פסקי דין על נציגות ועד הבניין שברחוב יצחק רבין 22 חולון | פסקי דין על צרפתי צבי ושות' חברה לבנין וקבלנות בע"מ

60078/07 א     05/01/2010




א 60078/07 נציגות ועד הבניין שברחוב יצחק רבין 22 חולון נ' צרפתי צבי ושות' חברה לבנין וקבלנות בע"מ








בית משפט השלום בתל אביב - יפו



05 ינואר 2010

ת"א 60078-07 נציגות ועד הבני נ' צרפתי צבי ושות'






בפני

כב' השופטת
יעל אחימן


תובעים

נציגות ועד הבניין שברחוב יצחק רבין 22 חולון
ע"י ב"כ עו"ד גנים


נגד


נתבעים

צרפתי צבי ושות' חברה לבנין וקבלנות בע"מ
ע"י ב"כ עו"ד צחי כלפון ו/או עד כלפון




פסק דין


עסקינן בתביעת ליקויי בנייה שהוגשה על ידי נציגות ועד הבניין מרחוב יצחק רבין 22 בחולון (להלן: "הנציגות"). לטענתה, הדירות נמסרו לדיירים במהלך השנים 2002-2004 ובחלקי הרכוש המשותף נמצאו, כביכול, פגמים ואי התאמות, המוערכים על ידה, בהתאם לחוות הדעת מאת חברת טרמינל מיום 28/2/07 (נספח א' לכתב התביעה), בסך של 206,596 ₪ (כולל מע"מ ופיקוח הנדסי).

הנציגות מציינת, כי במרוצת השנים פנתה מספר פעמים לנתבעת (להלן: "צרפתי") ודרשה, כי זו תפעל לתיקונם של הליקויים. לטענתה, בפועל, צרפתי לא ניצלה ההזדמנויות שניתנו לה ולכל היותר ביצעה תיקונים כושלים ובלתי מקצועיים בחלק קטן מהליקויים ברכוש המשותף. לפיכף, לשיטתה, איבדה צרפתי את ההזדמנות לבצע כיום את התיקונים הנדרשים ברכוש המשותף.

הנציגות עותרת, כי יפסק לה פיצוי, בגין עלות התיקונים (בסך כולל של 206,596 ₪) וכן הוצאות משפט, לרבות, שכר טרחת עורך דין ועלות מומחים (בסך של 20,000 ₪). בסיכומו של יום ומצרכי אגרה, העמידה הנציגות את תביעתה על סכום מופחת של 100,000 ₪ בצירוף הצמדה וריבית מיום הגשת התביעה ועד ליום התשלום בפועל.

צרפתי התגוננה כנגד התביעה, בין היתר, בטענות סף, לפיהן דין התביעה להדחות מחמת היותה קנטרנית ו/או טורדנית ו/או מחמת היעדר עילה ו/או מחמת מניעות ו/או מחמת השתק ו/או מחמת חוסר תום לב בשימוש בהליכי משפט והכל תוך ניסיון להתעשרות שלא כדין. לטענתה, דין התביעה להיות מסולקת על הסף גם מחמת שיהוי, שכן, בעוד שהדירות נמסרו לדיירים בחודשים 07/02-09/02, הרי שחוות הדעת מטעמה של הנציגות, המוכחשת, נערכה ביום 28/2/07 ואילו כתב התביעה הוגש ביום 22/10/08. צרפתי תמכה גם היא טענותיה על חוות דעת מאת המהנדס איגנ' אמנון זס מיום 02/07/08.
צרפתי טוענת, כי כתב התביעה הנו מופרך וסתמי, בהיותו נעדר כל בסיס, תוך הנמנעות מצידה של הנציגות מצירוף מסמכים התומכים בזכאותה לסכומים הנתבעים ומפירוט השתלשלות העניינים עובר הגשתה של התביעה, כמו גם פירוט הוראות ההסכם הרלוונטיות המקימות לה עילה.

עוד מציינת היא, כי פניותיהם, הן של דיירי הבניין והן של הנציגות, לתיקונם של הליקויים נענו וטופלו לשביעות רצונם. לטענתה של צרפתי, תקופות הבדק והאחריות של הליקויים הנטענים, חלפו ולכן אין היא אחראית להם. מה גם, שלטענתה, לבד מהיותם של הליקויים מוכחשים על ידה, הרי שאלה נובעים מתחזוקה לקויה/היעדר תחוזקה. צרפתי מוסיפה, כי ככל שייקבע שקיימים ליקויים ברכוש המשותף, עומדת היא על מימוש זכותה לתקנם.

בהתחשב באופיו המקצועי של הסכסוך, הוסכם לפרוטוקול יום 14/5/08, על מינויו של מומחה הנדסי מטעם בית המשפט. בהתאם מונה המהנדס נתן גרשוני (להלן: "המומחה/גרשוני") על מנת שיחווה דעתו בעניינים אשר במחלוקת.

