פסקי דין על אייל לוי | פסקי דין על אופיר לוי | פסקי דין על איתן לוי ואח' | פסקי דין על המועצה המקומית מזכרת בתיה

1617/06 א     12/08/2010




א 1617/06 אייל לוי, אופיר לוי, איתן לוי ואח' נ' המועצה המקומית מזכרת בתיה








בית המשפט המחוזי בתל אביב - יפו

לפני כב' השופטת ענת ברון


12 אוגוסט 2010
ת"א 1617/06
ת"א 1621/06






התובעים
:

1. אייל לוי
2. אופיר לוי
3. איתן לוי
4. אילן לוין


נגד


הנתבעת:

המועצה המקומית מזכרת בתיה


החלטה

עניינה של החלטה זו, הוא בבקשה שהגישה הנתבעת שבה היא משיגה על שכר הטרחה שדרש המומחה שמונה על ידי בית המשפט.

רקע עובדתי וטענות הצדדים
1.
בהמשך להחלטתי מיום 1/10/09, ומשהגיעו ב"כ הצדדים להסכמה בדבר זהותו של השמאי – בהחלטה מיום 2/11/09 מיניתי את מר רפאל קונפורטי כשמאי מטעם בית המשפט על מנת שיחווה דעתו בשאלת הנזק השנויה במחלוקת בין הצדדים בתיקים שבכותרת (להלן: "המומחה"). בין היתר קבעתי באותה החלטה כי הצדדים ישאו בשכרו של המומחה – מחצית כל אחד.


יובהר בנקודה זו כי התובעים 3-1 הם בעלי דין בת.א. 1621/06 ואילו תובע 4 הוא בעל דין בת.א. 1617/06. הדיון בתיקים אלה אוחד, ואולם עניינו של כל אחד מהם במקרקעין אחרים אם כי סמוכים זה לזה. במצב דברים זה, אמנם התובעים יחדיו נושאים במחצית מסך כל שכרו של המומחה, ואולם זה מתחלק ביניהם: רבע מסך כל השכר (מחצית ממחצית) משולם על ידי תובעים 3-1, ורבע מסך כל השכר (מחצית ממחצית) משולם על ידי תובע 4. הנתבעת שהיא בעלת דין בשני התיקים נושאת במחצית מסך כל שכרו של המומחה.

ביום 3/3/10 נתן המומחה שתי חוות דעת (להלן ביחד: "חוות הדעת") – האחת בנוגע למקרקעין נושא ת.א. 1617/06 (להלן: "תיק לוין") והאחרת בנוגע למקרקעין נושא ת.א. 1621/06 (להלן: "תיק לוי"). תמורת חוות הדעת שילמו הצדדים סך כולל של 200,000 ₪ בתוספת מע"מ, בהתאם לדרישתו של השמאי.

2.
לטענת הנתבעת, כאשר נתקבלה אצלה דרישת התשלום מאת המומחה, נדהמה משיעור שכר הטרחה שהוא גבוה במיוחד. כך לטענתה "הן בשים לב לשיעורים הסבירים והמקובלים לשכר טרחת שמאי מומחה הנהוגים והן בשים לב לתוכנה של חוות דעתו, מורכבותה ואופן ניהול ההליך בפני
ו" (סעיף 9.2 לבקשת הנתבעת). אמנם הנתבעת נשאה בחלקה בתשלום לאחר שזה מכבר נשאו התובעים בחלקם, וכך עשתה על מנת שלא לעכב את המשך ההליך המתקיים בבית המשפט כפי שהביעה כוונתה לעשות עוד בישיבת יום 17/3/10 וכפי שהורה בית משפט (ראו: פרוטוקול יום 17/3/10). ואולם עם זאת הגישה הנתבעת בקשה שבה שטחה את השגותיה על גובה שכר הטרחה וכן ביקשה שבית המשפט יורה למומחה להפקיד ערובה כספית בקופת בית המשפט להבטחת השבת הסכומים ששילמה לעמדתה ביתר למומחה ככל שיקבע בית המשפט (לעיל ולהלן: "בקשת הנתבעת"). במיוחד מפנה הנתבעת את תשומת הלב לכך כי לאחר מינוי המומחה לא הודיע לצדדים מהו שכר הטרחה המבוקש על ידו וממילא לא ביקש את הסכמתם לשיעורו – כך, לטענת הנתבעת, שלא כמקובל בהליכי מינוי מומחים. הנתבעת גם קובלת על כך שחרף הצטרפותו קודם לכן של ב"כ תובעים 3-1 לעמדת הנתבעת לעניין שכר טרחתו של המומחה, נמנעו התובעים מלשתף פעולה עם הנתבעת בניסיון לפנות אל השמאי ולהפחית את שכרו, והדבר מעורר "תמיהה רבתי" בלשון הנתבעת (סעיף 2 לבקשת הנתבעת).

