פסקי דין על אלי כהן | פסקי דין על לינדה כהן (חיות) | פסקי דין על רמות ארזים חברה לבנין והשקעות בע"מ

4137/06 א     02/11/2010




א 4137/06 אלי כהן, לינדה כהן (חיות) נ' רמות ארזים חברה לבנין והשקעות בע"מ








בית משפט השלום בירושלים



ת"א 4137-06 כהן ואח' נ' רמות ארזים חברה לבנין והשקעות בע"מ






בפני

כב' השופטת
עירית כהן


התובעים

1
.
אלי כהן

2
.
לינדה כהן (חיות)
ע"י ב"כ עו"ד בדראן סלאמה


נגד


הנתבעת

רמות ארזים חברה לבנין והשקעות בע"מ
ע"י ב"כ עו"ד עז אלדד


נגד


הצדדים השלישיים

1. מדיאסליד טכנולוגיות בע"מ
2. יצחק ברג'ס
3. דוד ממן
ע"י ב"כ עו"ד רינה חורי
4. עיריית ירושלים
ע"י ב"כ עו"ד ענבל שמני

אגף היועץ המשפטי לעיריית ירושלים




פסק דין


1.
בפני
י תביעה לתשלום פיצויים מוסכמים.
2.
התובעים רכשו מהנתבעת קוטג' בשכונת רמות ב' בירושלים.
ההסכם בין הצדדים נחתם ביום 22.2.05.
הנתבעת התחייבה להמציא לב"כ התובעים דאז את כל האישורים הנדרשים לרישום זכויות התובעים בקוטג' במינהל מקרקעי ישראל עד ולא יאוחר מיום 31.10.05 (סעיף 12(ב) לחוזה).
בהמשך סעיף 12(ב) נכתב כי: "אי המצאת המסמכים לעיל תהווה הפרה יסודית של הסכם זה ותזכה את הקונה בסכום השווה ל-10% ממחיר הקוטג' לפי השער היציג, כפיצוי מוסכם ומוערך מראש והכל בכפוף לאמור בסעיף 7 לעיל".
הנתבעת לא קיימה את התחייבויותיה ולא העבירה במועד שנקבע אישור של עיריית ירושלים על היעדר חובות.
לאור זאת הוגשה התביעה לפיצויים המוסכמים.
3.
בכתב ההגנה טענה הנתבעת כי במהלך המשא ומתן עם התובעים הובהר להם כי קיים חוב ארנונה על הנכס, אלא שחוב זה אינו שלה אלא של חברת מדיאסלייד, אשר שכרה ממנה את הנכס, והנתבעת כבר נקטה בהליכים על מנת לדאוג שחוב זה ישולם.
4.
יחד עם כתב ההגנה שלחה הנתבעת הודעות לצדדים שלישיים כנגד מדיאסלייד טכנולוגיות בע"מ (להלן: מדיאסלייד), יצחק ברג'ס, דוד ממן ועיריית ירושלים.
כנגד מדיאסלייד טענה הנתבעת כי הפרת ההסכם הנטענת על ידי התובעים הנה פועל יוצא של אי תשלום חוב הארנונה על ידי מדיאסלייד.
כנגד יצחק ברג'ס ודוד ממן נטען כי הם ערבים להתחייבויות מדיאסלייד.
כנגד עיריית ירושלים טענה הנתבעת, בין היתר, כי אי מתן האישור נבע ממחדלים ו/או מעשים רשלניים של העירייה אשר לא נתנה את האישור על היעדר חוב ארנונה כלפיה למרות שהחוב אינו מוטל על הנתבעת ולא נעתרה לבקשת הנתבעת להסתפק בבטוחה מספקת עד לבירור העניין.
5.
בתשובה להודעה לצד שלישי הודתה מדיאסלייד כי עליה לשאת בתשלומי הארנונה, אלא שלטענתה, על פי הסכם השכירות היא התחייבה לשלם את דמי הארנונה והמים החלים עליה לנתבעת ולא לעיריית ירושלים, וזאת לפי דרישה שתקבל מהנתבעת.
יצחק ממן ודוד ברג'ס טענו כי ערבותם חלה על מילוי התחייבויות חוזיות של מדיאסלייד, אך לא על אחריות נזיקית שלה.
עוד נטען כי אי קיום חובתה של הנתבעת כלפי התובעים, מבלי שלמדיאסלייד, ליצחק ממן ולדוד ברג'ס הייתה כל ידיעה או מעורבות בכך, מנתק כל קשר סיבתי בין הנזק הנטען על ידי התובעים לבין מערכת היחסים החוזית בין הנתבעת לצדדים השלישיים.
6.
עיריית ירושלים טענה כי סירובה להעניק אישור להעברת הזכויות בנכס היה כדין מאחר והן לנתבעת והן לתובעים היו חובות ארנונה ביחס לנכס עד למועד בו בוצע שינוי מחזיקים עקב ההודעה על מכירת הנכס לתובעים.
7.
מטעם התובע העידו עו"ד פדהאל נקש והתובע עצמו.
8.
מטעם הנתבעת העידו קרין פלוריאן, מנהלת משרד הנתבעת.
9.
מטעם הצדדים השלישיים 1 – 3 העידו יצחק ברג'ס ועו"ד רפאל פרץ.
10.
מטעם עיריית ירושלים העיד משה לוי, מנהל אגף השומה והגביה בעירייה.
11.
בין הצדדים התגלעו מחלוקות עובדתיות לא מעטות, אשר הכרעה בהן מייתרת חלק מהשאלות המשפטיות שהתעוררו בתיק.
12.
אתייחס, אפוא, תחילה למחלוקות העובדתיות.
השתלשלות הדברים
13.
הנכס הושכר על ידי הנתבעת לחברת עליון אינטראקטיב בע"מ, אשר במשך הזמן החליפה את שמה למדיאסלייד טכנולוגיה בע"מ (קרין פלוריאן, סעיף 4 לתצהיר).
תקופת השכירות החלה ביום 21.10.01.
14.
בשנת 2004 הגישה הנתבעת נגד מדיאסלייד תביעת פינוי.
15.
הסכם פשרה, אשר קיבל תוקף של

