פסקי דין על נציגות דיירי הבית המשותף | פסקי דין על ברח' הירקון 16 (פינת עזרא הסופר ) | פסקי דין על תל-אביב | פסקי דין על פנחס גולדשטיין

156240/06 בשא     29/05/2006




בשא 156240/06 נציגות דיירי הבית המשותף, ברח' הירקון 16 (פינת עזרא הסופר ), תל-אביב נ' פנחס גולדשטיין




בעניין:

1



בתי המשפט


בית משפט השלום תל אביב-יפו
בשא156240/06


בפני
:

כב' השופט שינמן יעקב
תאריך:
29/05/2006




בעניין:
נציגות דיירי הבית המשותף
ברח' הירקון 16 (פינת עזרא הסופר 7)
, תל-אביב




המבקשת



-
נ
ג
ד
-


פנחס גולדשטיין





המשיב



החלטה

הבקשה

1
.
בפני
בקשה ליתן צווי מניעה זמניים כדלקמן:

א.
צו מניעה זמני שיורה למשיב, לחדול מביצוע כל עבודות בנייה על גג הבית המשותף, שברח' הירקון 16 (פינת עזרא הסופר 7)
בת"א (גוש 6916 חלקה 78)
, אשר המבקשת הינה נציגות הדיירים בו (להלן: "הבית המשותף")
.

ב.
צו מניעה זמני שיורה למשיב, שלא למנוע מדיירי הבית המשותף, לעשות שימוש, כל אימת שיחפצו, בכל חלק ו/או מתקן בגג הבית המשותף, לרבות בחדר הכביסה שעל גג הבית, המהווה רכוש משותף של כלל דיירי הבית – ובכלל זה, להורות למשיב למסור העתק ממפתח מנעול דלת הגג ומנעול דלת חדר הכביסה.

ג.
צו מניעה זמני שיורה למשיב, לחדול מעשיית שימוש במערכות המים, הביוב והחשמל של הבית המשותף, ובדוודים המותקנים על גג הבית.

צו מניעה זמני ארעי ניתן על ידי, ביום 02.03.06, שתוקפו עד שיבוטל על-ידי החלטה אחרת.

מבוא

2
.
הבית המשותף, הינו בניין בן למעלה מ-70 שנה והמהווה "מבנה מסוכן", לטענת המבקשת, ומשכך קיים חשש אצלה, כי המשך ביצוע עבודות בנייה על גג הבניין על-ידי המשיב, ללא הסכמת הדיירים וללא כל היתר בנייה כדין, יביא להתמוטטות תקרת הדירות השוכנות תחת גג בית זה.


כמו כן, מדגישה המבקשת בבקשתה, כי בביצוע עבודות המשיב ובהשתלטותו על גג הבית, נמנעת מדיירי הבית גישה למתקנים חיוניים ולחדר הכביסה המצוי על הגג.


זאת ועוד, מוסיפה המבקשת, כי התחברות המשיב למערכות החשמל, המים והביוב של הבית המשותף, מסבה למבקשת נזקים חמורים ובלתי הפיכים.

המשיב הודיע לבית המשפט
והצהיר בתצהיר עדות מטעמו, שאין לו כל התנגדות, כי יינתנו הצווים המבוקשים בקשר לביצוע עבודות בניה על הגג, התחברות למתקנים של הבית המשותף ומסירת מפתח לגג, שכן לפי הודעתו, אין בדעתו לבנות דבר, לא להתחבר כלל למתקנים ואף לא למנוע ממי מדיירי הבנין להיכנס ו/או להשתמש בשטח הגג.


לאור הודעה והצהרה זו של המשיב, אשר חזר עליה בסיכומים מטעמו, אינני מוצא מקום לבדוק טענות המבקשת, בנושאים בהם ניתנה הודעתו של המשיב, ולא נותר לי אלא לקבוע, כי ככל שהצווים המתבקשים נוגעים להודעתו זו, דינם להיענות בחיוב.

משכך, אני קובע כבר בשלב זה, כי המחלוקת היחידה שנותרה בין הצדדים, הינה בשאלה אחת בלבד, האם ליתן צו שיורה למשיב, שלא למנוע מדיירי הבית המשותף, לעשות שימוש, כל אימת שיחפצו, בחדר הכביסה שעל גג הבית.

