פסקי דין על אילן אורן | פסקי דין על רותי אורן | פסקי דין על רועי אורן ואח' | פסקי דין על שלמה המאירי | פסקי דין על גלילה המאירי |

13504-07/08 הפ     20/01/2009




הפ 13504-07/08 אילן אורן, רותי אורן, רועי אורן ואח' נ' שלמה המאירי, גלילה המאירי








st1\:*{behavior: }
בית משפט השלום בצפת

ה"פ 13504-07-08 אורן ואח'
נ' המאירי ואח'



20 ינואר 2009





בפני

כב' השופט
סאאב דבור

מבקשים
1
.
אילן אורן

2
.
רותי אורן

3
.
רועי אורן
4
.
אורנית-גל ניהול ויעוץ כלכלי בע"מ

נגד

משיבים
1. שלמה המאירי
2. גלילה המאירי


החלטה



התובענה שהוגשה כהמרצת הפתיחה, הינה למתן סעד הצהרתי לפיו יקבע כי, המבקשים (להלן: "אורן ואורנית גל") זכאים להמשיך ולשכור מהמשיבים (להלן: "המאירי") את הנכס שברחוב החלוצים 9 שבראש פינה הידוע גם כחלקה 1 גוש 13939 (להלן:"המושכר") וזאת ל-5 שנים נוספות, כפי שסוכם בע"פ בין הצדדים.
בחודש יולי 2003 כרתו הצדדים שלושה חוזים במסגרתם עיגנו את זכויותיהם בכל הנוגע לעסקת מקרקעין שנרקמה ביניהם ושעניינה – שכירות (להלן:"חוזי השכירות"). כעולה מחוזי השכירות, מטרת שכירת המושכר על ידי אורן ואורנית גל היתה בחלקה למגורים ובחלקה האחר, להפיכתו לחדרי אירוח שיופעלו כעסק כלכלי לכל דבר ועניין (להלן: "הצימרים").
עוד עולה כי תקופת השכירות שנקבעה בחוזי השכירות הינה ל-3 שנים כשלרשות אורן ואורנית גל, המבקשים בבקשה דנן, עומדת האפשרות להאריך תקופה זו בשנתיים נוספות (להלן: "תקופת האופציה") ובלבד שמימושה מותנה במתן הודעה מראש למשכירים, המשיבים בבקשה דנן, וזאת כחודשיים בטרם תום תקופת השכירות.
בין הצדדים נתגלע סכסוך שתחילתו בשנת 2005. או אז, דרשו המאירי להעלות את דמי השכירות החודשיים בעקבות דרישת הרשויות לתשלום מס עקב ביטול הפטור שהיה נהוג קודם לכן ובוטל בהדרגה. דמי השכירות שונו כאמור ולמן אותו הרגע, מערכת היחסים החברית ששררה בין הצדדים נפגעה מאוד עד שבסופה הקשר היחיד שנותר ביניהם היה תכתובות הדדיות-מאשימות באמצעות עורכי דינם.
הצדדים חלקו על קיום התנאי למימוש תקופת האופציה.
לטענת המבקשים הודעה בכתב כאמור נשלחה על ידם ביום 14.6.06 וזאת ביחס לשלושת החוזים. לטענתם, ממילא הודע למשיבים מספר פעמים על רצונם לממש את תקופת האופציה וזאת במסגרת הפגישות היומיומית שהתקיימו ביניהם נוכח הקרבה שבמגוריהם כך שמימוש האופציה הינה טבעית ומובנת מאליה.
מנגד; טענו המשיבים כי, המבקשים לא הודיעו במועד על כוונתם לממש את האופציה אך למרות זאת הסכימו להשכיר למבקשים את המושכר לשנתיים נוספות וזאת במקום תקופת האופציה (היינו עד לחודש אוגוסט 2008) ובלבד שייחתמו בין הצדדים חוזים חדשים אשר שונים במקצת מחוזי ההשכרה הראשונים (להלן:"החוזים החדשים").
