פסקי דין על גבי אדרי | פסקי דין על קיבוץ כפר גלעדי אגודה שיתופית | פסקי דין על מנהל מקרקעי ישראל משרד התשתיות |

1038/01 א     23/02/2004




א 1038/01 גבי אדרי נ' קיבוץ כפר גלעדי אגודה שיתופית,מנהל מקרקעי ישראל משרד התשתיות




1
בתי המשפט
א 001038/01
בית משפט מחוזי נצרת
23/02/2004
תאריך:
כב' השופטת ד"ר נאוה אפל-דנון
- ס. נשיא
בפני
:

גבי אדרי

בעניין:
התובע
עו"ד גניהר אוריאל

ע"י ב"כ
נ ג ד
1. קיבוץ כפר גלעדי אגודה שיתופית

2. מנהל מקרקעי ישראל
משרד התשתיות
הנתבעים
עו"ד שי בייזר

ע"י ב"כ
פסק דין
זוהי תביעה למתן

פסק דין
הצהרתי לפיו נערך הסכם מסחרי בין הצדדים לגבי שטח בן כ- 20 דונם הנמצאים בגוש 13641, בגוש 13183 ובגוש 13184 (להלן: "אדמות הבוסתן") אשר התובע הסתמך ופעל על פיו, וכי הסכם זה תקף ומחייב את הקיבוץ ולפיכך, הקיבוץ אינו רשאי לעשות כל דיספוזיציה במקרקעין הנ"ל ובית המשפט מתבקש לתת צו איסור כנ"ל.

הרקע העובדתי:
1. התובע הינו יזם אשר עיקר פעילותו בעסקי הנדל"ן.
הנתבעת 1 הינה קיבוץ המאוגד כאגודה שיתופית (להלן: "הקיבוץ") אשר לו זכויות חכירה במקרקעין הידועים כאדמות הבוסתן.

2. ביום 24.6.93 נחתם הסכם בין הקיבוץ לבין גרניום קבוצה לבניה בע"מ (להלן: "גרניום"). מטרת ההסכם (להלן: "החוזה הראשי") הייתה שבכפוף לשינוי הייעוד של המקרקעין לצרכי בנייה, תיבחן האפשרות לביצוע יזמות והקמת פרוייקט מגורים במקרקעין (להלן: "פרוייקט המגורים").

3. בנוסף לכך, ערך הקיבוץ ביום 16/5/95 מסמך עקרונות לביצוע פרוייקט משותף לבניית תחנת דלק ומבנה מסחרי צמוד (להלן: "הפרוייקט המסחרי") עם גרניום. נאמר בו כי בכפוף לאישור המינהל, יחתמו הצדדים על הסכם מפורט לעניין הפעילות המשותפת.

4. בתקופה הרלוונטית לתביעה, הייתה הקרקע בתחום שיפוט המועצה האזורית גליל עליון שבתחומה מצוי הקיבוץ. כתוצאה משיתוף פעולה בין הקיבוץ לבין עיריית קרית שמונה שגבלה במקרקעין, הועבר שטח המקרקעין עליו תוכנן להקים את פרוייקט המגורים והפרוייקט המסחרי מתחום השיפוט של המועצה האזורית גליל עליון לתחום השיפוט של עיריית קרית שמונה בשנת 98 (נ/2).
ביום 19.5.95 אושרה תכנית הפרוייקט המסחרי על ידי הועדה המקומית לתכנון ובניה גליל עליון שהמליצה לועדה המחוזית להפקיד- בתנאים- את התכנית.

5. חלפו 5 שנים ממועד החתימה על החוזה הראשי ולא חלה בפרוייקט התקדמות משמעותית.
בתחילת שנת 1997 לערך, התבקש הקיבוץ לתת את הסכמתו לצירופו של אדרי כיזם נוסף וביום 13.2.97 אישר הקיבוץ כי באם יבשיל המו"מ בינו לבין היזמים בקשר עם פרוייקט המגורים על אדמות הבוסתן לכלל הסכם, אין כל מניעה מצידו כי ההסכם ייכרת בין הקיבוץ לבין היזמים אשר יצרפו אליהם את התובע או תאגיד בשליטתו.
6. הואיל וההתקשרות לעניין פרוייקט המגורים עמדה להסתיים, ניהלו הצדדים משא ומתן להארכת ההסכם. בהמשך למשא ומתן זה נוסחה תוספת להסכם הראשי מיום 2.3.97 (להלן: "התוספת") בין הקיבוץ מצד אחד לבין גרניום ותות קבוצה לבנייה בע"מ.

7. משנתן הקיבוץ את אישורו לצירוף התובע לפרוייקט, (כפי שעולה מה"והואיל" בטיוטת ההסכם מאפריל 97 שנוסח על ידי הקיבוץ), נחתם ביום 3.3.97 הסכם שיתוף פעולה בין התובע לבין תות קבוצה לבניין בע"מ (להלן: "הסכם השותפות") על פיו יפעלו הצדדים במשותף לביצוע עסקה עם הקיבוץ להקמת פרוייקט על חטיבת המקרקעין הידועה בשם אדמות הבוסתן. בתוספת להסכם נאמר כי מוסכם שאדרי ישלם ל"תות" סכום השווה בשקלים ל- 100,000 דולר כהחזר כולל של דמי איזון והוצאות טיפול בשני שלבים כפוף לאישור הקיבוץ להסכם ולחתימה עם הקיבוץ על מסמך מחייב לגבי עסקה במקרקעין.

8. בסעיפים 1.2 ו- 2.5 להסכם השותפות נקבע כי העסקה המשותפת הינה הן לגבי פרוייקט המגורים והן לגבי מיזם להקמת תחנת דלק ודרכים בצומת מצודות.

טענות הצדדים:
התובע:
1. לאחר ההתקשרות בין הצדדים החל התובע לקיים את חלקו בהסכם עם הקיבוץ ולפעול לקידום הפרוייקט המסחרי. הוא דאג להשגת האישורים והתכניות המתאימות לשינוי יעוד המקרקעין, קיים פגישות עם אישים שונים במינהל ובוועדות שונות וכן עם ראשי עיריית קרית שמונה ועוד כיוצא באלה פעולות ייזום.
בפגישה שנערכה בחודש מרץ 1998 בין ראש עירית קריית שמונה מר ברביבאי לבין נציגי הקיבוץ, אישרו הללו בפני
ו כי התובע הינו מיזמי הפרוייקט ובעל עניין בו, וכי הם מתואמים עם התובע ואין לראש העיר כל סיבה לחשוש כי בשל מחלוקת בין התובע לקיבוץ יעוכב קידומו של הפרוייקט.

