פסקי דין על בנק מרכנתיל דיסקונט | פסקי דין על עו"ד רונן מטרי | פסקי דין על כונס הנכסים | פסקי דין על עמיר פורת | פסקי דין על אילנה זהבי | פסקי דין על גבריאל נגר ואח' |

4214/07 פרק     31/08/2010




פרק 4214/07 בנק מרכנתיל דיסקונט בע"מ, עו"ד רונן מטרי, כונס הנכסים נ' עמיר פורת, אילנה זהבי, גבריאל נגר ואח'








בית המשפט המחוזי בירושלים



פר"ק 4214-07 בנק מרכנתיל דיסקונט בע"מ

בקשה 20
נ' חפציבה שיכון ופיתוח בע"מ ואח'






לפני

כב' השופט יעקב צבן
, סגן נשיא

המבקשים
1
.
בנק מרכנתיל דיסקונט בע"מ

2
. עו"ד רונן מטרי

, כונס הנכסים
ע"י עו"ד יוסי בן נפתלי
, עו"ד נדב לב


נגד

המשיבים
1. עמיר פורת
2. אילנה זהבי
ע"י עו"ד חן לבנת
3. גבריאל נגר
ע"י עו"ד חן בוכניק
, עו"ד ארז תן-עמי
5. עו"ד יצחק מולכו, המנהל המיוחד
ע"י עו"ד רועי שכטר
6.
כונס הנכסים
הרשמי



החלטה

כללי

1.
בקשה למתן הוראות מטעם עו"ד רונן מטרי
, כונס הנכסים
מטעם בנק מרכנתיל דיסקונט (להלן: "הבנק") על נכסים של חברות מקבוצת חפציבה (להלן: "הכונס"), במסגרתה הוא עותר לביטול הסכמי רכישה שנערכו בין חפציבה
לבין המשיבים 1-3 (להלן: "הבקשה").

2.
ביום 27.6.10 הוגש ואושר הסדר פשרה חלקי במסגרתו התחייב בנק דיסקונט (להבדיל מבנק מרכנתיל דיסקונט, הוא הבנק המבקש) – הבנק "הגובה", אליו הופקדו בשנת 2007 צ'קים שמסרו המשיבים 1 ו-3 לחפציבה כחלק מהתשלום בגין הדירה - להעביר את הסכומים ששילמו הרוכשים/המשיבים - סך של 420,000 ₪, מלוא כספי התמורה ששילם המשיב 3 לחפציבה
וכן סך של 100,000 ₪ ששילם המשיב 1 לחפציבה כחלק מתמורת הדירה - ל"חשבון הליווי" של הפרוייקט.
רקע

3.
המדובר בפרוייקט של חפציבה לבניית 57 יח"ד בשכונת רמות ב' בבאר שבע (להלן: "הפרוייקט").

4.
המשיבים - ביניהם קיים קשר משפחתי, המשיב 1 הוא גיסו של המשיב 3 והמשיבה 2 היא בת זוגו של המשיב 1 -
רכשו, כל אחד, דירה בפרוייקט, מספר שבועות טרם קריסת אשכול חברות חפציבה וכניסתה להקפאת הליכים (5.8.07).

5.
המשיב 1 רכש את דירה 1 בבניין מספר 5 בפרוייקט. מדובר בדירה בת 6 חדרים בשטח של 137 מ"ר, שנרכשה בסכום של 480,000 ₪. הסכם הרכישה נחתם ביום 14.6.07 ("בקשה לרכישת יחידת דיור" נחתמה ביום 4.3.07).

6.
המשיבה 2 רכשה את דירה 2 בבניין מספר 6 בפרוייקט. מדובר בדירה זהה לזו של המשיב 1, בת 6 חדרים בשטח של 137 מ"ר, שנרכשה אף היא בסכום של 480,000 ₪. הסכם הרכישה נחתם ביום 14.6.07 ("בקשה לרכישת יחידת דיור" נחתמה ביום 14.3.07).

