פסקי דין על גומל השקעות בע"מ | פסקי דין על עיריית צפת | פסקי דין על אילה יאיר | פסקי דין על יצחק מרדכי ואח' |

232/09 עתמ     07/06/2010




עתמ 232/09 גומל השקעות בע"מ נ' עיריית צפת, אילה יאיר, יצחק מרדכי ואח'








בית המשפט המחוזי בנצרת בשבתו כבית-משפט לעניינים מנהליים



07 יוני 2010

עת"מ 232-09 גומל השקעות בע"מ
נ' עיריית צפת
ואח'







בפני

כב' סגן הנשיא, השופט -
תאופיק כתילי


עותרים

גומל השקעות בע"מ


נגד


משיבים

1.עיריית צפת
2.אילה יאיר
3.יצחק מרדכי
4.יגאל מרדכי
5.עמי מרדכי
6.זהבית נרקיס
7.דליה אבישי




פסק דין



הקדמה:

לפני עתירה מינהלית, שהגישה חברת גומל השקעות בע"מ
(להלן: "העותרת") נגד עיריית צפת
, ונגד המשיבים 2 - 7, מי שהיו בעבר בעליהם של נכס מקרקעין בצפת (גוש 163063, חלק מחלקות 126, 128, 129, 131, ו-132) הידוע בכינוי "מלון יאיר" (להלן: "העירייה", "המשיבים" ו-"הנכס" בהתאמה).

במסגרת העתירה מבקשת העותרת, כי בית המשפט יורה לעירייה ליתן בידיה אישור לפי סעיף 324(א) לפקודת העיריות [נוסח חדש] (להלן: "פקודת העיריות") בגין הנכס, עבור התקופה מיום 6/6/2005 ואילך; יבטל את חיובי הארנונה שהוטלו על העותרת בגין הנכס עבור התקופה מיום 6/6/2005 ואילך; יבטל את הליכי הגבייה שנקטה העירייה נגד העותרת בגין חיובי הארנונה בנכס; וכן יקבע כי ככל שיוטלו על הנכס חיובי ארנונה כדין, הרי שאלה יוטלו על המשיבים בלבד.

הרקע לעתירה:

על פי הסכם מיום 6/6/2005, וצו שניתן בלשכת ההוצאה לפועל בחיפה, נמכרו שלושה רבעים מן הזכויות בנכס הנ"ל לעו"ד שמואל טריאסטר, בנאמנות עבור חברה ביסוד (לימים, העותרת, שהתאגדה ביום 23/1/2006), זאת כתוצאה מהליכי כינוס שנקט בנק לאומי, עקב חובם לבנק של בעלי הנכס. בכך למעשה, נוצר שיתוף בנכס בין הבעלים שהחזיקו ברבע מהזכויות בו, ובין העותרת באמצעות עו"ד טריאסטר, שהחזיקה לאחר הרכישה, בשלושה רבעים מן הזכויות בנכס. ביום 30/1/2007 נרשמה לטובת העותרת הערת אזהרה בלשכת רישום המקרקעין.

ביום 8/6/09 הנפיקה העירייה אישור העברת זכויות המופנה ללשכת רישום המקרקעין, לפיו החובות בגין הנכס עד ליום 6/6/2005 שולמו לעירייה (דהיינו, עד למועד סיום הכינוס וחתימת הסכם המכר עם העותרת). העירייה הנפיקה את האישור לאחר שחויבה לעשות כן בהתאם להחלטת ראש ההוצאה לפועל מיום 4/6/2009, שניתנה לבקשת כונס הנכס.

אין מחלוקת כי נכון למועד הגשת העתירה, הליכי רישום הזכויות בנכס על שם העותרת לא הושלמו. כמו-כן, העותרת הגישה לבית משפט השלום בצפת, ביום 18/2/2007, תביעה לפירוק שיתוף במקרקעין נגד יתר בעלי הנכס.

