פסקי דין על שמואל אלישיוב | פסקי דין על דוד אלישיוב | פסקי דין על משיח אלישיוב ואח' | פסקי דין על כונס הנכסים הרשמי | פסקי דין על עו"ד יצחק מולכו | פסקי דין על מנהל מיוחד ואח' |

4409/08 עא     14/11/2010




עא 4409/08 שמואל אלישיוב, דוד אלישיוב, משיח אלישיוב ואח' נ' כונס הנכסים הרשמי, עו"ד יצחק מולכו, מנהל מיוחד ואח'




בבית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים

ע"א 4409/08
(רע"א 3980/08)
ע"א 10650/08
(רע"א 10651/08)

בפני
:
כבוד השופטת א' פרוקצ'יה
כבוד השופטת ע' ארבל
כבוד השופט ח' מלצר
המערערים:
1. שמואל אלישיוב
2. דוד אלישיוב
3. משיח אלישיוב

4. שלום אלישיוב


נ ג ד

המשיבים בע"א 4409/08 (רע"א 3980/08) ובע"א 10650/08 (רע"א 10651/08):
1. כונס הנכסים הרשמי
2. עו"ד יצחק מולכו
, מנהל מיוחד

3. בנק מרכנתיל דיסקונט לישראל בע"מ

4. עו"ד רונן מטרי, כונס הנכסים הזמני

5. בנק מזרחי-טפחות בע"מ

6. בנק אדנים בע"מ

7. בנק הפועלים לישראל בע"מ

8. בנק דיסקונט למשכנתאות בע"מ

9. חלק מרוכשי הדירות בפרויקט מחסיה 109

המשיבה 10 בע"א 10650/08
(רע"א 10651/08):

חברת צ. לנדאו קבלנות והנדסה בע"מ
ערעורים ובקשות רשות ערעור על החלטות בית המשפט המחוזי בירושלים (כב' השופט י' צבן) בתיקים בש"א 6971/07 מיום 10.04.08, ובש"א 4355/08 מיום 07.12.08

בשם המערערים:
עו"ד י' דיאמנט
, עו"ד ג' טננבאום
בשם המשיב 1:
עו"ד א' פורת

בשם המשיב 2:
עו"ד י' מלצר
, עו"ד א' ארביב
בשם המשיב 3:
עו"ד י' בן-נפתלי, עו"ד ר' מטרי
בשם המשיב 4:
בעצמו
בשם המשיב 5:
עו"ד ד' אריאל, עו"ד נ' פרידמן
בשם המשיב 6:
עו"ד א' רוזנברג, עו"ד א' טוקטינסקי
בשם המשיב 7:
עו"ד ש' פלס, עו"ד ר' כהן
בשם המשיב 8:
עו"ד נ' קהת, עו"ד ע' שובל
בשם המשיבים 9:
עו"ד ח' לבנת, עו"ד מ' פרידמן
בשם המשיבה 10 בע"א 10650/08 (רע"א 10651/08):

עו"ד ר' שיבולת
פסק-דין (נימוקים)

השופטת א' פרוקצ'יה
:

1. בחודש אוגוסט 2007 קרסה קבוצת חברות חפציבה, אשר ניהלה מיזמי בניה בכל רחבי הארץ. הערעורים שהוגשו בפני
נו על ידי האחים אלישיוב נועדו להביא לביטול אישור שנתן בית המשפט המחוזי בירושלים (כב' השופט י' צבן) להסדר שגובש, המאפשר את מכירתו של אחד ממיזמי הבניה של דירות מגורים שנוהל בידי חפציבה – פרויקט מחסיה בבית שמש – לצד שלישי. תכליתו העיקרית של ההסדר להביא להשלמת בניית דירות המגורים ומסירתן לרוכשיהן, תוך מימוש השעבוד שהיה בידי הבנק המלווה על מקרקעי הפרויקט. לאחר דיון בערעורים, ניתן

פסק דין
על ידינו, ביום 25.3.09, בו הוחלט לדחות את הערעורים, ולבטל את הסעד הזמני שניתן בע"א 10650/08, אשר הקפיא את העבודות בפרויקט עד להכרעה בערעורים. מפאת דחיפות הענין, ניתן פסק דיננו בלא נימוקים, תוך שהודענו כי נימוקינו יינתנו בנפרד.

אלה נימוקינו לדחיית הערעורים:
הרקע העובדתי

2. עובר למשבר הכלכלי שהביא לקריסתה, היתה קבוצת חפציבה בהליכי בניה של כ-4,500 דירות ב-40 פרויקטים שונים ברחבי הארץ. עם הקריסה, בחודש אוגוסט 2007, הוגשו בקשות רבות מנושים מובטחים שונים לממש שעבודים, ולמנות כונסי נכסים לצורך כך. ביום 6.8.07 הוציא בית המשפט המחוזי בירושלים (כב' השופט ד' חשין) צו הקפאת הליכים ביחס ל-26 חברות הנימנות על קבוצת חפציבה, ומינה כונסי נכסים בפרויקטים שונים. כן מינה בית המשפט את כונס הנכסים הרשמי
כנאמן זמני לחברות חפציבה, ואת עו"ד יצחק מולכו
כמנהל מיוחד של החברות בהקפאת ההליכים, אשר יפעל מטעמו של הנאמן הזמני.

3. ביום 22.10.07 הגיש המנהל המיוחד לבית המשפט המחוזי דו"ח מקיף, המציג תיאור קשה בדבר אופן התנהלות חברות חפציבה, ותמונה עגומה ביותר בדבר מצבם של אלפי רוכשי דירות שנפגעו כתוצאה מכך, וחוששים ביותר לגורל דירותיהם. הדו"ח מחלק את רוכשי הדירות לשלושה "מקטעים": במקטע הראשון, כלולים רוכשי דירות שהפקידו כספים בחשבונות הליווי של הבנקים המלווים את הפרויקטים, ואשר קיבלו ערבויות על פי חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), התשל"ה-1974 (להלן – חוק הבטחת השקעות של רוכשי דירות) להבטחת כספיהם; במקטע השני כלולים רוכשים אשר שילמו כספים המזכים בערבות על פי חוק הבטחת השקעות של רוכשי דירות, אך טרם קיבלו את מלוא הערבויות להבטחת כספם; והמקטע השלישי מתייחס לרוכשי דירות אשר שילמו כספים אשר לא הופקדו כלל בחשבונות הליווי של הבנקים המלווים, ולא הוצאו להם כל ערבויות על פי חוק הבטחת השקעות של רוכשי דירות (פסקה 96 לדו"ח).

4. נוכח המצוקה הקשה אליה נקלעו רוכשי הדירות ששילמו כספים בלא לקבל ערבויות, הציע המנהל המיוחד מיתווה כללי שמטרתו לאפשר את השלמת הבניה במיזמים שנועדו לבניית דירות מגורים, תוך השתתפות רוכשי הדירות והבנקים, בעלי השעבודים על נכסי הפרויקטים, במימון השלמת הבניה. המיתווה מתבסס, בין השאר, על תשלום תוספת כספית מסוימת על ידי הרוכשים, וכן על השתתפות כספית מצד הבנקים. מיתווה זה הוא תולדה של "משבר גדול שבמרכזו עומדים רוכשי הדירות, המהווים קצה קרחון של בעיה גדולה, קצה חלש ובר-המסה", כדברי בית המשפט המחוזי בהחלטתו (פסקה 1). בעקבות משאים ומתנים שקיים המנהל המיוחד לגבי פרויקטים שונים, הושגו הסדרים עם נושים מובטחים, שמטרתם העיקרית היתה למצוא פתרון לרוכשי דירות המגורים.

5. ביום 9.3.08 הוגש לבית המשפט המחוזי הסכם שנחתם בין המנהל המיוחד, הנאמן הזמני, בנק מרכנתיל דיסקונט (להלן – בנק מרכנתיל), וכונס הנכסים מטעמו, בנוגע למיזמי בניה שונים המלווים על ידי בנק מרכנתיל, שבידיו שעבודים על מקרקעיהם. ההסכם מתייחס למספר פרויקטים, וביניהם פרויקט מחסיה, הנוגע למגרש 109 בבית שמש, שנועד לבניית 136 יחידות דיור (להלן – פרויקט מחסיה). על בניית הדירות בפרויקט זה הופקדה חב' חפציבה שיכון ופיתוח בע"מ. לזכות בנק מרכנתיל נרשם שעבוד מדרגה ראשונה ללא הגבלה בסכום על זכויות חפציבה בקשר למקרקעי הפרויקט. הסכם זה עומד בלב ההליכים שלפנינו.

6. המערערים, האחים שמואל, דוד, משיח ושלום אלישיוב (להלן יכונו יחד – אלישיוב) רכשו, בנפרד, דירות מחפציבה בפרויקט מחסיה. בסך הכל, רכשו אלישיוב 82 יחידות דיור בתקופה שמיום 11.1.06 ועד ליום 20.4.06. רכישת הדירות מומנה, ברובה, באמצעות הלוואות מבנקים שונים, המסתכמות בכ-33 מיליון ש"ח, על פי הפירוט הבא: 25 הלוואות מבנק דיסקונט למשכנתאות, בסכום של כ-10.4 מיליון ש"ח; 42 הלוואות מבנק מזרחי-טפחות, בסכום של 16.7 מיליון ש"ח; 6 הלוואות מבנק הפועלים, על סך של כ-2.7 מיליון ש"ח; ו-9 הלוואות מבנק אדנים, על סך של כ-3.3 מיליון ש"ח. לחשבון הליווי של הפרויקט בבנק מרכנתיל הופקדו רק ההלוואות שניטלו מבנק הפועלים. שאר הכספים, למעלה מ-30 מיליון ש"ח, הופקדו בחשבון אחר, בבנק דיסקונט, בסניף בית הכרם בירושלים. ביום 26.1.06 נרשמו משכונות לטובת בנק מזרחי-טפחות על הזכויות החוזיות של אלישיוב ב-11 דירות. לאחר רכישת הדירות, נחתם מסמך המבטל רכישתן של 15 דירות באחד הבניינים בפרויקט.

