פסקי דין על בן דוד ד"ר ברוך(ברוס) | פסקי דין על נגה בן דוד | פסקי דין על אברהם כץ | פסקי דין על קטי כץ |

3249/05 א     17/02/2010




א 3249/05 בן דוד ד"ר ברוך(ברוס), נגה בן דוד נ' אברהם כץ, קטי כץ








st1\:*{behavior: }
בית משפט השלום בחיפה



17 פברואר 2010

ת"א 3249-05 ד"ר ברוך(ברוס) ואח' נ' כץ ואח'






בפני

כב' השופטת
ישראלה קראי-גירון

תובעים
1
.
בן דוד ד"ר ברוך(ברוס)

2
.
נגה בן דוד


נגד

נתבעים
1. אברהם כץ
2. קטי כץ




פסק דין


א.
מבוא

1.
התביעה שבפני
הינה תביעה כספית במסגרתה עותרים התובעים לחייב הנתבעים לשלם להם סך של 754,743 ₪ נכון למועד הגשת התביעה ביום 15.2.05 ובצרוף ריבית מרבית מוסכמת עפ"י האמור בהסכם בין הצדדים ממועד הגשת התביעה ועד התשלום בפועל.

2.
אין מחלוקת כי בין התובעים מחד והנתבעים מנגד נחתמו שני הסכמים. ביום 27.5.03
נחתם הסכם שבו התחייבו הנתבעים לרכוש מהתובעים זכויותיהם בנכס אשר מצוי ברח' גרשון טוכמן 21 בחיפה (להלן: "הסכם המכירה").
אין מחלוקת כי בהסכם התחייבו הנתבעים לשלם לתובעים סך של 1,891,250 ₪ שהיה שווה במועד חתימת ההסכם ל-425,000 $ בהסכם המכירה התחייבו הנתבעים להפקיד בידי עו"ד פנקס בנאמנות ובכפוף לרישום הערת אזהרה על זכויות התובעים בנכס סך של 42,500 $, את יתרת התמורה התחייבו הנתבעים לשלם לתובעים עד יום 31.8.03 בכפוף למסירת החזקה בנכס לידי הנתבעים במועד זה.

3.
מוסכם על הצדדים כי בעת ניהול המשא ומתן לכריתת הסכם המכר ובמועד כריתתו שהו התובעים בחו"ל ופרט לשיחות טלפון בודדות עמם נוהלה ההתקשרות עם הנתבעים באמצעות עו"ד פנקס והמתווכת אשר מונתה לצורך כך ע"י התובעים, גב' ליאורה שלוש.
עוד אין מחלוקת כי עו"ד פנקס ייצגה שני הצדדים לעסקה לקראת ובמועד כריתת הסכם הרכישה.
מוסכם כי הפגישה הראשונה בין הצדדים לתביעה שבפני
התקיימה לאחר כריתת הסכם הרכישה בקיץ 2003.

4.
אין מחלוקת בין הצדדים כי מר כץ, הנתבע, היה במועדים הרלוונטים לתביעה קבלן במקצועו וביקר בנכס עובר לרכישת הזכויות בו והייתה לו ההזדמנות לבדקו.
עוד אין מחלוקת כי הנתבעים הצהירו בסעיף 5 להסכם המכר כי ראו הנכס, בדקו אותו ואת מצבו, והם קונים אותו במצב "
as is
" ולא יהיו להם טענות כנגד התובעים בגין מצבו הפיסי של הנכס למעט מום נסתר.

5.
עוד אין מחלוקת בין הצדדים כי ביום 23.7.2003 נחתם בין הצדדים הסכם נוסף (להלן: "הסכם השכירות"). ההסכם נחתם לבקשת הנתבעים אשר ביקשו להיכנס ולהתגורר בנכס עוד בטרם השלימו תשלום יתרת התמורה המוסכמת בגין רכישתו. במסגרת הסכם השכירות, הסכימו התובעים להשכיר הנכס לנתבעים לתקופה בת שישה חודשים מיום 18.7.2003 ועד יום 17.1.2004. הוסכם כי במהלך תקופה זו ישלמו הנתבעים לתובעים דמי שכירות חודשיים בסך השווה ל-2,000 $ לחודש. הוסכם כי דמי השכירות ישולמו ב-5 לכל חודש בדרך של הפקדה כספית בידי עו"ד פנקס לפי השער היציג במועד התשלום, אשר לא יפחת מהשער הידוע במועד חתימת הסכם השכירות. בהסכם השכירות התחייבו הנתבעים כי אי תשלום דמי שכירות יחייבם לפנות מיידית המושכר. כן התחייבו הנתבעים להמציא לתובעים שטר חוב חתום על ידם בסך 50,000 ₪ להבטחת מילוי התחייבויותיהם כשוכרים.
עוד הוסכם בין הצדדים כי אי פינוי המושכר במועד במידה ותקום חובה לפנותו עפ"י המוסכם בין הצדדים יחייב הנתבעים לשלם לתובעים פיצוי יומי בסך 100 $ ליום עבור כל יום איחור בפינוי.

