פסקי דין על יצחק כהן | פסקי דין על אברהם סנדרוביץ | פסקי דין על דוד סנדרוביץ | פסקי דין על יצחק יצחקי | פסקי דין על שרה יצחקי | פסקי דין על אלדד יצחקי | פסקי דין על לימור יצחקי |

13010/98 א     05/02/2004




א 13010/98 יצחק כהן , אברהם סנדרוביץ , דוד סנדרוביץ נ' יצחק יצחקי , שרה יצחקי, אלדד יצחקי, לימור יצחקי




1
בתי המשפט
א 013010/98
בית משפט השלום תל אביב-יפו
05/02/2004
תאריך:
כב' השופט אשר גולדין
, סג"נ
בפני
:

1 . יצחק כהן

2 . אברהם סנדרוביץ

3 . דוד סנדרוביץ

בעניין:
התובעים
יועז נמיר

ע"י ב"כ עוה"ד
נ ג ד
1 . יצחק יצחקי

2 . שרה יצחקי

3 . אלדד יצחקי

4 . לימור יצחקי


נתבעים
יניב עורקבי

ע"י ב"כ עוה"ד
פסק-דין

1. מהות התביעה:
זוהי תביעה לפינוי וסילוק יד הנתבעים מהדירה (להלן: "הדירה") הנמצאת בצד המזרחי של קומה א' בבניין הנמצא ברח' נחלת בנימין 149 בתל-אביב, הידוע כחלקה 172 בגוש 7084 (להלן: "הבניין") ולהחזרתה לתובעים כשהיא נקיה מכל אדם וחפץ מטעמם.

2. עיקרי המסכת העובדתית:
א. התובעים הינם הבעלים של הבניין. (נסח רישום מקרקעין צורף כנספח א' לכתב התביעה).
ב. הנתבעים 1 ו- 2 הינם דיירים מוגנים במושכר, עפ"י הסכמי שכירות שנחתמו בינם לבין בעלים קודמים של המושכר. (הסכמי שכירות מצורפים כנספחים א' וב' ל- ת/4).
ג. הנתבעים 3 ו- 4 הינם ילדיהם הבגירים של הנתבעים 1 ו- 2 ומתגוררים במושכר יחד איתם.

3. הפלוגתאות בין הצדדים:
טיעוני התובעים:
א. הנתבעים אינם משלמים כבר כמה שנים את דמי השכירות לידי התובע 1 בדירתו למרות שדרש זאת מהם, והם משלמים סכומים בלתי מוסכמים לרשות הדואר, כאשר דרישות התובעים לתשלום דמי שכירות מעודכנים לא נענו.
ב. הנתבעים אינם ממציאים לתובע 1 שטרות לביטחון תשלום דמי השכירות עבור כל שנה מראש כפי שנקבע בהסכם.
ג. הנתבעים אינם מאפשרים לתובע 1 להיכנס לדירה על מנת לבדוק קיום תנאי החוזה.
ד. הנתבעים אינם משלמים את דמי השירותים הניתנים בבניין.
ה. הנתבעים אינם משתתפים בעלות ביצוע השיפוצים בבניין.
ו. הנתבעים לא ביצעו במושכר שיפוצים חיוניים ועקב כך נגרם נזק רב למושכר ולדירה אחרת שבבעלות התובעים.
ז. הנתבעים התקינו ללא הרשאת התובעים ולמרות התנגדותם המפורשת מערכת צינורות פלסטיק במקום מערכת צינורות מתכת ששמשה להספקת מים למושכר, וזאת על הקיר החיצוני של הבניין.
ח. הנתבעים נוהגים להטריד באופן קבוע ושיטתי את התובע 1 וכן כל מי שפועל בקשר למושכר מטעמו של התובע 1.
ט. הפעולות המפורטות לעיל מקימות עילות פינוי כנגד הנתבעים.

טיעוני הנתבעים:
א. מאז רכשו התובעים את הבניין בשנת 90 הם פועלים בכל האמצעים שברשותם בכדי לסלק את הדיירים המוגנים הגרים בבניין ובפרט את הנתבעים.
ב. התובעים שינו במתכוון את דרך תשלום שכר הדירה מספר פעמים על מנת להקים עילות פינוי נגד הנתבעים.
ג. הנתבעים לא מנעו מהתובעים לבקר במושכר במסגרת המקובל והסביר, ועשו זאת רק שהיה מדובר בשעות לא סבירות או בתביעות ללא מקובלות.
ד. השיפוץ עליו מבקשים התובעים תשלום לא הושלם עד סופו, והתובעים לא הציגו קבלות להוצאות השיפוץ.
ה. שכר הדירה משולם בהתאם לפסק הדין בתיק שכירות 386/70, אשר עליו הוספו התוספות מידי שנה.

