פסקי דין על בית אבות השומר | פסקי דין על שמעון מזרחי | פסקי דין על לוי אסתר | פסקי דין על יעיש אורנה | פסקי דין על שאול שוסטק | פסקי דין על שושנה שוסטק |

38472/03 א     07/01/2004




א 38472/03 בית אבות השומר בע"מ, שמעון מזרחי, לוי אסתר, יעיש אורנה נ' שאול שוסטק, שושנה שוסטק




1
בתי המשפט
בש"א 172695/03
ת.א. 038472/03
בית משפט השלום תל אביב-יפו
07/01/2004

כב' השופט חיים טובי

בפני
:
1 . בית אבות השומר בע"מ

2 . שמעון מזרחי

3. לוי אסתר

4. יעיש אורנה

המבקשים:

- נ ג ד -
1 . שאול שוסטק

2. שושנה שוסטק

המשיבים:
החלטה

מבוא ועובדות:
1. בפני
בקשה למתן רשות להתגונן מפני תביעת המשיבים לפינוי המבקשת 1 וכל הבאים מכחה ומטעמה מהבניין שהושכר לה וכן לחייב המבקשים כולם בדמי שכירות ופיצויים מוסכמים.

2. המשיבים הינם הבעלים של בניין בן 4 קומות הבנוי על חלקה 285 גוש 6186 והמצוי ברחוב גולומב 10, ר"ג (להלן - "הבניין" ו/או "המושכר").
בתאריך 16.4.02 שכרה המבקשת 1 (להלן - "המבקשת") את הבניין לתקופה של 5 שנים החל מיום 01.05.02 וקלה ביום 01.05.07.
למבקשת ניתנה אופציה לשכור הבניין לתקופה של 5 שנים נוספות ובלבד שעמדה (בין היתר)בתנאי החוזה במלואם (להלן - "ההסכם" או "הסכם השכירות").
דמי השכירות נקבעו לסך של 95,980 ₪ לחודש בתוספת הצמדה למדד כשבסיסו הוא המדד הידוע ביום חתימת ההסכם.
הבניין הושכר למבקשת למטרת ניהול והפעלת בית אבות.
המבקשים 2-4 ערבו לכל התחייבויותיה של המבקשת על פי ההסכם.

3. בתביעה אשר הוגשה בסדר דין מקוצר טענו המשיבים כי המבקשת הפרה את הסכם הפרה יסודית בכך שחדלה מלשלם את דמי השכירות כמוסכם.
הואיל והמבקשת לא שעתה לדרישת המשיבים לתקן ההפרה ולשלם חובותיה הודיעו המשיבים באמצעות ב"כ על ביטולו של ההסכם.

בשל ההפרות האמורות עתרו המשיבים בתביעתם להורות על פינוי המבקשת מהמושכר ולחייב המבקשים בתשלום דמי השכירות נכון ליום הגשת התביעה בסך 694,533 ₪ כולל ריבית מוסכמת על פי ההסכם.

כן עתרו המשיבים לחייב המבקשים בפיצוי המוסכם בסך 1,000 דולר בש"ח ליום לתקופה של 15 ימים החל מיום 01.06.03 ועד להגשת התביעה (15.06.03), העולים לסך של 66,000 ₪.

הבקשה לרשות להגן
4. בבקשת הרשות להגן טענו המבקשים שלש אלה:
א. המשיבים הם אלה אשר הפרו את ההסכם בכך שלא דאגו לסידורי כבאות ודרכי מילוט ובשל כך לא איפשרו למבקשת לממש את הפוטנציאל שבמושכר.
בגין מחדלי המשיבים נגרם למבקשים נזק כספי המוערך על ידם בסך 899,371 ₪ והינם מקזזים סכום זה מסכום התביעה.
ב. בין המשיבים למבקשים התגבש הסדר, לפיו דמי השכירות יעמדו על סך 50,000 ש"ח בלבד.
ג. גובה דמי השכירות הנקוב בכתב התביעה אינו תואם להסכם, כך שיש להפחית מסכום התביעה סך של 47,049 ש"ח.

