פסקי דין על אילן לוין | פסקי דין על יואל שרעבי | פסקי דין על שמואל שי |

12839-09/10 ער     02/02/2011




ער 12839-09/10 אילן לוין נ' יואל שרעבי, שמואל שי








בית משפט השלום ברמלה



כ"ח שבט תשע"א
2.2.11

ע"ר 12839-09-10 לוין נ' שרעבי ואח'






בפני

כב' השופט
זכריה ימיני


מערערים

אילן לוין


נגד


משיבים

1.יואל שרעבי
2.שמואל שי




פסק דין


השאלה העומדת לדיון האם יש לקבל את טענת המערער כי בתביעה לפינוי מקרקעין בה מתגונן הנתבע בטענה של בעלות מכוח חזקה נוגדת, אין הנתבע צריך לטעון כי התובע ידע כי הוא מחזיק במקרקעין.

כללי:
תביעת משיבים:
המשיבים הינם בעלי הזכויות במקרקעין חקלאיים המצויים באיזור קיבוץ נען וידועים כחלקה 3 בגוש 3818 (להלן-"המקרקעין").

על פי הנטען בכתב התביעה פלש המערער למקרקעין במועד בלתי ידוע, ללא ידיעתם או רשותם, והחל לגדל בהם גידולים חקלאיים. לטענת המשיבים, הם גילו לראשונה על דבר הפלישה בשנת 2004 אך לא ידעו את זהות הפולש. במרץ 2008 שוב התברר למשיבים כי הייתה פלישה למקרקעין ולאחר בירור זוהה המבקש כמי שביצע את מעשה הפלישה. לאחר שניסיון לדין ודברים בין הצדדים לא צלח הוגשה תביעה זו לסילוק ידו של המבקש מן המקרקעין.

בקשת הרשות להגן:
בבקשת רשות להתגונן טען המערער שתי טענות עיקריות, כדלקמן:
1)
התיישנות

-
לטענת המערער המקרקעין נרכשו על ידי אביו וסבו ועובדו על ידם מתחילת שנות השלושים של המאה הקודמת יחד עם מקרקעין נוספים בשטח כולל של 70 דונם.
עיבוד המקרקעין היה רצוף, ללא מחאה או ערעור "[ו]בחזקה נוגדת את עניינם של מי שנרשמו באופן פורמאלי כבעלים של חלקה 3" (סעיף 4 לתצהיר המבקש). נסח הרישום שצירפו המשיבים לכתב התביעה מראה כי ביום 1.2.1933 נרשמו המקרקעין דנא במסגרת הליכי הסדר מקרקעין ע"ש יפת בן יהודה שרעבי. משמע, על פי סעיף 22 לחוק ההתיישנות
יש למנות 25 שנים מאותו מועד לצורך חישוב תקופת ההתיישנות. תקופה זו הסתיימה כבר ביום 1.2.1958, היינו לפני כניסתו לתוקף של
חוק המקרקעין
ביום 1.1.70. סעיף 159 (ב) לחוק המקרקעין
ביטל אמנם התיישנות במקרקעין מוסדרים אולם זאת רק לגבי תביעות שהתיישנו עוד לפני כניסתו לתוקף של החוק ביום 1.1.70. יוצא אפוא כי למבקש עומדת, לשיטתו, טענת התיישנות נגד התביעה.
2)
שיהוי

– המערער טוען כי היה על המשיבים לדעת כבר משנות ה-30 של המאה הקודמת כי המבקש ומשפחתו מעבדים את המקרקעין ולהגיש נגדם תביעה לסילוק יד לפני שהמערער יאבד, נוכח חלוף הזמן, ראיות ביחס לזכויותיו במקרקעין ולפני שישקיע כספים ומאמץ בשתילת מטע רימונים במקרקעין.

במועד הדיון שנקבע בבקשת הרשות להגן נחקר המערער על ידי ב"כ המשיבים והצדדים סיכמו טענותיהם בעל פה.

החלטת כב' הרשם:

כב' הרשם נתן למערער רשות להתגונן בטענה של שיהוי, אך דחה את טענת המערער בדבר החזקה הנוגדת. כב' הרשם נימק את דחיית הטענה של חזקה נוגדת כדלקמן:
סעיף 20 לחוק הקרקעות העותמאני מקים לטובת נתבע, אדם שהחזיק במקרקעין חזקה נוגדת, במשך 25 שנה עד כניסת
חוק המקרקעין
לתוקף, מחסום דיוני המונע מן התובע, הבעלים הרשום, לדרוש את פינויו (
ע"א 69/85 להבי נ' רשות הפיתוח, פ"ד מ
(3) 624 בעמ'
633; מ' דוכן דיני קרקעות במדינת ישראל (מהדורה שנייה, תשי"ג) בעמ' 305).