3.
התובע 4 אינו חולק על כך שעלות חוות הדעת היא גבוהה. ואולם הוא טוען כי מצב זה נוצר לנוכח התנהלותה של הנתבעת. כך, בעוד אשר מלכתחילה הציע התובע 4 להגיע להסכמות עם הנתבעת לעניין מינוי מומחה בלא צורך בהתערבות בית המשפט, הנתבעת דחתה הצעה זו. משהחליט בית המשפט על מינוי מומחה, היתה זו הנתבעת שהציעה את זהותו של המומחה, השמאי רפאל קונפורטי, הצעה שהתובעים הסכימו לה והלה אמנם מונה. איש מהצדדים לא פנה למומחה כדי לברר עימו מראש את שכרו; ואולם לדברי ב"כ תובע 4 "לח"מ (ב"כ תובע 4 – ע.ב.) היה ברור, כפי שהיה צריך להיות ברור גם לב"כ הנתבעת, שהצדדים יצטרכו לשלם בחלקים שווים את שכר טרחת השמאי מטעם בית המשפט
בהתאם לתעריף לשכת שמאי המקרקעין. לאור התנהגות ב"כ הנתבעת המתוארת לעיל, תמיהתה באשר לסכום הגבוה של שכר הטרחה תמוהה בעצמה" (סעיף 5 לתגובת תובע 4 לבקשת הנתבעת).


בנסיבות שבהן הצדדים והמומחה לא ניהלו כל מו"מ מראש לענין שכר הטרחה, מותיר התובע 4 את ההחלטה בבקשת הנתבעת לשיקול דעת בית המשפט. עם זאת הוא מבקש שייקבע כי שכר הטרחה ששולם על ידי הצדדים, כולל תשלום בגין מתן תשובות על ידי המומחה לשאלות הבהרה במידה שיופנו אליו, וכן תשלום בעד הופעה לחקירה בבית המשפט במידת הצורך.


בתגובה לבקשת הנתבעת, התובעים 3-1 הסתפקו בהודעה שלפיה הם משאירים את הבקשה לשיקול דעת בית המשפט.

4.
בתגובה מאת המומחה ציין כי עבודתו השמאית התייחסה לשני תיקים נפרדים שבהם הוקצו לבעלים זכויות במגרשי בנייה – 82 מגרשים בתיק לוין ו-110 מגרשים בתיק לוי. כל מגרש נישום לגופו באופן פרטני, ובהתייחס לשני מצבי תכנון שונים (התב"ע המאושרת והתב"ע שלא זכתה לאישור סופי).


לעניין הטענה שלא פנה מראש לצדדים על מנת לסכם עימם את שכר טרחתו – המומחה מבהיר כי גם בעשרות תיקים בעבר שבהם שימש כשמאי מומחה או כשמאי מכריע, לא פנה לאשר את שכרו מראש אלא נהג בהתאם למקובל ועל פי תעריפי לשכת שמאי המקרקעין, כפי שנהג גם במקרה הנדון. המומחה מפנה לכך שבכל אחד משני התיקים דרש מכל צד 50,000 ₪ בתוספת מע"מ ובסה"כ 100,000 ₪ בתוספת מע"מ בכל תיק – וזאת על פי תעריף לשכת שמאי המקרקעין ולאחר מתן הנחה של 20% מהתעריף, כפי שפירט בתגובתו.

