פסקי דין על קלצוק שרה | פסקי דין על פורמנסקי אבישי | פסקי דין על לוי חנה ואח' | פסקי דין על צבי אורון ובוטבול גלית | פסקי דין על נויה הרוש | פסקי דין על יעקב הרוש ואח' |

4138/10 רעא     05/07/2010




רעא 4138/10 קלצוק שרה, פורמנסקי אבישי, לוי חנה ואח' נ' צבי אורון ובוטבול גלית, נויה הרוש, יעקב הרוש ואח'




החלטה בתיק רע"א 4138/10
st1\:*{behavior:url(#ieooui) }




בבית המשפט העליון


רע"א 4138/10



בפני
:

כבוד השופט א' רובינשטיין


המבקשים:

1. קלצוק שרה



2. פורמנסקי אבישי



3. לוי חנה


4. רטר רונן ורטר ליאת


5. דוד לוי



נ


ג


ד



המשיבים:

1. צבי אורון ובוטבול גלית



2. נויה הרוש



3. יעקב הרוש


4. ש. דורפרברג בע"מ


5. היועץ המשפטי לממשלה


בקשת רשות ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בחיפה מיום 29.4.10 בתיק 899-03-09 שניתן על-ידי השופט י' כהן


החלטה


א.
בקשת רשות ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בחיפה (השופט י' כהן) מיום 29.4.10 בתיק 899-03-09, בו נדחה ערעור המבקשים על החלטת המפקחת על רישום מקרקעין בחיפה (המפקחת פיגנבוים) מיום 16.2.09 בתיק תביעה 269/08. עניינו של ההליך, התנאים להפעלת סמכות המפקחת על רישום המקרקעין (להלן
המפקח
) לפי חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), תשס"ח - 2008 (להלן
החוק
).

רקע

ב.
ביום 24.1.08 פורסם ברשומות החוק, שמטרתו "להוריד את רף ההסכמה הדרוש על פי חוק המקרקעין לשם ביצוע עבודה ברכוש המשותף, בנכס שהוא בית משותף, כאשר היא נעשית על פי היתר בניה שהוצא מכוח תכנית החיזוק" (
הצעות חוק הממשלה
313, עמ' 702). בין היתר קובע החוק, כי במקרים מסוימים (שנקבעו בסעיף 5) יוכל המפקח על רישום המקרקעין לאשר ביצוע עבודות חרף התנגדות מיעוט הדיירים. השאלה העומדת ביסוד ההליך דנא היא, מתי מתחילה סמכות המפקח לפי חוק זה. סעיף 2(א) לחוק מורה:

"2. ביצוע עבודה ברכוש משותף על פי תכנית החיזוק

(א)

ניתן היתר בניה
לביצוע עבודה ברכוש משותף, על פי תכנית החיזוק, ונדרשת לפי פרק ו' לחוק המקרקעין הסכמה או החלטה של בעלי הדירות בבית המשותף לצורך ביצוע אותה עבודה (בחוק זה - עבודה ברכוש המשותף),
יחולו לעניין העבודה ברכוש המשותף הוראות חוק זה"
(ההדגשות הוספו - א"ר).

ג.
על פניו, לשון החוק מתנה את תחולתו במתן היתר בניה. ברם, לשיטת המבקשים (כנטען, רוב הדיירים לעניין סעיף 5 לחוק) רשאי המפקח להפעיל את סמכותו גם בטרם ניתן אישור בניה לתכנית המיועדת. לטעמם, בלא הכרעה מוקדמת של המפקח לא ייצאו דיירי הרוב לדרך הארוכה והיקרה של השגת אישור בנייה. לשיטת משיבים 2-1 (כנטען, דיירי המיעוט; להלן
המשיבים
) תחולת החוק מותנית, כאמור בו, במתן היתר בניה. לשיטת המשיב 5, היועץ המשפטי לממשלה (שעמדתו הוגשה בבית המשפט המחוזי) ניתן לנקוט דרך ביניים, לפיה די באישור עקרוני של התכנית (לרבות אישור מותנה בתנאים) כדי לבוא בשערי החוק.