טענות הצדדים
3
.
הבית המשותף, הינו בניין בן 3 קומות, הכולל 9 דירות מגורים וכניסה אחת, והוא נרשם ככזה בפנקס הבתים המשותפים, ומאחר שלא נרשם תקנון בעניינו, התקנון המצוי בתוספת לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 (להלן: "חוק המקרקעין")
, הוא אשר חל עליו.
לטענת המבקשת
, המשיב הינו מסיג גבול ופולש, אשר השתלט בניגוד לכל דין ותפס דרך קבע, שטחים ומתקנים משותפים בגג הבית המשותף (להלן ולעיל: "הגג")
, תוך שהוא עושה בהם שימוש בלתי חוקי, ומונע מדיירי הבניין לעשות בהם שימוש, ופוגע בזכויותיהם הקנייניות פגיעה קשה.

הפלישה והסגת הגבול, נעשתה על-ידי המשיב ביום 15.02.06 או במועד סמוך לכך, עת הבחינה דיירת דירה מס' 8 בבית המשותף, הגב' גניה סיטון (להלן: "הדיירת סיטון")
, כי הלה מוביל חפצים שונים ומניחם בגג הבית המשותף, אשר מהווה רכוש משותף של כל דיירי הבניין.

מלבד דוודים, קולטי שמש, אנטנות וחיבורי חשמל שונים,שוכן על גג הבניין, בחלקו הצפוני, חדר כביסה בשטח של כ-30 מ"ר (להלן ולעיל: "חדר הכביסה")
, אשר אף הוא מהווה חלק מהרכוש המשותף לדיירי הבניין, ואשר מיועד לצורך זה וכן לאחסון חפצים שונים המצויים ברשות דיירי הבניין.

הסגת הגבול וכן כלל הפעולות הבלתי חוקיות אשר מבצע המשיב ברכוש המשותף, נועדו למטרה אחת ויחידה, שימוש בגג הבניין בכלל ובחדר הכביסה בפרט, למגוריו של המשיב.

עד לאמצע חודש פברואר 2006, שכר המשיב דירה בבניין, המסומנת כחלקת משנה 4, ואולם מאחר שנמנע מלשלם את דמי השכירות, נאלץ לפנותה, ומשכך, החל בפלישה ובהשתלטות בלתי חוקית על גג הבניין וחדר הכביסה שעליו – על-מנת שאלה ישמשו למגורים.
המשיב פרץ את מנעול הדלת המובילה לגג והחליף את המנעול, תוך הימנעות מכוונת מלהעביר עותק ממפתח המנעול החדש, לדיירי הבית המשותף, זאת על אף דרישותיהם החוזרות ונישנות. בכך מונע המשיב מדיירי הבית מלהיכנס לגג ולחדר הכביסה (שהינם שטחים משותפים)
, כמו גם מונע מהם עשיית שימוש במתקנים השונים והחיוניים שעל גג הבית המשותף.
המשיב ביצע, לטענת המבקשת, עבודות בנייה בלתי חוקיות בחדר הכביסה, ללא היתר בנייה כדין וללא הסכמת כלל בעלי הדירות בבניין – לרבות ריצוף חדר הכביסה, התקנת מיזוג אוויר, אסלה, אמבטיה, כיור ומתקנים נוספים; פגיעה ללא היתר בחזית הבניין, תוך יצירת פתח חיצוני לחלון בחדר הכביסה (מכיוון צפון)
; החלפת דלת הכניסה לחדר הכביסה, תוך הימנעות מלהעביר לדיירי הבית עותק ממפתח לדלת זו.

עוד טוענת המבקשת, כי המשיב התחבר למערכת החשמל ולמערכת המים של הבית המשותף, תוך צריכה יומיומית של חשמל ומים, על חשבונם של דיירי הבניין; המשיב התחבר למערכת הביוב של הבית, דבר שהביא להצפת החצר הצפונית של הבית המשותף במי שפכים; וכמו כן, התחבר ועשה שימוש בלתי חוקי בדוודים הממוקמים על הגג, ושבבעלות דיירי הבית המשותף.