פסק דין
חלקי, הושג ביום 13.7.04 ומדיאסלייד עזבה את הנכס ביום 20.8.04 (קרין פלוריאן, סעיף 9 לתצהיר). הסכם הפשרה צורף כנספח ו' לתצהיר של קרין פלוריאן.
16.
בסעיף 7 להסכם הפשרה נכתב: "בנוסף, הצדדים מתכבדים להודיע לבית המשפט כי יגיעו ביניהם להסדר בנוגע לתשלום הארנונה שעל הנתבעת לשלם לתובעת ו/או לעיריית ירושלים, וזאת תוך מספר שבועות."
17.
ההסכם בין התובעים ובין הנתבעת, לפיו רכשו התובעים את הנכס, נחתם, כאמור, ביום 22.2.05.
18.
במועד החתימה על ההסכם ידעה הנתבעת על קיומו של חוב הארנונה ביחס לנכס שנמכר.
האם ידעו התובעים על החוב לארנונה
19.
קרין פלוריאן הצהירה כי:
"במסגרת המו"מ לקראת ההסכם מסרה הנתבעת לתובעים כי הנכס הנמכר הוחזק עד חודש אוגוסט 2004 על ידי חברת היי-טק בשם מדיהסלייד אשר פונתה מהנכס על ידי הנתבעת וכי סוגיית הארנונה ביחס לנכס עדיין לא נפתרה, אם כי על הנתבעת לא מוטלת החובה לשלם את חוב הארנונה, שכן בהתאם לפקודת העיריות חלה החובה לתשלום הארנונה על שוכר הנכס בלבד, וזאת לאחר שהחזיק בנכס למעלה משנה וכי בנסיבות הנ"ל ולאור הקבוע בפקודת העיריות, התחייבה הנתבעת כלפי התובעים כי אין על הנכס חוב כלשהו, שכן כאמור, בענין זה הפקודה ברורה ומטילה את החובה לתשלום חוב הארנונה על כתפי השוכר-המחזיק..."
(סעיף 18 לתצהיר).
20.
התובע הצהיר כי לפני שהקוטג' נרכש, הנתבעת מעולם לא מסרה לתובעים או לעו"ד נקש מידע על תביעה כזאת או אחרת או על בעיה כזאת או אחרת בנוגע לארנונה (התובע, סעיף 11 לתצהיר). לפי תצהירו, הוא גילה את קיומו של החוב, במקרה, כאשר פנה לעיריית ירושלים בעניין אחר, ביום 28.9.05, על מנת לבדוק מה שיעור הארנונה על הקוטג', כדי לשלמה, מתוך הנחה שהקוטג' כבר נרשם על שמו (התובע, סעיף 16 לתצהיר).
באותו מועד גילה התובע כי על הנכס רובץ חוב ארנונה בסכום של כ- 177,000 ₪ וכי הקוטג' מסווג בארנונה כעסק (התובע, סעי ף17 לתצהיר).
התובע הצהיר כי לו היה יודע מראש על הבעיות שהתעוררו סביב חובות הארנונה וסיווג הנכס, לא היה קונה את הנכס בכלל, שכן הוא קנה אותו בעיקר כהשקעה כלכלית (התובע, סעיף 12 לתצהיר).
21.
עו"ד פדהאל נקש, אשר ייצג את התובעים ברכישת הקוטג' הצהיר:
"אני מדגיש כי לא ידעתי במועד ניהול המו"מ על קיומו של חוב ארנונה על הקוטג' או על חלק ממנו, והדבר לא נאמר לי ע"י מי מטעם הנתבעת; להיפך, והתמונה שהוצגה הייתה שעל הנכס אין כלל חובות ארנונה בוודאי שלא נמסר לי שום מידע לגבי הליך שהנתבעת מנהלת כנגד דייר קודם בקוטג'"
(סעיף 4 לתצהיר).
עוד הצהיר עו"ד נקש כי:
"..כאשר התחלנו מו"מ בעניין הקוטג' הנ"ל, כבר הייתי אחרי שתי עסקאות שביצעתי עם הנתבעת (עם לקוחות אחרים) ושם המידע שנמסר לי היה נכון לגבי היעדר חובות ארנונה, וביחס לעסקה של התובעים, מנהל הנתבעת בשם עמוס הראה לי במחשב האישי שלו שקיים רישום עדכני בעירייה, לפיו אין חובות ארנונה. בנוסף מעולם לא נמסר לי לגבי הליך משפטי כזה או אחר שהנתבעת מנהלת כנגד השוכר הקודם"
(סעיף 6 לתצהיר).
22.
לשאלה האם היא עצמה אמרה לתובעים על חוב הארנונה, השיבה קרין פלוריאן בחיוב (עמוד 36 לפרוטוקול). לשאלה מדוע נכתב בתצהיר כי הנתבעת מסרה, ולא כי היא עצמה מסרה, השיבה: "כי לא נפגשתי איתם לבד גם עמוס היה" (עמוד 36 לפרוטוקול).