2. בינתיים, פנה אל התובע מזכיר הקיבוץ והודיע לו כי נשלחה לגרניום טיוטת חוזה לגבי הפרוייקט המסחרי שנוסחה ע"י ב"כ הקיבוץ (על החוזה מופיע תאריך של 24/4/97) וכי יש לחתום גם על חוזה זה. התובע וגרניום חתמו על החוזה ושלחו אותו לב"כ הקיבוץ ב- 5.6.97.
בחוזה שנוסח על ידי ב"כ הקיבוץ נאמר כי, הקיבוץ יחד עם גרניום מעוניינים לשנות ייעוד המקרקעין לצורכי שימוש מסחרי ולהקמת הפרוייקט המסחרי וכי על פי החלטת מועצת מקרקעי ישראל שמספרה 717 זכאי הקיבוץ יחד עם יזם מטעמו ליזום את הפרוייקט המסחרי. הקיבוץ וגרניום מעוניינים להקים במשותף את הפרוייקט המסחרי. עוד נאמר שם בפתיח:
"...והואיל וגרניום הינה חברה בעלת ידע, נסיון וקשרים עסקיים ובידיה המשאבים הכספיים הדרושים על מנת לפעול ביחד עם הקיבוץ ולעשות כל הנדרש לצורך שינוי יעוד המקרקעין המיועד להקמת הפרוייקט המסחרי כאמור;
והואיל ולגרניום הנסיון והיכולת בייזום פרוייקטים לבניה ופרוייקטים מסחריים בארץ ובחו"ל, לרבות בכל הקשור לתכנון הפרוייקט, מימונו, ביצועו ושיווקו;
והואיל וגרניום מתחייבת לשאת בכל ההוצאות והתשלומים מכל מין וסוג שהוא בגין התוכניות לשינוי היעוד והכל בכפוף להוראות הסכם זה להלן;
והואיל ובין גרניום לבין גבי אדרי
ו/או תאגיד בשליטתו (להלן - "היזם הנוסף") נחתם הסכם עקרונות בין השאר, בקשר עם הפרוייקט המסחרי הקובע את עקרונות שיתוף הפעולה בין גרניום לבין יזם נוסף, ולצורך כך יוסיף היזם הנוסף את חתימתו על הסכם זה..."

3. בסעיף 17.2 לחוזה זה נאמר כי התקשרות הקיבוץ בהסכם מותנית בקבלת אישור המועצה הכלכלית של הקיבוץ אשר ההסכם יובא לאישורה לא יאוחר מ- 21 יום ממועד חתימתו של ההסכם.

4. ביום 12.6.97, החליטה מועצת הקיבוץ שלא לאשר את החוזה לגבי הפרוייקט המסחרי וכן שלא לאשר את הארכת ההסכם לגבי פרוייקט המגורים לפי התוספת להסכם עם היזמים מ- 2/3/97. לפיכך, לא חתם הקיבוץ על חוזה הפרוייקט המסחרי וניתק מגע עם התובע.

5. התובע טוען כי הסכם הפרויקט המסחרי שנחתם על ידו וע"י גרניום לפני 5.6.97, הינו הסכם המחייב את הקיבוץ לכל דבר ועניין למרות שלא נחתם על ידו. לטענתו, עסק במילוי חלקו בחוזה, כשהוא סמוך ובטוח כי בינו לבין הקיבוץ חוזה מחייב וכי הקיבוץ פועל לאישור הסכם זה ע"י האסיפה של הקיבוץ, ואילו הקיבוץ נהג כלפיו בחוסר תום לב. לא הגיש את ההסכם לאישור מועצת הקיבוץ במועד, תוך 21 יום ובנוסף לכך, למרות היותו כבול בחוזה ניהל מאחורי גבו מו"מ עם המינהל בקשר עם הסכם לחילופי קרקעות מכוחו יחזיר הקיבוץ למנהל את המקרקעין נשוא החוזה בעבור תמורה הולמת.
הקיבוץ לא הודיע לתובע על המו"מ שהתנהל בינו לבין המינהל ועל קיום המו"מ נודע לו בעקיפין רק לאחר זמן רב. אז הודיע לו הקיבוץ כי עד שלא יסיים את התדינויותיו עם המינהל, אין כל תוקף להסדרים ו/או האישורים שלו כלפי התובע. (ת/9).

לעומת זאת - טען הקיבוץ:
1. לא הושג הסכם בינו לבין התובע גרניום וחברת תות (להלן: "היזמים"), בנוגע לפרוייקט המסחרי; ההסכם עם היזמים התייחס לפרוייקט המגורים בלבד ואילו לגבי הפרוייקט המסחרי התקיים רק מו"מ.

2. המו"מ שהתנהל בין הקיבוץ ליזמים בקשר לפרוייקט המסחרי לא הבשיל לכדי הסכם מחייב מאחר ולא היתה הסכמה לגבי הפרטים המהותיים ביותר בעסקה: שווי הפרוייקט, סכום השקעת התובע בפרוייקט ואופן ההשקעה.
הקיבוץ העריך את הפרוייקט, בהתאם לחוות הדעת של השמאית בוגן, בסך של 3,465,000 דולר. התובע וגרניום העריכו את שווי הפרוייקט בכשני מליון דולר בלבד (הצעה מיום 25 מאי 1997).

הצדדים היו חלוקים גם לגבי השטח הבנוי המתוכנן לפרוייקט. בעוד שהקיבוץ רצה לבנות על שטח של 5,000 מ"ר, התובע וגרניום התכוונו להתחיל את הפרוייקט בהקמת 1,000 מ"ר בנוי בלבד.
בגלל העדר ההסכמה כאמור לעיל נחתם החוזה חלקית על ידי היזמים ולא נחתם כלל על ידי הקיבוץ, ולפיכך לא קיבל תוקף של הסכם מחייב כמתואר להלן.

