פסקי דין על יוסף הוכמן | פסקי דין על גורדי פרויקטים (1995) | פסקי דין על נתן פלד |

382/07 א     03/03/2010




א 382/07 יוסף הוכמן נ' גורדי פרויקטים (1995) בע"מ, נתן פלד




בפני

כב' השופט רון סוקול
תובע
יוסף הוכמן

ע"י ב"כ עוה"ד ישורון ושות'
נגד

נתבעים
1.גורדי פרויקטים (1995) בע"מ

2.נתן פלד

ע"י ב"כ עוה"ד י. כרמי ו/או ר. פרוימוביץ

פסק דין
1. תוקפם של הסכמים לביצוע עסקת קומבינציה לבניית מרכז מסחרי בעתלית, הם שבמוקד הדיון בין הצדדים בתיק זה.

רקע
1. התובע (להלן גם "הוכמן") הינו בעל זכויות על פי חוזה פיתוח מיום 11/5/94 במגרש בשטח של 5,000 מ"ר המהווה חלק מחלקה 1 בגוש 10529 ומצוי לצד כביש הכניסה לעתלית (להלן "המגרש"). בסמוך למגרש מצויה תחנת דלק המופעלת על ידי חברת סונול על מגרש נוסף שבו קיבל התובע זכויות. הזכויות בשני המגרשים הוענקו להוכמן במסגרת הליכי שיקומו, לאחר שבשנת 1978 שכל את בני משפחתו (אשתו ושני ילדיו) בפיגוע באוטובוס הדמים, ונפצע בשתי רגליו שנקטעו.

2. בחוזה הפיתוח שנכרת בין התובע לבין מינהל מקרקעי ישראל (להלן "המינהל") ביחס למגרש, הוענקו לתובע זכויות לתכנון והקמת מרכז מסחרי בשטח של 2,350 מ"ר בהתאם לתכנית המתאר מכ/318 (להלן "תכנית המתאר"). על פי חוזה הפיתוח נקבע כי תקופת הפיתוח תהיה 3 שנים, ואם התובע יעמוד בתנאים הקבועים בחוזה ויקים את המרכז, ייחתם עמו הסכם חכירה.

3. בסמוך לאחר חתימת הסכם הפיתוח, ביום 7/12/94, נערך ונחתם הסכם קומבינציה בין התובע לבין הנתבע 2 (להלן "פלד") להקמת המרכז המסחרי. על ההסכם חתם פלד בשמו או בשם כל תאגיד שיקים למטרת ביצוע ההסכם ואשר יהיה בשליטתו של פלד או בשליטת חברת גורדי בע"מ (שהיא חברה בשליטת פלד).

בהסכם האמור נקבע כי התובע ימכור לפלד 73% מזכויותיו במגרש. בתמורה התחייב פלד לבנות את המרכז המסחרי על המגרש, כאשר בסופו של דבר יהיה פלד בעל זכויות ב-73% מהמרכז ואילו הוכמן יישאר בעל הזכויות ב-27% הנותרים. כן הוסכם כי לאחר השלמת בניית המרכז יפעלו הוכמן ופלד במשותף לניהול המרכז. עוד התחייב פלד להלוות להוכמן סך של 300,000 ₪ (הסכם זה להלן "ההסכם"). הצדדים בחרו לכנות את הפרויקט בשם המסחרי "מצודת הים".

4. בהסכם קבעו הצדדים הוראות מפורטות בדבר החיובים שיוטלו על כל צד. בסעיף 9 להסכם נכללה התחייבותו של פלד לפעול לקבל היתר בנייה (בסעיף זה נדון בהרחבה בהמשך). בסעיף 10 להסכם נקבע כי פלד יחל בביצוע עבודת הבנייה "לא יאוחר מ-60 יום לאחר הוצאת היתר הבניה" וכי הבניה כולה תסתיים בתוך 26 חודשים לאחר מכן.

5. לצורך ביצוע העסקה הקים פלד את חברת גורדי פרויקטים (1995) בע"מ
, היא הנתבעת 1 (להלן "גורדי").

כמו כן פנה פלד לאדריכל עוזי גורדון ולמהנדסים ויועצים שונים לצורך הכנת תכנית לבניית המרכז והגשת הבקשה להיתר. ביום 28/12/94, כ-3 שבועות לאחר חתימת ההסכם, נתנה הוועדה המקומית לתכנון ולבניה מורדות הכרמל (להלן "הוועדה המקומית") היתר לביצוע עבודות מילוי בשטח המגרש (ת/1 נספח ה'). כחודשיים לאחר מכן, ביום 7/3/95, הוגשה על ידי פלד וגורדי הבקשה להיתר הבניה (נספח כ-1 ל-נ/4) ושבועיים לאחר מכן התקבלה החלטת הוועדה המקומית להשהות את הדיון בבקשה "עד לבדיקה נוספת שתכלול בדיקת המבנה המוצע לעומת הוראות הת.ב.ע" (ת/1 נספח ו').

6. מרגע זה ואילך החלו להתגלע סכסוכים בין הצדדים. הסכסוכים נגעו לשינויים שביקשו פלד וגורדי לבצע בתכנית המתאר כדי להתאימה לתכנית המרכז המסחרי אותו תכננו. כן התגלעו סכסוכים ביחס לדרכי חיבור המרכז למערכת הביוב.

7. הוכמן טען כי פלד לא העביר לעיונו את התכניות שהגיש בטרם המציאן לוועדה המקומית. לאחר שעיין בתכניות גילה כי יש בהן סטייה מתכנית המתאר ומהתחייבות פלד בהסכם כי הבנייה תבוצע על פי תכנית המתאר. סטיות אלו כללו הוספת מרתף וחניון תת קרקעי, ושינוי מקום הכניסה למרכז באופן שהכניסה לא תיעשה דרך תחנת הדלק.

8. מבלי להלאות בכל הפרטים אציין כי הוכמן ביקש ממהנדסת הוועדה המקומית לעכב את הדיון בבקשה להיתר. כן יודגש כי בין הצדדים הוחלפו מכתבים שונים ובין היתר עלתה האפשרות שאחד הצדדים ימכור את חלקו לאחר (מכתב מיום 24/5/95 נספח כא' לנ/4). בסופו של יום הצליחו הצדדים לגשר על חילוקי הדעות ביניהם וביום 5/10/95 הודיע הוכמן לוועדה המקומית לתכנון ולבנייה כי הינו מאשר את התכניות שהגישו הנתבעים ומבקש להמשיך את הטיפול בבקשה (נ/4 נספח כ"א).

לאחר דברים אלו המשיכה הוועדה המקומית בדיוניה עד שביום 24/11/95 הוחלט לאשר את הבקשה בתנאים. בהחלטה נקבעו 15 תנאים שעל המבקשים למלא. בין התנאים שנקבעו בהחלטה היה קבלת אישור משרד הבריאות והמשרד לאיכות הסביבה (נספח 15 לכתב ההגנה).

9. קבלת אישור משרד הבריאות נתקלה בקשיים רבים, שכן משרד הבריאות הודיע כי יינתן אישור רק לאחר שתוקם בעתלית מערכת ביוב מרכזית. כך במכתב משרד הבריאות מיום 21/1/96 (נספח 19 לכתב ההגנה) נאמר:
"לא נוכל לאשר את מתן היתר בנייה לתכנית שבנדון כל עוד לא תוקם בעתלית מערכת ביוב מרכזית".

הצעתו של פלד לפתרון זמני, בדרך של חפירת בורות חלחול נדחתה אף שפתרון דומה הוצע ואושר ביחס לתחנת הדלק. כך במכתב מיום 11/3/96 שנשלח על ידי משרד המהנדסים בלשה-ילון נאמר כי: "אישור פתרון סילוק זמני ע"י בורות חלחול אינו בסמכותנו וטעון אישור משרד הבריאות" (נספח 14 לכתב ההגנה). הגב' סלע מהמחלקה לבריאות הסביבה במשרד הבריאות הודיעה אף היא, במכתב מיום 8.6.96, כי "פתרונות מקומיים מסוג זה לא מקובלים לגבי ספיקות השפכים הגדולות הצפויות מהמרכז" (נספח 26א לכתב ההגנה).

10. אין חולק כי הקמת מערכת הביוב המרכזית לעתלית התעכבה שנים ארוכות מסיבות שאינן קשורות לצדדים בתיק זה ורק בשנת 2001 החלו העבודות לבנייתה. כדי להבין את מלוא הקשיים אציין כי מערכת הביוב המרכזית לישוב הוקמה בשלבים ורק בשנת 2005 הסתיימה ההקמה.