החלטת המותבים הקודמים

ד.
הן המפקחת והן בית המשפט המחוזי אימצו את עמדת המשיבים, וקבעו כי תחולת החוק מותנית במתן היתר בניה ככל משפטו וחוקתו. המפקחת הטעימה, כי כל עוד לא ניתן לתכנית המיועדת היתר בניה עשוי הדיון בפני
ה להתברר כדיון סרק. בית המשפט המחוזי ניתח באופן מקיף את טיב שיקול הדעת שעל המפקח להפעיל במקרים בהם רכש סמכות לפי החוק, ולפי דרכו, בסיפת פסק הדין, תרופה מסוימת לטענת המבקשים מצויה בכך, שכל עוד:

"יפעל היזם בשויון בין בעלי הדירות בבית, ויפעל בתום לב, ויחשב את חישוביו לפי הנוסחאות הקבועות בסעיף 5 ל'חוק החיזוק', זכויות הקניין של המיעוט לא תוכלנה לגבור על הזכויות הקנייניות של הרוב, ולמפקח על רישום המקרקעין לא תהיה עילה לדחות בקשתו של הרוב לכפות על המיעוט את ביצוע עבודות החיזוק ובניית הדירות הנוספות לשם מימון עבודות החיזוק, חרף הפגיעה הנגרמת לזכותו הקניינית של המיעוט".

בנסיבות בהן יוכלו יזמים ובעלי רוב הדירות לצפות שהמפקח יכריע לטובתם, כך הטעים בית המשפט המחוזי, לא יימנעו מהעלויות הכרוכות בהשגת היתר בניה. עוד ציין בית המשפט, כי המחוקק מודע לבעייתיות שבצורך בהשגת היתר בניה בטרם החלטת המפקח, וכי ביום 17.3.10 הוגשה על-ידי ח"כ זבולון אורלב הצעת חוק פרטית (הצעת חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה) (תיקון - הקלת התנאים לאישור תוכנית חיזוק), התש"ע - 2010), שנועדה לפתור בעיה זו.

טענות המבקשים

ה.
בבקשה דנא חוזרים המבקשים על טענתם, בדבר חוסר התוחלת בהתניית סמכות המפקח במתן אישור בניה. נטען, בין היתר, גם כי הכרעת בית המשפט קמא יוצרת "מלכוד משפטי". זאת, כיון שלפי תקנה 2א(4) לתקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות), תש"ל - 1970, נדרשת חתימת "כל בעלי הדירות בבית המשותף או חוכריהן או נציגות הבית המשותף" על בקשה להיתר בניה - ומסתבר כי דיירי המיעוט יסרבו לחתום על הבקשה. נטען, כי ניתן לראות בהוראת סעיף 5(א) לחוק (שעניינה סמכות המפקח) חריג לכלל הקבוע בסעיף 2(א). נאמר, כי על בית המשפט לעשות שימוש בסמכותו ליתן לדבר חקיקה פירוש העולה בקנה אחד עם תכליתו (ע"א 165/82
קיבוץ חצור נ' פקיד שומה רחובות
, פ"ד לט(2) 70) - במקרה דנא, הרחבת יישום תמ"א 38; ולהסמיך את המפקח לדון בבקשות שהוגשו על ידי רוב הדיירים כנדרש לפי סעיף 5(א), עוד בטרם הוגשה בקשה לאישור בניה.

