פסקי דין על אברהם שטרן | פסקי דין על אירית שטרן | פסקי דין על יהודה דרסינובר ואח' | פסקי דין על אספן בניה ופתוח | פסקי דין על מינהל מקרקעי ישראל/ מחוז המרכז ואח' |

97546/99 א     21/02/2010




א 97546/99 אברהם שטרן, אירית שטרן, יהודה דרסינובר ואח' נ' אספן בניה ופתוח בע"מ, מינהל מקרקעי ישראל/ מחוז המרכז ואח'




בפני

כב' השופט מרדכי בן-חיים
התובעים

1. אברהם שטרן

2. אירית שטרן

3. יהודה דרסינובר
4. רבקה דרסינובר
ע"י עו"ד נבון
-נגד-

הנתבעים

1. אספן בניה ופתוח בע"מ

ע"י עו"ד בן-מאיר

2. מינהל מקרקעי ישראל/ מחוז המרכז
ע"י פרקליטות מחוז ת"א (אזרחי)

-נגד-

צד ג'

אספן בניה ופתוח בע"מ
-נגד-

צד ד'

(התובע שכנגד)

1. מינהל מקרקעי ישראל/ מחוז מרכז
2. משב"ש והשיכון
ע"י פרקליטות מחוז ת"א (אזרחי)
3. יצחק לוי
ע"י עו"ד גוטסמן

-נגד-

הנתבעים שכנגד

1. מדינת ישראל ע"י מינהל מקרקעי ישראל/ מחוז מרכז וע"י משב"ש והשיכון
2. קרן קיימת לישראל
3. "עמידר" החברה הלאומית לשכון עולים בישראל בע"מ
4. אספן בניה ופתוח בע"מ

5. שטרן אברהם
6. שטרן אירית
7. דרסינובר יהודה
8. דרסינובר רבקה
פסק דין
א. הרקע לתובענה והצגת בעלי הדין
1.1 בפני
תביעה כספית על סך 199,511 ₪, ותביעה למתן צו עשה שהגישו התובעים 1 ו-2 (להלן: "שטרן"), והתובעים 3 ו-4 (להלן: "דרסינובר") נגד הנתבעות 1 ו-2.

שטרן ודרסינובר הינם החוכרים בחכירה מהוונת ל-49 שנים של מגרשים מס' 303 – 302 (בהתאמה) בחלקה 43 שבגוש 6321 בפתח-תקווה (להלן: "המגרשים"), וזאת מכח חוזי חכירה (להלן: "חוזי החכירה") שנחתמו בינם לבין הנתבע 2 (להלן: "ממ"י"), ביום 4.9.98 וביום 28.5.96 (בהתאמה).

1.2 עוד קודם לכן, במרץ 1991, נחתמו בין שטרן ודרסינובר מזה לבין הנתבעת 1 (להלן: "אספן"), מזה חוזי מכר לרכישת המגרשים ובית שהיה בנוי על כל אחד מהם (להלן: "חוזי המכר"), ולאחר תשלום מלוא התמורה קיבלו התובעים את החזקה כל אחד בביתו: שטרן- ביום 3.1.93, ודרסינובר ביום 1.12.92, לטענתם של האחרונים בכל אחד מן המגרשים ניכרה פלישה של צד ג' כלשהו בצידם המזרחי של המגרשים בעומק של 3.70 מ', התחומה בגדר רשת (להלן: "שטח הפלישה"), בניגוד לחוזי המכר.

ב. טענות בעלי הדין
2.1 טענות התובעים
2.1.1 התובעים דרשו וקיבלו מאספן מכתב לפיו הודתה בפלישה, התחייבה לטפל בה והצהירה כי אין בקבלת החזקה במגרשים משום ויתור על זכות כלשהי המגיעה להם לפי חוזי המכר. בהמשך ולאחר חתימת חוזי החכירה דרשו וקיבלו התובעים מכתב נוסף מאספן לפיו אין בחתימת חוזי החכירה כדי לגרוע מזכותם לקבל סעד של פינוי שטח הפלישה או פיצוי בגינו.

2.1.2 מסירת החזקה בבתים והחכרת המגרשים כששטחם חסר, עולים כדי הפרה יסודית של התחייבויות הנתבעות ביחד ולחוד כלפי התובעים. לפיכך, פנו התובעים בכתב לנתבעות בדרישה לפעול, יחד ולחוד, לפינוי שטח הפלישה, ומשלא נענו פנו התובעים למודד חגי כספי (להלן: "כספי"), שביקר במגרשים ביום 5.5.98, ובחוות דעת מיום 11.5.98 קבע כי בגין הפלישה, למגרש 303 שבחכירת שטרן חסרים 33.18 מ"ר, ולמגרש 302 שבחכירת דרסינובר חסרים 11.22 מ"ר; כמו כן פנו התובעים למהנדס ושמאי המקרקעין אלפרד אירני (להלן: "אירני"), שסקר את המגרשים ביום 23.7.98, ובחוות דעת מיום 25.4.99 העריך את הפגיעה במקרקעין בגין הפלישה, בהסתמך על מדידות כספי, בסך של 15,000$ למגרש שטרן, ו- 6,000$ למגרש דרסינובר.

2.1.3 התובעים טענות כי הנתבעות אחראיות כלפי התובעים הן מתוקף החוזים שנחתמו עימם והן מכוח היות ממ"י שולח של אספן. לפיכך, עותרים התובעים לחייב את הנתבעות, ביחד ולחוד, לפצותם בגין הפגיעה במקרקעין בסכומים הקבועים בחוות דעת אירני: 64,065 ₪ לשטרן ו- 25,626 ₪ לדרסינובר, בצירוף סך 1,541 ₪ לשטרן ו- 513 ₪ לדרסינובר בגין שכ"ט מודד; סך 3,550 ₪ לשטרן ו- 1,424 ₪ לדרסינובר בגין שכ"ט מהנדס; סך 74,730 ₪ לשטרן ו-25,270 ₪ לדרסינובר בגין הפרה יסודית, אבדן הנאה ועוגמת נפש; 1,396 ₪ לכל אחד בגין שכ"ט עו"ד וסך הכל: 145,282 ₪ לשטרן ו- 54,229 ₪ לדרסינובר.
2.2 טענות הנתבעת 1 – אספן
התובעים הצהירו בחוזי המכר כי ראו את המגרשים, מצאו אותם מתאימים לדרישותיהם וערכו את כל הבדיקות הנחוצות החלות על רוכש זהיר. ככל שלא פעלו בהתאם להצהרותיהם- אין להם להלין אלא על עצמם.