11. במקביל החלו הנתבעים בביצוע עבודות בנייה במגרש. בתחילה בוצעו עבודות תשתית על פי אישור הוועדה. בהמשך החלו הנתבעים לבצע עבודות בנייה על המגרש ללא היתר, ולמעשה בנו את מרבית שלד הבניין. שוב נתגלעו מחלוקות בין הצדדים, אולם לאחר התערבות באי כוחם וכן עו"ד קניאל ורו"ח דני מנדל, הגיעו הצדדים להבנות חדשות. ביום 18/2/96 נערך ונחתם הסכם נוסף בין הצדדים. הפעם נערך ההסכם בין הוכמן לבין גורדי. עיקרו של ההסכם הינו יצירת ניתוק בין הצדדים בכל הנוגע להפעלה ולניהול של המרכז שייבנה. בהתאם להסכם זה סוכם שהוכמן ישכיר לגורדי את כל זכויותיו במבנה שיוקם (27%) (להלן: "הסכם השכירות"), ונקבע כי תקופת השכירות תהיה 9 שנים ו-11 חודשים החל מיום חיבור הבניין לרשת החשמל בחיבור קבע או מיום תפיסת חזקה במושכר על ידי שוכר כלשהו.

חשוב להביא כבר כאן גם הוראות סעיף 4 להסכם השכירות.

א. המושכר נבנה ע"י השוכרת עפ"י המפרט הטכני והתכניות נספחים "א", "ב" ו-"ג" להסכם זה.
ב. השוכרת מאשרת בזאת כי המפרט ותכניות אלו מתאימים והולמים את צרכיה ואת מטרת השכירות לפי הסכם זה. ידוע להוכמן ולשוכרת כי יתכנו שינויים בתכניות ובמפרט הטכני הנ"ל, עפ"י שיקול דעתה הבלעדי של השוכרת, והוכמן מביע בזאת הסכמתו מראש לביצוע השינויים האמורים.
ג. השוכרת מתחייבת לבצע את בניית והשלמת הבניין בהתאם למפורט בנספחים "א", "ב" ו-"ג" ולקבל את המושכר לרשותה אפילו לא הותקנו והופעלו כנדרש כל המערכות בבניין כגון אספקת מים, מעליות, מיזוג אוויר, אינסטלציה והכנת תשתית לקו טלפון, ובלבד שהבניין חובר לרשת החשמל בחיבור של קבע.
ד. תוך 7 (שבעה) ימים מקבלת הודעת הוכמן בכתב לשוכרת כי ניתן לחבר המושכר לרשתות המים ו/או החשמל מתחייבת השוכרת להזמין מונה מים מהמועצה המקומית ומונה חשמל מחברת החשמל, ולחתום על החוזים הנדרשים עם הרשויות הנ"ל ולשלם כל תשלום שתידרש לשלם לשם כך ובלבד שלמבנה יהיה טופס 4".

אזכיר גם את מסמך ההבנות שנחתם בין הצדדים באותו יום (18/2/96). מדובר במכתב המופנה על ידי פלד להוכמן ואשר אושר ונחתם על ידי הוכמן (חלק מנספח 1 לכתב התביעה). באותו מכתב מצוין בין היתר:

2. לגורדי יהיה שיקול דעת מלא וחופשי, כיצד לבנות, להשלים ולשווק את המבנה ולפתח את הנכס, אך גורדי לא תהא רשאית לשנות את התכניות או לסטות מהן, אלא אם השינויים נעשו ע"י האדריכל עפ"י דרישת רשויות התכנון ו/או הרישוי, ו/או עפ"י בקשת גורדי באישורו מראש והסכמתו של האדריכל; ובמשך תקופת השכירות בהתאם לדרישת השוכרים.
3. גורדי מתחייבת מצידה לבנות ולהשלים המבנה על כל חלקיו ופרטיו בהתאם לתכניות האדריכל עוזי גורדון ומפרטים שצורפו להסכם השכירות ואתה הוכמן לא תהיה רשאי להתערב או להתנגד.
4. אתה הוכמן מתחייב לחתום על כל המסמכים הדרושים לשם השגת הרישיונות ו/או ההסכמות ו/או האישורים לשם ביצוע הבנייה וכמו כן להימנע מלעכב הליך כל שהוא כולל התחלה או משך הבניה.

12. עבודות הבנייה שבוצעו במגרש היו גלויות לכל, שכן המגרש מצוי בכניסה לעתלית. למרות זאת חלפו חודשים ארוכים בטרם פעלו רשויות התכנון והבנייה להפסקת הבנייה. רק ביום 3/6/96 ניתן צו הפסקה מינהלי (ת/1 נספח ח') ובהמשך הוצא גם צו הפסקה שיפוטי (נספח 22 לכתב ההגנה).

כדי להתגבר על הקשיים בקבלת היתר הבנייה, פנה פלד ליו"ר הוועדה המקומית, וביום 15/7/96 אף הודיע לוועדה המקומית כי הוא מודע לכך שלא ניתן יהיה לקבל אישור אכלוס למבנה בטרם השלמת קו הביוב ואישור משרד הבריאות, אך עם זאת ביקש היתר להמשיך בביצוע העבודות (נספח 23 לכתב ההגנה).

כעבור מספר חודשים, משהתברר לפלד כי הקמת קו הביוב תארך עוד זמן רב, הודיע להוכמן וליו"ר הוועדה המקומית, כי הוא חוזר בו מהסכמתו לבניית המבנה ועיכוב האכלוס עד להשלמת בניית קו הביוב (נספח יב' ל-ת/1). בין היתר מציין פלד:

"בתמונת מצב כפי שהיא היום אני עלול לעמוד עם מבנה גמור לחלוטין מבלי שתהיה יכולת לאכלס אותו".

13. שנים רבות חלפו, אין סוף מכתבים נשלחו, תכניות תוקנו ופגישות נערכו, אולם קו הביוב לא הושלם והיתר הבנייה לא ניתן. בכל השנים נעשו גם ניסיונות להגיע להסכמים חדשים בין הצדדים, אולם גם אלו לא צלחו.

כך בשנת 2003 הגישו פלד וגורדי בקשה לשינוי תכנית המתאר (נספח ח' ל-נ/4). בקשה זו אושרה ועל פי התכנית המתוקנת שונו קווי הבניין האחוריים והצידיים והוספה קומה. התכנית המתוקנת כונתה מכ/מק/318א' (להלן "תכנית השינויים"). בבקשה לאישור התכנית מופיע הוכמן כיוזם ומגיש התכנית. הוכמן אף חתם על הבקשה.

14. בשנת 2004 פורקה המועצה המקומית עתלית והטיפול בבקשה להיתר עבר לוועדה המקומית חוף הכרמל. ביום 4/9/06 אישרה הוועדה המקומית את הבקשה להיתר, כפוף למילוי מספר תנאים והצגת אישורים של רשויות שונות.

למרות שסיום ההליך המייגע לקבלת היתר הבנייה נראה קרוב לא הסתיימו המחלוקות בין הצדדים ולאחר מספר התכתבויות (אליהן אשוב בהמשך) הודיע הוכמן לפלד וגורדי כי הינו מבטל את ההסכמים עמם. הודעת הביטול כלולה במכתבו של בא כוח התובע מיום 27/3/07 (נספח כ"ח ל-ת/1), בו נאמר בין היתר:

"ביטול ההסכמים נעשה ע"י מר הוכמן מאחר ואתם הפרתם באופן חמור ביותר את התחייבויותיכם עפ"י ההסכמים, ומאז חתימתם ועד עצם היום הזה לא פעלתם כנדרש לשם קבלת היתר בנייה, התחלתם בבנייה מבלי שהיה בידיכם היתר בנייה וכתוצאה מצו הפסקת עבודות הבנייה שהוצא בשנת 1996 אשר לא בוטל עד עצם היום הזה,לא המשכתם בביצוע הבנייה.
אתם הודעתם למרשי מספר פעמים באופן החלטי וברור ביותר כי אינכם מעוניינים להמשיך להיות קשורים בהסכמים הנ"ל ומרשי מסכים כי יש לנתק את הקשר שנוצר בינו לביניכם עפ"י ההסכמים הנ"ל, ולכן הוא מבטלם" (מכתב זה להלן "הודעת הביטול").

15. על אף קבלת הודעת הביטול המשיכו פלד וגורדי בפעולות לקבלת היתר הבנייה, ועל כן הגיש הוכמן ביום 11/4/07 את תביעתו בתיק זה.

בכתב התביעה עותר הוכמן למתן

פסק דין
הצהרתי לפיו ההסכמים בינו לבין פלד וגורדי בוטלו כדין עקב הפרתם. כן התבקש בית המשפט להצהיר כי כל הזכויות בחלקה ובמבנה הבלתי גמור הינם של הוכמן בלבד, להורות על ביטול הערת האזהרה שנרשמה על זכויותיו של הוכמן במגרש, לבטל את שעבוד הזכויות ולהורות כי הוכמן רשאי להמשיך בבניית המבנה בעצמו.

