פסקי דין על השתתפויות בנכסים בישראל | פסקי דין על אפרים רוגובין | פסקי דין על פי. אר (אריה פרשקובסקי נדל"ן) | פסקי דין על עמותת מרכז חב"ד ללימודי יהדות

10802-10/09 תאח     07/04/2010




תאח 10802-10/09 השתתפויות בנכסים בישראל בע"מ, אפרים רוגובין בע"מ, פי. אר (אריה פרשקובסקי נדל"ן) בע"מ נ' עמותת מרכז חב"ד ללימודי יהדות








בית משפט השלום בתל אביב - יפו



07 אפריל 2010

תא"ח 10802-10-09 השתתפויות בנכסים בישראל בעמ ואח' נ' עמותת מרכז חב"ד ללימודי יהדות




בפני

כב' השופט
ישי קורן

תובעים
1. השתתפויות בנכסים בישראל בע"מ

2. אפרים רוגובין בע"מ

3. פי. אר (אריה פרשקובסקי נדל"ן) בע"מ


נגד


נתבעים

1. עמותת מרכז חב"ד ללימודי יהדות




פסק דין


תביעה לפינוי מושכר בשכירות שאינה מוגנת לפי דיני הגנת הדייר.
בהתאם להוראות פרק טז4 לתקנות סדר הדין האזרחי, תשמ"ד-1984, ינומק פסק הדין באופן תמציתי.

רקע:
א.
התובעות הן בעלים במשותף של הזכויות בבניין המכונה "בית מילמן" ברח' טאגור 32, רמת אביב (גוש 6630, חלקה 625/10).

ביום 11/1/00 נכרת חוזה שכירות בין התובעת 1 וחב' שיכון ופיתוח, שהייתה בעלת מחצית הזכויות בבניין, ובין הנתבעת, ולפיו הושכרו לנתבעת אולם ושירותים צמודים, עם כניסה נפרדת מצד צפון והול כניסה בקומת הביניים של הבניין. (להלן – "המושכר").

התובעות רכשו את הזכויות בבניין מחב' שיכון ופיתוח, והן באות בנעליה לעניין חוזה השכירות.
על פי הסכם השכירות, מסתיימת תקופת השכירות ביום 31/7/01, והיא תוארך מאליה לתקופה של 12 חודשים נוספים ולאחר מכן ל6 תקופות נוספות בנות 12 חודשים כל אחת.

על פי ההסכם תקופת השכירות הנוספת המירבית לא תעלה על 8 שנים.
(בעניין זה, נפלה, לטענת התובעים, טעות סופר, כך שבמקום שתקופת השכירות הכוללת תעמוד על 8.5 שנים ניתן היה להבין כאילו תעמוד 9.5 שנים. התובעים פעלו בעניין זה לטובת הנתבעת, ופירשו את תקופת השכירות הכוללת לפי 9.5 שנים).

תקופת שכירות המירבית הגיעה לסיומה ביום 31/7/09.
המחלוקת:
ב.
התובעת טוענת כי תקופת השכירות הסתיימה ביום 31/7/09 ועל הנתבעת לפנות את המושכר, בהתאם להודעה שנשלחה לה בעניין זה מבעוד מועד.

הנתבעת טוענת כי הובטח לה על ידי הבעלים המקורי כי כל עוד מושכרים חלקי הבניין האחרים לסטודנטים, תוכל הנתבעת להמשיך לשכור את המושכר. רצונן של התובעות להפסיק את השכירות נובע ממניעים פסולים בשל סלידת התובעות מאופי הפעילות הדתית של הנתבעת במושכר.

הנתבעת טוענת כי השקיעה במושכר הון עתק בהסתמך על הבטחות הבעלים כאמור לעיל.

הנתבעת טוענת כי המושכר אינו דרוש לתובעות לשימושן ובכוונתן להשכירו לאחרים. בנסיבות אלה נוהגות התובעות כלפי הנתבעת באפליה פסולה.

דיון:
ג.
מטעם התובעות העיד מנהל הבניין מר גרשון קופיט.

מטעם הנתבעת העידו מר מיכאל מיטלמן, אשר בשנת 2005 חתם על הסכם לשכירות משנה של שטחים בבניין בו מצוי המושכר, והרב יוסף גינזבורג – מנהל הנתבעת.

ד.
לאחר שעיינתי בטענות הצדדים החלטתי לקבל את התביעה.

טענת ההגנה העיקרית של הנתבעת לפיה חוזה השכירות נכרת על יסוד הבטחה כי הנתבעת תוכל לשכור את המושכר כל עוד משמש הבניין למגורי סטודנטים, אינה יכולה לעמוד. מדובר בטענה בעל פה נגד מסמך בכתב, שכן חוזה השכירות ברור ומפורש והוא עומד בניגוד לטענה זו, וקובע את קץ תקופת השכירות. הנתבעת טוענת בסיכומיה לקיומו של "חוזה נספח", לאמור, ההבטחה בדבר הארכת תקופת השכירות כל עוד יושכר הבניין לסטודנטים היא חוזה מקדמי לחוזה בכתב, ומחייבת את התובעות, לצד החוזה בכתב. טענה זו אין בה ממש, שכן "החוזה הנספח" סותר את האמור בחוזה הכתוב שנכרת מאוחר יותר.