טענות העותרת:

לטענת העותרת, עד היום, לא נמסרה לה החזקה בנכס. כן, אין באפשרות העותרת להשלים את הליכי רישום הזכויות בנכס על שמה, שכן העירייה מסרבת להמציא לידיה אישור לפי סעיף 324(א) לפקודת העיריות, עבור התקופה שמיום 6/6/2005 ואילך, משום, שלטענת העירייה, קיים חוב ארנונה בגין הנכס.

כן לטענת העותרת, רק לאחר פנייתה לעירייה בבקשה לקבל לידיה את האישור האמור, החלה העירייה לנקוט נגדה בהליכי גבייה, ואף הטילה עיקולים על חשבונות הבנק שלה.

עוד טוענת העותרת כי המשיבים הם המחזיקים בנכס, ולפיכך יש להטיל את חיובי הארנונה על המשיבים, ולא על העותרת. כמו כן, הזכויות בנכס טרם נרשמו על שם העותרת, וגם מנימוק זה אין העירייה מוסמכת להטיל על העותרת את חיובי הארנונה ולנקוט נגדה בהליכי גבייה בשל כך.

טענות המשיבה 1 – עיריית צפת
:

לטענת העירייה, יש לדחות את העתירה על הסף בשל העובדה שהעותרת הסתירה מבית המשפט עובדות מהותיות, שכן העותרת הגישה בעבר למס רכוש תביעה לפיצויים בגין נזק שנגרם לנכס במהלך מלחמת לבנון השנייה, ואף זכתה ב-75% מסכום הפיצוי המגיע ממס רכוש. לטענת העירייה, לאחר שתבעה פיצוי ממס רכוש, מנועה העותרת מלטעון כעת כי אין לה זיקה לנכס.

עוד לטענת העירייה, ביום 2/8/09 שלחה לעותרת דרישה לתשלום חוב הארנונה, ומשלא שולם החוב, הטילה ביום 6/9/09 עיקול על חשבון העותרת בבנק לאומי, בסך 218,000 ₪. במענה לפניית העותרת, סוכם בין העירייה ובין העותרת כי העיקול יוסר בכפוף להמצאת ערבות בנקאית בסכום העיקול לטובת העירייה. אף שהעירייה הסירה את העיקול, העותרת לא העבירה לעירייה את הערבות הבנקאית כמוסכם, ולאחר שהעירייה ניסתה לחדש את העיקול התברר כי העותרת הבריחה את הכספים מהחשבון. לפיכך, לטענת העירייה, העותרת פעלה בחוסר תום לב בהסתרת עובדות אלה מבית המשפט וגם מנימוק זה יש לדחות את העתירה.

כן טוענת העירייה, כי העתירה הוגשה בשיהוי, שכן העותרת רכשה את הזכויות בנכס כבר ביום 6/6/05.

עוד טוענת העירייה, כי יש לדחות את העתירה בשל אי מיצוי הליכים, משום שהיה על העותרת להשיג על חיובה בארנונה בפני
מנהל הארנונה, כפי שנקבע בחוק הרשויות המקומיות (ערר על קביעת ארנונה כללית), התשל"ו-1976 (להלן: "חוק הערר"), טרם הפנייה לבית המשפט לעניינים מינהליים.

לבסוף טוענת העירייה כי חיובה של העותרת בארנונה הנו כדין, שכן העותרת נכנסת בגדר "בעלים" של נכס, בהתאם לסעיף 1 לפקודת העיריות.

טענות המשיבים 2 – 7:

ראשית, המשיבים מכחישים כי הם מחזיקים בנכס, ולטענתם המשיבה 2 בלבד מתגוררת בנכס. שנית, לטענתם, העירייה פעלה כדין בהטילה על העותרת את חיובי הארנונה ביחס לתקופה האמורה.