שכר זה לעמדתו של המומחה הוא "ראוי והוגן ביחס לתשומות והיקף ההשקעה הנדרש בתיקים, מורכבות הנושא, היקף השטחים ושווי הנכסים".

5.
הנתבעת השיבה באריכות לתגובות לבקשת הנתבעת (להלן: "תשובת הנתבעת"). ראשית דבר התייחסה ב"כ הנתבעת לכך שב"כ תובע 4 לטענתה הטיל דופי בהתנהלותה, כאשר כל חטאה לדבריה הוא בייצוג עמדה לגיטימית של לקוחה. אומר כבר עתה שאינני רואה מקום להיגרר להתנצחות זו שבין ב"כ הצדדים ומוטב ששני הצדדים גם יחד יניחו לה, כאשר נראה שכל אחד מהם הפליג שלא לצורך בהתייחסות לגופו של אדם תחת להסתפק בהתייחסות לגופו של ענין.


בהתייחס לתשובת המומחה שבה ציין את ריבוי המגרשים שנישומו על ידו, טוענת הנתבעת כי מאפייני המגרשים דומים ולכן ניתן "לשום את שוויו של מגרש סמוך גם ללא שומה פרטנית" (סעיף 8.2 לתשובת הנתבעת). כך, לטענתה, בדומה למצב שבו נדרש שמאי לאמוד את שווים של מגרשים רבים הכלולים בתכנית, והוא עושה זאת על דרך הענקת מקדמים שמאיים לכל מגרש לפי מאפיינים ואינו מפיק שומה נפרדת לכל מגרש ומגרש. בהקשר זה מבקשת הנתבעת להקיש מתקנות התכנון והבניה (שכרו של שמאי מכריע ושמאי מייעץ) (הוראת שעה), התשס"ט-2009, שעניינם בשכר טרחה ראוי במקרים שבהם נדרש שמאי מכריע ומייעץ לחוות דעתו בתביעות ירידת ערך של מקרקעין והשבחתם. בתקנות אלה נקבעה בסעיף 2(ב) מגבלת שכר טרחה לשמאי מכריע, שלפיה שכרו לא יעלה על 100,000 ₪ אלא במקרים חריגים ובאישור יו"ר הוועדה המייעצת לשר המשפטים. הנתבעת מוסיפה וטוענת, כי שכר הטרחה של השמאי המכריע על פי התקנות הנ"ל משקף שכר טרחה שאף עולה על זה המקובל בשוק – שכן הוא לוקח בחשבון את העובדה שהשמאים המכריעים אינם רשאים לעסוק בפרקטיקה פרטית מרגע מינויים ככאלה.


סופו של דבר היא טוענת כי מנסיונה של הנתבעת עם שמאים שעימם היא עובדת מידי יום, שיעור שכר הטרחה שדרש המומחה ושולם לו, גבוה בעשרות אחוזים מן המקובל; ולעמדתה של הנתבעת אין לכך כל הצדקה.
6.
לאחר קבלת תשובת הנתבעת ביקש המומחה הזדמנות להגיב לה, בנוסף לתגובתו שניתנה זה מכבר. כך לטענתו משום שתשובת הנתבעת "אינה עומדת בקריטריונים המקובלים של שכ"ט של עד מומחה המגיש את חוות דעתו לבית המשפט, היות ומבוססת על שכר שמאי מכריע הממונה לפי תיקון 84 לחוק התכנון והבניה אשר הינו מינוי קבוע לתקופה של 10 שנים במשרה מלאה". לא ראיתי מקום לאפשר תגובות נוספות, שכן סברתי שדי באלה שניתנו, ובכללם הערתו של המומחה שצוטטה לעיל.

