פסקי דין על היכל שלמה - המרכז למורשת היהדות בירושלים | פסקי דין על ע"ר | פסקי דין על בית הכנסת הגדול ירושלים | פסקי דין על ע"ר | פסקי דין על שנאור זלמן (זלי) יפה | פסקי דין על אשר שפירא ואח' |

9016/07 א     25/11/2010




א 9016/07 היכל שלמה - המרכז למורשת היהדות בירושלים, ע"ר נ' בית הכנסת הגדול ירושלים, ע"ר, שנאור זלמן (זלי) יפה, אשר שפירא ואח'





בקשות מספר 8 ו-9
בפני

כב' השופטת תמר בזק-רפפורט
התובעת
הנתבעת שכנגד
היכל שלמה - המרכז למורשת היהדות בירושלים
, ע"ר
נגד

הנתבעים
והתובעת שכנגד

1. בית הכנסת הגדול ירושלים
, ע"ר
2. שנאור זלמן (זלי) יפה

3. אשר שפירא
4. גדליהו דוד פינקלשטיין
החלטה

בפני
שתי בקשות מטעם הנתבעים: הבקשה האחת היא לסילוק על הסף של חלקים מכתב התביעה; הבקשה השניה היא בקשה לחיוב התובעת בהפקדת ערובה להבטחת הוצאותיה של נתבעת 1 בניהול ההליך.
בקשות אלה יידונו כפי סדרן, לאחר סקירת עיקר העובדות הדרושות לעניין.
הרקע והליכים קודמים
1. התובעת, עמותה רשומה, הגישה תביעה נגד הנתבעים למתן סעד הצהרתי הקובע את זכויותיה הקנייניות במקרקעין שברחוב המלך ג'ורג' 56-58 בירושלים, עליהם בנויים בניין היכל שלמה ובית הכנסת הגדול (להלן – המקרקעין), לסילוק ידה של נתבעת 1 (להלן – הנתבעת) מן המקרקעין, וכן לסעדים כספיים שונים, המסתכמים בסך נתבע של 15,000,000 ₪. על-פי הנטען, הפרה הנתבעת שורה של התחייבויות כלפי התובעת, ובכלל זאת לא פרעה הלוואות שהוענקו לה על-ידי התובעת, הפרה הסכם בין הצדדים שלפיו היה עליה לכסות את גרעונותיה של התובעת, לא שילמה דמי שימוש ראויים ודמי חכירה בגין חלק המקרקעין בו היא מחזיקה, ולא העבירה לידי התובעת את דמי השכירות ששולמו לידיה בגין השכרת אולם ארועים הפועל במקרקעין (להלן – אולם הארועים).
2. לכתב התביעה צירפה התובעת החלטה של רשם העמותות במשרד המשפטים, עו"ד ירון קידר, מיום 29.9.05. בהחלטה זו קבע רשם העמותות, כי יש למנות לנתבעת חשב מלווה לצורך ליווי פעילותה, בדיקה כי היא מנהלת את נכסיה בהתאם לחוק ולמינהל תקין, ליווי הליך בחירת ועד וועדת ביקורת וכן תיקון ליקויים ואי סדרים שנתגלו בפעילות הנתבעת. החלטת רשם העמותות באה לאור ממצאי דו"ח חקירה שהוכן בידי רו"ח אשר מונה על-ידי רשם העמותות, לצורך חקירת חשד לאי סדרים בנתבעת. דו"ח החקירה הוגש ביום 8.3.05 והוא מתייחס לממצאים שנאספו עד לסוף שנת 2003. בכתב הגנתה הכחישה הנתבעת את הממצאים והמסקנות הכלולים בדו"ח החקירה, וטענה כי החלטת רשם העמותות באה לאחר שהנתבעת ניהלה עימו משא ומתן, שבגדרו נדחה חלק משמעותי מממצאי הדו"ח.