הסכם בנק מרכנתיל

7. בעקבות צו הקפאת ההליכים שהוצא ביחס לחברות חפציבה, הושג ביום 9.3.08 הסכם בין המנהל המיוחד לבין בנק מרכנתיל, נושה מובטח ובעל שעבודים על נכסי חברות בקבוצה, ולבין כונס הנכסים מטעם הבנק על נכסי חברות הקבוצה (להלן – הסכם בנק מרכנתיל, וכן – ההסדר העיקרי).

עיקרי הסכם בנק מרכנתיל, החשובים לענייננו, הם: ככלל, כונס הנכסים מטעם הבנק, במסגרת מימוש שעבוד הבנק על נכסי החברה, יוכל להשלים את בניית הפרויקט בעצמו, או למכור את הזכויות בפרויקט לצד שלישי, בכפוף לזכויות רוכשי הדירות, או תוך ביטול הסכמי הרכישה והחזרת כספי רוכשי הדירות לידיהם. הכונס יהיה רשאי לגבות את יתרת התשלומים עבור הדירות מרוכשים שטרם שילמו את מלוא מחיר הדירות. אשר לפרויקט מחסיה הוסכם, כי הוא יושלם על ידי כונס הנכסים, או יימכר על ידו לצדדים שלישיים, בכפוף לזכויות רוכשי הדירות, אך זאת, למעט זכויות אלישיוב ביחס לדירות שרכשו (סעיף 2.3.2 להסכם). כן הוסכם, כי אם יימכר רק חלק מהפרויקט, את הבניה בחלקו האחר שלא נמכר ישלים הכונס (סעיף 2.3.2.2 להסכם). אשר לדירות אלישיוב, קובע סעיף 2.3.6 להסכם, כי הכונס יגיש בקשה לבית המשפט להכריז על בטלותן של המכירות, וכן להורות כי הבנק רשאי למכור את הזכויות בפרויקט בהתעלם מרכישות אלה, בעוד אלישיוב יהיו זכאים לקבל את הכספים ששולמו על ידם לחשבון הליווי, בכפוף לכל דין. כן צוין בהסכם, כי עמדת המנהל המיוחד הינה כי, ככלל, אין להכיר בתשלומים של מי שרכש רכישה עיסקית או מסחרית של דירות בפרויקט משועבד, אלא אם כספי התמורה הופקדו בחשבון הליווי של הבנק נותן האשראי. מאחר שרכישות אלישיוב (ככל שנעשו) הינן רכישות עיסקיות, מימוש פרויקט מחסיה לא יעוכב בשל טענות אפשריות מפי אלישיוב ביחס להסדר, וטענות כאלה תופנינה כלפי קופת הכינוס או כלפי חברות הקבוצה. יוצא, אפוא, כי דירות אלישיוב הוחרגו מההסדר החל על רוכשי הדירות הפרטיים על פי ההסכם (סעיף 2.3.6.3).

אשר לזכויות רוכשי הדירות הפרטיים נקבע בהסכם, כי רוכש שיעמוד במלוא התחייבויותיו על פי הסכם זה יוכל לקבל חזקה בדירה, וכן את מלוא זכויות הקנין בהתאם להסכם המכר עליו חתם. על פי ההסכם, כדי לזכות בחזקה ובזכויות, על רוכש דירה בפרויקט מחסיה לשלם תשלום נוסף (30% מכספי "המקטע השלישי") לקופת הכינוס (להלן – הגבייה הנוספת). כן ישלמו רוכשי הדירות סכום נוסף של 1.5% ממחיר הדירה (להלן – התשלום הנוסף). תחולת ההסכם על רוכשי הדירות מותנית בהצטרפותם להסכם ובחתימה עליו. מי שלא יצטרף, לא יהיה זכאי לזכויות הניתנות לרוכשי הדירות על פי ההסכם, וזכויותיו בהליך חדלות הפרעון של קבוצת חפציבה תקבענה בהתאם לדין (סעיף 9.1). ההסכם מסתיים באמירה כי "הסדר זה מהווה לדעת המנהל המיוחד איזון אינטרסים ראוי והוגן, ובכוונתו לפעול להשגת הסדרים עם בנקים אחרים, אשר יהיו מבוססים על איזון דומה".

ההליך בבית המשפט המחוזי

8. בהליך בבית המשפט המחוזי הוצגו הסכמות מטעם גורמים שונים לתנאי הסכם בנק מרכנתיל. בנק דיסקונט למשכנתאות ובנק מזרחי טפחות, אשר העמידו הלוואות לאלישיוב לשם רכישת דירות בפרויקט, הודיעו על הסכמתם. בנק מזרחי נתן הסכמתו, תוך התנאה כי תישמרנה טענות אלישיוב בקשר לנושא הכספי. 33 רוכשי דירות בפרויקט מחסיה נתנו הסכמות עקרוניות להסכם, בליוויית הסתייגויות מפרטים מסוימים שנכללו בו. מנגד, הוגשו התנגדויות שונות לתוכן ההסכם, וביניהן – מצד אלישיוב ובנק הפועלים, אשר העמיד אף הוא הלוואות לאלישיוב.

9. בנק הפועלים התנגד לאישור הסכם בנק מרכנתיל, וטען כי סכומי ההלוואה שהעמיד לאלישיוב, בסכום כולל של כ-2.7 מיליון ש"ח, הופקדו בחשבון הליווי. כל זכויות אלישיוב משועבדות לבנק הפועלים, ומשאלישיוב חדלו לפרוע את ההלוואות, קמה לבנק הזכות לדרוש החזרת כספים אלה, שאמורים להיות מובטחים בערבויות על פי חוק הבטחת השקעות של רוכשי דירות. לפיכך נטען כי, כתנאי לאישור ההסכם, על בנק מרכנתיל להוציא ערבויות על פי חוק הבטחת השקעות של רוכשי דירות, מוסבות לטובת בנק הפועלים, ולהתחייב במפורש כי כל כספי מימושן יועברו ישירות אליו.

10. אלישיוב בהתנגדותם להסכם העלו טענות שונות. הם התנגדו לאישור ההסכם, ודרשו את ביטול מינוי כונס הנכסים מטעם בנק מרכנתיל, תוך כפירה בהיותו של הבנק נושה מובטח בעל שעבודים על נכסי חברות חפציבה. בהקשר זה נטען, כי בנק מרכנתיל לא הוכיח כלל כי הוא בעל שעבוד, או את עדיפותו כנושה מובטח, וכי יש לברר תחילה אם עומד לזכות הבנק חוב כלשהו כלפי הפרויקט, או שמא הוא מצוי ביתרת זכות. עוד נטען, כי לא נעשה גילוי מסמכים, דבר המונע מהצדדים לימוד מלא של מערך הנתונים, וכי ההסכם אינו מפרט את הנתונים והנסיבות שהביאו את המנהל המיוחד ואת הכונס לידי הסכם. כן נטען, כי ההסדר מאבחן בין רוכשים שונים של דירות בפרויקט, ומעמיד את אלישיוב במצב נחות לעומת רוכשי דירות אחרים, ובכך מפלה אותם לרעה באופן בלתי לגיטימי. לאבחנה בין רכישת דירות למטרת מגורים לבין רכישת דירות למטרות עיסקיות אין יסוד עובדתי או משפטי; זו אבחנה שרירותית, שיש בה כדי לפגוע בזכויות הקנין של אלישיוב, ולהביא עליהם כיליון כלכלי.

11. עמדת כונס הנכסים והמנהל המיוחד היתה, כי עיקרו של ההסדר נועד להבטיח את קורת הגג לרוכשי דירות יחידים, אך אין לתת הגנה דומה לרוכשים מסחריים כדוגמת אלישיוב; זכויותיהם הכספיות תישמרנה להם על פי הדין, ככל שיוכיחו את זכויותיהם. כן נטען, כי מערכת היחסים בין אלישיוב לבין קבוצת חפציבה טעונה, כשלעצמה, בדיקה מעמיקה וליבון, שכן אלישיוב טוענים שרכשו 82 דירות ואילו בדיווחי חברות חפציבה רשומות 48 דירות בלבד שנרכשו על ידם. אין הצדקה לעכב את השלמת הפרויקט, לו ממתינות עשרות משפחות, כדי לברר את טענות אלישיוב, שבירורן יארך זמן, לאור טיבן ומורכבותן.
החלטת בית המשפט המחוזי

12. בית המשפט המחוזי נתן את אישורו להסכם בנק מרכנתיל, על פי בקשת הצדדים להסכם. הוא ציין בהחלטתו, כי רוכשי הדירות בפרויקט מחסיה, רובם ככולם, משתייכים ל"מקטע השלישי", דהיינו, אלה שכספי הרכישה ששילמו עבור הדירות לא נכנסו לחשבון הבנק המלווה, וכי הם נימנים על המגזר החלש ביותר מבין רוכשי דירות מחברות חפציבה מבחינת יכולותיו הכלכליות. מדובר באנשים שרכשו לעצמם קורת גג בקושי רב, ונדרשים בעקבות קריסת חפציבה וההסכם שנתקבל לשלם תוספות כספיות משמעותיות כתנאי לקבלת דירתם. אף שבית המשפט היה ער לקשיי הרוכשים בגיוס תוספות התשלום הנדרשות מהם לצורך עמידה בהסדר, הוא לא ראה להתערב בהוראות ההסכם בענין זה.