המומחה אשר ערך סיור בדירה, עיין בכתבי הטענות וחוות הדעת מטעם הצדדים, קבע בחוות דעתו מיום 28/9/08 (להלן: "חוות הדעת"), כי בבניין קיימים ליקויים שונים, בין היתר מצא:

ליקויים בגג המבנה
- ליקויי טיח וצבע במעקה, חוסר בסרגלי חיזוק וחוסר בבולמי זעזועים במשאבות.
ליקויים בחדר המדרגות ובמבואות הקומתיים
- קטעי מעקה קצרים בסיבובים, צביעת המעקה,
ליקויי טיח וצבע, ליקויי איטום, חוסר תאורת חירום, ליקויים בארונות התשתית וחוסר בגומיות בדלתות המתכת.
ליקויים במבואת הכניסה לבניין
- אריחים פגומים/שבורים/סדוקים.
ליקויים בחצר ובעבודות הפיתוח
- חוסר במאחז יד, ליקויי ריצוף, התקנת מעקה וביצוע סיתות, תיקוני צנרת, וחוסר במכסי
pvc
.
ליקויים בחנייה התת קרקעית
- נזילות בתקרת החניון, פגם בשיפוע הצנרת וחשיפה של מוטות הזיון.
ליקויים במתקני האשפה
- חוסר ברשתות נגד זבובים ואריחי ריצוף שקועים.
ליקויים במערכת הסולרית
- חוסר בפתחי ניקוז, חוסר גישה לקולטנים והתקנת דוודים בצורה לקוייה.
ליקויים במערכת כיבוי אש ובטיחות
- חוסר במטפים ובווי תלייה, חוסר גלגלון כיבוי, ציוד נלווה וחיבור לצנרת הבניין.
ליקויים במערכת החשמל והתקשורת
- חוסר בגופי תאורת חירום, הסתרת נקודות חשמל לקוייות והוספת נקודות במרחק מותר וחוסר תאורה בחניון.
ליקויים במתקני אספקת המיים
- חוסר בשרוולים במעבר הצנרת בין הקומות, הסרת החלודה וצביעת הצנרת, קיבוע הצנרת בעלייה לגג, רצפה לא חלקה בחדר המשאבות וחוסר שיפוע מתאים, וביצוע הפעלה נפרדת של התאורה בין החדר המשאבות ללובי.

המומחה ציין, כי הליקויים אותם מצא ברכוש המשותף, אינם תוצאה של בלאי טבעי, אלא ליקויים מהותיים שהתהוו במהלך בניית הבית. עלות תיקונם של הליקויים הוערכה על ידו בסך של
112,450 ₪ (לא כולל 10% פיקוח הנדסי ו- 15.5% מע"מ).

נוכח קביעתו זו של המומחה, נראית לי טענתה של צרפתי בעניין מחדלה של הנציגות להשיב על שאלה מספר 9 לשאלון כבלתי רלבנטית.

לאור חוות דעתו של המומחה, תיקנה הנציגות את כתב תביעתה, כך שהעלתה את סכום התביעה לסך של 160,000 ₪.

בדיון שנערך ביום 30/10/08 הוצע לצדדים להגיע להסכמה דיונית לסיכום עמדותיהם ביחס לחוות הדעת לצורך מתן הכרעה בתיק. ב"כ התובעת הסכים, אך ב"כ הנתבעת התנגד. לאור סירובה של הנתבעת, ניתנה החלטה לפיה, הנציגות תענה לשאלון שהופנה אליה, הצדדים יגישו תצהירי עדות
ראשית בשאלת מתן ההודעה וההזדמנות הנאותה וכן נקבע מועד לחקירתו של המומחה.

ביום 27/5/09 נחקרו המומחה, עד התביעה - מר יהודה בן זקן ועדי ההגנה - מר כהן שמעון ומר משה צרפתי. בתום החקירות ניתנה החלטה בדבר הגשת סיכומים.

בפתח סיכומיה הודיעה הנציגות, כי לאור חקירתו של המומחה בנוגע לאישור מכבי האש, מסכימה היא שיופחת סך של 7,000 ₪ משווי העלות המוערכת לתיקונם של הליקויים. נוכח ממצאיו ומסקנותיו של המומחה, כאמור בחוות דעתו ובחקירתו, עותרת היא לפיצוי בסך של 135,867 ₪ (כולל פיקוח הנדסי ומע"מ). עוד עותרת הנציגות לפיצוי בסך של 20,000 ₪ בגין הוצאותיה, לרבות, עלויות מומחים ועורך דין. על סכומים אלה, מבקשת היא להוסיף הוצאות משפט ושכר טרחת עורך דין.

