20 ש' 26), ובסעיף 4 לתצהיר עדותו הראשית הצהיר כי הנכס פרוץ וזנוח ומתגוררים בנכס עבריינים ונרקומנים.

29.
הנתבעים הציגו בפני
ביהמ"ש תמונות של הדירה (נ/1) מהן עולה כי הדירה נטושה ומוזנחת. התובע בחקירתו אישר כי התמונות המצולמות הינן בדירה נשוא המחלוקת(עמ' 15 ש' 20 לפרו' 29/1/09).

30.
מנגד, לא הביא התובע כל עדות או ראיה לסתור עדויות אלו, וכשנשאל בחקירתו לעניין הימצאותם של נרקומנים בדירה העיד כי לא ראה במקום נרקומנים, אבל "יכול להיות שהיו מזרקים, אך לא ראיתי נרקומנים" (עמ' 14 ש' 17). כיצד יגיעו מזרקים לדירה אם לא ע"י נרקומנים?

כשנשאל איך היה משגיח על הדירה הוא אישר כי היה עובר עם הרכב בכביש ומסתכל לראות שלא פלשו לנכס (עמ' 14 ש' 21). האם כך משגיחים על דירה?

31.
בפני
ביהמ"ש הוצגו תעודות עובד ציבור (ת/1, ת/3), לעניין אספקת המים והחשמל לדירה. אספקת החשמל משנת 93 עד 9/05, רשומה על שם אחיו של התובע אלי גסר, וכשנשאל התובע מדוע אספקת החשמל לא מופיעה על שמו השיב שזו רשלנות של העיריה ברישום (עמ' 17 ש' 29). כשנשאל מדוע שמו אינו מופיע כמחזיק הנכס לעניין תשלומי המיסים השיב "לך לעיריה תבדוק" (עמ' 18 ש' 22). כמו כן כשנשאל התובע לעניין צריכת המים והחשמל בדירה התחמק מלהשיב והשיב
כי אינו יודע (עמ' 18).

32.

לעניין השימוש בדירה, טען התובע בתצהירו כי במשך שנים עשה שימוש בדירה, הן למגורים והן למשרד, ובמהלך השנים האחרונות הדירה שימשה אותו כמחסן. אולם בעדותו העיד כי למרות שכתוב בהסכם כי השימוש הוא
למגורים לא התכוון לגור שם (עמ' 18 ש' 16).

מטרת השכירות, כפי שהיא מופיעה בהסכם הינה:"מגורים חנות ומשרד". מכך עולה כי
מחסן לא היה אחת ממטרות הדיירות המוגנת או השימושים המותרים שהוסכמו בין הצדדים.
אולם בעדותו הוא טען כי לכל חנות יש גם מחסן (עמ' 18 ש' 17). כשנשאל התובע האם קיבל ממישהו הרשאה להשתמש במקום כמחסן, השיב כי: "לא. לפי מיטב הבנתי
וידיעתי לא היה לי צורך לבקש אישור ממישהוא" (עמ' 18 ש' 24). תשובתו המיתממת של התובע איננה מקובלת עליי. התובע בחר בדרך של "שב ואל תעשה דבר" המובילה למסקנה כי לו לא היתה כל כוונה לחזור לנכס, הואיל ועל פי הוראות החוק שינוי מטרת השכירות מחייב הסכמה מפורשת של הבעלים והתובע לא הציג הסכמה כזאת. אף אינני מקבלת את טענתו כי השימוש "חנות" כולל בחובו מחסן. היה מקום לציין מפורשות את המחסן כאחד השימושים המותרים בנכס, במיוחד לאור העובדה כי לא נפתחה כל חנות בנכס, וממילא לא ניתן היה להשתמש בה בתור מחסן הנלווה לחנות, שלא קיימת.

33.
חיזוק להעדר כוונה מצידו של התובע לחזור לדירה ניתן למצוא בתשובתו של התובע כשנשאל לעניין כוונתו לחזור לדירה, והוא השיב כי הוא מתכוון לפתוח שם משרד או חנות (עמ' 18 ש' 18). התובע לא הביא כל ראיה לתוכניותיו או כוונותיו באופן ספציפי, ולשם כך לא די בהכרזת כוונות ערטילאיות. התובע, אם כך, לא הצליח להוכיח את כוונתו לחזור, שכן מעבר לאמירה יש צורך במעשים גלויים.