2.3 טענות הנתבע 2- ממ"י
2.3.1 היחסים בין ממ"י לאספן מעוגנים בחוזה פיתוח מיום 11.1.91 (להלן: "חוזה הפיתוח"), בו נקבע מפורשות כי האחריות לפינוי פולשים מן המקרקעין, ביניהם המגרשים נשוא התביעה, תחול על אספן בלבד, וסכך הופטרה ממ"י מחובת פינויים או נשיאה בהוצאות הקשורות בכך. הדברים אף עולים מחוזה החכירה שנחתם בין ממ"י לאספן, לפיו התחייבה אספן לשפות את ממ"י על כל סכום שממ"י תידרש לשלם כפיצוי על נזק שהאחריות בגינו חלה על אספן לפי הוראות אותו חוזה.

2.3.2 גם בחוזי החכירה שנחתמו בין ממ"י לתובעים נקבעה הוראה הפוטרת את ממ"י מאחריות, מהחובה לפנות או לשאת בהוצאות פינוי של מחזיקים במגרשים.

2.3.3 ההתחייבות לפינוי הפלישה ניתנה על ידי אספן ועל דעתה בלבד, ואין בה כדי לחייב את ממ"י בדרך כלשהי.

2.4 הליכי צד ג'
2.4.1 לאור נימוקי הגנתו, הגיש ממ"י הודעת צד ג' כנגד אספן, בטענה כי האחריות הבלעדית לפינוי פולשים לפי החוזים שנחתמו בינו לבין אספן ובינו לבין התובעים, הינה על אספן וכי על אספן לשפותו בגין כל ההוצאות בהם יחויב ממ"י (ככל שיחוייב).

2.5 הליכי צד ד'
2.5.1 אספן הגישה הודעת צד ד' כנגד ממ"י וכנגד משרד הבינוי והשיכון (להלן: "משב"ש"), שניהם באמצעות מדינת ישראל, בטענה כי עובדת הפלישה היתה ידועה לממ"י עוד לפני חתימת חוזי הפיתוח והחכירה עם אספן, וכי הוא העלים ממנה עובדה זו במודע. כמו כן נטען כי הסמכות לסלק פולשים ממקרקעי ציבור נתונה לממ"י בחוק מקרקעי ציבור (סילוק פולשים), תשמ"א-1981, וכי ביחד עם משב"ש לקחו על עצמם לפנות את הפולשים אך לא עמדו בהתחייבותם. אספן העמידה את הודעת צד ד' מטעמה על סך 120,000 ₪ מטעמי אגרה.

2.5.2 בכתב הגנתו להודעת צד ד' מכחיש ממ"י את טענת ההטעיה שמעלה אספן בנימוק שהעלה בכתב הגנתו לתובענה, דהיינו; בחוזה הפיתוח שבין הצדדים הצהירה אספן כי בדקה את המגרשים ומצאה אותם מתאימים לצרכיה, התחייבה להחזיק את המגרשים ולשמור עליהם וכן נקבע סעיף הפותר את ממ"י מחובת פינויים של מחזיקים או נשיאה בהוצאות פינויים. בנוסף טוען ממ"י כי לפי דו"ח המפקח מטעם ממ"י, במועד הקצאת המגרשים לאספן לא היו קיימים בהם פולשים.

2.5.3 משב"ש בכתב הגנתו להודעת צד ד', כי במסגרת החוזים שנחתמו בין משב"ש לאספן (להלן: "חוזי הפרוגרמה") אין כל התייחסות לסוגיית האחריות לפינוי המגרשים, אך נקבע כי האחריות לשמירה על המגרשים ולגידורם מוטלת על כתפי אספן. מעבר לכך טוען משב"ש כי מטופס הפעלת החוזים שצורף לחוזי הפרוגרמה עולה שהמגרשים נשוא התביעה הוקצו לאספן כשהם פנויים ונקיים ממכשולים. משב"ש מציין כי לפנים משורת הדין, הסכים בזמנו לפנות פולש במגרש 303, על מנת לסייע לאספן בפינויו, אך אין בכך כדי להטיל את האחריות לפינוי על משב"ש.

2.5.4 על פי החלטת בית המשפט, הותר לאספן לתקן את הודעת צד ד' מטעמה כך שהתווסף לה צד ד'3- מר יצחק לוי (להלן: "לוי"), בטענה כי הוא הפולש למגרשים וכי תפס בהם חזקה שלא כדין, ולפיכך אספן זכאית לקבל סעד של פינוי כנגדו וכן שיפוי מלא ממנו בגין כל סכום שיפסק כנגדה.

2.5.5 לוי הגיש כתב הגנה מטעמו בו הוא דוחה את טענות אספן וגורס כי הוא מחזיק כדין ובעל זכויות קנייניות בשטח הפלישה. כמו כן, טוען לוי להתיישנות התביעה כנגדו.

2.6 התביעה שכנגד
2.6.1 בצוותא חדא עם כתב הגנתו, הגיש לוי תביעה שכנגד לסילוק יד ולפיצוי כספי נגד ממ"י ומשב"ש, קרן קיימת לישראל (להלן: "קק"ל"), "עמידר" החברה הלאומית לשיכון עולים בישראל בע"מ (להלן: "עמידר"), אספן, שטרן ודרסינובר על סך 350,000 ₪, בטענה כי הוא בעל זכויות החכירה והחזקה במקרקעין נשוא ההסכם מתוקף היותו אחד מיורשי המנוח ששון לוי ז"ל (להלן: "המנוח") שחתם על חוזה חכירה עם קק"ל בשנת 1957, לפיו הוקנתה לו זכות החכירה על מגרש ובית (להלן: "הנכס") בגוש 6321, מגרש 100 בפתח-תקווה (להלן: "מגרש 100"). לשיטת לוי, עמידר, שפעלה כמורשה של ממ"י ומשב"ש, התחייבה בפני
המנוח כי תגרום לשניים האחרונים להעביר את הנכס בשלמותו על שמו ולחזקתו של המנוח, וכי חרף זאת, בשנות ה-90 פלשו הנתבעים שכנגד או מי מהם לשטח הפלישה ותפסו אותו, לפיכך הם אלו שצריכים לסלק ידם ממנו או לחלופין לפצות אותו בסכום התביעה האמור (להלן: "תביעת לוי").