13. בענין התנגדותם של אלישיוב להסכם נקבע, כי הטענות בענין תוקף השעבוד של בנק מרכנתיל, וכן ההצדקה למינוי כונס הנכסים ורישום משכונות קודמים לטובת הבנקים המלווים, אינן טענות קונקרטיות המצריכות בדיקה בהליך זה. השעבוד כבר נבדק, מינוי הכונס נעשה כדין, והמשכונות לטובת בנקים שהלוו לאלישיוב כספים רשומים על זכויות חוזיות של אלישיוב. כן קבע בית המשפט, כי הסכם בנק מרכנתיל אמנם מונע מאלישיוב לקבל דירות, אך הוא מאפשר להם לעמוד על מלוא זכויותיהם הכספיות, ככל שיוכחו, בהליך שיתברר בנפרד. בנסיבות הענין, הסדר זה משקף הכרח בל יגונה, והוא סביר, בשים לב לצורך בפתרון ראוי של רוכשי הדירות הפרטיים. עוד נקבע, כי רוב כספי הרכישות ששילמו אלישיוב לצורך רכישת הדירות לא הוכנסו לחשבון הליווי; המערכת ההסכמית בין אלישיוב לחברות חפציבה טעונה בירור וליבון מקיפים, ואין מקום כי אלה יעכבו את מימוש הפרויקט לטובת הרוכשים הפרטיים.

בית המשפט קיבל את העקרון שעוגן בהסכם, לפיו ניתן וראוי להבחין בנסיבות הענין בין רוכשי דירות למטרות מגורים פרטיים, לבין רוכשי דירות למטרות עיסקיות.

14. בית המשפט הוסיף וקבע, כי חוק המכר (דירות), התשל"ג-1973 (להלן – חוק המכר (דירות)) וחוק הבטחת השקעות של רוכשי דירות הם חוקים צרכניים, שנועדו לתת הגנה לרוכש הפרטי המחפש קורת גג, נוכח קיומם של פערי כוח משמעותיים בינו לבין הקבלן, להבדיל מרוכש הקונה מספר דירות כחלק מעסקה מסחרית. אמנם, נקבע, כי ההבחנה שנעשתה בהסכם בין רוכש פרטי לבין רוכש עיסקי איננה עולה באופן מילולי מנוסח חוקים אלה עצמם, אך תכליתם היא להגן על הצרכן הפרטי בשל העדר איזון כוחות ביחסיו עם הקבלן. לפיכך נקבע, כי אף שההבחנה בין רכישת דירה בעלת אופי צרכני לבין רכישה בעלת אופי מסחרי אינה מעוגנת בחוקי מכר הדירות, עדיין נובעת היא מסיווגם של חוקים אלה במסגרת מערכת הדינים הצרכניים במשפט הישראלי. רכישת 82 דירות על ידי אלישיוב העניקה להם כוח ועמדת מיקוח משמעותית ביחס לקבלן, וכן יכולת אמיתית להשפיע על המשא ומתן החוזי עם חפציבה, בשונה מהצרכן הפרטי. על כן, נקבע, לא נתקיימו באלישיוב הרציונליים להגנה על הצרכן, היפים לעניינם של הרוכשים הפרטיים.

15. בית המשפט הוסיף, כי יש לבחון את התנגדותם של אלישיוב להסכם על רקע נסיבותיו המיוחדות של המקרה, אשר הגורם המכריע בהן הוא הצורך לתת מענה ראוי למשפחות רבות המצפות חודשים ארוכים לקורת גג. כן יש ליתן משקל מכריע לעמדת הבנקים, אשר הזרימו מימון לרכישות אלישיוב, ולמעשה נכנסו בנעליהם. בנקים אלה מימנו 86% מהתמורות החוזיות של דירות אלישיוב, וחלקם הגדול נתנו הסכמתם להסדר. מכאן, שהתנגדותם של אלישיוב להסכם היא, במידה רבה, תיאורטית. יתר על כן, ההסכם מאפשר לאלישיוב לערוך בירור מקיף של טענותיהם בענין השקעותיהם הכספיות – בירור שיארך זמן. באיזון כולל, כך נקבע, יש להעדיף את הדרך המוצעת בהסכם, שיש בה קידום עניינם של רוכשי הדירות והכרה במעמדו של הנושה המובטח, בלא פגיעה בזכויות אלישיוב על פי הדין. לאור כל אלה, התנגדות אלישיוב נדחתה. כן הורה בית המשפט המחוזי לבנק מרכנתיל להוציא ערבויות על פי חוק הבטחת השקעות של רוכשי דירות, מוסבות לטובת בנק הפועלים, ולהתחייב כי כספי מימושן יועברו ישירות לבנק הפועלים. בכך נענתה דרישתו של בנק הפועלים.

הערעור על הסכם בנק מרכנתיל

16. על החלטה זו של בית המשפט המחוזי ערערו אלישיוב לפנינו (ע"א 4409/08). בצד הערעור, הם הגישו בקשה לעיכוב ביצוע ההחלטה, על מנת להתלות את מתן האישור להסכם בנק מרכנתיל, המאפשר, בין היתר, מכירת פרויקט מחסיה לצדדים שלישיים. ביום 28.7.08 דחה בית משפט זה (השופט ח' מלצר
) את הבקשה, תוך שקבע, כי מאזן הנוחות אינו נוטה לטובת אלישיוב, מאחר שעיכוב ביצוע ההחלטה יגרור המתנה נוספת במימוש פתרון בעיית רוכשי הדירות הפרטיים בפרויקט, ובשים לב לכך שהאינטרס של אלישיוב בפרויקט הוא בעל אופי עיסקי. עם זאת, בית המשפט הורה לבנק מרכנתיל ולכונס הנכסים מטעמו לערוך, ככל הניתן, רישום והפרדה בין התמורה שתתקבל ממימוש דירותיהם של אלישיוב, לבין זו שתתקבל ממימוש יתר הדירות.

חוזה חב' לנדאו

17. משלא עוכב ביצועה של החלטת בית המשפט המחוזי המאשרת את הסכם בנק מרכנתיל, פנה כונס הנכסים מטעם בנק מרכנתיל אל הציבור לקבל הצעות לענין העברת הזכויות בפרויקט לצד שלישי, וקיים מגעים עם מספר גורמים. לבסוף קיבל שתי הצעות בלבד, אחת מהן מטעם חב' צ. לנדאו, קבלנות והנדסה בע"מ (להלן – חב' לנדאו), אשר החלה לבנות את פרויקט מחסיה עבור חפציבה מספר שנים קודם לכן. הכונס בדק ומצא כי הצעת חברה זו עדיפה הן מבחינה עניינית, והן מן הטעם שבפי חב' לנדאו טענת עכבון על הפרויקט בגין יתרת חוב של כ-4.7 מיליון ש"ח שחפציבה חבה לה, טענה עליה הסכימה חב' לנדאו לוותר במסגרת ההצעה. נקשר, אפוא, חוזה בין כונס הנכסים לבין חב' לנדאו לצורך יישומו של הסכם בנק מרכנתיל.

18. על פי חוזה ההתקשרות בין כונס הנכסים לבין חב' לנדאו (להלן – חוזה חב' לנדאו), תרכוש חב' לנדאו מהכונס את יתרת זכויות חפציבה בפרויקט תמורת 7.7 מיליון ש"ח, ותוך 18 חודשים ממתן אישור בית המשפט להסכם, תשלים את בנייתו (132 דירות). תיכלל בכך בניה של 56 הדירות שנמכרו לרוכשים הפרטיים בפרויקט. חב' לנדאו ויתרה, במסגרת החוזה, על טענת העכבון בסך 4.7 מיליון ש"ח, העומדת לזכותה, על פי טענתה, בגין חוב של חב' חפציבה כלפיה (סעיף 2.6 להסכם). על פי ההסכם, הכונס ישלם לחב' לנדאו בתמורה להשלמת בניית הדירות הנזכרות סך של 21 מיליון ש"ח. מאחר שעלות קיום התחייבויותיה של חב' לנדאו על פי ההסכם גבוהה מערך הממכר, על הכונס לשלם לה על פי ההסכם תשלומי איזון בסך של 13.3 מיליון ש"ח.

19. כונס הנכסים מטעם בנק מרכנתיל פנה לבית המשפט המחוזי בבקשה לאשר את החוזה עם חב' לנדאו במסגרת הליך למימוש שעבוד על פי סעיף 34א לחוק המכר, התשכ"ח-1968.

כונס הנכסים הרשמי
והמנהל המיוחד תמכו באישור החוזה. בנק דיסקונט למשכנתאות לא התנגד לאישור החוזה עם חב' לנדאו, בשים לב למצוקת רוכשי הדירות, אך הציב שני תנאים למתן הסכמתו: האחד, הפקדת הכספים ששילמו אלישיוב בגין דירות שהבנק מימן את רכישתן בחשבון נאמנות עד להכרעה בערעור שהוגש לבית המשפט העליון על אישור ההסדר. התנאי השני הוא, כי טענות כל הצדדים כנגד אלישיוב, בנק מרכנתיל והכונס מטעמו – תישמרנה.

20. בנק מזרחי טפחות ובנק הפועלים התנגדו לאישור החוזה עם חב' לנדאו, וטענו כי הוא מנוגד להסכם בנק מרכנתיל, אשר קבע סדר פעולות מסוים המחייב את כונס הנכסים, שהראשונה שבהן היא הגשת בקשה לבית המשפט להכריז על בטלות רכישות אלישיוב בפרויקט מחסיה. בקשה כזו טרם הוגשה, ולכן, על פי הטענה, אין לבצע כל פעולה נוספת, ובכלל זה התקשרות חוזית עם חב' לנדאו, שמקומה אפשרי רק לאחר קבלת החלטת בית המשפט בטענת בטלות רכישות דירות אלישיוב, כאמור.

21. אלישיוב התנגדו אף הם לאישור חוזה חב' לנדאו. ראשית, גם הם טענו כי כונס הנכסים מטעם בנק מרכנתיל טרם הגיש בקשה לביטול רכישותיהם בחפציבה, כפי שהסכם בנק מרכנתיל מחייב, ולכן כל פעולה אחרת על פי אותו הסכם היא מוקדמת, ואין לאשרה. כן טענו, כי לא ניתן להפיק תועלת כלכלית מן העסקה עם חב' לנדאו, שכן שווי הקרקע של הפרויקט נישום בחסר, וכך גם שוויין של הדירות שיימכרו על ידי חב' לנדאו. לצורך כך, בקשו אלישיוב להזמין שמאי מטעמם, או למנות שמאי מטעם בית המשפט, או לחקור את השמאי עודד האושנר, אשר בדק את שווי העסקה המוצעת, ולחזור ולבחון באמצעותם את שווי הפרויקט כדי לבדוק את תועלתה הכלכלית של העסקה.