3. במסגרת המשא ומתן הוכנה על ידי ב"כ הקיבוץ טיוטת חוזה לגבי הפרוייקט המסחרי שנשלחה ליזמים באפריל 1997.
לאחר העברת הטיוטה נערכה, בתאריך 4 מאי 1997, בין הצדדים פגישה בה העלו גרניום והתובע שורה של דרישות חדשות וסירבו לחתום על הטיוטה. גם המכתב שנשלח על ידי התובע וגרניום ב- 25/5/97 כלל הסברים שלא נתקבלו על ידי הקיבוץ. לפיכך, הודיעה ב"כ הקיבוץ לגרניום בתאריך 1 יוני 1997 על סיום המו"מ.

4. רק לאחר הודעת הקיבוץ על הפסקת המו"מ, נשלחה, בתאריך 4 יוני 1997, למשרדה של ב"כ הקיבוץ הטיוטה כשהיא חתומה על ידי התובע וגרניום מבלי שהללו חתמו על הנספח להסכם בו מצוינת הערכת השמאית בוגן בנוגע לשווי המקרקעין.
העדר חתימה על הנספח מלמד, לטענת הקיבוץ, על העדר הסכמה בין היזמים לבין הקיבוץ על האמור בנספח. גם המכתב של ב"כ התובע וגרניום, אליו צורפה הטיוטה החתומה הבהיר כי התובע וגרניום חלוקים עם הקיבוץ לגבי שווי הפרוייקט, ולכן לא חתמו על הנספח בו מצוינת הערכת השמאית. במכתב המצורף על ידי ב"כ התובע נאמר:
"לחלופין בלבד, וכדי להעמיד במבחן את תום ליבם של מרשיך - מרשותינו חתמו על ההסכם המפורט כלשונו - כפי שהיו מוכנות גם בעבר - למעט ככל שמדובר בסכום מושא חוות הדעת ..."

5. לאחר הודעת ב"כ הקיבוץ על הפסקת המו"מ ולאחר משלוח הטיוטה החתומה חלקית על ידי התובע וגרניום, ביקשו התובע וגרניום להמשיך לקיים מו"מ לגבי הפרוייקט המסחרי. לפיכך, בתאריך 30 יוני 1997 התקיימה פגישה בין הצדדים בקיבוץ. בעקבות הפגישה, נשלח לקיבוץ על ידי גרניום והתובע ב- 3/7/97 מכתב הבהרות בקשר לעסקת המגורים ותחנת התדלוק.
אולם, לטענת הקיבוץ, נותר עדיין פער של למעלה ממליון ש"ח בנוגע לשוויו של הפרוייקט ולא הושגה הסכמה לגבי אופן מימון הפרוייקט ע"י היזמים.

6. פעולות התובע לקידום הפרוייקט המסחרי לא היו נחוצות כלל ונעשו על ידי התובע תוך ידיעה כי קיימת מחלוקת מהותית בינו לבין הקיבוץ בנוגע לשוויו של הפרוייקט המסחרי.

7. התובע וגרניום העבירו לקיבוץ כתב ויתור בו הם מוותרים על כל טענותיהם כלפי הקיבוץ בקשר לארועי העבר בקשר עם הפרוייקט המסחרי.
לנוכח כתב ויתור זה, מנוע התובע מלהעלות את טענותיו הנטענות בכתב התביעה.

השאלות השנויות במחלוקת:
1. האם נכרת בין הצדדים הסכם מחייב לגבי הפרוייקט המסחרי?
האם מדובר בהסכם בכתב או בע"פ?
האם טיוטת ההסכם המסחרי החתומה חלקית ע"י צד אחד מהווה הסכם תקף ומחייב את שני הצדדים?
האם ניתן לראות בהסכם העקרונות הסכם מחייב או שמא נוצרה בשלב אחר כלשהו משלבי המו"מ גמירות דעת של הצדדים שיש בה כדי ליצור הסכם מחייב?
אם מדובר בהסכם לא כתוב שנוצר ע"י ההתנהגות של הצדדים להסכם, האם יש בהעדר הכתב לגבי פרוייקט היזמות הנ"ל פגיעה בתוקפו של ההסכם?
בהנחה והושג הסכם מסחרי מחייב בין הצדדים, האם בשלב מאוחר יותר היה שינוי בתנאי הסכם זה מצד התובע המגיע עד כדי היותה הצעה חדשה ששינתה את ההסכם המקורי ושלא קיבלה את הסכמתו של הקיבוץ?

בהנחה וקיימת הצעה חדשה, האם משמעו של הדבר שההסכם המקורי בוטל ע"י התובע ע"י העלאת הצעה חדשה או שמא סירוב הקיבוץ לקבל הצעה חדשה אינו פוגע בתוקפו של ההסכם המקורי והוא נשאר הסכם מחייב?

2. מהי המשמעות של מכתב הויתור של גרניום והתובע מיום 14/04/98, לפיו הם מצהירים כי יימנעו מהעלאת טענות ו/או תביעות בקשר לאירועי העבר במהלך ניהול המשא ומתן? האם יש בכך וויתור על טענות ותביעות בנושא הפרוייקט המסחרי, ולאיזה תקופה מתייחס אותו ויתור?

3. מהן העבודות שביצע והשקיע התובע בשלבי המו"מ לשם קידום הפרוייקט, ומה יהיה גורלה של השקעה זו -בין אם הושג הסכם מחייב ובין אם לאו?

האם נוצר הסכם מחייב בין הצדדים לגבי הפרוייקט המסחרי, ואם כן מתי?

1. על מנת שחוזה יחייב משפטית את הצדדים הקשורים בו, עליו להיכרת "בדרך של הצעה וקיבול" סעיף 1 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג - 1973.

הצעה מוגדרת בסעיף 2 לחוק החוזים כדלקמן:
"פנייתו של אדם לחברו היא בגדר הצעה, אם היא מעידה על גמירת דעתו של המציע להתקשר עם הניצע בחוזה והיא מסויימת כדי אפשרות לכרות את החוזה בקיבול ההצעה; הפנייה יכול שתהיה לציבור".
2. בהתאם להוראת סעיף 2 הנ"ל, ניתן להצביע על שלושה מרכיבים לשם קיומה של דרישת ההצעה: פנייה, גמירת דעת ומסוימות.