צרפתי בסיכומיה מבקשת שלא לאמץ את מסקנותיו וממצאיו של המומחה כאמור בחוות דעתו, וזאת, בין היתר, לאור עדותו בעניין התחשיב אותו ערך לצורך חישוב עלותם של הליקויים, עדותו בעניין הקולטנים ובעניין מערכות כיבוי האש והבטיחות, הכל כפי שיפורט להלן. צרפתי חזרה על טענתה ולפיה, אין היא אחראית לליקויים ברכוש המשותף שאינם בגדר אי התאמה יסודית, דוגמת הליקויים במערכות החשמל והתקשורת, הואיל ותקופות הבדק והאחריות חלפו בהתאם להוראות חוק המכר (דירות), תשל"ג - 1973. עוד הוסיפה היא, כי חלקם הגדול של הליקויים נובעים מתחזוקה לקויה/היעדר תחזוקה ולפיכך אין להטיל עליה האחריות לתיקונם. לטענתה, הפנתה היא לנציגות שאלון, בו בין היתר, נתבקשה התייחסותה לפעולות אותם נקטה לתחזוקתו השוטפת של הרכוש, אך זו סרבה לענות (החלטה מיום 22/2/09). צרפתי מבקשת, כי ככל שימצאו קיומם של ליקויים ברכוש המשותף וככל שלא יתאפשר לה לתקנם, הסכום שייפסק כפיצוי, בשים לב, כי התובעת הנה נציגות, ישמש בפועל לתיקונם של הליקויים. עוד לטענתה, יש לדחות את עתירתה של הנציגות לפיצוי בגין הוצאות (לרבות עורך דין ומומחים) בסך של 20,000 ₪, הואיל וזו לא תמכה רכיב זה באסמכתא כלשהי.

דיון והכרעה בטענותיה המקדמיות של צרפתי
:
בפתח הדברים עלי לדחות את טענותיהן המקדמיות של צרפתי, לפיהן דין התביעה להידחות על הסף. צרפתי בפתח הגנתה טוענת, לקיומו של מחסום שיהוי כנגד הנציגות, וזאת בהתחשב במשך הזמן שחלף ממועד מסירת החזקה בדירה, בחודשים 07/02-09/02 ועד להגשתה של התביעה ביום 22/10/08. כן מוסיפה והיא טוענת, הן בהגנתה והן בסיכומיה, כי
תקופות הבדק והאחריות של הליקויים הנטענים השונים, חלפו ומכאן שאין היא אחראית להם.

בהקשר זה אציין, כי תקופת קיומה של האחריות המוחלטת איננה מסיימת את משך תקופת האחריות, אלא להיפך, מאריכה אותה. חוק המכר (דירות) תשל"ג - 1973, קובע מפורשות תקופות אחריות משתנות לפי סוג הליקוי וטיבו וזאת על מנת לבסס את אחריותו של הקבלן לתקופות ממושכות מבלי שהרוכש יאלץ להוכיח הפרתה של אחריות מקצועית. תקופת האחריות המוחלטת הנה תקופה המשתנה בהתאם לסוג הליקוי לפי התוספת לחוק המכר והיא נעה בין תקופה של שנה אחת לתקופה של 7 שנים. מכאן, כי ליקויים מסוגים שונים נהנים מתקופות אחריות שונות. לא מצאתי בטענותיה של צרפתי התייחסות קונקטית לכל ליקוי וליקוי על פי טיבו, כי עם התייחסות כללית בלבד, לפיה תמה תקופת האחריות באשר לליקויים הנטענים (זאת פרט לציונם כדוגמא, של הליקויים במערכות החשמל והתקשרות). אשר על כן, אני דוחה את טענותיה אלה של צרפתי.

עוד אדגיש בהקשר זה, כי עצם קביעתו של המומחה בדבר טיבם של הליקויים ככאלה שאינם משקפים בלאי טבעי משמיטה את הבסיס מתחת לטענותיה של צרפתי.

אוסיף ואציין, כי אף בטענותיה הנוספות של צרפתי המפורטות בהגנתה, לפיהן דין התביעה להידחות מחמת היותה קנטרנית ו/או טורדנית ו/או נעדרת עילה ו/או מחמת מניעות ו/או מחמת השתק ו/או מחמת חוסר תום לב בשימוש הליכי משפט לא מצאתי כל ממש ואני דוחה אף אותן.

מכאן לגופם של דברים.

כאמור לעיל, צרפתי, חולקת על קביעותיו של המומחה, לאור עדותו, בכל הנוגע לתחשיב אותו ערך לצורך חישוב עלותם של הליקויים, בנוגע לקולטנים ובעניין מערכות כיבוי האש והבטיחות. לפיכך, מבקשת היא שלא לאמץ את מסקנותיו של המומחה האמורות בחוות דעתו.

תחשיבי המומחה
לעניין התחשיב אותו ערך המומחה לצורך חישובם של עלות הליקויים, מפנה צרפתי לסעיף 16 לחוות הדעת, שם צויין:

"16. כ"כ ההחלטה באם לאפשר את הנתבעת לבצע בעצמה את התיקונים המתחייבים, או לזכות את התובע בסכום עלות התיקונים - אינה חלק מחות דעתי זאת ותוכרע ע"י כב' ביהמ"ש. עם זאת ראוי לציין שהכנסת גורם אחר לבצע עבודות בבניין עלולה להעמיד בספק את המשך האחריות של הנתבעת, ככל שתהיה".