7.
המשיב 3 רכש את דירה 5 בבניין מספר 5 בפרוייקט. מדובר בדירה בת 5 חדרים בשטח של כ- 127 מ"ר שנרכשה בסכום של 420,000 ₪. הסכם הרכישה נחתם ביום 12.7.07 ("בקשה לרכישת יחידת דיור" נחתמה ביום 17.6.07).

8.
המשיבים קיבלו את החזקה בדירות ביום 5.8.07.

עיקרי טענות הצדדים

9.
הכונס עותר לביטול שלושת הסכמי הרכישה שנערכו בין חפציבה והמשיבים, בטענה כי הדירות נרכשו בהנחה מופלגת בשיעור של כ-30% (בהשוואה ל"מחיר המחירון" על פי דו"ח מלאי ומכירות שהגישה חפציבה לבנק - נספח ג' לבקשה); כי העסקאות לא דווחו לבנק; וכי העסקאות נעשו מבלי שכספי התמורה שולמו לחשבון הליווי בבנק המלווה וממילא מבלי שהמשיבים קיבלו מאת הבנק המלווה ערבויות חוק מכר ו/או כתב החרגה.
עוד נטען על ידי הכונס, כי השלמת העסקאות ותפיסת החזקה על ידי המשיבים נעשו שלא כדין, באופן בהול סמוך למועד צו הקפאת הליכים שניתן בעניין חפציבה. כן נטען, כי הדירות נרכשו על ידי המשיבים כרכישה עסקית במעין "קבוצת רכישה" וכי הם עצמם אינם מתגוררים בדירות.
לשיטת הכונס, הנסיבות האופפות את רכישת הדירות על ידי המשיבים - ההנחות הניכרות שניתנו למשיבים, ביצוע תשלומים מיידיים של מלוא התמורה עוד בטרם חתימה על הסכם רכישה, אי הפקדת כספי התמורה לחשבון הליווי וקבלת החזקה בדירות ביום בו הוגשה הבקשה לצו הקפאת הליכים - מעלות חשדות כבדים בדבר קנוניה שנרקמה בינם לבין חפציבה לצורך ביצוע "מכירת חיסול" של יתרת המלאי בפרוייקט, לשם הברחתו מהבנק.
עוד טען הכונס, כי ההסדר שאושר על ידי בית המשפט ביום 9.3.08 במסגרת בש"א 6971/07 (להלן: "ההסדר")
אינו חל במקרה דנן, שכן סעיף 7.3 להסדר, קובע, כי במקרה בו נרכשה הדירה במחיר נמוך באופן בלתי סביר ממחיר השוק ו/או בנסיבות מרמה או נסיבות שאינן כשרות, יהיה רשאי הכונס לפעול למיצוי זכויותיו על פי כל דין. לשיטת הכונס, המקרה דנן עונה בדיוק על הסיטואציה אותה מתאר הסעיף הנ"ל ומשכך קמה לו הזכות לדרוש את ביטול ההסכמים.
בסופו של יום, חזר בו הכונס מטענות הקנוניה והמרמה שהעלה בבקשה, וטען כי נסיבות רכישת הדירות היו צריכות לעורר אצל הרוכשים/המשיבים "נורות אדומות" כי משהו אינו כהלכה, ומשכך הם היו לפחות במצב של "עצימת עיניים".
באשר למחיר הדירה, טען הכונס כי יש להעדיף את דו"ח המפקח על הפרוייקט (ומחיר ה"מחירון" המצוין בו), שנערך בזמן אמת, על פני שמאויות מטעם המשיבים שנערכו בדיעבד. לפיכך, סבור הכונס כי ההנחה שניתנה למשיבים אינה סבירה בהשוואה לעסקאות דומות שבוצעו בפרוייקט.