ה.
לא זו אף זו, טענת הנתבעת נטענה באופן מעורפל, מבלי לנקוט בשמו של מי שהתחייב מטעם הבעלים בהתחייבות האמורה, ומה היו נסיבות ההתחייבות. לו הייתה הנתבעת נוקבת בשם כלשהו

ניתן היה לאמת את טענתה, ולבחון אם הייתה התחייבות כאמור והאם ניתנה על ידי מי שמוסמך לתיתה. לא זו אף זו, שומה היה על הנתבעת עצמה לזמן לעדות את מי שלטענתה התחייב לה כאמור בשם התובעות. כל זאת לא נעשה על ידי הנתבעת וכל שיש שלפנינו הוא עדות בעל פה של מנהל הנתבעת בדבר התחייבות שטיבה אינו ברור.

כאמור, מול טענה זו עומד הסכם השכירות אשר קובע באופן ברור את סיום תקופת השכירות, כך שגם לפי הפרשנות המרחיבה ביותר מסתיימת ביום 31/7/09.

ו.
הנתבעת טוענת כי תקופת השכירות הוגבלה בחוזה ל-9.5 שנים כדי שלא ליצור מצב בו מדובר בתקופת שכירות העולה על 10 שנים וניתנת לרישום בלשכת רישום המקרקעין. טענה זו, שאינה יוצאת מגדר ספקולציה גרידא, עומדת בסתירה לטיעונים אחרים של הנתבעת. הנתבעת מפנה בסיכומיה לחוזי שכירות ארוכי טווח שכרתו התובעות עם גופים שונים ובהם אוניברסיטת תל אביב וסופר פארם. חוזים אלה, לטענת הנתבעת, נכרתו לתקופות העולות על 10 שנים, ומכאן שההנחה של הנתבעת כאילו נמנעו הבעלים מכריתת חוזי שכירות הניתנים לרישום בלשכת רישום המקרקעין, אינה נכונה. ולהיפך, מתחזקת המסקנה לפיה קביעת סיום תקופת השכירות של הנתבעת כעבור 9.5 שנים לכל המאוחר, נעשתה בכוונת מכוון והיא משקפת את הסכמת הצדדים.

למעלה מן הצורך, אציין שאני מקבל את גרסת התובעות לפיה מדובר בטעות סופר, והכוונה הייתה לתקופת שכירות כוללת שאינה עולה על שמונה וחצי שנים, כך שהנתבעת זכתה לשנת שכירות נוספת מעבר לכוונת הצדדים בעת החתימה על החוזה.

ז.
משנדחתה טענת הנתבעת בדבר "הבטחות" כלשהן שניתנו לה, להאריך את תקופת השכירות כל עוד יושכר הבניין לסטודנטים, נדחית גם הטענה בדבר השקעות שנעשו במושכר על יסוד "הבטחות" אלה. המושכר הושכר לנתבעת לתקופה של כ-10 שנים. מתחילה ידעה הנתבעת כי היא עתידה להשקיע השקעות במושכר וכי השקעות אלה לא יקנו לה זכויות כלשהן מעבר לאלה הנקובות בחוזה. לו ביקשה הנתבעת להבטיח זכויות במושכר כנגד השקעותיה היה עליה לעגן בכתב הסכמה בדבר זכויות אלה. לא זו בלבד שהסכמה ברוח זו לא הועלתה עלי כתב, אלא שבחוזה השכירות נרשם ההיפך הגמור.
לא זו אף זו, טענות הנתבעת באשר להשקעה במושכר, כמו טענותיה בדבר ה"הבטחות" שניתנו לה, נטענת ללא פירוט מספיק וללא ראייה כלשהי באשר להשקעות הנטענות והיקפן.

ח.
הנתבעת מבקשת לכפות עצמה על התובעות בטענה כי הן אינן רשאיות לסיים את תקופת השכירות ולהעדיף שוכר אחר על פניה, מחמת שמדובר באפליה פסולה. זאת, מחמת שהתובעת 1 היא גוף "דו מהותי", שחלים עליו גם דיני המשפט הציבורי. בכך, טוענת הנתבעת כי היא זכאית להאריך את תקופת השכירות לא רק כל עוד יושכרו חלקי הבניין האחרים למגורי סטודנטים, בהתאם ל"הבטחות" הנטענות, אלא כל עוד יעמוד המושכר להשכרה למאן דהוא, עד קץ הימים או עד שהתובעות יחליטו שלא להשכיר עוד את המבנה.

לא מצאתי יסוד לטענה זו.

ט.
ראשית, התובעת 1 היא חברה בע"מ, ואיני רואה בסיס להחיל עליה את דיני המשפט הציבורי. לא שוכנעתי כי מדובר בגוף "דו מהותי" כמשמעו בפסיקה. מלבד טענות בדבר בעלותה של הסוכנות ב-50% מהתובעת 1 לא הובאה כל ראייה המחזקת את הטענה כי התובעת 1 היא גוף שיש להחיל
עליו את כללי המשפט הציבורי.

