פסקי דין על אילן לוין | פסקי דין על הוועדה המקומית לתו"ב מצפה אפק | פסקי דין על אורה וחן שיפריס |

153/09 ערר     05/01/2010




ערר 153/09 אילן לוין נ' הוועדה המקומית לתו"ב מצפה אפק, אורה וחן שיפריס






ערר מס' 153/07+046/08
הרכב ועדת הערר:
יו"ר: עו"ד מיכל גלקין - גולן
העמותה לקידום התכנון: אדר' מר שמואל חכים

נציגת מתכנן המחוז: גב' סמדר אהרון נוחם

נציג ציבור: מר עמירם גלילי

נציג ציבור: מר ניסן קרופסקי
העורר/ים: אילן לוין

על ידי עו"ד עיברי

- נגד -
המשיב/ים: 1. הוועדה המקומית לתו"ב מצפה אפק

על ידי עו"ד מתקאל סמארה

2. אורה וחן שיפריס


החלטה

עניינם שבעררים שבנדון בבקשת העורר להכשיר מצב קיים באמצעות תוספות ושינויים בבית מגורים קיים, מרתף וגדרות במקרקעין הידועים כחלקה 122, מגרש 527, גוש 6688 ברחוב הזית בגני יהודה. (להלן: "המקרקעין").

ערר 153/07 עניינו בהחלטת הועדה המקומית לסרב ליתן בידי העורר (ה"ה לוין) טופס 4, ובמקביל להורות לספקי השירותים לנתק את השירותים הניתנים לעורר בבית מגוריו. סופו של ערר זה בהסכמת הצדדים, לפיה העוררים יגישו תכנית מתוקנת לעניין גובהי הקרקע לאורך הגדר, ולא ינותקו התשתיות עד קבלת החלטה אחרת בעניין בידי ועדת הערר.

ערר 215/07 הוגש בהמשך לערר 153/07 כנגד הימנעותה של הועדה המקומית מלהוציא ההיתר האמור, למרות שלדבריו הגיש התכנית העדכנית בהתאם להחלטת ועדת הערר, ואילו ערר 46/08 הוגש על ידי ה"ה שיפריס בעלי המקרקעין הסמוכים כפי שיפורט להלן למגרשם של ה"ה לוין, המתנגדים לבקשה ולהחלטת הועדה המקומית לאשרה בתנאים הכל כפי שיפורט להלן.

בהחלטתה האחרונה קבעה הועדה המקומית לתכנון ובניה מצפה אפק (להלן: "הועדה המקומית") כדלקמן:

"לדחות התנגדות השכן בעניין הקלה בשטח הבניה ולקבל ההתנגדות בחלקה בנושא הגדר המשותפת בכך, שיש להבטיח גימור סביר מצד השכן ותקינות ההנדסית של הגדר.
לאשר הבקשה עם הקלה בשטח הבניה עד 6% בתאום עם מהנדס הועדה ובתנאים הבאים:
1. התאמת התכנית לממצאי הפיקוח לרבות בעניין גובה המרתף והשימושים בו.
2. אישור הג"א.
3. גידור בריכה ובריכת נוי בתאום.
4. מעקה תקני לגשר כולל חתכים ופרטים.
5. אישור שירותי כיבוי אש.
6. הצגת חתכים טיפוסיים בגדרות וקירות תומכים בגבולות המגרש.
7. חישובים סטטיים לעניין גדרות וקירות תומכים.
8. הערות נוספות ותיאום עם מהנדס הוועדה.
9. תשלום היטל השבחה."

תמצית טענות המתנגדים

לטענת העוררים בערר 46/08, המתנגדים, (להלן: "המתנגדים"), אשר הינם בעלי הזכויות בנכס הגובל במקרקעין נשוא הערר ממזרח (חלקה 121), קיימת בעיה קונסטרוקטיבית בנוגע לקיר, הואיל ונבנה בשעתו ללא תכנון ופיקוח הנדסי, יש לקבוע לוחות זמנים להנמכת הגדר וציפויה כפי שנקבע בהחלטות קודמות הן של הועדה המקומית דרום השרון (שהמקרקעין נשוא הערר היו בשעתו בתחומה) והן על ידי הועדה המקומית מצפה אפק.