6.
הוסכם בין הצדדים בהסכם השכירות כי היה וישלמו הנתבעים לתובעים מלוא התמורה המגיעה להם עבור מכירת זכויותיהם בנכס כאמור בהסכם הרכישה עד יום 31.8.03, יהיו דמי השכירות האמורים בסעיף 4 א' להסכם השכירות חלק מהתשלום עבור רכישת הזכויות בנכס ולא ישולמו בנוסף, הכול בכפוף לסעיף 13 א' להסכם הרכישה. סעיף זה דן בחובת הנתבעים לשלם ריבית עבור איחור בתשלום המגיע לתובעים בגין מכירת זכויותיהם בנכס מעבר ל-7 ימים.

7.
זה המקום לציין כי הוסכם בין הצדדים עוד בהסכם הרכישה, כי צד אשר יפר התחייבויותיו לפי הסכם הרכישה ישלם לצד המקיים פיצוי מוסכם בסך השווה ל-42,000$
ללא צורך בהוכחת נזק. זאת בנוסף לפיצוי עבור נזקים ממשיים אשר יוכח כי נגרמו לצד השני.
הצדדים הצהירו בהסכם הרכישה כי שקלו ואמדו סכום הפיצוי המוסכם ללא הוכחת נזק והוא נראה להם סביר בנסיבות העניין.
עוד הסכימו הצדדים בסעיף 13 להסכם הרכישה כי איחור בתשלום מעבר ל-7 ימים מהמועד המוסכם לביצוע התשלום יחייב המאחר בתשלום ריבית.

8.
לא נסתרו בפני
טענות התובעים כי הנתבעים שילמו לתובעים בעבור רכישת הזכויות בדירה סך השווה בשקלים ל-357,504$ כאשר סך של 27,581$ שולם רק ביום 15.9.03.
עוד לא נסתרה הטענה כי הנתבעים לא שילמו תשלום כלשהו על חשבון דמי השכירות עפ"י האמור בהסכם השכירות.
בתצהירו של מר כץ בתמיכה לבקשת הנתבעים למתן רשות להתגונן מודה מר כץ כי הנתבעים לא שילמו יתרת התמורה המגיעה לתובעים עפ"י הסכם הרכישה ונותרו חייבים לתובעים סך השווה בשקלים ל-67,496$.

9.
אין מחלוקת כי הנתבעים נותרו להתגורר בנכס והם מתגוררים בו עד היום.

10.
הנתבעים טענו כי אין הם חייבים להשלים תשלום יתרת התמורה לתובעים והם זכאים לתשלום פיצויים מהתובעים משום שאלו הפרו התחייבויותיהם כלפיהם.
נטען כי התובעים הסתירו מידע רלוונטי לגבי מצב הבית וקיומם של ליקויי רטיבות בו. דבר זה היה לטענתם מום נסתר בנכס במועד חתימת הצדדים על הסכם הרכישה.

11.
הנתבעים טוענים כי מספר חודשים לאחר רכישת הדירה וקבלת החזקה בה, עם תחילת עונת הגשמים הראשונה גילו ליקויי רטיבות בנכס שחייבו אותם לבצע עבודות תיקון ובניה בנכס. הנתבעים טענו כי פנו לתובעים ולעו"ד פנקס בעניין במספר פניות טלפוניות ובכתב.

12.
עוד טענו הנתבעים כי התובעים הסתירו מהם העובדה כי הם הגישו תביעה משפטית נגד המוכר שמכר להם הזכויות הנכס, בה תבעו פיצוי בגין ליקויי בניה שהתגלו בנכס לרבות ליקויי איטום וניקוז. הנתבעים טענו כי רק במסגרת ההליכים שבפני
גילו דבר הגשת התביעה והעובדה כי במסגרתה הוגשה חוות דעת מומחה בימ"ש אשר פרטה ליקויים בנכס אשר הוסתרו מהם במועד כריתת ההסכם.

13.
הנתבעים טענו אפוא כי התובעים הם שהפרו ההסכם בין הצדדים לרכישת הנכס ובגין כך זכאים דווקא הנתבעים לתשלום הפיצוי המוסכם בסך 42,000$.
בנוסף תבעו הנתבעים השבת התמורה ששילמו בגין רכישת הנכס וכן פיצוי בגין נזקי רטיבות שנתגלו בנכס עפ"י חוות דעת מומחה מטעמם ופיצוי בגין עוגמת נפש.

14.
עוד טענו הנתבעים כי התובעים כלל לא היו רשאים לתבוע תשלומים עפ"י הסכם שכירות אשר נכרת בין הצדדים משום שהסכם זה נבלע בתוך הסכם המכר מכוחו הוגשה התביעה.

15.
הנתבעים טענו אפוא, כי דין התביעה שהוגשה נגדם להדחות משום שכנגד זכאות התובעים לתשלום יתרת התמורה זכאים הנתבעים לקיזוז סכומים העולים בהרבה על שווי התמורה בגין רכישת הנכס שלא שולמה.


16.
הנתבעים לא הגישו תביעה שכנגד לתשלום פיצוי בגין ליקויי הרטיבות שנתגלו לטענתם בנכס.
תביעה נפרדת כזו מטעם הנתבעים דנן כנגד התובעים דנן הוגשה רק ביום 4.1.09, לאחר שנשמעו שתי ישיבות הוכחות בתיק זה.
בקשת הנתבעים לאחד הדיון בשתי התביעות אשר הוגשה ביום 5.1.09 ובהתאמה בקשה לדחות מועד ישיבת ההוכחות בתיק זה שנקבעה ליום 12.1.09 נדחתה על ידי.

