פסקי דין על ניסים הדס | פסקי דין על דליה סופר | פסקי דין על נ.ה. נדל"ן שוהם | פסקי דין על אייל מזרחי

4736/06 תאמ     25/02/2010




תאמ 4736/06 ניסים הדס, דליה סופר, נ.ה. נדל"ן שוהם בע"מ נ' אייל מזרחי








בית משפט השלום ברמלה



25 פברואר 2010

תא"מ 4736-06 הדס ואח' נ' מזרחי






בפני

כב' השופט
זכריה ימיני


תובעים

1
.
ניסים הדס

2
.
דליה סופר

3
.
נ.ה. נדל"ן שוהם בע"מ


נגד


נתבעים

אייל מזרחי




פסק דין


השאלה העומדת לדיון היא האם על הנתבע לשלם לתובעים, ביחד ולחוד, את דמי התיווך בסך 28,970 ₪ אותם תובעים ממנו התובעים?

כללי:
בעלי הדיון:
התובעת 1 הינה חברה שעיסוקה בתיווך במקרקעין.
התובע 2 הינו מתווך במקרקעין, המנהל ובעל מניות השליטה בתובעת 1.
הנתבעת 3 הינה מתווכת במקרקעין, אשר עובדת בתובעת 1 תמורת עמלות.

הנתבע הינו מי שהזמין מהתובעים ביום 12.7.06 שירותי תיווך לרכישת דירה בישוב שוהם.

תביעת התובעים:
ביום
12.10.06 חתם הנתבע על הזמנת שירותי תיווך מאת התובעים לרכישת דירה. התובעת 3 היא זו שעימה הנתבע בקשר, היא זו שהחתימה אותו על הסכם התיווך, והיא זו שהראתה לו את הדירה אותה רכש לבסוף. בהסכם התיווך נכתב כי דמי התיווך שישלם הנתבע לתובעים הינם בשיעור 2% מערך העסקה.

לאחר שהנתבע חתם על הסכם התיווך, הראתה לו התובעת 3 שתי דירות, אשר לא מצא חן בעיני הנתבע. הדירה השלישית אותה הראתה התובעת 3 באותה עת לנתבע הייתה ברחוב בשמת 2 בשוהם.
הדירה מצאה חן בעיני הנתבע, שוחח עם בעל הדירה והחל לדבר אתו על מחיר העסקה. הנתבע הביא את בני משפחתו לראות את הדירה, ולאחר שבני המשפחה ראו את הדירה, חתמו הנתבע ובעל הדירה ביום 14.7.067 על זכרון דברים בו סיכמו שמחיר העסקה הינו 270,000 דולר ארה"ב (להלן – "דולר"), קבעו תנאי תשלום ומועד מסירה. ביום 23.7.06 חתמו הצדדים על חוזה אותו ניסח עו"ד שי גרינוולד, מי שייצג את הנתבע בתביעה זו.

לאחר החתימה דרשו התובעים מהנתבע לשלם דמי תיווך בסך 5,700 דולר בתוספת מע"מ, אך הנתבע סירב לשלם את דמי התיווך. עקב כך הגישו התובעים את תביעתם זו כנגד הנתבע.

בקשת הרשות להגן:
הנתבעת הגיש בקשת רשות להגן (בש"א 3679/06), אליה צירף מספר תצהירים וחוות דעת של שמאי מקרקעין. במסגרת הבקשה לרשות להגן נחקרו המצהירים חקירה שכנגד, והצדדים סיכמו את טיעוניהם בכתב. וכך מסכם כב' הרשם סעדון את טענות הנתבע בבקשת הרשות להגן:
”המבקש הגיש בקשה רשות להתגונן ובה העלה 2 טענות מרכזיות: האחת, כי סוכם בינו למשיבה 3 כי לא יוצגו בפני
ו דירות שפרטיהן מצויים ברשת האינטרנט. בפועל, טוען המבקש, התברר לו כי פרטי הדירה היו מצויים ברשת האינטרנט ולפיכך לא קמה חובתו לשלם למשיבה את דמי התיווך. המבקש ער לכך שזכרו של סיכום בעניין זה אינו מצוי בטופס הזמנת שירותי התיווך אולם, לטענתו, הוא חתם על טופס הזמנת שירותי התיווך בחושך בעת ששהה במכונית ותוך שהאמין בתום ליבה של המשיבה 3. הטענה השנייה שמעלה המבקש נוגעת להטעייתו באשר לעתידו של השטח הירוק המצוי ממול לדירה. לטענתו, המשיבה 3 הציגה מצג לפיו שטח זה עתיד להישאר ירוק. עם זאת, התברר למבקש לאחר מכן כי במרחק לא רב מן הדירה עתיד להיבנות מתחם רחב היקף למגורים ועסקים אשר עתיד להביא לירידה של 10% בערך דירתו, כעולה מחוות דעת שמאי שצורפה לבקשת הרשות להגן. לאור האמור, טוען המבקש כי המשיבים הציגו בפני
ו דירה שאינה תואמת את דרישותיו
תוך מצגי שווא והסתרת פרטים מהותיים. לפיכך, אין המשיבים זכאים לתשלום דמי תיווך."