עוד לטענת המשיבים, העתירה דכאן הנה בגדר ניסיון של העותרת להשיג יתרון במסגרת התביעה לפירוק שיתוף המתנהלת בינה ובין המשיבים, שם נטעם נגדה על ידי המשיבים כי משלא נרשמה העותרת כבעלת הזכויות בנכס אין היא יכולה להגיש תביעה לפירוק השיתוף. לדידי המשיבים, העותרת מבקשת, מחד, להיבנות מכך שאינה מחזיקה בנכס בפועל, כדי להימנע מלשאת בתשלומי הארנונה ובחובות הרובצים על הנכס, ומאידך להיבנות ממעמדה ביחס לנכס, כדי לקבל פיצויים ממס רכוש בגין הנזקים שנגרמו לנכס, ולהגיש נגד המשיבים תביעה לפירוק השיתוף.

הדיון בעתירה:

במסגרת העתירה שלפני מבקשת העותרת כי בית המשפט לעניינים מנהליים יעניק בידה שני סעדים עיקריים: האחד, להורות לעירייה ליתן לעותרת אישור לפי סעיף 324 לפקודת העיריות בגין הנכס, עבור התקופה מיום 6/6/2005 ואילך; השני, לבטל את חיובי הארנונה שהוטלו על העותרת בגין הנכס, מיום 6/6/2005 ואילך, את הליכי הגבייה שנקטה העירייה כלפי העותרת בגינם, וכן לקבוע שהמשיבים הנם המחזיקים בנכס ולפיכך יש להטיל עליהם את חיובי הארנונה, ולא על העותרת.

לאחר שעיינתי בנימוקי העתירה ובתשובות לה, ושקלתי את טיעוני הצדדים, הגעתי לכלל מסקנה, כי אין מקום להיעתר לסעדים המבוקשים על ידי העותרת, ולפיכך יש לדחות את העתירה.

באשר לסעד של מתן אישור לפי סעיף 324 לפקודת העיריות, הנני סבור כי אין מקום לחייב את העירייה, בנסיבות העניין, ליתן אישור על היעדר חובות, כאשר בפועל רובצים על הנכס חובות ארנונה, וזאת אף אם קיימת מחלוקת בין העותרת ובין העירייה, באשר להצדקה לחיובה של העותרת בארנונה בגין הנכס.

מקום שנמכר חלק מנכס מקרקעין, בין חלק מסוים ובין חלק בלתי מסוים, ובלבד שניתן לרשום את אותו החלק בפנקס המקרקעין, יש להוכיח לעירייה, לשם קבלת תעודה על פי סעיף 324 לפקודת העיריות כי שולמו החובות לעירייה בגין אותו חלק הנכס שנמכר (בג"צ 779/92 סלאמה נ' עיריית נצרת, פ"ד מז(5) 183 (1993)).

כאשר חוב ארנונה אינו משולם, הרשות המקומית מוסמכת להפעיל אמצעי גבייה אקטיביים ופסיביים על החייב, בנקודות זמן שונות במערכת היחסים שבינו לבין הרשות המקומית, ובכלל זה להתנות מתן אישורים שונים, להם הפרט עשוי להיזקק לצרכים אחרים שלו, בתשלום חובותיו לרשות. בתוך כך, עשויה הרשות המקומית לסרב ליתן לחייב אישור ללשכת רישום המקרקעין, אותו היא מוסמכת ליתן מכוח סעיף 324(א) לפקודה, כל עוד לא סולק החוב (עע"מ 1164/04 עיריית הרצליה נ' יצחקי (פורסם בנבו, 5/12/06)).

בנסיבות העניין שלפני, ככל שהעירייה תנפיק לעותרת אישור ביחס לתקופה מ-5/5/2006 ואילך, בגין חלק מהנכס, הרי שהאמור באישור יעמוד בניגוד למצב במציאות, ויהיה בו כדי לעקר את כוחה של העירייה לגבות מס אמת, ואף לפגוע ביסודות האיזון והשוויון שבבסיס הטלת הארנונה, שהרי עשוי להשתמע ממתן אישור כזה שהעירייה מוותרת על חוב הארנונה הרובץ על חלק מהנכס. על כן, כל עוד חוב הארנונה על חלק הנכס שאותו מבקשת העותרת לרשום על שמה לא שולם במלואו, אין מקום להורות לעירייה ליתן את אישור לפיו החובות בגין אותו חלק סולקו (השוו: עת"מ (ת"א) 3161/08 שותפות היכל השלג נ' עיריית פתח תקווה, פורסם בנבו, 25/4/2010; עת"מ (ת"א) 2301/07 בנמה יזום והשקעות בע"מ נ' עיריית הרצליה, פורסם בנבו, 15/9/2009).