17.
עוד יש להזכיר כי התובעים אינם מכחישים כי אכן הגישו תביעה כנגד צד ג' אשר מכר להם הנכס נשוא התביעה בגין ליקויי בניה שנתגלו בנכס לרבות ליקויי רטיבות ואיטום. התובעים טענו כי ההליכים בתביעה זו הסתיימו עוד לפני מועד מכירת זכויותיהם בנכס לנתבעים, ותביעתם נתקבלה. התובעים טענו כי לאחר מכן תוקנו הליקויים בנכס עפ"י המתווה שקבע מומחה מטעם בית המשפט בתביעה הנ"ל ובמועד מכירת הזכויות בנכס לנתבעים לא היה כל ליקוי בנכס נסתר או גלוי.
עוד טענו הנתבעים כי מכיוון שביצעו תיקונים בנכס ע"י חברה אשר נתנה אחריות לעבודתה לא הייתה מניעה כי זו תתקן הטעון ליקוי בנכס כנטען ע"י הנתבעים ואולם הנתבעים מנעו מחברה זו לבצע תיקונים כלשהם.

18.
עוד טענו התובעים כי הנתבעים סרבו לשתף פעולה עם מאמציהם להקטין הנזקים וסיכלו אפשרות למכור הזכויות בנכס לגורם שלישי אשר היה נכון לרכוש הנכס במצבו במחיר של 500,000 $ עוד בשנת 2007.

ב.
ההליכים

1.
ביום 28.9.05 במסגרת דיון בבקשת הנתבעים ליתן רשות להתגונן הושגה הסכמה בין הצדדים כי יינתן

פסק דין
חלקי אשר חייב הנתבעים לשלם לתובעים יתרת התמורה עפ"י הסכם המכר אשר הנתבעים הודו כי לא שילמו בסך השווה בשקלים ל-67,496 $ עפ"י השער היציג ביום התשלום. עוד הוסכם כי לגבי יתרת התביעה תינתן לנתבעים רשות להתגונן ויוגש כתב הגנה.

2.
בו ביום ניתן

פסק דין
חלקי עפ"י הסכמת הצדדים אשר חייב הנתבעים לשלם הסכום האמור לעיל עד יום 29.12.05.

פסק דין
זה לא שולם עד מועד כתיבת

פסק דין
זה.

3.
במסגרת שמיעת הראיות בתיק זה שמעתי עדות התובעת גב' נגה בן דוד
. כן שמעתי עדות עו"ד יעל פנקס אשר נסחה ההסכמים נשוא התביעה.
מטעם הנתבעים שמעתי עדות מר כץ והמומחה מטעם הנתבעים מר רון גדליה אשר נתן חוות דעת באשר לשווי הליקויים שנמצאו בנכס במועד מתן חוות הדעת ביום 21.2.05.
עוד הגישו הנתבעים כמוצג מטעמם את כתב התביעה שהגישו התובעים כנגד בני משפחת דרור אשר מכרו להם הזכויות בנכס נשוא התביעה, את פסק דינו של כב' השופט סוקול בתביעה זו מיום 3.6.02, ואת חוות דעת מומחה ביהמ"ש שם מר ברוקנר רן.

ג.
המסקנה

1.
לאחר שעיינתי בכתבי טענות הצדדים על כל נספחיהם, בתצהיריהם, במוצגיהם ובסיכום טענותיהם ולאחר שהאזנתי והתרשמתי מן העדויות שהובאו בפני
נחה דעתי כי דין התביעה להתקבל בחלקה.

2.
לטעמי הוכח בפני
כי הנתבעים הפרו התחייבויותיהם עפ"י הסכם המכר מכיוון שנמנעו ללא סיבה סבירה מלשלם מלוא התמורה המוסכמת בין הצדדים עפ"י הסכם הרכישה.
משכך זכאים התובעים לטעמי כי הנתבעים ישלמו להם הפיצוי המוסכם האמור בהסכם המכר במלואו. זאת לאחר שבהסכם המכר הסכימו הצדדים במפורש כי מדובר בסכום פיצוי סביר ומוסכם.

3.
מצאתי ממש בטענות התובעים כי כל עוד נמנעו הנתבעים מלשלם יתרת התמורה המגיעה מהם עבור רכישת הזכויות בנכס לא ניתנה להם עפ"י המוסכם בין הצדדים זכות החזקה בנכס ושהיית הנתבעים בנכס נבעה מהסכם אחר שנחתם בין הצדדים, הוא הסכם השכירות.
משכך חייבים הנתבעים לשלם לתובעים דמי השכירות המוסכמים בהסכם השכירות לתקופת השכירות המוסכמת שהיא 18/7/03-17/1/04.