עוד הפנתה צרפתי לעדותו של המומחה בנוגע לחישוב אותו ערך בעניין עלות תיקון סרגלי הכלים:

"ש: אני מפנה לעמ' 2, ס' 2.ב - סרגלי חיזוק - נקבת בסכום של 4,000 ₪. אתה יכול לפרט את התחשיב שהגעת לסכום הזה?
ת: לוקחים את ה- 4,000 ₪ ומורידים 25%, שהם מהווים תקורות ורווח של קבלן, נותרו 3,000 ₪. אם ניקח את ה- 3,000 ₪ ונוריד בערך 20% עבור חומרים, נשאר לנו בערך 2,400 ₪. 2,400 מחלקים בממוצע עלות של בעל מקצוע לשעה שזה כ- 100 ₪ - יש 24 שעות עבודה של בעל מקצוע. 24 שעות עבודה של בעל מקצוע, זה סביר בהתחשב בעבודה זו"
.
(עמוד 10 לפרוטוקול יום 27/5/09, שורות 2-8).

כן הפנתה צרפתי לעדותו של המומחה לעניין תחשיב עלות תיקון המרווחים במעקה ועלות תיקון ליקויי הרטיבות:


"ש: אני מפנה לעמ' 3 ס' 1.ב - נקבת בסכום של 6,000 ₪. תפרט לי את התחשיב של
6,000 ₪?
ת: אותו עיקרון. כך 25% מזה שזה רווח ותקורות של קבלן ונותר 4,500 ₪. לצורך זה אני מוריד מהחומר 1,000 ₪ נשאר 3,500 ₪ זה 35 שעות עבודה של בעלי מקצוע".
...
ש: אני מפנה אותך לעמ' 6 לליקוי של רטיבות - נקבת בעלות של 15,000 ₪. בהנחה שהעבודה מבוצעת על ידי חב' הבנין שבנתה את הבנין במסגרת שנת האחריות?
ת: בערך רבע פחות מזה - 25% פחות
".
(עמוד 10 לפרוטוקול יום 27/5/09, שורות 12-16, עמוד 11, שורות 14-17).

צרפתי מציינת, כי השאלה באם לאפשר לה לבצע התיקונים בעצמה הותרה על ידי המומחה להכרעתו של בית המשפט וזו לא הוכרעה. לטענתה, בנסיבות אלה, היה על המומחה לציין בחוות דעתו, כי במקרה בו התיקונים מבוצעים על ידה עלות תיקונם בפועל הינה 75% מהעלות שנקבעה בחוות הדעת.

בהקשר זה אציין, כי חוות דעתו של מומחה עניינה הצגת המימצאים ההנדסיים בנכס - הליקויים, הפתרון לתיקונם ועלותם. חוות הדעת של המומחה אין עניינה בשאלות משפטיות, כגון, מתן ההודעה וההזדמנות הנאותה. המומחה הבהיר בעדותו את מרכיבי עלות התיקונים בהם נקב:

"ש: בחווה"ד שהכנת יש טור שבו נקבת בעלויות, על פי מה הן נקבעו, האם על פי מחיר שוק, מחירון דקל?
ת: על ידי שילוב של כמה גורמים. הדבר הראשון, התחשבות שכל תיקון שנצטרך לעשות זה חלק מעבודה גדולה ולא קטנה. מדובר בעבודה של בעלי מקצוע, יש בפני
במשרדי, נתונים של מאות רבות של חוזי בנין מכל הסוגים ששם אני רואה מה נהוג לשלם, והמומחיות שלי, אני מרצה בשלוש מכללות בנושאים שכוללים, בין היתר, תחשוב של עבודות בניין.
ש: אתה פרטת שורה ארוכה של גורמים, אבל הגורם שנפקד זה מחירי קבלן. מטבע דברים שקבלן שבנה את הבניין, העלויות זולות יותר?
ת: אני לוקח בחשבון את מחירי הקבלן בעת הבניה המקורית, הוא כמובן יותר נמוך. אולם מדובר כאן בליקויים שאני גיליתי והערכת עלות של ביצוע התיקונים עכשיו, כשהבניין עומד כבר כמה שנים".
(עמוד 9 לפרוטוקול יום 27/5/09, שורות 11-22).

בחקירתו הסביר, אם כן, המומחה את שיקוליו בתמחור עלויות הליקויים ומרכיבים. הסבריו אלה של המומחה הנם סבירים בעיני, שכן המדובר בשיקול דעתו המקצועי. משהסביר המומחה את שיקוליו בעדותו, הרי שלא מצאתי, כי יש לסטות מקביעותיו האמורות בחוות דעתו.

קולטנים
לעניין הגישה לקולטנים, קבע המומחה בחוות דעתו, כי לקולטנים המותקנים בגג אין גישה לחלקם לצורך תחזוקה ותיקונים וכי המדובר בליקוי חמור המחייב תיקון (עמוד 8, סעיף 1ב).

צרפתי שאלה את המומחה בחקירתו לעניין הגדרתו של "ליקויי חמור":

"ש: האם נכון הוא לומר שכל אדם שאינו מהנדס, היה יודע שאין גישה ומדובר בליקוי חמור?

ת: אני לא יכול לענות לשאלה זו".

(עמוד 11 לפרוטוקול יום 27/5/09, שורות 29-30, עמוד 12, שורה 1).
לטענתה של צרפתי, תשובתו זו של המומחה איננה התשובה אותה היה עליו לספק. לשיטתה, שומה על המומחה בתחום של ליקויי בנייה להכיר את הוראות הדין הרלוונטי ואת יישומם בפועל. לאור תשובתו זו, מבקשת צרפתי, לסטות מחוות הדעת.

