פסקי דין על אילן ורוני ברבוי | פסקי דין על בלשה שגיא שמחה בונם ואח' | פסקי דין על מנהל מיסוי מקרקעין | פסקי דין על ירושלים |

111/07 וע     11/11/2009




וע 111/07 אילן ורוני ברבוי, בלשה שגיא שמחה בונם ואח' נ' מנהל מיסוי מקרקעין, ירושלים




בעניין:

1



בתי המשפט


בפני
ועדת ערר לפי חוק מיסוי מקרקעין, התשכ"ג-1963
בראשות השופט (בדימוס) עזרא קמא
וע 111/07
וע 112/07


בעניין
:
1. אילן ורוני ברבוי

(ערר 111/07)
2. בלשה שגיא שמחה בונם ואח'


(ערר 112/07)







העוררים


נ
ג
ד



מנהל מיסוי מקרקעין
, ירושלים







המשיב

פ ס ק
ד י ן


1.
השאלה העיקרית היא, האם סכום ששילמו העוררים כדמי המלצה, בגדר החלטה 737 של מנהל מקרקעי ישראל, לקבלת מגרש לבניית דירתם, מהווה, לעצמה, מכירת זכות במקרקעין שמחייבת תשלם מס-רכישה, מעבר לתשלם ששולם למינהל, מקרקעי ישראל, וחויב במס.

2.
שאלה חלופית
היא, מה הוא השווי שיש לקבוע למגרש, לצורך תשלום מס רכישה. שני העררים עניינים אחד, לפיכך הוסכם והוחלט לאחד את הדיון בשני העררים.

תמצית הרקע העובדתי
3.
ביום 12.3.06 חתמו משפחות ברבוי (להלן-ברבוי) ובלשה (להלן-בלשה), כל אחת בנפרד, על הסכם עם האגודה של מושב כפר אוריה, להענקת זכות להקצאת מגרש, במסגרת פרויקט להרחבה קהילתית. עיקרו של ההסכם, לענייננו, הוא המלצת האגודה בפני
מנהל מקרקעי ישראל על החכרת מגרש לברבוי ולבלשה תמורת תשלום לאגודה בסכום השווה ל-37,000 דולר, לכל אחד מהם.

4.
משקם האגודה אישר את ההתקשרות של האגודה עם העוררים, והאגודה דיווחה לרשויות המס, על קבלת "דמי המלצה" או על תשלום לאגודה בסכום של 164,724 ₪ לכל אחת משתי המשפחות. לפי סעיף 33 לחוק ההסדרים במגזר החקלאי נתבקש פטור
ממס.

5.
בעקבות הדיווח של האגודה לרשויות המס, הגישו העוררים אף הם דיווח, והשומה העצמית הועמדה על סכום של אפס, בטענה כי המלצת האגודה להקצאת מגרש, אינה אירוע מס המחייב תשלום מס רכישה.

6.
על פי המלצת האגודה, הקצה המינהל מגרש לכל אחת משתי קבוצות העוררים – ברבוי ובלשה, ונחתמו הסכמי חכירה עמם. בלשה שילמו למנהל דמי חכירה והיוון בסכום של 151,795 ₪, בתוספת מע"מ, וברבוי שילמו דמי חכירה והיוון בסכום של 153,300 ₪ , בתוספת מע"מ.

7.
בעת ובעונה אחת, חתמו ברבוי ובלשה על הסכם פיתוח עם המינהל, ואף חתמו על הסכם בניה על המגרשים עם קבלן, שביצע עבורם את בניית בתיהם.