אמנם כב' הרשם סעדון נתן לנתבע רשות להגן בשתי הטענות הנ"ל, אך הוא הביע תהיות לא מעטות על טענות אלו.

העדויות:
מטעם התובעים העידו הנתבעים 2 ו- 3, אשר נחקרו חקירה שכנגד. אציין כבר עתה שעדויותיהם של שני עדים אלו לא נסתרו בחקירות הנגדיות.
התובעים הגישו את חוות דעתה של שמאית המקרקעין ראלי טרייסטמן-אגמי. שמאית זו לא נדרש להיחקר על חוות דעתה, ועל כן יש לקבל אותה על קרבה וכרעיה. אציין שחוות דעת זו ערוכה בטוב טעם, מציינת את תכניות המתאר בתוקף שהיו בעת החתימה על זכרון הדברים בין הנתבע לבין מוכר הדירה, מתארת את סביבת הדירה כהווייתה, מעריכה את שווי הדירה, תוך התייחסות לעסקאות שנעשו בפועל בסמוך לדירה אותה רכש הנתבע, ותוך השוואה לעסקאות אלו קובעת שערך הדירה עלה בעשרות אלפי דולרים.

מטעם הנתבע העידו הנתבע, אשתו, אביו, אמו, חמותו (אם אשתו) ומוכר הדירה. עדים אלו נחקרו פעמיים. פעם ראשונה בעת הדיון בבקשה לרשות להגן ופעם שנייה בעת שמיעת הראיות לגופו של עניין. כפי שמפרט ב"כ התובעים בסיכומיו, נמצאו סתירות בין עדויות העדים בינם לבין עצמם, ובין דבריהם בחקירה הנגדית הראשונה לבין דבריהם בחקירה הנגדית השנייה.
הנתבע הגיש את חוות דעתו של השמאי יעקב שלום, אשר קבע שעקב הבנייה בגבעה שממול לדירה שרכש הנתבע, ירד שווי הדירה ב- 27,000 דולר. מר יעקב שלום נחקר על חוות דעתו, וכבר עתה אומר שאין בידי לקבל את חוות דעתו של מר שלום, מהסיבות כדלקמן:
1)
מר שלום לא ערך השוואה של שווי הדירה ביחס לעסקאות אחרות באזור בו מצויה הדירה, כפי שעשתה השמאית אגמי;
2)
מר שלום לא צירף את העתק תכנית המתאר המתייחסת לבנייה בגבעה שממול לדירה, לא ציין את המרחקים של הבנייה העתידית מהדירה, ואת השפעת מרחקים אלו על שווי הדירה, נתונים שאליהם התייחסה גב' אגמי בחוות דעתה;
3)
מר אגמי לא התייחס בחוות דעתו לסביבה בה מצויה הדירה, דהיינו, לעורק תחבורה ראשי בו מצויה הדירה, למפגש בין שני רחובות סואנים שבקרבתם מצויה הדירה, למעגל תנועה בו נפגשים שני הרחובות הנ"ל, דבר המשפיע על הרעש הנמצא בקרבת הדירה.

לאור האמור לעיל, אין בידי לקבל את חוות דעתו של מר שלום, ואני מעדיף על פניה את חוות דעתה של גב' אגמי.

דיון ומסקנות:
התובעים היו הגורם היעיל לעסקה:
אין מחלוקת בין הצדדים שהתובעים היו הגורם היעיל לכריתת חוזה המכר בין הנתבע לבין מוכר הדירה.