4.
מכיוון שאין מחלוקת בין הצדדים כי הנכס לא פונה ע"י הנתבעים וגם לא שולמה עד מועד כתיבת

פסק דין
זה יתרת התמורה בגין רכישת הזכויות בנכס יש ממש בטענות התובעים כי הנתבעים בהתנהגותם מפרים התחייבויותיהם גם עפ"י הסכם השכירות משום שהם אינם מפנים הנכס בו לא ניתנה להם בשלב זה זכות החזקה המלאה. מאידך, איני יכולה להתעלם מן העובדה כי במועד כתיבת

פסק דין
זה ובפועל מיום 15.3.03, כאמור בסעיף 8 לת/1 שילמו הנתבעים סך של 357,504 $ מתוך היתרה המוסכמת בסך 425,000 $. מדובר בתשלום של 84.1% מהיתרה המוסכמת.
בנסיבות אלו לטעמי יהיה זה נכון וראוי להשית על הנתבעים חובת תשלום פיצוי נוסף עפ"י המוסכם בין הצדדים בגין אי פינוי המושכר במועד, כאמור בהסכם השכירות. אולם יש להתחשב בעובדה כי הנתבעים שילמו מרבית התמורה עבור רכישת הזכויות בנכס ולפיכך יש להשית עליהם פיצוי המתחשב בעובדה כי בהתאמה משהסכימו הצדדים כי בגין כל יום איחור בפינוי הנכס ישולם סך של 100 $, יש להניח כי סכום זה חושב בהנחה כי מדובר בשוכר שלא שילם דבר עבור רכישת זכויות בנכס.
במקרה דנן מששילמו הנתבעים 84.1% מגובה התמורה בגין רכישת הנכס יש לחייבם לשלם בנוסף לדמי השכירות המוסכמים ולסכום הפיצוי המוסכם בגין הפרת הסכם הרכישה, סכום נוסף של 100
x15.9%
לכל יום איחור עד השלמת התשלומים עפ"י פסק הדין החלקי ו

פסק דין
זה שיתווסף עליו.

5.

נתבעים אינם זכאים לקזז סכום דמי השכירות שהתחייבו לשלם בהסכם השכירות משום שלא עמדו בהתחייבותם לשלם מלוא היתרה עבור רכישת הזכויות בנכס עד
יום 31.8.03.

6.
לא מצאתי ממש בטענות הנתבעים כנגד התובעים. לא הוכח בפני
כי הנתבעים היו זכאים להימנע מתשלום כספי כמתחייב ממערכת ההסכמים בין הצדדים בגין קיומם של ליקויים בנכס אפילו היה מוכח כנדרש כי אלו היו קיימים בנכס במועדים הרלוונטיים.
לא הוכח בפני
כי בפועל נמנעו הנתבעים מתשלום המגיע מהם בגין טענותיהם לקיומם של ליקויים בנכס ובפועל טענות אלו נשמעו מפיהם בשיהוי בלתי מוסבר כאשר במועד הרלוונטי טענו הנתבעים רק כי בעיות כלכליות מונעות מהם מלבצע חיוביהם עפ"י המוסכם בין הצדדים. תמוה בעיני כי הנתבעים נמנעו מלהעלות טענות אלו בתקופת השכירות המוסכמת עפ"י הסכם השכירות בין הצדדים שהייתה עד יום 17.1.03.

7.
לא נסתרה טענת התובעים כי במועד רכישת הזכויות בנכס לא היו בנכס ליקויים משום שאלו תוקנו כנדרש ע"י חברה חיצונית, אשר הייתה נכונה לשוב ולתקן הטעון ליקוי אם היה כזה דבר שנמנע ממנה ללא כל סיבה סבירה ע"י הנתבעים.

8.
לא הוכח בפני
כנדרש כי הליקויים הנטענים ע"י הנתבעים וקיומה של התביעה הקודמת של התובעים כנגד מוכרי הזכויות בנכס להם לא גולה להם. לא שוכנעתי כי לא נערכה בדיקה כנדרש ע"י הנתבעים את הנכס עובר לרכישת הזכויות בו וכי הנתבע, שהיה קבלן לא יכול היה בבדיקה סבירה ופשוטה לגלות הליקויים הנטענות
על ידו אם היו במועד הבדיקה בנכס.

עוד לא נסתרה טענת התובעים כי הנתבעים רכשו הנכס במצב "
as is
".

9.
אין ביכולתי לקבל ממצאי המהנדס מר רון גדליה מטעם הנתבעים. התרשמותי מעדותו אינה כזו המאפשרת קביעת ממצאים עפ"י עדותו. התרשמתי כי המומחה לא ביצע בדיקות נדרשות, התעלם מן העובדה כי הנתבעים עצמם ביצעו שיפוצים בנכס. קיימת חוסר התאמה בין ממצאי מומחה זה וממצאי מומחה ביהמ"ש מר ברוקנר בתביעת התובעים נגד הצד השלישי שמכר להם הזכויות בנכס.
המומחה גם לא התייחס כנדרש וכראוי לעובדה שלא נסתרה כי ליקויים בנכס תוקנו כנדרש עפ"י חוות דעת
מומחה ביהמ"ש מר בריקנר (בהתדיינות הקודמת) ע"י חברה חיצונית.

10.
לא הוכחו בפני
כנדרש הסכומים שקיזוזם נתבע ע"י הנתבעים. לא הוכח בפני
כי הנתבעים ביצעו התיקונים האמורים בחוות דעת המומחה מטעמם למרות שחלפו לפחות ארבעה חורפים ממועד מתן חוות דעת אותו מומחה ביום 21.2.05.
עוד לא ברור לי כיצד יכולים
הנתבעים לדרוש השבת כספים ששילמו עבור רכישת הזכות בנכס כאשר הנתבעים מוסיפים להחזיק בנכס ואף דורשים פיצוי בגין הצורך לשפצו. שהרי הנתבעים אינם טוענים כי עליהם לפנות הנכס, לבטל העסקה ולהשיב הזכות בו לתובעים.