כבר עתה אציין, כי לא מצאתי כל ממש בטענותיה של צרפתי בעניין הקולטנים. המומחה בעדותו, כעולה מהפרוטוקול, התייחס לשאלות שהופנו אליו בעניין זה על ידי צרפתי:

"ש: אני מפנה לעמ' 8 לחוות דעתך - ס'1ב - אתה כותב שהליקוי חמור ומחייב תיקון. האם אני יכול להגיד שנוכח קביעתך, מדובר בליקוי שכל אדם סביר היה יכול לראות את הליקוי הזה?
ת: בוודאי, אני מדבר על בעל מקצוע שיודע שציוד כזה מחייב תחזוקה. אני מדבר על גישה לצורך תחזוקה.
ש: אתה שם את הדגש על הגישה?
ת: אני כותב בחוות דעתי, שלמתקנים אין גישה בחלקם לצורך תחזוקה ואני רואה בכך ליקוי חמור.
ש: האם נכון לומור שהליקוי שאתה מתכוון אליו זה היעדר אפשרות של גישה נוחה?
ת: העדר גישה, לא אמרתי נוחה. לדעתי זה ליקוי חמור".
(עמוד 11 לפרוטקול יום 27/5/09, שורות 18-28).

מכאן, כי לא נפל כל פגם בחוות דעתו של המומחה ואין כל מקום לסטות ממנה. בעניין זה, אזכיר את ההלכה המשפטית לפיה, לא על נקלה ישלול בית המשפט את קביעותיו המקצועיות של מומחה מטעמו, קל וחומר כשהוא משמש כמומחה מכריע, והוא יעשה כן רק במקרים חריגים בהם הופרכו ממצאיו באופן מובהק בחקירתו הנגדית (לעניין זה ראה ע"א 558/96 שיכון עובדים נ' רוזנטל). לפיכך, נדחות בזה השגותיה של צרפתי.

מערכות כיבוי האש והבטיחות
הנימוק העיקרי לטענתה של צרפתי לפיה אין לאמץ את ממצאיו וקביעותיו של המומחה, הינו הפרק בחוות דעתו העוסק בעניין מערכות כיבוי האש והבטיחות וחקירתו בענין.

בעניין מערכות כיבוי האש והבטיחות קבע המומחה בחוות דעתו (עמודים 8-9):

"סעיף 2 מסירת מסמכים - נטען ע"י התובעים שלא קבלו את המסמכים הדרושים. הנתבעת לא התייחסה להם. יש צורך בהכנת תיק מסמכים רלבנטיים (ע"י מתכנן מוסמך) ולמסור לידי התובעים (3,500 ₪).
סעיף 3 התקנה בארונות
- בארונות הקומתיים אין ווי תלייה למטפים ואין מטפים. יש להתקין ווי תלייה ולהוסיף מטפי כיבוי בכל הארונות הקומתיים (5,000 ₪).
סעיף 4 גלגלון כיבוי בחדר מכונות מעלית
- חסר גלגלון כיבוי, ציוד נלווה וחיבור לצנרת הבניין. התקנת קו אספקה וגלגלון כיבוי על כל הציוד הנלווה הנדרש בתקנות (2,000 ₪)
".

צרפתי מפנה לעדותו של המומחה בפני
בית המשפט בעניין:

"ש: אני מפנה לעמ' 8 לחוות דעתך - סעיפים אחרונים - בתוקף נסיונך - האם על פי ידיעתך ניתן לקבל טופס 4 לבניין כאשר יש את הליקויים שפרטת בחוות דעת לעניין מערכות כיבוי האש?

ת: בד"כ לא.
ש: אני מראה לך אסופה של מסמכים שצורפו לתצהירו של מר משה צרפתי - נספח ה' - יש שם טופס 4 של הבניין, אישור של מכבי אש, אישור חתום על ידי הדיירים - מר סגל משה שקיבל שורה ארוכה כל פרטי הציוד שמפורטים - האם לנוכח כל המסמכים שאני מראה לך, האם נכון לומר שהאחריות על כל ליקוי כיבוי אש מוטלת על הדיירים מכיון שיש את כל האישורים של העירייה והגורמים הרלוונטיים למועד מסירת החזקה?

ת: אפשר להסיק שהמסמכים נמסרו.

ש: אז אולי אתה רוצה לתקן את חלוקת האחריות?
ת: אפשר לתקן את חלוקת האחריות. לגבי ס'2 אני לא מסכים לשנות - מדובר על מסירת מסמכי תחזוקה. אני חוזר בי מהקביעה של האחריות בס' 3 וגם בס' 4 לחוות דעתו, ס' 3 - 5,000 ₪, ס' 4 - 2,000 ₪
".

(עמוד 12 לפרוטוקול מיום 27/5/09, שורות 2-17).

צרפתי טוענת, לאור תשובותיו של המומחה בחקירתו, ולאור העובדה שהעתקי טופס 4 וטופס 5 של הבניין הומצאו לו במצורף לכתב הגנתה עוד בטרם כתיבת חוות הדעת, כי היה עליו לדייק בקביעותו לעניין האחריות לליקויים אלה כבר בחוות הדעת ולא להידרש לתקנם במהלך חקירתו.