הפרסום באינטרנט:
טוען הנתבע כי סוכם בינו לבין התובעת 3 כי לא יוצגו בפני
ו דירות שפרטיהן מצויים ברשת האינטרנט. בפועל, טוען הנתבע, התברר לו כי פרטי הדירה היו מצויים ברשת האינטרנט ולפיכך לא קמה חובתו לשלם למשיבה את דמי התיווך.
הנתבע ער לכך שזכרו של סיכום בעניין זה אינו מצוי בטופס הזמנת שירותי התיווך. אולם, לטענתו, הוא חתם על טופס הזמנת שירותי התיווך בחושך בעת ששהה במכונית ותוך שהאמין בתום ליבה של המשיבה 3.

התובעת 3 מכחישה את טענתו זו של הנתבע. נטל הראיה בהוכחת טענה זו הינו על הנתבע, ובפני
מצויות שתי עדויות, האחת כנגד חברתה. בנסיבות אלו כפות המאזניים מעוינות. מאחר ונטל הראיה להוכחת טענה זו, לא עמד הנתבע בנטל זה, ודין טענתו להידחות.

גם אם הייתי מקבל את טענתו של הנתבע בדבר הפרסום באינטרנט, סבור אני שגם אז יש לדחות את טענתו להפרת תנאי זה, ובעקבות כך שיש לדחות את התביעה, מהסיבות כדלקמן:
1)
מטרת התנאי הינה שהתובעים לא יציעו לנתבע דירה אודותיה היה ידוע לו מהאינטרנט, ויגבו ממנו דמי תיווך על דירה שממילא ידע עליה קודם לכן;
2)
מדברי הנתבע עולה כי בעת שהתובעת 3 הראתה לו את הדירה לא ידע כי היא פורסמה למכירה באינטרנט, לראשונה נודע לו עליה מאת התובעת 3;
3)
הנתבע ראה את הפרסום אודות הדירה באינטרנט רק לאחר שהתובעת 3 הראתה לו את הדירה. הנתבע לא ציין כמה זמן לאחר מכן ראה את הפרסום של הדירה באינטרנט, ומתי בוצע פרסום זה.

אשר על כן, דוחה אני את טענתו של הנתבע שאין עליו לשלם דמי תיווך עקב כך שהדירה פורסמה באינטרנט.

הטעייה אודות הבנייה בגבעה שממול לדירה;
טוען הנתבע שאינו חייב לשלם לתובעים דמי תיווך, מכיוון שהתובעים היטעו אותו בקשר לבנייה על הגבעה שממול לדירה, בכך שהתובעת 3 אמרה לו שעל הגבעה לא ייבנו בניינים, אלא היא תישאר שטח ירוק בו יוקם גן ארכיאולוגי.

טענתו זו של הנתבע תמוהה בעיני, וסבור אני שאין לקבלה, מהסיבות כדלקמן:
1)
התובעים ארגנו קבוצת רכישה לרכישת מתחמים המיועדים לבנייה למגורים בגבעה, אם כך, כיצד יכולה התובעת 3 למסור מידע לא נכון לנתבע בעניין זה?
2)
כפי שהראה ב"כ התובעים בסיכומיו, נמצאו סתירות בעדויות עדי ההגנה בעניין זה, הן בעדויות בינם לבין עצמן, והן בחקירות הנגדיות של כל אחד מהעדים;
3)
על פי העדויות ועל פי חוות הדעת של גב' אגמי, טרם הוחלט מה ייבנה על הגבעה בשטחים המיועדים למבני ציבור;
4)
השטח המסחרי שאמור להיבנות על הגבעה שממול לדירה לא יוסיף לנפח התנועה שברחוב בו מצויה הדירה, אלא בעורק התנועה הראשי ברחוב עמק איילון וברחובות שיוקמו על הגבעה. אביו של הנתבע העיד שהתנועה ברחוב עמק איילון אינה מפריעה למגורים בדירה, שכן הדירה נמצאת בגובה של כ- 3 מ' מפני הכביש, כך שיש חומה שחוסמת את רעש התנועה;
5)
מחוות דעתה של השמאית אגמי עולה שהבנייה בגבעה שממול מרוחקת מספר מאות מטרים מדירת הנתבע. אין לקבל את טענת הנתבע שבנייה מעין זו מפריעה לו לגור בבית;
6)
בהתאם לעדויות, הנתבעת חיפש דירת גן בשוהם מספר חודשים, והתעניין לרכוש דירה בפרויקט המגורים שתוכנן לקום על הגבעה הנ"ל. עדות זו אינה עומדת בקנה אחד עם טענתו של הנתבע;
7)
הישוב שוהם הוא אזור מגורים מבוקש מאד, והנתבע ידע זאת. צריכה להיות תמימות רבה מאד לחשוב ששטח המצוי בתחומי הישוב יישאר לא מבונה, כאשר הביקוש רק הולך וגואה. הנתבע לא עשה רושם של אדם תמים, אלא של אדם ממולח;
8)
לאחר רכישתה דירה, השקיעו הנתבע ואשתו עשרות אלפי שקלים בשיפוץ הדירה. שיפוץ מעין זה אינו עולה בקנה אחד עם דירה המצויה בסביבה שאינה מוצאת חן בעיני בעליה;
9)
התובע 2 הציע לנתבע שימצא קונה אחר לדירה, באופן שלא יצטרך לשלם למוכר הדירה את הפיצוי המוסכם, אך הנתבע לא הסכים לכך;
10)
התובע 2 העיד שהנתבע הגיע אליו למשרד בנושא הבנייה בגבעה הנ"ל. הוא מסר לו את כל הידוע לו על אשר מתוכנן באותה גבעה, והיפנה אותו לוועדה המקומית לתכנון ולבנייה. למרות שהנתבע ידע את כל הפרטים אודות תכנית המתאר המתייחסת לגבעה, המשיך בביצוע העסקה, ולא שלח לתובעים הודעה על ביטול ההסכם להזמנת שירותי תיווך.