החלטת המשיב
8.
החלטת המשיב (נספח ח/1
לתצהיר המשיב), שבאה בעקבות השגת העוררים והדיון בה, שהתקיים ביום 25.1.07 במשרדי המשיב, מבוססת על שני אדנים עיקריים אלה:
א.
החלטה 737 של מועצת מינהל מקרקעי ישראל, מהווה לעצמה "זכות להורות על הענקת זכות". ועוד זאת, תיקון 33 לחוק, שתחילתו מיום 1.1.1996, הרחיב את הגדרת "זכות במקרקעין", באופן שחכירה או הרשאה של מקרקעי ישראל לתקופה שאף פחות מ-25 שנים מהווה אף היא זכות במקרקעין. משום כך, המשיב רואה בזכויות האגודה זכות במקרקעין, שכל התקשרות בגינה (עם מומלציה בפני
המינהל) משום גריעה מזכויותיה בחלקה במשבצת הקרקע, וממילא זו העברת זכות במקרקעין, שחבה במס רכישה.
ב.
לעמדה זו נמצא תימוכין בפסק הדין בע"א 4072/02 קיבוץ מפלסים ואח' נ' מנהל מיסוי מקרקעין
, באר שבע, לפיו לאגודה יש זכויות במקרקעין, הגם שנחתם הסכם פיתוח נפרד בין המשתכן לבין המנהל. ויתור האגודה במשבצת
מהווה, מכירת
זכות במקרקעין.
ג.
לחלופין, העוררים שילמו סכום נמוך ממחיר השוק של הזכויות במקרקעין שקיבלו, וכי לדידו של המשיב שווי השוק של המקרקעין הוא צירוף שני הסכומים ששילמו העוררים: הסכום ששילמו לאגודה בעד ההמלצה של האגודה והסכום ששילמו למינהל (ראו גם: בג"צ 702/84 יובל גד בע"מ נ' מנהל מיסוי מקרקעין
, פ"ד מ(4), 802, וגם ע"א 8249/01 מנהל מס שבח חדרה
נ' צינדורף טל ועופר ואח' פ"ד נט(1), 711).

טענות העוררים

9.
לעומת עמדת המשיב, שפורטה בהחלטות, טוענים העוררים, בעררם, שתי טענות חלופיות אלה:
א.
ההמלצה שנתנה האגודה לעוררים, בגדר החלטה 737 אינה זכות במקרקעין, ואין היא מהווה עסקה במקרקעין המחייבת במס רכישה. המס צריך להיות מוטל אך על תשלום דמי החכירה וההיוון לפי ההסכם עם המינהל בלבד. על
כך קיימת פסיקה אף של ועדה זו בענין אחר, ועל כך נפרט להלן.
ב.
בהחלטה 737 של מועצת המנהל, שעל בסיסה נעשה פרויקט ההרחבה במושב, גלומה, הלכה למעשה, "מתנה או הטבה", שהרי המנהל התיר לאגודה לגבות דמי חכירה חלקיים בשיעור 66% מערך הקרקע (במקום 91% מערכה). משום כך, היה המשיב רשאי להוציא שומת מס רכישה בסכום מרבי על פי שווי מלא של הזכויות המהוונות, אך לא
על יותר מ-91% מערך הקרקע, כפי שקבע המינהל.
הדיון בערר
10.
שמענו את עדי הצדדים בדרך של חקירת המצהירים על תצהירים, בהרכב שכלל את חברת הועדה, גב' אריאלה אקשטיין.

משבאנו לסכם את עמדת הועדה ולכתוב

פסק דין
, התברר לנו כי מדובר בצורך בהחלטה שתתייחס במישרין לעמדת מנהל מקרקעי ישראל, אם לפי החלטה 737, ואם לפעולות הנובעות מהחלטות המנהל. עניין זה נתעלם מהוועדה בעת ששמענו את עדי הצדדים.

חברת הוועדה, גב' אקשטיין, היא עובדת המנהל, כשמאית, וכל החלטה שניתן בעניין דנן, עלולה לעורר שאלה של ניגוד עניינים, ולו לכאורה.

11.
סברנו,ולו מן הטעם של מראית פני הצדק ומניעת לזות שפתיים,
כי מן הראוי, שחברת הוועדה הגב' אקשטיין לא תיטול חלק בהחלטה שניתן בעניינם של העוררים.

לפיכך, עו"ד שבתי לוי החליף את גב' אקשטיין כחבר הוועדה.

12.
עו"ד לוי עיין בכל החומר שבתיק, לרבות סיכומי הצדדים, והחלטה זו היא על דעתו, כשם שהיא על דעת יתר חברי הוועדה.

נוסיף, כי עיקר המחלוקת אינו עובדתי כי אם משפטי גרידא, והבירור העובדתי שנעשה בהליך זה, לא הוסיף לעניין ההחלטה. משום כך, החלפת חברת הוועדה, אין בו לדעתנו כל פגיעה במי מבעלי הדין.