דיון והכרעה
7.
עיון בחוות הדעת מעלה כי על פניו עסקינן בעבודה רבה ויסודית שנעשתה על ידי המומחה, הן מבחינת היקפה והן מבחינת ההשקעה. מדובר בכ-200 מגרשים שנראה שנישומו על ידי המומחה כל אחד לגופו, גם אם מאפייני המגרשים דומים וניתן תוך הצבת מקדמים שמאיים מתאימים "לגזור" את שוויו של מגרש מזה שסמוך לו. מטבע הדברים נמצא חפיפה בשתי חוות הדעת בחלק מהדיון, אך גם התייחסות נפרדת ופרטנית ככל שנדרש. נשאלת השאלה, אם יש מקום בנסיבות המקרה להתערב בשכר הטרחה שדרש המומחה.


שכר הטרחה שדרש המומחה וכאמור שולם לו זה מכבר, הוא על הרף הגבוה. עם זאת ומעבר להיקף ההשקעה ומקצועיותה – כפי שנחזה מחוות הדעת על פניהן – יש ליתן משקל גם לעובדה שאיש מהצדדים לא ראה לנכון לפנות למומחה טרם שהחל בעבודתו וגם לא במהלכה על מנת לברר ולסכם עימו את שכר טרחתו. כך במיוחד ניתן היה לצפות מן הנתבעת, אשר מדגישה בהקשר לדרישת השכר של המומחה את היותה רשות ציבורית וחובתה לשמור על הקופה הציבורית. אף שהצדדים כולם בוודאי לא יתנגדו להפחתת השכר, הרי שמי שקובלת על גובהו היא הנתבעת – ובהקשר זה לא ניתן להתעלם אף מכך שהיא זו שקבעה את זהותו של המומחה, הגם שהתובעים הסכימו עם הבחירה.


זאת ועוד. השמאי בתגובתו לבקשת הנתבעת הבהיר כי קבע את שכר טרחתו בהתאם לתעריף לשכת שמאי המקרקעין, תוך שפירט את תחשיב שכר הטרחה והפנה לסעיפים הרלוונטיים בתעריף. בתשובת הנתבעת לתגובת המומחה אין כל התייחסות לתעריף לשכת שמאי המקרקעין ולתחשיב שהציג המומחה, ומשכך אין לי אלא לקבל את התחשיב כמשקף את התעריף. אציין כי כך גם עולה מתגובת התובע 4 לבקשת הנתבעת (ראו: סעיף 4 לתגובתו). הפניית הנתבעת לתקנות בענין שכר שמאי מכריע הממונה לפי תיקון 84 לחוק התכנון והבניה, אינה יכולה לבוא במקום התייחסות לתעריף ולתחשיב כאמור; מה גם שמקובלת עליי עמדת המומחה שאין דין שמאי שנקבע שייכלל ברשימת השמאים המכריעים לתקופה של 10 שנים שאליו מתייחסות התקנות לענין שכר שאליהן הפנתה הנתבעת, כדין שמאי מומחה שנתמנה על ידי בית המשפט לצורך מתן חוות דעת בתיק שבפני
ו. גם לטענת הנתבעת כי השכר שדרש המומחה גבוה לעין שיעור מזה המקובל על פי נסיונה עם שמאים אחרים, לא ניתן לייחס משקל – משזו נטענה בעלמא וכאשר כל מקרה יש לבחון לגופו.


בנסיבות כפי שפורטו, אינני רואה מקום להתערב בשכר טרחת המומחה, וממילא אין מקום לבקשה להורות למומחה להפקיד ערובה כפי שביקשה הנתבעת. עם זאת לנוכח גובה השכר, שכבר ציינתי שהוא על הרף הגבוה – לא ידרוש המומחה ולא יגבה שכר טרחה נוסף עבור מתן תשובות לשאלות הבהרה ככל שיופנו אליו, וגם לא עבור הופעה בבית משפט על מנת להיחקר על חוות הדעת ככל שיידרש; ועל המומחה לשתף פעולה בכל אלה.

המזכירות תמציא החלטתי לב"כ הצדדים ולידי המומחה.

ניתנה היום, 12/8/2010, בהעדר הצדדים וב"כ.











א בית משפט מחוזי 1617/06 אייל לוי, אופיר לוי, איתן לוי ואח' נ' המועצה המקומית מזכרת בתיה (פורסם ב-ֽ 12/08/2010)