בחודש אוגוסט 2006 חתמו הצדדים על החוזים החדשים, כדרישת המשיבים, וזאת תוך מספר שינויים ביניהם תקופת השכירות ודמי השכירות. השינוי בדמי השכירות אינו מענייננו ואילו באשר לתקופת השכירות, הרי שעל פי החוזים החדשים נקבע בין הצדדים כי זו תהא תקפה מיום 10.8.06 ועד ליום 15.9.08 (להלן:"תקופת השכירות השנייה").
אלא מאי, ביום 30.1.07 הגישו המשיבים תביעה לפינוי וסילוק יד מהמושכר (ב- ת.א 1194/07 בימ"ש השלום צפת, כבוד השופט חנא סבאג) והליך זה תלוי ועומד. בד בבד כאמור, הגישו המבקשים תובענה זו בה מתבקש ביהמ"ש להעניק להם סעד הצהרתי לפיו תיקבע זכותם להמשיך ולשכור את הנכס ל- 5 שנים נוספות וזאת – מכוח ההסכם בע"פ.
זאת ועוד, המשיבים טענו מנגד כי במהלך המשא ומתן בין הצדדים על החוזים החדשים, במועד חתימתם ואף לאחר מכן, הודיעו האחרונים באופן מפורש כי בניגוד לעבר, הפעם בכוונתם להקפיד הקפדה יתרה על קיום תנאי חוזי השכירות ככתבם וכלשונם. לטענתם, במסגרת חוזי השכירות הראשונים ניתנה למבקשים האופציה לשכור את המושכר לכל היותר עד ליום 9.8.08 ואילו לפי חוזי ההשכרה החדשים ניתנה להם הזכות לשכור את המושכר עד ליום 15.9.08 - הא ותו לא.
המשיבים במסגרת תשובתם להמרצת הפתיחה, העלו טענות מקדמיות כנגד ההמרצה ועתרו לדחות את התובענה על הסף.
על שניים אלה מסתמכים המשיבים בבקשתם:
א. דחייה על הסף מחמת העדר מסמך בכתב (כדרישת סעיף 7, 8 ו- 79 לחוק המקרקעין, תשכ"ט - 1969).
ב. הטענה השניה, דחיה על הסף בשל טענות בעל פה כנגד מסמך בכתב – סעיף 80 לחוק הפרוצדורה העותומנית.
מעיון בבקשה על נספחיה, וכן מתשובת המשיבים והתגובה לה, עולה כי דין הטענות המקדמיות להתקבל וכפועל יוצא להביא לדחיית התובענה.
מבלי להידרש לראיות אם ניתן ההסכם בע"פ אם לאו, התוצאה המתבקשת בסופו של יום הינה לשכור את המושכר לתקופה כוללת של 10 שנים. ס' 7 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 (להלן:"החוק") קובע, בין היתר, כי עסקה במקרקעין טעונה רישום – לא נגמרה ברישום רואים אותה כהתחייבות לעשות עסקה.
ס' 8 לחוק – הדן בדרישת הכתב, קובע כי "התחייבות לעשות עסקה" במקרקעין טעונה מסמך בכתב.
סעיף 79 לחוק המקרקעין, הדן בשכירות קצרה, מהווה חריג לכלל הנ"ל בקובעו בסעיף קטן (א) כהאי לישנא:
" על אף האמור בסעיפים 7 ו-8, שכירות לתקופה שאינה עולה על חמש שנים אינה טעונה רישום, והתחייבות לעשות עסקה כזאת אינה טעונה מסמך בכתב".
אלא שמאי, לחריג זה קיים סייג בסעיף קטן (ב) וזו לשונו:
"(ב) הוראות סעיף קטן (א) לא יחולו על שכירות שיש עמה ברירה להאריך את תקופתה לתקופה כוללת העולה על חמש שנים, ולא על שכירות שתקופתה, כולה או מקצתה, חלה כעבור חמש שנים מגמירת חוזה השכירות".
הנה כי כן, המשיבים עותרים בבקשתם למתן סעד הצהרתי, לפיו יורה ביהמ"ש על זכותם להמשיך ולשכור במושכר 5 שנים נוספות הווי אומר, לתקופה כוללת של 10 שנים וזאת מכוח הסכם בע"פ. אלא שההסכם שניתן לכאורה בע"פ, כמוהו כהתחייבות לעשות עסקה ומשום כך טעון הוא מסמך בכתב כהוראת סעיף קטן (ב) כאמור לעיל (ראו: ע"א 62/88 ( מח-ב"ש) אשדוד בומבד נ' הילרון חברה ליצוא ויבוא, פורסם בנבו, פס"ד מיום 24.4.90 ו-רע"א 2244/90 בעקבות פסה"ד הנ"ל).