שנית, התובעת 1 היא רק אחת מכמה בעלים של המושכר. הבעלים האחרים ודאי אינם כפופים לדיני המשפט הציבורי ואין מקום לכפות עליהם להשכיר את הנכס למי שאינם מעוניינים בו.

שלישית, התנהלותה של הנתבעת, שנתבקשה כבר ב2005 לסיים את השכירות, עם סיום השכרת הבניין לאוניברסיטה, וכפתה עצמה על התובעות, כמו גם התנהלות הנתבעת בכל הנוגע לבנייה בלתי חוקית שנעשתה על ידה במקום, והוכשרה בדיעבד, הן כשלעצמן מצדיקות את עמדת התובעות, לבלתי האריך את תקופת השכירות מעבר לתקופה הנקובה בחוזה. שיקולים אלה הם שיקולים ענייניים בבחירתו של שוכר ואין להם דבר וחצי דבר עם אופי פעילותה של הנתבעת. בנוסף, גם אופי פעולתה של הנתבעת הוא שיקול רלוונטי ולגיטימי בבחירת שוכר ואין בו פגם.

י.
התובעים הם בעלים במשותף של הבניין שהמושכר הוא חלק ממנו. השכרת המושכר לאחר היא פעולה שיש לבצע בהסכמת כל השותפים. בהיעדר הסכמה מצד התובעות 2-3, גם לו נתקבלה עמדת הנתבעת באשר למעמדה של התובעת 1 כגוף "דו מהותי", אשר כפוף לדיני המשפט הציבורי, הרי שלא ניתן לכפות על התובעות 2-3 את השכרת הנכס לנתבעת.

לשון אחרת, הנתבעת לא הוכיחה כי מניעים פסולים של אפליה עומדים ביסוד החלטת התובעות שלא להאריך את תקופת השכירות, אך גם לו היו שיקולים אלה מנחים את התובעות או מי מהן, הרי שזכותן לעשות ברכושן כטוב בעיניהם. אדם או תאגיד רשאים לבחור למי להשכיר את המקרקעין שבבעלותם ולמי לא.

יא.
אינני מקבל את המסקנות שמבקשת הנתבעת להסיק מן ההלכות שנקבעו בע"א 10419/03, תומר דור נ' רמת הדר. המרחק בין דרישת תום לב וסבירות, ואפילו החלת עקרונות של שוויון במסגרת המשפט הפרטי, ובין הדרישה לאלץ בעל מקרקעין להשכיר את המקרקעין שבבעלותו לנתבעת – רב וגדול. האם לפי עמדת הנתבעת יש מקום לחייב את בעלי המקרקעין לפנות במכרז לציבור בטרם ישכירו את הנכס למאן דהוא?! ואם זו עמדת הנתבעת – מדוע יש להעדיף את הנתבעת על פני אחרים משתמה תקופת השכירות החוזית?! אדרבה, יועמד הנכס למכרז ציבורי ויושכר לכל המרבה במחיר. דומני, כי אין יסוד לכל אלה. הבעלות במקרקעין עדיין מזכה את הבעלים בבחירת השוכר המועדף בעיניו, ואופי פעילותו של השוכר במושכר הוא שיקול רלוונטי ולגיטימי.

כאמור, כל זאת, מעבר לנדרש לצורך הכרעה זו, הואיל ולא הוכח כלל ועיקר כי ביסוד שיקולי התובעות עומדים מניעים פסולים או שיקולים הכרוכים באופי פעילותה של הנתבעת.

יב.
לסיכום, הנתבעת שכרה מן התובעות נכס מקרקעין. תקופת השכירות הוארכה מעת לעת והיא הסתיימה ביום 31/7/09. למרות סיום תקופת השכירות לא פינתה הנתבעת את המושכר והיא מבקשת לכפות על התובעות את המשך תקופת השכירות. עם סיום תקופת השכירות פקעה זכותה של הנתבעת להחזיק במושכר ומיום 31/7/09 היא בגדר מסיגת גבול במושכר, על כל המשתמע מכך.

סוף דבר:
יג.
על יסוד הנימוקים דלעיל, אני מקבל את התביעה ומורה לנתבעת לפנות את המושכר.
לצורך התארגנות יידחה מועד הפינוי עד ליום 31/5/10.

הנתבעת תשלם לתובעת אגרת משפט, כפי ששולמה, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום תשלומה, וכן שכ"ט עורך דין בסך 10,000 ₪ ומע"מ, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין מהיום.

התשלום ישולם תוך 30 יום.

ניתן היום,
כ"ג ניסן תש"ע, 07 אפריל 2010, בהעדר הצדדים.










תאח בית משפט שלום 10802-10/09 השתתפויות בנכסים בישראל בע"מ, אפרים רוגובין בע"מ, פי. אר (אריה פרשקובסקי נדל"ן) בע"מ נ' עמותת מרכז חב"ד ללימודי יהדות (פורסם ב-ֽ 07/04/2010)