2.6.2 ממ"י, משב"ש, קק"ל ועמידר (להלן וביחד: "הנתבעים שכנגד 1-3") הגישו כתב הגנה בתביעת לוי, וטענו כי ביום 28.2.57 נחתם בין עמידר למנוחה כתב הסכם (להלן: "כתב הסכם") מכוחו רכש המנוח מעמידר זכויות בדירה 77/1 (להלן: "הדירה") המצויה במגרש 100, וכי הזכויות בדירה אינן כוללות את המגרש שסביבה, וכי שטח הפלישה מצוי מחוץ לדירה, ומכאן שלא היתה פלישה לנכס שאת הזכויות בו רכש המנוח. חוזה החכירה לו טוען לוי הינו חוזה עליו היה אמור המנוח לחתום תוך שנה ממועד מכירת הדירה כאמור בכתב ההסכם, והוא מתייחס לדירה בלבד ולא למגרש כולו, ומכל מקום, נטען כי טענת הפלישה לא הוכחה.

2.6.3 להלן טוענת ממ"י כי מבדיקות שערכה, מגרש 100 ידוע כיום כגוש 5510, חלקה 91, וכי בזמנו עמד שטחו על 952 מ"ר, שחולק לשני חלקים ועליו שתי דירות מתוכן רק אחת היא דירת המנוח ומשכך, לא זכאי לוי לטעון לזכויות במגרש כולו. עוד עולה מבדיקת ממ"י לפי פענוח תצלומי אויר כי עד לשנת 1992 שטח הפלישה היה אדמת בור ללא גדרות ורק בשנת 1992 ניתן להבחין לראשונה בגדר התוחמת את שטח הפלישה. לפיכך ברי כי בשעת הקצאת המגרשים לאספן בשנת 1991, היו הם נקיים מפולשים.

2.6.4 בכתב ההגנה לתביעת לוי טען ממ"י כי לוי לא זיהה באופן מספק את המקרקעין נשוא התביעה ואת גבולותיהם המדויקים, וכי ללא זיהוי מדויק של אלו דין תביעת לוי - סילוק על הסף.

2.6.5 עמידר העלתה בכתב ההגנה מטעמה מספר טענות מקדמיות לרבות התיישנות תביעת לוי - בהיותה נסמכת על חוזה משנת 1957, שיהוי, היעדר יריבות- בהיות המקרקעין נשוא התביעה מנוהלים על ידי ממ"י ובהעדר מערכת חוזית כלשהי בין עמידר ללוי. כמו כן, הצטרפה עמידר לטענה לפיה החוזה שהציג לוי מתייחס לזכויות בדירה בלבד. מכל מקום, טוענת עמידר כי היא פועלת לפי עקרונות והנחיות שהותוו עבורה על ידי משב"ש.

2.6.6 שטרן ודרסינובר הגישו הגנתם לתביעת לוי והעלו מספר טענות מקדמיות, ביניהן טענת דחיה על הסף לאור היות לוי חסר זכויות כלשהן בשטח הפלישה, בין אם זכות רשומה ובין אם זכות אובליגטורית, בהיות בעל הדין הנכון לעניין זה- עיזבון המנוח. כמו כן טוענים שטרן ודרסינובר להתיישנות עילת התביעה כנגדם, כאמור, בשל העובדה שהחוזה שעליו מסתמך לוי נחתם בשנת 1957. לגופו של עניין מפנים שטרן ודרסינובר לעמדת הנתבעים שכנגד 1-3, לפיה ללוי אין כל זכות בשטח הפלישה, וכי הם רכשו את שטח הפלישה בתמורה מלאה ובתום לב מן הנתבעים שכנגד 1-4.

2.6.7 אספן בכתב ההגנה מטעמה הצטרפה לכל טענות יתר הנתבעים שכגנד.

2.7 הליכי צד ג' ו-ד' בתביעה שכנגד
2.7.1 שטרן ודרסינובר הגישו הודעת צד ג' על סך 350,000 ₪ כנגד ממ"י ומשב"ש, קק"ל, עמידר ואספן, מכל הנימוקים העולים בכתבי טענותיהם שכבר הובאו, ולפיהם האחריות לנזקיו הנטענים של לוי הינה על כתפיהם.

2.7.2 אספן, במסגרת כתב הגנתה להודעת צד ג', הגישה הודעת צד ד' על סך 200,000 ₪ כנגד ממ"י, משב"ש ועמידר, בגין אחריותם הנטענת לפלישה.

2.7.3 בדיון מיום 31.1.06, הסכימו הצדדים על מחיקת כתבי הטענות בהליכי צד ג' ו-ד' בתביעה שכנגד.
ג. הליכים מקדמיים
3.1 בש"א 184065/03- בקשה לסילוק התביעה שכנגד על הסף
3.1.1 ביום 7.12.03, הגישו שטרן ודרסינובר בקשה למחיקת תביעת לוי שכנגד על הסף. בדיון שהתקיים בפני
כב' הש' ניב ביום 30.12.03, הודיעו שאר הצדדים על הצטרפותם לבקשה למחיקה על הסף.

3.1.2 בהחלטת יום 15.1.04, התקבלה הבקשה ותביעת לוי נמחקה על הסף מן הטעם שעילת הפינוי וסילוק היד התיישנה, ואילו בעילה הנותרת- מתן

פסק דין
הצהרתי, לבית משפט זה אין סמכות, וממילא תביעתו של לוי אינה יכולה לעמוד בעינה נוכח היותו רק אחד מבעלי הזכויות הנטענות.