אין חולקין על קיומה של פניה מצדו של הקיבוץ לחברת גרניום ולתובע לצורך התקשרות בחוזה ליזום פרוייקט מסחרי, על פיה החלו הצדדים לנהל מו"מ לשם כריתת חוזה כאמור.

לעומת-זאת, קיימת מחלוקת בין הצדדים בעניין קיומן של שתי הדרישות הנוספות, גמירות דעת ו/או מסוימות.
מדובר בשתי דרישות מצטברות כש "רק פנייה היוצאת ידי חובת שתיהן הופכת להצעה ומקנה לניצע כוח קיבול" (גבריאלה שלו, דיני חוזים, עמ' 103).

3. המבחן לגמירות דעת הוא:
" מבחן חיצוני של ההצהרה ולא מבחן פנימי של הכוונה. החוק אינו מסתפק בגמירת-דעת בעלמא, אלא תובע השתקפות חיצונית שלה. [...] מבחן גמירת-הדעת הוא אפוא מבחן אובייקטיבי. משמעותו המעשית של המבחן האובייקטיבי היא, כי גמירת-דעתם של הצדדים לחוזה נלמדת על-פי אמות-המידה של האדם הסביר. בדיקת נסיבות העניין, התנהגות הצדדים, דברים שאמרו לפני כריתת החוזה ולאחריה ותוכן החוזה עצמו, הם הנתונים שעל פיהם יקבע האדם הסביר את קיומה או היעדרה של גמירת-הדעת".
(שלו, דיני חוזים לעיל עמ' 86, 87).

4. לשם קיומה של דרישת המסוימות יש להצביע על:
"מידה מינימלית של פירוט" הואיל ו "אין חוזה יכול להיווצר אלא כאשר הצדדים הסכימו על מסגרתו ועל העניינים החיוניים והמהותיים שבו. אולם מעבר למידה מינימלית זו של ודאות די באפשרות ההשלמה בדיעבד של הפנייה, כדי לראותה כהצעה וכדי לראות את החוזה כבר-תוקף[...] משמעותה של דרישת המסוימות איננה, אם כן, כי על ההצעה לכלול את כל הפרטים. משמעותה היא, כי על ההצעה לכלול לפחות את מסגרת העסקה ותחומיה. ואת הפרטים החסרים ניתן יהיה להשלים".
(שלו, דיני חוזים לעיל עמ' 88,89).

5. אין מחלוקת כי בין הצדדים התעוררה מחלוקת משמעותית לגבי פרטים כמו שווי הפרוייקט ואופן מימונו, ועקב העדר הסכמה זו לא נחתמה הטיוטה של הסכם היזמות המסחרי במלואה ע"י היזמים. ההימנעות של היזמים מלחתום על הנספח לטיוטה בו מצוין שווי המקרקעין בשל מחלוקת בין הצדדים, מוכיח כי המו"מ בין הקיבוץ לבין התובע בקשר לפרוייקט המסחרי לא הבשיל לכדי הסכם מלא הממצה את כל הפרטים המהותיים.
התובע לא הסכים לשווי המקרקעין עפ"י שומתה של נחמה בוגין שקבעה כי שווי המקרקעין הוא 3,465,000 דולר ארה"ב, ועל פיו נדרשו היזמים להשקיע בפרוייקט המסחרי סכום זהה.

6. אכן, הוסכם ע"י הצדדים כי סכום ההשקעה במקרקעין ייקבע ויוכרע ע"י שומת בוגין ובכך הפכה ההצעה למסוימת דיה. אולם על אף שהתובע הסכים תחילה ששומתה של בוגין תחייב אותו, הסתייג בשלב מאוחר יותר ממנה. דבר שעלה מסיכומי התובע, סעיף 26, שם נאמר:
"כאן המקום לציין כי הקביעה שסכום ההשקעה יוכרע ע"י
השמאית בוגין מקובלת על אדרי, ובכך הצעת הקיבוץ הופכת
למסויימת דיה באופן שהיא משתכללת לחוזה שיחייב. אלא,
שהנתונים שנמסרו לשמאית בוגין שונים מהפרוגרמה שניתנה
למתכננים בפועל ועל כן חוות הדעת השמאית אינה מתייחסת
לשטחי המקרקעין הרלוונטים באופן שיחייב ביצוע תיקונים
בחוות הדעת.
חוות הדעת נעשה על שטח של 40 דונם ונכון להיום השטח מונה
השטח 17 דונם בלבד. מוסכם על הצדדים כי לאחר כתיבת חוות
הדעת נערכו בפרוייקט שינויים המתייחסים הן למיקום
הפרוייקט והן לשטח עליו יוקם, ומכאן שיש לעדכן את
חוות הדעת בהתאם".

7. על טיב המחלוקת העיד התובע (עמ' 31, החל משו' 9 לפרוט'):

"ש: אתה אומר שאתה מוכן לשלם את הסכום הנכון לפי השומה של השמאית גב' נחמה אבל לא אמרת מה הסכום הנכון, על איזה סכום אתה מדבר.
ת: שיבוא השמאי ויעריך את הקרקע נכון להיום ואנחנו נשלם כולל זה שבארבע שנים אחרונות היתה ירידת ערך בנדלן של 15%.
ש: זאת אומרת, שאתה בעצם אומר אני לא מקבל את הסכום הנכון לפי השומה של גב' בוגין אלא צריך לעשות שומה חדשה.
ת: נכון. השטח נכון להיום זה 17 דונם ובוגין עשתה שמאות על 40 דונם. עד היום לא קראתי את השמאות של גב' בוגין.
ש: מציג לך את השמאות, תסתכל בסעיף 7 עמ' 7, זה המקום שבו השמאית מחשבת. אני אומר לך שהשווי שקבעה נחמה נעשה לפי היוון הכנסות של תחנת הדלק ולפי שווי של שטח מסחרי למטר מרובע, תגיד לי אם אני צודק.
ת: הנתונים שנמסרו לנחמה בוגין לא נכונים. לא מקובל עלי מספר המכירות בשנה. שווי קרקע למטר 450 דולר לא מקובל.
אני אומר לך שהערכת השווי בשומה זו לא נעשתה לפי שטח בדונמים.
ת: בהתאם לשטח בדונמים נקבע אחוז בניה.
ש:השומה היתה יכולה לבוא ולהגיד לכל דונם קרקע 3000 דולר לדונם למשל, לא זה מה שנעשה כאן. כאן יש שני מרכיבים לחישוב השווי, כמות הדלק שמוכרים ושווי של מטר מרובע בנוי.
ת: זה מה שעשתה השמאות.
ש: אין התיחסות לשטח הקרקע עליו בונים.
ת: נכון."