הבאנו עניין זה להתייחסות באי כוח הצדדים. הוסכם על ידם כי לא יהיה צורך בשמיעת הראיות מחדש, וכי ההחלפה של חברת הועדה מוסכמת על ידם.

המלצת האגודה לפי החלטה 737
13.
החלטה 737 של מועצת המינהל אפשרה לאגודות שיתופיות להמליץ למינהל על מועמדים, שיופנו למינהל כדי שיחתום עמם. על חוזה חכירה (סעיף 4(א) להחלטה). בסעיף 4(א) האמור נקבע כי "מגרשי המגורים יוחכרו על ידי המינהל למועדים שיומלצו על ידי האגודה ובלבד שהמגרש מיועד למגורים
וכי מועמד אינו בעל זכות של נחלה...".
ענין זה נדון בפסק הדין בע"א 4007/97 בארותיים מושב עובדים להתיישבות חקלאית שיתופית בע"מ נ'
מינהל מקרקעי ישראל ואח', פ"ד נב(4), 614, 621). בית המשפט קבע, בין היתר, לעניננו דברים אלה:

"החלטה 737 אינה מעבירה את כוח ההכרעה בבחירת המתיישבים אל האגודה השיתופית...התפקיד הנמסר לאגודה הוא תפקיד של גוף ממליץ בלבד. הדברים עולים בבירור מהחלטה 737, הקובעת כי מי שיופנו על ידי המושב אל המינהל הם בבחינת 'מועמדים שיומלצו"...".

ועוד זאת:

"החלטה 737 מבחינה הבחן היטב בין תפקידו של המושב, להמליץ על מועמדים (ראו גם סעיף 4(ג) לבין כוחו של המינהל, אשר רק הוא יכול להקנות לפלוני את הזכות להיות "חוכר" (סעיף 5(א) להחלטה)...גם בעקבות החלטה 737, שמורה למינהל הסמכות שלא להתקשר בהסכם חכירה".

בית המשפט מפרט, כי מקום שהמלצת האגודה, ככל שהיא נגועה בפגמים,
כמו: שרירות, אפליה וחוסר תום לב (ולדידנו, רשימה זו אינה חתומה וסגורה), רשאי המינהל שלא לחתום עם המומלץ על ידי המושב על הסכם חכירה, וכאמור בפסק הדין:

"המינהל ולא האגודה נשאר לכל אורך הדרך הגוף היחיד, אשר בידיו סמכות ההחלטה על ההתקשרות".
14.
גם ועדה זו (בהרכב אחר) החליטה, בעקבות

פסק דין
בארותיים הנ"ל, בענין יגאל אורן
שמיר נ' מנהל מיסוי מקרקעין
, ירושלים
, כי המלצת המושב על פי החלטה 737 – אינה יוצרת "אירוע מס" לצורך חיוב במס. ועדת הערר סברה כמו בעניין בארותיים הנ"ל כי זכות ההמלצה היא בעלת משמעות נכבדה, אך היא "זכות חסרה" שלא מגיעה כדי הזכות המכרעת לגבי ההתקשרות עם החוכר (עמ"ש (י-ם) 113/99 יגאל אורן שמיר ואח'
נ' מנהל מס שבח מקרקעין ירושלים
, תק-מח 2004 (3), 1001).

15.
המשיב מתבסס בהחלטתו על הגדרת "מכירה" לענין זכות במקרקעין בסעיף 1 לחוק המקרקעין, שלפיה מכירה היא "הענקתה של זכות במקרקעין, העברתה או ויתור עליה", או הענקת זכות לקבל זכות במקרקעין או ויתור על זכות כאמור. המשיב טוען, הלכה למעשה, כי המגרשים שרכשו העוררים, היו בעבר חלק ממשבצת המקרקעין שהחזיקה האגודה, כבת-רשות, על פי חוזה שכירות תלת-שנתי מתחדש, מהמינהל, לרבות בתחום ההרחבה של המושב. העסקה שבין העוררים לבין האגודה, על יסוד החלטה 737, מהווה גריעה של שני המגרשים שרכשו העוררים מהמשבצת. לשון אחרת, המגרשים נגרעו על יסוד ויתור האגודה על זכויותיה במגרשים תמורת הסכומים ששילמו העוררים לאגודה, ויש לראות בעסקה זו "מכירה" כמשמעותה בסעיף 1 לחוק.