3.1.3 לוי ערער על החלטה זו ובהחלטת יום 21.6.05 בערעור ניתן תוקף של החלטה להסכמת הצדדים לפיה החלטת יום 15.1.04 תבוטל, והצדדים יחזרו לבית משפט קמא לצורך קיום הדיון בתביעה שכנגד תוך שמירת טענותיהם.

3.2 מומחה מטעם בית המשפט
3.2.1 ביום 27.5.04, מונה המהנדס ושמאי המקרקעין איל שנהב כמומחה מטעם בית המשפט (להלן: "המומחה"), על מנת לחוות דעתו בשאלת ירידת הערך בגין הקטנת שטח המגרשים.

3.2.2 ביום 20.12.04, הגיש המומחה את חוות דעתו (להלן: "חוות הדעת"), לאחר שביקר במגרשים ביום 30.8.04, ולפיה, שיעור ירידת ערכם של הבתים בגין קיטון שטח החצר הינו כדלקמן:
א. בית שטרן- ירידת ערך בשיעור של 10,000$;
ב. בית דרסינובר- ירידת ערך בשיעור של 3,800$;

3.2.3 בדיון מיום 23.6.05, הודיעו באי כוח בעלי הדין כי אין בדעתם לחקור את המומחה, וכי חוות דעתו על ממצאיה ומסקנותיה מקובלים עליהם.

ד. דיון וממצאים

1. לגבי התובענה שהוגשה על ידי שטרן ודרסינובר

1.1 שטרן ודרסינובר טוענים כזכור כי לאחר שקיבלו את החלקה במגרשים הסתבר להם כי שטחם של המגרשים הוקטן בעקבות פלישת לוי.

שטרן ודרסינובר ממשיכים וטוענים כי במועד חתימתם על הסכמי חכירה עם ממ"י הודיעה להם אספן בכתב כי אין בחתימת הסכמי החכירה כדי לפגוע בזכותם לפינוי שטח הפלישה ו/או קבלת פיצויים (מכתב אספן מיום 17.8.95).

1.2 אספן לא כפרה בטענתם העקרונית של שטרן ודרסינובר אך טענה כי ככל שבית המשפט יורה על תשלום פיצויים בגין הפלישה – הרי שיש להשתיתם על הסכום שקבע המומחה דהיינו; סך של 10,000 דולר לשטרן וסכום של 3,800 לדרסינובר.

1.3 עמדה זו מקובלת עלי והיא מתבססת על הסכמתם המשותפת של ב"כ שטרן ודרסינובר מזה ואספן מזה מיום 20.4.04, לפיה חוות דעת המומחה תהא מכרעת ובשים לב לעובדה כי המומחה לא נחקר על ידי בעלי הדין וכי ממצאיו מקובלים על דעת בעלי הדין (פרוטוקול ישיבת יום 23.6.03).

1.4 חרף זאת לא הסתפקו שטרן ודרסינובר בסכומים הנקובים לעיל ועתרו לחיוב אספן וממ"י גם בשיפוי הוצאותיהם המשפטיות והן בפיצוי כספי בגין מה שהוגדר כנזק הנובע ממניעת שימוש וכן אי נוחות וסבל משך תקופה בת 17 שנה.

1.5 סבורני כי תביעת שטרן ודרסינובר בסוגיות אלו הינה מוגזמת:

1.6 לא זו בלבד שהובהר לב"כ התובעים הנ"ל כי הוא משוחרר מהתייצבות לישיבות בית המשפט בהן נדונה היריבות שבין בעלי הין האחרים אלא שב"כ התובעים האמורים נמנע מחקירת עדים רבים.

יתר על כן, לא הוצגה בפני
כל תשתית עובדתית הנוגעת לסבלם הנטען של דרסינובר ושטרן.

1.7 לאחר שנתתי דעתי למכלול הנסיבות והעובדות, אני מחייב את אספן לשלם לשטרן את הסכומים כדלקמן:

סך של 35,000 ₪ בין ירידת ערך.

סך של 10,000 ₪ בגין הנזק הבלתי ממוני.

אני מחייב את אספן לשלם לדרסינובר:

סך של 13,300 ₪ בגין ירידת ערך.

סך של 4,000 ₪ בגין נזק בלתי ממוני.

סוגיית ההוצאות – תידון בנפרד.

2. אשר לתביעת התובעים נגד ממ"י

2.1 אין חולק בפני
כי שעה ששטרן ודרסינובר חתמו על הסכמי החכירה עם ממ"י הם היו מודעים לפלישתם של לוי, מה גם שבהסכמי החכירה נקבע במפורש כי ממ"י מופטרת מחובת פינוי פולשים.

2.2 טענתם של שטרן ודרסינובר לפיה עסקינן בתניה מקפחת בחוזה אחיד, לא הובהרה כלל ועיקר ולמעשה התובעים האמורים לא חזרו עליה בסיכום טענותיהם.

2.3 אני דוחה איפוא את תביעתם של שטרן ודרסינובר נגד ממ"י.

3. המחלוקת בין אספן לממ"י

3.1 ממ"י שיגרה הודעת צד שלישי נגד אספן בגדרה עתרה לזכותה לשיפוי כלפי אספן ככל שממ"י תחויב כלפי התובעים.

משדחיתי את תביעת התובעים נגד ממ"י – אני רואה לדחות את ההודעה ששיגרה ממ"י לאספן.

3.2 כזכור, אספן הגישה הודעה צד ד' נגד ממ"י ומשב"ש, מן הנימוקים שפורטו לעיל.

בסיכום טענותיה דנה אספן את ממ"י ברותחין והגדירה את חוסר הידיעה וההתמצאות של ממ"י באשר למגרשים בבחינת "בוקה ומבולקה".

3.3 אין לכחד כי עדותו של ה"ה ויקטור לוזון ממ"י היתה לעיתים מביכה ובלתי ממוקדת שעה שנדרש להתייחס לטענות לוי בדבר היקף שטח החכירה שבידם. לוזון אף טען כי לא ניתן לקבוע את הגבולות המדויקים של המגרשים ואת מיקומו המדויק של בית לוי (עמ' 35 לפרוטוקול).