כפי שציינתי לעיל, הנתבע ידע כל תכנית המתאר החלה על הגבעה הנ"ל כבר לפני כריתת החוזה. אילו סבר הנתבע שאכן התובעים היטעו אותו, היה עליו לשלוח באותה עת הודעת ביטול על פי סעיף 20 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973, אך הוא לא עשה כן. משלא בוטל חוזה התיווך, חוזה זה הינו בר תוקף. הנתבע קיבל את שירותי התיווך, ועליו לשלם את דמי התיווך.

אשר על כן דוחה אני את טענת ההטעיה שטען הנתבע.

חובות התובעים כלפי הנתבע:
טוען הנתבעת כי על פי הוראות סעיף 8 לחוק המתווכים במקרקעין, על התובעים היה לפעול כלפיו בנאמנות, להודיע לו כל הידוע להם מה מתוכנן להיבנות בגבעה שממול לדירה, אך התובעים הפרו את חובות האמון. הנתבעת מסתמך על פסקי הדין כדלקמן:
1)
פסק דינה של כב' השופטת סורוקר בתיק אז' (שלום ראשל"צ) 5652/07, בו קבעה כב' השופטת סורוקר שעל המתווך היה לגלות מידע מהותי למזמין שירותי התיווך, משלא גילה המתווך את המידע המהותי למזמין שירותי התיווך, איבד
המתווך את זכותו לדמי תיווך. המקרה בפסק דינה של כב' השופטת סורוקר שונה מהמקרה שלפנינו, שכן במקרה הנ"ל היה מדובר על בית שבוצעו בו חריגות בנייה משמעותיות, והמתווך לא גילה זאת לרוכשים. דהיינו, היה מדובר על פרטים שהיה על המתווך לברר אודות גוף הנכס הנמכר ובתכונותיו הפיזיות. במקרה זה שונה לחלוטין מהמקרה שבפני
נו;
2)
פסק דינו של כב' השופט וגנר בתיק אז' (שלום חיפה) 2103/03 מר יוסי פרץ רשף נכסים למגורים נ. לזר סילביו ואח'. גם במקרה זה היה מדובר בפעולת תיווך בבית אשר התברר שחלקים רבים ממנו נבנו ללא היתר. דהיינו היה מדובר בפגם בגוף הנכס לגביו נעשתה פעולת התיווך;
3)
פסק דינו של כב' הנשיא יהודה אברמוביץ ב-בר"ע (מחוזי נצרת) 209/01 זיוה וזאב מאיר נ. טלי שושן ואח'. גם במקרה זה היה מדובר בפעולת תיווך בבית שחלקים ממנו נבנו ללא היתר.