16. פלד וגורדי מצידם הגישו כתב הגנה ותביעה שכנגד. בתביעה שכנגד עותרים פלד וגורדי להצהיר כי לא הפרו את ההסכמים וכי הוכמן ביטל את ההסכמים שלא כדין. בהתאם מתבקש בית המשפט לאכוף על הוכמן את התחייבויותיו על פי ההסכם וליתן צו המונע מהוכמן מלהפריע להמשך העבודות לבניית המרכז.

17. בד בבד עם הגשת התביעה הגיש הוכמן בקשה לצו מניעה זמני בו עתר לאסור על גורדי ופלד להיכנס למגרש להמשיך בבניית הבניין או להפריע בכל דרך אחרת להוכמן לקבל היתר בנייה ולהשלים את העבודות הדרושות (בש"א 10532/07).

ביום 6/9/07 נתן כב' השופט רניאל החלטה, בה ציין כי לא הובאו בפני
ו די ראיות מהימנות לשכנע כי גורדי ופלד הפרו את ההסכמים. כן קבע כי לאחר שהתקבלה החלטת הוועדה המקומית לאשר את הבקשה להיתר בתנאים (החלטה מיום 4/9/06), היה על גורדי ופלד לפעול בשקידה סבירה כדי למלא את התנאים. הזמן הסביר למילוי התנאים, לפי הערכת השופט רניאל, היה שנה, ועל כן קבע כי הודעת הביטול נשלחה בטרם חלף המועד למילוי התחייבויות גורדי ופלד. עם זאת ציין השופט רניאל כי יש להגביל את משך הזמן שינתן לגורדי ולפלד להשיג את האישורים הדרושים לקבלת ההיתר. בית המשפט קצב לנתבעים 30 יום להשלמת התנאים והורה כי אם לא ישלימו את הגשת האישורים האמורים במסגרת זו, יינתן צו זמני כמבוקש.

הואיל ובמשך 30 יום ממתן ההחלטה לא השכילו גורדי ופלד למלא את התנאים לקבלת ההיתר ניתן צו זמני כמבוקש.

בקשות רשות ערעור שהגישו שני הצדדים לבית המשפט העליון נדחו (רע"א 8171/07 ורע"א 8609/07).

טענות הצדדים
28. הוכמן טוען כי פלד וגורדי הפרו את ההסכמים הפרה יסודית ובמעשיהם ומחדליהם הם פעלו ברשלנות חמורה. לטענתו בתכנון המבנה הם התעלמו מהוראות התוכנית; לא ערכו את תוכנית הביוב של המרכז המסחרי בתאום עם מהנדס הועדה המקומית ולפי דרישות משרד הבריאות; החלו בבניית המרכז המסחרי ללא היתר בניה; בנו את שלד המבנה תוך חריגות מן התוכניות ותוך חדירה לשטחים מחוץ לתחום המגרש; גרמו להאשמתו של הוכמן בעבירה של בניה ללא היתר; מאז שהחלו בבניה ועד ליום הגשת התביעה חלפו 12 שנים, והם לא השיגו היתר בניה ולא השלימו את בניית המבנה. כן נטען שמסיבות כלכליות ובשל העלויות הגבוהות של השלמת הפרויקט, ניסו פלד וגורדי להתנער מההסכמים.

29. גורדי ופלד טוענים, כי הוכמן הוא שהפר את ההסכמים עימם, הן כשנמנע ממילוי התחייבויותיו על פיהם והן כאשר ביטל אותם שלא כדין. כן טענו כי מתחילת הפרויקט הוכמן לא שיתף פעולה בקידומו; הודיע לרשויות השונות שלא לשתף פעולה עם גורדי ופלד ואף חזר בו מהסכמות שונות לכל אורך הדרך, וניסה להתנער מההסכמים.

עוד טוענים גורדי ופלד, כי בהסכם לא נקבע אילו תנאים הינם תנאים עיקריים שהפרתם מהווה הפרת יסודית. לטענתם כל ההפרות המצוינות בכתב התביעה אינן הפרות יסודיות; ככל שהיו הפרות היו אלו הפרות לא יסודיות, והוכמן לא נתן להם כלל ארכה למלא את התחייבויותיהם. לחלופין הארכה אינה סבירה, ובכל מקרה הוכמן לא ביטל את ההסכם בתוך זמן סביר מתום הארכה.

לחילופין טוענים גורדי ופלד שאין זה צודק שהוכמן יבטל את ההסכם, לאור הכספים הרבים, האמצעים והזמן הרב שהם השקיעו בפרויקט; מאחר ולולא הפריע להם הוכמן הם היו מקבלים את היתר הבניה, וביטול ההסכם יקנה להוכמן את ההיתר לאחר שהם אלו שהשקיעו מאמצים רבים בקבלתו; התנהגותו של הוכמן, המבקש להנות מהפרויקט מבלי להשקיע את המשאבים שנדרשו, מהווה התנהגות חסרת תום לב.

דיון
30. השאלה המרכזית בה יש לדון בתיק זה הינה האם הופר ההסכם על ידי הנתבעים ומה טיבה של אותה הפרה. אם התשובה לשאלה זו הינה חיובית יהיה צריך לדון גם האם הקימה ההפרה עילת ביטול והאם הודעת הביטול שנמסרה על ידי הוכמן ניתנה כדין אם לאו.

31. בכתב התביעה מפרט הוכמן את הפרות ההסכם בגינן קמה לו לטענתו הזכות להודיע על ביטולו של ההסכם. טענות אלו משתרעות על מעשים ומחדלים של הנתבעים החל מיום חתימת ההסכם, כאשר הטענה העיקרית הינה כי גורדי ופלד הפרו את ההסכם בכך שבמשך 12 שנים הם לא השיגו היתר לבניית המרכז. בסיכומיו מסתפק הוכמן בשתי טענות: כי הנתבעים הפרו את ההסכם בכך שהחלו בבניית המבנה ללא היתר כאשר חלק מעבודות הבנייה מהוות חריגה מתכנית המתאר; והטענה בדבר אי השגת ההיתר. למעשה חוזר בו הוכמן מחלקן של הטענות בדבר הפרת ההסכם שפורטו בכתב התביעה ולכן יש להתרכז רק בטענות שנותרו. עם זאת, וכפי שאפרט להלן בקצרה, בין כה וכה לא היה בסיס לטענותיו הנוספות של הוכמן.

32. ניתן לחלק את טענותיו של הוכמן לשתי קבוצות; האחת, הפרת חיובי תוצאה - חיובים בנוגע למעשים שנעשו או לפעולות שננקטו על ידי הנתבעים ומהווים הפרה של הוראות ההסכם; והשניה, הפרת חיובי השתדלות לעניין התחייבות להשגת היתר הבניה. לאבחנה בין סוגי החיובים אחזור בהמשך, שכן ראוי לדון תחילה באופן כללי בטענות בדבר הפרת החוזים מהקבוצה הראשונה שרובן נזנחו בסיכומים.

33. ההסכם שנכרת בין הצדדים ביום 7/12/94 הינו הסכם מורכב. הוא כולל בחובו מכירת זכויות במקרקעין, הסכם לתכנון ולביצוע עבודות בנייה והקמת מרכז מסחרי על מקרקעין משותפים (לאור המכירה) והסכמה על ניהול משותף של המרכז שיקום. מטיבו של הסכם שכזה כי ההליכים למימושו אורכים זמן רב. על אחת כמה וכמה מימוש של הסכם זה צפוי היה להתארך כאשר קיים צורך בקבלת אישורים מגורמים רבים ומרשויות רבות.

בהסכמים מורכבים שכאלו שמימושם נמשך זמן רב, צפויים הצדדים להידרש לביצוע שינויים רבים ולהגיע להסכמות חדשות. כך גם קורה, לעיתים קרובות, כי על אף הפרות מצידו של אחד הצדדים להסכם, מוחל הצד האחר ומגיע להסכמות מחודשות, שהרי לשני הצדדים אינטרס משותף להשלים את הפרויקט (ראה ע"א 5630/90 תדמור נ' ישפאר חברה אלקטרונית למסחר בע"מ, פ"ד מז(2) 517 (1993)).

34. נזכיר גם כי הפרת הסכם על ידי אחד הצדדים אינה מביאה לבטלותו של ההסכם. לנפגע מההפרה עומדת רק זכות להודיע על ביטולו (ראה גבריאלה שלו דיני חוזים – התרופות, לקראת הקודיפיקציה של המשפט האזרחי 549, 649 (2009)). הפרת ההסכם מקימה לנפגע ברירת ביטול, אותה רשאי הוא להפעיל אם רצונו בכך ורשאי הוא לוותר עליה.

משנמנע נפגע מהפרת הסכם להודיע על ביטולו של ההסכם בתוך זמן סביר, אובדת זכותו זו (שלו לעיל, עמ' 649; ע"א 71/75 מרגליות נ' אברבאנל, פ"ד כט(2) 652, 657 (1975)).

