פסקי דין על דוד אפל | פסקי דין על צביון בניה ופרוייקטים | פסקי דין על יעקב ברדוגו | פסקי דין על דוד עיני | פסקי דין על בית קדימה ת"א |

25798-05/10 א     28/06/2010




א 25798-05/10 דוד אפל, צביון בניה ופרוייקטים בע"מ נ' יעקב ברדוגו, דוד עיני, בית קדימה ת"א בע"מ










בית המשפט המחוזי בתל אביב - יפו




22 יוני 2010

ת"א 25798-05-10 אפל ואח' נ' ברדוגו ואח'




בקשה מס'

1

בפני

כב' השופטת, ד"ר דפנה אבניאלי

מבקשים

1.

דוד אפל


2.

צביון בניה ופרוייקטים בע"מ



נגד

משיבים

1. יעקב ברדוגו

2. דוד עיני

3. בית קדימה ת"א בע"מ




החלטה


חברות רבת שנים הובילה לרכישת נכס מקרקעין ברמת החייל, אך הסתיימה בצו פינוי, שניתן על ידי בית משפט השלום. המבקשים עותרים לקבלת צו מניעה, שיאסור על פינויים מהמושכר עד לבירור תביעתם, בטענה כי ניתנה להם אופציה לרכישת חלק מזכויות הבעלות בנכס ולכן אין לפנותם ממנו.

העובדות בקצרה
המבקשים מחזיקים במשרד, בשטח של 250 מ"ר, המצוי בנכס ברח' ראול ולנברג 14 ברמת החייל, החל משנת 2001 (להלן: "המושכר"). בשנת 2005 החליט המבקש (להלן: "אפל"), לרכוש את כל הנכס ואף ניהל מו"מ עם בעליו. לאחר שהוברר כי אין באפשרותו להשיג את המימון הנדרש, פנה אפל אל המשיב 1 (להלן: "ברדוגו") והציע לו לרכוש את הנכס במקומו.

בין אפל לבין ברדוגו שררו יחסי קרבה ואמון מיוחדים, על רקע חברות אישית רבת שנים ושותפות פוליטית. בנסיבות אלה, הגיעו הצדדים להסכמה בעל פה, כי ברדוגו ישלים את עסקת הרכישה, בעצמו או באמצעות חברה מטעמו. לאחר השלמתה, יהיה אפל זכאי לקבל מחצית מהזכויות בנכס, תמורת תשלום מחצית מהשקעתו של ברדוגו ברכישה, כאשר אופן העברת הזכויות (בעלות במחצית מהנכס או בעלות במניות בחברה הרוכשת), יקבע בהמשך.
הוסכם גם, כי המבקשים יוכלו להמשיך ולהחזיק במושכר ולעשות בו שימוש לצרכיהם, וכי על אפל להודיע אם בכוונתו לממש את זכותו לרכישת מחצית מהנכס בתוך שנה, כדי להבטיח שברדוגו לא יידרש לשאת בעצמו במימון הנכס מעבר לכך.

סמוך לאחר סיכום זה, פנה ברדוגו למשיב 2 (להלן: "עיני") והציע לו להיכנס כשותף נוסף לעסקת הרכש, תמורת מחצית הזכויות בנכס. אפל נתן הסכמתו לכך, לאחר שהוסכם, כי אם יודיע על כוונתו לרכוש חלק מהנכס, יהא חלקו של כל אחד מהשותפים (ברדוגו, עיני ואפל) שליש מזכויות הבעלות בו. לצרכי הרכישה, הקימו ברדוגו ועיני, באמצעות חברות בשליטתם, את המשיבה 3.

סמוך למועד החתימה על הסכם הרכישה, דרשו המוכרים מהמשיבה 3 להוסיף להסכם תנאי, לפיו אפל יוכל לקבל זכויות בממכר, אך ורק כנגד פירעון חובותיו למוכרים בגין שכירות המשרד.
בחודש מרץ 2007 נחתם הסכם הרכישה (נספח ה' לבקשה), באמצעות עו"ד ישראל שלו, שייצג את אפל במו"מ המוקדם עם בעלי הנכס.

לאפל ניתנה אופציה לרכישת חלק מהנכס
המשיבים כפרו בעצם קיומה של האופציה לרכישת שליש מהנכס, הן בתגובתם לבקשה והן בטיעוניהם בבית המשפט. לחילופין טענו, כי אף אם ניתנה לאפל אופציה בעל פה, אין לה כל תוקף, בהיעדר מסמך בכתב, כנדרש על פי הוראות חוק המקרקעין.

