פסקי דין על נציגות דיירים רחוב משה קול 30 | פסקי דין על דריוש הדווט | פסקי דין על נטשה הדווט ואח' | פסקי דין על ד.ר.א.ל חברה ירושלמית לפיתוח בניה | פסקי דין על י. בלס חברה לבנין ונכסים |

12150/05 א     10/08/2010




א 12150/05 נציגות דיירים רחוב משה קול 30, דריוש הדווט, נטשה הדווט ואח' נ' ד.ר.א.ל חברה ירושלמית לפיתוח בניה, י. בלס חברה לבנין ונכסים בע"מ








בית משפט השלום בירושלים



10 אוגוסט 2010

ת"א 12150-05 נציגות דיירים רחוב משה קול 30
ואח'
נ' ד.ר.א.ל חברה ירושלמית לפיתוח בניה
ואח'





בפני

כב' השופט שמעון פיינברג
, סגן לנשיאה


תובעים

1
.
נציגות דיירים רחוב משה קול 30

2
.
דריוש הדווט

3
.
נטשה הדווט

4
.
מנחם גרוס

5
.
מרים גרוס

6
.
צבי לוין

7
.
יונתן לוי

8
.
משה הלוי

9
.
מרים הלוי

10
.
אסתר מינץ

11
.
נורית גרינבוים

12
.
דוד אלפסי

13
.
אסתר אלפסי

14
.
חמדה אליאס

15
.
עזרא משה

16
.
יפה משה

17
.
גלעד הלפרין

18
.
אסנת הלפרין

19
.
יחזקאל הרמן

20
.
מרים הרמן


נגד


נתבעים

1.ד.ר.א.ל חברה ירושלמית לפיתוח בניה
2.י. בלס חברה לבנין ונכסים בע"מ



פסק דין


מבוא
1. בפני
תביעה בסך 380,243 ₪ של נציגות הבית המשותף שברחוב משה קול 30 ירושלים ושל 19 דיירים בבניין כנגד הנתבעות אשר בנו את הבניין, בגין ליקויי בנייה ברכוש המשותף של הבית.
2. בית המשפט מינה את מהנדס הבניין ושמאי המקרקעין אייל שנהב (להלן: המומחה) כמומחה מטעמו לבדיקת טענות הצדדים. בחוות דעתו מיום 8.3.07, קבע המומחה שקיימים ליקויי בנייה ברכוש המשותף שהעלות לתקנם היא בסך 99,825 ₪ בתוספת מע"מ.

3. במהלך ניהול המשפט, תיקנו הנתבעות את מרבית הליקויים. הצדדים גם הגיעו להסכמה לפיה ביצעו הנתבעות צביעה של חלקים נרחבים ברכוש המשותף במקום לתקן חלק מהליקויים.

4. לבסוף, הגיעו הצדדים להסכמה נוספת לפיה השאלות שנותרו ביניהם במחלוקת יוכרעו על ידי בית המשפט לאחר הגשת סיכומים בכתב על ידי ב"כ הצדדים.
נעבור לדון ולהכריע במחלוקות שנותרו.

ליקוי בנייה שלא תוקנו כראוי
5. המומחה קבע בחוות דעתו המשלימה כי נותרו ליקויי בנייה שעלות תיקונם היא בסך 1,595 ₪, הכוללת תוספת בגין פיקוח הנדסי, ובתוספת מע"מ נכון לחודש ינואר 2007. לסכום זה מתווספים הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום 1.1.07 ועד לתשלום בפועל.

6. מהסיכומים עולה כי באופן כללי, אין מחלוקת בדבר חובת הנתבעים לפצות בגין הליקויים הנ"ל. עם זאת, הנתבעות טוענות כי הן צריכות לשלם חלק הסכום הנ"ל בלבד משום שרק חלק מהתובעים הם בעלי זכות תביעה. על כך, נדון בהמשך.

ירידת ערך המחסנים
7. המומחה קבע פיצויים בגין ירידת ערך המחסנים כדלקמן:
מספר מחסן

מספרי התובעים הקשורים למחסן
סכום הפיצוי ($)
1
2-3
616
3
4-6
536
4
7
376
5
8-9
416
6
10-11
688
8
12-13
480
9
14
568
10

15-18
576
12
19-20
416

8. הסכומים הם לפי השער היציג במועד הקבוע בשומה (2.8.05 – 4.502 ₪ לדולר), בצירוף ריבית והפרשי הצמדה ועד לתשלום בפועל.

9. גם כאן המחלוקת היא ביחס לזכות התביעה של חלק מהתובעים, בה נדון בהמשך.

