פסקי דין על מבנים ניהול ואחזקה ר.כ. (2006) בע"מ | פסקי דין על וועד הבית ברחוב יגאל אלון 35 | פסקי דין על חיפה | פסקי דין על יוסי שגיא ואח' |

392-01/09 א     24/05/2010




א 392-01/09 מבנים ניהול ואחזקה ר.כ. (2006) בע"מ נ' וועד הבית ברחוב יגאל אלון 35, חיפה, יוסי שגיא ואח'








st1\:*{behavior: }
בית משפט השלום בחיפה



24 מאי 2010

ת"א 392-01-09 מבנים ניהול ואחזקה ר.כ. (2006) בע"מ
נ' וועד הבית ברחוב יגאל אלון 35
, חיפה





בפני
כב' השופט יהושע רטנר

המבקשת

מבנים ניהול ואחזקה ר.כ. (2006) בע"מ

נגד

המשיבים
1. וועד הבית ברחוב יגאל אלון 35
, חיפה
2. יוסי שגיא ת.ז. 006312656
3. אייל מאור ת.ז. 059575373
4. דוד סלצקי ת.ז. 053212361
5. רן יפה ת.ז. 028006351





החלטה

1.

כל הקביעות בהחלטה זו הן לכאורה בלבד, שכן הן נעשות לצורך הליך ביניים, בטרם נשמעו ראיות הצדדים בהליך העיקרי.

2.
בפני
בקשה למתן צו מניעה זמני, המונע מהמשיבים להתקשר עם כל אדם, ו/או תאגיד ו/או גוף אחר, בקשר לניהול ואחזקת בניין המגורים ברחוב יגאל אלון 35 בחיפה
(להלן:"הבניין").

3.
הבניין , בו 68 דירות מגורים, הוא אחד מבין שלושה, בפרויקט מגורים גדול המוקם על ידי חברת שרביב בע"מ (להלן:"היזם"). המבקשת הינה חברת האחזקה לבניין, שנבחרה על ידי היזם ואשר עתידה לתת גם שירותי ניהול ואחזקה לשני הבניינים הנוספים בפרויקט. הבניין נשוא הבקשה אוכלס זה מכבר. בניין נוסף נמצא בהליכי אכלוס החל מפברואר שנה זו. הבניין השלישי והאחרון, עדיין בשלבי בנייה. המשיבים הינם נציגות הבית המשותף של הבניין, וכן חברי הנציגות.

4.
החל מיום 16.12.07 המבקשת נותנת לבניין שירותי ניהול ואחזקה (להלן:"השירותים"). המשיבים מבקשים להפסיק את התקשרותם עם המבקשת ולקחת תחתיה חברה אחרת למתן שירותים. לטענת המבקשת המשיבים אינם רשאים לעשות זאת, לאור הסכמי רכישת הדירות עליהן חתומים הדיירים מול היזם, ולאור ההסכם שלה עם היזם. כן טוענת המבקשת, כי הפסקת ההתקשרות עימם תגרום לה לנזק קשה, שכן ירדו לטמיון השקעות רבות, הן בכוח אדם והן בציוד, שעשתה לצורך מתן השירותים. זאת על רקע היותה החברה הנבחרת על ידי היזם למתן שירותים לפרויקט כולו.
מעבר לכך לטענת המבקשת, המשיבים פועלים בחוסר תום לב, שכן השירותים הניתנים על ידם הינם ברמה גבוהה בצורה מספקת, בעלויות סבירות ובאופן שהם נענים לכל דרישות הדיירים על מנת להשביע את רצונם.