לצורך התקיימותה של חזקה נוגדת לעניין סעיף 20 צריכים להתקיים שני יסודות : יסוד ראשון – על הנתבע להוכיח שחזקתו אינה נובעת מזכותו של הבעלים אלא נוגדת אותה (
ע"א 69/85
הנ"ל בעמ' 634) חזקה נוגדת, כשמה כן היא, כרוכה בניגוד אינטרסים בין המחזיק לבעלים הרשום. זאת משום שההסתמכות והויתור נוצרים במצב של ניגוד אינטרסים כך שניתן יהיה לקבוע כי הבעלים הרשום מחל על הפגיעה בזכותו (ישראל
גלעד, התיישנות במקרקעין

– קווים לרפורמה, משפטים י"ח (תשמ"ח – תשמ"ט) 177, 207). ברור אם כן, כי אם מוכח כי בעלי הקרקע השלימו בזמן מן הזמנים על החזקה במקרקעין ובשתיקתם התירו את המשכה, חדלה החזקה להיות חזקה נוגדת ומאותה עת הפך המחזיק במקרקעין לבר-רשות (
ע"א 69/85
הנ"ל בעמ' 634).


היסוד השני
הוא שהחזקה צריכה לבוא מכוח זכות בעלות של המחזיק. על המחזיק לטעון שהוא הבעלים של המקרקעין הגם שאין מוטל עליו הנטל להוכיח כיצד נהיה בעליהם (
ע"א 69/85
בעמ' 635). במלים אחרות, הנטל על המבקש, הטוען להתיישנות מכוח סעיף 20 לחוק הקרקעות העותמאני לטעון לשתי היסודות שפורטו לעיל כשרק את יסוד החזקה הנוגדת עליו להוכיח.

לאחר שעיינתי בתצהירו של המבקש ושמעתי את עדותו לא שוכנעתי כי הוא הרים את הנטל הרובץ לפתחו להוכיח ולו לכאורה את קיומה של חזקה נוגדת במקרקעין. בתצהירו [ סעיף 4] העלה המבקש טענה כללית וסתמית לפיה "המקרקעין נרכשו על ידי סבי ו/או אבי [!!] מהערבים ובמשך כל התקופה המקרקעין הוחזקו ועובדו על ידי אבי ועל ידי ברציפות ללא מחאה וערעור בחזקה הנוגדת את עניינם של מי שנרשמו באופן פורמלי כבעלים של חלקה 3". אין בטענה זו כל פירוט מתי ידעו בעליהם הרשומים של המקרקעין דנא על העיבוד והחזקה הנוגדת, כנטען, של המבקש ואביו וכיצד התבטאה אי השלמתם עם אותם חזקה ועיבוד הנוגדים את זכותם הרשומה. בחקירתו הנגדית של המבקש יצא למעשה המרצע מן השק. המבקש העיד כי הוא אינו יודע דבר על קיומה או אי קיומה של מחאה מצד בעלי הזכויות במקרקעין. לדבריו: "אני יודע שאלי לא פנו בכלל, לא יודע לאן הם מחו אם הם מחו. לראשונה ששמעתי מהם זה היה בשנת 2008, אז קיבלתי זימון ותלונה במשטרה והצגתי את כל מה שיש לי וקיבלתי מכתב שזה לא לעניין הציבור ולאחר מכן קיבלתי טלפון מהם. ש. האם אתה יודע שהתובע ידעו על זה שאתה מחזיק ולא ערערו. ת. לא יודע מה הם ידעו או לא ידעו. אני לא יודע אם ידעו או לא ידעו, לא הכרתי אותם עד שנת 2008. אלי הם לא פנו" [ פרוט' עמ' 6 שו' 5-10; ההדגשה הוספה].
אם כן, ראינו כי המבקש כלל לא הכיר את בעלי הזכויות הרשומים במקרקעין לפני הפנייה אליו בשנת 2008 ואין ביכולתו לומר אם הייתה מחאה מצידם על השימוש שנטען שנעשה על ידו במקרקעין אם לאו. ברור אם כן, כי אין ביכולת המבקש להוכיח קיומה של חזקה נוגדת במקרקעין. כידוע "חזקה נוגדת יוצרת התיישנות ומקנה זכויות רק אם היא נוגדת, בין השאר, במובן זה שמייחסים לבעלים ידיעה על דבר ההחזקה בלא שבאה מצדם תגובה, מה שמלמד על הסכמה שבשתיקה" (
ע"א 781/85 האפוטרופוס לנכסי נפקדים נ' מוסטפא, פ"ד מד
(3) 785,
791). במקרה דנא לא הוכחה ולו לכאורה ידיעה על דבר קיום ההחזקה כך שאין כל יסוד לקבוע במקרה דנא כי הוכחה לצורך הליך זה חזקה נוגדת. משכך, נשמט היסוד לטענת ההתיישנות שמעלה המבקש.