10.
לטענת המשיבים 1 ו-2, אין בסיס לתיאוריית ה"קנוניה" שבנה הכונס. המשיבים אינם חלק מ"קבוצת רכישה" ואין גם מדובר ב"רכישה עסקית". מדובר במספר קרובי משפחה אשר רכשו דירות בזה אחר זה לצורך מגורים, בשל המלצות שהעבירו האחד לשני. אין למשיבים קשר או קרבה למשפחת יונה, בעלי חפציבה, לא קרבה חברית או עסקית והדירות נרכשו בדרך רגילה לחלוטין.
בהתייחס להנחה שקיבלו, ציינו, כי הסיבה להנחה הייתה פגם בדירות, שכן, למעשה מחצית מכל דירה (3 חדרים) מצויה בקומת מרתף המוקפת 3 קירות אטומים, מאחוריהם אדמה. מסיבה זו דירות אלה לא נמכרו עד למועד סיום הבנייה. משכך, טענו המשיבים 1 ו-2, כי הדירות לא נמכרו במחיר בלתי סביר ממחיר השוק שלהן. לחיזוק טענתם זו, צירפו משיבים 1 ו-2, חוות דעת של השמאי חיים יהושוע, שלשיטתם, לא נסתרה על ידי הכונס שאף לא הביא ראיות אחרות מצדו.
עוד טענו המשיבים 1 ו-2, כי הדירות נרכשו למעשה כבר בחודש מרץ 2007, היינו, מספר חודשים קודם קריסתה של חפציבה ולאחר מו"מ ממושך שהתנהל עם חפציבה קודם לכן. אשר לתשלום המיידי, ציינו המשיבים 1 ו-2, כי הדירות היו גמורות כמעט לחלוטין ולכן הם נדרשו לשלם תשלום נכבד כבר במועד החתימה על ה"בקשה לרכישת יחידת דיור". מכיוון שלא הסתייעו בייעוץ משפטי, אותה "בקשה לרכישת יחידת דיור" נראתה להם כמו הסכם לכל דבר ועניין, ומשום כך, הם לא ראו בעיה לשלם סכומים נכבדים כבר במועד החתימה על הבקשה.
עוד נטען, כי המשיב 1 הוא שרכש ראשון דירה בפרוייקט ועִניֵין בני משפחה נוספים שלו, דוגמת המשיב 3, וכן את אחותו וגיסו (משפחת זומריך) ברכישת דירה במקום, ואף סייע להם בהליכי המו"מ מול חפציבה, לאור ניסיונו האישי. אולם, אין מדובר ב"קבוצת רכישה" בשלה ניתנה הנחה (וגם אם כך היה הדבר, טענו, אין בכך כל פסול, שכן מדובר בהתארגנות צרכנית לגיטימית) או בקנוניה או מעשה מרמה, כפי שטוען הכונס. הרכישות אף בוצעו במועדים שונים זו מזו.
באשר לאי הפקדת כספי התמורה בחשבון הליווי, טענו המשיבים 1 ו-2, כי אמנם בהסכמי המכר יש איזכור לחשבון הליווי, אולם, בנספחי התמורה ולוח התשלומים שמצורפים להסכם המכר – אותם המסמכים הספציפיים בהם סוכמו הפרטים בין חפציבה והמשיבים, ומטבע הדברים בהם ממוקדת תשומת ליבו של הרוכש ולא בהסכם רב הסעיפים והמלל - מחקה חפציבה את פיסקת הליווי הקובעת כי יש להפקיד את הכספים בחשבון זה. עוד טענו, כי נספח ליווי, כמקובל בהסכמים כאלה, לא נמסר למשיבים ולא נחתם על ידם מעולם. זאת, משום שחפציבה הודיעה למשיבים כי אין צורך בהפקדה לחשבון הליווי, שכן הפרוייקט הסתיים ועימו הסתיים גם הליווי הבנקאי. בנסיבות אלה, טענו, לא ניתן לצפות מאדם סביר לחשוד כי מדובר בהטעיה מצדה של חפציבה.
עוד ציינו המשיבים 1 ו-2, כי מדו"ח המפקח על הפרוייקט שהוגש על ידי הכונס, עולה, כי דירתה של המשיבה 2 סווגה כדירת 5 חדרים ששווייה 480,000 ₪, השווים לתמורה ששולמה עבור המשיבה 2 לחשבון הליווי. על כן, לאור צפי התקבולים שהיה בידי הבנק ערב קריסת חפציבה, אין הכונס יכול לטעון כי ההנחה שניתנה למשיבה 2 היא בלתי סבירה.
אשר למועד מסירת הדירה, לטענת המשיבים 1 ו-2, הדירות עמדו למסירה עוד ביום 10.7.07, (כך על פי מכתב שנשלח למשיבים על ידי חפציבה ביום 2.7.07 – נספחים 4 ו-5 לתגובתם) ובמועד זה יכולים היו לקבל את הדירות. מסיבות שונות, המשיבים 1 ו-2 התעכבו בקבלת החזקה בדירה, אולם מרגע שנפוצה השמועה כי חפציבה בקשיים, פנו מיד למשרדיה על מנת לקבל את החזקה, ואכן, ביום 5.8.07 קיבלו את החזקה בדירה בצורה מסודרת ועל פי כל נהלי חפציבה. המשיבים 1 ו-2 הכחישו מכל וכל כי ידעו על קיומה של בקשה להקפאת הליכים שעמדה חפציבה להגיש.
כן טענו המשיבים 1 ו-2, כי הכונס השתהה באופן בלתי סביר בהגשת הבקשה (שנתיים וחצי) ואף בכך יש כדי להביא לדחיית הבקשה.
לבסוף, טענו המשיבים 1 ו-2, כי בחשבון הליווי הצטברו סכומים גבוהים מאלה להם ציפה הכונס בעת הגשת הבקשה. משכך, זו עילה נוספת לדחיית הבקשה, בייחוד לאור השיהוי הניכר בהגשתה.

