פסקי דין על עזאם עלי אסמעיל ג'אדאללה | פסקי דין על שוקרי עלי אסמעיל ג'אדאללה | פסקי דין על באסם עלי אסמעיל ג'אדאללה ואח' | פסקי דין על אסעד ג. ח'אדר

14151/06 א     03/11/2010




א 14151/06 עזאם עלי אסמעיל ג'אדאללה, שוקרי עלי אסמעיל ג'אדאללה, באסם עלי אסמעיל ג'אדאללה ואח' נ' אסעד ג. ח'אדר








בית משפט השלום בירושלים



ת"א 14151-06 עזאם עלי אסמעיל ג'אדאללה ואח'

נ' אסעד ג. ח'אדר






בפני

כב' השופטת
רנר שירלי


תובעים

1
.
עזאם עלי אסמעיל ג'אדאללה

2
.
שוקרי עלי אסמעיל ג'אדאללה

3
.
באסם עלי אסמעיל ג'אדאללה

4
.
סמי עלי אסמעיל ג'אדאללה


נגד


נתבע

אסעד ג. ח'אדר




פסק דין


כתבי הטענות
1. התביעה היא לפנוי הנתבע שהינו דייר מוגן מנכס שבבעלות התובעים ולתשלום דמי שכירות. ביום 25.9.89 ניתן

פסק דין
של בית הדין לשכירות (ת.ש. 7/89) אשר קבע כי דמי השכירות עבור הנכס "יהיו לפי - 7000$ לשנה, דהיינו 583$ לחודש, ויחושבו לפי השער היציג של הדולר האמריקאי של ארה"ב הידוע ביום 1.6.89". עוד נאמר בפסק הדין כי "לסכום השקלי האמור יווספו הפרשי הצמדה כחוק – על פי המנגנון הקבוע בסעיף 52א לחוק – אחת ל-3 חודשים" (ר' נספח ב' לכתב התביעה).

על פי כתב התביעה מיום שניתן פסק הדין שולמו לא במועד ולא הסכום כפי שנפסק בפסק הדין ומיום 30.5.04 הפסיק הנתבע לשלם לחלוטין דמי שכירות. לטענת התובעים הנתבע אינו מקיים את פסק הדין ויש לראותו כדייר שלא המשיך בתשלום דמי השכירות, עובדה המקנה עילה לפינויו. בנוסף, על הנתבע לשלם דמי שכירות עד ליום 1.11.06 בסך של 164,813 ₪.

על פי כתב ההגנה הנתבע ביקש לשלם את דמי השכירות השנתיים המוסכמים אך המשכיר סירב לקבלם. לטענת הנתבע המשכיר קיבל את דמי השכירות המוסכמים ללא כל הסתייגות עד לשנת 2004 ופתאום סירב לקבלם בטענה כי הנתבע צריך לשלם יותר, דבר המוכחש. עוד טוען הנתבע כי התובעים גם אינם בעלים בודאי לא של רוב הזכויות בבניין כנטען בכתב התביעה והם זקוקים להסכמת כל/רב הבעלים. לחילופין מתבקש בכתב ההגנה סעד מן הצדק.

בכתב התשובה נטען כי הנתבע שילם על דעת עצמו עד שנתיים קודם לכן דמי שכירות בסך 7000$ שווה ערך לשער היציג של הדולר ביום התשלום וזאת בניגוד לפסק הדין שקבע שער יציג מיום 1.6.89 בתוספת הפרשי הצמדה. על פי כתב התשובה אם מי מהתובעים קיבל את הסכום ששילם הנתבע היתה זו טעות שאין לפרשה כהסכמה.

2. מטעם התובעים הוגש תצהירו של התובע 1 ומטעם הנתבע הוגש תצהירו של הנתבע.
המצהירים נחקרו על תצהיריהם וב"כ הצדדים הגישו סיכומים בכתב.