בנסיבות אלו, טענה אספן בסיכומיה כי קיימת אפשרות שממ"י החכירה או הקנתה זכויות באותו מגרש הן לתובעים והן ללוי (סעיף 17 לסיכומיה).

3.4 מר רג'ואן אשר העיד מטעם אספן טען בהסתמך על תצ"א מיום 20.9.01 כי במועד זה כבר ניתן לזהות פלישה למגרשים. ממ"י טענה בפני
כי לא ניתן לקבוע ממצאים על יסוד התצ"א האמור, אולם גם מבלי שאקבע עמדה מחייבת, אין בטענת רג'ואן כדי לסתור את טענת התובעים כמו גם את טענת ממ"י כי במועד הקצאת המגרשים לאספן – היו אלו נקיים מכל פולש.

3.5 לא זו אף זו:

על פי חוזה הפיתוח שנחתם ביום 11.1.91 בין אספן לממ"י הצהירה אספן כי בדקה ובחנה את מצבו הפיזי והמשפטי של המגרש ומצאה אותו מתאים לצרכיה, וכי אספן התחייבה לנהוג במגרשים מנהג בעלים ולשאת באחריות כלפי ממ"י וצדדים שלישיים (סעיפים 8-9 לחוזה הפיתוח).

3.6 אספן טענה כי לא חתמה כלל על הסכם החכירה וממילא אחריותה מוגבלת לתקופת הפיתוח; ממ"י לעומת זאת טענה כי אין לשעות לטענה זו בהיותה בבחינת הרחבת חזית אסורה.

אטעים כי טענת אספן לפיה לא חתמה על הסכם החכירה אינה מתיישבת עם טענתה בסעיפים 12, 11 להודעה ששיגרה שכן במסגרת סעיפים אלו התייחסה אספן להסכם החכירה לגופו.

עם זאת, הגעתי למסקנה כי גם אם אקבל את עמדת אספן הרי שלנוכח העובדה שתקופת הפיתוח אשר במהלכה חלה עליה אחריות למצב המגרשים הסתיימה לא לפני 4.9.95 (מועד חתימת הסכם החכירה על ידי שטרן) או יום 28.5.96 (מועד חתימת הסכם החכירה של דרסינובר) הרי שכל עוד לא הוכיחה אספן את המועד המדויק של הפלישה אין לפטור אותה מהוראות חוזה הפיתוח.

3.7 טענתה של אספן לפיה כל סעיף בחוזה הפיתוח הפוטר את ממ"י לאחריות למצב הדברים שנוצר הינו בבחינת תנאי מקפח בחוזה אחיד – נטענה בצורה סתמית ולקונית.

3.8 סבורני כי אין להעלות על אספן כי קופחה מעצם העובדה כי הוטלה עליה בין במפורש ובין במשתמע החובה למנוע פלישה למגרשים אותם רכשה לצרכי בניה בעבור צדדים שלישיים.

על יסוד המקובץ עד כאן אני דוחה את טענת אספן נגד ממ"י יתר על כן, נחה דעתי כי חוסר המעש שגילתה אספן בהימנעותה מלהגיש בהקדם תביעת סילוק יד נגד לוי, תרם, ולא במעט, לחיזוק תחושתם של לוי באשר לזכותם להחזיק במגרש 100 כולו.

4. טענות אספן כלפי משב"ש

4.1 אספן טענה כי מנהלת הפינויים אשר הוקמה על ידי משב"ש נטלה על עצמה במפורש או במשתמע את פינויים של לוי מן המגרשים.

תימוכין לעמדה זו מצאה אספן במכתבו של מר ראובן יצחקי מנהל פרויקט הפינויים של משב"ש מיום 20.8.92 המסכם פגישה שהתקיימה במשרדי אספן ובו נרשם:
"הפגישה נערכה למציאת פתרונות לגדרות הנמצאות בתוך ובסמוך למגרשים שחברת מריו לזניק (אספן-מ.ב.ח) בונה..." (להלן: "התרשומת").

לאחר סיור במקום הוחלט: מגרש 303 משפ' לוי עליזה – המשפחה מסכימה להזזת הגדר תמורת בניית גדר חדשה וקבלת מפת מדידה.

4.2 אספן ביקשה ללמוד מן התרשומת האמורה כי משב"ש נטלה על עצמה את החובה לפנות את לוי.

4.3 אטעים כי אין חולק בפני
על העובדה כי משב"ש גילה עניין בפינוי מחזיקים באתר עמישב לצורך הקצאת שטחים לבינוי, וכי במסגרת זו יזם יצחקי, שהיה מופקד על מנהלת הפינויים במשב"ש משא ומתן עם מחזיקים שונים.

משב"ש טען בפני
כי השתתפותו של יצחקי בפגישה באה כמענה לבקשתה של אספן, וכי מכל מקום אין לראות בתרשומת האמורה משום נטילת התחייבות של משב"ש כלפי אסבן.

בעדותו אישר יצחקי כי על התבקש על ידי רג'ואן ליטול חלק בפגישה ולגירסתו:
"הם (אספן) ביקשו ממני לבקש מהם (מלוי) לפנות את הגדרות" (עמ' 16 לפרוטוקול).

4.4 סבורני כי לא ניתן לדלות מן התרשומת האמורה ומכלול הנסיבות בגדרן ניתנה משום נטילת התחייבות שלטונית על ידי משב"ש.

ההלכות המשפטיות שנפסקו בסוגיית הבטחה שלטונית מחייבת מציבה מספר תנאים לביסוסה של הבטחה כזו, וכך נפסק:
"התנאים לחיובה של הרשות המנהלית מכח הבטחה הם כי ההבטחה ניתנה על ידי מי שמוסמך לכך בכוונה שיהיה לה תוקף משפטי, כי בכוחו לקיים את הבטחתו וכי אין לרשות סיבה מוצדקת לסטות ממנה. ההבטחה חייבת להיות חוקית מפורשת וברורה"

השוו: ע"א 2019/02 משרד הבינוי והשיכון נ. מרדכי זיסר ואח'

(פ"ד נ"ב (3), 208).

4.5 בנסיבות בהן עסקינן, לא ניתן לזהות כוונה ליתן תוקף משפטי לתרשומת הנ"ל ולמעשה אין גלומה בה הבטחה כלשהיא בכלל והבטחה מפורשת לפנות את לוי בפרט.