3. בכתב הגנתה הכחישה הנתבעת, אשר אף היא עמותה רשומה, כי התובעת היא בעלת הזכויות במקרקעין באופן בלעדי. לטענתה, כי עם ייסודה הוקנה לנתבעת על-ידי התובעת רשיון בלתי הדיר לשימוש וחזקה מלאים ובלעדיים בחלק המקרעין עליו בנוי בית הכנסת הגדול (להלן – חלק המקרקעין). לשיטתה, הסכמתה ארוכת השנים של התובעת לישיבתה של הנתבעת במקום מונעת מן התובעת מלהתכחש כעת לזכויותיה של הנתבעת בחלק המקרקעין. יתר על כן, לשיטת הנתבעת, אף מינהל מקרקעי ישראל (להלן – המינהל) הכיר בזכותה בחלק המקרקעין, עת הגיש תביעה לתשלום דמי חכירה לא רק נגד התובעת אלא אף כנגד הנתבעת, והנתבעת איננה מתכחשת לחבותה לשאת בתשלום דמי החכירה. בכל מקרה, ציינה הנתבעת, זכות החכירה של התובעת במקרקעין פקעה בשנת 2003. לעניין היחסים בין העמותות טענה הנתבעת, כי אכן סוכם שכל עמותה תסייע לאחרת כפי יכולתה, אלא שהוסכם גם שאותו סיוע לא יקים חבות של הצד המקבל לצד המעניק. לדידה של הנתבעת, שיעור הכספים והתרומות שהועברו מצידה לידי התובעת עולה לאין שיעור על היקף הכספים שהועברו בכיוון הנגדי מהתובעת לנתבעת. לכן, טענה הנתבעת, התובעת לא דרשה לאורך השנים כי ישולמו לה דמי שכירות בגין חלק המקרקעין, ודרישה זו באה לעולם רק לאחר שנתגלעה המחלוקת בין הצדדים.
לעניין דמי השכירות המשולמים בגין אולם הארועים טוענת הנתבעת, כי אלה קשורים בתשלום דמי שכירות המשולמים בעבור חניון אשר מצוי במתחם בית הכנסת הגדול, ואשר החל משנת 2000 מושכר לסוכנות היהודית (להלן – החניון). עד לשנת 2003 נחלקו ההכנסות מאולם הארועים ומהשכרת החניון בין הצדדים באופן שווה. בשנת 2003 הודיעה התובעת לנתבעת כי היא מפסיקה להעביר לה את חלקה בדמי השכירות ששולמו בעד השכרת החניון. בהמשך לכך הודע לנתבעת כי דמי השכירות מועברים ישירות למינהל, לצורך תשלום החוב שנצבר בגין דמי החכירה שלא שולמו, אלא שבדיעבד נודע לנתבעת, כך לטענתה, כי לא כך היה.
4. הנתבעת הגישה תביעה שכנגד, בגדרה עתרה למתן סעד הצהרתי בדבר זכותה הבלתי הדירה להחזיק ולהשתמש באופן בלעדי בחלק המקרקעין. כן עתרה הנתבעת לסעד כספי בשיעור התמיכה שהעניקה הנתבעת לתובעת לאורך השנים, בסך נטען של כ-6.5 מיליון ₪ ובנוסף אף לחיובה של התובעת בהעברת מחצית מההכנסות שהתקבלו בגין השכרת החניון החל מיוני 2003 ועד ליום הגשת התביעה שכנגד. בקשר לכך ביקשה התובעת כי ינתן צו למתן חשבונות המפרטים את מלוא ההכנסות שהתקבלו בגין החניון החל משנת 2003.