רצפת החניה

10
. המומחה קבע בחוות דעתו כי קיימת התפוררות בשכבת בטון העליונה של רצפת קומת החניה של הבניין. הוא נתן הנחיות לתיקון הכוללות יציקה מחדש בעובי שונה. עלות התיקון על ידי התובעים מוערכת על ידי בסך של 47,000 ₪, בתוספת פיקוח הנדסי ומע"מ במחירי ינואר 2007. עלות התיקון לנתבעות נמוכה ב -25%.

11. המחלוקת בין הצדדים היא ביחס לדרישתן של הנתבעות לבצע את התיקון באמצעות אספלט ולא על ידי יציקת בטון חדשה. המומחה לא שלל מבחינה הנדסת תיקון על ידי אספלט (ראה תשובותיו מיום 24.12.07 לשאלות הבהרה, בהן קבע כי "אין הבדל מהותי בין האלטרנטיבות האלה"). במכתב הבהרה נוסף מיום 2.12.09, קבע המומחה כי עלות היציקה באספלט היא 30,000 ₪ בתוספת מע"מ לתובעים, ו – 20% פחות לנתבעות.

12. סעיף 4.11.1 למפרט הטכני שצורף להסכמי המכר קובע:
"ריצוף מקומות חניה: אספלט ו/או אחר ו/או בטון ".

13. לטענת התובעים, האופציה "ו/או בטון" סומנה בקו תחתון, ולכן היא הקובעת. זו גם האופציה שנבחרה על ידי הקבלן בפועל כשבנה את החנייה. גם בשבעת הבניינים הסמוכים שנבנו על ידי הנתבעות, נבנתה רצפת החנייה מבטון.

14. לטענת הנתבעות, האופציה "ו/או בטון" לא סומנה על ידי קו תחתון, וכי הקו המופיע במסמך הופיע מלכתחילה במסמך שהוא טופס סטנדרטי. לטענתן, אין לדעת אלו מהקווים המופיעים במפרט היו בטופס הריק מלכתחילה, ואלו הוספו, אם בכלל, לאחר מכן. הנתבעות גם מסתמכות על הוראה כללית שבמפרט, לפיה בכל מקום במסמך שישנן מספר אלטרנטיבות, יש למחוק את המיותר. לטענתן, מהעובדה שלא נמחקה אחת האופציות בסעיף 4.11.1 למפרט, יש ללמוד כי בידי המוכר נשארה הברירה באיזו אופציה לבחור. אותו דין צריך לחול גם ביחס לאופציות התיקון. כמו-כן, טוענות הנתבעות, כי בסעיף 2.1 לחוזי המכר נקבע כי המוכר רשאי לבצע שינויים בלתי מהותיים בבניין, ומאחר ואין הבדל מהותי מבחינה הנדסית בין שני הפתרונות לתיקון רצפת החנייה, יש לאפשר למוכר לבחור בין שתי האופציות.

15. לאחר ששקלתי את טענות הצדדים, הגעתי לכלל מסקנה כי הדין בשאלה זו עם התובעים. משבחר הקבלן באחת האופציות העומדות בפני
ו במפרט הטכני ובנה פריט בבניין על פיה, אין הוא זכאי להחליף לאופציה אחרת בבואו לתקן ליקוי בנייה שהתגלה באותו פריט במסגרת זכותו לבצע תיקונים לפי סעיף 4 ב. לחוק המכר (דירות), תשל"ג-1973. זכות הקבלן לתקן אי התאמה בדירה אינה כוללת בתוכה את הזכות להחליף את הטעון תיקון או לבנותו מחדש באמצעות חומרים השונים מהחומרים בהם נבנתה הדירה.

16. מאחר ולנתבעות ניתנה הזדמנות במהלך המשפט לבצע את תיקון רצפת החניה באמצעות בטון והן סירבו, ובכפוף להכרעה בשאלת היריבות בה נדון בהמשך, על הנתבעות לפצות את הדיירים בגין עלות התיקון שהיא בסך 47,000 ₪ בתוספת 10% פיקוח הנדסי ובתוספת מע"מ, בצירוף ריבית והפרשי הצמדה כדין מיום 1.1.07 ועד לתשלום בפועל.

עוגמת נפש
17. לא כל ליקוי בנייה גורם עוגמת נפש לבעל הדירה, קל וחומר כשמדובר בליקויי בנייה ברכוש המשותף, שהם חלקי הבניין שבהם בעל הדירה אינו מבלה את מרבית זמנו כשהוא נמצא בבית. עם כל זאת, במקרה הנדון היו מספר ליקויי בנייה אשר העיבו במידה מסוימת על חיי הדיירים בבניין, וביניהם רטיבות בחדר המדרגות ובקומת החנייה ואי התקנת תיבות דואר תקניות.
בהתחשב בכך, יש מקום לפסוק לבעלי הדירות (שהם בעלי זכות תביעה) פיצויים בסך 3,000 ₪ לכל דירה, בצירוף ריבית והפרשי הצמדה כדין
מיום הגשת התביעה (14/12/05) ועד לתשלום בפועל.