היות והצדדים אינם חולקים על העובדה כי ההתחייבות כאמור לא ניתנה בכתב – פועל יוצא אפוא, ההתחייבות ניתנה בע"פ אזי די בכך, ולו למצער, כדי לדחות את התובענה.
עוד בעניין זה, טוענים המבקשים כי אף אם דרישת הכתב היא מהותית, מקום בו ישנה הסתמכות של צד אחד על הבטחתו של הצד השני וזה האחרון מנסה להתנער בחוסר תום לב כבמקרה דנן– לא תעמוד לו דרישת הכתב. לטענתם, אימוץ ההלכה שנקבעה בפרשת שוייגר נדרשת בנסיבות העניין בעוד שם היתה בעייתיות חוקית לגבי התנאים בעל פה בניגוד למקרה דנן, כשההסכמה בע"פ אינה מנוגדת לחוק מה גם קיומו של הסכם בכתב המעגן את זכויות הצדדים בעסקת השכירות – זכויות שלא השתנו בחלוף הזמן. לפיכך, הרי שיש ליתן תוקף להסכמה בע"פ בדבר ההתחייבות שניתנה למבקשים להמשיך ולשכור את הנכס ל-5 שנים נוספות.
מנגד טוענים המשיבים כי ההסכמה שניתנה למבקשים בע"פ, על אף היותה מוכחשת מכל וכל, אינה עומדת בקנה אחד עם הוראת סעיף 8 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 (להלן:"החוק"). לטענתם סעיף 8 לחוק קובע כי התחייבות לעשיית עסקה במקרקעין טעונה מסמך בכתב. היות ודרישת הכתב המפורטת בסעיף 8 היא מהותית ולא ראייתית – הרי שללא מסמך בכתב אין עסקה בין הצדדים.
מקובלת עלי גישת המשיבים לפיה רק בנסיבות מיוחדות ויוצאות דופן הסכם שנערך בע"פ, אפילו יוכח קיומו, ייאכף רק בשל העובדה כי אחד הצדדים לו מבקש להשתחרר ממנו בהסתמך על סעיף 8 לחוק. קל וחומר מקום בו אחד הצדדים מבקש להשתחרר מהחוזה עקב הפרתו על ידי הצד השני – כפי שנטען במקרה דנן. ודוק: במקביל מתנהל הליך משפטי בגין תביעה לפינוי וסילוק יד מהמושכר אותו הגישו המשיבים בבקשה דנן.
זאת ועוד, חוסר תום הלב לפי סעיף 12 לחוק החוזים הדן בשלב המו"מ, צריך שיהיה בנסיבות אשר הביאו לאי עריכת הכתב, ולא בעצם העובדה שאותו צד מבקש לחזור בו מהסכמה בע"פ. הנה כי כן, לכל אורך הדרך נטען על ידי הצדדים כי בראשית הדרך נדרשו למבקשים מאמצים כבירים כדי להביא את המשיבים להסכמה להשכרת המושכר. עד שבסופו של יום נעתרו המשיבים לבקשות החוזרות ונשנות מצד המשיבים ולו בתנאי כי תקופת השכירות תהא קצרת מועד על מנת לשלוט בתנאי השוק. נראה כי טיעון זה יש בו כדי להעיד ולו למצער על שיקול כלכלי ותו לא. בטח לא על חוסר תום לב מצד המשיבים שבחרו לכלכל את צעדיהם.
הוסף על אלה את העובדה שבין הצדדים נחתמו חוזי שכירות חדשים. אותה עת לא שררה בין הצדדים אותה מערכת יחסים טובה וידידותית כמו בעבר. צא ולמד, היה על המבקשים כבר במעמד זה לדאוג להבטיח את זכויותיהם ואת "ההבטחות בע"פ" כביכול שהיו בין הצדדים. דבר שלא נעשה ואין כל הסבר המניח את הדעת מדוע לא?