המבקשת מצרפת לבקשה העתק הסכם, מיום 27.1.03, שלפי טענת המשיב, נערך בינו לבין חוכריה הקודמים של תת-חלקה 4 בבית המשותף, ומציינת כי המשיב טוען גם לקיומו של הסכם זהה, בינו לבין עוד שני דיירים בבית המשותף.
לטענת המבקשת, הסכמים אלה נוגעים לזכויות הבנייה בגג בלבד, אשר מימושם ו/או יישומם, מותנה בהסכמת כלל הדיירים בבית המשותף, כמו גם בהוצאת היתר בנייה כדין, ומכל מקום, אין בהסכמים אלה, כדי להקנות למשיב זכות שימוש ו/או חזקה כלשהי, בגג הבניין.

לטענת המבקשת, פעולות המשיב הנ"ל, עולות כדי עוולות של הסגת גבול במקרקעין ומטרד יחיד, כמשמעות מונחים אלה בפקודת הנזיקין (נוסח חדש)
; הפרעה לשימוש במקרקעין בהתאם לסעיף 17 לחוק המקרקעין; עשיית עושר ולא במשפט על חשבונם של דיירי הבית המשותף; וכן הן מהוות עבירות פליליות בניגוד להוראות חוק התכנון והבנייה, התשכ"ה-1965 וחוק העונשין, התשל"ז-1977.

המבקשת הגישה לבית המשפט תובענה, במקביל לבקשה זו, בה קיימת זהות מוחלטת בסעדים הקבועים להם עתרה, לבין הסעדים הזמניים המבוקשים בבקשה דנן.

4
.
לטענת המשיב, הוא התחיל להתגורר בבניין לפני מספר שנים, בדירה מס' 5 כשוכר בשכירות חודשית; משנסתיים חוזה השכירות עבר להתגורר כשוכר בדירה סמוכה מס' 4, אשר עזב מכיוון שנמכרה על-ידי בעליה לאדם אחר.


במהלך שנות מגוריו בבניין, נחשף בפני
סכסוך קשה בין דיירים בבניין, בקשר לשיפוץ כללי של הבניין, לפי דרישת העירייה.

המשיב ערך בירור בעירייה ומצא, כי קיימת תכנית בניין ערים, המאפשרת תוספת בנייה על גג הבניין; משכך, החל מתעניין באפשרות לשפץ בעצמו את הבניין כנגד רכישת גג הבניין ומימוש זכויות הבנייה בו.

לאחר שהוצג בפני
ו, על-ידי דיירת מס' 9 בבניין, הגב' רבקה שטיינברג (להלן: "הדיירת שטיינברג")
, מסמך הסכמה עליו חתמו 7 מתוך 9 דיירי הבניין, לפיו הגיעו להחלטה עקרונית למכור את גג הבניין לקבלן כלשהו ולאפשר לו לקבל זכויות בנייה בגג, בתמורה לשיפוץ כללי של הבניין (להלן: "מסמך ההסכמה")
, הביע הלה הסכמתו לטפל בפרויקט שיפוץ הבניין על חשבונו, בתמורה לרכישת הגג וזכויות הבנייה בו, תוך שהוא מודיע, כי יבנה על הגג דירה למגוריו, הכול בכפוף לקבלת ההיתרים המתאימים ותשלום כל המיסים החלים על חשבונו.


דיירי הבניין סיפרו למשיב, כי הדיירת סיטון אינה מאפשרת את ביצוע פרויקט השיפוץ, וכי היא טירפדה כבר שני הסכמים קודמים עם אחרים שרצו לבצע את הפרויקט; המשיב הציע תחילה לחתום הסכמים עם המעוניינים.
כך נחתמו הסכמים עם שלושה מדיירי הבניין (ואף החל מו"מ עם הדייר הרביעי)
, והמשיב אף שילם לכל אחד מהם סך של 5,000 ₪ וקיבל את רשותם לרשום הערת אזהרה על שמו, ואלה נרשמו בפנקס רישום המקרקעין.

הדיירת סיטון עשתה כל שבידה למנוע מדיירים נוספים בבניין לחתום ולממש עם המשיב, את העסקה.


בחלוף הזמן, פנתה הדיירת שטיינברג למשיב, וסיפרה לו שהדירה שבבעלותה הגיע למצב בלתי נסבל וביקשה את עזרתו; המשיב נענה לבקשתה, זיפת וריצף את החלק של הגג שמעל דירתה בלבד, ולטענתו זו למעשה העבודה היחידה שביצע בגג הבניין.


הדיירת סיטון, הגישה תלונה כנגד המשיב, למשטרה ולעירייה, אולם הושבה ריקם, לאחר שהרשויות בדקו והגיעו למסקנה, כי המשיב לא פלש לגג ולא בנה כל דבר הטעון היתר.