חרף כפירתם הגורפת של המשיבים, על יסוד הרקע העובדתי שנפרס בפני
אני קובעת, כי עלה בידי המבקשים להוכיח קיומה לכאורה של אופציה לרכישת חלק מהזכויות בנכס תוך שנה.

בהסכם הרכישה (סעיף 3.7) נאמר:
"הקונה מצהיר כי מר דוד אפל
אינו נמנה במישרין ו/או בעקיפין על יחידי הקונה וכי הקונה מתחייב שלא למכור ו/או להסב ו/או להמחות ו/או למסור למר דוד אפל
ו/או למי מטעמו במישרין ו/או בעקיפין, זכויות קנייניות כלשהן בבית לודאית כל עוד לא יגיע המוכר להסדר עם אפל לגבי חובותיו של מר אפל, במישרין ו/או בעקיפין, כלפי המוכר".

מנוסחו של סעיף 3.7 להסכם, ומעצם התחייבותם של המשיבים לסייע למוכר בגביית חוב דמי השכירות של אפל (סעיף 3.6 להסכם), ניתן ללמוד, כי הצדדים הסכימו ליתן לאפל אופציה לרכישת חלק מהזכויות בנכס, בכפוף להסדרת חוב דמי השכירות של אפל כלפי המוכר.

בשנת 2008 הודיע אפל כי הוא מבקש לממש את זכותו לרכישת שליש מהזכויות בנכס.
המשיבה 3, באמצעות בא-כוחה עו"ד שלו, השיבה במכתב מיום 10.3.08 (נספח ח' לבקשה) כך:

"2. בית קדימה הודיעוני, כי לא יוכלו לאפשר לך לרכוש חלק מהבניין עד אשר תסדיר את חובם כאמור בהתחייבותכם החוזית...
4. משיחה עם יעקב ברדוגו
, מנהל בית קדימה, הבנתי כי האופציה ניתנה לשנה אחת שמסתיימת בפורים, קרי בעוד תקופה קצרה ביותר..."
(ההדגשה שלי – ד.א)

המכתב מלמד, כי המשיבים היו מודעים לקיומה של האופציה ואף הנחו את בא-כוחם להודיע לאפל, כי האופציה מוגבלת לתקופה של שנה ועומדת להסתיים בקרוב.

לאחר שאפל הודיע על רצונו לממש את האופציה, הוחלפו בין הצדדים טיוטות של הסכמים והתקיימו מספר פגישות (נספחים 10,11 לתגובת המשיבים). בהמשך נשלחו לאפל מספר דרישות להסדרת חובו למוכרים, ולתשלום דמי שכירות למשיבים בגין המשרד (נספחים 12-14 לתגובת המשיבים).

ביום 24.3.08 הודיע ב"כ המוכרים לעו"ד שלו, כי הושג הסדר בין אפל לבין מרשיו, לפיו, כנגד סילוק סכום הפשרה עד ליום 27.3.08, יסירו המוכרים את כל טענותיהם כנגדו (נספח יא).
בסופו של דבר, לא סילק אפל את חובו למוכרים בחודש מרץ 2008, אלא במועד מאוחר יותר, למרות שהודיע למשיבים על הסדרתו (נספח יב' לבקשה).

המסמכים המפורטים לעיל מלמדים, כי לאפל ניתנה אופציה לרכישת זכויות בנכס ואפל אכן הודיע על כוונתו לממשה.

אי מימוש האופציה במועד
אין חולק, כי כוונתם המקורית של הצדדים היתה להעניק לאפל אופציה למשך שנה אחת.
במהלך המו"מ למימוש האופציה, הכין עו"ד שלו טיוטת הסכם להקצאת שליש מהמניות של המשיבה 3 לאפל.

ביום 25.3.08 זומן ברדוגו לחקירה במשרדי היאחב"ל של משטרת ישראל, בחשד לעבירות שונות. לימים זומן גם עיני לחקירה בענין הפרשה בה נחקר ברדוגו, שנמשכה חודשים ארוכים.
לטענת אפל, בנסיבות אלה הוא נמנע מלפרוע את החוב למוכרים, שכן פירעונו נועד אך ורק לאפשר את מימוש האופציה. כל אותו זמן, כך לדברי אפל, "הוקפא" הליך השלמת מימוש האופציה, לבקשת עיני, אף שהוא עצמו היה ערוך, מוכן ומזומן להשלימו, כאמור במכתבו לעיני מיום 14.4.08 (נספח טו לבקשה) והמענה לו (נספח טז).