דיון והכרעה

ו.
לאחר העיון אין בידי להיעתר למבוקש. אכן, עסקינן בשאלה יפה העשויה להיות בעלת משמעות מעשית במציאות הישראלית. ואולם, היא קוראת להידרשות המחוקק, גם אם החוק שיצא מתחת ידו מעורר, כנטען, קושי מעשי - ראוי לציין בנשימה אחת, כי הוא מבטא גם איזון קנייני עדין. במצב המשפטי הנוכחי, אין בית המשפט יכול לקרוא לתוך החוק, המערב במהותו שאלות קנייניות ותכנוניות, הוראה שונה (אולי יעילה יותר) המתנגשת בזכות קניינית. לשון החוק בענייננו ברורה: "ניתן היתר בניה... יחולו לעניין העבודה ברכוש המשותף הוראות חוק זה". נוסחה זו מבטאת, כאמור, איזון עדין בין הרצון להוציא לפועל את תכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים קיימים מפני רעידות אדמה (תמ"א 38), יצור חדש וחשוב של המחוקק, לבין שמירה על זכויות הקניין של בעלי דירות בבתים משותפים.

ז.
יובהר, אין ספק שהוראת סעיף 5(א) לחוק, המאפשרת לרוב בעלי הדירות
לכפות
על המיעוט להוסיף דירות נוספות לבית משותף פוגעת באוטונומיה הכלכלית-קניינית שלהם ויתכנו לה גם השלכות מעשיות: זאת - הן נוכח "דילול" זכויותיהם ברכוש המשותף (ראו רע"א 7112/93
צודלר נ' יוסף
, פ"ד מח(5) 550, 572), והן מעצם הוספת דיירים חדשים בבניין. מנגד, התערבותו הנוספת של המחוקק עשויה לצמצם במידה משמעותית את המשוכה העומדת בפני
בעלי הדירות אשר מבקשים לשקול מהלך לפי חוק זה, בלא שייפגעו זכויותיהם של בעלי דירות אחרים.

ח.
המחוקק נקט בנוסח הנוכחי של החוק נוסחת איזון, שלפיה דיון בפגיעה בקניינו של המיעוט ייעשה רק שעה שכבר הוכח שתכנית מסוימת אושרה. מבט ראשוני מעלה, כי מעבר לשמירה על קניינם של דיירי המיעוט, יתכנו לנוסחה זו גם יתרונות מעשיים מסוימים. כך לדוגמה, אפשר שתכנית מסוימת שלגביה התבקשה מראש (לפי דרכם של המבקשים) התערבות המפקח, כלל לא תאושר בסופו של יום, ותחת זאת תאושר תכנית שלגביה ניתן היה לגבש הסכמה מתחילה. ועוד, המחוקק נקט בלשון "רשאי המפקח" - לשון שיש בה שיקול דעת; ובהמשך קבע, כי המפקח רשאי "להתנותה בתנאים" - ואף כאן ניתן מקום לשיקול דעת ביחס לכל תכנית ספציפית בהתאם לנסיבותיה. אין זה פשוט, כי המפקח יוכל לערוך דיון בתכנית שספק אם תאושר ככתבה וכלשונה; כיצד ייושמו התנאים שנקבעו ביחס לתכנית אחת, אם אחר כך תאושר תכנית אחרת?

ט.
ואולם, מנגד ניתן לטעון במידה של צדק, כי התניית סמכות המפקח בקיומו של היתר בניה מטילה מגבלה קשה על הכדאיות הכלכלית של כניסה להליך, שספק אם יזכה בסוף הדרך לאישורן (כנטען, נוצר גם מעין "מעגל שוטה", נוכח הצורך בהסכמה להגשת הבקשה להיתר בניה) בדברי ההסבר להצעת החוק משנת 2010 נאמר בקשר לכך אף:
"אין יזם אשר ישים את כספו על קרן הצבי ובטרם הוא יודע כי המפקח על הבתים המשותפים יקבל את תביעת הרוב, ישקיע סכומי כסף נכבדים בהוצאת היתר בניה".

ואכן, השכל הישר מלמד על הצורך בדרך ביניים, כך שהדיון אצל המפקח, העוסק בתחום הקנייני, ייעשה באופן שיהא בהרמוניה עם הליכי התכנון.