23.
על פי סעיף 5 לחוזה, סך של 174,280 ₪ הוחזק בנאמנות עד להמצאת טופס 50 או אישור מס שבח בגין מכירת המקרקעין לתובעים.
כאשר התבקש להתייחס לעדותה של קרין פלוריאן לפיה נאמר לתובעים ולו כי יש חובות ארנונה של דייר קודם, השיב עו"ד נקש: "זה לא אמת. אם הייתי מודע כמו שעשיתי בעיסקאות קודמות שהיו עיקולים וחובות הייתי דורש שיהיה בנאמנות סכום גם עבור ארנונה. ביקשתי שיהיה בנאמנות סכום של 200,000 ₪ ואם הייתי יודע שיש בעיית ארנונה, הייתי דורש סכום גבוה יותר שיופקד בנאמנות כדי להבטיח את הלקוח" (עמודים 71 – 72 לפרוטוקול).
אני מעדיפה את עדות התובעים לפיה הם לא ידעו על קיומו של החוב במועד החתימה על ההסכם. אני מקבלת את טענת התובעים לפיה הצהרת הנתבעת כי אין חוב על הנכס מתייחסת גם לחוב אשר לטענתה איננו שלה אלא של מדיאסלייד. כמו כן אני מקבלת את טענתם לפיה אם היו יודעים על קיומו של החוב, היו דואגים להבטיח את תשלום החוב כפי שפעלו בעניין מס השבח.
מעדות התובע ומעדותו של עו"ד נקש עלה כי עמוס פלוריאן הוא זה שייצג את הנתבעת בחתימת החוזה. מעורבותו של עמוס פלוריאן עולה גם מעדותה של קרין פלוריאן. עמוס פלוריאן לא נתן עדות מטעם הנתבעת, והדבר פועל לחובתה בעניין מחלוקת עובדתית זו.
על מי חל החיוב בארנונה
24.
מיום 21.10.01 ועד ליום 20.8.04 שכרה את הנכס חברה בשם עליון אינטראקטיב בע"מ, אשר במשך הזמן החליפה את שמה למדיאסלייד.
25.
קרין פלוריאן הצהירה כי מייד ובסמוך לתחילת תקופת השכירות פעלה הנתבעת בהתאם לקבוע בסעיף 326 לפקודת העיריות [נוסח חדש] ומסרה לעירייה הודעה בדבר עסקת השכירות (סעיף 5 לתצהיר). לפי תצהירה, ככל הנראה עקב תקלה טכנית אצל העירייה או בשל העובדה כי מקום הנכס הוא בשכונה הנקראת על שם הנתבעת, נותר אף שמה של הנתבעת כחלק משם השוכר (סעיף 6 לתצהיר).
קרין פלוריאן הצהירה עוד כי ב"כ מדיאסלייד, עו"ד רפאל פרץ, אף מסר לה שהוא פועל מול העירייה על מנת לקבל הנחה בתשלום הארנונה לה זכאית השוכרת מפאת היותה חברת היי-טק וכי מדיאסלייד תדאג לתשלום הארנונה ישירות מול עיריית ירושלים.
לתצהיר של קרין פלוריאן צורף מכתב שנשלח על ידי הנתבעת ליצחק ברג'ס ביום 5.6.02 בו נכתב:
"בהמשך לשיחתנו ולמען הסדר הטוב וכפי שמסרת לנו, עו"ד רפאל פרץ מטפל מטעמכם בתשלומי הארנונה לעיריית ירושלים מכיוון שלדברך הנכם זכאים להנחה כחברת הייטק.
בשיחה שנערכה עם עו"ד רפאל פרץ במשרדנו, אישר לנו עו"ד רפאל פרץ שאכן הוא מטפל בנושא קבלת ההנחה וכי תשלומי הארנונה ישולמו על ידכם ישירות לעיריית ירושלים"
(נספח ד' לתצהיר).
כן צורפו לתצהיר חשבונות הארנונה ביחס לנכס אשר נשלחו לידי השוכרת, שם מופיע שמה של השוכרת "מדיה סליי" וחשבון העירייה מיום 14.4.05 שם מופיע השם "מדיה סלייד מחשב" (נספחים א' ו- ב' לתצהיר של קרין פלוריאן).
26.
יצחק ברג'ס הצהיר כי החובה לשלם את הארנונה לעירייה חלה על הנתבעת. לפי תצהירו, הנתבעת נמנעה במכוון מלצרף את נוסחו המלא של הסכם השכירות, המשמיט את הקרקע מתחת לטענתה (סעיף 'ב' לתצהיר).
עוד לפי תצהירו:

"זכור לי כי לפני שחברת מדיאסלייד שכרה את הנכס מהנתבעת, אני אישית כמנהל של חברת מדיאסלייד, ניהלתי מו"מ עם מנהל הנתבעת מר עמוס פלוריאן. בעת המו"מ עם עמוס הודעתי לו כי ברצון חברת מדיאסלייד להנות מההנחות בארנונה המגיעות לחברות היי טק. מר עמוס הודיע לי כי החברה לא תוכל לבקש הנחה מארנונה בהתאם לתעריפים של חברת היי טק כי הנכס נמצא ברמות שהינו איזור מגורים ולא באיזור של חברות טכנולוגיות, כגון הר חוצבים. אולם עמוס הרגיע אותי ואמר כי חברת מדיאסלייד תשלם את הארנונה לחברת רמות ארזים ולא לעיריה, וכי הסכום שיהיה עליה לשלם יהיה לפי חישוב של ארנונה למגורים ולא לפי חישוב של ארנונה לעסקים. עמוס אמר לי כי במצב זה סכום הארנונה שישולם על ידי חברת מדיאסלייד יהיה פחות או יותר בגובה הארנונה שמשלמות חברות היי טק...
...לאור האמור הוסכם כי הנתבעת תשלם את הארנונה לעירייה (בהתאם להנחות וההסדרים המיוחדים המגיעים לה) ואילו חברת מדיאסלייד תחזיר לנתבעת סכומים אלו על פי דרישתה של הנתבעת. מטעם זה גם נכתב בסעיף 6(א) להסכם כי על חברת מדיאסלייד לשלם את כל התשלומים הנוגעים להחזקת הנכס, אולם לגבי המים והארנונה נקבע "תשלומי הארנונה והמים ישולמו לידי המשכיר""
(סעיף 6 לתצהיר).
27.
בסעיף 6א' להסכם השכירות נקבע:
"כל התשלומים הנוגעים לאחזקה השוטפת של המושכר, כולל חשמל גז, מים טלפון, ארנונה וכיוצ"ב שיחולו על המושכר בתקופת השכירות ישולמו ע"י השוכר במועדם. תשלומי הארנונה והמים ישולמו לידי המשכיר."
28.



45.

46.


(








א בית משפט שלום 4137/06 אלי כהן, לינדה כהן (חיות) נ' רמות ארזים חברה לבנין והשקעות בע"מ (פורסם ב-ֽ 02/11/2010)