16.
עוד מסתמך המשיב על דברי בית המשפט העליון בע"א 4071/02 קיבוץ מפלסים נ' מנהל מיסוי מקרקעין
, באר שבע, תק-על 2006(3) 4136), שלפי פרשנות המשיב נאמר בו, כי ויתור האגודה על זכות בקרקע לטובת משתכן מהווה מכירה כהגדרתה בחוק מיסוי מקרקעין. עוד אומר המשיב, שיש לבדוק בעסקה זו שבין האגודה לבין העוררים, כמו בכל עסקה במקרקעין, את התוכן הכלכלי והמהות האמיתית שלה, והם שמבססים את החיוב במס. תוכנה הכלכלי של העסקה שעשו העוררים מצביע בבירור על כך שהם רכשו זכויות במקרקעין בסכום של כ-340,000 ₪, שהוא צירוף הסכום ששילמו לאגודה והסכום ששילמו למינהל בעד חכירת המקרקעין. העוררים, לעומת זאת, מבקשים, למעשה, לקבוע את התמורה למחצית הסכום ששילמו בפועל.

17.
הנה כי כן, המשיב מתבסס על דברים שנאמרו בפסק הדין בענין קיבוץ מפלסים (סעיף 10 לפסק הדין).
וכך נאמר בפסק הדין:

"שלא כבפרשת יובל גד, האפשרות שניתנה לקיבוץ להפנות משתכנים אל המינהל, בה רואה המשיב זכות "להורות", הוענקה לו במקרה שלפנינו מכוח החלטה של מועצת מקרקעי ישראל – החלטה 737 ולא מכוח חוזה עם המינהל...ככל שהחלטה 737 מהווה הנחיה מנהלית כאמור, ספק אם צומחת לקיבוץ
מכוחה זכות משפטית אכיפה...להבדיל מציפייה לגיטימית כי המינהל יפעל על פי ההחלטה....נוכח אופייה של החלטה 737, ספק אם ניתן לראות בה אירוע מס אשר מכוחו יחויב הקיבוץ במס רכישה בשל "זכות להורות" המוענקת לו מכוחה..."
(שם, בעמ' 4143; סעיף 14 לפסק הדין).

וכך גם נכתב ב

פסק דין
מפלסים:

"במאמר מוסגר, יצוין, כי שונה הדבר ככל שהדברים אמורים בעסקה שבין הקיבוץ למשתכן (ונזכיר כי העסקה שנדונה בהחלטת המשיב בענין מפלסים, הייתה בין הקיבוץ לבין הקבלן – ע'ק). כפי שפורט לעיל מוותר הקיבוץ במסגרת החוזה שבינו ובין המשתכן, ובכפוף לתנאים הקבועים בו לרבות תשלום סך השווה ל-10,000 דולר לידיו, על זכותו מכוח חוזה החכירה לקבל חכירה במגרש. ויתור כזה, ביחסים שבין הקיבוץ למשתכן (אך לא ביחסים בין הקיבוץ לקבלן) מהווה "מכירת זכות במקרקעין על פי החלופה השניה, הכולל בגדר מכירה גם ויתור על זכות לקבל זכות במקרקעין
(שם, סעיף 10 לפסק הדין)
".

18.
המשיב מבקש לקבוע על פי האמור ב

פסק דין
מפלסים, כי הויתור שעשתה האגודה על זכותה במגרשים שבמשבצת הוא "מכירת זכות במקרקעין", שיש למסות, כפי שאכן עשה המשיב.

19.
אמת נכון הדבר, שאירוע המס, שנבחן בפרשת מפלסים, יסודו בעסקה שבין
הקיבוץ לבין הקבלן, ולא עם המשתכנים. בית המשפט התייחס לאפשרות של עסקה שבין האגודה למשתכן, באמרת-אגב. השאלה היא, אפוא, אם בענייננו יש להחיל את האמור ב

פסק דין
מפלסים, שנאמרה בעניין שלא בו התייחסות ישירה.