4. המסכת הדיונית
בתיק הוצגו ונשמעו ראיות:
מטעם התובעים:
עת/1 מר אברהם סנדרוביץ
נחקר על תצהירו ת/1.
עת/2 מר צבי וינלס נחקר על חוות דעתו ת/2 ו- ת/3.
עת/3 מר יצחק כהן
נחקר על תצהירו ת/4.
מטעם הנתבעים:
עה/1 גב' שרה יצחקי
נחקרה על תצהירה נ/11.
עה/2 מר אלדד יצחקי
נחקר על תצהירו נ/12.
עה/3 מר דני בייער נחקר על חוות דעתו נ/16.

כמו כן הוצגו מסמכים רבים נוספים.

5. הכרעה:

לאחר שקראתי את כתבי הטענות, בחנתי את העדויות השונות ואת החומר המשפטי המצוי בתיק וכן נתתי דעתי לסיכומי ב"כ הצדדים, הגעתי למסקנה כי דין התביעה לפינוי להתקבל, אך ינתן לנתבעים סעד מן הצדק.

להלן נימוקי למסקנה זו:

6. תשלום דמי שכירות:
א. ניתוח משפטי:
סע' 131 לחוק הגנת הדייר (נוסח משולב), התשל"ב - 1972, קובע כהאי לישנא:

"על אף האמור בכל חוזה או הסכם, אולם בלי לגרוע מהוראות חיקוק אחר, אלה בלבד הן עילות הפינוי:
[1] הדייר לא המשיך לשלם דמי שכירות המגיעים ממנו
...".

"דייר חוקי אינו מעמיד את עצמו בסכנת פינוי אלא אם כן הימנעותו מתשלום דמי שכירות מגיעה לידי ניתוק של המשכיות התשלומים. כלומר: לא כל הפסקה בתשלום דמי שכירות נותנת לבעל הבית עילת פינוי נגד דיירו החוקי. עילה זו תקום רק כאשר הפסקת התשלום תהפוך לעניין של קבע".
[ד. בר אופיר, סוגיות בדיני הגנת הדייר, עמ' 9].

ב. נטל ההוכחה:
"בעל בית אשר תובע פינוי לפי עילה זו חייב להוכיח את העובדות שעליהן היא מושתתת, ובלשון אחרת: מוטל עליו נטל ההוכחה לקיומן של העובדות הללו. אם הדייר טוען שבעל הבית סרב לקבל ממנו דמי שכירות - אין להטיל עליו [על הדייר] את נטל ההוכחה של טענתו; לא הוא חייב להוכיח את טענת הסירוב אלא בעל הבית חייב להוכיח את העובדות שעליהן מבוססת תביעתו. הווה אומר שאם טענת הסירוב מתקבלת על דעתו של בית המשפט, דין התביעה להידחות כיוון שבעל הבית לא הרים את הנטל המוטל עליו"
[בר אופיר לעיל, עמ' 10/ א'-ב', וראה גם ע"א 216/64 רחמים נ' זבה פ"ד י"ח[4], 125].

ג. דיון ומסקנות:

התובעים טוענים כי לא רק שהנתבעים לא שילמו את שכר הדירה, אלא גם לא עדכנו את שכר הדירה עפ"י החוק והתקנות.
התובע 1 דרש בכתב מן הנתבעים מספר פעמים כי יעדכנו את שכר הדירה (נספחים ג' - ו' ל-ת/4), ולטענתו הנתבעים לא חלקו על אף אחד ממכתבים אלה, אך במכתב ששלח לנתבעים ביום 16/4/93 (נספח ג' ל- ת/4) נכתב כי: "בתדהמה רבה ראיתי את פסק הדין שהראית לי לגבי תיק שכירות 386/70...".
פסק הדין המדובר (נספח א' ל- נ/12) אשר הוצג לתובע 1 מהווה את בסיס המחלוקת בין הצדדים לגבי גובה דמי השכירות, ועל כן אין לקבל את טענת התובעים כי הנתבעים לא חלקו על גובה דמי השכירות שנדרשו מהם, מה גם שהמשיכו לשלם דמי שכירות שונים מדרישות התובעים.
מנספחים ב'1 - ב'4 ל- נ/12 עולה כי הנתבעים שילמו את דמי השכירות בצורה רצופה ובתוספת העלאות בהתאם לסכום שנקבע לדעתם בפסק הדין בתיק השכירות 386/70.
מאחר והיה ברור לתובעים כי יש מחלוקות על גובה דמי השכירות היה עליהם לפנות לבית הדין לשכירות על מנת שיקבע מה יהיה גובהו ומשלא עשו זאת אין להם לבוא בטענות אל הנתבעים כי לא שילמו את דמי השכירות.
התובעים לא הצביעו על תקופה מסויימת בה נוצר ניתוק של המשכיות התשלומים, למעט הטענה כי הכסף לא הועבר אליהם ישירות מאחר והנתבעים הפקידו אותו בבנק הדואר. התובעים יכולים היו לפדותו באמצעות ההמחאות שנשלחו אליהם אך לא עשו זאת ולפיכך, אני דוחה את טענת התובעים כי קמה עילת פינוי נגד הנתבעים בגין אי תשלום דמי השכירות.
7. עילות פינוי בגין הפרת תנאי שכירות:
סעיף 131[2] לחוק הגנת הדייר קובע כהאי לישנא:
"על אף האמור בכל חוזה או הסכם, אולם מבלי לגרוע מהוראות חיקוק אחר ,אלה בלבד הן עילות הפינוי:
1. ...
2. הדייר לא קיים תנאי מתנאי השכירות אשר אי קיומו מעניק לבעל הבית לפי תנאי השכירות את הזכות לתבוע פינוי".

על פי טענת התובעים התגבשו כנגד הנתבעים עילות פינוי מהמושכר בגין מספר הפרות של הסכם השכירות, אשר אדון בהן במפורט בהמשך.

עילות הפינוי לעיל, אינן מצויות במסגרת העילות המופיעות בסעיף 131 לחוק, ועל כן, הטוען להתקיימותן צריך להוכיח שלושה תנאים מצטברים:

א. תנאי מפורש בחוזה השכירות אשר אוסר על עשייתן של הפרות אלה [להלן: "התנאי הראשון"].
ב. התנאי הנ"ל הופר על ידי הנתבעת [להלן: "התנאי השני"].
ג. הפרת התנאי הראשון מקנה לבעל הבית את הזכות [עפ"י תנאי השכירות], לתבוע את פינוי הנתבעת מהמושכר [להלן: "התנאי השלישי"] [ד. בר-אופיר, סוגיות בדיני הגנת הדייר, עמ' 65, וכן ע"א 460/77 דרוקר נ' פלטין פ"ד לב[2] עמ' 869].

בסעיף 1 להסכמי השכירות נקבע כי:
"ההקדמה הנ"ל היא חלק מתנאי החוזה ושני הצדדים מסכימים כי כל סעיפי החוזה הם תנאים עיקריים ואי קיום אחד מהם מעניק למשכיר את הזכות לתביעת פינוי"
כלומר, הסעיף קובע כי הפרה של כל תנאי מתנאי השכירות מקימה עילה לפינוי.

8. צורת תשלום שכר הדירה:

בהקדמה להסכם השכירות נקבע כי השוכר מתחייב להמציא שטרות לביטחון תשלום דמי השכירות לכל שנה מראש.
כמו כן נקבע כי: "התשלום בכל 1 לחודש עבור חודש מראש, בדירת המשכיר".
הנני מקבל את טענות הנתבעים כי בעלי הבעל הקודמים לאורך השנים ויתרו על דרישת שטרות הביטחון, אך במכתב ששלח התובע 1 לנתבעים ביום 20/10/94 (נספח ה' ל- ת/4) נאמר בסעיף 1:
"על פי חוזה שכירות אחד הנמצא בידי, עליכם לשלוח אלי שטרות שזמן פירעונם בכל ראשון לחודש החל מ- 1 בנובמבר ועד סמוך להעלאה הבאה ב- 1/10/95...".
כלומר, בעלי הבית חזרו לדרישה המקורית שבחוזה השכירות בנוגע לשטרות הביטחון, ויש ביכולתם לעשות כן מאחר ובסעיף 2 לחוזה השכירות נאמר כי: "...שני הצדדים מסכימים כי כשינוי תנאי השכירות או בויתור או בהסכמה יחשב רק אישור בכתב מאת המשכיר".
מאחר ולא ניתן אישור בכתב לכך, הרי שבעלי הבית יכולים לחזור לדרישה המקורית בכל עת וכך אכן נעשה.
הנתבעים לא נענו לדרישה זו ובכך הפרו את תנאי השכירות וקמה נגדם עילת פינוי בגין זאת.
בסעיף 3 למכתב לעיל נאמר כי:
"על פי החוזה, התשלום חייב להיות בדירת המשכיר, ולצורך זה תחשב דירת המשכיר , הדירה הנמצאת ברח' נחלת בנימין 149 בתל-אביב...".
בסעיף 4 למכתב לעיל נאמר כי:
"בכל ראשון לחודש אחכה למישהו מטעמכם בין השעות 10:00 בבוקר לבין השעה 11:00 בבוקר בדירה הנ"ל...".
על אף זאת המשיכו הנתבעים להפקיד כספים בבנק הדואר ולשלוח המחאות בדואר לתובע 1.
ביום 20/10/95 שלח התובע 1 מכתב נוסף לנתבעים (נספח ו' ל- ת/4) בו נאמר: "הדואר איננו בעל הבית שלכם ואין לשלם לו (לדואר) את דמי השכירות".
כנראה שגם מכתב זה לא עזר ואני מקבל את טענת התובע 1 כי חלק מהמחאות הדואר שנשלחו אליו, לא הגיעו ב- 1 לחודש כפי שנדרש, מה גם שהנתבע 3 מודה בכך, ולפיכך גם בעניין זה הופר הסכם השכירות וקמה עילת פינוי כנגד הנתבעים.

9. תשלום דמי השירותים:

בסעיף 8 לחוזה השכירות נקבע כי:
"השוכר מסכים ומתחייב לשלם למשכיר בכל חודש את חלקו הפרופורציונלי בהוצאות הכרוכות במאור וניקוי חדר המדרגות, ניקוי החצר כולל רכישת פחי אשפה והחזקת הגן, הורקת והחזקת בורות השופכין ניקוים חידושם התקנתם או התקנת ביוב, והחזקת תעלות וצינורות הביוב וניקוים וכל שירותים אחרים ותיקונים חיוניים הכרוכים בהחזקת הבית...".

בחקירתו הנגדית של הנתבע 3, הוא מודה כי בשנים 91-95 לא שולמו דמי השירותים, עד למועד מתן פסק הדין בתיק שכירות 143/94 ביום 11/1/95 (נספח ז' 2 ל- נ/12), שבו נקבע כי הנתבעים ישלמו לתובע 600 ₪ מבלי שכל צד יודה בטענות הצד שכנגד בעניין דמי השירותים.
הנתבע 3 תולה את אי תשלום דמי השירותים בנספח ז' 1 ל- נ/12 שהינו מכתב ששלח התובע 1 לדיירי הבניין ובו הוא מודיע כי אחת הדיירות תבצע את ניקיון חדר המדרגות והחצר. הנתבע 3 מוסיף כי התובע 1 הוסיף בע"פ כי הוא לא מוכן לקבל יותר דמי שירותים מאחר ואחת הדיירות מבצעת את הניקיון. אינני מקבל טענה זו של הנתבע 3 מאחר ובמכתב שהינו מסמך בכתב לא נאמר כלל כי ישנו ויתור על דמי השירותים, אלא נאמר כי הדיירת תבצע את השירותים בהתאם לחוזה שלה עם בעלי הבית, אך נאמר כי תלונות על הניקיון יש להעביר לבעלי הבית, כלומר, האחריות לשירותים נותרה על בעל הבית, ואין זה הגיוני כלל כי יוותרו על הכספים המגיעים להם, כפי שטוען הנתבע 3.
לפיכך אני קובע כי הנתבעים הפרו את התנאי של תשלום דמי שירותים, ועל כן קמה נגדם עילת פינוי בגין זאת.

10. כניסת בעלי הבית למושכר:

ס' 4 לחוזי השכירות קובע כי:
"הרשות למשכיר או לבאי כוחו או לקוני הבית להיכנס למושכר במשך שעות היום כדי לבדוק אם תנאי חוזה זה מקויימים, והשוכר מתחייב שלא למנוע בעד המשכיר גישה חופשית זו".
התובעים טוענים כי הנתבעים לא אפשרו לתובעים או למהנדס מטעמם להיכנס למושכר כפי שנקבע בסעיף 4 לעיל.
עת/2 מר צבי ויינלס המהנדס מטעם התובעים העיד כי כאשר הגיע למושכר, הנתבעים לא נתנו לו להיכנס, והתלוננו למשטרה כי רוצים לפרוץ לדירה. כמו כן הוא העיד כי הנתבע 3 יצא החוצה וקילל אותו.
גם התובע 1 העיד כי הנתבעים לא אפשרו לו להיכנס לדירה על מנת לבדוק את הרטיבות ברצפת המושכר, אשר חדרה לדירה מתחת בה הוא משתמש ואף לבצע תיקונים שהנתבעים לא ביצעו בעצמם.
הנתבעת 2 אכן הגישה תלונה במשטרה כנגד בעלי הבית על ניסיון פריצה למושכר, אך מהימנותה של תלונה זו מוטלת בספק בעיני, מאחר ובעקבות תלונה קודמת שלה הוגשה תביעה פלילית כנגד הנתבע 1, ובהכרעת הדין נקבע כי עדותה ועדות הנתבעת 4 אינם מספיק מהימנות וכי נמצאו בהן סתירות והתובע 1 זוכה מהאשמות אלה.
(תלונה במשטרה הוגשה וסומנה ת/5, ת"פ הוגשה וסומנה ת/6).
עוד ניתן לומר, כי תלונה על פריצה מראה כי הנתבעים אכן לא אפשרו לבעלי הבית להיכנס למושכר בצורה חופשית.
אינני מקבל את טענות הנתבעים כי מנעו את כניסת התובעים בשל ביקורים בשעות בלתי סבירות או בשל התנהגות בוטה, ולפיכך אני קובע כי גם בעניין זה הופר הסכם השכירות וקמה עילת פינוי כנגד הנתבעים.

11. שינויים במושכר:

ס' 6 לחוזי השכירות קובע כי:
"השוכר מתחייב לא לשנות את מבנה המושכר באיזה אופן שהוא, וכן לא להוסיף לו כל מבנה בלי קבלת רשות בכתב מאת המשכיר...".
התובעים טוענים כי הנתבעים החליפו את צנרת המתכת החיצונית למושכר לצנרת פלסטיק בצורה מכוערת ולא תקינה תוך חירור הקירות ופגיעה בהם.

בספרו של בר אופיר לעיל, בעמ' 1/70 ל- 70/א' נקבע כי:
"הפעולות כדוגמת הפעולות הבאות, אינן מהוות שינוי מהותי במבנה המושכר ואינן מהוות הפרה של חוזה שכירות האוסר על שינוי מבנה המושכר "באיזה אופן שהוא" ועל הוספת כל מבנה למושכר מבלי לקבל רשות בכתב מאת המשכיר: תיקון זגוגיות של חלון ראווה, ציפוי הקירות בלוחות עץ, החלפת שלט החנות, הנחת לינוליאום על הריצפה, החלפת צינור ביוב.... אלה עבודות שאינן מהוות שינוי מהותי במבנה המושכר, אינן משפיעות על מבנה המושכר והן נועדו לשפר את המושכר ולהביאו למצב סביר" .

במקרה דנן, החלפת הצינור החיצוני למושכר אינה מהווה שינוי של מבנה המושכר או הוספת מבנה למושכר, מה גם שהצנרת הישנה הייתה חלודה, ובמכתב אשר הוגש וסומן כנספח יד' ל- ת/4 בעלי הבית הם שהודיעו לנתבעים כי יש להחליף את צינורות המים והביוב.
לפיכך אני דוחה את הטענה כי קמה עילת פינוי בגין ביצוע שינויים במבנה המושכר.

12. תשלום עבור שיפוצים בבניין:

ס' 8 לחוזה השכירות קובע כי השוכר מתחייב לשלם למשכיר את חלקו בתיקונים חיוניים הכרוכים מהחזקת הבית.
התובעים טוענים כי ביצעו שיפוצים בבניין, אך הנתבעים לא משלמים את חלקם בשיפוצים אלה כפי שהתחייבו לעשות בחוזה השכירות.
כפי שניתן לראות מתמונות שהוגשו וסומנו ת/13, ת/15 ו- ת/16, אכן בוצעו שיפוצים מסויימים בבניין, ואף הנתבעים מודים בכך.
הנתבעים טוענים כי לא שילמו את חלקם בשיפוצים מאחר והתובעים ביצעו את השיפוצים בעצמם ולא הציגו בפני
הם חשבוניות או קבלות המתייחסים להוצאות השיפוצים. מסמכים כאלה לא הוצגו אף בפני
בית משפט זה.