עם חלוף הזמן החל מחיר הנכס להאמיר. בעוד שעל פי ההסכם בין הצדדים, זכאותו של אפל לרכוש שליש ממנו היתה במחיר הרכישה המקורי, שהיה 9,500,000 ₪, ביקשו המשיבים לקבל תמורה גבוהה יותר ולכן, כך לדברי אפל, ניסו להערים קשיים בדרכו למימוש האופציה. המשיבים החלו להעלות תנאים נוספים, שלא בא זכרם בתנאי האופציה, כגון, דרישה להפקיד את מלוא סכום הרכישה במזומן, התחייבות לשאת בכל המסים, ודרישה להצהיר כי לא תלויים ועומדים נגד מי מהצדדים כל תביעות או הליכים משפטיים. דרישה אחרונה זו זכתה לכינוי "חוסר תום לב קיצוני" מצד אפל, הטוען כי עקב ההיכרות רבת השנים בינו לבין ברדוגו, ידע ברדוגו היטב, כי החל להתנהל נגדו הליך פלילי, עוד לפני עסקת המכר, וניתן נגדו גם

פסק דין
, בו חויב לשלם למדינה 21 מיליון ₪, שהערעור לגביו עודנו תלוי ועומד.

המשיבים מכחישים בתוקף, כי הוסכם על הקפאת מימוש האופציה וטוענים, כי נוהל בין הצדדים משא ומתן באשר לפרטי ותנאי ההתקשרות - שלא צלח. לדבריהם, אפל עשה כל שביכולתו כדי להתחמק מקידום המשא ומתן, ולא שילם להם סכום כלשהו בגין רכישת הנכס או בגין דמי השכירות עבור המשרד.

בשלב זה של הדיון, אין מקום להכריע בטענות הצדדים בענין מימוש האופציה ואופן ניהול המשא ומתן ביניהם. ניתן רק לומר, כי טענתם המקדמית של המשיבים, כי בהיעדרו של מסמך בכתב, המשקף את חוזה אופציה הנטען, נשמטה לחלוטין הקרקע תחת עילת התביעה - היא טענת סרק. אמנם, אפל טען לקיומה של אופציה בעל פה ואין בידיו מסמך בכתב, אך לא מדובר בפגם היורד לשורשו של ענין. דרישת הכתב רוככה בפסיקה במהלך השנים, באופן שמסמך יחשב מסוים דיו, גם כאשר אינו כולל את כל התנאים החיוניים בעסקה. כידוע, פרטים אלה ניתנים להשלמה מכוח הוראות חוק נורמטיביות, ובלבד שלא משתמעת כל כוונה אחרת של הצדדים באשר לפרטים החסרים (דנ"א 9580/09 חסיב נעים פוארסה, נ' שאוקי יוסף פוארסה, מיום 24.1.10, פורסם בנבו; תא (מרכז) 32331-02-10 עברון נ' מנרב פוריקטים בע"מ (מיום 14.4.10, פורסם בנבו).

במקרה דנן, הוחלפו טיוטות ומכתבים בין הצדדים, בנוגע למימוש האופציה, באופן שאינו מותיר מקום לספק, כי הצדדים היו מודעים לקיומה של האופציה וניהלו משא ומתן לקידומה. די בכתובים הללו כדי להוות ראשית ראיה להוכחת טענתו של המבקש, כי ניתנה לו אופציה לרכוש שליש מהזכויות בנכס או במניות החברה הרוכשת, תוך שנה (השווה רע"א 7139/96 טריגוב נ' טפחות בנק למשכנתאות לישראל בע"מ, פ"ד נא(2) 661, 667).

אין חולק, כי המשא ומתן לא הבשיל לכלל הסכם מחייב. עיון בטענות הצדדים באשר לאופן ניהול המשא ומתן מלמד, כי קיימת מחלוקת ממשית בשאלה מי מהצדדים הכשיל את מימושה של האופציה, ומה הסיבה שלא שולמה עד היום תמורה כלשהי על ידי המבקשים. ההכרעה במחלוקת זו יכולה להיעשות רק במסגרת התובענה, שהמבקשים היו אמורים להגיש ולא הגישו עד כה, אך אין בכך כדי לשמוט את הקרקע מהבקשה לצו מניעה.