4.6 אשר על כן, אני דוחה את תביעת אספן נגד משב"ש.

5. תביעת לוי

5.1 על עיקרי תביעת לוי עמדתי לעיל, כזכור, הצטרפו כל יתר בעלי הדין לטענת ההתיישנות והשיהוי שהועלתה על ידי עמידר וזו נדונה בהרחבה בסיכומיה וזכתה אף לתשובה בסיכומי לוי.

הגעתי למסקנה כי דין תביעת לוי נגד עמידר בכל הנוגע לסעד הכספי – להידחות מחמת התיישנות.

אטעים כי לעניין זה מקובלות עלי טענות עמידר כמפורט בפרק ב' לסיכומיה אשר בקצירת האומר מלמדות כי עילת התביעה נגד עמידר נולדה לכל המאוחר בשנת 1974, 7 שנים לאחר שהמנוח חתם על חוזה החכירה עם ממ"י ובגדרו ידע או חייב היה לדעת כי רכש מעמידר זכויות בדירה בלבד, להבדיל מזכויות במגרש 100.

5.2 ניסיונו של לוי לחסות בצילה של הוראת סעיף 4 לחוק ההתיישנות, אינו מושכל לפחות באשר לעמידר ולו בשל העובדה שעמידר לא הגישה כל תביעה נגד המנוח ו/או לוי.

5.3 טענת השיהוי שהעלתה עמידר (ואליה הצטרפו בעלי הדין האחרים) מתבססת על מצב עובדתי שלא ניתן לחלוק עליו, דהיינו; כי משך כ-46 שנה השתהו המנוח וחליפיו ולא פתחו בכל הליך משפטי לתקף את טענתם בדבר זכותם במגרש 100 כולו. טענתו הדמגוגית קמעא של לוי לפיה ממ"י ועמידר מכרו כביכול פעמיים אותו שטח וגרמו למתיחות בין אנשים תמימים (בקצה עמ' 14 לסיכומיו) – לא הוכחה בפני
כלל ועיקר ומשכך, ניתן להחיל לעניין התובענה שבפני
את ההלכה שנפסקה – בע"א 4687/97 עיזבון המנוחה סלים עזרא ז"ל נ. בית טל שבע"מ (פ"ד נ"ב (5), 252) דהיינו; לדחות את תביעת לוי בשל שיהוי מכוחו של סעיף 27 לחוק ההתיישנות שכן שהשיהוי בו נקט לוי עולה כדי ויתור על זכות מצד התובע וכן שעקב השינוי הורע מצבו של הנתבע (עמידר) כמפורט בסעיפים 12-14 לסיכומיה.

6. דיון בתביעת לוי לגופה

6.1 גם אם טעיתי בקביעתי כי דין תביעת לוי להידחות על הסף מטעמי התיישנות ו/או שיהוי קיצוני, הגעתי למסקנה כי גם לגופה אין לתביעת לוי על מה שתסמוך וכי עסקינן בתביעה שנועדה למנף במלל רב וללא בסיס ראייתי של ממש טענה כי זכות בדירה גרידא התרחבה לכדי זכות במגרש 100 כולו.

6.2 אפתח בממצאים הברורים העולים מחומר הראיות:

המסמכים היחידים עליהם חתם המנוח:

6.2.1 כתב ההסכם שהוגדר לעיל וקריאתו אינה מותירה כל מקום לספק כי המנוח רכש את הדירה וזו בלבד.

אוסיף כי המנוח עצמו פנה לעמידר ביום 14.2.55 בבקשה לרכוש את הדירה (נספח א' לתצהיר אסתר הלל).

6.2.2 ביום 4.9.67 נחתם בין המנוח מזה וממ"מ מזה הסכם חכירה לפיו החכיר ממ"י למנוח את הדירה לתקופה שהחל מיום 1.10.67 ועד ליום 29.9.70. (ההדגשה שלי-מ.ב.ח).

6.3 ניסיונו של לוי להסתמך על נוסח של חוזה חכירה שצורף כנספח א' לתצהירו (להלן: "תורף החוזה") כבסיס לטענה כי רכש זכות חכירה במגרש 100 (סעיפים 3-5 לתצהיר יצחק לוי ואלברט לוי) הינו ניסיון נפל ומופרך בכל היבטיו.

6.4 כמושכל ראשון אטעים כי גם בתורף החוזה נקבע כי הנכס שמוחכר למנוח הינו דירה בבית משותף וחלקים ברכוש המשותף (ראו "ההואיל" הרביעי במבוא להסכם) שנית, ניכר לכל עין כי תורף החוזה אינו חתום על ידי קרן קיימת לישראל הגם ששמה נקוב כמתקשר באותו מסמך.

6.5 יתר על כן, וזה העיקר בעיני, לא מצאתי כל תימוכין לטענת לוי לפיה מתורף החוזה ניתן להסיק כי הוקנתה למנוח זכות במגרש 100 כולו.

לא זו בלבד שבתורף החוזה אין כל סימני זיהוי והתייחסות "לקרקע" (ראו; "ההואיל" הראשון), אלא שגם בסעיף 1 לתורף החוזה לא הוגדרה תקופת החכירה כלל ועיקר.

ככללו של דבר עסקינן במסמך שלא התקיימו בו דרישות המסויימות וגמירת הדעת העומדים ביסוד הסכם מחייב.

6.6 עובדות ונסיבות הזהות בעיקרן לאלו העומדות ביסוד תביעת לוי עמדו לדיון ב-ע"א 2135/91 גיל וישראל דוד נ. מינהל מקרקעי ישראל (תק-על 94 (2) 461 – להלן: "פרשת גיל").

באותה פרשה קבע בית המשפט:
"השאלה הטענוה הכרעה היא איפוא פירושו של ההסכם. בראש ובראשונה הסכם יפורש על יסוד לשונו...
ההסכם על פי לשונו דן בדירה בלבד..." (פיסקה 5 לפסק הדין).

ולמטה מזה בפיסקה 6 נקבע:
"גם ההתחייבות לרישום זכויות חכירה על פי טופס חוזה החכירה, סויגה לדירה בלבד".