ברע"א 7956/99 שיכון ופיתוח לישראל בע"מ נ' עיריית מעלה אדומים, פ"ד נו(5) 779, 786 (2002) אומר בית המשפט:

"הלכה היא כי עם חלוף הזמן הסביר למתן הודעת ביטול, אין לבטל החוזה אם ניתן לפרש את חלוף הזמן כוויתור הנפגע על זכות הביטול".
בהמשך מציין בית המשפט כי יהיו מצבים בהם יהיה הנפגע רשאי "לחדש" את זכות הביטול אם יתן ארכה למפר לתיקון ההפרה (ראה גם האסמכתאות המובאות שם), אלא שאפשרות זו של "חידוש" זכות הביטול תלויה בנסיבות. מתן ארכה בלתי מוגדרת לנפגע "לחדש" את ברירת הביטול פוגעת בוודאות העסקית ובאינטרס ההסתמכות של המפר, שכן המפר רשאי לסמוך על שתיקת הנפגע ולהניח כי הנפגע מחל על ההפרה (ע"א 11/84 רבינוביץ נ' שלב - הקואופרטיב המאוחד להובלה בע"מ, פ"ד מ(4) 533, 545 (1986); דניאל פרידמן ונילי כהן חוזים כרך ב' 1086 (1992); ע"א 3940/94 שמואל רונן חברה בע"מ נ' ס.ע.ל.ר חברה לבניין בע"מ, פ"ד נב(1) 210 (1998); ע"א 1407/92 י.ח. ייזום והשקעות בע"מ נ' סולל בונה בע"מ, פ"ד מז(3) 45, 51 (1993)).

35. במקרה הנוכחי טען הוכמן כי הנתבעים הפרו עימו את ההסכמים כבר בסמוך לאחר כריתתם. בין הצדדים נוהלו מגעים והועלו טענות בעניין הפרת ההסכם כבר בשנת 95, אלא שבסופם הושגה הסכמה והוכמן הודיע לוועדה המקומית כי הוא מבקש לאשר את הבקשה שהגיש פלד (נ/4 נספח כא' מכתב מיום 5/10/95). כעבור מספר חודשים שוב התגלעו מחלוקות בין הצדדים ושוב נעשו ניסיונות של הצדדים להיפרד זה מזה. חילוקי דעות אלו הביאו את הצדדים לחתום על הסכם השכירות, שתכליתו העיקרית היתה ליצור ניתוק בין הצדדים בניהול המרכז. בהסכם השכירות הסכימו הצדדים מפורשות כי יתכנו שינויים במפרט ובתוכנית וכי אלה ייעשו "על פי שיקול דעתה הבלעדי של השוכרת (גורדי – ר'ס') והוכמן מביע בזאת הסכמתו מראש לביצוע השינויים האמורים" (סעיף 4(ב) להסכם השכירות).

36. גם כאשר החלו הנתבעים לבצע את עבודת הבנייה ללא היתר, לא ביקש הוכמן לבטל את ההסכם, אלא מחל על ההפרות והסכים למעשה לבנייה. יתירה מזו, ביום 1/11/01 שלח בא כוחו של הוכמן דאז, עו"ד הפלר, מכתב לבא כוחם של הנתבעים כי הוא מתריע בפני
ו:

"מדבריך משתמע כי עד אשר לא ייבנו מכוני השאיבה לא יתחיל מרשך בבנייה...!? עליו להתחיל לבנות מיידית כי הרי כך סוכם בין הצדדים ואל ימתין לשטוצר (כך במקור- ר'ס').... מה עוד שהכל מכל בבנייה" (נספח מה ל-נ/4).

כיצד ניתן לטעון שהבנייה ללא היתר מהווה הפרה של ההסכם כאשר הוכמן עצמו, באמצעות בא כוחו, מציין כי כך הוסכם והוא אף מתריע ודורש כי הבנייה תמשך? (ראה גם עדות פלד עמ' 67). ויוער, אין חולק כי בעת כתיבת המכתב ידע הוכמן כי לא ניתן היתר בנייה וכי קבלת ההיתר מותנית בהשלמת קו הביוב (עניין בו נדון בהמשך).

37. עוד יש לזכור כי בעקבות חילוקי הדעות בין הצדדים נוהלו ביניהם משאים ומתנים להפרדות בדרך של רכישת הזכויות זה מזה (ראה למשל נספחים יט', כג' ל-ת/1). בכל המשאים ומתנים אין טענה להפרת ההסכם בשל הבנייה ללא היתר אלא להיפך; הוכמן קובל על העיכוב בבנייה.

38. גם הטענות בדבר חריגה מתכנית המתאר אינן יכולות לעמוד להוכמן, לא רק מפני שלא שלח הודעת ביטול להסכם בתוך זמן סביר, אלא שהוכמן עצמו אישר את כל השינויים. ראינו כי בשנת 2003 הוגשה תכנית שינויים (מכ/מק/318/א'). על תכנית השינויים חתם הוכמן באופן אישי (נספח א' ל-נ/4).

כבר בהסכם המקורי סוכם בין הצדדים, בסעיף 6, כי "הצדדים מתחייבים לעשות כל מאמץ, גם אם הוא מחייב תשלום/ למינהל ו/או כהיטל השבחה, כדי להגדיל את שטחו של המרכז [...]". הוכמן גם הסכים בהסכם השכירות כי ייעשו שינויים בתכניות על פי שיקול דעת הנתבעים. הוכמן אף העיד (עמ' 29) כי כל פעם שפלד מסר לו תכניות התייעץ עם אנשי חברת סונול ועל פי עצתם חתם על התכניות. כן אישר כי חתם על תכנית השינויים כדי להכשיר את הבנייה שבוצעה בפועל (עמ' 32 שורה 31, עמ' 38 שורה 6).

ברי אם כך, שגם טענותיו של הוכמן כי הנתבעים הפרו את ההסכם בבניית מבנה החורג מהתכנית אינן יכולות להתקבל.

לפיכך אין גם כל בסיס לטענה כי הנתבעים הפרו את ההסכם בכך שביצעו עבודות שבעקבותיהן הוגש כנגד הוכמן כתב אישום בגין בנייה בלתי חוקית.

אי השגת היתר
39. כאמור הטענה העיקרית שמעלה הוכמן כנגד הנתבעים הינה מחדלים בהשגת היתר בנייה לבניית המרכז. במסגרת זו טוען הוא כי גורדי ופלד לא ערכו את תכנית הבינוי בתיאום עם מהנדס הוועדה המקומית. הסעיף המרכזי שדן בהשגת היתר הבנייה הוא סעיף 9 להסכם:

(א) מייד לאחר חתימת ההסכם, מתחייב פלד לפנות לאדריכל כדי להכין תכניות לצורך קבלת היתר בניה ולהגישו לרשויות התכנון המוסמכות.
(ב) אושרה תכנית הבינוי ע"י רשויות התכנון המוסמכות יעשה פלד, בכפוף לאמור בסעיף קטן ד' להלן, כל דבר על מנת שהיתר הבנייה של הבניינים שפלד מתחייב לבנות על המגרש, יימסר לפלד מוקדם ככל האפשר. הוציא פלד היתר הבנייה – היינו, שילם כל התשלומים הדרושים או הגיע לידי הסדר תשלומים עם הרשויות באשר לתשלומים שעליו לשלם, יהיה פלד רשאי בשם הוכמן לעלות על המגרש ולהתחיל בפעולות בנייה ובכך יקבל חזקה במגרש. אין באמור בסעיף זה, כדי לחייב את פלד לשלם היטל השבחה אם תהיה דרישה כזו. היטל השבחה כאמור ישולם על ידי הוכמן.
לצרכי הסכם זה, תשלום כל האגרות ושאר התשלומים הדרושים להוצאת היתר הבניה או הסדר בין פלד לבין הרשויות באשר לתשלומים כאלו, כמוהו כהוצאת ו/או קבלת היתר בנייה.

סעיף 9(א) כולל בחובו התחייבות של פלד לפנות לאדריכל להכנת תכניות, ואילו בסעיף 9(ב) מתחייב פלד לעשות "כל דבר" על מנת שהיתר הבנייה יינתן בהקדם האפשרי. אין מחלוקת כי נעשתה פנייה לאדריכל והוגשה בקשה להיתר, ועל כן הדיון מתמקד בשאלה האם פלד וגורדי לאחר מכן עמדו בהתחייבות "לעשות כל דבר" כדי לקבל את ההיתר, כלומר האם הפרו הנתבעים את התחייבותם זו.

טיבה של ההתחייבות
39. כידוע, הגישה שהיתה רווחת בשיח המשפטי בעבר, ולפיה אחריות חוזית הינה אחריות מוחלטת, הינה נחלת העבר, וכיום מקובל להבחין בין דרגות אחריות שונות (ראה שלו לעיל, עמ' 117; ודניאל פרידמן לעיל, כרך ג', עמ' 386).

במסגרת זו יש לבחון את טיבו ומהותו של כל חיוב שנטל על עצמו צד לחוזה ולברר האם הפרתו מקימה אחריות מוחלטת או שמא אחריותו מבוססת על אשמה.