עוד הפנתה צרפתי לעדותו של המומחה בעניין אי מסירת המסמכים הדרושים בעניין תחזוקה מערכות כיבוי האש והבטיחות לדיירים:

"ש: אני חוזר לס' של מסירת מסמכים. אתה טוען שקיימת חובה להכנת תיק מסמכים. אני מפנה אותך לאישור של מכבי האש - עמ' 4 באסופת המסמכים שצירפתי, נספח ה' - לגבי המסמך שכותרתו אישור קבלת ציוד כיבוי אש - זהו המסמך שהוכן על ידי מכבי האש. יש רשימה של ציוד שנמסר לדיירים ושהדיירים צריכים לחתום שהם קיבלו. אני לא רואה שיש אזכור של נושא של תיק מסמכים רלוונטי?
ת: אין איזכור.
ש: איך יכול להיות שמכבי האש לא כוללים בטופס שלהם נתון שאתה קובע שהוא הכרחי?
ת: אם אקריא לך את חווה"ד של המומחה שלך -
ש: לא זאת השאלה שלי.
ת: המומחה של הנתבעת אינו מתייחס בכלל לנושא של מסירת מסמכים בתשובתו. בבניין מסוג זה כשיש לו מערכות מורכבות, חובה למסור לאחראים על הבניין את כל המסמכים שמאפשרים תחזוקה נורמלית. אם המומחה מטעם התביעה ציין שזה לא נמצא ומומחה הנתבעת לא התייחס לזה, אז אני פשוט יישמתי את הכלל של ברי ושמא ברי עדיף. אני לא הייתי שם בזמן המסירה של הבית, אבל התרשמתי שזה חסר.
ש: התשובה שלך מלומדת, אך היא לא עונה לשאלתי. הצגתי לך אישור של מכבי האש הספציפי של הבניין הזה לגוף המוסמך בעניין כיבוי האש והאזכור נעדר. למה באישור של מכבי האש לא רשום תיק מסמכים?
ת: אין לי הסבר
".
(עמוד 12 לפרוטוקול יום 27/5/09, שורות 22-30, עמוד 13, שורות 1-12).

לטענתה של צרפתי, אי יכולתו של המומחה לתת הסבר ואי ציון מקור החובה בהכנת תיק מסמכים מעוררות תמיהות ומטילות ספק באשר למקצועיותו ומהימנותו ויש בהן כדי לבטל את קביעותיו של המומחה בעניין זה בפרט ובאשר לממצאיו בכלל.

לעניין חלוקת האחריות
בנוגע להתקנה בארונות ולגלגלון הכיבוי בחדר מכונות מעלית,
הודיעה הנציגות בפתח סיכומיה, כי לאור חקירתו של המומחה, מסכימה היא שיופחת סך של 7,000 ₪ משווי העלות המוערכת לתיקונם של הליקויים, ובכך ניטל עוקצה של טענת צרפתי בעניין.

לשיטתי, גם השגותיה אלה של צרפתי הקוראות תגר על מקצועיותו של המומחה, דינן להידחות. הסברו של המומחה בעדותו לפני נראית לי סבירה ומנומקת. המדובר בשיקול דעתו המקצועי אשר לא הופרך. מה גם שאינני מוצאות כל פסול בתיקון אותו ערך המומחה בעדותו לעניין חלוקת האחריות בנוגע להתקנה בארונות ולגלגלון הכיבוי בחדר מכונות מעלית. כאן אזכיר את ההלכה הפסוקה לפיה,
משנתקבלה חוות דעת ניטרלית של המומחה, שיש בה משום ניסיון רציני להתמודד עם הבעיות המקצועיות המובאות בפני
ו, יש לקבלה, גם אם ניתן להצביע על טעויות/אפשרויות אחרות בנושאים אלה או אחרים (ראה לעניין זה ע"א 2934/94 סולל בונה בע"מ נ' ארז איתן ואח'). לאור עדותו של המומחה ולאור הסכמתה של הנציגות, יופחת מעלות תיקונם של הליקויים סך של 7,000 ₪ (סך של 5,000 ₪ בגין התקנה בארונות וסך של 2,000 ₪ בגין גלגלון הכיבוי).


לסיכום חלק זה של ההכרעה אציין, כי חוות דעתו של גרשוני הנה חוות דעת הנדסית ראויה שניתן להשתית על גביה ממצאים עובדתיים מקצועיים ברמת סבירה, בהפחתת הסך של 7,000 ₪.

ההזדמנות הנאותה
הצדדים נחלקים ביניהם ביחס להענקתה של מתן ההודעה וההזדמנות הנאותה בהתאם להוראות חוק המכר (דירות), התשל"ג - 1973. בסוגיה זו אף נשמעו ראיות, כאשר מטעמה של הנציגות העיד מר יהודה בן זקן ומטעמה של צרפתי העידו מר כהן שמעון ומר משה צרפתי.