6.7 לוי ביקש לטייב את גירסתו לעניין זכויותיו במגרש 100, בטענה כי התרשמים נ/4 ונספח ז' הינם חלק מכתב ההסכם וצורפו אליו. מכאן, למד לוי כי מגרש 100 היווה חלק מהנכס שהמדינה התחייבה להחכירו למנוח (עמ' 3 לסיכומי לוי).

למען שלמות התמונה אבהיר כי הן לוזון מטעם ממ"י והן אסתר הלל מטעם עמידר הסכימו כי התרשימים האמורים שודכו לתורף החוזה, דע עקא, אין בנוסח כתב ההסכם ו/או תורף החוזה כל אזכור של התרשימים האמורים.

6.8 בפרשה דומה לנסיבות בהן עסקינן נפסק:
"מכאן עולה כי שני התשריטים בהם מסומן מגרש 578...אליהם מתייחס התובע הטוען כי הינם חלק מן ההסכם, לא אוזכרו כלל בהסכם אף לא כתוספת ונראה כי צורפו לשם זיהוי הדירה בבית המשותף (תרשים המגרש) ולשם זיהוי הדירה בבית המשותף...".

השוו: ת.א. 1013/08 (נצרת) מועלם צדוק נ. ממ"י, (תק-מח 2004 (2) 4026 שנסמך בעניין זה גם על פסק הדין בפרשת גיל שאוזכר לעיל (ראו פיסקה 6 לפסק הדין בפרשת גיל).

6.9 צא ולמד כי אין בתרשימים האמורים כדי ליצור יש מאין זכות חכירה במגרש 100, וכל נפקותם הינה לצרכי זיהוי, ואכן בפרשת מועלם סיכם בית המשפט את פסק דינו באומרו:
"...נראה בבירור כי התחייבות עמידר לרישום זכויות חכירה על פי הסכם החכירה התייחסה לדירה בלבד וכי טופס חוזה חכירת המשנה אכן שימש כדוגמא ולא כמסמך בר תוקף ומחייב".

6.10 עד כאן התייחסתי לממצאים העולים מן ההסכמים והמסמכים האחרים, אשר כמפורט לעיל, אינם תומכים (בלשון המעטה) בגרסת לוי, להלן אתייחס בקצרה גם לעבודתם של אלברט ויצחק לוי.

מעדותו של יצחק לוי עולה כי לעת חתימת כתב ההסכם היה כבן 14 (עמ' 41 שורה 4) וכי גירסתו באשר לזכויותיו במגרש 100 מתבססת על מה ששמע בביתו ומהוריו (עמ' 43 שורה 1).

לא זו אף זו, מעדותו של לוי עולה כי לדירה 77/2 בה התגורר סבו היה צמוד מגרש וכי אמו ויתרה על המגרש והצריף (שם בעמ' 43 שורות 5-16 לעדות יצחק לוי בעמ' 54).

מעדותו של אלברט לוי עולה כי לוי נכסו לעצמם את מגרש 100 לא במעט בהסתמך על טענה בדבר קיומו של מבנה שירותים במגרש ועצם תחומו על ידי המנוח (עמ' 47 שורות 24-26).

גם הטענה לפיה אספן פלשה לתחום מגרש 100 נודעה לעד מפי אימו (עמ' 50 שורה 11) ועסקינן בעדות מפי השמועה.

6.11 הערכה אובייקטיבית של עדויות אלו מחייבת גישה זהירה וספקנית, מדובר בעדים שהינם בעלי עניין בתוצאות התביעה ואשר היו בתקופה הרלבנטית נערים בשנות העשרה המוקדמות, ובוודאי לא היו כשירים להבין או להעריך היקפם או תוכנם של זכויות קנייניות במקרקעין. לא יפלא איפוא כי לדידם הימצאותו של מבנה שירותים מהווה חזות הכל, מאידך אין חולק בפני
כי זכרו של מבנה שירותים לא בא בכתב ההסכם בחוזה החכירה ו/או בתרשימים ומשכך, מתבקש כי אין לייחס לעצם קיומו ולמיקומו חשיבות מופלגת ובוודאי שאין בו כדי להוכיח על קיומה של זכות חכירה במגרש 100.

6.12 במובן זה של הדברים נפקותה של חוות הדעת של המודד זאב שקד מטעם לוי הינה שולית ביותר. גם אם אניח כאמור בסעיף 4 לחוות הדעת כי מבנה השירותים שימש את משפחת לוי וכי מיקומו היה בנקודה שציין המומחה – אין בכך כדי לקבוע כי מבנה השירותים נכלל בשטח הדירה שהושכרה למנוח.

6.13 לוי ביקש להסתייע כי במוצג במ/9 הנחזה להיות חתום על ידי עמידר ובו מותווה חדר השירותים, אולם עסקינן במסמך מיום 21.1.56, דהיינו; קודם לחתימת כתב ההסכם ואינו מהווה נספח לכתב ההסכם (קצה עמ' 51 ועמ' 52 לפרוטוקול ישיבת 15.4.08).

על יסוד כל האמור עד כאן הגעתי למסקנה כי אין בעדויותיהם של יצחק ואלברט לוי כדי לשכנעני כי מגרש 100 הוחכר למנוח.

6.14 על כך אוסיף כי בתעודת רכישת דירה שנמסרה למנוח ביום 3.3.57 (נספח ב' לתצהיר אסתר הלל) נזכרה דירה בלבד, ובדומה לכך במכתב עמידר לעיריית פתח תקוה מיום 3.6.57 צויין כי המנוח רכש דירה (נספח ו' לתצהיר הלל).

6.15 לוי צירף במהלך הדיון את המוצג במ/7 תעודה משנת תשט"ו לפיה עיבד המנוח את "המגרש" (עמ' 42 לפרוטוקול) אפס, אין באישור זה התייחסות למיקום המגרש מה גם שהתעודה נופקה כשנתיים קודם לחתימת כתב ההסכם הקובע לכשעצמו כי עסקינן בשימוש למגורים בלבד.