עוד טענו המתנגדים כנגד עבודת מילוי שבוצעה במקרקעין נשוא הערר ואינה מוסדרת;
כן נטען כי בצמידות לגדר עצים גבוהים שענפיהם פולשים לחצרם וכי לגדר הוכנסו צינורות המנקזים את המים מחצר משפחת לוין אל חצרם, ולפיכך התרופה היחידה הינה הסרת אדמת המילוי הצמודה לגדר, עקירת העצים ושינוי הניקוז.

ובשולי הדברים טענו המתנגדים כנגד מיקום בלוני גז, ומציאותו של שער בגדר האחורית אשר לדבריהם משמש את המשיב להשלכת פסולת לרשות הכלל.

תמצית טענות המבקשים

תחילתה של הבקשה הנוכחית בשנת 2000, עת אישרה הרשות המוסמכת דאז, הועדה המקומית דרום השרון הקמת בית, בריכת שחייה וגדר התוחמת את שטח המגרש. ביום 8/2/05, סוכם עם מהנדסת המועצה סביון כי הואיל והגדר נבנתה בהתאם להיתר הבניה המקורי המועצה תסכים לאישור בקשה לשינויים והוצאת טופס 4 לבית המגורים. בתחילת 2006 על מנת לקצר ההליך ונוכח דרישת אדריכל הועדה פורסמה הקלה והתקבלה התנגדות המתנגדים אשר עניינה בגדר, וכתוצאה מכך נמנע טופס 4 למבקשים.

במסגרת זו, הוצע למבקשים דרישה לניתוק מתשתיות, על כך הוגש ערר 215/07, ולאחר קיום ישיבה בפני
ועדת הערר החליטה הועדה המקומית לאשר את הבקשה בכפוף לתנאים מסוימים. על החלטה זו הוגש ערר זה.

המבקשים טוענים להתיישנות שכן הערר הוגש ביום 3/2/08, בעוד העוררים קיבלו את ההחלטה כבר ביום 13/12/07; כן טוענים המבקשים כי למתנגדים אין מעמד משפטי בנוגע להחלטה זו, שכן ההקלה בגינה בוצע פרסום עניינה אינו בגדר שהיא סיבת התנגדותם;
לגופם של דברים תכנית המדידה הינה עדכנית, בניית הגדר בוצעה על ידי אנשי מקצוע, היא הונמכה לגובה 1.8 מ' מהמפלס הקובע, מוסדות התכנון אינם מוסמכים לעסוק בנטיעות שמבצע אזרח בשטחו והטענה בשל הגברת העומס נטענת בעלמא, ודרישת העוררים לסגירת השער הינה בגדר צרות עין.

מאחר והועדה המקומית לא הגישה תשובה עקב תקלה טכנית במשרדיה אך התייצבה לדיון, היא התבקשה להשיב לאחר בדיקה נוספת בעניין גובה הגדר, פני הקרקע והחניה האם המבוקש תואם את התכניות שחלות במקרקעין. כן התבקשה הועדה המקומית להשתית את תשובותיה על נתוני פיקוח עדכניים.

הועדה המקומית המציאה לועדת הערר ביום 3/6/09 הודעה כדלקמן:

..."על פי הממצאים החתכים בגדר אינם משקפים את המציאות, הטופוגרפיה בעורף המגרש לא הוכשרה בהיתר הקודם ולא נתבקשה במסגרת היתר הבניה נשוא העררים. נמצא כי מבנה החניה אינו קיים ולדעת מהנדס הועדה יש להציע את החניה בנסיגה מהגבול כדי למתן את גובהה..."

להודעת הועדה המקומית צורף דו"ח סיור, ובו פורט כי גובה הגדר בגבול המשותף מהצד הנמוך (משפחת שיפריס) נע בין 1.90-2.20 מ', והוא משמש ברובו כקיר תומך ומעליו גדר קלה מפרופילי ברזל לכיוון הקדמי וגדר רשת מאחור.

הגדר בנויה מחומרי בניה שונים חלק כולו מבטון, חלק שכולל בלוקים. קיים קירוי במעבר בין הבית למבנה מדרגות הכניסה למרתף שאינו מוצע בתכנית השינויים, ותוספת שטח בכניסה למבנה שנוצרה עקב שינוי מקום הקיר הקדמי.

בתגובה טענו המתנגדים כי מדובר במבקש אשר מציג מצגי שווא, מגיש תכניות כוזבות ומסתיר את העבירות שבביתו, ולפיכך מוצע להעביר את ביצוע הגדר כדין, דהיינו על פי החלטת הועדה המקומית לגורם שלישי כמכרז חיצוני. כך, הפנה המבקש להיתר שהוצא בשעתו לעניין מילוי הקרקע ודבר זה התברר ככוזב, כמו גם בתחומים אחרים ובנושאים נוספים הקשורים לפעילותם של המבקשים.