בבחינת דרגות האחריות השונות נוהגים להבחין בין "חיובי תוצאה" ל"חיובי השתדלות". בחיוב תוצאה מתחייב המתקשר להשיג תוצאה מוסכמת ואם לא עמד בחיובו זה ייחשב כמפר (למעט אם תעמוד לו טענת הסיכול). לעומת זאת בחיוב השתדלות (או נכון יותר להגדירו כחיוב התנהגות), אי השגת התוצאה כלשעצמה אינה מהווה הפרה. חיוב ההשתדלות משמעו חיוב לעשות מאמצים להשגת תוצאה, ורק אם יוכח כי המתקשר לא עשה את המאמצים הנדרשים יחשב כמפר (על ההבחנה בין חיובי תוצאה וחיובי השתדלות ראה גם איל זמיר עקרון ההתאמה בקיום חוזים 103-111 (תש"ן); איל זמיר חוק חוזה קבלנות, תשל"ד-1974 34-36, 71-75 (פירוש לחוקי החוזים בעריכת ג. טדסקי, 1994)).

בע"א 7664/00 אברהם רובינשטיין ושות' חברה קבלנית בע"מ נ' עיריית חולון, פ"ד נו(4) 117, 130 (2002), אומר בית המשפט:

חיוב השתדלות הוא חיוב לנקוט את כל האמצעים המתאימים למען השגת המטרה בלי להתחייב להשגתה, להבדיל מחיוב תוצאה שמטרתו השגת תוצאה מסוימת.

(ראה גם ע"א 2887/91 גול נ' אוריעל (ניתן ביום 28/9/95), ע"א 444/94 אורות ייצוג אמנים והפקות נ' גלי עטרי, פ"ד נא(5) 241, 253 (1997)).

41. השאלה כיצד יסווג חיוב מותנית בפרשנות ההסכם, דהיינו בהתחקות אחר אומד דעת הצדדים. כך יתכן שחיוב שקיבל על עצמו קבלן להשגת היתר בנייה יסווג בחוזה אחד כחיוב תוצאה, ואילו במקרה אחר חיוב בלשון זהה או דומה, יסווג כחיוב השתדלות, מהטעם שאומד דעת הצדדים בכל חוזה היה שונה (ראה למשל מחלוקת בעניין פרשנות תניה בהסכם בדבר קבלת אישור בנייה בע"א 679/82 עיריית נתניה נ' מלון צוקים בע"מ (ניתן ביום 13/4/88)).

42. דומני כי במקרה הנוכחי ברי שחיובו של פלד בהסכם לעשות "כל דבר" כדי לקבל היתר בנייה מוקדם ככל האפשר הינו חיוב השתדלות בלבד. הדבר נלמד מלשון סעיף 9(ב) שבו נאמר כי פלד "יעשה [...] כל דבר על מנת שהיתר הבנייה[...] יימסר לפלד מוקדם ככל האפשר[...]". לשון זו בה השתמשו הצדדים מלמדת על חיוב השתדלות ולא חיוב תוצאה. הצדדים אף נמנעו מלקבוע חיובי ביניים למיניהם, כגון רשימת מטלות שעל פלד למלא. הצדדים נמנעו מלקבוע מועדים למילוי ההתחייבויות ואף לא הגדירו את החיוב למעט האמירה הכללית "כל דבר". משמע, הצדדים הבינו כי השגת היתר הבנייה תהא כרוכה בפעולות רבות ומורכבות, בפני
יה לרשויות התכנון והבנייה ורשויות ציבוריות אחרות, ומילוי תנאים שיידרשו על ידי הרשויות וכו'. לפיכך נמנעו מקביעת חיוב תוצאה והסתפקו בקביעת חיוב השתדלות (ראה והשווה ת.א. (י-ם) 9182/07 ד"ר כץ נ' ונציה (ניתן ביום 15/2/10); ה"פ (ת"א) 514/07 כהן נ' שגיא (ניתן ביום 25/12/07)).

43. משקבענו כי בפני
נו חיוב השתדלות יש לברר האם זה הופר. הקושי הראשון הנוצר בפני
הטוען כי חיוב השתדלות הופר הינו קביעת תוכנו של החיוב, דהיינו באילו פעולות היה על המתחייב לנקוט כדי לעמוד בחיוב ההשתדלות שהוטל עליו; האם די בהגשת בקשה להיתר; האם עליו למלא את כל התנאים שידרשו או שמא יש תנאים שאין זה סביר כי ימלאם; האם במקרה של דחיית הבקשה עליו להגיש ערר; האם עליו להיעזר במומחים ואילו. באחד המקרים כתבנו ביחס לחובתו של קבלן המעסיק קבלני משנה לביצוע עבודות:

"מחומר הראיות שהוצג בפני
בית משפט קמא עולה כי ביטון לא פעל בנחישות ראויה כדי למלא את התחייבותו לרישום הבית המשותף. שכירת שירותי מודד ועורך דין אינה ממצה את ההתחייבות לפעול להשלמת הרישום. צפוי שקבלן סביר יבדוק את תפקודם של נותני השירות, ינחה אותם לעניין מועד ביצוע הפעולות, יפקח עליהם, ידאג למסור להם את כל המסמכים והמידע במועד, ישלם את שכרם במועד וכו'" (ע"א (חי') 1207/05 עו"ד פורשנר נ' ליטמן (ניתן ביום 21/3/06)).

44. עוד ראוי לזכור כי אין קנה מידה אחיד לקביעת רמת הזהירות הנדרשת ממתקשר שקיבל על עצמו חיוב השתדלות. ניתן למצוא בפסיקה אמירות שונות המעידות על רמת הזהירות הנדרשת, תוך שבתי המשפט נוקטים בביטוי כמו: "אמצעים סבירים", או "אמצעים מתאימים וראויים" וכדומה, אלא שרמת הזהירות עשויה להשתנות ממקרה למקרה. כך פרופ' מיגל דויטש בספרו דיני חוזים מיוחדים כרך ראשון (תשס"ח) עמ' 581 מציין כי "חובות ההשתדלות עשויות להיות בעוצמות שונות".

משמע, תוכנו של חיוב ההשתדלות עשוי להשתנות בשים לב למהותו של ההסכם, לטיבו של החיוב, לטיב מערכת היחסים שבין הצדדים (כמו למשל יחסי אמון), להיקף הפעילות שהצדדים צפו או שיכלו לצפות וכדומה.

45. עוד אעיר במסגרת הערות מקדמיות אלו, כי בעת שבית המשפט בוחן את התנהגותו של צד שקיבל על עצמו חיוב השתדלות עליו לבחון גם מה היה הסיכוי להשגת התוצאה אילו היה נוקט את הפעולות הנדרשות. מקום שברי כי גם אם היה המתקשר נוקט בצעדים נוספים, שולח מכתבים, מגיש בקשות, עררים, וכו', הדבר לא היה משנה את התוצאה, יש בדבר כדי להשליך גם על השאלה האם סטה מרמת הזהירות הנדרשת. כך בע"א 4075/06 גליקמן נ' איזביצקי (ניתן ביום 18/2/10) קובע בית המשפט, כי גם אם חדל צד בפעולותיו להשיג אישור, אין בכך כדי להיחשב כמניעת קיום תנאי במובן סעיף 28 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973, מקום שברור היה כי גם אם ישתדל לא ניתן יהיה לקיים את התנאי. דומה שדברים אלו יפים גם בנסיבות אחרות בהם הפר צד חיוב השתדלות (לעניין זה אעיר כי צד שקיבל על עצמו לפעול למילוי תנאי מתלה, מקבל על עצמו למעשה חיוב השתדלות) (ראה גם ע"א 1363/04 צאלים החזקות בע"מ נ' דלק – חברת הדלק הישראלית בע"מ (ניתן ביום 11/12/2007)).

46. כשבאים לבחון את המקרה הנוכחי יש להבחין בין תקופות שונות; האחת, בין חתימת ההסכם לסיום התקנת קו ביוב המרכזי לעתלית בשנת 2005; והשניה, מיום השלמת קו הביוב ועד משלוח הודעת הביטול.

התקופה הראשונה
47. מעיון במסמכים שהוגשו, בתצהירים ובעדויות, דומה שאין חולק כי פלד עשה מאמצים רבים לקבלת היתר הבנייה. הבקשה להיתר הוגשה כבר ביום 7/3/95, לאחר שקודם לכן הוגשה בקשה להיתר לעבודת תשתית (נ/4 נספח כ'1, ת/1 נספח ה'). לאחר מכן נעשו פעולות לקידום קבלת ההיתר ואזכיר רק את הפניה למהנדסים ממשרד בלשה ילון (מהנדסי התשתיות מטעם המועצה המקומית) מיום 12/2/95 (נספח כ"ה ל-נ/4) והתכתבות מיום 17/1/95 (נספח 13 לכתב ההגנה). עוד אזכיר כי מחודש 5/95 ועד 10/95 עוכבו הליכי בדיקת התכנית בוועדה על פי בקשותיו של הוכמן עצמו.