המשיב מצהיר, כי בסמוך לאחר שחתם על ההסכם עם הדיירת שטיינברג, זו מסרה לו מפתח לחדר שנמצא על גג הבניין, מעל המטבח של דירתה, וכמו כן מפתח לדלת הגג. לדבריה, חדר זה הינו בשימושה מזה 50 שנה, והוא ראוי למגורים מאחר ויש בו מים חשמל וביוב שמחוברים לדירתה.

כל ההליכים שננקטו נגד המשיב, על-ידי "נציגות הבית המשותף", באמצעות הדיירת סיטון, מטרתם אחת ויחידה, לסלק את המשיב מהפרויקט לשיפוץ הבניין ולטרפד אותו; ובלאו הכי, לדיירת סיטון אין זכויות רשומות בבניין, וספק רב אם צריך בכלל הסכמתה.

ראיות לכאורה
5
.
בשלב זה של דיון בסעד זמני, אין צורך להכריע באופן סופי בשאלת זכותו של המשיב להחזיק באופן בלעדי בחדר הכביסה שעל הגג, תוך מניעת יתר הדיירים מלעשות שימוש בחדר זה, שכן שאלה זו, שהינה במחלוקת בין הצדדים ולא ניתן להכריע בה, באופן מוחלט, כבר בשלב זה, תידון בתביעה העיקרית ולצדדים יהא יומם בבית המשפט;
אך לצורך ההכרעה בבקשה לצו מניעה זמני שבפני
, יש צורך קודם לכל, לדון בשאלת קיומן של ראיות לכאורה, לקיומה של עילת התביעה של המבקשת, כך שיהיה ניתן להיעתר לבקשה או לדחותה.
לצורך ההכרעה בבקשה לסעד זמני, יש לדון בטענת המבקשת, כי למשיב אין כל זכות להחזיק בחדר הכביסה שעל הגג, ולמנוע מדיירי הבניין שימוש בו.


עילת התביעה המרכזית כעולה מתביעת המבקשת, מתבססת על נסח הרישום של הבניין ועל דיני המקרקעין החלים בישראל.



מאחר והחלטתי זו עניינה בסעד זמני, הרי שבהתאם לדין, רק אם יסתבר, כי למבקשת ראיות לכאורה לקיומה של עילת התביעה לקבלת הסעד האמור, יבחנו שאר המבחנים הנדרשים למתן סעד של צו מניעה זמני.

בבדיקת שאלת הראיות לכאורה
, אין צורך לקבוע עמדה נחרצת לגבי סיכויי התביעה העיקרית ודי בכך כי אין מדובר בתביעת סרק וכי מדובר בשאלה רצינית הראויה לדיון
(ראה רע"א 6994/00
בנק מרכנטיל דיסקונט בע"מ נ' אמר
ואח' פד"י נו (1)
529)
.


בשלב זה אין בית המשפט דן בניתוח מקיף של הראיות ואין הוא חייב לבדוק את מכלול הראיות
(ע"א 342/83
גלוזמן נ' גלוזמן
פד"י לח(4)
105,ראה גם ספרו של כב' השופט גורן,
סוגיות בסדר דין אזרחי
, מהדורה שביעית עמ' 401)
.


לאחר שעיינתי בטיעוני הצדדים, הגעתי למסקנה, כי יש בידי המבקשת את אותן ראיות לכאורה, לקיומה של עילת תביעה, שעל בסיסן, בסופו של יום, עשוי להינתן הסעד שצו המניעה הזמני נועד "לשרתו".

ראשית, בעלותם של דיירי הבית המשותף בחדר הכביסה, אשר שוכן על גבי גג הבניין ומהווה רכוש משותף לכל דבר ועניין, באה בגדר ראיה המבוססת, על-פי נסח רישום המקרקעין המתייחס לבניין, ואינה טעונה כל הוכחה, ולמעשה גם המשיב אינו חולק על רישום זה, ולכל היותר הוא טוען לחזקה שהועברה לו, או הומחתה לו, ע"י הגב' שטינברג, שבעבר (בסמוך להקמת המדינה)
החזיקה בחדר זה.