5.
המשיבים מתנגדים לבקשה. טענתם העיקרית היא שהמבקשת למעשה משרתת את האינטרסים של היזם ולא את שלהם כדיירים. משכך היא מקבלת הוראות מהיזם ואינה נענית לדרישות הדיירים, עד כדי כך שהם אינם יכולים לתפקד "כבעלי הבית" מול המבקשת. כן טוענים המשיבים, שהיו מחדלים רבים לאורך השנים ובהם הזנחת מערכות המעליות וכיבוי האש, אי מתן שירותי ניקיון ופינוי אשפה נאותים, וכי המחירים הנדרשים מהם הינם גבוהים. כן טוענים המשיבים, שלאחרונה המבקשת מצמצת את השירותים הניתנים מצד אחד ומצד שני, מעלה את מחירם. זאת נוכח הפסקת סבסוד שקיבלה מהיזם, בעבור השירותים השוטפים לבניין. לטענת המשיבים הבניין הינו בבעלותם וכי זכותם לקבוע מי תהיה חברת הניהול והאחזקה, כפועל יוצא מזכות הבעלות. בהקשר זה המשיבים טוענים שמתחילת הדרך לא היו מרוצים מהמבקשת, וכבר באסיפת הדיירים בשנת 2008, הם ביקשו להחליף את חברת האחזקה, וכך גם בשנת
2009 ולאחרונה פעם נוספת בשנת 2010.

6.
במסגרת בקשה זו התקיימו מספר דיונים, בהם הצדדים ניהלו מגעים רבים ואף הגיעו להסדרי ביניים שונים, בניסיון ליישר את ההדורים ולהסדיר את היחסים ביניהם. בסופו של דבר הדבר לא צלח. המבקשת עומדת על הבקשה ואילו המשיבים מתנגדים לה, ואין מנוס מליתן הכרעה שיפוטית.

7.
שוכנעתי שלמבקשת עילת תביעה לכאורה, אולם זאת לתקופה מוגבלת והיא עד ליום 31.12.10.
סעיף 6 א' לחוק המכר (דירות ) התשל"ג – 1973, מגביל את התקופה בו נציגות הבית המשותף אינה יכולה להחליף "מתחזק" (כפי שהמבקשת הינה), לשלוש שנים. בהתאם לאישור של היזם, אליו הפנו גם המשיבים, שירותי התחזוקה החלו להינתן על ידי המבקשת ביום 16.12.07. לפיכך לא ניתן לכפות על המשיבים לקבל את שירותי המבקשת מעבר ליום 16.12.10. מטעמים פרקטיים אקבע את המועד לסיום התקופה המגבילה את חופש המשיבים להחליף את חברת האחזקה ליום 31.12.10. על פני הדברים ולכאורה, אין למבקשת עילת תביעה שיכולה להצדיק את מתן הסעד המבוקש מעבר למועד זה.

8.
בהקשר של עילת התביעה, המשיבים העלו טענות רבות בקשר לחובות שהמבקשת צברה כלפי ספקים שונים כגון חברת החשמל, וכן מחדלים שונים בביצוע בדיקות וביקורות למערכות חיוניות כגון גנראטור חירום, ומערכת כיבוי אש. גם אם יש ממש בטענות אלו או בחלקן, נראה שאין בכך להכריע את הכף כנגד מתן צו מניעה זמני לתקופה מוגבלת כאמור לעיל. על פי אישורים שונים שהומצאו לבית המשפט במהלך הדיונים, נראה שהמבקשת הסדירה את מרבית הדברים הטעונים הסדרה, ובכלל זה תשלום חובות לספקים ו/או הסדרת ביקורות למערכות שונות. לא הוצג בבית המשפט מצב של כשל ניהולי משמעותי בשלב זה.

9.
אינני מוצא שמאזן הנוחות נוטה באופן בולט לטובת המבקשת. המבקשת לא המציא ראיות משכנעות לכך שהשקעות משמעותיות מצידה ירדו לטמיון היה והמשיבים יפסיקו את ההתקשרות עימה. נכון הוא שלמבקשת יש צפייה לתת שירותים לפרויקט כולו, וייתכן שהיא נערכה לצורך זה, אולם לא נראה שהפסקת ההתקשרות ביחס לבניין אחד, תגרום לה לנזק משמעותי, בוודאי לא לנזק שלא ניתן יהיה לפצות עליו באופן כספי. מנגד יש לקחת בחשבון את שיקולי הנוחות של המשיבים. לטענתם השירותים ניתנים ברמה לא נאותה במחירים גבוהים וזכותם כבעלי בית להחליף את חברת האחזקה. נראה שמתן צו מוגבל כאמור לעיל, מאזן את שיקולי הנוחות של הצדדים באופן ראוי.