בתגובתם הבהירו המבקשים כדלקמן:
גובה הגדר מגיע כדי 1.80 מ' מגובה 0.00 של מגרש משיבים 2; גובה הגדר הונמך בפיקוח פקח מטעם הועדה דרום השרון; על גב גדר הבטון (קיר התמך) הוצבה בשעתו גדר קלה לתמיכת הצמחייה אשר הוסרה בימים אלה; מדובר בגדר שמהווה ברובה קיר תמך (בטון) וחלקה הקטן (העליון) בנוי מבלוקים כפי שהדבר בא לידי ביטוי בחתכים במסגרת הבקשה להיתר; כמו כן קיים קטע קטן הכולל 5 שורות של בלוקים אשר יוסף לבקשה; הקירוי הקל כאמור הוסר;

לטענת הועדה המקומית בנוגע לשינוי הטופוגרפיה אינה נכונה שכן מדובר בעובדה שידועה מזה זמן רב והינה בבסיס טענת המבקשים; הבקשה להיתר הנוכחית מביאה לידי ביטוי את המצב הטופוגרפי הקיים בפועל.

לעניין סוגיית החניה - הרי שזו אושרה במסגרת ההיתר המקורי במימדים רחבים הרבה מעבר למה שמופיע בבקשה נשוא הערר.

דיון והכרעה

מדובר בגדר אשר הדיון בה חרג מגדר כל פרופורציה ראויה.

במסגרת הדיון בפני
נו נטען כי הגבהת המקרקעין בשטח המבקשים נעשתה בהיתר, (ר' דברי ב"כ המבקשים בעמוד 3) דבר שהתברר כלא נכון, כן נטען כי גובה הגדר אינו עולה על 1.80 מ' (מפני הקרקע ולא מגובה 0.00) דבר שגם הוא התברר כלא נכון.

יש לציין כי על אף פניותינו לכל הצדדים במסגרת הדיונים בתיק זה, לא פורטו בפני
נו התכניות הרלוונטיות החלות במקרקעין וקביעותיהן בנושאים השנויים במחלוקת וליתר דיוק בנושא גובה הגדרות וקביעת גובה החצר.

מעיון בתכניות שהצלחנו לאתר לא עולה מגבלה בנוגע לגובה הגדר.

ככלל, בהעדר קביעה תבעי"ת, נגזר גובה הגדר מתקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות), התש"ל - 1970. תקנות אלה מאפשרות גדר בגובה של עד 1.50 מ' מפני הקרקע הגבוהים ביותר הסמוכים לגדר. כן אפשרי קיר תומך ובלבד שצירוף גובהו עם גובה הגדר הבנויה הגובלת עימו לא יעלה על 3 מ'. במידה ונדרש בשל הפרש גבהים בין מגרשים גובה העולה על 3 מ' כאמור לא יהא הקיר רצוף אלא מדורג בקפיצות אופקיות של 0.6 מ', (ר' תקנה 4.09 לתקנות הנ"ל).

במקרה דנן מתבקש קיר תומך אשר גובהו נמדד על פי החלטת הועדה מפני הקרקע הנמוכים (בשונה מהוראות התקנות) ועליו הוצעה וגם בוצעה גדר קלה אשר פורקה .

הואיל ומדובר בהגבהה מלאכותית אשר בוצעה קודם שהתבקש לגביה היתר איננו רואים לנכון לשנות מהחלטת הועדה המקומית אשר קבעה כאמור כי גובה כלל הגדר יגיע כדי 1.80 מגובה פני הקרקע הנמוכים (פני הקרקע של ה"ה שיפריס).

על פי הבקשה שהוצגה בפני
נו חורג גובה הגדר הכולל מהאמור ומגיע כדי 2.04 מ' בחלק ממנה ועד כדי 1.89 במסגרת החתכים. לפיכך תנאי להיתר יהא התאמת גובה הגדר על פי החלטת הועדה המקומית כדי 1.80 מ' מפני הקרקע של משפחת שיפריס.

יחד עם זאת אנו קובעים כי בהסכמת המתנגדים ניתן יהיה לקבוע גדר קלה על גבי הגדר נשוא הערר בגובה שלא יעלה 0.5 מ', וזאת על מנת למקסם את הפרטיות בשני המגרשים.