באשר לטענתה של הדיירת שטיינברג, עליה מסתמך המשיב בהחזקתו את חדר הכביסה, ולפיה הינה בעלת זכות חזקה ו/או שימוש בלעדית בחדר הכביסה, אין לה על מה שתסמוך, לצורך הדיון שבפני
, לא הוכחה בפני
באף דרך שהיא, ומהראיות שהוצגו לי ע"י המשיב עולה, כי יתכן ובעבר הרחוק מאד היה חדר זה בשימוש בעלה. זכות שימוש זו, גם היא קימת אינה יכולה לעמוד בפני
זכות הבעלות של כל הדירים בבנין, ואם מגיעה לגב' שטינברג זכות לפיצוי (וספק בעיני אם אכן היא זכאית )
, תתברר שאלה זו בתובענה ובית המשפט, אם ימצא לנכון, יכריע בשאלה אם היא או חליפיה זכאים לפיצוי או תמורה, בגין אותה זכות עלומה.

יתרה מזאת, ולמעלה מן הצורך, לא רק שלהוכחת טענה זו לא הובאה שמץ ראיה, נראה כי לכאורה הנתונים העובדתיים, מובילים דווקא למסקנה הפוכה לכאורה מטענתה זו של הדיירת שטיינברג.
כך למשל, הדיירת שטיינברג, לא הציגה בפני
בית המשפט את ההסכם במסגרתו נרכשה דירתה (משנת 1953)
, אשר היה אמור לשפוך אור אודות אמיתות טענתה.
כמו כן, ניתן היה לצפות, כי עם רישום הבית כבית משותף (בשנת 1956)
, יירשמו בפנקס הבתים המשותפים אף זכויותיה הבלעדיות הנטענות בחדר הכביסה שעל הגג;
ע
יון בנסח הרישום, לא מגלה כל אזכור בדבר הצמדת חדר הכביסה לדירתה ו/או בדבר זכות כלשהי, הקושר בין החדר על הגג לבין דירתה של הדיירת שטיינברג.


כמו כן, טענה זו של הדיירת שטיינברג, נסתרת מתוך נוסחו של הסכם המכר של זכויות בגג הבניין למשיב, מיום 29.12.04, שצורף דווקא לתצהיר שלה ושעליו היא חתומה; לא זו בלבד שבהסכם זה לא נזכרות הזכויות הנטענות על ידה, אלא שבהסכם זה, מצהירה הדיירת שטיינברג, כי היא מעבירה "את כל זכויותיה בגג הבית בהתאם לחלק היחסי שיש לה ברכוש המשותף" (ההדגשות במקור שלי – י.ש.)
. הצהרה זו, מהווה הודאה חד משמעית, כי כל זכויותיה בגג הבניין ו/או בחדר הכביסה שעל הגג, כמו גם בכל רכוש משותף אחר, הינן זכויות יחסיות בלבד, ולא בלעדיות.
לא זו אלא אף זו, זכויות הבנייה ש"נמכרו" על-ידי הדיירת שטיינברג למשיב, נמכרו במחיר זהה למחיר שבו נמכרו זכויותיהם של שני בעלי דירות האחרים בבניין; על-פי גרסתה, היה ניתן לצפות, כי תדרוש ואף תקבל מהמשיב תמורה גבוהה יותר, בהתאם לזכויותיה הבלעדיות הנטענות.

מכל האמור עולה לכאורה, כי לדיירת שטיינברג, זכויות יחסיות בלבד ברכוש המשותף לכל דיירי הבניין, כולל הגג וחדר הכביסה עליו, ולא זכויות בלעדיות, כפי שניסתה לטעון.

מכאן, הסתמכותו של המשיב על טענתה או על "זכויותיה" של הדיירת שטיינברג, בדבר בעלותה הבלעדית בחדר הכביסה, הינה הסתמכות שגויה, ומשכך, הימצאותו ו/או החזקתו ו/או שימושו בחדר הכביסה, תוך מניעת דיירי הבניין מלעשות בו שימוש על-פי זכויותיהם הרשומות בטאבו כדבעי, הינה בבחינת פלישה והסגת גבול לכאורה, שלא כדין, כשבידי המבקשת לכל הפחות, "ראיות לכאורה" הנדרשות, להוכחת התובענה העיקרית שהוגשה כנגד המשיב.

די לי באמור עד כה, כדי לעבור ולבחון האם המבקשת עומדת גם בתנאים האחרים לצורך מתן צו מניעה זמני.