5. בתאריך 08.12.03 הגישו המבקשים בקשה להגשת תצהיר משלים בו טענו כי יש לקזז מסכום התביעה תשלומים אשר שולמו על ידם לאחר הגשת כתב התביעה כדלקמן:

א. סך 287,580 ₪ אשר שולם ביום 04.08.03, עת מימשו המשיבים את הערבות הבנקאית בסך 60,000 דולר (להלן - "הערבות הבנקאית").
ב. סך של 125,000 ₪ ששולם על ידם ביום 01.10.03 במסגרת תיק ההוצל"פ מס' 03-52501-01 (להלן - "תיק ההוצל"פ").
דיון ומסקנות
פינוי המושכר
6. ייאמר מיד, כי לא מצאתי בבקשה ובתצהיר הנלווה לה הגנה כלשהי מפני תביעת המשיבים לפינוי המבקשת מהמושכר. 60221
למעשה כל טענותיהם של המבקשים מכוונים כלפי הסעד הכספי לו עותרים המשיבים בתביעתם כך שדינה של הבקשה, ככול שהיא מתייחסת לסעד הפינוי - להדחות.

במהלך חקירת המבקש 2 על תצהירו הודה זה האחרון כי חדל מלשלם את דמי השכירות וטען כי אין באפשרותו לעשות כן לנוכח הקשיים הכספים אליהם נקלע.
המבקש 2 לא חלק על זכותם של המשיבים לבטל ההסכם עקב אי תשלום דמי השכירות ואף לא כפר בזכאותם לפיצוי המוסכם הקבוע בסעיף 18 (ב) להסכם.

בנסיבות אלה, לאור הפרתו של ההסכם הפרה יסודית עקב אי תשלום דמי השכירות זכאים המבקשים לסעד הפינוי המבוקש על ידם.

7. לא קיבלתי כלל ועיקר את טענת המבקשים כאילו המשיבים הפרו את ההסכם בכך שלא הכשירו המושכר לקבלת רשיון להפעלת בית אבות.
בסעיף 9 (א) להסכם קיבלה המבקשת על עצמה לדאוג להוצאת כל ההיתרים הדרושים מכל הרשויות המוסכמות, לניהול בית אבות במושכר.
המבקשת אף התחייבה לא לנהל העסק במושכר בלא לקבל תחילה האישורים והרשיונות המתאימים (סעיף 9 ב' להסכם).

יתר על כן, בסעיף 7 להסכם הצהירה המבקשת כי בדקה את המושכר ומצאה אותו מתאים לשם ניהול בית אבות ואף ויתרה על כל טענה כלפי המשיבים בכל הקשור לאי התאמה.
במצב דברים זה טענת המבקשים כאילו המשיבים הפרו את ההסכם בשל אי התאמתו לדרישות ממשרד הרווחה לניהול בית אבות - אין לה שחר.

בהקשר זה יצוין כי המבקשת עשתה דין לעצמה ואיכלסה את הבניין במספר לא מבוטל של קשישים עוד בטרם יהא בידה כל האישורים הדרושים לשם כך דבר המנוגד להסכם ולהוראות הדין.

מן המקובץ עולה כי המבקשת היא זו אשר הפרה את ההסכם הפרה יסודית ומן הדין להורות על פינויה מהמושכר כמבוקש בתביעה.
הבקשה למתן רשות להגן ככול שהייא מתייחסת לסעד הפינוי נדחית בזה.

הסעד הכספי
קיזוז נזקים
8. לא מצאתי ממש בטענת המבקשים לקיזוז הנזקים שנגרמו להם כתוצאה מאי איכלוס מקסימלי של המושכר.
כפי שהובהר לעיל אי קבלת רשיונות מתאימים לניהול בית אבות במושכר נבע ממחדליה של המבקשת ואין לה אלא להלין על עצמה.