20.
נסיבות המקרה דנן שונות מנסיבות המקרה שנדון בפרשת קיבוץ מפלסים, הן לעניין הזכויות המהותיות שיש לקיבוץ, כזכויות להתיישבות חקלאית, שיש לקיבוץ כזכויות להתיישבות חקלאית, כבת שנים, בעוד שבענייננו למושב (האגודה) זכויות שכירות קצרות טווח של 3 שנים המתחדשות מפעם לפעם, כזכויות של בר-רשות. התמורה ששולמה לקיבוץ, השונה מזו שבענייננו, ניתנה, כאמור בהסכם עם המשתכן עבור ויתור הקיבוץ על זכויותיו בקרקע, ולא כך בענייננו.

21.
בסופו של דיון, גם בעניין קיבוץ מפלסים, לא קיבל בית המשפט את עמדת המשיב, וקבע, שאין מדובר באירוע מס. בית המשפט חזר, אפוא, גם בפרשת מפלסים, על ההלכה הנוהגת עד כה, שלפיה החלטה 737 אינה יוצרת אירוע מס, אם בשל אופייה של ההחלטה, ואם מכוחה.

מסקנת ביניים
22.
לאחר שבחנו את העניין, גם
נוכח הפסיקה וההלכה הנוהגת, אף אנו סבורים, כי אין בהחלטה 737 של מועצת מינהל מקרקעי ישראל, לעצמה, כדי ליצור אירוע מס שעל פיה ניתן לחייב את התמורה שניתנה להורות או להמליץ בפני
המינהל לחתום עם משתכן על חוזה חכירה. בהחלטה 737 אין קיימת זכות משפטית בעלת תוקף משפטי מחייב, ובת אכיפה.

23.
עם זאת, בהחלטה 737 האמורה גלומה הטבה שיש לה משמעות כספית, שמצמיחה מתנה לחוכר (המומלץ). המתנה מתבטאת בתשלום מופחת, במקום תשלום מלוא שוויה של הקרקע המוחכרת בשוק. אולם, המערערים חייבים לשלם מס על השווי של המגרשים שקיבלו כפי שוויים בשוק, ואין נפקא מינה מה הוא השווי שקבע השמאי הממשלתי לעניין זה. תשלום זה הוא חלק מהשומה של ערך המגרש בשוק, וגם חלק זה מחייב תשלום מס.

השווי של העברת הזכויות לצורך קביעת המס
24.
אין יכולה להיות מחלוקת. כי העוררים שילמו בעד הזכויות וקבלת המגרשים שני סכומים: אחד לאגודה בעד ההמלצה, ואחד למינהל תמורת המכירה והיוונה (שניהם יחד כ-340,000 ₪). ללא תשלום של שני הסכומים, לא היתה להם אפשרות לרכוש זכויות במגרשים ולקבל לידיהם את המגרשים.

25.
האם צירוף שני הסכומים כתמורה בעד המגרשים, משקף את השווי האמיתי והנכון כשווי כלכלי מהותי של הזכויות שרכשו, או רק הסכום ששילמו העוררים בעד החכירה וההיוון, הוא התמורה בעד מכירת הזכויות, כטענתם, או שמא סכום אחר שמשקף, "שווי שוק", בהתחשב במתנה שהעניקה החלטה 737, שאינה מוענקת לכל אחד, אלא רק למי שהומלץ (ושילם בעד ההמלצה, טבין ותקילין)?

26.
נראה לנו, כי צירוף שני התשלומים מהווה את הערך האמיתי של השווי הכלכלי. צירוף שני הסכומים, כאמור, מאיין את ערך המתנה שניתנה בגדר החלטה 737. שני הסכומים ששילמו העוררים מהווים, למעשה, את הערך הכלכלי של המגרשים.

27.
נראה לנו כי יהא זה נכון וצודק שמס הרכישה יחול גם על הסכומים ששילמו העוררים – במלואם, בדרך של צירוף שני הסכומים ששולמו.

28.
בנסיבות הענין, אנו קובעים שכל צד ישא בהוצאותיו.

ניתן היום כ"ד בחשון, התש"ע (11 בנובמבר 2009), בהעדר הצדדים.
המזכירות
תמציא העתקים לב"כ הצדדים.

______________

___________

_____________
ע' קמא, שופט בדימוס

שלמה מדהלה
עו"ד שבתי לוי








וע ועדת ערר מס שבח 111/07 אילן ורוני ברבוי, בלשה שגיא שמחה בונם ואח' נ' מנהל מיסוי מקרקעין, ירושלים (פורסם ב-ֽ 11/11/2009)