פסקי דין על ויקטור בלאיש | פסקי דין על יהודה לוי | פסקי דין על חנה לוי |

45546/08 א     25/08/2010




א 45546/08 ויקטור בלאיש נ' יהודה לוי, חנה לוי






בפני

כב' השופט מרדכי בן-חיים
התובע:

ויקטור בלאיש

ע"י עו"ד גלברט
נגד
הנתבעים:

1.יהודה לוי

2.חנה לוי

ע"י עו"ד רותם

פסק דין
א. הרקע ביסוד התובענה

בפני
תביעה ותביעה שכנגד שמתמקדת בסכסוך בין משכיר לשוכר.

1. ביום 24.7.08 נחתם בין התובע כשוכר ובין הנתבעים כמשכיר הסכם שכירות (להלן: "ההסכם") בגדרו שכר התובע מן הנתבעים חלק בבנין ברחוב חנינא 9 ביפו (להלן: "המושכר").

2. בסעיף 3 להסכם נקבע כי המושכר נמסר במצבו כמו שהוא (as-is); בסעיף 7.1 להסכם נאמר:
"השוכר מצהיר כי ראה את הנכס ומצא אותו מתאים למטרתו דהיינו לעסק שהוא עומד להקים והוא מוותר בזה על כל טענה של פגם או אי התאמה או צורך בתיקונם ו/או בשיפוצים כלשהם".

ב. עיקר טענות התובע

1. התובע טוען כי התכוון להשתמש במושכר לצורך עיסוקו כמעצב אופנה וכן למגוריו וכי שעה שראה את המושכר לראשונה, כל קירותיו ותקרותיו היו מחופים בלוחות גבס חדשים.

התובע אשר התכוון לשפץ את המושכר ולהתאימו לצרכיו רצה לבחון את הקירות וביקש לחושפם על ידי הסרת חיפוי הגבס אך הנתבעים סירבו תוך שהבטיחו לו כי הקירות במצב טוב ותקין.

2. התובע הסתמך על מצב דברים זה וחתם על ההסכם, מסר לנתבעים שיקים למלוא תקופת השכירות וכן ערבות בנקאית על סך 30,000 ₪ (להלן: "הערבות הבנקאית").

3. התובע טוען כי משזימן בעלי מקצוע על מנת לשפץ את המושכר ולהכשירו ואלו חשפו את הקירות הסתבר לו כי המושכר אינו מתאים למטרתו וכי עסקינן במבנה מסוכן העלול להתמוטט בכל רגע ולסכן את השוהים בו.

4. התובע טוען כי המושכר טעון עבודות חיזוק משמעותיות בעלות של מאות אלפי ₪, עובדה המתבססת על חוות דעת של מהנדס מרק פויגל (להלן: "פויגל") אשר נשכר על ידו ואשר במכתבו מיום 5.8.08 פורטו ממצאים קשים בדבר מצב המושכר ובכלל זה המסקנה לפיה המושכר מסוכן לכל שימוש וטעון תיקונים קונסטרוקטיביים מקיפים.

5. התובע טוען כי פנה לנתבעים בדרישה לבצע עבודות חיזוק במושכר אך אלו סירבו להמציא אישור מהנדס על תקינות המושכר.

לגירסת התובע, הידברות בין הצדדים באשר לביטול מוסכם של ההסכם נכשלה, לא זו אף זו; הנתבעים גבו את סכום הערבות הבנקאית ביום 15.9.08 לאחר שבקשתו של התובע למתן צו מניעה נגד חילוטה – נדחתה.

6. ביום 15.9.08 שיגר ב"כ התובע לנתבעים מכתב בו פירט את השתלשלות הדברים הכרוכים בהתוודעותו של התובע למצבו של המושכר, טען כי הנתבעים לא גילו על אוזנו את העובדות כהווייתן וטען לאי התאמה ולהטעיה מכוונת.

במכתבו הנ"ל דרש התובע כי הנתבעים יפצו אותו בגין נזקיו.

7. התובע טוען לנזקים ריאליים בגין הוצאות בהן עמד, השבת דמי השכירות ששילם, נזק כספי הנובע מאובדן רווח (סך 300,000 ₪) ועוגמת נפש (בסך 100,000 ₪) אך לצרכי אגרה העמיד את תביעתו על סך של 250,000 ₪.