לעניין קירוי החניה - נוכח העובדה כי מדובר באלמנט שאושר כבר בהיתר הקודם ומה שמתבקש היום הינו הזזה של קורה ובהעדר הוראות התכניות הרלוונטיות ובהעדר התייחסות לאותן הוראות בנוגע למיקום החניה על גבול המגרש, אנו מניחים כי קביעתה הקודמת של הועדה הינה כדין ולפיכך לא מצאנו כל שינוי מההיתר הקודם לעניין זה. יש לציין כי הקירוי מגיע ברוטו עד גובה 2.86 מ' ונטו עד 2.10 מ', כאשר לא ברור למה משמש החלל שבתווך, הואיל ומדובר במבנה עזר אנו קובעים כי הקורה לא תוגבה מעבר ל - 2.50 מ' נטו ו - 2.80 מ' ברוטו.

אשר לנושא הגבהת הקרקע - בקצה הדרום מזרחי, מדובר בהגבה שבוצעה ומגעת כדי 1.60 מ' מעל גובה מגרשם של ה"ה שיפריס. לדברי ה"ה לוין דובר בסוג של הסתמכות על מגעים עם הועדה המקומית הרלוונטית (דרום השרון), ואולם נוכח ההתנהלות בפני
נו ספק אם קמה הסתמכות שכזו. מכל מקום על פי דין ניתן להעלות את פני הקרקע באופן יחסי לקביעת מפלס הכניסה הקובעת במקרקעין. נוכח הטופוגרפיה המשופעת של המגרש קיים היגיון במילוי המבוקש ובלבד שיובא אישור קונסטרוקטיבי להנחת דעת הועדה המקומית בנוגע ליציבותו הן ביחס למקרקעין נשוא הערר והן ביחס למקרקעין השכנים.

לא למותר לציין כי קביעתנו בתחילת החלטה זו בנוגע לגובה הגדר מתאזנת ועולה בקנה אחד עם אפשרות המילוי האמורה.

נטיעת עצים כידוע הינה טעונת אישור רשויות התכנון (וזאת בשונה מעקירתם במקרים מסוימים), ויחד עם זאת אם נטיעתם של אותם עצים גורמת לנזק קיימים הליכים משפטיים שניתן לנקוט לא במסגרת ערר זה.

גם בנושא השער האחורי לחצר המבקשים לא ראינו לשנות ו/או להתערב בקביעת הועדה המקומית.

הוצאת היתר - בהתחשב בהיסטוריה המורכבת, ובהתנהלות הצדדים עד כה, כמו גם בעובדה כי בשעתו עמדה על הפרק בקשה לניתוק מתשתיות אנו רואים לנכון לקבוע כי בקשה מתוקנת בהתאם לעקרונות הקבועים בהחלטה זו תוגש עד 30 יום מיום קבלת החלטה זו, המצב בשטח יותאם לקבוע בהחלטה זו בתוך 30 יום מאישור הבקשה ובתוך 30 יום נוספים יינתן טופס 4 לבית. היה והמצב לא יותאם בתוך המועד האמור תוכל הועדה המקומית לפנות לועדת הערר בבקשה לשנות מהחלטתה שלא לנתק תשתיות במסגרת ערר 153/07.

בשולי הדברים נעיר כי לא נחה דעתנו מאופן התנהלות הצדדים ובמיוחד המבקשים במקרה שלפנינו, שכן זו היתה מלווה באמרות אשר לא תמיד הן היו מדויקות, אם כי ניתן לייחס את חלקן של אי הדיוקים לסרבול שנוצר כתוצאה מהתמשכות ההליכים והמעבר בין הועדות השונות. לפיכך ומחמת הספק לא ראינו לנכון במקרה זה לחייב בהוצאות.
לפיכך העררים התקבלו בחלקם.
ההחלטה התקבלה פה אחד על ידי כל חברי הוועדה.

__________ ______________
ניתנה בתאריך 05/01/2010 סמדר בטש הורוביץ מיכל גלקין גולן
, עו"ד
מזכירת ועדת הערר יו"ר ועדת הערר


ניתן לקבל את החלטות ועדות ערר ללא תמורה באתר האינטרנט של משרד הפנים

??

??

??

??

6
ערר מס' 153/07+046/08








ערר ועדת ערר לתכנון ובניה 153/09 אילן לוין נ' הוועדה המקומית לתו"ב מצפה אפק, אורה וחן שיפריס (פורסם ב-ֽ 05/01/2010)