החלטת בית המשפט המחוזי בענין חוזה חב' לנדאו

22. בית המשפט המחוזי (כב' השופט י' צבן) קיבל את בקשת הכונס מטעם בנק מרכנתיל, ואישר את חוזה ההתקשרות בינו לבין חב' לנדאו.

בית המשפט קבע כי, אכן, חרף האמור בהסדר בנק מרכנתיל שאושר, טרם הוגשה בקשה לבית המשפט בידי כונס הנכסים מטעם הבנק להכריז על בטלות רכישת הדירות על ידי אלישיוב. עם זאת, אף כי ראוי היה כי כונס הנכסים יגיש בקשה כזו, מאחר שבהסדר העיקרי נאמר גם כי טענות אלישיוב לא יעכבו את מימוש הפרויקט, אין במחדל זה כדי לעכב את קידום מימושו של הפרויקט, לאור ציפיות 56 משפחות לקבל את דירותיהן שרכשו. מכל מקום, נקבע, כי לעיתוי מכירת הפרויקט לחב' לנדאו אין השפעה ישירה על זכויות אלישיוב והבנקים, וטענתם מכוונת למעשה כלפי קופת הכינוס והבנק המלווה. בית המשפט קבע, כי כונס הנכסים, בהתקשרו עם חב' לנדאו, עשה כמיטב יכולתו לגבש את העסקה הטובה ביותר, שתצמצם ככל הניתן את גרעון הבנק, אך עדיין ברי כי פרויקט מחסיה הינו גרעוני, ולא ייוותרו בו עודפים.

23. עוד נקבע, כי החישובים שהציגו אלישיוב, לגבי שווי הקרקע ושוויין הפוטנציאלי של הדירות, אינם מציגים חלופה ריאלית לחוזה עם חב' לנדאו. בחישובים אלה לא מצויים מרכיבים קונקרטיים מספיקים שיש בהם כדי להתחרות עם התחייבותה של חב' לנדאו לקנות את הזכויות בפרויקט, ולהתמודד עם המציאות בשטח, ובכלל זה, עם צרכי 56 המשפחות של רוכשי הדירות, רובן ככולן מ"המקטע השלישי", קבלן הטוען לזכות עכבון, וצורך לבנות חניון תת-קרקעי וקיר תומך שעלויותיהם גבוהות. עוד נקבע, כי אלישיוב לא הציגו נתוני שמאות אחרים ושונים, אף כי עמד לרשותם די זמן לכך, והדרישה למנות שמאי מטעם בית המשפט איננה במקומה, משלא קיימות במקרה זה חוות דעת סותרות. בית המשפט דחה את בקשת אלישיוב לחקור את השמאי, בטענה כי לא תצמח תועלת מחקירתו, שהרי גם אם יקבל השמאי את הערות אלישיוב, יהיה בכך, לכל היותר, כדי לצמצם בשיעור מסוים את הגרעון, אך לא לבטלו. מאידך, משך הזמן שיידרש לצורך הבירור עלול לרפות את ידיה של חב' לנדאו, ולהביא לעיכוב בבניית הפרויקט לפרקי זמן בלתי ידועים, במצב בו לא ניתנת בטוחה כלשהי ל-56 המשפחות הממתינות לקבלת הדירות, שיש מהן הנאלצות לשלם כל העת דמי משכנתאות ודמי שכירות, ומצבן הכלכלי הקשה.

בית המשפט המחוזי אישר, כאמור, את חוזה חב' לנדאו.

הערעור על אישור חוזה חב' לנדאו

24. אלישיוב ערערו אף על החלטת בית המשפט המחוזי שאישרה את חוזה חב' לנדאו (ע"א 10650/08). כן הגישו בקשה לעיכוב ביצוע החלטת בית המשפט המחוזי בענין אישור חוזה חב' לנדאו עד להכרעה בערעור. בהחלטתי מיום 21.1.09 ניתן סעד זמני, במעמד צד אחד, המעכב את מימוש ההתקשרות בין הכונס לחב' לנדאו. בהחלטה נוספת, מיום 24.2.09, הוחלט להשאיר את הסעד הארעי על כנו, אולם המשך תוקפו של הסעד הארעי הותנה בהפקדת ערובה כספית בסך של 1.5 מיליון ש"ח על ידי אלישיוב לכיסוי נזקי המשיבים, אם ייגרמו כאלה, עקב מתן הסעד הארעי. הערובה הופקדה, והסעד הזמני נותר בעינו, עד למתן פסק הדין בערעורים.

25. ביום 25.3.09 ניתן פסק דיננו, בו נקבע, כאמור, כי דין הערעורים להידחות, ודין הצו הזמני שניתן – להתבטל.

26. ביום 29.6.09 קיבל בית המשפט המחוזי את בקשת כונס הנכסים הרשמי
והמנהל המיוחד למנות מפרק זמני לחלק מחברות קבוצת חפציבה, שהיו נתונות עד אותה עת בהקפאת הליכים, ובהן – חברת חפציבה שיכון ופיתוח בע"מ, אשר עסקה בהקמת פרויקט מחסיה (הודעת המנהל המיוחד מיום 5.8.09). עם מתן החלטת בית המשפט המחוזי, חדל מצב "הקפאת ההליכים" ביחס לחברות אלה, והליך חדלות הפרעון עבר לשלב של פירוק.

הטענות בערעורים

שני הערעורים שהגישו אלישיוב נוגעים להסדר העיקרי עם בנק מרכנתיל, ולחוזה שנקשר בין כונס הנכסים לבין חב' לנדאו, בעקבותיו. נתייחס לטיעוני הצדדים בשני הערעורים במשולב.

טענות המערערים אלישיוב

27. אשר להסדר העיקרי – הוא הסכם בנק מרכנתיל – טוענים אלישיוב, ראשית, כי על נושה המבקש לממש נכס משועבד להוכיח את זכותו בנכס, ואת גובה החוב שבגינו הוא מבקש לממש את השעבוד. כן עליו להוכיח כי החוב לא נוצר בגין מחדל, רשלנות, או אשם שלו עצמו. בענייננו, בנק מרכנתיל נמנע, בבקשתו למימוש השעבוד, מלגלות מהו החוב ומה מקורו, ולא צירף לבקשתו מסמכים נדרשים שונים, ביניהם הסכם הליווי, המגלה לטענתם כי הוא חל רק על 68 יחידות דיור מתוך כלל 136 הדירות בפרויקט. כמו כן, לא התקיים כל דיון במעמד הצדדים בשאלת תוקף השעבוד והזכות לממשו. משכך, עד שתתבררנה השאלות מהו חובה המדויק של חפציבה כלפי בנק מרכנתיל בגין הפרויקט, וממה הוא נובע, אין לאפשר לבנק מרכנתיל לממש את השעבוד, ולמכור את הזכויות בפרויקט לצדדים שלישיים. לדברי אלישיוב, לא רק שחפציבה אינה חייבת לבנק חוב כלשהו בגין פרויקט מחסיה, אלא היא מצויה ביתרת זכות כלפי הבנק בפרויקט זה.

עוד נטען, כי חלק מן המשכונות לטובת הבנקים שנתנו מימון לפרויקט נרשמו במרשם המשכונות בטרם נרשמה איגרת החוב לטובת בנק מרכנתיל; לפיכך, זכות בנק מרכנתיל נדחית מפני זכות הראשונים. בנוסף, השעבוד לטובת בנק מרכנתיל נרשם במרשם החברות רק בחלוף 21 ימים לאחר יצירתו, בניגוד להוראת סעיף 180 לפקודת החברות [נוסח חדש], התשמ"ג-1983 (להלן – פקודת החברות).

28. מוסיפים אלישיוב, כי אין בסיס משפטי או עובדתי להבחנה שערך בית משפט קמא בין "רוכש פרטי" לבין "רוכש עיסקי" של דירות הפרויקט, שעל בסיסה הוחרגו אלישיוב מתחולת ההסדר העיקרי. העובדה כי אלישיוב רכשו מספר יחידות דיור איננה שוללת מהם מעמד של צרכנים, וגם תאגידים עשויים ליהנות ממעמד כזה. כן נטען, כי אין יסוד להנחה כי חוק המכר (דירות) וחוק הבטחת השקעות של רוכשי דירות הם חוקים שתכליתם צרכנית. אפילו היה כך, אין בכך כדי לשלול את תחולתם גם על רוכש עיסקי. יתר על כן, לא הוכח כי רכישות אלישיוב הן רכישות עיסקיות, ומדובר בפלוגתא עובדתית שלא נבחנה. בפועל, דירות אלישיוב נקנו למטרה פילנתרופית, שנועדה לסייע לבחורי ישיבה ולבני משפחותיהם לשכור דירה במחיר מוזל. רכישה כזו, שלא למטרת רווח, אינה צריכה להיחשב רכישה עיסקית. אלישיוב מוסיפים, כי אין חולק כי תמורת שש הדירות שרכישתן מומנה באמצעות הלוואות מבנק הפועלים הופקדה ישירות לחשבון הליווי בבנק מרכנתיל. משכך, למצער, יש להחיל את הסכם בנק מרכנתיל על דירות אלה. כן נטען, כי מספר דירות מאלה שסווגו כדירות רוכשים פרטיים נרכשו על ידי גורמים עיסקיים.

29. לבסוף, נטען באשר להסדר העיקרי כי הוא מהווה למעשה הסדר נושים, אשר על פי סעיף 350(א) לחוק החברות, התשנ"ט-1999 (להלן – חוק החברות) נדרש היה להביאו לאישור נושי החברה. המנהל המיוחד לא היה מוסמך להביא את ההסדר לאישור בית משפט קמא בלא לקבל את אישור הנושים על פי הוראת חוק זו, וממילא בית המשפט לא היה מוסמך לאשרו בנסיבות אלה.