ג. טענות הנתבעים

1. הנתבעים הגישו כתב הגנה בגדרו טענו כי התובע ביטל את ההסכם והחזיר להם את מפתחות המושכר 6 ימים לאחר חתימת ההסכם ובאותו מועד נדרש על ידם להשיב את המצב במושכר לקדמותו.

2. הנתבעים כפרו בממצאים שפורטו במכתב מהנדס פויגל.

3. הנתבעים מודים כי קודם לחתימת ההסכם, חופו קירות המושכר בלוחות גבס מאחר ואלו היו מלוכלכים שכן, במושכר נוהל משך שנים רבות בית מלאכה וכי עובדות אלו היו בידיעת התובע.

4. הנתבעים מאשרים כי היו מודעים לעובדה שבדעת התובע לשפץ את המושכר אך האחרון הסיר את כל לוחות הגבס בצורה בלתי מקצועית וגרם לאובדנם וכי גרם לסדקים וחורים בקירות ופגיעה במערכת החשמל במושכר.

5. הנתבעים הוסיפו וטענו כי התובע ביטל את השיק הראשון על סך 34,500 ₪ שניתן על חשבון דמי השכירות ומשכך, מימשו את הערבות הבנקאית.

6. הנתבעים טענו כי המגעים בין הצדדים באשר לביטול מוסכם של ההסכם עלו בתוהו בשל סירובו של התובע לשאת בנזקים ולהשיב את המצב במושכר לקדמותו.

7. הנתבעים כפרו בסעיפי הנזק הנטענים על ידי התובע ובסכומו.

ד. התביעה שכנגד

1. בכתב התביעה שכנגד טענו הנתבעים כי במסגרת השיפוצים במושכר פירק התובע באופן בלתי מקצועי 140 לוחות גבס וכן את מערכת החשמל שכללה 4 לוחות חשמל ו-12 יחידות תאורה.

הנתבעים חזרו וטענו כי התובע סירב להשיב את המצב במושכר לקדמותו.

2. הנתבעים טענו כי על התובע לפצותם בגין התקנה מחדש של לוחות הגבס שנהרסו, החזרה ותיקון של מערכת החשמל, דמי שכירות בעבור 4 חודשי שכירות וכן עלויות מומחה וניקיון.

הנתבעים העמידו את סכום תביעתם שכנגד על סך 95,000 ₪ ובניכוי סכום הערבות הבנקאית על סך 65,000 ₪.

3. בכתב ההגנה לתביעה שכנגד (להלן: "כתב התשובה") כפר התובע בטענות הנתבעים והכחיש את פרטי הנזק להם טענו.

4. התובע אף טען כי הנתבעים סיכלו ניסיון להביא לידי פתרון מוסכם של המחלוקת שבגדרה השארת ההסכם בתוקפו.

עד כאן עיקר טענות בעלי הדין.

ה. המחלוקת וממצאי מומחים

1. הפלוגתא העיקרית הצריכה להכרעה בתובענה זו הינה, האם התגלעה במושכר בעת מסירתו אי התאמה בהשוואה למוסכם שבין הצדדים ולמצב המושכר כפי שנגלה לעיני התובע עם תחילת עבודות השיפוץ.

2. פלוגתאות נוספות עניינן, הנזקים הנטענים על ידי בעלי הדין כתוצאה מפקיעת יחסי השכירות ביניהם.

3. אשר לפלוגתא הראשונה – עמדו בפני
הן חוות הדעת המקצועית של מהנדס פויגל כפי שפורטו במכתבו ובחקירתו והן ממצאיו של אינג' גוכמן שמונה כמומחה מטעם בית המשפט (להלן: "המומחה").

4. בעוד שמהנדס פויגל האדיר את עומק הליקויים עד כדי הגדרת המושכר כמבנה מסוכן מבחינה קונסטרוקטיבית הרי שהמומחה ראה להמעיט בחומרת הליקויים.

5. בחוות דעת מיום 19.10.08 קבע המומחה כי:

5.1 "המבנה עומד בעומסים שהוא אמור לשאת ואינו מהווה סכנה לנמצאים בו ולידו" (עמ' 3 לחוות הדעת).