5. ההליכים בתיק התעכבו בסמוך להגשת התובענה, עקב קשייה של התובעת לשלם את אגרת התביעה. התובעת הגישה בקשה לפטור מאגרה, ובית המשפט (כב' השופטת ג' כנפי-שטייניץ) דחה את הבקשה ביום 7.5.07. בקשה לעיון חוזר ביחס להחלטה זו נדחתה ביום 11.6.07. ערעור שהוגש נדחה אף הוא ביום 11.11.07. בהמשך ניתנה לנתבעת על-ידי בית המשפט (כב' השופט ר' כרמל) ארכה להגשת כתב הגנתה עד לאחר שיערך דיון בבקשתה של הנתבעת לסילוק על הסף של חלקים מכתב התביעה (להלן – בקשת הסילוק). לאחר הדיון בבקשת הסילוק הגיעו הצדדים להסדר דיוני, אשר לפיו יוגש בתיק כתב הגנה, התיק יועבר לקביעה ולאחר מכן תידון בקשת הסילוק וכן בקשתה נוספת של הנתבעת לחיובה של התובעת בהפקדת ערובה להבטחת הוצאות הנתבעת. הסדר דיוני זה קיבל תוקף של החלטה ביום 19.5.08. בין לבין החלו הצדדים מנהלים ביניהם הליך גישור, אלא שזה לא נשא פרי. לאחר כל זאת, ומשנקבע התיק בפני
, התברר כי יש לקדמו לשמיעה לגופו. לפיכך, ראשית דבר, יש להכריע בבקשות המקדמיות התלויות ועומדות בגדרו. בשלב הראשון תידון השאלה האם דינם של חלקים מכתב התביעה להיות מסולקים על הסף. לאחר ההכרעה בבקשה זו, תידון שאלת חיוב התובעת בהפקדת ערובה.
סילוק על הסף
6. לטענת הנתבעת, התיישנו חלקים ניכרים מכתב התביעה; חלק מעילות תביעה נטענו באופן סתמי וללא פירוט, באופן שאינו מאפשר התמודדות עמן; עילות התביעה המתבססות על זכותה הנטענת של התובעת במקרקעין אינן מתיישבות עם העובדה כי זכות החכירה של התובעת במקרקעין פקעה בשנת 2003; ועילות התביעה נגד נתבעים 2-4 לא בוססו כראוי. התובעת דוחה את טענות הנתבעת וטוענת כי יש לדחות את בקשת הסילוק על הסף, בשל כך שלא נתמכה בתצהיר.
7. אינני סבורה כי היעדרו תצהיר התומך בבקשת הסילוק מעורר קושי. בקשת הסילוק היא טיעון משפטי, המתייחס לנטען בכתב התביעה. התובעת לא הפנתה לעובדה כזו או אחרת המצויינת בבקשת הסילוק ואשר איננה נזכרת בכתבי הטענות, ולא בכדי. הכלל הוא כי במצב בו בקשה מבוססת על נימוקים משפטיים בלבד, אין צורך לצרף לה תצהיר. לכן, העדרו של תצהיר תומך בבקשת הסילוק איננו מצדיק את דחייתה.
עתה יידונו טענות הנתבעת בבקשתה אחת לאחת.
החוב שנמחק ממאזן הנתבעת
8. מן הנתונים שבדו"חות הכספיים של התובעת לשנת 2001, כפי שצורפו לכתב התביעה (נספח ט'), עולה, לכאורה, כי הנתבעת חבה לתובעת סך של 8.5 מיליון ₪. חוב נטען זה מורכב משלושה חלקים: הלוואה מהתובעת לנתבעת בסך של כ- 4.2 מיליון ₪ שניתנה למטרת מימון השלמת בנייתו של בית הכנסת הגדול, חוב בגין השתתפות בהוצאות משרדיות וארגוניות בסך של כ- 3.1 מיליון ₪ ו"חובות אחרים" בסך של כ - 1.2 מיליון ₪. בדו"ח הכספי של הנתבעת ליום 31.12.00, כפי שפורסם ביום 29.7.02 (כתב תביעה, נספח י', ע' 3 ו- 9) מצויין כי בשנת 1999 הסתכם חובה של הנתבעת לתובעת בסך 8,283,135 ₪. סכום זה נמחק מהמאזן לשנת 2000, וביחס אליו נכתב כך:
"ההנהלה החליטה לבטל את יתרות הזכות של היכל שלמה [ו]מאחר שלדעתה לא קיימת התחייבות כלשהי כלפיו".