30. אשר לחוזה ההתקשרות עם חב' לנדאו טוענים אלישיוב, כי אין לאשרו בטרם הכריע בית המשפט בתקפות רכישותיהם בפרויקט, כפי שנדרש על פי ההסדר העיקרי. כן הם טוענים לסכומי כסף שונים שיש לזקוף לזכותם, וכי הופרה הוראת בית המשפט העליון, בהחלטה הנוגעת לסעד הביניים, לקיים רישום והפרדה בין התמורה שתתקבל ממכירת דירות אלישיוב לזו שתתקבל ממכירת דירות אחרות. חוזה ההתקשרות עם חב' לנדאו אינו מאפשר יצירת הפרדה כזו, ודי בכך כדי להצדיק את ביטולו.

כן נטען, כי הכונס כלל לא בחן חלופות לחוזה ההתקשרות, אשר יפגעו פחות במערערים, חרף הצעתם לבחון חלופות כאלה.

31. לגוף החוזה עם חב' לנדאו נטען, כי אין בו תועלת כלכלית, ואף לאחר בצועו ייוותר לבנק מרכנתיל חוב בלתי נפרע בשיעור של מעל ל-10 מיליון ש"ח. עלויות הבניה אותן משלם הכונס לחב' לנדאו הן בלתי סבירות, ותמורת הממכר אותה משלמת חב' לנדאו נמוכה. כך גם מחירי המכירה והשיווק, הנמוכים מהמחירים בהם מכרה חפציבה את הדירות למערערים לפני מספר שנים. כל אלה פוגעים בקופת הכינוס ובאלישיוב. טיעונים אלה מתבססים על ניתוח כלכלי שערכו המערערים, בהסתמך על שתי חוות הדעת שמאיות שהגיש כונס הנכסים לבית המשפט – של השמאי יורם ברק, המפקח על הפרויקט, ושל השמאי עודד האושנר. לטענת אלישיוב, החוזה עם חב' לנדאו אינו מתבסס על ניתוח נכון של הנתונים המפורטים בחוות דעת השמאי האושנר, והיה מקום לברר את הנושא השמאי, ולאפשר להם להגיש חוות דעת נגדית.

32. אלישיוב טוענים כי לא נעשה ויתור אמיתי מצד חב' לנדאו על טענת העכבון שלה, מאחר שסכום העכבון לו היא טוענת שולם לה, למעשה, באמצעות תמחור הממכר במחיר נמוך. הדבר מהווה העדפת נושים פסולה; עוד בטרם התבררה טענת העכבון של חב' לנדאו, העדיף כונס הנכסים את זכויותיה על פני זכויות המערערים, ועל חשבונם מכר את הממכר במחיר מופחת. לטענת אלישיוב, יש לבחון את טענת העכבון של חב' לנדאו בטרם יאושר החוזה עמה.

טענות המשיבים

טענות כונס הנכסים הרשמי
(המשיב 1)

33. אשר להסדר העיקרי – הסכם בנק מרכנתיל – טוען הכונס הרשמי כי דין הערעור להידחות. לטענתו, ההסדר העיקרי איננו הסדר נושים הטעון אישור על פי סעיף 350 לחוק החברות. מדובר בהסדר בין הנושה המובטח – בנק מרכנתיל, וכונס הנכסים מטעמו – לבין המנהל המיוחד, שמטרתו לממש את הבטוחה שבידי הבנק בכפוף לתנאים מסוימים. בית משפט קמא מוסמך לאשר הסדר זה, בין על פי סעיף 350(ו) לחוק החברות, ובין על פי סעיף 307 לפקודת החברות. ההסדר העיקרי עם בנק מרכנתיל מבוסס על ההנחה כי לנושה המובטח זכות בכורה בנכס המשועבד לו, והוא רשאי לממש את שעבודו בכפוף לתנאים שיאושרו, ובהם הטבות שונות לנושים מסוג מסוים, ובמקרה זה – רוכשי הדירות הפרטיים.

34. כן נטען, כי אין להידרש לטענות המערערים הנסמכות על דיני הגנת הצרכן או על חוקי מכר הדירות. סיווג הרוכשים של הדירות לרוכשים פרטיים ורוכשים עיסקיים נעשה רק לצורך בחינה אם ראוי לאשר את ההסדר, בנסיבות המיוחדות של המקרה. הטענה של אלישיוב לפיה הדירות נרכשו על ידם שלא למטרות רווח אינה רלבנטית, שכן האבחנה הנדרשת לצורך בחינת סבירות ההסדר היא האם הרוכש רכש את הדירה לצורך מגורים בה, שאז ישנה הצדקה לתת לו הגנה מיוחדת, או שמא מדובר ברכישה למטרות אחרות, שאז אין לכך הצדקה. מאחר שאלישיוב רכשו עשרות דירות שלא על מנת לגור בהן, אלא כדי להעבירן לגורמים אחרים, אין הם זכאים לאותה מידה של הגנה.

35. ככל שלאלישיוב עומדות זכויות בדירות שרכשו, הן אינן זכויות קנייניות אלא זכויות אובליגטוריות בלבד. הם לא עיגנו את הזכויות בדירות בהפקדת כספים בחשבון הליווי, ברישום הערות אזהרה, או בקבלת ערבויות. זכויותיהם החוזיות של אלישיוב משועבדות ממילא לטובת הבנקים שהזרימו מימון לרכישת הדירות. עם זאת, זכויות המערערים שמורות להם במובן זה שהיחסים הכספיים בין אלישיוב לחפציבה נותרו פתוחים לבירור משפטי עתידי.

36. אשר לחוזה עם חב' לנדאו, טוען הכונס הרשמי כי אין בטענות הערעור ממש. אישורו של החוזה עם חב' לנדאו הוא מימוש של ההסדר העיקרי העקרוני, שאושר על ידי בית המשפט קודם לכן, ואשר הותיר את סוגיית זכויותיהם של אלישיוב לדיון במישור הכספי בלבד. לכן, עיתוי מכירת הזכויות בפרויקט לצד שלישי אינו משפיע כלל על זכויותיהם הכספיות של אלישיוב, אשר תתבררנה במסגרת נשייתם כנושים רגילים, שלא עומדות להם זכויות קנייניות בנכס.

37. אשר לטענת אלישיוב בדבר העדפת רוכשי הדירות הפרטיים על פניהם, טוען הכונס הרשמי, כי נושא זה הוכרע בהחלטה העיקרית. אין מדובר בהעדפה פסולה מצד חברות חפציבה, המנהל המיוחד או הכונס הרשמי, אלא בהטבה שמיטיב הבנק, כנושה מובטח בעל שעבוד, עם רוכשי הדירות הפרטיים. אין הדבר בגדר העדפת נושים במובן המקובל, והוא איננו בא על חשבון המערערים, אשר לא שינו את מצבם לרעה ביחס לזכויות הנתונות להם על פי הדין.
טענות המנהל המיוחד (המשיב 2)

38. המנהל המיוחד טוען כי דין הערעורים להידחות. אשר להסדר העיקרי נטען, כי תשלומי אלישיוב לחפציבה עבור הדירות מקורם בהלוואות מהבנקים המממנים, שהינם בעלי שעבודים על הזכויות החוזיות של אלישיוב לגבי הדירות. משכך, לבנקים המממנים הזכות להשיג על ההסדר העיקרי, ולא לאלישיוב; עם זאת, הם עצמם לא השיגו על ההסדר ועל ההחלטה לאשרו. בכל מקרה, יש לתת משקל מכריע לתמיכתם בהסדר, הגוברת באופן ברור על משקל עמדתם של אלישיוב.

39. שלא כטענת אלישיוב, השעבוד המוחזק בידי בנק מרכנתיל נבדק על ידו; רישומי הבנק שצורפו לבקשת הבנק לאכיפת השעבודים ולמינוי כונס נכסים, וכן הדו"ח שהגיש כונס הנכסים לבית המשפט בחודש ספטמבר 2007, מבססים לכאורה חוב של חפציבה כלפי הבנק בהיקף ניכר ביותר. אשר לתוקף השעבוד נטען, כי בהסכמי רכישת הדירות, אישרו אלישיוב את הסכמתם לקיום שעבוד בידי בנק מרכנתיל, בין אם כבר נרשם, ובין אם יירשם בעתיד. אין יסוד לטענה כי שעבודי הבנקים המממנים על זכויות אלישיוב נרשמו לפני רישום השעבוד לטובת בנק מרכנתיל, שהרי אלישיוב לא יכולים היו לשעבד לבנקים המממנים זכויות טובות מהזכויות החוזיות שהיו בידם. בהעדר טענה ממשית קונקרטית מצד אלישיוב בדבר תוקף השעבוד שבידי בנק מרכנתיל או בענין החוב, די במסמכים שהגיש הבנק ובבדיקתם כאמור, כדי להתיר את מימוש השעבוד בהתאם להסדר.

40. המנהל המיוחד מדגיש עוד, כי הנסיבות הייחודיות בהליך זה, ובפרט מצוקתם הקשה של רוכשי הדירות, חייבו אותו ואת שאר הצדדים המעורבים לגבש פתרונות יצירתיים, אשר יתנו מענה, מצד אחד, לבעייתם של הרוכשים הפרטיים ולצורך לאפשר לנושה המובטח לממש את שעבודו, ומצד שני, לא לפגוע ביכולתם של אלישיוב לברר את מהות זכויותיהם על פי הדין. ההסדר העיקרי אכן מעניק לרוכש הצרכני של הדירות הגנה מיוחדת, מעבר להגנה המוקנית בדין. הגנה זו מתיישבת עם מגמת הדין בישראל, המכיר במקומה המיוחד של העסקה הצרכנית, וכן בזיקתו המיוחדת של האדם לדירת המגורים שלו. אין מקום למתן הגנה מיוחדת כזו למי שרכשו מספר גדול של דירות שלא על מנת להתגורר בהן, ואשר בידם כוח מיקוח ויכולת לדאוג לאינטרסים שלהם במסגרת העסקה.