עוד יוער באותו עניין, כי יתכן, ולשם העברת הזכויות בנכס מן המוכר לידי העותרת, יכולה היתה העותרת להסתפק באישור שהעירייה הנפיקה ביום 8/6/09, בהתאם לצו שניתן על ידי ראש ההוצאה לפועל, שכן אישור זה התייחס לתקופה שעד ליום 5/5/2006, הוא המועד בו רכשה העותרת זכויות בנכס מאת הכונס. אולם, משחלף זמן רב מאז רכשה העותרת זכויות בנכס, ובפועל נצברו בגין הנכס חובות ארנונה בסכומים בלתי-מבוטלים, אין מקום לחייב את העירייה ליתן אישור על היעדר חובות ביחס לתקופה שמיום 5/5/2006 ואילך.

באשר לסעד המבוקש על ידי העותרת, לביטול חיובי הארנונה והליכי הגבייה, אף לסעד אין להיעתר, מן הנימוק של אי מיצוי ההליכים הקבועים בדין.

בחוק הרשויות המקומיות (ערר על קביעת ארנונה כללית), התשל"ו-1976
(להלן: "חוק הערר") נקבע מהו המסלול בו צריך לילך נישום המבקש להשיג על חיובו בארנונה, בהגשת השגה למנהל הארנונה, ובמידת הצורך, בהגשת ערר על החלטת מנהל הארנונה לועדת ערר, ובהגשת ערעור מינהלי על החלטת ועדת הערר, לבית המשפט לעניינים מנהליים.

בצדו של מסלול ההשגה, הערר והערעור המינהלי הקבוע בחוק הערר כאמור, מתקיים המסלול הכללי הקבוע בחוק בתי משפט לעניינים מנהליים, תש"ס-2000, על פיו ניתן להגיש עתירות מינהליות בעניינים הקבועים בחוק, ובהם ענייני ארנונה. יחד עם זאת, בשורה של פסקי דין, נקבע כי בעת שהליכי ההשגה והערר הקבועים בחוק הערר לא מוצו, אין מקום להידרש לעתירה מינהלית שבה הועלו לראשונה טענות בעניין חיובי ארנונה, שבהן היה מנהל הארנונה מוסמך לדון על פי סמכותו הקבועה בחוק הערר (ראו: עע"מ 5640/04 מקורות חברת מים בע"מ נ' מועצה אזורית לכיש, פורסם בנבו, 5/9/2005; רע"א 10643/02 חבס ח.צ. פיתוח (1993) בע"מ נ' עיריית הרצליה, פורסם בנבו, 14/5/2006; עת"מ (נצרת) 1115/07 היפרטוי צעצועים בע"מ נ' עיריית קריית שמונה, פורסם בנבו, 3/12/2007, והפסיקה שהובאה שם; עת"מ (נצרת) 1178/07 אשקר מרקט בע"מ נ' עיריית קריית שמונה, פורסם בנבו, 1/4/2008).

על כן, יש למצות תחילה את ההליכים המוסדרים בחוק הערר, שכן במקום בו יש הסדר חקיקתי ספציפי לאופן מיצוי הזכויות, על בעל הדין להקפיד ולפעול על פיו, ואל לו לפנות קודם לכן לבית המשפט, אף אם בית המשפט מוסמך אף הוא לדון באותן הטענות (לאחר שניתנה רשות לכך, ראה סעיף 3(ג) לחוק הערר). התכלית העומדת מאחורי קביעה זו הנה שמירה על עיקרון היעילות, שהנו בעל חשיבות בהליך מינהלי, בכלל, ובנושא גביית מס, בפרט. משהוסדר הליך הביקורת בחוק והסמכות ניתנה לרשות מנהלית מקצועית בתחום, הרי שלאותה רשות המידע והכלים הנדרשים לבדוק את המסכת העובדתית וליתן פתרון מעשי-חוקי לעניין שבפני
ה, במסגרת זמן קצוב, ואין מקום להעמיס את הנושא על בית המשפט, בטרם נבחן הנושא על ידי אותה רשות (בר"ע 2425/99 עיריית נס ציונה נ' י.ח. יזום והשקעות בע"מ, פ"ד נד(4) 481).