הטענות בסיכומים
3. לטענת ב"כ התובע בסיכומיו מהראיות עולה כי התובעים הם בעלי רב החלקים במושכר ויש לראות את הנתבע כמי שזנח את טענתו להיעדר יריבות. לטענת ב"כ התובע מהראיות עולה כי מעולם לא היתה הסכמה לשינוי שיטת ההצמדה שנקבעה בפסק הדין וקבלת התשלום על ידי התובעים במהלך השנים היתה תולדה של אי מודעות לזכויותיהם. עוד טוען התובע בסיכומיו כי מהראיות עולה כי הנתבע הפסיק לשלם את שכר הדירה החל מחודש מאי 2004 כי לא רצה לשלם או כי לא היתה לו יכולת כלכלית לשלם ולא כי התובעים סירבו לקבל את שכר הדירה. על פי הסיכומים עומדת לתובעים עילת הפנוי הקבועה בסעיף 131(1) לחוק שכן הנתבע לא שילם את דמי השכירות לאורך תקופה משמעותית של מספר שנים והחל בתשלום שכר הדירה רק לאחר החלטות של בית המשפט שניתנו בעניין זה ודרישה חוזרת ונשנית לאכוף את ההחלטות הנ"ל. לאור מדינית הפסיקה בנושא סעד מן הצדק אין הנתבע זכאי להגנה זו בפרט כאשר מדובר בדייר מוגן בעסק. אשר לגובה שכר הדירה טוען ב"כ התובע כי מאחר ואין מחלוקת כי הוראות פסק הדין לא קויימו מאז שניתן ומהו גובה החוב על פי פסק הדין, יש לחייב את הנתבע בסכום התביעה.

לטענת ב"כ הנתבע בסיכומיו החישוב אותו עושה ב"כ התובע ככל הנוגע לסכום דמי השכירות שנקבעו בפסק הדין אינו נכון. עוד טוען ב"כ הנתבע כי מעדותו של התובע עולה כי אין ממש בטענה שבכתב התביעה ולפיה מיום שניתן פסק הדין לא שולמו במועד דמי השכירות ויש בכך כדי להשליך על אמינות גירסת התובעים בכלל. לטענת ב"כ הנתבע מהעדויות עולה כי התובע סירב לקבל את דמי השכירות עבור השנים 2005-2006 מאחר ורצה העלאה שאינה קשורה לדרך חישוב החוב על פי פסק הדין. מאחר וסירב לקבל את דמי השכירות , לא עומדת לו עילה לפינויו של הנתבע. בהקשר זה טוען ב"כ הנתבע כי נטל ההוכחה בנוגע לאי סירוב כביכול בקבלת דמי שכירות הינו על בעל הבית ולא על הדייר. עוד טוען ב"כ הנתבע כי לאחר שסירב התובע לקבל את דמי השכירות אין הוא יכול לעמוד על פרעון מיידי של כל הסכום שהצטבר, ואין לראות בקושי אליו נקלע הנתבע בשלב זה משום ניתוק בהמשכיות התשלומים כנדרש לצורך קיומה של עילת פנוי. בסופו של יום אף שילם הנתבע את מלוא דמי השכירות גם בגין השנים המסתיימות ב-2007, 2008 ו-2009. לטענת ב"כ הנתבע אין ממש בטענה ולפיה קבלת דמי השכירות המוסכמים עד שנת 2004 יסודה היה בטעות, וזאת כעולה אף מחקירתו של התובע. מכל מקום מדובר בטענה שהועלתה לראשונה בכתב התשובה ומהווה הרחבת חזית אסורה. לטענת ב"כ הנתבע מהראיות עולה כי בין הצדדים נכרת הסכם לפעול שלא בהתאם לפסק הדין וכי לא מדובר בטעות של התובע. לטענת הנתבע בכל מקרה אי תשלום הפרשים בדמי שכירות אינו מקנה עילת פנוי כנגד הדייר באופן אוטומאטי. לטענתו התובעים בהתנהגותם ויתרו על דרישתם לקבל הפרשי הצמדה או לפעול על פי פסק הדין משנת 1989 והסכימו על מנגנון אחר כאשר הם מושתקים כיום מלטעון אחרת.
לטענת ב"כ הנתבע אפילו יקבע כי עומדת לתובעים עילת פנוי בשל העיכוב בתשלום דמי השכירות, נסיבותיו של תיק זה בשים לב לפרמטרים שנקבעו בפסיקה, מצדיקות מתן סעד מן הצדק. לבסוף טוען ב"כ הנתבע כי התביעה התיישנה ודינה סילוק על הסף, והתובעים זנחו את חלק תביעתם הכספי ובכל מקרה לא הוכיחו אותו ולא הביאו ראיות בעניינו.

דיון
עילת פנוי
4. לגרסת התובע בתצהירו ביום 30.5.04 הפסיק הנתבע לחלוטין לשלם דמי שכירות בגין המושכר וזאת למרות פניות חוזרות ונשנות אליו כי ישלם (סעיף 7 לתצהיר). לגירסת הנתבע בתצהירו "בשנת השכירות שהסתיימה בשנת 2005, לפתע וללא כל אתראה מוקדמת המשכיר סירב לקבל את דמי השכירות המוסכמים וביקש להעלות את דמי השכירות הדולרית" (סעיף 6א לתצהיר).