11.
בהתייחס למחיר הדירה ששולם, טען המשיב 3, כי מדובר במחיר שוק סביר בנסיבות העניין, שכן, דירתו הייתה האחרונה בפרוייקט, שלא הצליחה להימכר במשך תקופה ארוכה לאחר שניתן "טופס 4". מצב זה גרם לקבלן הוצאות תקורה מיותרות (כגון: שיווק, פרסום, אחזקה וכו'), משכך, לקבלן היה אינטרס מובהק למכור את הדירה במחיר מוזל יותר. למעלה מכך, היו בדירה ליקויים שונים שאף הם הצדיקו הפחתה במחיר. הוסיף וטען המשיב 3, כי רשויות המס לא מצאו בעיה בשווי הרכישה ואישרו אותו, ולפיו קבעו את גובה מס הרכישה. לתגובתו, צירף המשיב חוות דעת שמאית של מר דני כודדי באשר לשווי הדירה במועד הרכישה.
לטענת המשיב 3, המו"מ מול חפציבה נוהל בדרך מסחרית רגילה ומקובלת, לרבות החתימה על המסמכים השונים וקבלת החזקה בדירה, שנעשתה בדרך מסודרת ועל פי נהלי המסירה של חפציבה ואף נערך פרוטוקול מסירה. לא היו ולא הוכחו יחסים מיוחדים בין משיב 3 לחפציבה ולא הוכחה "קנוניה" כלשהי. עוד טען, כי אין כל ממש בטענה שהעסקה נעשתה 3 חודשים לפני קריסת חפציבה, שעה שאיש לא יכול היה להעריך כי חפציבה תקרוס.
באשר לאופן התשלום, טען המשיב 3 כי הוא פעל בתום לב וכדין, בכך שמסר לחפציבה המחאה בלתי סחירה ובלתי עבִירה. ולכן, על פי קביעת המפקח על הבנקים, לבנק הנמשך אסור היה לכבד את ההמחאה אלא לחשבון הליווי בלבד והמשיב אף היה זכאי לקבל ערבות על פי חוק המכר. לפיכך, טען, אין לכונס עילה כנגדו. עוד טען המשיב 3, כי מאחר שבסופו של יום הועברו מלוא כספי התמורה ששילם המשיב 3 לחשבון הליווי, הרי שנשמט הבסיס מתחת הבקשה.
הוסיף וטען המשיב 3, כי הודעת ביטול הסכם הרכישה – קרי, הגשת הבקשה – נשלחה שלא בתוך זמן סביר כדרישת הדין, אלא למעלה משנתיים מהמועד בו החל המשיב להתגורר בדירה, על אף שהוכח כי מכירת דירת המשיב 3 דווחה לבנק, ותוך שיהוי ושינוי מצבו לרעה של המשיב, בין היתר מאחר שהשקיע בדירה כספים רבים בשיפוצה. לטענתו, השיפוצים אף מקנים לו זכות עיכבון.
לבסוף טען המשיב 3, כי בקשת הכונס מנוגדת להסדר, לפיו נקבע, לאור השלב המתקדם בו היה מצוי הפרוייקט ומסירת מרבית הדירות בו, כי רוכשי הדירות ישאו בתשלום נוסף של 1% ממחיר הדירה לצורך סיום השלמת הטיפול ברישום הדירות. זאת בהסתייגות אחת, והיא, כי אם יתברר שיש לבטל הסכמי רכישה בעקבות מרמה או מעשים לא כשרים אחרים, יפעלו הצדדים להגעה להסדר אחר בקשר לפרוייקט על פי העקרונות שבהסדר. כך עשה המשיב ושילם את דמי הטיפול שנדרשו ממנו. לאור זאת, טען המשיב, כי הכונס אינו יכול לבקש את ביטול הסכמי רכישת הדירות, אלא, ככל שהוא טוען לקיומם של "מעשי מרמה", עליו להגיע להסדר חדש לגבי כל הפרוייקט, בהתאם להסדר מיום 9.3.08.