יריבות
18. בידי הנתבעות טענות ביחס ליריבות במספר מישורים כלפי חלק מהתובעים.

19. באשר לתובעים מספר 2, 3 ו -7 נטען כי אין להם זכות תביעה, משום שרכשו דירותיהם בתור דירות "יד שנייה" מרוכשי הדירות המקוריים.
דין הטענה להדחות. ע"א 451/66 קורנפלד נ. שמואלוב
פ"ד כא(1) 310, 325 נקבע כי : "חובתו של קבלן בנין לדאוג, במידת הזהירות הנאותה לבטיחות הבניין הנבנה על-ידיו, ואחריותו עקב הצגת הבניין הגמור כבטוח לשימוש ולמגורים אינה מוגבלת ליחסים חוזיים, אלא קיימת עקרונית כלפי כולי עלמא".
הלכה זו שרירה וקיימת ולא השתנתה לאחר חקיקת חוק המכר(דירות).

20. באשר לתובעים מספר 14-16, אלה הגישו בעבר תביעות משפטיות כנגד הנתבעות לפיצויים בגין ליקויי בנייה שנתגלו בדירותיהם. התביעות הסתיימו בהסכמי פשרה שקיבלו תוקף של פסק-דין. התובעים לא בקשו במסגרת אותם הליכים קודמים רשות לפצל סעדים כדי לשמר בידיהם את זכות התביעה בגין ליקויי בנייה ברכוש המשותף או בגין ירידת ערך ביחס למחסנים. לכן, טוענות הנתבעות כי אותם תובעים מנועים מלתבוע שנית בגין אותה עילה.
הטענה מתקבלת. לפי ס' 55 (א) לחוק המקרקעין התשל"ג – 1973 (להלן: חוק המקרקעין) ,צמוד לכל דירה בבית משותף חלק בלתי מסוים ברכוש משותף. משלא תבעו אותם תובעים במסגרת התביעות הקודמות שהגישו לפיצויים בגין ליקויי בנייה ברכוש המשותף או בגין ירידת ערך במחסנים הצמודים לדירותיהם, ולא ביקשו רשות לפצל סעדים, מנועים הם מלתבוע אותם סעדים בתביעה אחרת [תקנה 44 (ב) לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד - 1984).
לכן, תביעותיהם של התובעים 14-16 נדחות.

21. שונים היו פני הדברים אילו התביעה הנדונה היתה מוגשת לסעד של אכיפה, דהיינו לאכוף על המוכר לבצע תיקונים של ליקויי הבנייה ברכוש המשותף. עילת התביעה לסעד של אכיפה שונה במקרה זה מעילת התביעה לפיצויים: סעד של אכיפה יש בו כדי לזכות את כל הבעלים ברכוש המשותף, ולכן העילה מטבעה משותפת לכלל בעלי הדירות. [ע"א 559/87 חשאי נ. רונן פ"ד מ"ו(1) 229,
233 (להלן: פס"ד חשאי); ע"א 1772/99 זלוצין נ. דיור לעולה פ"ד נ"ה (4) 203, 211 (להלן: פס"ד זלוצין)]. לפיכך, מין הדין לצרף לתביעה לאכיפת תיקונים ברכוש המשותף את כל בעלי הדירות כבעלי דין, ולו כנתבעים פורמאליים. לכן, במקרה שבו תבע בעל דירה לפיצויים בגין ליקויי בנייה בדירתו ולא ברכוש המשותף, ואף לא קיבל רשות לפצל סעדים, הוא יהיה זכאי לתבוע בתביעה מאוחרת שכל הבעלים ברכוש המשותף צדדים בה (בתור תובעים נוספים או בתור נתבעים פורמאליים) בסעד של אכיפה, תיקון של הליקויים ברכוש המשותף.
הדברים נאמרים אגב אורחא, משום שבמקרה הנדון לא נתבע סעד של אכיפה, אלא פיצויים בלבד.