יוצא איפוא, ומשלא הוכח קיומן של אותן נסיבות מיוחדות שיש בהן כדי להתגבר על מכשול זה של דרישת תום הלב – כי אז, אין תוקף לעסקה מאחר ודרישת הכתב לא התקיימה.
למעלה מהצורך, יתייחס בית המשפט לבקשה ברכיבה השני, העלאת טענה בעל פה כנגד מסמך בכתב –בניגוד להוראות סע' 80 לחוק הפרוצדורה האזרחית העותמני.
לטענת המבקש, מדובר בטענה שהיא תוספת להסכם – מותר להוכיח בעדים שלא נעשה הסכם או שהיה נגוע, אסור להוכיח בעדים שתוכנו של ההסכם היה שונה מן הכתוב במסמך. המבקש אינו טוען נגד הכתוב בהסכם. טענתו היא כי, בנוסף למה שכתוב, הוסכם בע"פ, על תקופת שכירות נוספת של 5 שנים!! הוא מפנה לפסיקה שלטעמו תומכת בטיעון זה.
המשיבים מתנגדים לטיעון זה ולטעמם מדובר במקרה קלאסי של העלאת טיעון בע"פ שיש בו כדי לסתור את אשר הועלה על הכתב בהסכמי השכירות.
גם בעניין זה, אין בידי לקבל את טיעוניהם של המבקשים. ראה לעניין זה ספרו של המלומד י. קדמי, על הראיות (מהדורה מעודכנת תשס"ד – 2003 בעמ' 1312) כפי שצוטט על – ידי המשיב:
"טענה "נגד המסמך" לאמור – "שהמסמך אינו נכון או אינו מלא; לרבות – "טענה על מה שנאמר לפני או בזמן עריכת המסמך", שהרי טענות אלה "באות לסתור או להשלים את תוכן המסמך עצמו
טענות "נגד המסמך", מתאפיינות אפוא בכך שהן מערערות על תוכנו של המסמך בזמן עשייתו; שעיקרן בכך שהתוכן איננו מבטא את מה שהוסכם בין הצדדים עובר לעשיית המסמך".
איני מוצא מקום להוסיף לעניין זה. טענותיהם של המשיבים בעניין זה מקובלות עליי. טענתם של המבקשים הינה בגדר טענה בע"פ כנגד מסמך בכתב ולא ניתן לסווג אותה כתוספת לאותו הסכם.
אף לגופו של עניין, דין התובענה להידחות.
ראשית, על אף הגישה הליברלית אותה נוקט ביהמ"ש בנוגע לסעד הצהרתי, לא יינתן סעד מסוג זה כעניין שבשגרה (ראו: ע"א 291/56 שצו'פק נ' רפפורט ואח, פ"ד יג' 39). סעד הצהרתי יתבקש רק באין סעד אחר שיכול ביהמ"ש לתת באותו עניין. דהיינו, מקום בו נראה כי ההצהרה הינה תחליף לתביעה כספית, לא יעניק ביהמ"ש סעד הצהרתי (ראו: ת"א (ח"י) 957/92 ביטקובר נ' מחסני חמצן סחר (1980) בע"מ, פ"מ תשס"ב (2) 145, 249).
הטענה בדבר ההשקעה הכספית הגדולה מצד המבקשים אין בה כדי להצדיק מתן סעד הצהרתי כמבוקש – זאת היה על המבקשים להעלות כבר בשלב המשא ומתן טרם חתימה על החוזים החדשים כדי שיבואו לידי ביטוי בחוזים החדשים עצמם.
לטענת המבקשים, היות ובדין ודברים שהיה בין הצדדים ערב החתימה על החוזים החדשים, לא הוצגה בפני
הם כל דרישה נוספת למעט - השינוי בדמי השכירות, נאותו האחרונים לחתום על החוזים החדשים ולקבלם וזאת, מבלי להעניק תשומת לב לשאר מרכיבי החוזה ואשר שונו לכאורה (קרי, לעניין תקופת השכירות).
אלא שלא כך הם פני הדברים.
מעיון בחוזי השכירות החדשים, שלא צורפו לבקשה,
עולה כי תקופת השכירות המקורית שונתה כך שבמקום התאריך המציין את תום תקופת השכירות -
"9.8.2008" נרשם הפעם בכתב יד: "15.9.2008" ואילו בסמוך לשינוי התאריך - מופיעה חתימת המבקשים.