5.2 המומחה הוסיף וקבע כי עלות התיקונים של עמוד התמיכה השמאלי והתקרה מסתכמת לסכום של 14,448 ₪ (כולל מע"מ) - אומדן זה מתייחס לעלות השלמת עבודת התיקונים אשר הנתבעים החלו כבר לבצע קודם ביקורו של המומחה (עמ' 7 שורות 29-33).

5.3 המומחה שלל את טענת פויגל לפיהם המבנה מסוכן (פרוטוקול ישיבת יום 2.9.09 עמ' 4 שורה 1).

5.4 המומחה אישר כי ממצאיו נסמכים על בדיקה ויזואלית בלבד שבמהלכה הבחין בקיומם של רלסים גלויים אשר היו חלודים אבל שלמים (שם מול שורות 14-15).

5.5 עם זאת אישר המומחה כי תקרת הבטון נשרה בחלקה (שם מול שורה 19).
5.6 בהמשך עדותו אישר המומחה כי לא בדק את מצב הרלסים אך הוסיף כי:
"הוסיפו עמוד בטון וקורה מרכזית בעובי של 60 ס"מ וזה הספיק לי בהחלט" (שם שורות 16-17).

5.7 המומחה אף שלל ממצאים המעידים על רטיבות פעילה (עמ' 6 שורות 18-19).

5.8 המומחה כפר בממצאיו של מהנדס פויגל באשר לניתוק הבטון בתקרה מברזלי הזיון (עמ' 8 שורות 9-17) וחיווה דעתו כי הקורה שיושמה בתקרה הינה מזויינת (שם, שורות 32-33).

6. מהנדס פויגל סקר את המושכר כבר ביום 5.8.08 וקבע כי המבנה מסוכן (עמ' 10 שורות 22-23).

6.1 גם פויגל ביסס הערכה זו על סמך בדיקה ויזואלית גרידא (שם, שורות 13-14).

6.2 בהמשך עדותו גרס פויגל כי:
"יש צורך בביצוע עבודות מסיביות של החלפת אלמנים קונסטרוקטיביים (שם, שורות 26-27).

קודם לכך העיד פויגל:
"מתוך הידע שלי כקונסטרוקטור, בדיקה ויזואלית מספיקה כדי לפסול את המבנה הזה, חד משמעית" (עמ' 11 שורות 13-14).

7. גם קבלן השיפוצים ששכר התובע (יובל ליבוביץ) טען בעדותו כי שעה שהפועל הסיר את לוחות הגבס מתקרת המושכר וקירותיו – הסתבר לו כי המושכר נמצא במצב מחריד וכי תקרותיו וקירותיו מפוררים, סדוקים ושבורים (סעיף 4 לתצהירו) וכי פועל ששלחו הנתבעים הסתפק בהתזת טיח על הקיר (סעיף 7 לתצהירו).

8. הגב' נילי צוקר שהעידה מטעם התובע טענה כי שכרה מן הנתבעים חנות סמוכה לצורך ניהול בית קפה ועם תחילת השיפוצים הסתבר לה כי בתקרה קיימים ברזלים חלודים, סדקים ובקיעים עד כדי קריסה (עמ' 2 שורות 1-3).
ו. מצב המושכר ערב התקנת לוחות הגבס

1. במהלך חקירתו במסגרת הדיון בבקשה למתן צו מניעה כנגד מימוש הערבות הבנקאית טען הנתבע 1 (להלן: "יהודה") כי הציב את מחיצת הגבס כיוון שהקירות היו מלוכלכים (עמ' 2 לפרוטוקול הדיון בבש"א 174124/08-להלן:"הדיון בבש"א") גירסה זו אינה מקובלת עלי וכי נחה דעתי כי בין אם אקבל את עמדתו המחמירה של מהנדס פויגל ובין את זו המקילה יותר של המומחה, המסקנה היא כי תחילת עבודות השיפוץ חשפו כי קירות המושכר ותקרתו היו מפוררים וסדוקים וכי רלסים חלודים בצבצו מכל עבר.