יואר כי, במסגרת בקשה זו, הועלו טענות נוספות, אשר מעלות שאלות חשובות, שבבוא העת יידונו במסגרת התובענה העיקרית, ככל שבית המשפט שיידון בה ימצא לנכון, אך מכל מקום, אלה הובאו בפני
שלא לצורך, להכרעה במתן צו מניעה זמני; בין היתר, עולה השאלה בדבר תוקפו של הסכם כזה, שנחתם בין דיירים מדיירי הבניין, לבין המשיב, למכירת זכויותיהם היחסיות ברכוש המשותף ורישומה של הערת אזהרה לטובת המשיב, בגין הסכם כזה; האם רשאים היו לחתום על הסכם כזה עם המשיב, מבלי לקבל הסכמתם של שאר דיירי הבניין? האם בכלל אפשר למכור חלק ברכוש משותף, למי שאינו בעל דירה בבניין? ולאן יוצמד חלק זה?
כאמור, המבקשת הצליחה להביא בפני
"ראיות לכאורה" לצורך מתן צו מניעה זמני, ושאלות אלה יבואו על פתרונן, במסגרת התובענה העיקרית, ככל שבית המשפט שידון בה ימצא לנכון, אך אני מוצא לנכון להאיר, כי ספק בעיני אם בנסיבות העניין, יכולה הייתה להיעשות עיסקת מכר של חלקים מהרכוש המשותף, ביחוד כאשר "לרוכש" אין כל יחידה
בבנין.

מעבר לזאת, לא מצאתי כי יש צורך או מקום לבחון, בשלב זה ולצורך הכרעתי, את שאלת זכאותו של מי ש"רכש" על-פי הסכם מכר, זכויות יחסיות ברכוש משותף בבניין, ככל שהסכם מכר שכזה תקף וקיים, לעשות שימוש בזכויות הבנייה הקיימות בחלק היחסי שנרכש על ידו, וזאת לאור הודעתו והצהרתו של המשיב, המוזכרת במבוא להחלטה זו, כי אינו מתנגד שיינתנו הצווים המבוקשים בבקשה זו, ככל שהם נוגעים לביצוע עבודות בנייה על הגג;
בכך מתייתרת בעצם, בחינתה של כל שאלה העולה, בנוגע לשימוש חורג בזכויות בנייה קיימות ללא היתר כדין.
רק כדי להאיר, נדמה כי, גם אם היה נמצא שהסכמי המכר שרירים, קיימים ותקפים, עדיין יש לזכור, כי מדובר במקרקעין ש"במושע", אשר לגביהם, בכל מקרה, אין כל אפשרות לעשות שימוש הסדרי שכזה בזכויות בנייה, ושאלת חוקיות הבניה שנעשתה, תיבחן ע"י הרשויות המוסמכות עפ"י תלונות שהוגשו, ואם יתברר כי בניה לא חוקית נעשתה, לא תהיה כל מניעה להוציא צווים מינהליים או שיפוטיים- להריסתה.

שיקולי ביהמ"ש במתן הצו - בקשר לתום הלב
6
.
בבוא ביהמ"ש לשקול מתן צו זמני, אחד השיקולים המנחים אותו הינו השיקול האם הבקשה הוגשה בתום לב ובניקיון כפיים תוך בחינת התנהגות הצדדים ועמידתם בחובת גילוי מלוא המידע ובחובתם לנהוג בהגינות ובסבירות כאשר המבחן לתום הלב אינו סובייקטיבי אלא דווקא אובייקטיבי ( ראה רע"א 8113/00 שפר נ' תרבות לעם
פד"י
נה (2)
433 ורע"א 3779/00 בירס נ' וולסון תקדין עליון 2000 (3)
1229)
.
שיקולי היושר, שנקבעו בעבר בפסיקה, נקבעו בשנים האחרונות במפורש, בדרך של חקיקה, כשנקבעה

תקנה 362 (ב)
לתקנות סדר הדין האזרחי התשמ"ד – 1984, לפיה בוחן ביהמ"ש האם הבקשה הוגשה בתום לב ומתן הסעד צודק וראוי בנסיבות העניין ואינו פוגע במידה העולה על הנדרש.

שאלת תום הלב מאבדת מעט מחשיבותה, מקום בו מדובר בבקשה להגן על זכות קניינית.