12.
בתגובתו לבקשה (מיום 31.1.10), הודיע המנהל המיוחד כי הוא אינו מתנגד לה. לדעתו, מדובר בהנחה בלתי סבירה שניתנה למשיבים וכי קיים חשש ל"מכירת חיסול" שביצעה חפציבה. המנהל המיוחד אף סבר כי יש תחולה לסעיף 7.3 להסדר וכי מחיר הדירות נמוך באופן בלתי סביר ממחיר השוק. עם זאת, בהודעה שהגיש בעקבות סיכומי הצדדים, ציין כי אינו מביע עמדה בשאלת סבירות המחירים בהם נמכרו הדירות.

דיון והכרעה

13.
בסעיף 6.2 להסדר מיום 9.3.08 בין המנהל המיוחד, הבנק, הכונס וכונס הנכסים
הרשמי, נקבע, כי לאור השלב המתקדם בו מצוי הפרוייקט והעובדה כי מרבית הדירות בו נמסרו כדין, יידרשו רוכשי הדירות להוסיף סך של 1% ממחיר
הדירה לצורך ביצוע רישום הזכויות על שמם.

14.
ואולם, בהסדר נקבעו גם חריגים לתחולתו. הסעיפים הרלבנטיים לענייננו, הם סעיפים 6.1 ו-7.3 להסדר. סעיף 6.1, שעוסק בפרוייקט דנן, קובע כך:

"באשר לפרוייקט רמות ב' בבאר שבע...לבניית 57 יחידות דיור... ככל שיתברר כי קיים בפרוייקט מלאי לא מכור ו/או ככל שיתברר שיש לבטל הסכמי רכישה עקב מעשי מרמה ו/או מעשים לא כשרים אחרים, אזי יפעלו הצדדים להגעה להסדר באשר לפרוייקט זה על פי העקרונות העומדים בבסיס הסכם זה".

15.
סעיף 7.3 שהינו חלק מסעיף 7 המהווה סעיף כללי שעניינו "ויתור על טענות", קובע כך:

"וויתור הכונס ו/או הבנק ו/או המנהל המיוחד כאמור, לא יחול במקרה בו מחיר הדירה בו רכש הרוכש את הדירה נמוך באופן בלתי סביר ממחיר השוק שלה ו/או בנסיבות מרמה ו/או בנסיבות שאינן כשרות (לרבות שיתוף פעולה בהברחת נכסים ו/או כספים) ו/או על הגופים הנזכרים בסעיף 2.3.6 לעיל, ובמקרים מסוג זה יהיו הכונס ו/או הבנק ו/או המנהל המיוחד רשאים לפעול למיצוי זכויותיהם על פי כל דין".