48. ביום 21/1/96 הודיע משרד הבריאות כי על פי תכנית המתאר יש לחבר את שפכי המבנה המוצע למערכת הביוב המרכזית של עתלית (נספח כה' ל-נ/4), ולמעשה מאותו מועד ואילך היה ברור כי לא ניתן יהיה לקבל היתר בניה בטרם יושלם קו הביוב לעתלית. גם מר עמר, מי ששימש כראש המועצה המקומית ויושב ראש הוועדה המקומית לתכנון ובנייה, אישר כי הבעיה העיקרית היתה קבלת אישור משרד הבריאות וחיבור מערכת הביוב (עמ' 41-42).

49. אוסיף עוד כי ביום 17/11/98 הודיע ראש המועצה המקומית, מר עמר, לגורדי כי קו הביוב טרם תוכנן וכי אין לוח זמנים לביצוע (נספח 25 לכתב ההגנה). עוד ציין "זו אחת הסיבות שבגללה משרד הבריאות אינו מאפשר הוצאת היתרי בנייה ואחת הסיבות שבגינה הוועדה לא התירה בנייה לפרוייקט מצודת הים (קיימים תנאים נוספים שטרם מולאו על ידכם)".

למרות הידיעה כי כל היתר יותנה בסופו של דבר באישור משרד הבריאות, לאחר התקנת קו הביוב המרכזי, המשיכו הנתבעים בפעולות שונות לקידום קבלת ההיתר. בין היתר נעשתה פנייה לקבלת אישור להקמת מכון לטיהור מי שופכין (נספח כג' ל-נ/4) והוגשו תכניות שונות להסדרת קווי הביוב. פניות אלו נדחו. בין היתר הודיע משרד הבריאות במכתב מיום 24/9/96 (נספח יא' ל-ת/1) כי אינו מוכן לאשר פתרון של בורות חלחול והפנה למכתבם של המהנדסים בלשה-ילון, מיום 11/3/96 המתנים את הסדרת הביוב במרכז בחיבור לקו הביוב המרכזי לישוב.

50. מבלי להלאות את הקורא בכל המסמכים והפניות, אציין כי הנתבעים פנו פעמים רבות לרשויות השונות וביקשו להסדיר את עניין הביוב, או לקבל היתר זמני, אך ללא הואיל (ראה למשל אסופת המכתבים בנספחים לט' וכה' ל-נ/4 ותשובת משרד הבריאות נספח כו' ל-נ/4).

51. הוכמן טוען כי בכל אלו לא היה די וכי היה על הנתבע לפעול למציאת פתרון זמני. הטענה העיקרית הינה כי ראש המועצה מר עמר הציע פתרון זמני, לפיו יחובר המרכז לתחנת שאיבה של ביוב שהיתה קיימת בגבולה הצפוני של שכונת הגורן הסמוכה. בתצהירו ציין מר עמר כי הציע את הפתרון לפלד, אולם הלה סירב להצעה בשל עלותה הכספית (ת/2 סעיף 9).

הוכמן אף צירף את חוות דעתו של המהנדס צבי רום שהעריך כי עלות בניית קו שכזה היתה כ-108,570 ₪ (ת/4).

52. מהעדות שבפני
י ברור כי לא מדובר היה בהצעה ישימה שניתן היה לאשרה. מר עמר העיד, כי התייעץ עם יועצים שונים שאמרו כי הדבר אפשרי (עמ' 48), אולם לא היה בפני
ו כל מסמך המעיד על כך. צריך לזכור כי פלד פנה פעמים רבות לעמר בבקשה להסדרת הביוב ולמרבה הפלא לא השיב לו מר עמר ולו פעם אחת, כי ניתן לבצע חיבור זמני למשאבות.

יתירה מזו, היועצים שאיתם התייעץ מר עמר לא הובאו לעדות. אם היועצים הינם מהנדסים במשרד בלשה-ילון, צפוי היה כי הללו יכינו מסמך כלשהו, שהרי אין חולק כי הנתבעים פנו למשרד בלשה-ילון פעמים רבות ואף נענו בשלילה להצעותיהם. אילו המהנדסים היו סבורים שקיים פתרון כמוצע, חזקה שהיו מתייחסים לכך בתשובותיהם ולא משיבים כי אין דרך להסדרת הביוב עד להתקנת קו הביוב המרכזי לישוב.

53. זאת ועוד, המומחה מר צבי רום שהעריך את היתכנות הפתרון ואת עלותו, הבהיר כי מעולם לא תיכנן קוי ביוב (עמ' 54). המומחה אפילו לא בירר אילו עסקים צפויים להפתח במרכז ומה הן כמויות הביוב הצפויות, אלא הסתפק בהערכה כללית שמדובר "באסלות כיורים ומזגנים" (עמ' 55). המומחה לא התייחס לצורך בהפקעת קרקעות או קבלת חזקה בדרך כלשהי בקרקעות פרטיות כדי להקים את הקו.

המומחה לא בדק האם תחנת השאיבה היתה מסוגלת בכלל לקלוט את כמות הביוב שתיווסף אם יחובר אליה המרכז, אלא רק הניח שהדבר אפשרי (עמ' 56).

מנגד הגישו הנתבעים את חוות דעתו של המהנדס צבי קרישר (נ/3), אשר בשונה ממר רום עסק בתכנון קווי ביוב. מר קרישר הבהיר כי המשאבה מצויה במפלס גבוה מאשר המרכז ולכן היה צריך להקים קו סניקה – דהיינו קו שבו יוזרם הביוב בלחץ. המהנדס הניח כי לא ניתן היה לקבל אישור לקו שכזה. עם זאת הבהיר שקו סניקה כזה צריך להיות בקוטר גדול וכי הקוטר של 110 מ"מ אליו התייחס המהנדס רום אינו מספיק. עוד ציין כי קו סניקה מחייב הקמת שוחות כל 50 מ', הקמת שסתומי אוויר וכו'. המומחה העריך שעלות קו בקוטר מתאים היתה כ-530,000 ₪ כולל מע"מ בערכי שנת 96.

54. מעדויות אלו ניתן לקבוע שלא מדובר בפתרון מעשי. ההצעה מעולם לא אושרה על ידי משרד הבריאות או הועדה המקומית. עדותו של עמר לפיו אושר קו סניקה שכזה לבית פרטי שנבנה בקרבת מקום, אינה רלבנטית, שהרי כל בר-דעת מבין שאין דינו של בית פרטי כדין מרכז מסחרי גדול.

והחשוב מכל, ההצעה מנוגדת לדברים כפי שהתבררו מעמדת משרד הבריאות וממכתבי המהנדסים בלשה-ילון, שהיו מופקדים על תכנון התשתיות מטעם המועצה. העלאת הטענה כאילו ניתן היה למצוא פתרון זמני אינה אלא ניסיון בדיעבד להצדיק את ביטול ההסכם, אף שהכל ידעו כי בטרם יוסדר קו הביוב המרכזי לישוב לא ניתן יהיה לקבל כל היתר.

55. טענה נוספת שמעלה הוכמן הינה, כי החל בשנת 2001, כאשר הוברר כי קו הביוב עומד בפני
סיום, נמנעו הנתבעים מלהבטיח כי חיבור המרכז לקו הביוב יבוצע בשלב א' של הפרויקט.

מר שאול שמאי, אשר שימש כראש המועצה המקומית בשנים 1998 – 2003, הצהיר (נ/3), כי לאחר שפרויקט סלילת קו הביוב החל להתבצע, הסכים משרד הבריאות לאשר מתן היתרי בנייה למבנים שהיו אמורים להתחבר לקו. לשם כך הוכנה רשימת מבנים להתחברות (סעיף 7 ל-נ/3). לטענתו הוא רצה לכלול את המרכז המסחרי בהתחברות הראשונה והעריך כי המרכז יזרים כמות שפכים של כ-30 דירות. עם זאת כאשר נוכח שהנתבעים אינם מעוניינים בקידום ההיתר הודיע, כי לא יוכל להתחייב לחיבורו אם פרויקט אחר יושלם קודם לכן (סעיף 8 וכן מכתב מיום 30/9/01).

56. בעדותו חזר העד על הדברים. מעדותו עולה כי הרעיון של קבלת היתר לחלק מהמבנים, בטרם השלמת קו הביוב, לא הבשיל לכדי הסכמה עם משרד הבריאות (עמ' 53) . יתירה מזו, הדברים מנוגדים לעמדת משרד הבריאות כפי שעולה ממכתב משרד הבריאות מיום 30/7/00 (נספח 27א' לכתב ההגנה), מכתב מיום 18/5/03 (נספח מב' ל-נ/4), ומיום 28/4/04 (נספח 34 לכתב ההגנה). אין בנמצא כל אישור של משרד הבריאות למתן היתר למבנים כלשהם בטרם השלמת קו הביוב. גם מר שמאי מאשר כי בסופו של דבר, עד סוף תקופת כהונתו, לא ניתנו היתרים ולא הושלם קו הביוב (עמ' 53). כמו כן מתברר כי העבודות לסלילת קו הביוב עוכבו זמן רב בשל הליכים משפטיים שננקטו על ידי בעלי קרקעות ורק בשנת 2004 חודשו העבודות (ראה מכתב מהנדס המועצה המקומית מיום 28/11/04, חלק מנספח מב ל-נ/4).