גם הפיצוי הנדרש עבור עגמת נפש מוגזם ואופן קביעתו אינו ברור.

11.
אשר על כן ישלמו הנתבעים לתובעים מעבר לאמור בפסק הדין החלקי את הסכומים הבאים:



i
.
סך של 42,000 $ עפ"י השער הידוע במועד ביצוע תשלום זה.


ii
.
סך של 11,474 $ עפ"י השער הידוע במועד ביצוע התשלום בגין ריבית ובתוספת

ריבית עפ"י המוסכם בנספח א' לתצהיר ת/1, הוא הסכם המכר, זאת עד לפירעון

בפועל של הסכומים בסעיף זה ובסעיף קטן
i
לעיל, כאמור בסעיף 2.2 לסכומי

התובעים.


iii
.
סך השווה בשקלים ל-12,000 $ בגין דמי שכירות. לסכום זה יתווספו הפרשי

הצמדה וריבית מיום 17.1.06 ועד התשלום בפועל.
iv
.
פיצוי מוסכם בגין אי פינוי הדירה בסך 15.9$ ליום, עד מועד הגשת התביעה, קרי ל-386 יום ובסך הכול סך השווי בשקלים ל-6,137.4$ לפי שער היציב ביום הגשת התביעה. לסכום זה יתווספו הפרשי הצמדה וריבית ממועד הגשת התביעה ועד התשלום בפועל.

12.
בנוסף ומכיוון שלא הייתה התייחסות לבקשת ב"כ הנתבעים לתיקון הפרוטוקול, אני נעתרת לבקשה ומורה על התיקון כמבוקש.

ד.
דיון



i
.
הפרת חובת גילוי פגמי הרטיבות


1.
טענת הנתבעים, כי התובעים הפרו חובת הגילוי המוטלת עליהם להבהיר כי

במועד מכירת הזכויות בנכס היו ליקויי רטיבות בבית, הוכחשה ע"י התובעים.

2.
בנסיבות שהובאו בפני
, לאור הראיות שבחנתי, אני קובעת כי טענה זו לא הוכחה בפני
והנתבעים לא הרימו נטל ההוכחה המוטל עליהם להוכחת טענותיהם.

3.
התרשמותי הן מעדות מר כץ בפני
, והן מעדות המומחה מר גדליה רון, הינה כזו שאינה מאפשרת לי לקבוע ממצאים עובדתיים עפ"י עדותם בלבד. זאת במיוחד מקום בו עדותם נסתרה או הוכחשה ע"י עדות התובעת גב' בן דוד ועדות עו"ד יעל פנקס שלא מצאתי בהתרשמותי מעדותם סיבה שלא לייחס אמינות וסבירות לגירסתן.

4.
כך טוען מר כץ בתצהירו, בסעיף 7, כי בחלוף מספר חודשים מהמועד בו קיבלו הנתבעים חזקה בדירה, ועם תחילת עונת הגשמים, חזו בתופעות חריפות של חדירת רטיבות.
אם כך הדבר מדוע השתהו הנתבעים עם פניותיהם בעניין עד יום 4.7.04, מועד בו
פנו לראשונה בכתב לעו"ד פנקס?
מדוע לא העלו טענות אלו למרות שמחודש אוקטובר 2003 הופנו אליהם פניות ודרישות לפירעון חובם לתובעים?
אציין עוד כי מר כץ, הנתבע, בעדותו בעמ' 9 סותר הנטען בסעיף 7 לתצהירו לעניין הסיבה לאי תשלום המגיע ממנו.

5.
זאת ועוד, טענות הנתבעים כי חזו בתופעת רטיבות קשה בנכס אינה מתיישבת עם העובדה כי אין בידיהם ראיה כלשהי לביצוע תיקונים כלשהם בגין חדירת רטיבות זו. בפועל התימוכין היחיד לטענותיהם בעניין זה הינה חוות דעת מומחה ואולם מומחה זה מתעלם לחלוטין מן העובדה כי הנתבעים עצמם ביצעו שיפוצים בנכס. כן מתעלם הוא מן העובדה כי ליקויי רטיבות קודמים בנכס תוקנו וכי קיים שוני מהותי בין חוות דעתו וחוות דעת המומחה מר ברוקנר אשר מונה ע"י ביהמ"ש בתביעה קודמת שהגישו התובעים דנן ואשר על פיה ביצעו תיקונים בנכס.
עוד יש לזכור כי המומחה מר גדליה רון כלל לא הוכיח בי ביצע בדיקות למעט בדיקה ויזואלית לעניין רטיבות. באופן תמוה טען בעדותו בע"פ בפני
, כי כן ביצע
בדיקות אלו לא מצאה ביטוי בחוות דעתו או ברישומיו לפני כתובתה.