מעדיפה אני את גרסת התובע בעניין זה על פני זו של הנתבע. בעדותו ציין הנתבע כי לא הוא עצמו שדיבר עם התובע אלא אחד מעובדיו "דרך מכתב" ועל פי המשך עדותו "בעלפה" (עמ' 13, שורות 4-1). על אף שידע לנקוב בשמו של העובד ושכעולה מעדותו עזב את עבודתו אצל הנתבע רק לאחר שהוגשו תצהירי העדות מטעמו (ר' עמ' 13, שורות 15-8), לא המציא תצהיר מאותו עובד על מנת לאשש את גרסת הסירוב. גירסתו בעניין זה נשענת אפוא על עדות שמיעה כאשר את העד הרלוונטי נמנע מלזמן לעדות. בנוסף, גם המועד בו לכאורה סירב התובע לפתע לקבל את דמי השכירות כעולה מעדותו של הנתבע (ר' עמ' 13, שורה 27 – עמ' 14, שורה 12) אינו עולה בקנה אחד עם האמור בתצהירו (ר' סעיף 6א לתצהיר). כשנשאל לגבי הסתירה השיב "אני לא זוכר בדיוק תאריכים" (ר' עמ' 14, שורה 17). מעדותו של הנתבע עולה כי מצבו הכלכלי במועדים הרלוונטיים היה "מאוד קשה" "ולכן היה עיכוב" (עמ' 14, שורות 26-24). מהחומר שהוגש עולה כי בתקופה הרלוונטית הוטל גם עיקול על הנכס נשוא התביעה בגין חוב של הנתבע לצד ג' (ר' סעיף 9 לתצהירו של התובע על נספחיו). ממכתב ששולחת ביום 4.7.06 ב"כ התובעים לנתבע נאמר כי מאז יום 30.5.04 חדל לשלם שכר דירה עבור המושכר (ר' נספח ה' לתצהיר התובע). במכתב זה אין כל תזכורת לדרישת העלאה בדמי השכירות. בתגובה למכתב זה שולח ב"כ הנתבע ביום 21.8.06 מכתב בו הוא דוחה את האמור במכתבה של ב"כ התובעים ומציין "מרשי ביקש לשלם למרשך את דמי השכירות המגיעים, אך מרשך, מסיבה לא ברורה, סירב לקבל את דמי השכירות" (ר' נספח ו' לתצהיר התובע). כשנשאל הנתבע בעניין מכתב זה כך ענה:
ש. אני אומר לך שבמכתב הזה כתוב שאתה רצית לשלם את דמי השכירות המגיעים, כלומר לשיטתך 7,000 דולר כי עד אז לא ביקשו


שום תוספת ומאיזושהי סיבה התובע סירב לקבל את התשלום הזה. תסכים איתי שכדבר הזה לא היה.

ת. כך אומר המכתב הזה?

ש. אני שואל אותך מה היה באמת.

ת. אני לא זוכר, אבל מה שכתוב זה מציאות. מה שכתב אותו עורך דיני זה היה בהסתמך על עובדת מסוימות.

ש. עורך דינך יכול להסת


מך על דברים שאתה אומר, הוא לא עד. תאשר לי...

ת. אבל אני עד עכשיו לא מבין מה כתוב במכתב הזה.

ש. מקריא לך את סעיף 2.
ת. יכול להיות שזה קרה כך.

ש. אני רוצה שתגיד לי אם היה מצב שאתה הצעת את שכר הדירה שעד אז היה מקובל לשלם 7,000 דולר והתובע סירב לקבל.

ת. בטח ש

היה מצב כזה, אם זה צוין במכתב אז בטח שזה קרה. אני לא זוכר בדיוק מה היה לפני 3 שנים.
ש. אתה באופן אישי הצעת לו את התשלום?

ת. יכול להיות, כפי שהייתי מציע לו תמיד, כפי שהייתי משלם לו בעבר.


מהעדות לא עולה תמיכה בגרסא שבמכתב ולפיה סירב התובע לקבל דמי שכירות שהוצעו לו על ידי הנתבע. עוד יצויין כי אף במכתב עצמו אין כל אזכור לכך כי הסירוב לקבל את דמי השכירות קשור להעלאה כלשהיא שנתבקשה. לנוכח כל האמור מסקנתי היא כי האחריות לאי התשלום ממאי 2004 ולפחות עד למועד משלוח המכתב הראשון של עורכת דינו של התובע ביום 4.7.06, מוטלת על הנתבע.