2. ממצא זה מתבקש מעיון בתמונות שצורפו לתצהירי בעלי הדין ומעדויות עדי התובעים שלא נסתרו בפני
.

3. בנסיבות אלו, אני דוחה כבלתי אמינה את טענות יהודה לפיה מחיצות הגבס הוצבו כדי ליפות את המושכר ולשוות לו מראה נקי גרידא ואין ספק בעיני כי מחיצות הגבס נועדו להסוות קירות ותקרה סדוקים ומפוררים וברזלי זיון גלויים וחלודים.

ז. הפרת חובת הגילוי הנאות

1. התובע וכן עו"ד זריהן שהעיד מטעמו טענו בתצהיריהם כי קודם לחתימת ההסכם ביקש התובע מהנתבע 1 (להלן: "יהודה") לבדוק את מצב הקירות והתקרה שמאחורי לוחות הגבס וכי יהודה סירב וטען כי המושכר במצב טוב ותקין (סעיף 3 לתצהיר התובע וסעיף 4 לתצהיר זריהן ועדותו בעמ' 15 לפרוטוקול שורות 23-24 ועמ' 16 שורות 15-16).

2. יהודה לעומת זאת עומת במהלך הדיון בבש"א עם הטענה כי התובע רצה לדעת;
"מה יש מאחורי קירות הגבס והוא (יהודה) סירב לכך".

על כך השיב יהודה:
"זה שקר הוא בדק את המקום לפני זה...לוחות הגבס עוד ישנם ז"א שהוא ראה את המצב עוד לפני שהורידו את לוחות הגבס" (שם בעמ' 5) (ההדגשות שלי-מ.ב.ח).

תשובה זו הגם שאיננה ממין השאלה שהוצגה ליהודה מלמדת כי לתובע לא ניתנה הזדמנות לראות את מצב הקירות ללא חיפוי הגבס חרף דרישתו המפורשת לעשות כן.

3. על תשובתו זו חזר יהודה גם לאחר הדיון בתיק העיקרי והפעם כפר בטענה כי לא איפשר לתובע לבדוק (עמ' 24 שורות 25-26).

בהמשך עדותו בהתייחס למשא ומתן שקדם לחתימת ההסכם, טען יהודה:
"אני לא זוכר שמישהוא ביקש לבדוק שאני אמרתי שלא" (עמ' 25 שורה 1).

4. במחלוקת זו נוטה דעתי אחר התובע ועדיו תוך דחיית גירסתו של יהודה.

מסקנתי הינה איפוא כי יהודה סירב במפורש לבקשת התובע לאפשר לתובע לבדוק את מצב הקירות והתקרה לפני החיפויים וזאת מטעמים ברורים שכן, היה נהיר לו כי מצב הקירות והתקרה במושכר הינו בכי רע.

5. על יסוד המקובץ עד כאן אני פוסק כי הנתבעים הפרו את חובת הגילוי הנאות ובאשר למצב המושכר והטעו את התובע להאמין כי מאחורי חיפויי הגבס מצוי מושכר תקין וחף מליקויים בעוד שבפועל עסקינן במושכר שקירותיו ותקרתו פגומים וסדוקים במצב ההופך את המושכר למבנה מסוכן או קרוב לכך הן למגורי התובע והן לניהול עסקיו.

6. הנובע מכאן הוא כי המושכר נגוע באי התאמה אשר הנתבעים ידעו עליה קודם לכריתת 6. ההסכם ונמנעו במכוון לגלות את העובדות כהווייתן לתובע.

לעניין זה נקבע בסעיף 8 לחוק השכירות והשאילה התשל"א-1971:
"היו אי התאמת המושכר או הפגם נובעים מעובדות שהמשכיר ידע או שהיה עליו לדעת עליהן בעת כריתת החוזה ולא גילה אותן לשוכר, זכאי השוכר לזכויות לפי סעיפים 7, 6 על אף האמור בכל הסכם".

בנסיבות אלו רשאי היה התובע לבטל את ההסכם ומסירת המפתחות חזרה לידי הנתבעים כשבוע לאחר חתימת ההסכם (סעיף 5 לתצהיר יהודה).