34.
עוד חיזוק לנטישה והעדר כוונה לחזור מצאתי גם בעדות התובע אשר העיד כי שילם דמי שכירות עד ליום 31/5/88, ומאז הודה כי לא שילם מאומה. הוא טען כי מאז לא הצליח לאתר את הבעלים ולכן לא המשיך לשלם שכירות (עמ' 9 ש' 25 לפרו' 9/12/08). תשובתו זו אינה מקובלת עליי, כיוון שבהמשך העיד כי פרטיו של הבעלים היו ידועים לו עוד משנת 85, מכתב התביעה הקודם שהגיש כנגדו הבעלים (עמ' 10 ש' 3). כן העיד כי לא פנה אף ליורשים על מנת לשלם דמי שכירות (עמ' 10 ש' 11), אלא ציפה מהם לפנות אליו. האמנם כך מתנהג מי שיש לו רצון לחזור לדירה? התובע העיד כי דמי השכירות הינם מזעריים ולכן בטלים בשישים. מבלי להיכנס לסכום דמי השכירות שהיה על התובע לשלם, הרי שהיה עליו להוכיח כי לכל הפחות ניסה לשלם אותם, אולם חרף העובדה כי היה בידו לעשות זאת, לא עשה כן. התנהגותו של התובע מלמדת כי לא עשה מאמץ מינימלי לשלם דמי שכירות ולהיאחז בדירה, ובכך לא הראה כי היתה לו כוונה לחזור לדירה.

35.
מכל האמור עולה כי הנתבעים עמדו בנטל השכנוע המוטל עליהם להוכיח כי התובע עזב פיזית את הדירה, ללא כוונה לחזור, ואילו התובע
בתשובותיו המתחמקות, ובהעדר ראיות סותרות מצידו, לא הצליח לסתור זאת, לפיכך אני קובעת כי התובע נטש את הדירה.

36.
כאמור,
ההגנות שחוק הגנת הדייר מעניק הינן הגנות שמטרתן ליתן סעד לאלו שמצבם הכלכלי קשה בכדי שתהיה להם קורת גג, בזמנים קשים. במקרה דנן, אין זה המצב. התובע העיד כי הינו אדם אמיד וכי מצבו הכלכלי מצויין (עמ' 9). הוא העיד כי הוא איש רב עסקים ובבעלותו נכסים רבים (עמ' 9). התובע לא הוכיח כי הדירה מהווה לו מקור פרנסה או מגורים או שימוש כלשהו. הדירה למעשה לא משמשת את התובע זמן רב ולא הוכח בפני
י מהו הצורך של התובע בדירה.

37.
החוק לא נועד להגן על מי שמצבו הכלכלי שפר עליו והוכח כי נטש את הדירה. ההגנות שהחוק נותן הינן כאמור הגנות מותנות בכך שהיה על התובע לקיים את התחייבויותיו על פי ההסכם. התובע לא עשה זאת. הוא אישר כי לא שילם דמי שכירות מאז שנת 88, הוא העיד כי שינה את מטרת השימוש במושכר ולא קיבל לכך אישור מהבעלים, והוכח בפני
י כי הוא נטש את הדירה. לפיכך אין הגנת החוק חלה עליו, ואני קובעת כי הוא איבד את זכותו לדיירות מוגנת בדירה, לפיכך אין לו יותר זכות לסלק פולש או שוכר רגיל מהדירה.


38.
לאור כל האמור,אני דוחה את התביעה, ומחייבת את התובע לשלם לנתבעים הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסך 7,000 ₪ ומע"מ.

המזכירות תמציא העתק

פסק דין
זה לצדדים.

ניתן היום,
ו' תשרי תש"ע, 24 ספטמבר 2009, בהעדר הצדדים.








תאק בית משפט שלום 1741/05 זמיר גסר נ' אמיר שלום גפן, עדה נוימן, ברכת אומן מרכז יהדות לקרוב רחוקים (פורסם ב-ֽ 24/09/2009)