התובעים טוענים כי הנתבעים התחייבו בבית המשפט לעניינים מקומיים כי ישתתפו בעלויות השיפוצים.
מקריאת הפרוטוקולים בת.פ 20750/94 (סומנו כנספחים טו', טז' ל- ת/4) עולה כי הנתבעים אמנם התחייבו לעשות זאת, אך נקבע גם כי ייקבע קבלן מוסכם על הצדדים אשר יבצע את התיקונים ודבר זה לא נעשה, והתיקונים בוצעו על ידי בעלי הבית.
בנסיבות אלה, כאשר השיפוצים בוצעו ע"י בעלי הבית ללא שום קבלות או חשבוניות, והוצג בפני
הנתבעים סכום לתשלום ללא פירוט מדוייק של העבודות שבוצעו ועלויותיהן, אין פלא שהנתבעים ודיירים אחרים בבניין הביעו התנגדותם לתשלום השתתפותם בשיפוצים, ואין לומר כי הפרו את חוזה השכירות, ולפיכך אני קובע כי לא קמה עילת פינוי בעניין זה.

13. גרימת נזק למושכר במעשה זדון:

א. ניתוח משפטי:
ס' 131 לחוק הגנת הדייר קובע כהאי לישנא:
"על אף האמור בכל חוזה או הסכם, אולם בלי לגרוע מהוראות חיקוק אחר, אלה בלבד הן עילות הפינוי:
....
(3) המושכר ניזוק נזק ניכר במעשה זדון מצד הדייר, בין שעשה את המעשה בעצמו או ע"י אחרים".

"גרימת נזק ניכר למושכר פרושה הוא שנעשה במושכר שינוי רב כמות או רב איכות אשר נראה לעין למוריד את ערכו"

(בר אופיר לעיל, עמ' 78, וראה ע"א 116/66 חלקה 62 גוש 6946 בעמ" נ' זמל פ"ד כ(4) 226).

"עילה זו של גרימת נזק ניכר למושכר במעשה זדון, מוכחת כאשר הדייר ביצע במושכר, שהוא בית עסק, שינויים רחבי היקף, חיצוניים ופנימיים, אשר שינו את מבנהו של המושכר באורח יסודי והפכו אותו למבנה שונה לחלוטין מזה שהיה לפני השינויים".
(בר אופיר לעיל, עמ' 79, וראה ע"א 774/80 ארסלאן נ' פאהום פ"ד ל"ה (3) 584).

ב. דיון ומסקנות:

במקרה דנן, טוענים התובעים כי הנתבעים גרמו נזק רב לדירה ובעיקר לרצפתה , בשל הזנחת רצפת האמבטיה והשירותים ואי ביצוע איטום, אשר גרמו לנזילות ורטיבות גם לדירה למטה השייכת לתובע 1 והגיעו למצב של סכנת התמוטטות.
לאחר קריאת חוות הדעת שהגישו הצדדים לא שוכנעתי כי רצפת המושכר אכן נמצאת בסכנת התמוטטות, ולפיכך אין לראות באי תיקון נזילות בריצפה אם זה אכן המקרה, כגרימת נזק ניכר למושכר במעשה זדון, כאשר הפסיקה הגדירה זאת כביצוע שינויים רחבי היקף אשר שינו את המושכר באורח יסודי.
על כן אני דוחה את הטענה כי קמה עילת פינוי עפ"י סעיף 131 (3).

10. הטרדה והרגזה:
א. ניתוח משפטי
סעיף 131 לחוק הגנת הדייר קובע כהאי לישנא:

"על אף האמור בכל חוזה או הסכם, אולם מבלי לגרוע מהוראות
חיקוק אחר, אלה בלבד הן עילות הפינוי:
...
(5) הדייר, או אדם אחר ברשות הדייר, דרכו להטריד או להרגיז את שכניו, לרבות בעל הבית שהוא שכנו".

"בעל הבית המבקש פינויו של דייר מוגן, עפ"י עילה של הטרדה או הרגזה חייב להוכיח התנהגות מטרידה ומרגיזה הנושאת אופי מתמיד וקבוע שמכביד באורח ניכר על קיומם של יחסי שכירות תקינים. אין די בכך שבעל הבית יוכיח מעשה הטרדה בודד אלא שעליו להצביע על התנהגות כללית אשר נושאת אופי של קבע.
רק התנהגות מעין זו - רואים אותה כמסוכנת לקיום יחסי שכירות נאותים בעתיד, לכן היא משמשת עילה מוצקת להסיר את הגנת החוק מעל הדייר" [בר אופיר לעיל, עמ' 82/א].