התובע העיד כי סכום השמאות אינו מקובל עליו:
ש. זאת אומרת, שאתה בעצם אומר אני לא מקבל את הסכום הנכון לפי השומה של גב' בוגין אלא צריך לעשות שומה חדשה.
ת. נכון".
(עמ' 31 ש' 13-15).

8. לאחר שנתקבלה השומה טען התובע בפגישה מיום 04/05/97 שהנתונים שנמסרו לשמאית בוגין שונים מהפרוגרמה שניתנה למתכננים בפועל ועל-כן חוות דעתה אינה מתייחסת לשטחי המקרקעין הרלוונטיים ויש צורך לבצע תיקונים בחוות הדעת. שוני זה נבע כתוצאה מהעברת השטח המסחרי שעמד על כ- 40 דונם בצד הצפוני של המתחם לצד הדרומי ששטחו 20 דונם, כאשר חוות דעתה של השמאית בוגין התייחסה ל- 40 הדונם לפני ההעברה.
היזמים הציעו במכתבם מיום 25/5/97 לקיבוץ וכן בפגישה שקיימו בקיבוץ ב- 30/6/97 להשקיע מליון דולר בלבד,78% פחות מדרישת הקיבוץ המבוססת על שומת בוגין. גם במכתבם מ- 3/7/97 שהתייחס ל"אי ההבנה" של הקיבוץ למכתבם הקודם- הציעו מימון של עד 3,150,000 דולר, שהיה פחות מהמתבקש משומת בוגין.

9. לעומת זאת - עמד הקיבוץ על כך שעל התובע להשקיע סכום השווה לשווי המקרקעין לפי שומת בוגין כפי שהוסכם. לטענתו, אין השפעה להקטנת חטיבת הקרקע בה יוקם הפרוייקט המסחרי על השומה כיוון שהשומה מתייחסת באופן ספציפי "לתחנת דלק, לערך שלה, לערך של המטר מרובע" (עדותו של מר עודד כרמי, עמ' 53, שו' 3-4 לפרוט'), ואילו התובע טען שהערכתה של השמאית הייתה בהסתמך על השטח בדונמים (עמ' 32 שו' 14-17). וכי אחוז הבניה נקבע בהתאם לשטח הכללי.

10. שומת בוגין מתייחסת להקמת פרוייקט של שירותי דרך ומסחר בשטח של 14.5 דונם בתוך חלקת קרקע ששטחה הוא 43 דונם, והיא התבססה על שתי גישות: גישת "היוון ההכנסות" וגישת "ההשוואה".
לפי הגישה הראשונה לשומה, גישת היוון ההכנסות, אין הקטנת חטיבת הקרקע של התוכנית מ-43 דונם ל-17 דונם משפיעה על גובה השומה בכל הקשור לעניין ההכנסות.
מעיון בסעיף 7.3 לחוות הדעת עולה שזכויות הבניה נלקחו בהתאם לתכנית המוצעת כאשר מדובר בשטח המגרש המיועד ל"אזור מסחר" של 10 דונם.
שווי הקרקע למ"ר מבונה בייעוד למסחר הוערך בהתחשב בהיקף הפרויקט לשטח של 5,000 מ"ר לפי 450 $ למ"ר בסך של 2,250,000 $.

11. מן הראיות עלה שהצדדים נחלקו בשאלה, האם כשקובעים שווי הקרקע למ"ר מבונה ממוצע בייעוד למסחר, ייקבעו אחוזי הבניה בהתאם לשטח של 43 דונם שבתוכנית או רק לפי השטח המיועד להקמת האיזור המסחרי מבלי לקחת בחשבון את כלל השטח שבתוכנית?
הצדדים היו חלוקים גם לגבי השטח הבנוי המתוכנן לפרוייקט. בעוד שהקיבוץ רצה לבנות על שטח של 5000 מ"ר, התובע וגרניום התכוונו להתחיל את הפרוייקט בהקמת 1000 מ"ר בנוי בלבד.
בין אם צודקים היזמים או הקיבוץ בעמדתם לגבי הפירוש שיש לתת לחוות הדעת של השמאית בוגין - הרי ברור שנוצרה אי הסכמה בעניין זה שקיבלה ביטוי בכך שהיזמים לא חתמו על הנספח להסכם הפרוייקט המסחרי והקיבוץ לא חתם כלל על ההסכם ובתאריך 1 יוני 1997 הודיעה ב"כ הקיבוץ לגרניום על סיום המו"מ.

רק לאחר הודעת הקיבוץ על הפסקת המו"מ, ויותר מחודש לאחר הישיבה מ- 4/5/97, נשלחה, בתאריך 4 יוני 1997, למשרדה של ב"כ הקיבוץ הטיוטה כשהיא חתומה, באופן חלקי בלבד, על ידי התובע וגרניום. (ת/4).

12. לפנינו הצעה שכללה פרטים מהותיים של ההתקשרות על ידי קביעת מנגנון השומה שהתובע הסכים לה. האם ניתן לומר שהיתה כאן הצעה וקבלה?

מה המשמעות שיש לתת להסתייגותו המאוחרת של התובע מגובה השומה ומהי מידת השפעתה על קיומה של דרישת הקיבול וכריתת החוזה בנסיבות בהן לא נחתם חוזה בכתב על ידי הקיבוץ וגם התובע לא חתם על החוזה במלואו.