לשם הנוחות יכונה להלן סכום זה – החוב שנמחק.
9. אין מחלוקת בין הצדדים, כי משך שנים ארוכות פעלו התובעת והנתבעת בשיתוף פעולה, כאשר שררה ביניהן הסכמה כי כל אחת מן העמותות תתרום למפעלן המשותף ותסייע לאחרת כפי יכולתה וכפי משאביה. ברוח זו הוסכם, כי הנתבעת תקבל שירותים ארגוניים ומשרדיים מהתובעת, ובתמורה תהא אחראית לגירעון הכספי של התובעת (כתב תביעה, נספח ב'). לשיטת התובעת, הכספים שהועברו מידיה לידי הנתבעת תועדו ונרשמו בספרי החשבונות של שתי העמותות, תוך כוונה כי הסכומים ייפרעו בתוך זמן סביר מעת שהדבר יידרש על-ידי התובעת (כתב תביעה, סעיף 39). לדידה של הנתבעת, לעומת זאת, הוסכם בין הצדדים כי אין באותו סיוע כדי להקים חבות של הצד המקבל כלפי הצד המעניק. מן הטעם הזה, כך נטען, נמחקו חובות העבר ממאזנה של הנתבעת.
10. מחיקת החוב ממאזני הנתבעת באה לאחר שסוכם על הפרדת פעילותן השוטפת של שתי העמותות והחלו נסיונות למציאת המתווה המתאים לביצוע המהלך. בתוך כך הושג ביום 17.1.00 הסדר בין נציגי הצדדים (להלן – הסדר הפרדת הפעילות), שבגדרו הוסכם כי הנהלת החשבונות והניהול השוטף של בית הכנסת הגדול יועברו לידי נציגי הנתבעת; הוסכם אילו עובדים יעברו לעבוד באופן רשמי עבור הנתבעת ומשכורתם תשולם על-ידי הנתבעת; הוסכם כי מחצית ההכנסות מאולם האירועים, בסך שלא ייפחת מ – 12,500 דולר ארה"ב, יועברו לתובעת (תוך שברור מן הדברים כי המחצית הנותרת תיוותר בידי הנתבעת); וכן הוסכם להותיר את שאלת חובות העבר לדיון נפרד, בזו הלשון (כתב תביעה, נספח ד'):
"ההסדר דלעיל אינו נוגע לבעיית הסדר החוב הכללי של בכג [בית הכנסת הגדול] והיכל שלמה, ולהסדר בעיית החוב למינהל מקרקעי ישראל. על שני נושאים אלו יתקיים דיון בנפרד".
11. הנתבעת כינתה את החוב שנמחק - "התביעות ההיסטוריות". לשיטתה, התביעות ההיסטוריות, ככל שיש בהן ממש, התגבשו כבר בשנת 1995 ובכל מקרה לא יאוחר מן המועד בו סוכם על הפרדת פעילותן של שתי העמותות בסוף שנת 1999, ועל כן התיישנו בעת הגשת התביעה בשנת 2007. בנוסף, טוענת הנתבעת, התובעת לא ציינה אימתי דרשה היא מן הנתבעת לשלם חובות אלה, ודי בכך כדי להביא למסקנה כי עילת התביעה כלל לא נתגבשה.