57. גם הטענה כי פלד וגורדי לא היו מעוניינים בקידום ההליכים ולכן נשלח המכתב מיום 30/9/01, אינה מתיישבת עם הראיות. מנספחים לט' ל-נ/4 ניתן ללמוד על התכתבות ענפה בין הנתבעים למהנדס המועצה מר דוברת. כמו כן נעשו פניות רבות ישירות למשרד הבריאות (למשל מכתב מיום 29/3/04 ומכתב מיום 6/7/00- נספח 27 לכתב ההגנה). כיצד ניתן לומר שהנתבעים לא היו מעוניינים בקידום ההליכים בנסיבות שכאלו?

מר שמאי הבהיר כי הוא אינו מודע להליכים בפני
מהנדס המועצה והעיד רק על מה שהיה בפני
ו (עמ' 52). זו אינה תשובה ראויה, שהרי ברי שהליכי תכנון מבוצעים אל מול הגורמים המקצועיים בוועדה.

58. לבסוף אזכיר כי אין שמץ ראיה כי ניתנו היתרים על פי שלבים או כי ניתנו היתרים לפרויקט אחר קודם למרכז המסחרי. כזכור במכתבו של מר שמאי מיום 30/9/01 נאמר רק כי אם בפרויקט אחר יושלמו ההליכים קודם למרכז המסחרי יקודם אותו פרויקט, אלא שאין טענה כי כך אירע.

מכל האמור מתחייבת המסקנה כי הוכמן לא הוכיח שגורדי ופלד הפרו אילו מהתחייבויותיהם להשתדל להשיג את היתר הבנייה בתקופה הראשונה.

התקופה השניה:
59. כאמור לעיל ביום 28/11/04 הודיעה מהנדסת המועצה הגב' רחל שלם כי עבודות לסלילת קו הביוב המרכזי צפויות להתחדש ועל כן בקשה מהנתבעים לטפל בחידוש הבקשה להיתר. קו הביוב המרכזי ליישוב הושלם בסופו של דבר רק בשנת 2005.

הוכמן טוען כי גם ממועד זה ואילך לא עשו הנתבעים די כדי להשיג את ההיתר, ובכך הפרו את התחייבותם בהסכם.

60. בשלב זה עמדו לכאורה שני נושאים שדרשו פתרון; האחד, קבלת היתר משרד הבריאות; והשני, התאמת הבקשה להיתר והתוכניות לשינויים שבוצעו בפועל.

קבלת אישור משרד הבריאות התעכבה ללא קשר למעשים ומחדלים של הנתבעים ועל כן יש לבחון האם הנתבעים פעלו לעדכון ושינוי הבקשה והתאמתה למצב בפועל.

61. כאמור כבר בשנת 2003 הוגשה תכנית השינויים מכ/מק/318א' (נספח א' ל-נ/4). תכנית זו עמדה לדיון בפני
הוועדה. מתברר גם כי מייד לאחר שהתברר כי ביצוע קו הביוב המרכזי עומד לפני סיום שבו הנתבעים ופנו למועצה. במכתבה מיום 12/12/04 מבהירה מהנדסת הוועדה כי הושגה הסכמה עם משרד האדריכלים לביצוע פעולות נדרשות לחידוש הדיון בבקשה, ובהם המצאת אישורי רשויות שתקפם פג, הכנת עותק חדש של הבקשה להיתר ובדיקת אופציות שונות להוספת שטחי שירות והכשרת חריגות בקווי בניין (נספח מב' ל-נ/4).

עוד התברר כי לאור השינויים במבנה הרשות המקומית הועבר הטיפול בבקשה להיתר לוועדה המקומית חוף הכרמל וזו החלה לדון בבקשות להיתר. אין חולק כי האדריכל עוזי גורדון פעל על פי הנדרש והחל בהשלמת המסמכים החסרים. נערכו פגישות עם מהנדסת הוועדה החדשה וסוכמו הפעולות שיש לבצע (מכתבו של מר גורדון מיום 25/4/05).

62. מהמסמכים שהוצגו מתברר כי נעשו פעולות רבות על ידי משרד האדריכלים והנתבעים. עוד התברר כי בחודש 12/05 הוגשו תכניות מעודכנות ותכנית מדידה עדכנית ונפתח פתח לדיון מחודש בבקשה. מאותו מועד ואילך נערכו פגישות רבות והתכתבויות רבות בין הוועדה המקומית לנתבעים ולמשרד האדריכלים, הכל כמפורט במסמכים שצורפו כנספח מב' ל-נ/4.

63. במקביל לניסיונותיהם של גורדי ופלד להשלים את החסר לקבלת ההיתר, שבו והתגלעו מחלוקות בין הצדדים. כך ביום 2/1/06 הודיע בא כוחו של הוכמן לנתבעים כי בשים לב להגדלת המבנה הוא מבקש כי דמי השכירות שתשלם גורדי על פי הסכם השכירות יגדלו ב-25,000$ (נספח 9 לכתב ההגנה). דרישה זו נדחתה על ידי גורדי (נספח 10 לכתב ההגנה), תוך הפניה להוראות הסכם השכירות והסכמותיו של הוכמן לשינויים.

64. ביום 16/3/06 נערכה פגישה בין הצדדים, אולם זו לא הובילה לישוב המחלוקות. במכתבו של עו"ד ישורון, בא כוחו של הוכמן, מאותו יום, הוא מציין בין היתר (נספח 11 לכתב ההגנה):

"לאור העובדה שהפרויקט לא קודם זה כ-10 שנים וכי לדעת מרשי כבר שנה ויותר שאינך יכול לתרץ זאת בסיבה עניינית כלשהי, הודעתי לך בשם מרשי כי מרשי דורש שתחל בעבודת השלמת המעטפת החיצונית של המבנה לא יאוחר מ-1 במאי ש.ז. ותסיים את כל העבודות הדרושות להשלמת המעטפת החיצונית של המבנה והשטחים הציבוריים בתוכו עד ולא יאוחר מ-1 באוקטובר 2006. היה ולא תעשה כן, ינקוט מרשי בצעדים המתחייבים עקב הפרת ההסכם על-ידך"

עוד התברר כי הוכמן הודיע לוועדה המקומית שלא לקבל מסמכים מבא כוחם של הנתבעים, עו"ד כרמי, שייחתמו על פי יפוי כוח שקיבל מהוכמן.

65. בעקבות כל אלו נעשו גם ניסיונות למכירת זכויותיהם של הנתבעים להוכמן. כאשר פנו הנתבעים להוכמן בבקשה כי יחתום על תכנית ההיתר השיב הלה באמצעות בא כוחו, כי "מובן מאליו שכאשר מתנהל מו"מ בינך לבין מרשי בדבר מכירת חלקך – אין מקום להגשת תכנית כאמור" (נספח 44 לכתב ההגנה).

המשא ומתן לא צלח, שכן הצדדים לא השכילו להסכים על סכום העסקה (ראה למשל נספח 47 לכתב ההגנה); עם זאת הועברו בין הצדדים טיוטות שונות כמו טיוטה שהעביר עו"ד ישורון (נספח לב'2 ל-נ/4, נספח כג' ל-ת/1, וכן המכתבים המצורפים בקובץ לג' ל-נ/4).

משהתברר כי המשא ומתן נכשל, נעשו ניסיונות על ידי הנתבעים למכור את חלקם לצד שלישי (ראה תצהירו של אלברט עמית נ/2 ועדותו עמ' 60). גם ניסיונות אלו לא צלחו.

66. ביום 4/9/06 אישרה הוועדה המקומית את הבקשה להיתר בכפוף לרשימת תנאים שעיקרם המצאת אישורים שונים (נספח ד' ל-נ/4). מאותו מועד החלו הנתבעים לפעול להשגת החסר ומילוי התנאים. אין חולק כי חלק ניכר מהאישורים שנדרשו הושגו והוגשו לוועדה המקומית. בחודש 2/07 נערכה פגישה בין פלד למהנדס המועצה, שבה סוכמו הפרטים החסרים. עולה מסיכום הדברים כי האישורים שהיה עדיין צריך לקבלם היו אישור המינהל ואישור משרד התחבורה (נספח כז' ל-נ/4). פלד אף פנה למהנדס המועצה וביקש כי הטיפול בקבלת ההיתר יקודם, וכי ינתן היתר שיותנה בהמצאת האישורים.