13. סעיף 5 לחוק החוזים מגדיר את המונח קיבול כך:
"הקיבול יהיה בהודעת הניצע שנמסרה למציע והמעידה על גמירת דעתו של הניצע להתקשר עם המציע בחוזה לפי ההצעה"

יוצא אם כן, שגמירות דעת והודעה הם שני המרכיבים של דרישת הקיבול, כאשר "בעוד שיסוד מעמיד של הצעה אפקטיבית הוא יסוד המסוימות, קיבול תקף הוא קיבול "לפי ההצעה". קיבול הוא אמירת "הן" בלתי-מסויג להצעה. הקיבול טעון אפוא גמירת-דעת וחפיפה מלאה עם ההצעה שבתגובה לה הוא נתן" (דיני חוזים, לעיל, עמ' 131).

14. התובע טוען שדרישת הקיבול התקיימה מצדו מפני שטיוטת החוזה נחתמה על ידי היזמים והועברה לקיבוץ ומכאן שהיזמים קיבלו את ההצעה בדרך קונבנציונאלית. שנית, די בהתנהגות התובע הניצע על מנת להוכיח קיבול מצידו והתובע קיבל את החוזה על ידי פעילותו לקידומו ועל ידי השקעה של 100,000 דולר. משנכרת החוזה בין הצדדים על ידי התנהגותו של התובע, נטמעים ההצעה והקיבול והם הופכים לחוזה מחייב והקיבוץ אינו יכול לחזור בו מן ההצעה גם אם לאחר מכן מתעוררים חילוקי דעות לגבי פרושו של סעיף זה או אחר בחוזה.
15. הקיבוץ טוען כי אין כאן מקרה של הצעה וקיבול מאחר וטיוטת החוזה לא נחתמה על ידו כלל וגם לא נחתמה במלואה ע"י היזמים שלא חתמו על הנספח להסכם בו מצוינת הערכת השמאית בנוגע לשווי המקרקעין. העדר חתימה על הנספח מלמד על העדר הסכמה בין היזמים לבין הקיבוץ לאמור בנספח לעניין מהותי בהסכם ולכן אין מדובר בהצעה וקבלה.

16. עמדתו של הקיבוץ נראית לי.
מה שהוסכם בין הצדדים בעת החתימה על הסכם העקרונות מ- 16/5/95 היה להסכים על חוזה מפורט לגבי הפרויקט המסחרי כאשר כל סעיפיו מוסכמים על שני הצדדים וקיימת גמירות דעת לגבי נושאים מהותיים כמו שווי המקרקעין וגודל ההשקעה.
על פי נוסח מסמך העקרונות היתה זו הצהרת כוונות ראשונית שחייבה פירוט וניסוח הסכם הכולל את הפרטים המהותיים של ההתקשרות ובהתאם לכך המשיכו הצדדים לנהל מו"מ לגיבוש הפרטים המהותיים של ההתקשרות.
מכאן, שהשלב שקדם להצעת היזמים בחודשים יוני-יולי 1997 היה שלב אחד משלבי המו"מ.
בטיוטת ההסכם המסחרי במבוא נאמר:
"הואיל ובין גרניום לבין גבי אדרי
ו/או תאגיד בשליטתו (להלן: "היזם הנוסף") נחתם הסכם עקרונות בין השאר, בקשר עם הפרוייקט המסחרי הקובע את עקרונות שיתוף הפעולה בין גרניום לבין היזם הנוסף".

כלומר, גם התובע ראה במסמך העקרונות בסיס להתחלת מו"מ מתמשך.
גם מלשון "כתב הויתור" שחתמו התובע וגרניום ב- 14/4/98 עולה שהתובע הודה כי לא מדובר בחוזה שהשתכלל אלא בחוזה שלגביו יש עדיין צורך לנהל מו"מ. מסקנה זו מתחזקת ממסכת ההתכתבויות בין הקיבוץ לבין התובע בפרק הזמן אחרי אי חתימתו של הקיבוץ על אותה טיוטה.
את המו"מ שהתנהל בינו לבין הקיבוץ אחרי הודעת הקיבוץ על הפסקת המו"מ במכתב מיום 1.6.97 יש לראות כמו"מ להצעה חדשה שטרם התקבלה ע"י הצדדים כחוזה מחייב.

אמנם היתה הסכמה למנגנון (בוגן) שיקבע את השומה וגובה ההשקעה של היזמים אולם כאשר הושגה הסכמה זו טרם נחתם חוזה מפורט, וכאשר נחתם על ידי התובע באופן חלקי, היתה בו הסתייגות לשומה ולשווי עקב שינוי הנסיבות. כלומר, שינוי הנסיבות הצריך בעיני התובע עצמו חוזה חדש. השוני שביקש התובע להכניס ושהקיבוץ לא הסכים לו היה בעניין מהותי בטרם נחתם הסכם בין הצדדים, ולפיכך בעת החתימה החלקית על ההסכם על ידי התובע, הוא לא השתכלל. תנאיו לא מולאו: אין קיימת הסכמה לנושאים מהותיים, אין הסכמת מועצת הקיבוץ להסכם ואין הסכם חתום.

17. גם אם הייתי יוצאת מתוך הנחה שהושג בין הצדדים הסכם בעל פה, הסכם כמעט מלא שכן הכיל מנגנון לקביעת השווי - יש לבחון כיצד משפיעה אי קבלת התובע את השומה הסופית של בוגין ואת גובה התחייבותו להשקיע בהתאם לשומה זו על שכלול החוזה?

18. נראה כי סירובו של התובע לקבל את גובה השומה של בוגין כבסיס לגובה השתתפות היזמים בפרוייקט לאור טענתו כי חל שינוי בנסיבות מהווה קיבול תוך שינוי שעפ"י סעיף 11 לחוק החוזים כמוהו כהצעה חדשה.
"חוזה מהווה ביטוי לרצונם המשותף של הצדדים. אם סוטה הקיבול מההצעה, אין החוזה מעיד על גמירת דעתם המשותפת והתואמת של הצדדים לכרות חוזה. סטיה מההצעה, אפילו בפרט, אינה מהווה קיבול" (דניאל פרידמן, נילי כהן, "חוזים", עמ' 196).