12. השאלה הדורשת בירור בשלב זה היא, אימתי נולדה עילת התביעה הנטענת בגין החוב שנמחק. האם המועד הקובע הוא מועד העברת הכספים, או שמא זהו המועד בו עמדה התובעת על פירעון החוב. התשובה לשאלה זו נגזרת מן היחסים המיוחדים שנהגו בין הצדדים וממהלך הדברים, כפי שתואר לעיל. מן המסמכים שצורפו לכתבי הטענות עולה, כי כל עוד שרר שיתוף פעולה בין הצדדים, היתה ביניהם הבנה כי הכספים שהועברו בין העמותות אינם עומדים לפירעון. בנסיבות כאלה, ברי כי המועד בו הועברו הכספים בין העמותות איננו רלוונטי לשאלת ההתיישנות. משהוסכם על הפרדת הפעילות בין התובעת לנתבעת, מיד הועמדה על הפרק גם שאלת פרעון חובות העבר והתחוור כי הצדדים אינם רואים עין בעין בנקודה זו. מן הטעם הזה הוסכם לדון בכך בנפרד. בשלב הזה עדיין נכלל החוב שנמחק במאזני הנתבעת, ולכאורה היה בכך משום מצג כי הנתבעת אינה מתכחשת לו. במכתבו של נציג התובעת מיום 20.2.00 לרו"ח בועז גזית, אשר המליץ בפני
רשם העמותות בעניין הנפקת אישור ניהול תקין לתובעת, כתב נציג התובעת כך (בקשת סילוק על הסף, נספח א'):
"בשל היחסים הקרובים והמיוחדים שבין העמותות, ונוכח המו"מ המתנהל להסדר פירעון החובות והפרדת הפעילות, עמותת היכל שלמה לא נקטה עד היום בהליכים משפטיים כנגד עמותת בית הכנסת הגדול לגביית החוב, אך אם המו"מ לא יסתיים בצורה מוסכמת, בכוונת העמותה לנקוט בהליכים כאלה".
עמדה זו הוצגה גם במכתבו של ב"כ התובעת לרשם העמותות מיום 24.5.00 (בקשת הסילוק, נספח ב'), שבגדרו אף דווח כי עו"הד (כתוארו אז) פרופ' יעקב נאמן הוסמך על-ידי הצדדים לנסות וליישב את המחלוקת ביניהם בדרכי שלום. כן נאמר, כי אם לא יימצא פתרון מוסכם, בכוונת התובעת לנקוט בהליכים משפטיים לגביית החוב הכספי. בחודש ספטמבר 2003 הגישה התובעת תביעה כספית בעניין לבית הדין לממונות בקריית אונו. הנתבעת לא הסכימה להתדיין מחוץ לירושלים, ועל כן בירור המחלוקת לא התקדם בערוץ זה.
13. לשיטת התובעת, "החוב התגבש רק ביום 14.1.2000, עת החליטה המבקשת "למחוק" את החוב המוסכם". התובעת לא הסבירה מדוע נקבה בתאריך 14.1.00 כתאריך שבו הוחלט על מחיקת החוב, כאשר מן החומר שהוגש לתיק בית המשפט עולה כי רק ביום 29.7.02 פורסמו הדו"חות הכספיים המבוקרים של הנתבעת אשר במסגרתם נמחק החוב. מחיקת החוב היתה אמנם ביטוי ברור לכפירתה של הנתבעת בעצם קיומו של החוב, אך מתוך טענות הצדדים וכך גם מתוך החומר שהוגש לתיק בית המשפט עולה, כי עמדות הצדדים באשר לחוב – דהיינו; דרישת התובעת כי ייפרע וכפירת הנתבעת בעצם חובתה לפורעו – היו ידועות כבר בעת עריכת הסדר הפרדת הפעילות. לפיכך, העובדה כי שני הצדדים ניסו להגיע להבנות, במטרה להמנע מנקיטה בהליכים משפטיים, איננה רלוונטית לעצם תחילת מרוץ ההתיישנות.
14. נקודת הזמן המתועדת אשר בה דרשה לראשונה התובעת, כי הסכומים אשר הוענקו לנתבעת בעבר ותועדו במאזני שתי העמותות – ייפרעו, היא יום עריכת הסדר הפרדת הפעילות. במועד זה הוסכם כי העמותות לא תשתפנה עוד פעולה ביניהן במישור הכלכלי, ולאור זאת דרשה התובעת כי הנתבעת תפרע את החוב המצויין בדו"חות הכספיים, ואילו הנתבעת מצידה כפרה בחובתה זו. לפיכך, יום עריכת הסדר הפרדת הפעילות הוא המועד שבו לכאורה נולדה עילת התובענה הנטענת ושבו התגבשו העובדות המהותיות, המזכות את התובעת, לטענתה, בקיום החיוב כלפיה על-ידי הנתבעת.