ב. דיון ומסקנות:

במקרה דנן התובע 1 הוא בעל הדירה בבניין מתחת לדירת הנתבעים, ומבלה שם לא מעט מזמנו, ולכן ניתן לראות בו שכן של הנתבעים, לפי דרישת הסעיף.
התובע 1 טוען כי הנתבעים מרבים להגיש תלונות סרק בעירייה ובמשטרה נגד בעלי הבית, וכן אינם מתקנים את הנזילות מרצפת המושכר אל דירתו הנמצאת מתחת על מנת להטרידו.

מבדיקת תלונות הנתבעים לעירייה ותשובות העירייה (נספחים יא' 1-3 ל- נ/12) עולה כי לא מדובר בתלונות סרק של הנתבעים אלא בתלונות לגיטימיות, שנענו בחיוב ע"י העירייה אשר פנתה אל התובע 1 על מנת שישיב דברים על כתיקונם.

באשר לתלונות במשטרה והתביעה הפלילית כנגד הנתבע 1 בגין איומים, אשר בה הוא יצא זכאי, אין בכך להראות בהכרח כי היה מדובר בתלונת שווא, מה גם שכפי שעולה מנספחים יא' 4-6 ל-
נ/12, הגברת יהודית שרם דיירת מוגנת אחרת בבניין הגישה תלונה במשטרה כנגד התובע 1 בגין איומים והטרדת עד ואף הוגש נגדו כתב אישום בעניין זה.

מנגד הנתבעים טוענים כי דווקא בעלי הבית הם שהטרידו את הנתבעים ע"י הגשת תביעות סדרתיות כנגדם, וכן בשינוי הדרישות שלהם מן הנתבעים בסדרת מכתבים בלתי פוסקת.
כמו כן, הם טוענים כי בעלי הבית עושים הכל על מנת לפנות את הדיירים המוגנים בבניין, והסתכסכו גם עם דיירים אחרים.
מבדיקת הראיות נראה כי יש בסיס לטענות הנתבעים, ובעלי הבית אכן פועלים נגדם בדרך שיש בה כדי להטרידם.

מסקנה:
לאור האמור לעיל, הגעתי למסקנה כי ההטרדה וההרגזה אינה באה דווקא מצד הנתבעים, אלא מדובר בסכסוך ארוך ומתמשך בין בעלי הבית הרוצים לפנות את הדיירים המוגנים מהבניין ופועלים לצורך כך בדרכים אשר יש בהן כדי להטריד, לבין הדיירים המוגנים אשר מגיבים מצידם בדרכים אשר גם הן מטרידות את בעלי הבית.
לפיכך כאשר ההטרדות הן הדדיות אין לראות בהן כמקימות עילת פינוי כנגד הדיירים המוגנים, ועל כן אני דוחה את עילת פינוי זו.
11. סעד מן הצדק:

א. סעיף 132[א] לחוק קובע כהאי לישנא:
"על אף קיומה של עילת הפינוי, רשאי בית המשפט לסרב לתת

פסק דין
של פינוי, באם שוכנע שבנסיבות העניין לא יהיה זה צודק לתיתו".

במסגרת שיקוליו של בית המשפט לתת סעד מהצדק יש להתחשב בכך כי:
"חוק יסוד כבוד האדם וחירותו קבע בסעיף 3 את ההוראה החוקתית לפיה: "אין פוגעים בקניינו של אדם" וכבר נקבע בעבר כי זכות הקניין נמנית על זכויות היסוד של האדם בישראל, ומשום כך אין לפגוע בה ללא הוראה מפורשת בדין".
[ע"א 377/79 פייצר נ' הוועדה המקומית לתכנון ובנייה , רמ"ג פד"י ל"ה[3], 656].

במשטר החוקתי השורר כיום, כאשר זכות הקניין עלתה קומה של זכות יסוד, יש להקפיד על מילוי חובותיו של דייר מוגן יותר מבעבר, וההלכות שנאספו סביב הסוגיה של מתן סעד מן הצדק חייבות להיבחן מחדש, מתוך זיקה להוראה שבסעיף 3 לחוק היסוד. דיני הגנת הדייר באים לגרוע מזכויות הבעלות, ולפיכך אין לפרש אותם על דרך ההרחבה אלא על דרך הצמצום.
[ע"א 485/70 סייג נ' מנהלת עיזבון המנוח סייג פד"י כ"ה[2], 62] [בר אופיר לעיל עמ' 142].