הערעור:
המערער ערער על החלטת כב' הרשם, ובערעורו טוען הוא שהמערער לא היה צריך לטעון שהמשיבים ידעו כי הוא מחזיק המקרקעין חזקה נוגדת. המערער מסתמך בעיקר על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בע"א 69/95 יחזקאל להבי ואח' נ. רשות הפיתוח ואח', פ"ד מג(3) 624, אשר ניתן ביום 28.8.86 (להלן - "פס"ד להבי").

טוענים המשיבים כי יש לדחות את הערעור מנימוקיו של כב' הרשם.

דיון ומסקנות:
החזקה נוגדת:
מקורה של החזקה הנוגדת הינו בסעיף 20 לחוק הקרקעות העותומני. סעיף זה קבע תקופת התיישנות של 10 שנים. בהתאם לסעיף 22 לחוק ההתיישנות, תשי"ח-1958, מאחר והמקרקעין הינם מקרקעין מוסדרים, תקופת ההתיישנות הינה 25 שנה. מאחר ולטענת המערער תקופת ההתיישנות הסתיימה לפני כניסת חוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 לתוקף, בהתאם לסעיף 159(ב) לחוק המקרקעין עומדת למערער טענת החזקה נוגדת.

ב-ע"א 223/52
גרייבר נ' גרין,
פ"ד
ט' 47
נאמר:
"חזקה נוגדת זו, מה טיבה? מעצם כינויה ניתן ללמוד כי היא "עוינת" לזכותו של הטוען לבעלות רשומה על הקרקע. על המחזיק המבקש להרשם כבעלים מוטל הנטל להוכיח שהחזקתו 'איננה באה מכוח זכות הבעלות של היריב".


ב-

ע"א 5964/03 עיזבון המנוח אדוארד ארידור ז"ל נ' עיריית פתח תקווה,
פ"ד

ס(4), 437:
"על הילכת "החזקה הנוגדת" בדין המקרקעין דומה שאין צורך להרחיב דברים. וכך, בעלים התובע מחזיק במקרקעין כי ישיב את המקרקעין להחזקתו והמחזיק מעלה כנגד התביעה טענת התיישנות, אין די לו למחזיק כי יוכיח זאת שהחזיק בנכס כך-וכך שנים. שומה עליו להוכיח כי החזקתו היתה החזקה נוגדת זכות בעלים, כי נהג בנכס המקרקעין מינהג בעלים, שהרי אם החזיק בנכס מטעם הבעלים, ממילא לא עברה התיישנות ולו משום שלא נולדה כלל עילת תביעה. וכך, יכול אדם שיחזיק במקרקעין של הבעלים "מאה שנים" והתיישנות לא תעמוד לזכותו."

ב-רע"א 9076/05
ואליד אלדוח נגד מנהל מקרקעי ישראל
, (פורסם בנבו), כי:
"כדי שתתקבל טענת ההתיישנות על החזקה לקיים שני מבחנים. האחד, עליה להיות "חזקה נוגדת", כזו שאינה – כחזקה – יונקת את כוחה מזכות הבעלים. השני, על המחזיק לטעון טענת בעלות ביחס למקרקעין (ראו
ע"א 69/85 להבי יחזקאל ואח' נ' רשות הפתוח ואח' . פ"ד מ
(3)624, 633 (השופטת נתניהו))."

כן נקבע בפס"ד להבי, בעקבות פסיקה קודמת של בית המשפט העליון, כי אם החזקה היא נוגדת, אין להביא הוכחות שמגמתן ללהראות שמקור חזקתו של של הנתבע פגום, אלא אם כן הנתבע בעצמו מודה בכך. ראה לעניין זה עמ' 637 –638 לפסה"ד.