15. הנתבעת לא הפנתה בבקשתה למועד מוקדם יותר ממועד עריכת הסדר הפרדת הפעילות, אשר בו דרשה התובעת כי החוב ייפרע, ולהפך – לשיטת הנתבעת מאחר שהתובעת לא דרשה כי חובות העבר ישולמו, עילת התביעה כלל לא התגבשה (בקשת הסילוק, סעיף 12). אינני סבורה כי ניתן לקבל גישה זו. מתוך החומר הכתוב ברור ומובן כי בין הצדדים התגלעה מחלוקת הנוגעת לדרישתה של התובעת כי הנתבעת תפרע את החוב שנמחק. אמנם כל עוד שרר שיתוף פעולה בין העמותות, הוסכם ביניהן כי חוב זה לא יעמוד לפרעון. ברם אך טבעי הוא, כי משהוסכם על הפרדת הפעילות, יידרש פרעון החוב, וכך אכן עשתה התובעת.
16. מהאמור לעיל עולה, כי תקופת ההתיישנות ביחס לחוב שנמחק התחילה לרוץ לא קודם למועד הסדר הפרדת הפעילות, ביום 17.1.00. מאחר שהתביעה הוגשה ביום 14.1.07, לא התיישנה עילת התביעה הנטענת ביחס לחוב זה.
17. טענה נוספת שהעלתה הנתבעת ביחס לחוב שנמחק היא, כי התובעת לא פרטה את תביעותיה בעניין ה"חובות האחרים" וה"השתתפות בהוצאות", באופן המאפשר התמודדות עמן, ולמעט העובדה כי שורות אלה מופיעות במאזני התובעת לא ידוע אודות חובות נטענים אלה דבר. גם באשר לתביעת ההלוואה לא נאמר כמעט דבר, פרט לכך שהועמדה הלוואה בסך של כמיליון דולר למימון השלמת הבנייה של בית הכנסת הגדול. טיעון סתמי שכזה, כך נטען, שולל מן הנתבעת את יכולתה להתגונן ודי בכך כדי למחוק ראשי תביעה אלה על הסף, בהיעדר עילה. אינני סבורה כי בטענה זו יש ממש. התובעת צירפה לכתב תביעתה את המאזנים הכספיים של שתי העמותות משנת 2000, בהן מופיע תיעוד דומה באשר לחובה של הנתבעת לתובעת. בנסיבות אלה הורם הנטל הראשוני לקיומה של עילת תביעה, שכן אך מסתבר כי כאשר כללה הנתבעת במאזניה חוב זה, היה ידוע לה מה פשרו ומה מקורו. מובן שעל התובעת לצלוח כברת דרך משמעותית כדי לבסס את עילת התביעה ולהוכיחה, אך לשם כך צריך שיהיה לה יומה בבית המשפט.
התביעה בגין השכרת אולם השמחות
18. התובעת תבעה את מלוא דמי השכירות בגין השכרת אולם השמחות. לשיטתה, זכותה זו נובעת מזכות החכירה שיש לה במקרקעין. כנגד זאת טענה הנתבעת, כי דרישה זו עומדת בניגוד להסדר הפרדת הפעילות, שהתובעת אינה כופרת בתוקפו, אשר לפיו זכאית התובעת לקבל רק מחצית מדמי השכירות. הנתבעת דימתה את הסכמת התובעת לחלק את דמי השכירות בין הצדדים, ככל שהיא מעוגנת בהסדר הפרדת פעילות, לחתימה על כתב ויתור, המצדיקה את דחיית התביעה הנוגעת למחצית דמי השכירות ששולמו בפועל לנתבעת. בתשובתה לבקשת הסילוק לא התמודדה התובעת עם טענת הויתור, אלא אך שבה וטענה כי מקור זכותה לקבלת מלוא דמי השכירות הוא בזכות החכירה שלה במקרקעין.