מן האמור לעיל עולה כי תקופת השכירות, היתה ידועה ונהירה למבקשים וממילא, בחתימתם על חוזי השכירות החדשים הם הביעו הסכמתם לתנאים הכלולים בו. לא למיותר לציין כי השינוי שנעשה לכאורה על ידי המבקשים הוא זה שקבע לבסוף את תקופת השכירות בפועל. משום מה, בחרו המבקשים שלא להביא עובדה זו בפני
בית המשפט.
אדרבה, המבקשים טענו כי: "קיבלו לחתימה את החוזים החדשים שנראו זהים לחלוטין לחוזים הישנים לקראת סוף חודש יוני – תחילת חודש יולי, בהם בדקו את סעיף התמורה בלבד. המשיבים (צ"ל: "המבקשים" - ס.ד) לא הביאו לתשומת ליבם כי ללא ידיעתם ובחוסר תום לב ביצעו שינויים בתוך החוזים וכי הנוסח שונה מהחוזים הישנים, בחלק מהסעיפים" (פסקה 38 להמרצת הפתיחה. ההדגשות במקור).
דומני כי המבקשים אינם יכולים להיאחז באמתלה של חוסר ידיעה מובהק ממש, בציינם את הפרטים הנ"ל - בד בבד עם העובדה כי שינויים בחוזי השכירות החדשים נעשו על דעתם, היו נהירים להם, וחתימתם מתנוססת עליהם קבל עם ועדה.
זאת ועוד, מעיון בבקשה על נספחיה וכן מטענות הצדדים עולה כי מה שלכאורה הוסכם בע"פ בין הצדדים, הוסכם ביניהם עוד בשלב הראשוני של המשא ומתן בטרם החתימה על חוזי השכירות הראשונים. היות וכפי שטענו הם בעצמם כי המאירי לא חפצו בשכירות לטווח ארוך נאלצו הם (המבקשים) בסופו של יום, להסכים לתקופת שכירות של 3 שנים עם אופציה לשנתיים נוספות. הנה כי כן, כבר בשלב החתימה על חוזי השכירות הראשונים, לא הביאו המבקשים לידי ביטוי את שהוסכם לכאורה בע"פ ביניהם.
יתרה מכך, מערכת היחסים אליה נקלעו הצדדים, לא רק שיצרה ביניהם יחסי ניכור עזים, היא אף הובילה אותם לשולחן המשא ומתן בשנית מתוך מטרה להגיע להבנות ביחס ל"המשך הדרך" כשבסופו של יום נחתמו בין הצדדים חוזי שכירות חדשים כביטוי לשינוי המצב המשפטי ביניהם. גם בכך יש כדי ללמדנו כי ההסכמה שניתנה למבקשים בע"פ לכאורה, אינה עוד בתוקף בנסיבות עניין.
לא זו אף זו, גם מתכתובות הצדדים ניתן ללמוד על השינוי שחל בין הצדדים לחוזה וחרף זאת לא הועלתה מצד המבקשים כלל ההסכמה שניתנה להם לכאורה בע"פ ועל הנזק שעלול להיגרם להם עקב הפרתה.
בסעיף 5.1 למכתבו של ב"כ המבקשים, המופנה לב"כ המשיבים מיום 3.9.06 אף נטען על ידו כי:
"בהתייחס לאמור ברישא לעניין הסתמכות על חוזים קודמים (הדגשה במקור) – למען הזהירות אבקש להבהיר בפני
ך כי מרשייך טרחו להודיע למרשי בכתב כי החוזים המקוריים תמו וכי האופציה שהוענקה בהם פקעה. לאור הצהרה זו דומני כי לא ניתן לשוב ולהעלות באוב את החוזים הישנים" – סבורני כי די בכך כדי ללמדנו על שינוי המצב המשפטי שחל בין הצדדים מכוחו בטל ההסכם שבע"פ שניתן לכאורה למבקשים.
ודוק, בשונה מחוזי השכירות הראשונים - כאן לא ניתנה למבקשים תקופת אופציה כבתחילה. פועל יוצא אם כן, לרשות המבקשים הזכות לשכור את הנכס לתקופה של שנתיים בלבד וזאת על סמך החוזים החדשים.
כאמור,