בענייננו טוען המשיב לחוסר תום לב מצד המבקשת, היות וזו לו צירפה לבקשתה, את מסמך ההסכמה, עליו חתמו רוב דיירי הבניין, ולפיו הגיעו להחלטה עקרונית למכור את גג הבניין לקבלן כלשהו ולאפשר לו לקבל זכויות בנייה בגג, בתמורה לשיפוץ כללי של הבניין.
כאמור, מסמך ההסכמה אינו נחוץ לצורך הכרעה בבקשה זו שמונחת בפני
, אך יחד עם זאת, היות והמבקשת פרסה בפני
, במסגרת בקשה זו, טענות רחבות ומקיפות, מעבר לצורך, היה עליה לנהוג בתום לב ולצרף כל מסמך הנוגע לכל טענה שהעלתה, ובייחוד מסמך מהותי שכזה ללא קשר לשאלת תוקפו. יש לזכור, כי הנציגות הינה נציגות של כל הדיירים ובשמם פנתה המבקשת בבקשה זו.
זאת ועוד, המצהירה מטעם המבקשת, הדיירת סיטון, העידה כי לא עלתה לאחרונה לגג הבניין, ומתוך זה עלה כי הצהרותיה לגבי קונסטרוקציות בנייה כאלה ואחרות, שנבנו לכאורה על ידי המשיב, בגג הבניין, לא היו מדוייקות ולא היו סבירות, וגם בדרך התנהלות זו, יש משום חוסר תום לב.

עדיין, התנהלות זו של המבקשת, אינה עולה כדי חוסר תום לב קיצוני, בייחוד במקום בו מדובר בהגנה על זכות קניינית, אשר עלול היה להביא אותי למסקנה, כי אין לתת צו כמבוקש; אך יהיה בכך כדי להשפיע על החלטתי כאן לעניין ההוצאות.

מאזן הנוחות
7
.
כלל הוא, כי על המבקש סעד זמני להראות כי מאזן הנוחות, דהיינו, הנזק העלול להיגרם

למבקשת לעומת נזק שיגרם למשיב, נוטה לזכותה.


גם כאן, שאלת מאזן הנוחות מאבדת מעט מחשיבותה, מקום בו מבקשים להגן על זכות קניינית, השייכת לכאורה למבקשת.



בד"כ שאלה זו של מאזן הנוחות, כרוכה באופן הדוק בשאלה, האם ניתן לפצות את התובעת בכסף, במידה ולא יינתן הצו, זאת לעומת הנזק שעלול להיגרם לנתבעים, אם תתקבל התביעה (ראה רע"א 2739/98
habboub bros.co

נ'
nike international


פ"ד נד (1)
עמ' 614)
.
"כידוע צו מניעה זמני נועד להקפיא את מצב הדברים הקיים, וזאת על מנת לאפשר לתובע למצות את זכויותיו כלפי הנתבע במלואן. ואולם, מכיוון שההחלטה על מתן צו המניעה הזמני מתקבלת בתנאים של חוסר ודאות באשר לצדקת כל אחד מן הצדדים לסכסוך, על בית-המשפט להציב הסדר זמני שישקף איזון אינטרסים הולם בין התובע לבין הנתבע".

(ראה דבריה של כב' הש' דורנר ברע"א 2592/02 חוצות היוצר חיפה בע"מ נ' י.ד.ס. סקיי פאב בע"מ, דינים עליון כרך סב 220)
.

כאשר מדובר בזכות קניין, אין מקום ליצור עובדות שלא ניתן לחזור מהן; משכך, שאלת מאזן הנוחות והתוצאות הכספיות כאמור, מאבדות ממשקלן במקרה כזה, ובדרך כלל, כשיש חשש לפגיעה בזכות קניינית בית המשפט קובע, כי יש להיעתר לבקשת המבקש ולעצור באופן זמני, כל פגיעה אפשרית בזכות זו.

לאור הראיות לכאורה שהציגה המבקשת, נראה כי אי מתן צו כמבוקש על ידה, עלול להביא לפגיעה קשה וחמורה, בין היתר בזכות קניין שיש לה ובלאו הכי בזכות יסוד המוענקת לה, בין היתר על-פי חוק יסוד: כבוד האדם וחירותו.

סוף דבר
8
.
לאור האמור, התוצאה הינה שניתן בזאת צו זמני, המורה למשיב:

א.
לחדול מביצוע כל עבודות בנייה על גג הבית המשותף, שברח' הירקון 16 (פינת עזרא הסופר 7)
בת"א (גוש 6916 חלקה 78)
.