19. האם במקרה זה, מדובר בשינוי או בסטייה מההצעה המקורית?
לא כל שינוי בהצעה כולה או בחלקה מהווה הצעה חדשה של הניצע. על אותו שינוי לסטות מתכליתה של ההצעה ולהיות שינוי מהותי שאז תהיה פגיעה בדרישת המסוימות עקב אי ההתאמה בין ההצעה לבין הקיבול.

השינוי בקיבול של התובע אינו כתוצאה מטעות בחוות הדעת של השמאית שצריך לתקנו. סירובו של התובע לקבל את שומת בוגין היה בגדר שינוי הנוגע לפרט מהותי שיש בו כדי לשנות את התוכן והמובן של אותו סעיף בחוזה. והראיה, סירובו המתמשך והנחרץ של התובע לחתום על הנספח המצורף לטיוטת החוזה שהכילה את שומת בוגן למרות שהקיבוץ הודיע לו על הפסקת המו"מ מיום 1/6/97. השינוי שדרש התובע ושלא נתקבל על ידי הקיבוץ מעיד על חוסר הסכמתו של התובע לשומה של בוגין וחוסר גמירות דעתם של הצדדים לעניין שווי השקעתו של התובע בפרוייקט המהווה נושא מהותי בחוזה.

20. קיבולו של התובע את הצעת הקיבוץ תוך הסתייגותו מהשומה של בוגין מהווה הצעה חדשה שבה הצדדים מחליפים את תפקידיהם: הניצע (התובע) הופך למציע, והמציע העיקרי (הקיבוץ) הופך להיות הניצע, כאשר תהיה לניצע הזכות לקבל את ההצעה החדשה או לדחות אותה כרצונו. הווי אומר שאי חתימתו של הקיבוץ על טיוטת החוזה המסחרי פרושה סירובו לקבל את ההצעה החדשה של התובע ודחייתה. חתימתה החלקית של טיוטת החוזה ע"י התובע אינה מהווה כריתת חוזה בין שני הצדדים, והתוצאה: טיוטת החוזה לא הפכה להיות חוזה מחייב.

21. מה יהיה מעמדה של אותה הצעה מקורית, האם היא עדיין בתוקף או שמא פקעה ע"י ההצעה החדשה של התובע? או האם ניתן לראות בחלק שהתובע קבל אותו כחוזה ובחלק ששנה אותה כהצעה חדשה?
קיבול ההצעה כתנאי לכריתת חוזה חייב לפרוש את כנפיו לעבר כל ההצעה כמקשה אחת ולא לחלק הימנה.
"חוק החוזים אינו מכיר באפשרות שלפיה תפוצל הבעת הרצון של הניצע לשניים: לגבי אותו חלק הזהה בהצעה ובקיבול ייכרת החוזה, ואילו לגבי החלק שאיננו מסכם - יימשך המשא ומתן בין הצדדים. כריתת חוזה לגבי חלק מן ההצעה בלבד אינה עונה על ציפייתו של המציע ואינה משקפת את כוונתו המקורית. בהיעדר כוונה אחרת בנסיבות העניין, הצעתו היא מקשה אחת, ואם אין הקיבול "לפי ההצעה", כאמור בסעיף 5 לחוק, אין הוא תופס כלל ואין בו כדי לכרות חוזה כלשהו"

(אורי רוזן, קיבול תוך-שינוי כדחיית ההצעה, עיוני משפט, כרך יד, עמ' 135, 146).

ההצעה החדשה מפקיעה את ההצעה המקורית, בכך ש-
"קיבול-תוך-שינוי אינו מקיים על-פי-רוב את כל יסודותיה של הצעה המנויים בסעיף 2 לחוק. בעיקר לוקה הוא מבחינת "מסוימותו", כלומר, מבחינת היותו מכיל את כל הפרטים המהותיים והחיוניים לעסקה. אף-על-פי-כן, כאמור, על רקע המשא ומתן הקודם שבין הצדדים, מצא המחוקק לקבוע ככלל, כי קיבול כזה כמוהו כהצעה חדשה, שפרטיה הם פרטי ההצעה המקורית, כפי ששונו או תוקנו על-ידי הניצע. הצדדים לא התנתקו כליל זה מזה. בידי המציע יש עתה כוח קיבול לגבי הצעה חדשה זו, והוא יוכל לבחור אם לקבלה אם לאו. מבחינה זו לא שונה נפקותו של סעיף 11 מנפקותה של הוראת סעיף 9 לחוק, לפיה "קיבול של הצעה לאחר שפקעה, כמוהו כהצעה חדשה".

(אורי רוזן לעיל עמ' 147).
האם מנוע התובע מלהגיש תביעה זו עקב כתב ויתור?

22. הקיבוץ טוען כי התובע וגרניום חתמו על כתב ויתור בו ויתרו על כל תביעה וזאת בעקבות ויתור בע"פ שנעשה בפגישה בינם לבין הקיבוץ ב- 30/6/97. אולם מן הראיות עולה כי היזמים לא היו מוכנים לחתום על כתב הויתור שנשלח להם ע"י הקיבוץ (נספח כ' לתצהירו של כרמי).
היזמים לא קיבלו את נוסח כתב הויתור של הקיבוץ בו נכתב: "אין לנו כל תביעה ו/או דרישה ו/או טענה כנגד הקיבוץ בכל הקשור לפרוייקטים" ולא חתמו על נוסח כזה.
הם שלחו מסמך אחר שנוסח על ידם כאשר לאחר המשפט: "אנו מקבלים את הצעתכם ודרישתכם, להמנע מהעלאת טענות ו/או תביעות בקשר לארועי העבר" מופיעות המילים "במהלך ניהול המו"מ". למילים הללו אין כל משמעות אלא אם כן יפורשו כמכוונות לכך שבמהלך ניהול המו"מ בין הצדדים וכל עוד הוא מתנהל לא תועלנה טענות או תביעות בקשר לארועי העבר. לכן אין לטעון כאילו קיים ויתור כאשר עולה במפורש שהיזמים סירבו לקבל נוסח של ויתור על תביעות ובמקום זה חתמו על נוסח שהיקף הויתור שלו מוגבל מאוד.
למעשה לא דובר בכלל על ויתור אלא על המנעות מהעלאת טענות ו/או תביעות בקשר לארועי העבר כל עוד מתנהל מו"מ בין הצדדים.