6.
כמו כן, אם נתגלו ליקויי רטיבות בנכס מדוע לא שילמו הנתבעים עוד קודם לכן עד סוף חודש אוגוסט 2003 יתרת התמורה המגיעה עבור רכישת הזכויות בנכס? שהרי במועד זה כלל לא נודע להם על ליקויי הרטיבות ומדוע לא שולמו דמי השכירות המוסכמים עד לתחילת עונת החורף? ומדוע לא הודיעו הנתבעים מיד עם גילוי ליקויי הרטיבות על סירובם לשלם המגיע מהם בגין ליקויים אלו, וטענו רק כי בעיות כלכליות הן המונעות מהם לפרוע חובותיהם?

7.
עוד אין הסבר ראוי מדוע המתינו הנתבעים עד חודש פברואר 2005 ורק אז פנו לקבלת חוות דעת מומחה מטעמם. כן לא הובהר מדוע לא תוקנו הליקויים עד מועד כתיבת

פסק דין
זה על ידם ואם כן תוקנו מדוע לא הוצגו ראיות על כך.

8.
מלבד התמיהות בהתנהלות הנתבעים כמתואר לעיל יש לזכור כי הנתבעים מבססים טענותיהם כנגד התובעים על קיומה של התדיינות קודמת בין התובעים וצד ג' אשר מכר להם הזכויות בנכס במהלכה נטען והוכח כי היו ליקויי רטיבות בנכס במועד מכירתו לתובעים . בכך אין די, שהרי לא נסתרה טענת התובעים כי ליקויי הרטיבות תוקנו והחברה המתקנת נתנה אחריות לטיב עבודתה.
כן לא נסתרה הטענה כי החברה הייתה מוכנה להוסיף ולתקן כל אימת שנדרשה. טענת מר כץ, הנתבע כי התיקונים שבוצעו לא היו ראויים אין בה די כדי להוכיח טענותיו, שהרי לא נסתרה הטענה כי תיקונים אלו נבדקו ואושרו. הרי הנתבעים עצמם לא הוכיחו כי ביצעו תיקון אחר ובמהלכו גילוי העדר יעילות תיקוני החברה המתקנת. גם מומחה הנתבעים לא התייחס בחוות דעתו לתיקונים אלו.

9.
הטענה כי תיקונים שבוצעו ע"י התובעים לא קיבלו אישור המומחה מר ברוקנר גם בה אין ממש שהרי לא הוכח כי היה צורך בהשגת אישור כזה. לא הוכח כנדרש כי התיקונים לא היו יעילים, כן הוכח כי הותר לעו"ד פנקס להעביר כספים למשפחת דרור, מוכרי הזכויות בנכס לתובעים כנדרש עפ"י נ/2, לרבות כספים שהוחזקו על ידה לצורך ביצוע תיקונים בנכס.
משהוסכם בין התובעים וצד ג' שמכר להם הנכס על העברת כספים רק לאחר ביצוע תיקונים וקבלת אישור מהנדס בדבר ביצוע תיקונים, יש לראות בהסכמה על העברת הכספים כראיה כי היו האישורים הנדרשים לכך.
עוד אציין כי נטל הוכחת קיומם של ליקויים על הנתבעים ואלו לא הוכיחו טענותיהם לעניין טיב התיקונים שבוצעו. מכאן, אין חובה על התובעים להוכיח טיב התיקונים שביצעו ע"י העדת המומחה ברוקנר.

10.
עוד יש להזכיר כי בחוות דעתו, מומחה הנתבעים כלל איננו מתייחס לתיקונים שביצעו התובעים ולטיב עבודת החברה שהועסקה על ידם לצורך כך.
מהאמור בחוות דעתו עולה כי המומחה כלל לא היה מודע לקיומם של תיקונים אלו ולאפשרות שהוצעה לנתבעים להוסיף ולתקן הטעון ליקוי באם קיימים פגמים אלו.
חזקה על מומחה זה כי לו ידע על קיומה של החברה שביצעה תיקונים בנכס היה משנה הערכותיו הכספיות לעניין עלות התיקונים הנדרשים.
כך בעמ' 17 לחקירתו מתייחס המומחה מר גדליה לעבודתו הרשלנית של הקבלן שהקים את המבנה והקבלן שביצע בעת ההקמה עבודת איטום, הוא אינו מתייחס לחברה הקבלנית שביצעה עבודות תיקונים.
עוד אזכיר כי המומחה עפ"י עדותו בעמ' 17 כלל אינו מודע לעובדה כי הנתבעים עצמם לאחר קבלת החזקה בנכס ביצעו עבודות הריסה ובניה למרות שהנתבע מר כץ בעדותו בעמ' 10-11 מתאר עבודות מאסיביות שביצעו הנתבעים בנכס.