.
ברם, משקבע המחוקק את נקודת האיזון במקום שקבע, המשימה לשנותה - אם ימצא לנכון לעשות כן - מוטלת עליו. אף במצב הנוכחי, כפי שציין בית המשפט המחוזי, כל עוד פועלים דיירי הרוב והיזמים באופן הגון ותם לב, "לא תהיה עילה לדחות בקשתו של הרוב לכפות על המיעוט את ביצוע עבודות החיזוק ובניית הדירות הנוספות לשם מימון עבודות החיזוק". אף העובדה, שיתכן קושי בהשגת היתר בניה נוכח הוראת תקנה 2א(4) לתקנות התכנון והבניה אין בה כדי לשנות ממסקנתי - בכל מקרה מעמדה הנורמטיבי של החקיקה הראשית גבוה יותר משל התקנה, ולא תידחה גבירה מפני שפחה.

י"א.
ולבסוף, לא אכחד כי משקל משמעותי יש ליתן בנסיבות לעמדת היועץ המשפטי לממשלה שהוצגה בפני
בית המשפט המחוזי. אכן, באותה עמדה מפורטת הוצע להעניק "פרשנות ליברלית" למונח "היתר בניה", כך שיכלול גם היתר מותנה בתנאים. בית המשפט המחוזי לא קיבל זאת, כאמור. גם בלא הבעת עמדה לגבי פרשנות זו, שאינה רלבנטית לעובדות המקרה דנא, יתכן כי יש בה כדי לסייע כל עוד לא תוקן החוק; ומכל מקום, אין לכחד כי גם לגביה עדיין עומדת המשוכה שבתקנה 2א(4) לתקנות התכנון והבניה. הדגש בעמדת היועץ הוא, כי לשיטתו יש לקרוא את החוק כפשוטו; ובסופו של יום, מדובר בהצעת חוק ממשלתית, שנועדה להגשים את החלטת הממשלה (מיום 27.3.05) לאשר את תכנית המתאר הארצית תמ"א 38. אם סבור איפוא היועץ המשפטי לממשלה, כי די בהסדר העולה מלשונו של החוק כדי להגשים תכלית זו (ולוא בכפוף למתן פירוש "ליברלי"), ספק אם יש מקום לפרשנות שיפוטית החורגת מכך, ושמשמעה הליכה "לקראת" התכנית הממשלתית יותר ממה שהממשלה עצמה רוצה לילך לעת הזאת. זאת, מה גם שעסקינן בזכויות קנייניות המונחות בכף.

י"ב.
המבקשים מנסים להיבנות מתורת הפרשנות שבפרשת
קיבוץ חצור
הנזכרת, אך כבר שם ציין השופט (כתארו אז) ברק, כי "חייבת להיות נקודת אחיזה ארכימדית לפירוש הנכון בלשון החוק... אלא אם כן כל משמעות המעוגנת בלשון מביאה לאבסורד" (עמ' 74). בענייננו אין הפרשנות מביאה לאבסורד עד כדי הפיכת לשון החוק על פניה. המחוקק ביקש לעשות צעד חשוב לחיזוק מבנים, ואם התכלית ששיוה לנגדו קשה להשגה, יש לכאורה מקום להפקת לקחים – אך זו לא תוכל להיעשות אלא בדרך המלך החקיקתית, שאחרת לא תהא התמונה הרמונית ושלמה דיה.

י"ג.
כאמור, איני נעתר לבקשה.


ניתנה היום, כ"ג בתמוז תש"ע (5.7.10).




ש ו פ ט

_________________________
העותק כפוף לשינויי עריכה וניסוח.

10041380_t01.doc
רח
מרכז מידע, טל' 02-6593666 ; אתר אינטרנט,

www.court.gov.il








רעא בית המשפט העליון 4138/10 קלצוק שרה, פורמנסקי אבישי, לוי חנה ואח' נ' צבי אורון ובוטבול גלית, נויה הרוש, יעקב הרוש ואח' (פורסם ב-ֽ 05/07/2010)