האם הבעלים צריכים לדעת על החזקה הנוגדת?
פס"ד להבי אינו עוסק בשאלה האם על הבעלים של המקרקעין לדעת על ההחזקה הנוגדת של המחזיק.

ישראל גלעד במאמרו "התיישנות במקרקעין – קווים לרפורמה", משפטים כרך י"ח עמ' 177, 207 כותב כדלקמן:
"מהו אפוא "הניגוד" הנדרש? התשובה לשאלה זו מצויה במערכת היחסים שבין המחזיק לבין יריבו, בעל הזכויות במקרקעין. החזקה היא נוגדת כאשר כרוכה בה התנגשות אינטרסים בין המחזיק , מחד גיסא, ליריבו, מאידך גיסא. מדוע נדרש "הניגוד"? משום שהן ההסתמכות והן הוויתור נוצרים במצב של ניגוד אינטרסים. הוויתור כאן הוא במשמעות של מחילה על זכות. ובמלים אחרות: השלמה עם פגיעה בזכות. מנגד, ההסתמכות היא על כך שהאחר מחל על הפגיעה בזכותו."

דברים אלו התקבלו על ידי כב' השופט אור (כתארו אז) ב-ע"א 2510/98 למד שין בע"מ נ. מאירה חסיד ואח',פ"ד נג(5) 721, 728.

אם ההנמקה של החזקה הנוגדת היא מחילה או ויתור מן הראוי שהטוען לחזקה נוגדת יטען כי הבעלים ידע על החזקה של המחזיק.
ב-ע"א 781/85 האפוטרופוס לנכסי נפקדים נ. מרים אחמד מוסטפא ואח' פ"ד מד(3) 785 (להלן – "פס"ד מוסטפא"), 790 כתב ביהמ"ש העליון כדלקמן:
"אין חולק על כך, שכל הבעלים המקוריים של החלקה – הנפקד ובני משפחתו – עזבו את הארץ בשלהי העידן העותומני ועברו להתגורר בסוריה.
לא הובאה כל ראיה על כך, שאותם בעלים ידעו על דבר השימוש שעשו התובעים בנכס, וממילא מותר להניח, שעקב מגוריהם בסוריה נעלמה עובדה זו מידיעתם, ועל כן לה היה מקום לצפות מהם לתגובה כלשהי, שהיעדרה כאילו מקנה זכות לתובעים."
ובעמ' 791 לפסה"ד כותב ביהמ"ש העליון כדלקמן:
"הראוי לשוב ולהדגיש, כי חזקה יוצרת התיישנות ומקנה זכויות רק אם היא נוגדת, בין השאר במובן זה, שמייחסים לבעלים ידיעה על דבר החזקה בלא שבאה מצדם תגובה, מה שמלמד על הסכמה בשתיקה.
בנסיבות הימצאם של הבעלים מחוץ למדינה אין מקום לייחוס זה."

העולה מפסה"ד מוסטפא הוא שכאשר ישנן נסיבות בהן אין מקום לייחס לבעלים הרשום ידיעה על החזקה הנוגדת, אזי לא ניתן לייחס לו הסכמה להחזקה או ויתור על זכות החזקה. בעניין שבפני
נו טענו התובעים כי ביקרו מידי שנה או מידי שנתיים במקרקעין ונוכחו לדעת שהמקרקעין פנויים. בנסיבות אלו לא ניתן היה לייחס למשיבים את הידיעה על ההחזקה, ועל המערער היה לטעון כי המשיבים ידעו את החזקתו במקרקעין.

טענת הבעלות:
בסעיף 4 לתצהירו שצורף לבקשה לרשות להגן טוען המערער כדלקמו:
"המקרקעין נרכשו על ידי סבי ו/או אבי מהערבים ובמשך כל התקופה המקרקעין והוחזקו ועובדו על ידי אבי ועל ידי, ברציפות ללא מחאה וערעור, בחזקה הנוגדת את עניינם של מי שנרשמו באופן פורמלי כבעלים של חלקה 3."

(ההדגשה שלי – י.ז.)

בסעיף 3 לתצהירו הצהיר המערער כי כבר בתחילת שנות ה-30 החזיק אביו המנוח את המקרקעין.

מנסח הרישום שצירפו המשיבים לכתב התביעה עולה שהמקרקעין נרשמו ביום 1.2.1933 ע"ש יפת בן יהודה שרעבי שהם צאצאיו. הרישום נעשה לאחר שהמקרקעין עברו הסדר. סעיף 81 לפקודת הסדר זכויות במקרקעין [נוסח חדש], תשכ"ט-1969 הקובע כי:
"הרישום של מקרקעין בפנקס החדש יבטל כל זכות הסותרת את אותו רישום, אם אין בפקודה זו הוראה אחרת לעניין זה."
לאור הוראות אלו יש לבחון את טענת הבעלות שטוען המערער.