משרד התחבורה הציב תנאים לקבלת אישורו, בהם הכנת נספח תנועה שיכלול את צומת הכניסה לעתלית, הצגת התחברות לשלב הסופי בתכנית, התאמת הכניסה והיציאה דרך תחנת הדלק ועוד (נספח ט"ו ל-נ/4). יש לציין כי בשלבים מאוחרים יותר התברר כי משרד התחבורה מוכן למתן היתר ולהסתפק בהתניית האכלוס בהסדרת הצומת. כן ציין בסיכום שערך המהנדס יוסי שטרק, כי "מוסכם על הצדדים כי הוועדה המקומית חוף כרמל היא האחראית לתכנון הצומת ומוטלת עליה החובה להוציא אל הפועל את התכנון ואח"כ את הביצוע" (מכתב מיום 17/9/07).

67. מכל האמור מתחייבת המסקנה, כי ביום משלוח הודעת הביטול 27/3/07, ההליכים לקבלת היתר הבניה היו "בישורת האחרונה", וכי קבלת ההיתר היתה צפויה בתוך זמן קרוב. עוד ניתן להסיק כי בתקופה השניה נבעו העיכובים בקבלת ההיתר מגורמים רבים, ובהם ניהול המשא ומתן בין הצדדים, התנהגותו של הוכמן שסירב לאשר לעו"ד כרמי לפעול על פי יפוי הכוח וחוסר שיתוף פעולה מצידו בקבלת אישורים מהמינהל, ומגורמים שאינם קשורים לצדדים, כמו השלמת תכנון צומת הכניסה לעתלית. יתירה מזו, מיום החלטת הועדה וקביעת התנאים להיתר ועד למועד מתן הודעת הביטול חלפו חודשים ספורים, כאשר ברור כי השלמת החסר ומילוי התנאים, במיוחד תנאי משרד התחבורה, לא יכלה להסתיים בתוך זמן כה קצר.

68. המסקנה מן האמור הינה, כי הנתבעים לא הפרו את חיוב ההשתדלות שהוטל עליהם לקבלת היתר הבניה ועל כן לא היה בסיס למשלוח הודעת הביטול. דומה שהודעת הביטול נשלחה בשל כשלון המשא ומתן למכירת הזכויות ולאו דוקא בשל הפרת התחייבויות הנתבעים.

אעיר כי בע"א 11386/05 שרבט מלכיאל ובניו בנין לעם בע"מ נ' אלמוג (ניתן ביום 24.7.07), אליו הפנה הוכמן, היו נסיבות שונות ועל כן אין להקיש ממנו לענייננו. באותו מקרה נקבע, כי במהלך כל השנים הרבות בהן לא התקבל היתר בניה הקבלן כלל לא פעל לקבלתו, למעט פניה אחת לעירייה. במקרה שבפני
נו, וכפי שנקבע לעיל, פעלו פלד וגורדי ללא לאות לקבלת היתר בניה, המשיכו בתכנון ותיקון התוכניות ושילמו את האגרות וההיטלים למיניהם במהלך כל השנים מאז נחתם ההסכם, ואף בשנים בהן לא ניתן היה לקבל היתר בניה בהעדר ביוב מרכזי לעתלית. בנוסף, בעניין שרבט נקבע כי הקבלן לא נתן טעם משכנע לכך שלא עשה שימוש ביפויי הכוח שבידיו לחתימה על הבקשה להיתר, ואילו במקרה הנדון התרה ב"כ הוכמן בב"כ פלד פעמים רבות, לבל יעשה שימוש ביפויי הכוח שבידיו, ואף הודיע לרשויות להימנע מלשתף פעולה עם פלד וגורדי, והרשויות אכן הפסיקו לשתף עימם פעולה.
תוצאה וסעדים:
69. משקבעתי כי הנתבעים לא הפרו את חיוב ההשתדלות שהוטל עליהם לקבלת היתר הבניה, מתחייבת המסקנה כי הוכמן הוא שהפר את ההתחייבות במשלוח הודעת הביטול. לפיכך דין התביעה שהגיש הוכמן להידחות.

הנתבעים הגישו גם תביעה שכנגד, שעיקרה אכיפת ההסכמים ומתן צווי מניעה המורים להוכמן להימנע מלהפריע בקבלת ההיתר.

מעדותו של הוכמן (עמ' 37) עולה, כי למעשה פרט לתשלומי אגרות והשלמת תכנון הצומת אין מניעה לקבלת היתר הבניה. משמע, אין צורך במתן צווי מניעה, שכן הוכמן עצמו פעל להשלמת ההליכים לקבלת היתר הבניה.

70. אכיפת ההסכם ללא הוראות נוספות עלולה לגרור את הצדדים להתדיינויות נוספות ומחלוקות נוספות. כאשר המחלוקת בין הצדדים נוגעת לקיומו של חיוב השתדלות, ראוי למצוא כלים לצמצום מרחב שיקול הדעת בקיום החיוב ולקבוע מסגרות ברורות. גם קביעת זמן מירבי למימוש החיוב מצמצם את הפער בין חיוב תוצאה לחיוב השתדלות ומוסיף וודאות.

כאשר התקשרו הצדדים בהסכם המקורי בשנת 1994 היו עדיין נעלמים רבים וקשה היה לקבוע חיובים ברורים. מאז חלפו שנים רבות והמצב התכנוני היום שונה לחלוטין. קו הביוב המרכזי לעתלית הושלם והוא פעיל; הוועדה המקומית אישרה את התכנית וכל שנותר הוא מילוי תנאי ההחלטה. מרבית התנאים כבר קויימו אף כי יתכן שחלק מהאישורים שהוגשו הוגבלו בזמן ויש לחדשם.

דומה שהפעולות העיקריות שנותרו כדי לקבל את ההיתר הינן תשלומי אגרות והיטלים והסדרת תכנון הצומת והכניסה למרכז.

71. בהחלטת הביניים קבע השופט רניאל כי על הנתבעים להשלים את הדרוש לקבלת ההיתר בתוך 30 יום. הנתבעים לא עמדו במועד.

דומני כי מועד של 30 יום לא היה ריאלי בשים לב להתנהלות הרשויות ובמיוחד בשים לב להליכים שקדמו. צריך לזכור כי גם הוכמן לא עמד בכל המטלות שנדרשו וגם הוא לא הצליח לקבל את ההיתר המיוחל.

72. בנסיבות אלו הנני קובע כדלקמן:
(א) התובענה שהגיש הוכמן להצהיר כי ההסכם בוטל על ידו כדין נדחית.
(ב) אני מורה על אכיפת ההסכם וכן על אכיפת הסכם השכירות. הוכמן ישתף פעולה עם הנתבעים ככל הדרוש לקבלת היתר הבנייה.
(ג) הנתבעים יהיו רשאים להמשיך בהליכים לקבלת היתר בניה למרכז ובלבד שימלאו את התנאים כדלקמן:
(1) הנתבעים יגישו פניה לחידוש הבקשה להיתר בתוך 15 יום מקבלת

פסק דין
זה. הבקשה תערך על בסיס התכניות שכבר הוגשו לוועדה. לא יוגשו, ללא הסכמה של הוכמן וכל עוד לא ינתן ההיתר, בקשות לשינויים.
(2) הנתבעים ימציאו את כל האישורים שהוועדה דרשה ו/או תדרוש לצורך קבלת ההיתר תוך 180 יום מהיום או מיום קבלת הדרישה, לפי המאוחר.
(3) ככל שיהיה צורך בתשלומי אגרות ו/או היטלים, לצורך קבלת ההיתר ישאו בהם הנתבעים.
(4) הנתבעים יהיו רשאים לפנות לעו"ד כרמי לעשות שימוש ביפוי הכוח שניתן על ידי הוכמן לצורך השלמת ההליכים לקבלת היתר.
(5) עם קבלת ההיתר יפעלו הצדדים להשלמת בניית המרכז, הכל על פי הוראות ההסכמים.
(ד) ניתן בזה אישור לנתבעים לפיצול סעדים כמבוקש על ידם בתביעה שכנגד.
(ה) מוצע כי הצדדים יבואו בדברים על מנת למנות גורם שלישי מוסכם שיכריע בכל מחלוקת שתיווצר ביניהם בעניין מילוי הוראות פסק הדין או מילוי הוראות ההסכמים ובכך לחסוך התדיינויות נוספות.
(ו) הוכמן ישלם לפלד ולגורדי הוצאות משפט ושכר טרחת עורכי דין בסך של 50,000₪.

ניתן היום, יז' אדר תש"ע, 03 במרץ 2010, בהעדר הצדדים.

בית המשפט המחוזי בחיפה

03 מרץ 2010
ת"א 382-07 הוכמן נ' גורדי פרויקטים (1995) בע"מ
ואח'
21 מתוך 21








א בית משפט מחוזי 382/07 יוסף הוכמן נ' גורדי פרויקטים (1995) בע"מ, נתן פלד (פורסם ב-ֽ 03/03/2010)