לטענתה של צרפתי, חוות הדעת מטעמה של הנציגות הועברה לידיה בתחילת שנת 2007, אך האחרונה לא השיבה למכתבה מיום 26/4/07 (נספח ד' לתצהירו של מר צרפתי) בו נתבקשה ליצור קשר עם נציג מטעמה של צרפתי, מר משה צרפתי. לשיטתה של צרפתי, הואיל והנציגות לא יצרה קשר עם הנציגה מטעמה, הרי שזו לא אפשרה לה למצות את זכותה לפעול לתיקונם של הליקויים.

צרפתי מפנה לעדותו של מר זקן, לפיה, לטענתה, הפניות והרשימות שהועברו אליה בנוגע לליקויים ברכוש המשותף זכו למענה וטופלו, הכל כפי שיפורט להלן:


א. לטענתה של צרפתי, מר בן זקן אישר בעדותו, כי בשנת 2005 ביצעה היא תיקונים ברכוש משותף:

"ש: שמעון אומר בתצהירו שאת כל הליקויים ברשימה הזאת של שנת 2005, חב' צרפתי
ביצעה והוא אומר שבמשך כל העבודות אתה ליוות אותו והקפדת שכל דבר ודבר שמופיע
ברשימה יתקנו אותו, הוא צודק?
ת: הוא תיקן חלק אבל לא את הכל
".

(עמוד 17 לפרוטוקול יום 27/5/09, שורות 22-25).

ב. כן לטענתה, אישר מר בן זקן לעניין רשימת הליקויים משנת 2004, כי היה שותף להכנתה ואף טרם הכנתה ערך סיור בבניין:

"ש:אני מפנה לנספח ב' לתצהירו של מר צרפתי - אני מראה לך רשימה של תיקון ליקויים שועד הבית העביר לחב' צרפתי בשנת 2004. את מכיר את הרשימה הזאת?
ת: כן.
ש: אתה היית שותף להכין אותה?
ת: כן.
ש: נכון הוא לומר שלפני שהכנתם את הרשימה עשיתם סיור בבניין ובדקתם הכל?
ת:כן
".
(עמוד 17 לפרוטוקול יום 27/5/09, שורות 6-14).

לטענתה של צרפתי, עדותו של מר בן זקן, כאמור לעיל, משמשת בסיס לטענותיה, לפיהן כל ליקיו שניתן לגילוי על ידי אדם סביר ושנזכר בחוות דעת המומחה מטעם הנצגיות/מטעם בית המשפט, אין הנציגות זכאית להסתמך עליה ואין היא מחוייבת לתקנו, הואיל וליקויים שכאלה אמורים היו להופיע ברשימה משנת 2004 - ליקויים כדוגמת הגישה לקולטנים וחדרי הדודים ומערכות החשמל והתקשורת.

ג. עוד מפנה צרפתי לעדותו של מר בן זקן לפיה הדיירים והנציגות לא יצרו קשר עימה לאחר קבלת מכתבה מיום 26/4/04:

"ש: אתה מצרף לתצהירך, נספח ג', מכתב הגיע אליכם מעו"ד שריקי - עו"ד של הקבלן, אתה זוכר את המכתב מ- 26/4/07?

ת: אני זוכר את המכתב.
ש: אני מפנה לס' 6 למכתב - עוה"ד אומר לך שמר משה צרפתי מוכן לבוא לבנין ולהיפגש אתכם ולשמוע אם יש לכם עוד טענות ולבצע בדיקה נוספת והוא מבקש מכם ליצור עימו קשר. התקשרתם לקבלן לקבוע איתו פגישה?
ת: עד כמה שזכור לי לא
".
(עמוד 18 לפרוטוקול יום 27/5/09, שורות 8-12).

צרפתי טוענת, כי עדותו זו של מר בן זקן מאשרת שנמנע ממנה לבדוק ולטפל בליקויים.

לעניין הענקתה של ההזדמנות הנאותה טוענת הנציגות, כי צרפתי התכחשה ומתכחשת לקיומם של הליקויים ואחריותה לתקנם. לשיטתה, עדותו של מר בן זקן לא נסתרה וממנה עולה, כי נתנו לצרפתי הזדמנויות רבות לתיקון הליקויים, אלא שהיא לא ניצלה אותם והותירה את הנציגות ואת דיירי הבניין להתמודד לבדם עם הליקויים. הנציגות מפנה לעדותו של מר צרפתי, ממנה עולה לשיטתה, כי צרפתי הכירה בקיומם של כ - 30,000 ₪ ליקויים, התכחשה ליתר ואף לא פעלה לתיקון הליקויים שאינם מוכחשים:


"ש: למעשה אתם מתכחשים לקיומם של כ- 110,000 ₪ ליקויים בבנין?
ת: נכון.
ש: בהתייחס לאותם 30,000 ₪ שאתם מכירים בקיומם, משהו הפריע לך לבצע את התיקון שלהם?
ת: לא
".

(עמוד 20 לפרוטוקול יום 27/5/09, שורות 7-11).