6.16 בסיכום טענותיהם העלו לוי טענה משפטית לפיה מכח האמור בסעיפים 13, 12 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969, אין תוקף לעסקה בחלק מסויים במקרקעין ומשכך, ובהינתן כי הדירה בנויה על מגרש 100 גזירת הכתוב שיש לראות במגרש 100 כולו בבחינת השטח שהוחכר למנוח.

6.17 אין בידי לקבל טענה זו.

כמושכל ראשון אטעים כי כתב ההסכם נערך כזכור בשנת 1957, זמן רב טרם תחולתו של חוק המקרקעין.

יתר על כן, במועד חתימת כתב ההסכם, חל חוק בתים משותפים, תשי"ג-1952, ולפיו ניתן היה לרשום את הדירה כיחידת רישום נפרדת מן המגרש 100.

אטעים כי הדירה בה עסקינן צמודה לדירה 77/2 (בבעלות סבם של לוי) ובסעיף 2 לכתב ההסכם נרשם:
"עמידר מתחייבת בזה כי תוך תקופה של 12 חודש מיום חתימת כתב ההסכם זה...ירשם לזכות המשתכן במשרד ספרי האחוזה, חוזה חכירה או חוזה חכירת משנה על הדירה" (ההדגשה שלי-מ.ב.ח).

מכאן, שאני רואה לדחות גם טענה זו.

6.18 גם הסתייגויותיו של ב"כ לוי מיישום ההלכות שנפסקו בפרשת ישראל דוד ומועלם צדוק אשר צוטטו לעיל (כמפורט בפיסקה י"ז לסיכומי לוי) הינן מאולצות ומחטיאות את הגיון ההלכה בפרשות הנ"ל.

בפרשת דוד מצא בית המשפט לנכון להעדיף את לשון החוזה ונתן תוקף לתחושה כי לא יעלה על הדעת שהסכם חכירה לגבי דירה יתפרש כהסכם החל לגבי כל שטח המגרש שהדירה מצויה בתחומו, בעוד שבפרשת מועלם סבר בית המשפט כי אין ליתן תוקף לתרשימים שאינם מהווים חלק אינטגרלי של הסכמות הצדדים.

6.19 אשר לסעד כספי הנתבע על ידי לוי.

לוי תבעו בתביעתם דמי נזק בסכום של 350,000 ₪ המייצג לשיטתם את שווי חלק המגרש שנגרע מהם בשל "הפלישה".

הסכום הנתבע לא בוסס בראיות כלשהן ובכלל זה, וכמתבקש, חוות דעת של שמאי באשר לשווי הנכס ודמי השכירות הראויים (סעיף 10 לכתב התביעה המתוקן).

ב-ע"א 1232/04 ש. גמליאל חברה לבנין בע"מ נ. ש. ארצי חברה להשקעות בע"מ נפסק:
"כשם שמידת הנזק אינה עניין שנקבע לפי אודנא דדיינא, כך גם עניין הפיצוי אינו נקבע לפי אומדן דדיינא ועל התובע ליצור את התשתית העובדתית להוכחת עניין זה".

על יסוד כל המקובץ עד כאן אני דוחה את תביעת לוי.
ה. אחרית דבר והכרעה
1. התובענה שבפני
הינה בבסיסה פשוטה אך שלב ההוכחות הצריך דיון ממושך ומסורבל, בעיקר בשל הגשת תביעת לוי.

כאמור לעיל, חרף המלל הרב ושפע הראיות שהעתירו לוי על בית המשפט, לא עלה בידם לעייל פיל בקופה של מחט, ולשכנעני כי הסכם להחכרת דירה בת חדר אחד עולה כדי הסכם להחכרת מגרש 100 ששטחו למעלה מ-900 מ"ר.

2. אני מקבל בחלקה את תביעת התובעים 1-4 (שטרן ודרסינובר) נגד אספן ומחייב את אספן לשלם להם את הסכומים כדלקמן:

לתובעים 1-2 (שטרן) יחדיו סך של 45,000 ₪.

לתובעים 3-4 (דרסינובר) יחדיו סך של 17,000 ₪.

3. הסכומים הנ"ל ישולמו בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום הגשת התביעה ועד ליום התשלום בפועל.

4. אני דוחה את תביעת התובעים 1-4 נגד מינהל מקרקעי ישראל.

5. אני דוחה את ההודעה לצד שלישי ששיגרה אספן למינהל מקרקעי ישראל ולמשרד השיכון והבינוי.

6. אני מקבל בחלקה את ההודעה ששיגרה אספן נגד יצחק לוי ומחייב את יצחק לוי לשלם לאספן שיעור של 60% מסכום חיובה של אספן כלפי התובעים 1-4, דהיינו סך של 37,200 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין.

7. אני דוחה את תביעת לוי נגד יתר בעלי הדין האחרים.

8. לאור התוצאה אליה הגעתי אני מחייב את אספן לשלם לתובעים 1-4 יחדיו, הוצאות משפט בסך 3,000 ₪ ושכר טרחת עורך דין בסך של 7,500 ₪.

9. אני מחייב את אספן לשלם למינהל מקרקעי ישראל ולמשב"ש יחדיו שכר טרחת עורך דין בסכום של 5,000 ₪.

10. אני מחייב את יצחק לוי לשלם לנתבעים 1-3 בתביעת לוי יחדיו, שכר טרחת עורך דין בסכום של 12,000 ₪, לנתבעת 4 (אספן) סך של 3,000 ₪ ולנתבעים 5-8 יחדיו סך של 3,000 ₪.
הודעה זכות ערעור.
המזכירות תשגר פסק הדין לצדדים.
ניתן היום, ז' אדר תש"ע, 21 פברואר 2010, בהעדר הצדדים.
בית משפט השלום בתל אביב - יפו

21 פברואר 2010
ת"א 97546-99 שטרן ואח'

נ' אספן בניה ופתוח בע"מ
ואח'
1 מתוך 16








א בית משפט שלום 97546/99 אברהם שטרן, אירית שטרן, יהודה דרסינובר ואח' נ' אספן בניה ופתוח בע"מ, מינהל מקרקעי ישראל/ מחוז המרכז ואח' (פורסם ב-ֽ 21/02/2010)