41. לגוף החוזה עם חב' לנדאו נטען, כי הצעתה של חב' לנדאו היתה ההצעה הטובה ביותר שהכונס הצליח להשיג במהלך מאמציו, שנמשכו כ-6 חודשים. ראוי להניח, כי בנק מרכנתיל והכונס מטעמו עשו כמיטב יכולתם לצמצם את הפסד הבנק, וקיבלו את הצעת חב' לנדאו מתוך הערכה שהסיכון והעלות הכרוכים בחיפוש אחר הצעה טובה מזו, גבוהים מהסיכוי שאכן תימצא הצעה כזו. יתר על כן, כל עיכוב במציאת פתרון אחר כרוך בנזק מיידי ל-56 רוכשי הדירות הפרטיים, שמסירת הדירות לידם היתה מתעכבת תקופה ארוכה.

42. כן נטען, כי יש לדחות את טענות אלישיוב כי ההסדר העיקרי מחייב להכריע קודם לכל בטענות הכונס בדבר בטלות המכירות לאלישיוב, וזאת בטרם יוחל בפעולות למימוש הפרויקט. הוראות ההסדר העיקרי בדבר מימוש הפרויקט אינן קשורות ואינן מותנות בהכרעה בדבר תוקפן של רכישות אלישיוב, אלא נובעות מעדיפות השעבוד שבידי הבנק על פני זכויות אלישיוב, גם בהנחה כי מדובר ברכישות תקפות על פי הדין האזרחי. שהרי, אלישיוב רכשו זכויות לדירות בפרויקט משועבד לבנק מלווה, וכל זכויותיהם כפופות לזכויותיו של הבנק בעל השעבוד.

43. לבסוף נטען, כי יש לדחות את טענת אלישיוב לפיה דין אישור חוזה חב' לנדאו להתבטל, נוכח היותו נוגד להחלטת בית המשפט העליון מיום 28.7.08, שחייבה רישום נפרד של התמורות ממכירת דירות אלישיוב, והדירות האחרות. קביעה זו בהחלטת בית המשפט העליון לא נועדה למנוע הגשמת פתרון לפרויקט מחסיה, כדוגמת החוזה עם חב' לנדאו, גם מקום שאופי ההתקשרות אינו מאפשר ביצוע הפרדה בין התמורה המשתלמת בגין דירות אלישיוב לבין הדירות האחרות, כפי המצב על פי חוזה חב' לנדאו.

טיעוני בנק מרכנתיל והכונס מטעמו (המשיבים 34)

44. לענין ההסדר העיקרי, חוזרים בנק מרכנתיל והכונס מטעמו על הטענה המרכזית, לפיה ההסדר שאושר הוא היחיד מסוגו המאפשר להשלים את הפרויקט, וכי קיימים טעמים של ממש המצדיקים להבחין בין אלישיוב לבין יתר הרוכשים – שהראשונים רכשו דירות שלא לשימוש אישי, והאחרים רכשו למטרת מגוריהם-הם. אין הצדקה לתת לאלישיוב את ההגנה המיוחדת הניתנת לרוכשים הפרטיים. מעבר לכך, זכויותיהם של אלישיוב בדירות, ככל שישנן, נדחות מפני זכויות בנק מרכנתיל, שלו שעבוד ראשון על המקרקעין.

45. עוד נטען, כי אלישיוב מושתקים מלטעון נגד תוקף השעבודים הרשומים לטובת בנק מרכנתיל, ונגד מינוי הכונס מכוחם. אלישיוב לא ערערו על החלטת בית המשפט מיום 8.8.07, בה מונה כונס הנכסים, וזו הפכה חלוטה. כמו כן, בסמוך לאחר מינוי הכונס, אלישיוב נפגשו עמו, באמצעות בא כוחם, והתכתבו עמו. חרף זאת, רק כ-8 חודשים לאחר המינוי, במסגרת התנגדותם להסדר העיקרי עם בנק מרכנתיל, העלו אלישיוב לראשונה טענות כנגד מינוי כונס הנכסים ובקשת הבנק לאכיפת שעבודים. הבנק הוכיח, לטענתו, בראיות מספיקות, כי לחפציבה חוב כלפיו בשיעור של מיליוני שקלים, אשר נוצר בגין האשראי שהעמיד לחברה לשם רכישת המקרקעין ובניית הפרויקט.

46. עוד נטען, כי אישור ההסדר בבית המשפט המחוזי נעשה כדין ובסמכות. על פי פסיקת בית המשפט העליון, מוסמך הנאמן בהקפאת הליכים לערוך הסדרים פרטניים עם חלק מהנושים. דרך פעולה זו מתבקשת במיוחד בענייננו, בו מדובר באשכול חברות, אשר במסגרתו פעלו עשרות פרויקטים בעלי אופי שונה זה מזה, ואשר לו נושים רבים, אשר אין ביניהם קשר וזיקה. במצב זה, מתבקשת הפרדה בין הפרויקטים השונים, וכן עריכת הסדרים פרטניים עם קבוצות נושים נפרדות, בעלות אינטרסים שונים ומגוונים.

47. אשר לחוזה חב' לנדאו, טוען בנק מרכנתיל כי יש לראות את ההשקעות שכבר הושקעו בפרויקט על ידי חב' לנדאו כ"מעשה עשוי", שלא ניתן לבטלו בלא שייגרם נזק רב ביותר לצדדים המעורבים. כן הוא טוען, כי נגרמו לו עצמו הפסדים ניכרים במסגרת ההסדר העיקרי שנחתם, אך הוא נרתם להשלמת הפרויקט באמצעות חב' לנדאו, בין היתר, כדי לסייע בפתרון בעייתם הקשה של רוכשי הדירות הפרטיים.

48. אשר לטענה כי טרם הוגשה בקשה מיוחדת על ידי הכונס לביטול רכישות אלישיוב, כנדרש על פי ההסדר העיקרי, טוענים בנק מרכנתיל והכונס, כי באותו הסדר הובהר כי ההכרעה בזכויותיהם הכספיות של אלישיוב תיעשה בהליך נפרד, וכי אין בכך כדי לעכב את מימוש הפרויקט. כן מציין בנק מרכנתיל, כי ביום 30.4.08 הוא הגיש לבית משפט קמא בקשה להכריע בזכויות הבנקים למשכנתאות אשר העמידו לאלישיוב הלוואות לרכישת הדירות בפרויקט. כך, מתבררת בפני
בית משפט קמא שאלת זכויותיהם הכספיות של אלישיוב, לכל הפחות במגזר הבנקים שמימנו את רכישותיהם.

49. לטענת הכונס מטעם בנק מרכנתיל, קיימות בפרויקט מחסיה רק שש דירות שנרכשו על ידי גורמים שייתכן כי הם גורמים עיסקיים: שתי דירות נרכשו על ידי עמותה המפעילה גני ילדים בציבור החרדי, אך יש לה ממילא ערבויות על פי חוק הבטחת השקעות של רוכשי דירות בגין כל הכספים ששילמה, ועל כן אין משמעות לסיווגה כרוכשת צרכנית או עיסקית; שתי דירות נוספות נרכשו על ידי חברה כלשהי, אך הכספים ששילמה נכנסו במלואם לחשבון הליווי; שתי הדירות הנותרות נרכשו על ידי גורם הקשור לאלישיוב, באופן המעורר חשד לכשרות הרכישות.

טענות בנק מזרחי-טפחות (המשיב 5)

50. בנק המזרחי טוען, כי יש לבטל את האישור שניתן להסדר העיקרי, שכן בקשת בנק מרכנתיל למינוי כונס נכסים ולמימוש השעבוד לטובתו לא נבחנה מעולם לגופה. כן נטען, כי יש לברר את סוגיית המשכונות לטובת בנק המזרחי, אשר חלקם נרשמו לפני שנרשם השעבוד לטובת בנק מרכנתיל. עוד נטען, כי כונס הנכסים מטעם בנק מרכנתיל מסרב למסור מסמכים ונתונים רלוונטיים ביחס לפרויקט. כתוצאה, נאלצים בנק המזרחי וצדדים נוספים להגיש לבית המשפט בקשות חוזרות ונשנות לגילוי מסמכים ונתונים. כך, בין היתר, רק לאחר אישור ההסכם העיקרי נחשף הסכם הליווי, אשר הצביע על כך כי המימון מבנק מרכנתיל ניתן לבניית 68 דירות בלבד מתוך הפרויקט כולו.

51. כן נטען, כי בנק מרכנתיל מעולם לא הוכיח כי קיים חוב לפרויקט מחסיה. משכך, אושר ההסכם על בסיס מצג מוטעה, ומובן כי הליווי הפיננסי של בנק מרכנתיל לא חל על כל 82 הדירות שרכשו אלישיוב בפרויקט. יש לכך חשיבות מכרעת, שכן אחד השיקולים באישור ההסדר העיקרי היה מתן פתרון מקיף לפרויקט מחסיה.

בענין החוזה עם חב' לנדאו, טוען בנק המזרחי כי יש לבטלו ולהחזיר את הענין לבירור בערכאה הדיונית. לגישתו, לא ניתן לאשר חוזה זה בטרם יחליט בית המשפט בשאלת תקפות או בטלות רכישות אלישיוב. אישור החוזה בטרם הכרעה כאמור פוגע באופן בלתי הפיך בזכויות אלישיוב.
טענות בנק דיסקונט (המשיב 8)

52. בנק דיסקונט למשכנתאות מותיר את ההכרעה לשיקול דעתו של בית המשפט. הוא מציין, כי אלישיוב מעלים בערעורם טענות חדשות וחסרות ביסוס ראייתי, שאינן רלוונטיות לערעור.