10.
במהלך הדיונים בבית המשפט התברר, שהשירותים סובסדו במהלך השנים על ידי היזם, דבר שהופסק על ידה לאחרונה. לאור זאת המבקשת התכוונה לצמצם שירותים ו/או להעלות את המחיר. יש בכך שיקול כנגד מתן צו המניעה עד להכרעה בתובענה העיקרית, משני היבטים. ההיבט הראשון הוא שצו מניעה נועד לצורך הקפאת מצב. שינוי היקף השירותים ו/או העלאת מחירם, הגם שיש מנגנון עדכון מחירים במערכת החוזית שבין הצדדים, מביא לשינוי מצב, על רקעו למשיבים זכות לשקול את רצונם להיות בקשר עם המבקשת דווקא. ההיבט השני הוא, שמדובר בעובדה חשובה שהיה על המבקשת לגלות בבקשתם מלכתחילה, דבר שלא נעשה. יש בכך להחליש במידה מסוימת את הבקשה.

11.
המבקשת טענה שאי מתן צו המניעה יפגע בה באופן קשה. זאת לאור היותה החברה הנבחרת על ידי היזם כחברת האחזקה של הפרויקט כולו. לפרויקט שטחים משותפים לכל הבניינים ובכלל זה, גנים רחבי ידיים, חניה, בריכת שחייה, וכדומה. לפיכך לטענתה, אין אפשרות שיהיו בפרויקט שתי חברות אחזקה, דבר שלא יאפשר מתן שירותים נאותים. אני דוחה טענה זו.
לא הוכח שלא יהיה באפשרות הדיירים של כל בניין בנפרד להתקשר עם חברת אחזקה הנבחרת על ידה, כאשר יעשה ביניהם תיאום ביחס למתקנים ו/או שטחים המשותפים לכל שלושת הבניינים. מכל מקום אין בטענה זו משקל מספיק בכדי לפגוע בסופו של דבר בזכות הבעלות של המשיבים, לנהל את הבניין על פי ראות עיניהם.

12.
סיכומו של דבר, שוכנעתי שיש מקום ליתן צו מניעה מוגבל בזמנו. בזמן זה, המבקשת חייבת ליתן את אותו היקף שירותים כפי שניתן על ידה ערב הגשת הבקשה. כמו כן אינני מוצא מקום ליתן הוראות בדבר עלות השירותים, וכל החלטה קודמת בעניין, שניתנה במסגרת ניסיון להביא את הצדדים לידי הסכמה, או כסעד ארעי, מבוטלת. המבקשת רשאית לנקוב בעלות השירותים בהתאם למערכת החוזית שבין הצדדים ובכלל זה מנגנון של עדכון מחירים ככל שישנה. מצד שני, המבקשת חייבת להקפיד על תשלום שוטף לספקים, שלא לצבור חובות, וכן על מתן שירותים ברמה נאותה ובכלל זה אחזקה מלאה ותקינה של כל מערכות הבניין. למותר לציין שעל דיירי הבניין לשלם באופן מיידי חובות עבר למבקשת, ולשלם באופן שוטף את עלות דמי האחזקה ומתן השירותים. למען הסר ספק אני קובע שבקשת המבקשת לפי פקודת בזיון בית המשפט, על סמך החלטה קודמת, נמחקת.

13.
לפיכך, ניתן בזה צו מניעה זמני כנגד המשיבים, המונע מהם מלהתקשר עם כל אדם ו/או תאגיד ו/או גוף אחר, בקשר לניהול ואחזקת הבניין שברחוב יגאל אלון 35 בחיפה
. צו מניעה זה תקף עד ליום 31.12.10.

14.
לאור ההליכים הרבים בין הצדדים והסדרי הביניים, וכן לאור זאת שהבקשה התקבלה באופן חלקי, אין מקום לעשיית צו להוצאות בשלב זה.


ניתנה היום,
יא' סיון תש"ע, 24
מאי 2010, בהעדר הצדדים.







הוקלד על ידי שריאל לב






א בית משפט שלום 392-01/09 מבנים ניהול ואחזקה ר.כ. (2006) בע"מ נ' וועד הבית ברחוב יגאל אלון 35, חיפה, יוסי שגיא ואח' (פורסם ב-ֽ 24/05/2010)