ב.
שלא למנוע מדיירי הבית המשותף, לעשות שימוש, כל אימת שיחפצו, בכל חלק ו/או מתקן בגג הבית המשותף, לרבות בחדר הכביסה שעל גג הבית, המהווה רכוש משותף של כלל דיירי הבית – ובכלל זה, להורות למשיב למסור העתק ממפתח מנעול דלת הגג ומנעול דלת חדר הכביסה.

ג.
לחדול מעשיית שימוש במערכות המים, הביוב והחשמל של הבית המשותף, ובדוודים המותקנים על גג הבית.

9
.
מן הדין, העותר למתן צו מניעה, צריך להיות נכון וערוך לאפשרות, כי אם ייגרם למשיב נזק כתוצאה ממתן הצו, במקרה בו יבוטל או יפקע הצו, או ייקבע שלא היה מקום לבקשו, או תיפסק התובענה, יהיה עליו לפצות את המשיב, ולצורך כך על המבקש להפקיד ערבויות, וכך גם נקבע מפורשות בתקנות סדר הדין האזרחי (תקנה 364 לתקנות סדר הדין האזרחי)
.

לאחר ששקלתי את נסיבות המקרה, את שאלת קיומן של הראיות לכאורה לקיומה של עילת התביעה, שאלת תום ליבם של שני הצדדים ושאלת מאזן הנוחות, הגעתי למסקנה כי באופן ברור המאזן נוטה לטובת המבקשת, ולפיכך יש להיעתר לבקשה באופן הרחב ביותר, בתנאים הבאים:

לאור האמור, צו זה יפקע במידה ולא תופקד הערבות הבאה בתוך 7 ימים מהיום וזאת ללא צורך בהחלטה נוספת:
א-
התחייבות עצמית של המבקשת ללא הגבלה בסכום להבטחת פיצוי המשיב על כל נזק שייגרם למשיב כתוצאה ממתן הצו, אם יבוטל או יפקע הצו ו/או ייקבע שלא היה מקום לבקשו ו/או תיפסק התובענה.

ב-
ערבות צדדים שלישיים (אפשר שזו תהיה הגב' סיטון, או כל צד ג' אחר שיאושר ע"י המזכירות)
, מוגבלת עד לסך 150,000 ₪, להבטחת פיצוי המשיב על כל נזק שייגרם למשיב כתוצאה ממתן הצו, אם יבוטל או יפקע הצו ו/או ייקבע שלא היה מקום לבקשו ו/או תיפסק התובענה.

בנסיבות העניין, ומאחר ומדובר בנציגות בית משותף, שמטבע הדברים אמצעיה הכספיים מוגבלים, ובקשה זו באה כדי להגן על הרכוש השותף, ומכוח סמכותי לפי תק' 364 (א)
לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד 1984,
אני פוטר את המבקשת מהפקדת עירבון.

צו זה יעמוד בעינו עד להחלטה אחרת או עד למתן

פסק דין
בתובענה.

הוצאות
10.

לא מצאתי, כי בשלב זה, יש לחייב את המשיב בהוצאות, שכן כאמור איני סבור, כי המבקשת נהגה בגילוי הנאות שהייתה צריכה לנהוג, כשלא הציגה הסכמים שנחתמו בין המשיב לבין חלק מדיירי הבניין. אומנם הגעתי למסקנה, כי לצורך ההליך שבפני
קימות ראיות לכאורה, אך יש לחזור ולהדגיש, כי בהליך העיקרי, אין כל מניעה כי התוצאה תשתנה. אם התוצאה תשתנה, יהיה למשיב קושי לגבות הוצאות, בייחוד כשפטרתי את המבקשת מהפקדת עירבון, ובנסיבות אלו מצאתי, כי אין לחייבו בהוצאות.

ניתנה היום ב' בסיון, תשס"ו (29 במאי 2006)
בהעדר הצדדים.




יעקב שינמן, שופט
קלדנית: איריס.ס.








בשא בית משפט שלום 156240/06 נציגות דיירי הבית המשותף, ברח' הירקון 16 (פינת עזרא הסופר ), תל-אביב נ' פנחס גולדשטיין (פורסם ב-ֽ 29/05/2006)