16.
לשיטת הכונס , לאור נסיבות רכישת הדירות על ידי המשיבים, חל בענייננו סעיף 7.3, ומשכך, ויתור הכונס על זכויותיו, בהתאם להסדר, אינו חל, והוא רשאי לדרוש את ביטול הסכמי הרכישה של המשיבים עם חפציבה ואת פינוין של הדירות.
יש לציין, כי תחילה טען הכונס ל"קנוניה" ומרמה מצדם של המשיבים ומי מטעם חפציבה בכל הקשור ברכישת הדירות. אולם, בסיכומיו, לא שב על טענה זו וטען ל"עצימת עיניים" מצדם של הרוכשים – המשיבים.
אכן, לא הובאה ראיה מצדו של הכונס לכך שמדובר בענייננו במעשה מרמה או "קנוניה" מצדם של המשיבים, ובצדק חזר בו הכונס מטענה זו בסיכומיו. משכך, לא רלבנטי לענייננו סעיף 6.1 להסדר, העוסק בסיטואציה של "מעשי מרמה ו/או מעשים לא כשרים אחרים".

17.
השאלה, אפוא, הינה, האם בנסיבות המקרה דנן מתמלאים התנאים שבסעיף 7.3 להסדר.
מבין הסיטואציות המנויות בסעיף 7.3, הסיטואציה הרלבנטית היא זו המתייחסת למצב בו "מחיר הדירה בו רכש הרוכש את הדירה נמוך באופן בלתי סביר ממחיר השוק שלה" (זאת, לאחר ששללנו, כאמור, מצב של מרמה ו/או מעשה לא כשר אחר, בנסיבות המקרה דנן).
האם עלה בידי הכונס להוכיח כי הדירות נשוא הבקשה נמכרו במחיר נמוך באופן בלתי סביר ממחיר השוק שלהן? ודוק – אין די להראות כי הדירות נמכרו במחיר נמוך יותר משווי השוק, אלא יש להוכיח שהמחיר הוא נמוך באופן בלתי סביר.

18.
להוכחת טענתו, הסתמך הכונס על "דו"ח מלאי ומכירות" (נספח ג' לבקשה) בו מפורטים "מחירי המחירון" של הדירות ומחיר הרכישה בפועל של הדירות.
למען הנוחות, יוצגו הנתונים בטבלה הבאה:

הרוכש
"מחיר מחירון"
מחיר רכישה

המשיב 1
665,300 ₪
480,000 ₪

המשיבה 2
665,300 ₪
480,000 ₪

המשיב 3
576,000 ₪
420,000 ₪

19.
בחינת נתונים אלה, מעלה, כי מדובר בפער של כ- 27% בין "מחיר המחירון" לבין המחיר ששולם בפועל על הדירה. לשיטת הכונס, הנחה בשיעור כה גבוה, בהשוואה למחיר בו נמכרו דירות אחרות בפרוייקט (על פי אותו "דו"ח מלאי ומכירות"), מלמדת על כך שדירות
המשיבים נמכרו במחיר נמוך באופן בלתי סביר ממחיר השוק.
המשיבים מצדם הביאו טעמים ונימוקים להצדקת אותן ההנחות במחיר הדירות, ואף צירפו חוות דעת שמאיות לתמיכה בטענותיהם. אפרט לקמן את הדברים ביחס לדירות המשיבים 1 ו-2 (המדובר בדירה זהה) וביחס לדירת המשיב 3.

דירות המשיבים 1 ו-2

20.
לטענת המשיבים 1 ו-2, הסיבה להנחה שניתנה להם הייתה פגם בדירות, שכן, למעשה מחצית מהדירה (3 חדרים מתוך 6) מצויה בקומת מרתף המוקפת 3 קירות אטומים, מאחוריהם אדמה. מסיבה זו, טענו, דירות אלה לא נמכרו עד למועד סיום הבנייה. בחוות דעתו של השמאי חיים יהושוע, הוערך שווי הדירה, נכון למועד המכירה, ב- 510,000 ₪.

דירת המשיב 3

21.
המשיב 3 טען, כי דירתו הייתה הדירה האחרונה בפרוייקט, שלא הצליחה להימכר במשך תקופה ארוכה לאחר שניתן "טופס 4", כך שחפציבה רצתה "להיפטר" ממנה ומההוצאות הכרוכות בה, גם במחיר מוזל יותר. עוד טען המשיב 3, כי
היו בדירה ליקויים שונים שאף הם הצדיקו הפחתה במחיר.