מתן צו הפינוי נגד המבקשים
לאורך כל המשא ומתן חזרו המשיבים ודרשו מאפל לשלם את דמי השכירות, ואת חובותיו בגין דמי ניהול ודמי שימוש בחניות, ללא קשר לענין החתימה על ההסכם. משלא נענו דרישותיהם, הגישו המשיבים לבית משפט השלום תביעת פינוי, בטענה כי המבקשים צברו חוב של מאות אלפי שקלים.

תביעת הפינוי התקבלה בהסכמה דיונית שהושגה בין הצדדים וניתן לה
תוקף של

פסק דין
(נספח א לבקשה). בית המשפט הציע לצדדים, כי מועד הפינוי ידחה ליום 11.5.10, באופן שיאפשר למבקשים לפנות לבית המשפט המחוזי בבקשה למתן צו מניעה זמני. בית המשפט הוסיף וקבע, כי אם לא יינתן צו מניעה זמני עד ליום 11.5.10 - בין אם הוגשה בקשה שסורבה ובין אם לא הוגשה בקשה כלל – ייכנס צו הפינוי לתוקפו. בהסכמת הצדדים הוארך המועד עד ליום 18.5.10 וביום 16.5.10 הוגשה הבקשה לצו מניעה זמני (ללא תובענה).

זכותם של המבקשים לקבלת צו מניעה זמני
הסעד הזמני נועד להקפיא את מצב זכויותיהם המשפטיות של הצדדים המתדיינים, עד למתן

פסק דין
שיכריע בסכסוך שביניהם (ע"א 1226/90 בנק לאומי לישראל בע"מ נ' הסתדרות הרבנים דאמריקה, פ"ד מט(1) 177, 196; א' גורן, סוגיות בסדר דין אזרחי, מהד' עשירית 539).

בבקשה למתן סעד זמני נשקלים שני עניינים: האחד, סיכויי התביעה העיקרית; השני, מאזן הנוחות בין הצדדים, קרי, האם אי מתן הצו עלול להסב למבקש נזק גדול יותר מאשר זה העלול להיגרם ממתן הצו למשיב המתנגד לו (רע"א 4327/06 בנק דיסקונט למשכנתאות בע"מ נ' שרביט (מיום 21.9.06, פורסם בנבו).

בדיקת קיומו של התנאי הראשון נעשית באורח לכאורי בלבד, ואין היא אמורה לשקף עמדה נחרצת לגבי סיכויי התביעה העיקרית. בדיקת התנאי השני היא בעיקרה מעשה של איזון אינטרסים, ובעניין זה נתון שיקול דעת רחב לערכאה הדיונית.
ככל שמאזן הנוחות נוטה יותר לכיוונו של מבקש הסעד ומעמיד בסכנה ממשית את היכולת להחזיר את המצב לקדמותו, אם הסעד הזמני יסורב, כך הדרישה להתקיימות של התנאי הראשון בדבר סיכויי התביעה או קיומה של שאלה רצינית לדיון מתמתנת
( רע"א 6994/00 בנק מרכנתיל דיסקונט בע"מ נ' אמר, פ"ד נו(1) 529, 533).

באשר לסיכויי הצלחת התביעה - מאחר שצו מניעה התבקש בטרם הוגשה התביעה העיקרית, לא ניתן ממש לאמוד את סיכויי התביעה. יחד עם זאת, פירוט הטענות ועיון במסמכים שצורפו לבקשה לסעד הזמני ולתגובת המשיבים מלמד, כי עלה בידי המבקשים להצביע על קיומן של ראיות לכאורה ועל העובדה שאין מדובר בתביעת סרק, שסיכוייה להצליח אפסיים, כטענת המשיבים.

מאזן הנוחות – עסקינן במימוש

פסק דין
לפינוי נכס מקרקעין.
מדובר אמנם בפינוי נכס מסחרי ולא בדירת מגורים, אך המבקשים מחזיקים בו משנת 2001, ופינויים מהנכס עלול להסב נזק גדול יותר מהנזק שיגרם למשיבים, אם הפינוי יעוכב עד לסיום ההליך המשפטי, בכפוף לערבויות מתאימות. מקבילית הכוחות באשר ליחס שבין הזכות לכאורה לבין מאזן הנוחות מלמדת, שאם מאזן הנוחות נוטה באופן בולט לטובת המבקש, יש בכך די לחפות על חולשה מסוימת בענין הזכות לכאורה ולהטות את הכף לטובת המבקש (רע"א 10066/04 נ.ר. ספאנטק תעשיות בע"מ נ' ד.ס.פ ספיר אנטרפרייז בע"מ, פ"ד נט(4) 700, 704).