19. הסכמת התובעת לחלק את דמי השכירות בגין אולם השמחות בין הצדדים, כפי שהיא מעוגנת בהסדר הפרדת הפעילות, באה על רקע המחלוקת ביחס לזכויות הצדדים במקרקעין. מחלוקת זו לא הוכרעה במסגרת הסדר הפרדת הפעילות, ואף לא זכתה להתייחסות מפורשת. כל שנאמר בקשר לכך הוא שיתקיים דיון נפרד בנוגע לבעיית החוב הכללי והחוב למינהל. לשיטתה של התובעת, על הנתבעת לשלם את דמי החכירה בגין חלק המקרקעין. התוצאה המסתברת של קבלת עמדה זו, היא כי לאחר תשלום דמי החכירה למינהל על-ידי הנתבעת, תקום לנתבעת הזכות לקבלת מלוא דמי השכירות מאולם האירועים המצוי בחלק המקרקעין. דחיית עמדה זו, לעומת זאת, תוביל לכך שהתובעת בלבד היא שתהא זכאית לקבל את מלוא דמי השכירות. השאלה היא האם ניתן לראות בהסכמת התובעת לוותר על מחצית מדמי השכירות, כאשר היא נעשתה על רקע זה, משום ויתור על עילת התביעה הנוגעת למלוא דמי השכירות בגין אולם הארועים, כאשר הדברים אינם נאמרים באופן מפורש בהסדר הפרדת הפעילות.
20. בשלב זה של הדיון, בטרם הונחה התשתית העובדתית המלאה בפני
, לא אוכל לקבוע כי כאשר הסכימה התובעת להסדר הפרדת הפעילות, לרבות לחלוקת דמי השכירות בגין אולם השמחות בינה לבין הנתבעת, היה בכך משום ויתור על זכותה לתבוע את מלוא דמי השכירות. אמת, העובדה כי התובעת לא סייגה את הסכמתה לחלוקת דמי השכירות, מעוררת קושי. הדבר מוקשה בעיקר לאור האופן המשפטי בו מנוסח הסדר הפרדת הפעילות, ולאור הסיפא לו, אשר מחריגה את המחלוקת הנוגעת לחובות העבר וכן לסוגיית החוב למינהל מתוך תחולת ההסדר, שהרי ניתן היה להחריג באופן דומה גם את שאלת הזכות העקרונית לקבל את דמי השכירות בגין אולם האירועים. למרות זאת, בשלב זה לא אוכל לקבוע, כי משלא עשתה כן התובעת, משמע כי ויתרה על זכותה לתבוע את מלוא דמי השכירות בגין אולם האירועים. שאלת אומד דעת הצדדים ביחס להסדר הפרדת הפעילות תתברר לאחר שיובאו ויישמעו ראיות הצדדים. לכן סבורה אני, כי אין מקום לסלק על הסף את עילת התביעה הנוגעת לתביעה לתשלום מלוא דמי השכירות בגין אולם האירועים, על אף הבעייתיות שבה, המתעוררת נוכח הסדר הפרדת הפעילות.
סילוק חלקים מן התביעה בשל פקיעת הסכם החכירה
21. לשיטת הנתבעת, הואיל ותוקפו של הסכם החכירה בין התובעת למינהל ביחס למקרקעין פקע בשנת 2003, הרי שבכל מקרה לא קמה לה עילת תביעה בגין דמי שימוש ראויים באשר לתקופה שמשנת 2003 ועד היום. מן הטעם הזה, בהיעדר זכויות חכירה לתובעת במקרקעין, גם לא ניתן להישמע לתביעתה לסילוק ידה של הנתבעת מן המקרקעין. אשר לתביעה בגין חוב נטען למינהל בגין דמי חכירה, טוענת הנתבעת, כי כל עוד לא שילמה התובעת את החוב למינהל, לא קמה לה עילת תביעה ישירה כנגד הנתבעת בעניין זה.