בעניין שלפנינו, טענתה של העותרת באשר לעצם חיובה בארנונה בגין הנכס, הנה שאינה מחזיקה בנכס. סעיף 3(א)(3) לחוק הערר מקנה לעותרת את הזכות להשיג בפני
מנהל הארנונה, בטענה שאינה מחזיקה בנכס, כמשמעות מונח זה בסעיפים 1 ו-269 לפקודת העיריות. לפיכך, ובהתאם להלכה שהובאה לעיל, טרם הגשת העתירה דנן, היה על העותרת למצות את זכויותיה לפי חוק הערר, ולהגיש השגה שתידון בפני
מנהל הארנונה.

בסיכומי התשובה שהוגשו מטעמה, נימקה העותרת את פנייתה לבית המשפט בכך שאילו היתה מגישה השגה וערר, הרי שלאלה לא היה כל "סיכוי ממשי" להתקבל, שכן הרשות כבר גילתה דעתה וגיבשה עמדתה ביחס לחיובה של העותרת בארנונה. נימוק זה אין בידי לקבל. חזקה על מנהל הארנונה כי ידון בעניינה של העותרת ללא משוא פנים, ובהתאם לסמכותו ולחובותיו כרשות מינהלית. חשש בעלמא אינו יכול לשמש כצידוק עבור העותרת לפעול מבלי שמוצו ההליכים הקבועים בדין.

על כן, מן הראוי שהעותרת תפנה למצות את זכויותיה על פי דין, וטענותיה בעניין חיובה בארנונה, תבחנה על ידי מנהל הארנונה, הוא הגורם המוסמך לדון בהן, במסגרת ההליך הקבוע בחוק הערר, ואין מקום לאפשר לעותרת להעלות טענות אלה, לראשונה, בפני
בית המשפט.

למעלה מן הצורך אעיר כי אמנם, יתכן שהמועד להגשת השגה כאמור בחוק הערר חלף, אך לאור העובדה שהעתירה דנן הוגשה בתוך המועד הקבוע בחוק להגשת השגה למנהל הארנונה, ולאור תוצאת הדיון בעתירה, מן הראוי כי המשיבה 1 תעניק לעותרת ארכה להגשת ההשגה, ויתקיים דיון ענייני בטענותיה בפני
מנהל הארנונה המוסמך לכך.

משנקבע לעיל, כי אין מקום להיעתר לסעדים המבוקשים על ידי העותרת, הן משום שבנסיבות העניין אין לחייב את העירייה ליתן לעותרת אישור על פי סעיף 324(א) לפקודת העיריות, ביחס לתקופה מיום 5/5/2006 ואילך, והן מפאת אי מיצוי הליכים באשר לטענות העותרת בעניין חיובה בארנונה, אין מקום להוסיף ולדון בטענות נוספות שהעלו הצדדים במסגרת העתירה, וזאת, בין היתר, כדי להימנע מקביעות שיצרו את שיקול דעתו של מנהל הארנונה.


אשר על כן, העתירה נדחית.

העותרת תישא בהוצאות המשיבה 1 ושכ"ט עו"ד בסך 5,000 ₪, בצירוף מע"מ, ובהוצאות המשיבים 2 - 7 ושכ"ט עו"ד, בסך 3,000 ₪, בצירוף מע"מ.



ניתן היום,
כ"ה סיון תש"ע, 07 יוני 2010, בהעדר הצדדים.














עתמ בית משפט לעניינים מנהליים 232/09 גומל השקעות בע"מ נ' עיריית צפת, אילה יאיר, יצחק מרדכי ואח' (פורסם ב-ֽ 07/06/2010)