בפס"ד להבי עמ'
636 ציטט ביהמ"ש העליון מפסק דינו של כב' השפוט לנדוי (כתארו אז) בע"א 223/52
כדלקמן:
"אמנם טענת ההתיישנות לפי סעיף 20 של חוק הקרקעות העותומני משמשת לנתבע רק כנשק הגנה, ואין הוא זכאי להירשם כבעל האדמה לאחר שהוכיח את טענתו, אבל למרות זאת יסוד טענת ההתיישנות אינו אלא טענת בעלות ... הטוען את הטענה הזאת אומר למעשה: "אני בעל האדמה אבל היות ואני מחזיק זמן כה רב, אינכם יכולים לדרוש ממני שאוכיח את בעלותי". לשון אחרת: המחזיק באדמה במשך תקופת ההתיישנות חזקה עליו שהוא בעל האדמה."

לעיל עמדנו על כך, שאם הנתבעת מודה שזכות הבעלות שלו פגומה, ניתן לשאול אותו על זכותו זו.

אכן מי שטוען טענת חזקה נוגדת ובעקבותיה טוען טענת בעלות, אין דורשים ממנו להוכיח את בעלותו. סבור אני שעל מנת להיכנס להלכה זו על הנתבעת לטעון אותה באופן שאינה משאירה כל ספק לגבי טענת הבעלות ותקפותה.
בפס"ד להבי המערערים טענו את טענת ההתיישנות כדלקמן:
"אנחנו ואבינו מורישנו המנוח, החזקנו ומחזיקים עבדנו ומעבדים את המקרקעין, נשוא התובענה מאז 5 - 1934 כבעלים ותוך חזקה נוגדת, עבוד רצוף ושוטף."
(עמ' 635 לפסה"ד).
נוכחים אנו לדעת כי בפס"ד להבי המערערים לא נכנסו כלל למהות הבעלות, והם טענו כי הם למעשה פטורים להוכיח כיצד רכשו את בעלותם. אך כאשר הנתבע-המערער נכנס לנסיבות רכישת הבעלות, אזי טענה זו מהווה פלוגתא בדיון, וניתן לדרוש ממנו להוכיח את טענתו זו, ואף לבחון את סבירותה גם בשלב של בקשת רשות להגן.

בעניין שבפני
נו טען המערער לרכישת המקרקעין מערבים. אם המקרקעין נרכשו לפני יום 1.2.1933, אזי הרישום לאחר הסדר שנעשה ביום 1.2.1933 ביטל את זכותם של המערער ואביו. אם המקרקעין נרכשו מהערבים לאחר יום 1.2.1933, משמע שהמערער ואביו רכשו מקרקעין שאינם שייכים לערבים, ועסקת מכר זו אינה תקפה, שכן אין אדם יכול למכור דבר שאינו שלו. לנקודה זו יש משנה תוקף לאור ההלכה של "ייזהר הקונה" שהייתה בתוקף לפני חקיקת חוק המכר, תשכ"ח-1968 ובעת רכישת המקרקעין הנטענת ע"י הנתבע.

לאור זאת ניתן לומר שגם אם המערער יוכיח את טענת החזקה הנוגדת, זכות הבעלות לה הוא טוען הינה זכות בעלות שבאה ממי לא הייתה לו כל זכות בעלות במקרקעין, ואינו יכול להקנות זכות בעלות שלא הייתה לו, ולמעשה טענת בעלות זו אינה טענה.

סוף דבר:
לאור כל האמור לעיל, אני דוחה את הערעור.

המערער ישלם לנתבעים, ביחד ולחוד, כדלקמן:
1)
את הוצאות הערעור בתוספת הפרשי הצמדה ורבית מיום מתן פסק הדין ועד ליום התשלום בפועל;
2)
שכ"ט עו"ד בסך 5,000 ₪ בתוספת הפרשי הצמדה ורבית מיום מתן פסק הדין ועד ליום התשלום בפועל.

ניתן היום,
כ"ח שבט תשע"א, 02 פברואר 2011, בהעדר הצדדים.








ער בית משפט שלום 12839-09/10 אילן לוין נ' יואל שרעבי, שמואל שי (פורסם ב-ֽ 02/02/2011)