22. באשר לתביעת נציגות הבית, נפסק כי הנציגות מהווה אישיות משפטית עם סמכויות מוגבלות לפי סעיף 69 לחוק המקרקעין לאחזקתו התקינה ולניהולו של הרכוש המשותף. לפיכך, תביעה נגד קבלן על הפרת חוזה עם בעלי הדירות כולם או חלק מהם, או פיצוים על נזקים שנגרמו להם כתוצאה מליקויי הבניה, אינם נכנסים לגדרה של הסמכות שהוענקה לנציגות. ואולם, חברי הנציגות רשאים להגיש תביעה משפטית בגין ליקויי בנייה ברכוש המשותף, כאשר בעלי הדירות מסמיכים אותם לתבוע בשמם או במקומם את הקבלן, וזאת מכוח יחסי שליחות [ע"א 646/88 קבלני ירושלים בע"מ נ' בודנר וע"א 98/80 נציגות הבית נ. קדמת לוד פ"ד ל"ו (2) 21].
לכתב התביעה צורף כתב הסמכה לנציגות להגיש את התביעה הנדונה בשם בעלי הדירות. כפי שהבהיר ב"כ התובעים בסיכומי התשובה שהגיש, המסמך כולל חתימות של כל בעלי הדירות. ואולם כפי שציין ב"כ הנתבעים בסיכומיו, זכויותיה של הנציגות בתור שלוחה של בעלי הדירות הן כזכויות שולחיה. לכן, מאחר ולא הוכרה זכות התביעה של התובעים מספר 14-16, הנציגות אינה רשאית לתבוע בשמם של אותם תובעים.

23. בפסקי הדין חשאי וזלוצין, נקבע כי יש לפצות כל דייר שתביעתו לפיצויים בגין ליקויי בנייה ברכוש המשותף הוכחה, לפי חלקו ברכוש המשותף.
ב"כ התובעים ציטט מפסק-הדין שניתן בת"א (מחוזי- ת"א) 1322/99 פרידמן ואח'
נ. אלרם, שבו נקבע אחרת (ראה בעמוד 40 לפסק-הדין), ואולם בית המשפט המחוזי לא נימק באותו פסק-דין מדוע בחר לסטות מההלכה שנקבעה בפס"ד חשאי, שצוטט בפני
ו. בנסיבות אלה, יש להעדיף את הפסיקה של בית המשפט העליון בסוגיה.

24. לאור כל האמור, יש לפסוק לתובעים פיצויים בגין הליקויים שנותרו ברכוש המשותף (הליקויים שצוינו בחוות הדעת המשלימה של המומחה והליקוי ברצפת קומת החנייה) בהתאם לחלקם של התובעים מספר 2-13 ו 17-20 ברכוש המשותף.
יש לפסוק פיצויים מלאים בגין עוגמת נפש לאותם התובעים (לפי 3,000 ₪ לדירה, נכון למועד הגשת התביעה, כפול 10 דירות) ופיצויים מלאים בגין ירידת ערך במחסנים לתובעים מספר 2-13 ו 19-20, משום שמדובר בתביעות אישיות.

הוצאות משפט
25. יש להכיר בהוצאות שהוציאו התובעים בגין חוות הדעת השונות, אשר נזקקו להן לצורך הכנה וניהול תביעתם, בצירוף ריבית והפרשי הצמדה כדין מהמועד של כל הוצאה ועד לתשלום בפועל, כמפורט כדלקמן:
שם המומחה

סכום ההוצאה
תאריך

חברת תל-אור
3,000 ₪
10.8.00
המהנדס ברגמן
1,755 ₪
26.1.05
השמאי כחלון
934 ₪
1.9.05
המהנדס שנהב
2,695 ₪
17.10.06

26. בחיוב הנתבעות באגרות התביעה ובהוצאות משפט, יש להתחשב בתוצאה לעומת סכום התביעה, ובדחיית חלק מהתביעות.

27. אני מחייב את הנתבעות לשלם לתובעים מחצית אגרת התביעה ששילמו בצירוף ריבית והפרשי הצמדה כדין מיום ההוצאה ועד לתשלום בפועל.

28. כמו-כן, אני מחייב את הנתבעות לשלם לתובעים שכ"ט בשיעור של 15% מהסכומים שנפסקו, לרבות מעלות ביצוע התיקונים + מע"מ, בצירוף ריבית והפרשי הצמדה כדין מיום פסק-הדין ועד לתשלום בפועל.

פסיקתה
29. ב"כ התובעים רשאי להגיש נוסח פסיקתה לאישור בית המשפט עד ליום 1.11.10, וזאת בתנאי שיעביר עותק לב"כ הנתבעת, בצירוף אישור המסירה. ב"כ הנתבעות רשאי להגיב לנתונים שבפסיקתה בתוך 30 יום מיום קבלת העותק מב"כ התובעים.

30. המזכירות תשלח העתקים מפסק-הדין לב"כ הצדדים בדואר רשום.


ניתן היום,
ל' אב תש"ע, 10 אוגוסט 2010, בהעדר הצדדים.














א בית משפט שלום 12150/05 נציגות דיירים רחוב משה קול 30, דריוש הדווט, נטשה הדווט ואח' נ' ד.ר.א.ל חברה ירושלמית לפיתוח בניה, י. בלס חברה לבנין ונכסים בע"מ (פורסם ב-ֽ 10/08/2010)