אשר לחוזה עם חב' לנדאו, הוא חוזר על עמדתו שהציגה בהליך בבית המשפט המחוזי, לפיה יש לאשר את מכירת הפרויקט לחב' לנדאו, בכפוף לשני תנאים: האחד – שמירת זכויות הבנק במישור הכספי, כלפי כל הגורמים המעורבים בפרשה; השני – כי הכספים ששילמו אלישיוב בגין דירות שרכישתן מומנה על ידו, ואשר אין מחלוקת שנרשמו על שם אלישיוב בדו"ח המפקח, יופקדו בחשבון נאמנות לטובתו, עד שיוכרעו הערעורים.

טענות בנק אדנים (המשיב 6)

53. בנק אדנים טוען, כי האבחנה בין רוכש מסחרי לרוכש שאינו מסחרי אינה במקומה. יש להבחין בין רוכשים תמי לב לרוכשים שאינם תמי לב, ולדון בהקשר זה בזכויות הבנקים המממנים בנפרד מזכויות הלווים. בנק אדנים, כנטען, מימן בתום לב רכישה של 9 דירות של אלישיוב, ואין לפגוע בו. הדיון בזכויות הצדדים היה חסר, ולכן העברת עניינם של אלישיוב למישור הכספי כרוכה בהפליה מראש, לפני קיום בירור כנדרש בנסיבות מקרה זה. אין מקום, אפוא, לשלול את זכויות אלישיוב על פי ההסדר, ובעקבותיהן את זכויות הבנקים המממנים. יש לברר את נושא הזכויות של אלישיוב, וכן את האפשרות כי ייקבע דין שונה להם ולבנקים המממנים, כאשר ההכרעה הסופית תינתן לאחר קיום בירור מלא ומקיף בסוגיית הזכויות, על כל היבטיה. הבנק אינו מתנגד למימוש הנכסים קודם להכרעה, אך זאת בכפוף לתנאי שיוקצו כספים בשיעור מספיק להבטחת טענות אלישיוב ובנק אדנים.

54. אשר לחוזה עם חב' לנדאו, טוען בנק אדנים כי הוא מרוקן מתוכן את קביעות ההסדר העיקרי, לפיהן יישמרו זכויות אלישיוב והבנקים המממנים במישור הכספי, בכפוף להוכחת זכויות אלה. בעוד ההסדר העיקרי הותיר תקוה כי ישארו כספים בקופת הכינוס לאחר מכירת המתחם לרוכש, הרי חוזה חב' לנדאו אינו מותיר בקופה דבר; קופת הכינוס "רכשה" את טענת העיכבון של חב' לנדאו בתמורה להקצאת הדירות לה, 56 דירות הרוכשים הפרטיים ייבנו עבורם, והיתרה שתיוותר בקופת הכינוס אינה מכסה את החוב לבנק מרכנתיל, הנושה המובטח. בנסיבות אלה, הותרת בירור הזכויות הכספיות של אלישיוב הינה חסרת תוכן ממשי.

טענות בנק הפועלים (המשיב 7)

55. בנק הפועלים טוען כי יש להותיר את ההסדר העיקרי על כנו, ולאור הוראת בית המשפט המחוזי, כי יוצאו לטובתו בידי בנק מרכנתיל ערבויות על פי חוק הבטחת השקעות של רוכשי דירות.

אשר לחוזה עם חב' לנדאו הוא טוען, כי נוכח העובדה כי אלישיוב לא הציעו חלופה ממשית לחוזה זה, אין לבטל את האישור שניתן לו, בכפוף לשמירת טענות הבנק כנגד מי מהמעורבים בענין הפרויקט.

טענות רוכשי הדירות (המשיבים 9)

56. רוכשי הדירות מבקשים את דחיית שני הערעורים. בטיעונם, הם מתמקדים בסבל שעבר עליהם מאז קריסת חפציבה, שהביאה להשבתת הבניה לחלוטין, תוך שהם ממשיכים להתגורר בשכירות, כשנטל דמי שכירות ותשלומי משכנתא עליהם.

לטענתם, לאחר תקופה ארוכה של המתנה וחוסר ודאות באשר לסיכוי למצוא קונה לפרויקט, נמצא קבלן שמוכן לקנות את הפרויקט ולהשלימו. למרות שגם עתה על רוכשי הדירות להמתין לסיום הבניה, נקבעו כבר לוחות זמנים לסיום העבודות ולקבלת הדירות. אין לאפשר כל דחייה נוספת בהשלמת הבניה, שתפגע פגיעה קשה במשפחות קשות יום.

57. הרוכשים טוענים, כי בהצטרפם להסדר העיקרי, הם ויתרו על תביעות כלשהן בגין העיכוב במסירת הדירות, ואין בידם עוד עילה לפיצוי על נזקיהם. נוכח האמור, מבקשים הרוכשים לאשר הן את ההסדר העיקרי והן את החוזה עם חב' לנדאו, כדי שניתן יהיה להשלים את הבניה בהקדם, במסגרת לוחות הזמנים שנקבעו.

טענות חב' לנדאו

58. טוענת חב' לנדאו, כי על פי ההסדר העיקרי, הוכרה זכותו של כונס הנכסים מטעם בנק מרכנתיל להעמיד את הפרויקט למכירה, וכך עשה. כן נטען, כי זכויותיהם של אלישיוב אינן מושפעת מכדאיות העסקה שבינה לבין כונס הנכסים. זכויות אלישיוב הן כספיות, ואין להם מעמד לטעון כנגד החוזה שנקשר בין החברה לכונס.

טוענת עוד חב' לנדאו, כי התמורה בגין בניית 56 הדירות לרוכשים, אשר נקבעה בחוזה, תואמת את חוות דעתו של המפקח על הפרויקט. הסכום ששילמה עבור הקרקע תואם את חישובי השמאי האושנר לגבי שווי הקרקע לבניית 76 יחידות דיור.

59. כן טוענת חב' לנדאו לקיומו של "מעשה עשוי". עבודות הבניה החלו ביום 11.12.08, ובוצעו עד ליום 26.1.09, אז נמסרה לחב' לנדאו החלטת בית משפט זה לעכב באופן זמני את ביצוע החלטת בית המשפט המחוזי המאשרת את החוזה עימה. בינתיים, הספיקה החברה להשקיע מכספה בבניה סך של כ-2 מיליון ש"ח, ונכנסה להתחייבויות כספיות על פי הסכמים עם ספקים, קבלני משנה ויועצים, בסך של כ-12 מיליון ש"ח. כמו כן, מיום 8.12.08 ועד ליום 25.1.09 נמכרו על ידי החברה 32 דירות מתוך 76 הדירות האמורות להיבנות על ידה על המקרקעין שרכשה. מדובר בעסקאות חתומות ובתשלום כספים בצידן על ידי רוכשי דירות. ביטול החוזה יפגע קשות גם ברוכשי הדירות מחפציבה, הממתינים זמן רב לבניית דירותיהם. כל אלה ייפגעו קשות אם תבוטל העסקה.

דו"ח ביניים מטעם המנהל המיוחד

60. לצורך השלמת תמונת הנתונים נציין, כי ביום 6.7.08 הורה בית המשפט המחוזי למנהל המיוחד להציג דו"ח מיוחד בענין היחסים בין חפציבה לבין אלישיוב, אשר יתן תמונה מקיפה וכוללת על מהותם של יחסים אלה. בשל קושי באיסוף מכלול הנתונים הרלבנטיים, הוארך מועד הגשת הדו"ח מדי פעם. בעת שהליכי הערעורים התנהלו בפני
נו, השלים המנהל המיוחד את הכנת דו"ח הביניים. הוא ביקש להגישו לבית משפט זה, כדי שיעמוד לנגד עינינו לצורך הכרעה בערעורים. בפסק דיננו מיום 25.3.09, נעתרנו לבקשת המנהל המיוחד לקבל את דו"ח הביניים כראיה, אולם זאת בכפוף לסייגים המתבקשים לעניין משקלו, נוכח העובדה כי, נכון לאותו שלב, לא עמד הדו"ח לבחינת ערכאה שיפוטית דיונית, ואף לא ניתן לבעלי הדין להשמיע בפני
נו את טיעוניהם והשגותיהם ביחס אליו. לפיכך קבענו, כי הדו"ח יונח לפנינו, בכפוף למכלול השאלות הענייניות והראייתיות שלא התבררו, ואשר עשויה להיות להן השפעה על משקלו. ביום 20.4.09, לאחר מתן פסק דיננו, הגישו אלישיוב לבית המשפט המחוזי בקשה לביטול דו"ח הביניים האמור. ביום 25.6.09 נדחתה הבקשה, בנימוק כי הדו"ח כולל ממצאים עובדתיים, בלא ניסיון לקבוע ממצא אופרטיבי. עוד קבע בית המשפט, כי בכל פרויקט בו מעורבים אלישיוב יתקיים דיון נפרד, והצדדים יוכלו להסתמך על ממצאי הדו"ח, תוך שמירת זכותם לטעון ולהביא ראיות לסתור (הודעת המנהל המיוחד מיום 5.8.09).

הכרעה

61. לפנינו מקרה של קריסת קבוצת חברות גדולה, אשר ניהלה מיזמי בניה רחבי היקף בכל הארץ, וביניהם פרויקט מחסיה בבית שמש, העומד בלב ההליך שבפני
נו. עם קריסת החברות, נקלעו רוכשי דירות רבים בפרויקטים השונים, ובכללם בפרויקט מחסיה, למצב קשה ביותר, שכן, מצד אחד, בניית הדירות שרכשו טרם הושלמה, וממילא לא הועברו לידיהם החזקה והזכויות בדירות; מאידך – חלק ניכר מהכספים ששילמו בתמורה לדירות לא הופקד כנדרש בחשבון הליווי של הפרויקט בבנק המלווה, הוא בנק מרכנתיל. משכך, כספי הרוכשים לא הובטחו בערבויות על פי חוק הבטחת השקעות של רוכשי דירות. כך, מצאו עצמם הרוכשים חבים בתשלומי משכנתא בגין דירות שבנייתן נפסקה, ללא הבטחת כספים ששילמו בעבור רכישת הדירות, בעוד הם נתונים להוצאות כבדות נוספות, כתשלום דמי שכירות, כל עוד לא הושלמה בניית הדירות שרכשו. בצד רוכשי הדירות, המהווים קבוצת נושים שנפגעה פגיעה קשה ומיוחדת עקב הקריסה, מצויים קבוצות נושים מסוגים שונים, רגילים ומובטחים. כמו כן, הבעייתיות בגיבוש פתרונות למצב שנוצר מתעצמת במיוחד עקב היקפם הגדול של הפרויקטים שהקבוצה עסקה בהם, מספרם הרב, והשוני והגיוון המאפיין אותם. בעקבות הקריסה נוצר, אפוא, קושי להגיע לפתרון כולל שיקיף את כל מיזמי הבניה, ויתן מענה למגוון הגדול של הזכויות והציפיות הרכושיות שנפגעו. עם זאת, הוברר כבר בתחילה כי נדרש להגיע בדחיפות להסדרים שיתנו מענה לבעלי הזכויות שנפגעו, ובמיוחד לציבור רוכשי הדירות ששילמו מכספם, לא קבלו ערבויות על פי חוק הבטחת השקעות של רוכשי דירות, ונותרו בלא יכולת לקבל חזקה וזכויות בדירות שרכשו, ובלא הבטחה של כספיהם.