פסק דין
הצהרתי יינתן כאשר התובע מוכיח שבידו הזכות, וכי מן הראוי לשריין אותה אולם אם גם כלל זה כפוף לכך, שלא התקיימו נסיבות המונעות מבית המשפט להיעתר לבקשה – בשונה מהמקרה דנן. לפיכך, כשאין בידי התובע להוכיח, כי קיימת מחלוקת של ממש בעניין נושא התובענה – לא ייעתר ביהמ"ש למתן סעד הצהרתי (ראו: 226/80 כאהן ואח' נ' מדינת ישראל, פ"ד לה(3) 463, 468).
היות ומגמת ביהמ"ש הינה לרכז את ההתדיינות כולה תחת קורת גג של הליך אחד. ביהמ"ש לא יעניק סעד הצהרתי מקום בו ניתן לבקש סעד ממשי, ובמיוחד כשמטרת בעל הדין, בבקשה לסעד הצהרתי, היא לעקוף את הצורך בהתדיינות ישירה ועניינית על הנושא עליו נסבה המחלוקת (ראו: ע"א 136/82 שכון עובדים בע"מ ואח' נ' רשות הפיתוח מינהל מקרקעי ישראל, פ"ד לח(4) 668).
על יסוד האמור לעיל, דין הבקשה אפוא להידחות וכך אני עושה.
המבקשים ישאו בהוצאות המשיבים בסך של 2,000 ₪.
בשולי החלטתי, רואה אני לנכון לתת את הדעת וכן להודות לצדדים על סיכומי טענותיהם היפים ואשר סיכמו את ההלכות הנוגעות בדבר בצורה נאותה דבר אשר סייע רבות בידי בית המשפט בבואו לבור את המוץ מן התבן.

ניתנה היום,
כ"ד טבת תשס"ט, 20 ינואר 2009, בהעדר הצדדים.













הפ בית משפט שלום 13504-07/08 אילן אורן, רותי אורן, רועי אורן ואח' נ' שלמה המאירי, גלילה המאירי (פורסם ב-ֽ 20/01/2009)