7. בסיכום טענותיהם טענו הנתבעים כי התובע הסכים לשכור את המושכר במצבו (as is) וכי היה מודע לסיכונים שהוא נוטל על עצמו (סעיף 4.2 לסיכומי הנתבעים)

אין בידי לקבל טענה זו.

פרשנות המנוח as is, הינה תלויית נסיבות וכבר נפסק כי:
"אין בו כדי לפטור מחובת הגילוי מקום בו היא קיימת" (השוו: פש"ר (ת"א) 1202/02 תדיר גן (מתכת) בע"מ נ. רו"ח שפלר (פורסם בנבו).

ב-ת"א 115790/99 (שלום ת"א) נקבע כי:
"תניית as is אינה יכולה להיחשב במשפט הישראלי כתניה גורפת מוחלטת שאין אחריה ולא כלום".

וכי אין בתניה זו כדי להתגבר על חובת תום הלב.

יישומן של תובנות אלו למערכת הנסיבות בהן עסקינן מלמדת כי משידעו הנתבעים אל נכון את מצב הקירות והתקרה במושכר לאשורן, אך סירבו לאפשר לתובע "הצצה מעבר לפרגוד" ואף השיאו אותו בהבטחה כי המושכר במצב תקין, אין בתניה זו משום "תעודת הכשר" הפוטרת את הנתבעים מן האחריות למצבו של המושכר בעקבות הסרת החיפויים כפועל יוצא של עבודות השיפוץ הנרחבות שהתכוון התובע לבצע בידיעתם ובהסכמתם (סעיפים 7.4 ו-7.5 להסכם).
ח. דיון וממצאים לגבי הנזקים

1. הוכח בפני
כי התובע נשא בהוצאות השיפוץ החלקי בסכום של 7,680 ₪ כמפורט בקבלות שהציג (סעיף 13(א) לתצהירו מוצג ז').

התובע זכאי להשבת סכום זה.

2. עם ביטול ההסכם, זכאי התובע להשבת דמי השכירות שנגבו ממנו בסך 30,000 ₪ בגין 6 חודשי השכירות הראשונים (סעיף 4.2 להסכם).

3. התובע טען כי שכר מושכר חלופי בעלות של 12,000 ₪ לשנה ותבע את הסכום האמור.

אני רואה לדחות פריט זה בתביעה.

משבחר התובע לבטל את ההסכם ולשכור נכס אחר אך טבעי ומתבקש הוא כי ישא בדמי השכירות בגין הנכס החלופי אשר דמי השכירות בגינו נפלו בסכומם באופן ניכר, מדמי השכירות על פי ההסכם.

4. כמו כן, אני רואה לדחות את תביעת התובע בגין הפסד רווחים בסך 360,000 ₪ באשר לא הובאה כל ראיה לביסוס רכיב נזק זה.

ב-ע"א 1232/04 ש. גמליאל חברה לבנין בע"מ נ. ש. ארצי חברה להשקעות בע"מ, נפסק:
"כשם שמידת הנזק אינה ענין שנקבע לפי 'אומדנא דדיינא', כך גם ענין הפיצוי אינו נקבע לפי אומדנא דדיינא ועל התובע ליצור את התשתית העובדתית להוכחת ענין זה".

5. אשר לנזק הבלתי ממוני

5.1 התובע עתר לחיוב הנתבעים בפיצויים סך 100,000 ₪ בגין נזק זה.

5.2 הגעתי למסקנה כי התנהלותם של הנתבעים בהטעיית התובע ובפגיעה בציפיותיו להשתמש במושכר לצורך עסקיו ומגוריו למשך תקופה ממושכת, והקשיים הכרוכים בטלטולו למושכר אחר מהווה עילה ומצדקת לפסיקת פיצויים בגין נזק בלתי ממוני.

התובע טען בעדותו כי הגם שלאחר 10 ימים מתאריך כריתת ההסכם גמר אומר לאתר לו מושכר אחר, הרי שלגרסתו שכר מושכר חלופי רק לאחר כחודשיים - התובע הסביר מצב דברים זה בהעידו:
"לקח לי זמן לעכל את המצב. הייתי במצב עגום. הייתי צריך לעזוב דירה עם המיטלטלין שלי כולל הסטודיו...הייתי עם הרבה חפצים...מצבי הנפשי לא היה טוב" (עמ' 20 שורות 3-20).