62. במסגרת בדיקת אופציות שונות להסדרים, התברר עד מהרה כי השגת הסדר נושים כולל לכל הפרויקטים של הקבוצה יהיה כרוך בקשיים מרובים, ואפשר כי לא יהיה ניתן להשגה כלל. מבין הדרכים החלופיות שנבחנו, התמקד המאמץ בהשגת הסדרים פרטניים, באמצעות מימוש שעבוד של הנושה המובטח של הפרויקט – הוא הבנק המלווה את הפרויקט – כאשר הציר המכוון את ההסדר נועד, מצד אחד, להגן על זכות הנושה המובטח לממש את שעבודו בפיקוח בית המשפט, ובד בבד לתת מענה לעניינם של רוכשי הדירות, שיאפשר להם לממש את רכישתם, גם אם תוך הטלת תוספת תשלום מסוימת למחיר הרכישה. הסדר ספציפי לפרויקט מסוים, באמצעות מימוש הבטוחה של הנושה המובטח, איפשר התמקדות בקבוצת בעלי זכויות קטנה יחסית, שהנימנים עליה הם בעלי אינטרסים דומים, והקל על יצירת האיזונים המתאימים בין בעלי הזכויות. התפיסה שהתגבשה התאפיינה בהצבת מטרה "לשקם" ו"להבריא" מגזרים שונים בפעילויות המגוונות של הקבוצה, כשכל מגזר עומד לעצמו וקורא להסדר משלו. במקום תכנית הבראה כוללת לאשכול החברות כולו, נוצרו הסדרים פרטניים לפרויקטים שונים, במטרה לשקמם ולהשלימם, כדי למזער את נזקי הנושים הקשורים בהם.

63. ואמנם, בענייננו, פעלו כונס הנכסים הרשמי
, המנהל המיוחד, בנק מרכנתיל כבנק מלווה והכונס מטעמו, לגיבוש הסדר אשר יאפשר לבנק לממש את שעבודו על מקרקעי פרויקט מחסיה, תוך מתן מענה לעניינם של רוכשי הדירות במיזם. ההסדר העיקרי קבע, בין היתר, כי הבנק המלווה יהא רשאי לפעול למכירת זכויותיו בפרויקט לצורך השלמתו, אך מכירה זו לא תפגע בזכויות רוכשי הדירות הנימנים על ה"מקטע השלישי", קרי – רוכשים אשר כספים ששילמו לרכישת הדירות לא הופקדו, מסיבות שונות, בחשבון הליווי של הפרויקט בבנק המלווה. נקבע בהסדר, כי רוכשים כאלה, אשר יבחרו להצטרף להסדר, יחוייבו לשלם סכום נוסף במסגרת גבייה נוספת (30% מכספי המקטע השלישי) וכן תשלום נוסף בסך 1.5% ממחיר הדירה (התשלום הנוסף) (סעיף 4 להסדר העיקרי). תשלום מלוא מחיר הדירה והתשלומים הנוספים יזכו את הרוכשים במלוא הזכויות לדירות. ההסדר העיקרי עם בנק מרכנתיל שם לו למטרה "להבריא" ו"לשקם" את פרויקט מחסיה באמצעות הליך של מימוש שעבודו של הבנק המלווה, תוך מתן פתרון לרוכשי הדירות הפרטיים באותו פרויקט.

64. דירות אלישיוב, שנקנו במקבץ בתוך תקופה קצרה, הוחרגו מההסדר העיקרי במובן זה, שלרוכשיהן לא הועמדה האפשרות לרכוש את מלוא הזכויות בדירות בכפוף לתוספות התשלום האמורות. ההסדר העיקרי קבע כי ניתן יהיה למכור את מלוא הזכויות בפרויקט מחסיה לצד שלישי במסגרת מימוש השעבוד של בנק מרכנתיל, בהתעלם מרכישות אלישיוב, תוך קביעה כי זכויותיהם הכספיות של אלישיוב יישמרו, בכפוף לכל דין. משמעות הדבר היא, כי בעוד לרוכשים הפרטיים ניתנה הגנה מיוחדת, זכויות אלישיוב – שהן זכויות אובליגטוריות מכוח חוזי הרכישה – נותרו לבירור על פי הדין (סעיף 2.3.6). בכל מקרה נקבע, כי טענות אלישיוב לא יעכבו את מימוש הפרויקט, וטענות אלישיוב כלפי קופת הכינוס או חפציבה יתבררו בנפרד. במקביל נקבע, כי הכונס יגיש בקשה לבית המשפט להכריז על בטלות רכישות אלישיוב (סעיף 2.3.6.1). ההסדר העיקרי מסביר את פשר ההחרגה של דירות אלישיוב ממסגרת ההגנה המיוחדת שניתנה לרוכשים הפרטיים. נמתחה אבחנה בין אלה שרכשו דירות לצורך מגורי משפחותיהם, לבין אלה שרכשו דירות למטרה עיסקית-מסחרית, ושלא לצורך מגוריהם-הם. ביחס לרוכשים מהסוג השני, הנחת הצדדים להסדר היא כי זכויותיהם בהליך חדלות הפרעון תקבענה בהתאם לדין, ולא תינתנה להם הגנות מיוחדות שניתנו לרוכשי הדירות הפרטיים.

65. בית המשפט המחוזי אישר את ההסדר העיקרי ואת החוזה עם חב' לנדאו. עניינם של הערעורים מתמקד בשאלה האם ההסדר שהחריג את דירות אלישיוב משאר דירות הפרויקט הוא מפלה ופוגע בשוויון, ועל כן דינו להתבטל; כן עולה השאלה האם היה ראוי להמתין עם מימוש ההסדר העיקרי, בדרך של מכירת הפרויקט לצד שלישי, עד לאחר בירור שאלת תוקפן של רכישות אלישיוב בהכרעה שיפוטית, כפי שנדרש על פי ההסדר העיקרי, כנטען. כן הועלו טענות נילוות ביחס לתוקף השעבוד, היקף החוב של הבנק המלווה, יעילותו הכלכלית של חוזה חב' לנדאו, וטענות נוספות.

התשתית הנורמטיבית

66. המסגרת החקיקתית החלה על ענייננו עשויה מספר רבדים: ראשית, גיבושם של ההסדר העיקרי והחוזה עם חב' לנדאו נעשה במסגרת צו הקפאת הליכים שהוצא ביחס לחברות שונות מקבוצת חפציבה, וביניהן החברה שהופקדה על פרויקט מחסיה. אנו מצויים, אפוא, במסגרת החקיקתית של סעיף 350 לחוק החברות, הקובע את פרטי ההסדר הנורמטיבי במצב של הקפאת הליכים בחברה. שנית, ההסדר העיקרי שאושר מתייחס למגזר צר שבין נושה מובטח על מקרקעי פרויקט מחסיה, הוא בנק מרכנתיל כבעל שעבוד ראשון וכונס נכסים מטעמו, לבין חפציבה, באמצעות מנהלה המיוחד. אין ענייננו בהסדר כללי בין החברה לבין כלל נושיה או סוג או סוגים מסוימים שבהם, אלא בהסדר ספציפי של נושה מובטח למימוש נכס מסוים המשועבד לו, הקובע את דרכי ותנאי מימוש השעבוד, אגב הסדרת זכויותיהם של קבוצת נושים מבין רוכשי הדירות בפרויקט. תוכנו של ההסדר העיקרי שם לו למטרה "להבריא" את פרויקט מחסיה ולהשלימו, במסגרת מימוש שעבוד של נושה מובטח, ואגב מתן מענה לתת-קבוצה מבין רוכשי הדירות, שרכשו אותן למטרת מגוריהם-הם. ענייננו, אפוא, בהסדר מיוחד במסגרת הקפאת הליכים, המעוגן בסעיף 350(ו) לחוק החברות. אין מדובר בהסדר נושים כאמור בסעיף 350(א) לחוק החברות, העוסק בהסדר נושים שלא במסגרת מימוש בטוחה של נושה מובטח.
צו הקפאת הליכים בחברה חדלת פרעון – משמעות ותכלית

67. עד לתחילת המאה העשרים שררה ההכרה כי חברה כושלת דינה פירוק, תוך חלוקת נכסיה בין נושיה על פי סדרי העדיפות שנקבעו בחוק. תפיסה זו השתלבה בפילוסופיה הליברלית ובגישת ה-laissez faire, על פיהן אין להתערב התערבות חיצונית בהתפתחותה הטבעית של החברה העיסקית, ואם נגזר עליה להיכשל, והיא הופכת חדלת פרעון, יש להחיל עליה הליכי פי







עא בית המשפט העליון 4409/08 שמואל אלישיוב, דוד אלישיוב, משיח אלישיוב ואח' נ' כונס הנכסים הרשמי, עו"ד יצחק מולכו, מנהל מיוחד ואח' (פורסם ב-ֽ 14/11/2010)