11.
אשר לחוות דעת מומחה הנתבעים, אשיב ואזכיר כי התקשתי לקבל ממצאי חוות דעתו. זאת משום שהם התבססו על בדיקה ויזואלית בלבד ולמומחה חסרו נתונים רלוונטיים.
המומחה לא ידע כי הנתבעים ביצעו עבודות בניה בנכס. המומחה לא ידע כי בוצעו תיקוני רטיבות ע"י התובעים בנכס הרבה לפני שנכנסו הנתבעים לנכס.
עוד תמוה כי המומחה מר רון גדליה העיד בפני
, כי ביצע בדיקה ומדידה באמצעות מכשיר ואולם עניין זה לא מצא ביטוי בחוות דעתו וברישומיו הוא אף לא צירף צילומי המכשיר שבדק.
כן התקשיתי לקבל קביעת המומחה מר גדליה בנוגע למקור הדליפה ולבעיית איטום במערכות שהמומחה הודה בעדותו בעמ' 20 כי הן מערכות סמויות בתוך הקירות בהם לא ביצע חציבה. כן לא המציא אותו מומחה הסבר סביר
לתהייה שהועלתה לגבי אמינות בדיקותיו כאשר הוכח כי חלק מהם בוצעו כאשר רצפת חדר הרחצה בחדר ההורים בנכס פורקה.

12.
לעניין הפרת חובת הגילוי הוכח בפני
כי הנתבעים ידעו שהם רוכשים זכויות בנכס מהתובעים ששהו בחו"ל. כל מגעיהם היו עם נציגי אותם תובעים, מתווכת ועורכת דין. לא נסתרה עדות עו"ד פנקס כי במועד שקיימה מגעים עם הנתבעים לא היה שום מידע על בעיית רטיבות בנכס שהיו בזמן המכירה לנתבעים (עדות עו"ד פנקס עמ' 5 לפרוטוקול).
עוד לא נסתרו כנדרש טענת עו"ד פנקס כי הנתבעים ידעו על ההליך המשפטי בין התובעים וצד ג'.


אין ביכולתי להביע איפוא כי טענות הנתבעים לעניין הפרת חובת גילוי הוכחות.

13.
בנוסף לאמור לעיל, אזכיר כי הנתבע מר כץ היה במועד הרלוונטי קבלן. הייתה לו היכולת וההזדמנות לבדוק הנכס נשוא התביעה בכל בדיקה נדרשות. לא הוכח כי מר כץ לא עשה כן. בוודאי עליו לעשות כן כאשר הוכח שהמגעים בין התובעים והנתבעים עובר לחתימת הסכם הרכישה היו מעטים כי התובעים שהו בחו"ל.
עוד אזכיר כי בהסכם בין הצדדים נרשם במפורש כי הנתבעים מצאו הנכס מתאים לצרכיהם והם קונים אותו במצבו "
as is
".

14.
כל האמור לעיל מביא אותי למסקנה כי אין ממש בטענת הנתבעים. לא הוכח כי במועד הרלוונטי היו ליקויי רטיבות בבית שהיו בבחינת פגם נסתר והופרה החובה לגלותם. לא הוכח כי הנתבעים לא ידעו או יכלו לדעת על פגם זה ולא הוכח כי פגם זה היה די בו כדי לפטור הנתבעים עפ"י המוסכם בין הצדדים או עפ"י כל דין, מחובתם לשלם מלוא התמורה הנדרשת עבור רכישת הזכויות בנכס או קבלת החזקה כשוכרים בו.

ii

דרישת פיצוי כפול, האומנם?

1.
טוענים הנתבעים כי אין ממש בחלק מתביעת התובעים משום שמדובר בפיצוי כפול. זאת משום שזכות הבעלות בנכס אשר נמכרה להם בהסכם שבו הוסכם על פיצוי מוסכם בשווי 42,000$ בלעה את זכות השכירות שהועברה לנתבעים בהסכם נוסף בין הצדדים אשר אף הוא הופר לטענת התובעים.

2.
לא מצאתי ממש בטענות אלו של הנתבעים. הצדדים שבפני
חתמו על שני הסכמים שונים, האחד למכירת זכות בעלות בנכס והשני למתן זכות שכירות עד להעברת זכות הבעלות בנכס עם תשלום מלוא התמורה המגיעה עבור רכישת הזכויות בנכס.

3.
בחתימתם על שני הסכמים נפרדים הסכימו הצדדים כי כל עוד לא משולמת לתובעים מלוא התמורה המגיעה בגין רכישת הנכס אין לתובעים זכאות לקבל חזקה בנכס. אם זו הועברה לידם היה זה מכוח הסכם אחר (הסכם שכירות) בגינו הוטלו על הנתבעים חובות נוספים.

4.
במצב עניינים זה כאשר אין מחלוקת כי עד מועד כתיבת

פסק דין
זה לא שולמה יתרת התמורה עבור רכישת הנכס למרות קיומו של

פסק דין
חלקי בהסכמה לא פגה חובת הנתבעים אשר הוסיפו והחזיקו בנכס לשלם המגיע מהם כשוכרים בנכס. שהרי עד להשלמת תשלום מלוא התמורה המגיעה אין לנתבעים עפ"י המוסכם בין הצדדים זכות להחזיק בנכס אלא מכוח הסכם השכירות.

5.
משכך, חייבים הנתבעים, לגביהם קבעתי כי הפרו חובתם לשלם מלוא התמורה המוסכמת עבור רכישת הזכויות בנכס, לשלם לנתבעים מלוא הפיצוי המוסכם המגיע עפ"י הסכם המכר.
מדובר בסכום פיצוי סביר אשר לגביו נכתב במפורש בהסכם המכר כי הוא מוסכם על הצדדים ונמצא על ידם סביר.