5.3 בשקלול כל הנסיבות, אני פוסק לתובע פיצויים בסך של 10,000 ₪ בגין הנזק הבלתי ממוני.

6. התביעה שכנגד
6.1 הוכח בפני
כי התובע ועובדיו פירקו את מלוא לוחות חיפוי הגבס במושכר (עדות ליבוביץ בעמ' 12 שורות 27-30).

6.2 בתשובה לשאלה, מדוע פורקו כל לוחות הגבס הגם שניתן היה להיווכח במצב הקירות והתקרה עם הסרת הלוחות הראשונים השיב ליבוביץ:
"זו הדינמיקה של העבודה...אנו מורידים שלב, אם בסדר ממשיכים, צריך להבין שאנחנו הבנו שאנו הולכים לפרק את לוחות הגבס" (שם בעמ' 13 שורות 1-3).

6.3 אין בידי לקבל הסבר זה.

ליבוביץ טען בעדותו כי במהלך העבודה בוצעו חורים בלוחות וניתן היה להיווכח במצב הקירות (שם, בעמ' 12 שורות 29-32) ומשכך, לא ניתן להצדיק פירוק לא מבוקר והרסני של כל לוחות הגבס ולהשליכם לפח (עדות ליבוביץ בעמ' 13 שורות 28-29).

סבורני איפוא כי התובע ופועליו אחראים לנזק הכרוכים באובדן לוחות החיפוי של המושכר.

6.4 יהודה טען בסעיף 25 (ג) לתצהירו כי התובע הוריד מן הקירות 140 לוחות גבס במידות של 1.20 מטר x 2.70 מטר, ולגרסתו עלות השיפוץ שביצע במושכר בסוף 2007 ואשר כלל גם את התקנת קירות הגבס הסתכמה לסכום של 50,000 ₪ (סעיף 32 (א) לתצהירו ונספח א' לתצהירו במסגרת הדיון בבש"א).

6.5 לאחר שעיינתי בהסכם עבודות השיפוץ הכולל ביצוע עבודות חיפוי גבס (נספח א' הנ"ל) ובהעדר פירוט מדויק של כל רכיביו, אני מעריך את שווי לוחות הגבס והעבודות הכרוכות בחיפוי הגבס בסכום כולל של 20,000 ₪ ומשכך, על התובע לפצות את הנתבעים בסכום זה.

7. אשר ליתר רכיבי הנזק שנתבעו על ידי הנתבעים
לא הוכח בפני
כי במושכר היתה מערכת חשמל שערכה 20,000 ₪ ו/או כי מערכת זו נפגעה ללא תקנה.

אני רואה איפוא לדחות פריט זה בתביעה שכנגד.

8. סוף דבר

אני מקבל בחלקה את התביעה והתביעה שכנגד ומחייב את הנתבעים, יחד ולחוד, לשלם לתובע את הסך של 52,680 ₪, כדלקמן:

עלות השיפוץ החלקי 7,680 ₪

השבת דמי השכירות (סכום הערבות הבנקאית) 30,000 ₪

נזק בלתי ממוני 10,000 ₪

סך הכול; 47,680 ₪

אני מקבל בחלקה את התביעה שכנגד ומחייב את התובע לשלם לנתבעים את הסך של 20,000 ₪.

הסכומים שנפסקו לעיל נושאים הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום הגשת התביעה והתביעה שכנגד ועד ליום התשלום בפועל וניתנים לקיזוז.

לאור התוצאה אליה הגעתי אני מחייב את הנתבעים לשלם לתובע הוצאות משפט בסך 1,500 ₪ ושכר טרחת עורך דין בסך של 2,500 ₪.

הודעה זכות הערעור.

המזכירות תשגר פסק הדין לצדדים.
ניתן היום, ט"ו אלול תש"ע, 25 אוגוסט 2010, בהעדר הצדדים.

בית משפט השלום בתל אביב - יפו
ת"א 45546-08 בלאיש נ' לוי ואח'
1 מתוך 8








א בית משפט שלום 45546/08 ויקטור בלאיש נ' יהודה לוי, חנה לוי (פורסם ב-ֽ 25/08/2010)