5. לאחר ששלחה עורכת דינם של התובעים את המכתב ביום 4.7.06 ונתקבלה תגובת ב"כ הנתבע במכתבו מיום 21.8.06, שולחת ב"כ התובעים ביום 24.8.06 מכתב תגובה (נספח ו' לתצהירו של התובע). במכתב זה דוחה ב"כ התובעים את האמור במכתבו של ב"כ הנתבע, חוזרת על כך שמיום 30.5.04 הפסיק הנתבע לשלם כל שכר דירה ומציינת לראשונה דרישה לתשלום הפרשי הצמדה בהתאם לפסק הדין ועל פי המנגנון הקבוע בסעיף 52א לחוק הגנת הדייר. לגרסת התובע בתצהירו לאחר מכתב זה פנה אליו הנתבע, הציע לו תשלום של 7000 דולר ודרש אישור בכתב כי הסכום שהציע לשלם יהיה הסכום המלא והסופי וכי גם להבא דמי השכירות יהיו קבועים ולא משתנים. לגרסת התובע בתצהירו הסכים לקבל את הסכום ולזקפו על חשבון דמי השכירות אך מבלי להסכים להתנייה כי מדובר בשכר דירה קבוע, אך הנתבע סירב ולא שילם את הסכום שהציע לשלם (סעיף 12 לתצהיר). בעדותו חזר התובע על גרסא זו (ר' עמ' 6, שורה 28 – עמ' 7, שורה 4; עמ' 8, שורות 24-18). הנתבע בחקירתו על אף שטען כי הצעת התשלום היתה עוד לפני מכתבה השני של באת כח התובע (ר' עמ' 16, שורות 15-11) כשנשאל
:


אני אומר לך שבדיוק כפי שכתוב בסעיף 12 לתצהיר של התובע, רק בעקבות הפניות של באי כוחו כאשר הבנת שאתה עלול למצוא את עצמך לשלם סכום הרבה יותר גבוה, אז ורק אז הצעת לראשונה לשלם את אותם 7,000 דולר והתנית אתה תשלו


ם בוויתור התובע על יתר טענותיו.


השיב:

יכול להיות. רציתי לשלם את דמי השכירות כפי שהיו 7,000 דולר.


(ר' עמ' 16, שורות 25-21).

כתב התביעה הוגש ביום 14.11.06. בישיבת קדם המשפט שהתקיימה ביום 10.5.07 הוסכם בין הצדדים מבלי להודות איש בטענות רעהו כי הנתבע יעביר את דמי השכירות עבור השנים 2006-2005 וכן את החלק היחסי לשנת 2007 לפי שעורם לגירסת הנתבע וזאת בתוך 30 יום מאותו מועד. הנתבע לא עמד בתשלום זה ובישיבת קדם המשפט מיום 24.9.07 ניתן תוקף של החלטה להסכמת הצדדים ולפיה יעביר הנתבע עד ליום 25.9.007 סך של 7000$ לידי ב"כ התובעים, סך נוסף של 7000$ בתוך 10 ימים מאותו מועד וסך נוסף של 7000$ בתוך 20 יום מאותו מועד. הצדדים חלוקים בשאלה האם שולם הסכום הראשון למחרת הדיון כמוסכם או רק שבעה ימים מאוחר יותר (ר' ישיבת קדם המשפט מיום 14.11.07, שורות 5 ו-9) ויצויין בהקשר זה כי בנספח ב' לתצהיר הנתבע יש תמיכה לגירסתו בדברמועדאותותשלום.מכלמקוםאיןמחלוקתכישניהתשלומיםהנותריםלאשולמובמועדיםשנקבעו,לגרסתב"כהנתבעבישיבתקדםהמשפטמיום14.11.07,בשלקשייםכלכליים אליהם נקלע הנתבעהצדדים הסכימו כי הסכום ישולם עד ליום 5.12.0סכומים אלו שולמו כעולה מנספח ב' לתצהירו של הנתבע ביום 9.1.08. אין מחלוקת כי אלו הם עד לתקופה שמסתיימת ביום 31.5.07 (ר' עדות התובע בעמ' 9, שורות 28-24). בעדותו ציין הנתבע כי שילם גם עבור השנתיים שלאחר מכן (ר' עמ' 17, שורות 9 ו-19).
חוק הגנת הדייר


7.
דמי שכירות
























.







א בית משפט שלום 14151/06 עזאם עלי אסמעיל ג'אדאללה, שוקרי עלי אסמעיל ג'אדאללה, באסם עלי אסמעיל ג'אדאללה ואח' נ' אסעד ג. ח'אדר (פורסם ב-ֽ 03/11/2010)