הצדדים אף ערכו תכתובות ביניהם ביחס לתיקונם של הליקויים, כמפורט להלן:
מכתב מיום 20/08/05 מאת עו"ד אמיר פרס (ב"כ הנציגות) אל מר משה צרפתי
- עניינו ליקויי בנייה בבניין ברח' יצחק רבין 22 בחולון. בקשה לטיפול המיידי בתיקון הליקויים או התייחסות.
מכתב מיום 24/8/05 מאת צרפתי תבי ושות' אל עו"ד אמיר פרס
- עניינו בקבלת המכתב מיום20/08/05.
מכתב מיום 28/9/05 מאת צרפתי צבי ושות' אל עו"ד אמיר פרס
- עוסק בתיאום מועד לבדיקת הליקויים במכתב מיום 20/8/05.
מכתב מיום 26/4/07 מאת עו"ד מאיר שריקי (ב"כ צרפתי) אל נציגות הבית
- מתעד את המכתב בדו"ח הליקויים של חב' טרמינל מיום 28/2/07. במכתב זה נרשם:

"1. לאחר שמרשתי עיינה היטב בממצאי חוות הדעת, התבקשתי על ידה להודיעכם כי היא דוחה את פנתייכם אליה לבצע את תיקונים בגין "הליקויים" עפ"י הרשימה שפורטה בחוות הדעת.

...
5. בנסיבות אלה, התבקשתי ע"י מרשתי להודיעכם כי אין בידה להיעתר לפנייתכם והיא דוחה את ממצאי חוות הדעת של "טרמינל" על תוכנה וממצאיה.
6. יחד עם זאת... היא תהא מוכנה לערוך ביקור בבניין עם נציגות הוועד, כדי לבדוק את מצבו ואף לבצע תיקונים במקום בו הם נדרשים, לפי שיקול דעתה הבלעדי...
".

סבורתני, כי בעניינו, נוטה הכף לטובת הנציגות זאת לצורך הקביעה ולפיה אכן ניתנה לצרפתי ההזדמנות הנאותה לפעול לתיקונם של הליקויים. זאת אף עולה מעדותו של מר משה צרפתי:

"ש: במכתבכם מיום 24/8/05 אומר שתטפלו בנושא ואחרי זה במכתב מאפריל 07 חיפשתם כל מיני סיבות מדוע להתחמק מהתיקון?
ת: קיבלנו את הפניה הראשונה בשנת 2002 והתייחסנו אליה בכובד ראש. לאחר מכן בשנת 2004 התייחסנו שנית וטיפלנו. לאחר מכן ב- 2005, התייחסנו שלישית וטפלנו. בתווך אף אחד מנציגות הבניין לא הודיע שמשהו לא התבצע כהלכה. חשבנו שהכל בסדר. המכתב הבא הגיע בשנת 2006 וזוהי התייחסותנו. למרות שבמכתב 2007 התנערתי, אך בסיום המכתב אמרתי שאני מוכן להיפגש בחמישית ולראת מהן הטענות.
ש: מדוע התנערת?
ת: כי רוב התקלות, שמר שמעון אמר - על פי הרשימות של הועד - טופלו. אחרי שטיפלתי שלוש וארבע פעמים....".
(עמוד 20 לפרוטוקול יום 27/5/09, שורות 25-30, עמוד 21, שורות 1-5).

על רק דברים אלה בסיס טענתה של צרפתי לאי מתן ההזדמנות הנאותה נשמט אפוא.

מעבר לנדרש אוסיף ואציין, כי עצם התכחשותה של צרפתי לקיומם של ליקויים משתיק אותה
מלטעון להיעדרה של ההזדמנות הנאותה (ראה לעניין זה ע"א 472/95 זלוצין ואח' נ' דיור לעולה).

בשולי הדברים יצוין, כי מועדי המסירה של הדירות הרלבנטיים למתן ההזדמנות הנאותה נמצאים בידיעתה של צרפתי כמוכרת ולכן אין במחדל מלהשיב על שאלה מספר 7 לשאלון כדי להשפיע על התוצאה בנקודה זו.

סוף דבר
התביעה התקבלה.
הנתבעת תישא כלפי התובעת בחיובים כמפורט להלן:

סך של 115,995 ₪ (עלות תיקון הליקויים בסך של 112,450 ₪ בהפחתה של 7,000 ₪ (סך של 5,000 ₪ בגין התקנה בארונות וסך של 2,000 ₪ בגין גלגלון הכיבוי) בתוספת 10% פיקוח הנדסי 105,450 ₪ * 10%) בצירוף מע"מ כדין, בתוספת הפרשי הצמדה מיום 28/9/08 (מועד מתן חוות הדעת) ובתוספת הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום מתן פסק הדין ועד התשלום בפועל.

אשר להוצאות - הנציגות תזוכה בעלות חוות הדעת שנערכה על ידי מומחה בית המשפט, בהשבת האגרה, בהוצאות בסך של 25,000 ₪ ושכר טרחת עורך דין בסך של 17,000 ₪ בצירוף מע"מ כדין.

ניתן היום,
י"ט טבת תש"ע, 05 ינואר 2010, בהעדר הצדדים.

עותק פסק הדין יישלח לבאי כוח הצדדים ולמומחה ביהמ"ש לפי כתובתו בתיק, בדואר רשום.















א בית משפט שלום 60078/07 נציגות ועד הבניין שברחוב יצחק רבין 22 חולון נ' צרפתי צבי ושות' חברה לבנין וקבלנות בע"מ (פורסם ב-ֽ 05/01/2010)