יתר על כן, לבד מנקיבת סכום עתק בבקשתה ( 600,000 ₪) בגין נזקים שנגרמו לה, נמנעה המבקשת מלפרט הכיצד נקבע סכום זה.
הלכה היא כי נתבע המבקש רשות להתגונן מפני תביעה חייב לפרט הגנתו. במיוחד אמורים הדברים באשר לטענת קיזוז שלגביה נקבע כי "אין די להעלות טענת קיזוז באופן סתמי ולטעון במעורפל על אודות חבות התובע או נזקים שגרם אלא יש לפרט את טענת הקיזוז כדרך שמפרטים חוב או נזק בעת ניסוח כתב תביעה". (ראה: א. גורן, סוגיות בסדר דין אזרחי מהדורה שביעית, עמוד 323).
טענת הקיזוז בגין נזקים שנגרמו למבקשת בגין מחדלי המשיבים - נדחית.

הסכם בעל פה להפחתת דמי השכירות.
9. טענת המבקשים על קיומו של הסכם בע"פ עם המשיבים להפחתת דמי השכירות, עד כדי מחצית (50,000 ₪) - אין בה ממש ולטעמי הינה הגנת בדים.

לטענת המבקשים ההסכמה האמורה התגבשה ביום 01.06.03 ובמסגרתה אמורה הייתה המבקשת לשלם חובותיה במהלך שנת 2003.
לא זו בלבד שהמבקשת לא פירטה את ההסדר לפירעון חובותיה אלא שטענה זו - בדבר הסכמת המשיבים להפחתת דמי השכירות - עומדת בסתירה למכתבים מהימים 21.05.03 ו- 08.06.03, המדברים בעד עצמם.
כך או כך, משלא פירטה המבקשת את תנאי ההסדר - אשר גובש לטענתה - ומשלא טענה כי עמדה בו, דין טענה זו להדחות.

גובה דמי השכירות.
10. טענה נוספת ואחרונה שבפי המבקשים היא כי שגו המשיבים בתביעתם בחישוב דמי השכירות המגיעים להם נכון ליום הגשתה.
לטענתם דמי השכירות על פי ההסכם הינם 95,980 ₪ כאשר המשיבים ציינו בתביעתם כי אלה עומדים ע"ס 100,964 ₪.
לא מצאתי ממש בטענה זו.

סעיף 5 (א) להסכם קובע מפרשות כי דמי השכירות החודשיים (95,980) צמודים למדד המחירים לצרכן כשבסיסו הוא המדד הידוע בעת חתימת ההסכם.
המשיבים צרפו לכתב תביעתם (נספח ה' לתביעה) פירוט דמי השכירות כולל ההצמדה והריבית כשחישוב זה אושר ע"י רו"ח.
לבד מטענה סתמית ובלתי מבוססת לא הראו המבקשים, אף לא לכאורה, כי החישוב האמור בטעות יסודו ובמה הוא שגוי.
בנסיבות אלה, דינה של טענה זו אף היא להדחות.

קיזוז תשלומים שבוצעו לאחר הגשת התביעה.
11. כזכור, טענה המבקשת לקיזוז שני תשלומים אשר שולמו על ידה לאחר הגשת התביעה.
האחד, מימוש הערבות הבנקאית בסך 287,580 ₪ ביום 04.08.03.
השני, סך של 125,000 ₪ אשר שולם ביום 01.10.03 במסגרת תיק ההוצל"פ.

אין מחלוקת בין הצדדים כי הסכום ששולם במסגרת תיק ההוצל"פ יש לקזז מסכום התביעה כך שיש להפחית מסכום התביעה את הסך של 125,000 ₪.