22.
לתגובתו צירף המשיב (נספח א'), אישור על תשלום מס רכישה, ממנו עולה, כי רשויות המס לקחו כנתון, לצורך חישוב מס הרכישה, את הסכום ששילם המשיב לחפציבה, ולא ערכו חישוב לפי "מיטב השפיטה" כפי שבסמכותם לעשות כאשר מתעורר אצלם חשד כי שווי המכירה המדווח, אינו עולה בקנה אחד עם שווי שוק אמיתי. בחוות דעתו של השמאי דני כודדי, שצירף המשיב 3, העריך השמאי כי הסכום ששילם המשיב 3 תמורת הדירה הוא מחיר סביר בנסיבות העניין.

23.
לשיטתי, טעמים אלה שסיפקו המשיבים, מתקבלים על הדעת ויש ליתן להם משקל לא מבוטל.
עם זאת, לא ניתן להתעלם מנתונים נוספים. ראשית, בזמן אמת, קרי בזמן ביצוע מכירות הדירות על ידי חפציבה, אותו "מחירון" שנזכר לעיל הוא זה ששימש קנה מידה לביצוע המכירות ולא חוות דעת מאוחרות שניתנו בדיעבד. הנחה של יותר מרבע ממחיר המחירון של הדירה, הינה הנחה לא סבירה ואף קיצונית. בפרוייקט אמנם ניתנו הנחות, אך אלו לא היו כה מפליגות. שנית, לוח הזמנים של רכישת הדירות ותפיסת החזקה בהן על ידי המשיבים היה צפוף וקרוב מאוד לקריסת החברה. דומה, כי ההנחה הגדולה שניתנה למשיבים על ידי חפציבה נבעה מרצון של חפציבה לגייס מזומנים בצורה מיידית ובכל מחיר. במצב דברים זה, לא בלתי סביר היה לצפות מהמשיבים כי תידלק אצלם "נורה אדומה" במידה מסויימת.

24.
בנסיבות העניין, איזון מלוא השיקולים והאינטרסים במקרה דנן, מוביל לטעמי למסקנה כי אין מקום לביטול הסכמי הרכישה, כפי שעותר הכונס.
גובה ההנחה שניתנה למשיבים, אכן חרגה מאמת המידה "הרגילה" בפרוייקט ובכלל. משכך, יש לטעמי מקום "לקזז" ההנחה שניתנה למשיבים, באמצעות חיובם בתוספת תשלום של כ- 10% ממחיר הדירה (כמפורט בעמודת "מחיר רכישה" בטבלה שבסעיף 27 לעיל).
עֵר אני לעובדה שתוספת התשלום הנדרשת מהמשיבים איננה דבר של מה בכך, עם זאת, כאמור, בשקלול מכלול נסיבות העניין ובפרט נוכח הנסיבות שפורטו לעיל, לטעמי זו התוצאה המתחייבת במקרה דידן.

סוף דבר

25.
התוצאה, אפוא, הינה כי הבקשה לביטול הסכמי הרכישה נדחית. עם זאת, על כל אחד מהמשיבים לשאת בתשלום נוסף, כדלהלן (הסכומים להלן הינם בערכם כיום):
משיבים 1 ו-2: סך של 60,000 ₪, כל אחד.
משיב 3: סך של 50,000 ₪.
הסכומים הנ"ל יועברו לחשבון הליווי עד ולא יאוחר מיום 30.11.10. לא ישולמו הסכומים במועד, ישאו הפרשי ריבית והצמדה מיום הגשת הבקשה (14.9.09).

26.
בנסיבות העניין, אין צו להוצאות.

ניתנה היום,

כ"א אלול תש"ע
,
31 אוגוסט 2010
, בהעדר הצדדים.














פרק בית משפט מחוזי 4214/07 בנק מרכנתיל דיסקונט בע"מ, עו"ד רונן מטרי, כונס הנכסים נ' עמיר פורת, אילנה זהבי, גבריאל נגר ואח' (פורסם ב-ֽ 31/08/2010)