כפי שציינתי לעיל, במקרה שבפני
נו אין מדובר בפגם בגוף הנכס שלגביו נעשתה פעולת תיווך, אלא לגבי פעולות בנייה עתידיות שהיו אמורות היו להתבצע במרחק מאות מטרים מהדירה אותה רכש התובע. סבור אני שחובתו של המתווך אינה מרחיקה לכת עד כדי כך. אמנם הנתבע שאל את התובעת 2 אודות מידע על פעולות הבנייה העתידיות בגבעה הנ"ל, והתובעת 2 מסרה לו את אשר היה בידיעתה.

סבור אני שחובת הנאמנות של המתווך כלפי מזמין שירותי התיווך נגזרת מפעולת התיווך המבוקשת, ויש לבחון כל מקרה ומקרה לגופו. באופן סכימתי ניתן להבחין בין מספר אפשרויות, כדלקמן:
1)
פעולת תיווך לגבי עסקת רכישת או מכירת דירה בבית משותף, שאז ההנחה היא שהדירה נבנתה על פי היתר בנייה כדין, ולא מצפים מהמתווך שיבדוק האם הדירה נבנתה כדין, למעט אם מדובר באזור בו בנייה ללא היתר הינה דבר שאינו נדיר ;
2)
פעולת תיווך לגבי בית צמוד קרקע, שאז מצפים מהמתווך לברר לפחות עם מוכר הנכס האם חלקים מהבית נבנו ללא היתר, מצב הזכויות, שעבודים וזכויות צד ג', אפשרות לחיוב במס שבח, זכויות בנייה שנותרו לניצול, חיוב בהיטל השבחה, חיוב בדמי הסכמה וכו'. במקרה זה חלה על המתווך חובת נאמנות גבוהה יותר מאשר באפשרות מס' 1;
3)
כאשר מדובר בעסקה למכירת מגרש, שאז על המתווך למסור פרטים על בעלי הזכויות, תכניות מתאר החלות על השטח, זכויות בנייה, מגבלות בנייה, מסים והיטלים החלים על העסקה, שעבודים ועיקולים המוטלים על הנכס וכו'. במקרה זה חלה על המתווך חובת נאמנות גבוהה יותר מאשר באפשרות מס' 2;
4)
כל פרט סביר אחר אותו מבקש מזמין שירות התיווך שהמתווך יספק לו.

במקרה שלפנינו לא נמצא כל פגם בדירה נשוא פעולת התיווך. המידע שנדרש הוא אודות שטחים במרחק מאות מטרים מהדירה, שאין להם ולאיכות החיים בדירה מאומה. בנוסף לכך, סבור אני שהתובעים מסרו לנתבע את כל המידע שהיה מצוי בידיהם אודות תכניות הבנייה העתידיות, ולא הסתירו ממנו מאומה.

אשר על כן, דוחה אני את טוענת הנתבע, שהתובעים הפרו כלפיו את חובת הנאמנות.

סכום התביעה:
מאחר ודמי התיווך נגזרים מסכום העסקה ולא מהסכום שנדרש עבור הנכס הנמכר, זכאים התובעים לדמי תיווך בסך 5,400 דולר + מע"מ. שער הדולר בעת העסקה היה 4.363 ₪ לדולר. על כן סכום דמי התיווך לו זכאים התובעים הינו 27,330 ₪.

סוף דבר:
לאור כל האמור לעיל, אני מחייב את הנתבע לשלם לתובעים, ביחד ולחוד, כדלקמן:
1)
את הסך 27,330 ₪ בתוספת הפרשי הצמדה ורבית מיום הגשת התביעה (9.10.06) ועד ליום התשלום בפועל;
2)
את הוצאות המשפט בתוספת הפרשי הצמדה ורבית מיום מתן פסק הדין ועד ליום התשלום בפועל;
3)
שכ"ט עו"ד בסך 7,500 ₪ + מע"מ בתוספת הפרשי הצמדה ורבית מיום מתן פסק הדין ועד ליום התשלום בפועל.

ניתן היום,
י"א
אדר תש"ע, 25 פברואר 2010, בנוכחות ב"כ התובעים עו"ד לירן ובנוכחות הנתבע.

עקב תקלה בכרטיס המגנטי לא נמסר לצדדים עותק מפסק הדין, אלא הודעה להם תוצאת פסק הדין ועיקרי ההנמקה.

המזכירות תשלח לצדדים את פסק הדין.










תאמ בית משפט שלום 4736/06 ניסים הדס, דליה סופר, נ.ה. נדל"ן שוהם בע"מ נ' אייל מזרחי (פורסם ב-ֽ 25/02/2010)