12. באשר לסכום הערבות הבנקאית אשר מומשה, טענו המשיבים בסיכומי טענותיהם כי כח הזקיפה נתונה להם הן על פי הדין (סעיף 50 סיפא) והן על פי ההסכם (סעיף 22 שבו) ועל כן זוקפים הם את סכום הערבות להבטחת הנזקים העתידיים שנגרמו וייגרמו להם.
לא קיבלתי טענה זו של המשיבים.
אף אם אניח כי כוח הזקיפה נתונה למשיבים - כטענתם - ברי לכל כי הנושה רשאי לזקוף תשלומים אך לחשבון חוב שהתגבש, ברם הוא אינו רשאי לעשות כן להבטחת חוב שטרם נוצר (ראה: א. פורת, זקיפת תשלומים, בספרו של ד. פרידמן, דיני חיובים - חלק כללי, עמ' 608-609).

הואיל והיקפו של החוב אשר גובש ביום מימוש הערבות (04.08.03) אינו ידוע בשלב זה, מן הראוי כי תשמענה ראיות בדבר חוב זה והיקפו.
מן הדין, אפוא, ליתן למבקשים רשות להתגונן בטענתם כי יש לקזז את סכום הערבות מסכום התביעה.

הפיצוי המוסכם.
13. בסיכומי טענותיהם טענו המבקשים, לראשונה, כי סכום הפיצוי המוסכם על פי החוזה (1,000 דולר ליום ) הינו מופרז ועל בית המשפט להשתמש בסמכותו על פי הדין ולהורות על הפחתתו.
לא מצאתי ממש בטענה זו.

הלכה פסוקה היא כי "על המפר, המבקש מבית המשפט שיפעיל את סמכותו ויפחית את הפיצויים המוסכמים מוטל הנטל לטעון ולהוכיח כי התקיימו התנאים להפחתה" (ראה: ג. שלו, דיני חוזים, עמ' 596 והאסמכתאות שם) (ההדגשה שלי - ח.ט.).
משלא טענו המבקשים בבקשתם לרשות להגן כי הפיצוי המוסכם על פי ההסכם נעדר יחס סביר לנזק הנצפה מן הדין לדחות טענתם על הסף.

סוף דבר
14. לאור האמור והמקובץ לעיל אני קובע כדלקמן:
א. הבקשה לרשות להגן ככול שהיא מתייחס לסעד הפינוי - נדחית.
על המבקשת לפנות המושכר ולהחזירו למשיבים כשהוא פנוי מכל אדם וחפץ.
על מנת לאפשר פינוי מסודר של המושכר הנני מעכב ביצועו של הפינוי ב- 30 יום מהיום.
ב. ניתנת בזה למבקשים רשות חלקית להתגונן מפני התביעה הכספית (סך 287,580 ₪) לבירור שאלת זקיפת סכום הערבות אשר מומשה ע"י המשיבים.
ג. בכפוף לאמור בסק' ב' לעיל זכאים המשיבים לקבלת פס"ד על מלוא סכום התביעה - בניכוי הסך של 125,000 ₪ אשר שילם ע"י המבקשים בתיק ההוצל"פ - בצירוף ריבית והצמדה כחוק מיום הגשת התביעה ועד התשלום בפועל בצירוף הוצאות ושכ"ט עו"ד.
ד. ב"כ המשיבים יגיש פסיקתא מתאימה לחתימה בהתאם לקביעות הנ"ל.
ה. הנני מחייב המבקשים בהוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בגין בקשה זו בסך 3,000 ₪ בתוספת מע"מ כחוק.

התיק נקבע לקדם משפט ליום 02.03.04 שעה 10.30.

המזכירות תשלח עותק מפסק הדין לב"כ הצדדים - בדואר.

ניתנה היום י"ב בטבת, תשס"ד (6 בינואר 2004) בלשכתי בהעדר הצדדים
טובי חיים - שופט








א בית משפט שלום 38472/03 בית אבות השומר בע"מ, שמעון מזרחי, לוי אסתר, יעיש אורנה נ' שאול שוסטק, שושנה שוסטק (פורסם ב-ֽ 07/01/2004)