מתי אם כן יינתן סעד זה?

כאשר:
"בית המשפט שוכנע ולא די בפחות מכך שתוצאות הפינוי עולות בצורה ממשית בחומרתן על חומרת מידת ההפרה".
[בר אופיר לעיל, עמ' 142 ].
כמו כן:

"הענקת סעד מן הצדק אינה עניין של מה בכך ואינה ניתנת מתוך רחמים. סעד זה מהווה איזון נכון בין הפרותיו של השוכר מחד, ותוצאות הפינוי מאידך כאשר בתווך מצויות זכויות של בעל הבית".
[ע"א 143/53 דוד היזנר נ' שלמה קילנסקי פ"ד י"א[1], 17].

שיקולים נוספים למתן סעד מן הצדק:

1. טיב המושכר:
"... מקובל הוא בפסיקתו של בית המשפט העליון, מטעמים של מציאות סוציאלית שיש להקפיד עם דייר של בית עסק יותר מאשר עם דייר של דירה שהרי לעניין דייר של דירה מדובר בקורת גג מעל לראשו ".
[בר אופיר לעיל, עמ' 142].

במקרה דנן מדובר בדירת מגורים שבה מתגוררים שני הורים קשישים וילדיהם הבגירים, אשר אין להם דירה אחרת למגורים ומצבם הכלכלי אינו משופר.

2. מהות ההפרה.

במקרה דנן, מדובר במספר הפרות של הסכם השכירות הנוגעות לדרך תשלום שכר הדירה ומועדיו, אי תשלום דמי שירותים לתקופה מסויימת אשר שולמו מאוחר יותר, וכן מניעת כניסת בעלי הבית למושכר.

3. התנהגות הצדדים:

" התנהגות הצדדים ובמיוחד התנהגות הדייר, משמשת שיקול חשוב בין השיקולים הרבים והמגוונים הראויים להישקל כשדנים בסעד מן הצדק... "
[בר אופיר לעיל, עמ' 142/ב ; וכן ע"א 88/81 אלטחורי נ' מזרחי פ"ד ל"ז(3) 310, 314 ]
כפי שכבר ציינתי מדובר בסכסוך מתמשך בין בעלי הבית לבין הדיירים המוגנים בבניין ובעיקר הנתבעים, ואין מדובר בהתנהגות מפרה חד צדדית של הנתבעים.

4. הנזק ניתן לתיקון:

שוכנעתי, כי ניתן "לכמת" ולתקן את הנזק הכספי שנגרם לתובעים עקב הפרות החוזה.

5. לסיכום:

לאחר ששקלתי את מכלול השיקולים בעד ובנגד מתן סעד מן הצדק, ונתתי משקל להלכה הקובעת כי לאותו חקיקת חוק יסוד כבוד האדם וחירותו , שעיגן את זכויות הקניין, כזכות חוקתית על חוקית, ועל סעד זה להינתן במשורה ובצמצום, שוכנעתי, כי יש ליתן לנתבעים סעד מן הצדק, שימנע את פינוים מן המושכר.
12. לאור כל האמור לעיל התוצאה היא כדלקמן:

א. אני מורה לנתבעים לפנות ולסלק ידם מהדירה הנמצאת בצד המזרחי של קומה א' בבניין ברח' נחלת בנימין 149 בת"א הידוע כגוש 7084 חלקה 172, ולהחזירו לבעלים כשהיא נקיה מכל אדם וחפץ מטעמם.

ב. צו הפינוי כנגד הנתבעים לא ייכנס לתוקפו באם ישלמו הנתבעים לתובעים פיצוי כספי בסך -.15,000 ₪, לא יאוחר מיום 31/3/04.

ג. אני מחייב את הנתבעים לשלם לתובעים הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסך כולל של -.20,000 ₪, בצרוף ריבית והפרשי הצמדה מהיום ועד ליום התשלום בפועל.

ניתן היום י"ג בשבט, תשס"ד (5 בפברואר 2004) בהעדר הצדדים.
המזכירות תמציא העתקים לב"כ הצדדים.
מותר לפרסום מיום 06/02/2004

אשר גולדין
, שופט סג"נ
013010/98א 120 סימה גמזו








א בית משפט שלום 13010/98 יצחק כהן , אברהם סנדרוביץ , דוד סנדרוביץ נ' יצחק יצחקי , שרה יצחקי, אלדד יצחקי, לימור יצחקי (פורסם ב-ֽ 05/02/2004)