22. התובעת צירפה לכתב התביעה מכתב התראה שנשלח אליה מאת המינהל ביום 5.3.2006, המפרט את יתרת החובות עד לסיום תקופת החכירה במקרקעין, ולפיו החוב בגין "חלקת היכל שלמה" נפרע, ואילו החוב בגין "חלקת בית הכנסת הגדול" עומד על סך של כ-4 מיליון ₪. התובעת הסבירה בכתב התביעה, כי בשנת 1986 הגיש המינהל תביעה כספית נגד שתי העמותות, בין היתר, בגין חוב שנוצר בשל אי תשלום דמי החכירה השנתיים. בשנת 1989 ניתן

פסק דין
שחייב את שתי העמותות בתשלום מלוא סכום התביעה. בעקבות זאת התנהל משא ומתן במשך שנים ארוכות, במטרה להקטין את החוב ולהסדיר את תנאי תשלומו, ובסופו של דבר, כנטען, השיגה התובעת הסדר פריסת תשלומים ופרעה את חוב דמי החכירה בגין חלק המקרקעין שבו מצוי היכל שלמה.
23. הנתבעת, מצידה, הכחישה את הטענה כי היא לא שילמה את חוב דמי החכירה בגין חלק המקרקעין, אך מאידך גיסא, גם לא טענה באופן פוזיטיבי כי חוב זה שולם. יתרה מזאת, בכתב הגנתה (בסעיף 69(א)) מציינת הנתבעת כך:
"הנתבעת אינה מתכחשת – ומעולם לא התכחשה – בחבותה לשאת בדמי החכירה המגיעים למינהל מקרקעי ישראל בגין חלק המקרקעין עליו הוקם מבנה "בית הכנסת הגדול...".
הנתבעת הסבירה כי התובעת כלל לא יידעה אותה אודות תביעת המינהל. לשיטתה החוב למינהל תפח בשל טיפולה הלקוי של התובעת באותה התביעה, וכעת על התובעת לשפות את הנתבעת בגין הנזקים שנגרמו בשל מחדלים אלה. על כן עמדתה של הנתבעת היא, כי לא ניתן לייחס את מלוא החוב למינהל באופן בלעדי לאי תשלום דמי החכירה בגין חלק המקרקעין בו מצוי בית הכנסת הגדול.
24. אינני סבורה שניתן לקבל את העמדה, כי בשל אי חידוש חוזה החכירה של התובעת עם המינהל ביחס למקרקעין בשנת 2003 אין יריבות בין הצדדים בשאלת תשלום דמי שימוש ראוייים או ביחס לחוב בגין דמי חכירה למינהל. כעולה מטענות הצדדים, אי חידוש חוזה החכירה ביחס למקרקעין נבע מאי תשלום חוב כספי למינהל. החוב הכספי לא שולם, כנטען, כיוון שהצדדים חלוקים ביניהם בשאלה מי מביניהם צריך לשאת בתשלומו. בנסיבות אלה, כאשר פקיעת הסכם החכירה נבעה מהמחלוקת בין הצדדים, לא ניתן לומר על סיפו של דיון ובטרם בירור לגוף הדברים, כי בשל פקיעת הסכם החכירה אין עוד עילת תביעה הנובעת מזכויות התובעת במקרקעין.
25. יתר על כן, התובעים עתרו למתן סעד המצהיר על זכויותיהם במקרקעין. הנתבעת עתרה בתביעה שכנגד למתן סעד המצהיר על זכותה הבלתי הדירה להחזיק ולהשתמש בחלק מהמקרקעין באופן בלעדי







א בית משפט מחוזי 9016/07 היכל שלמה - המרכז למורשת היהדות בירושלים, ע"ר נ' בית הכנסת הגדול ירושלים, ע"ר, שנאור זלמן (זלי) יפה, אשר שפירא ואח' (פורסם ב-ֽ 25/11/2010)