6.
בנוסף, אין הנתבעים זכאים עפ"י המוסכם בין הצדדים בהסכם השכירות עליו חתמו לקזז תשלום דמי השכירות מיתרת התמורה המוסכמת משום שלא עמדו בחובתם לשלם יתרת התמורה עד יום 31.8.03.

7.
לפיכך, הנתבעים זוכו להחזיק בנכס אך ורק מכוח הסכם השכירות. הסכם זה קבע חובת פיצוי עליהם באם לא יפונה הנכס במועד ובאם לא ישולמו דמי שכירות. משלא שולמו דמי שכירות, קמה לנתבעים חובה נוספת לפצות התובעת מכוח הסכם השכירות.

8.
מאידך יש לזכור כי התובעים לא ביקשו בתביעה זו לפנות הנתבעים מן הנכס. התובעים היו מודעים לעובדה כי הנתבעים שילמו מרבית התמורה המגיעה בגין רכישת הזכויות בנכס.
כשנחתם בין הצדדים הסכם השכירות, מטרת הצדדים הייתה להבטיח כי תשולם יתרת התמורה המגיעה מהנתבעים עבור רכישת הנכס וכי תוטל על הנתבעים סנקציה מספיקה שתמנע מצב בו לא תשולם יתרת התמורה מחד ואילו הנתבעים יותירו החזקה בנכס בידיהם. כך נקבע קנס של 100 $ ליום עבור כל יום בו לא יפונה הנכס ולא תשולם התמורה המגיעה בגין רכישת הזכויות בו.
הוכחו בפני
כי כיום שילמו הנתבעים מרבית התמורה עבור רכישת הנכס קרי סך של 84.1% מהתמורה המגיעה ולפיכך יש לראותם כמי שמחזיקים בנכס מכוח הסכם השכירות וכשוכרים אשר אינם ממלאים חובתם לשלם דמי שכירות או לפנות המושכר רק לגבי 15.9% מהנכס. לפיכך, חובה על הנתבעים לשלם קנס יומי, בנוסף לכל האמור לעיל בסך של 15.9% מהקנס היומי המוסכם בשווי 100 $ ליום קרי קנס יומי של 15.9$.

.
iii

סכומי הקיזוז הנתבעים ע"י הנתבעים

1.
לא מצאתי ממש בטענת הנתבעים לעניין זכאותם לקיזוז הסכומים שנקבעו בתצהיר מר כץ מסכום התמורה המגיעה לתובעים עפ"י תביעתם בגין רכישת הנכס ובגין דמי שכירות.

2.
לא קמה זכאות לנתבעים לקבל הפיצוי המוסכם בסך 42,000 $ משקבעתי כי הנתבעים ולא התובעים הפרו התחייבויותיהם עפ"י
הסכם רכישת הזכויות בנכס.

3.
לא קמה לנתבעים זכות להשיב להם כספים ששולמו בעבור רכישת הנכס. עסקת הרכישה לא בוטלה והנתבעים מוסיפים ומחזיקים בנכס ואף דרשו פיצוי בגין ליקויים רטיבות אותם נדרשו לתקן.
לא ייתכן מחד להוסיף ולהחזיר בנכס ולנהוג בו מנהג בעלים ומנגד לדרוש השבת כספים ששולמו בעבור רכישת הזכויות בו.

4.
לא קמה לנתבעים עפ"י המוסכם בין הצדדים הזכות שלא לשלם דמי שכירות עבור החזקתם בנכס.

5.
לא הוכחו טענות הנתבעים לעניין קיומם של ליקויי רטיבות, קיומו של צורך לתקנם ועלות התיקון. זאת לאור הערכתי את חוות דעת מר רון גדליה ועדותו בפני
. גם לא הוכח כי הנתבעים ביצעו תיקונים ושווי הוצאותיהם בגין כך.

6.
הסכום הנתבע ע"י הנתבעים בגין כאב וסבל לא הוסבר ולא הוכח ולפיכך לא קמה זכות בגינו. בודאי אין מקום לפסיקת סכומים כאשר לא הוגשה בפני
תביעה נגדית אלא רק בקשה לקזז סכומים המגיעים מהתובעים בלבד.

ב.
ס כ ו ם

לאור כל האמור לעיל, אני מקבלת תביעת התובעים בחלקה ומורה לנתבעים לשלם לתובעים הסכומים שפורטו לעיל בסעיף המסקנה ב

פסק דין
זה.
בנוסף ישלמו הנתבעים לתובעים הוצאות ושכ"ט עו"ד בסך כולל של 20,000 ₪ בצרוף מע"מ וכן ישיבו אגרה ששולמה ע"י התובעים בצרוף הפרשי הצמדה וריבית ממועד תשלומה ועד ההשבה בפועל.
כספים שהופקדו בקופת בית המשפט ע"י התובעים לרבות ערבויות יושבו לידיה. כספים וערבות שהופקדו ע"י הנתבעים יועברו לתובעים באמצעות בא כוחם וישמשו לפירעון חובם באורח חלקי כאמור ב

פסק דין
זה.

ניתן היום,
ג' אדר תש"ע, 17 פברואר 2010, בהעדר הצדדים.















א בית משפט שלום 3249/05 בן דוד ד"ר ברוך(ברוס), נגה בן דוד נ' אברהם כץ, קטי כץ (פורסם ב-ֽ 17/02/2010)