23. לאור האמור לעיל הגעתי למסקנה שלא נכרת חוזה מחייב בין שני הצדדים לגבי הפרוייקט המסחרי, ושהמו"מ של הצדדים לא הבשיל ו/או לא השתכלל עד כדי כריתת חוזה מחייב.
24. כאמור, היו הצדדים אמורים לנהל מו"מ אולם זה נפסק.
מה קורה כאשר נפסק מו"מ בין צדדים?
במקרה כזה -
"הצדדים קובעים כי ימשיכו לנהל משא-ומתן בעניינים שטרם סוכמו, וההסכם המוקדם נועד לשמש מזכר ותזכורת להבנות שכבר הושגו. במקרה כזה יש לחזור ולברר, עם השגת ההסכמות הנוספות, את תוקפו של ההסכם המוקדם. מכל-מקום, יהא תוקפו של ההסכם המוקדם אשר יהא, מוחלט או מותנה, מיידי או מושעה, חומר-גלם או חומר סופי ומעובד- הוא כולל לפחות חיוב אחד: החיוב המוטל על הצדדים לנסות ולהתקדם במשא-ומתן לקראת היעד החוזי. כאשר נעדרת מזכרון-הדברים גמירת-דעת עם משנהו, ובלבד שפרישה זו תיעשה בדרך מקובלת ובתום-לב. פרישה בתום-לב היא פרישה המודרכת על-ידי שיקולים עניינים הנובעים ממהות העסקה, מהתפתחות המשא-ומתן ומעמדות הצדדים לו"
(שלו, דיני חוזים, לעיל, עמ' 95).

25. הצדדים התמקדו בשאלה האם נכרת ביניהם חוזה מחייב לגבי הפרוייקט המסחרי שאת הפרתו על ידי הקיבוץ יש למנוע ולא הובאו ראיות לגבי העילה המתייחסת לחוסר תום לבו של הקיבוץ במהלך המו"מ, לפני ואחרי הפסקתו.
מכל מקום, הובאו ראיות לגבי השקעתו ומאמציו של התובע בפרוייקט המסחרי שנעשו בידיעת הקיבוץ במהלך המו"מ שהתמשך במשך למעלה משנה, ושהקיבוץ נהנה מפירותיהם.

26. מן הראיות, שלא נסתרו, עלה כי טרם השתלב התובע בפרוייקט, במשך 5 שנים לא חלה בו כל התקדמות משמעותית למעט חליפת מכתבים ענפה בין הקיבוץ ומי מטעמו ובין כל גוף ממשלתי אפשרי.

לאחר חתימת ההסכם ב- ב- 3/3/97 החל התובע בביצוע הפעולות הבאות בקיום מה שהוא ראה כחלקו בהסכם הנ"ל: אני מאמינה ומקבלת את עדותו של התובע בעניין זה שנתמכה בראיות:

* יזם פגישה עם ראש עירית קרית-שמונה מר פרוספר עזרן לקידומו של הפרוייקט בו היתה מעורבת עירית קרית שמונה.
באותה פגישה ווידא ראש העיר כי בפרוייקט מעורב יזם רציני ומוכר והסביר לכרמי נציג הקיבוץ כי ללא נוכחות יזם רציני, עירית קרית-שמונה לא תרתם לקידומו (פרוט' מ- 2/5/02 עמ' 23 שורה 1-9).

* קיום פגישות עם אנשים שונים מטעם עירית קרית-שמונה וניהול דיונים על הפרוייקט, כגון הפגישה שנערכה עם מר סבג מהמחלקה הטכנית בעירית קרית-שמונה.

* ביצוע פעולות שונות במטרה לזרז את כינוסה של וועדת ההיגוי. (פרוט' 2/5/02 עמ' 23 שורות 13-15). בהתאם לנקבע בתקנות, אין ליזמים רשות להופיע בפני
ועדות אלה אך התובע דאג לכינוסה בהקדם.

* העברת התכנית לדיון מיידי בוועדה המקומית.

* קידום התכנית בוועדה המחוזית בעזרת מהנדס המחוז מר אלכס פול ומזכיר הוועד המחוזית מר רומן טפקמן. (פרוט' 2/5/02 עמ' 23 שורות 24-26).

* קידום הפרוייקט בוועדה הארצית, ומעקב אחרי התהליכים השונים שהיא עוברת כולל התמודדות עם רשות העתיקות. (פרוט' 2/5/02 עמ' 24 שורה 3).

נציג הקיבוץ כרמי הודה כי "אולי הוא דיבר איתם בכל מיני מסעדות וכל מיני מקומות אני טוען שהוא לא נראה על פני השטח ...". (פרוט' יום 9/9/03 עמ' 51 שורה 5).

הקיבוץ הודה במעורבותו של התובע בפרוייקט וזאת בפגישה שנערכה במשרדו של ראש העיר מר ברביבאי בחודש מרץ 1998. בפגישה זו אישרו נציגי הקיבוץ בפני
ברביבאי כי אדרי נמנה על יזמי הפרוייקט והוא בעל עניין בו וכי הקיבוץ ואדרי עובדים בתיאום.
עדותו של ראש העיר בענין זה לא נסתרה. ראש העיר ציין כי ללא התובע, העיריה לא היתה נותנת חסותה לפרוייקט, וכי התובע היה הקטליזטור והמושך בחוטים בפרוייקט זה. (פרוט' 9/9/03 עמ' 56 שורה 1-3).

27. לפיכך, זכאי התובע לפיצוי על השקעתו ומאמציו בפרוייקט אולם מכיוון שלא תבע, לא יכולתי לפסוק לו זאת.

לאור האמור לעיל, אני דוחה את התביעה ללא צו להוצאות.

ניתן היום א' באדר, תשס"ד (23 בפברואר 2004) בהעדר הצדדים.
המזכירות תמציא העתקים לב"כ הצדדים.
מותר לפרסום מיום 23/02/2004.

ד"ר נאוה אפל-דנון
, שופטת
סגנית נשיא

01038/01א 054 סנא









א בית משפט מחוזי 1038/01 גבי אדרי נ' קיבוץ כפר גלעדי אגודה שיתופית,מנהל מקרקעי ישראל משרד התשתיות (פורסם ב-ֽ 23/02/2004)