המשיבים טענו, כי אם תתקבל הבקשה לצו מניעה זמני, צפויים המבקשים לעשות שימוש בנכס עוד זמן ממושך, עד לסיומו של ההליך העיקרי, ובכך תימנע מהם האפשרות להשכיר את הנכס לשוכר אחר. מדובר בנזק כלכלי, שניתן להעריכו בכסף ולהבטיח את המשיבים מפניו, באמצעות חיוב המבקשים בתשלום דמי שכירות עד לסיום ההליך העיקרי ובהפקדת ערבויות כספיות.

המשיבים ביקשו לשכנעני, כי מצבו הכלכלי של אפל הינו בכי רע והוא לא יוכל לפצותם על הנזקים שייגרמו להם כתוצאה מן הצו הזמני. לדבריהם, אפל עומד בפני
פשיטת רגל ועלול להישלח בקרוב למאסר ממושך, לאחר שהורשע על ידי בית משפט השלום בעבירות חמורות של מתן שוחד.

לא ברור מדוע אצה למשיבים הדרך לטעון, כי לא יהא באפשרותו של אפל להפקיד את הערבויות שיקבעו כתנאי למתן הסעד הזמני. לא הוכח בפני
, כי אפל מחוסר אמצעים כלכליים ואין בידיו להפקיד את הערבויות כנדרש. אציין, כי לא מצאתי מקום לפטור את המבקשים מהפקדת ערובה, המהווה תנאי נדרש והכרחי למתן הסעד הזמני, כאמור בתקנה 364(א) לתסד"א, המורה כי:

"בית המשפט לא יתן סעד זמני אלא בכפוף להמצאת התחייבות עצמית כאמור בתקנה 365(ב) וכל ערבות מספקת, להנחת דעתו, לשם פיצוי בגין כל נזק שייגרם למי שאליו מופנה הצו כתוצאה ממתן הצו, אם תפסק התובענה או אם יפקע הצו מסיבה אחרת; בית המשפט רשאי לפטור מהמצאת ערבות, אם ראה שהדבר צודק וראוי, ומטעמים מיוחדים שיירשמו".

מובן מאליו, כי אין מקום לקבל את הצעתם של המבקשים, לפיה בתקופת תוקפו של צו המניעה ישולמו על ידם דמי שכירות, כתחליף להפקדת ערובה. דמי השכירות מיועדים לכסות את חובם השוטף של המבקשים בגין המושכר, ואילו הערובה מיועדת להבטיח את הנזקים שיגרמו למשיבים, אם תידחה התביעה העיקרית.

אשר על כן, אני קובעת כי צו המניעה ינתן בכפוף לתנאים הבאים:
א.
המבקשים יגישו תביעתם לבית המשפט, תוך 7 ימים מהיום.
ב.
המבקשים ימציאו התחייבות עצמית, לכיסוי הנזקים שיגרמו למשיבים אם תידחה התביעה העיקרית.
ג.
המבקשים ישלמו למשיבים דמי שכירות חודשיים בסך 15,975 ₪, החל מיום 25.6.10 ובכל 25 לחודש, עד לסיום ההליכים בתביעה. פיגור בתשלום העולה על 45 יום יפקיע את הצו מאליו.
ד.
המבקשים יפקידו, תוך 7 ימים, ערובה בסך של 400,000 ₪, במזומן או בערבות בנקאית אוטונומית, להבטחת הנזקים שיגרמו למשיבים אם תידחה התביעה. בהעדר הפקדה יפקע הצו מאליו.

הוצאות הבקשה בסך 10,000 ₪ בצירוף מע"מ תשולמנה על פי התוצאות בתביעה העיקרית. אם יפקע הצו בשל אי קיום תנאי מהתנאים שנקבעו בהחלטתי, תשולמנה ההוצאות על המבקשים.

ניתנה היום 28.6.10 בהעדר הצדדים.









א בית משפט מחוזי 25798-05/10 דוד אפל, צביון בניה ופרוייקטים בע"מ נ' יעקב ברדוגו, דוד עיני, בית קדימה ת"א בע"מ (פורסם ב-ֽ 28/06/2010)