פסקי דין על אלי טל | פסקי דין על לינדה טל | פסקי דין על יגאל לביא | פסקי דין על סוזי לביא |

41632-10/10 א     23/11/2010




א 41632-10/10 אלי טל, לינדה טל נ' יגאל לביא, סוזי לביא




לך



1


בית משפט השלום בראשון לציון

ת"א 41632-10-10 טל ואח' נ' לביא ואח'



23 נובמבר 2010






בפני
כב' השופטת ד"ר איריס סורוקר


התובעים/המבקשים
1.

אלי טל

2.

לינדה טל


נגד

הנתבעים/המשיבים
1.
יגאל לביא

2.
סוזי לביא

<#2#>
נוכחים:
התובעים- המבקשים
ב"כ התובעים/המבקשים 1 ו- 2 עו"ד שי קידר
ב"כ הנתבעים/המשיבים עו"ד עמית לוין

פרוטוקול (דיון בבקשה לצו מניעה זמני)

ב"כ המשיבים
המשיב 1 בדרכו וצפוי להיכנס.
אני מגיש את הנספחים לתצהיר התשובה.
<#6#>
החלטה
הנספחים לתצהיר התשובה: הסכם שכירות, מסמך מיום 12/8/69 של ממ"י, ממסמך בעניין משמר השבעה מיום 22/10/58, מסמך נוסף מיום 27/10/98 בעניין משק עזר 95, וכן שני עמודים של חוזה מיום 26/11/92 – כל חמשת הנספחים יסרקו כ"נספחים" לכתב התשובה.
<#7#>

ניתנה והודעה היום ט"ז כסלו תשע"א, 23/11/2010 במעמד הנוכחים.



איריס סורוקר, שופטת

המשיב 1 נכנס לאולם.

ב"כ התובעים
מטרת צו המניעה לשנות את הסטטוס של המצב הקיים. המצב הקיים הוא שהמשיבים עושים דין לעצמם. הותר להם במסגרת ההסכם להשכיר את בית המגורים המקורי לשוכרת במועד רכישת הזכויות, קרובת משפחת המבקש. נקבע כי תוכל להשלים תקופת השכירים שלה עד 3.99. זה כתוב בסעיף 3.3
להסכם. מאז ועד היום עושה המשכיר דין לעצמו.
במועד ההסכם היתה שוכרת, מצב קיים.
בהסכם ניתן היתר ספציפי להשכרת היחידה, נקבע תאריך עד לסיום מועד שכירת הנכס. מאז ועד היום, השוכר ממשיך פעם אחר פעם להשכיר את זה, למרות שמקבל מאיתנו מכתבים שזה מונע, מעבר לבעיות הנוספות שיש, מאיתנו להעביר את הזכויות על שמנו למרות שהתחייב לעשות זאת. אומר חברי בכתב התגובה שלו, הכרתם את הכלה לפני שקניתם וידעתם שיקח זמן.
זה משפיע על רישום הזכויות כי המנהל הודיע כי ידרוש דמי שימוש ראויים בגין השכרת הנכס לצדדים שלישיים, המשיב בעצמו מתחמק מלשאת באחריות בדמי השימוש הראויים האלה.
האסמכתא מהמנהל – המנהל כתב את זה במס' מכתבים:
מכתב של מנהלת המחלקה החקלאית שמצורף כנספח מיום 23/12/08, סעיף 3 כתוב "בכפוף לתשלום דמי שימוש".
אנו עדיין לא תפסנו חזקה ביחידה זו, הנהנה מהיחידה הוא המשיב.
אנו חפצים להרוס את היחידה הנוספת ולעבור לגור בבית המקורי. זה מה שביקשנו בתביעה שהגשנו. ביקשנו לאכוף מימוש ההסכם בהתאם לעדיפות השלישית.
יחידת המגורים המושכרת זו היחידה הישנה, המקורית.
הצעד הנוסף, הריסת היחידה הנוספת, לא המקורית, אני רוצה לעבור לגור בבית המקורי, אני צריך שיהיה פנוי כדי שמרשיי יעברו לגור שם ואז נעבור לגור ביחידה הנוספת. אני רוצה לתפוס האחזקה ביחידה הישנה מכוח זה שרכשתי נכס, שילמתי עליו למעלה ממחצית הסכום, עם כל הבעיות שלו. המנהל אומר לי שכדי לפתור את הבעיות יש מתווה
x
. אנו שלוש שנים מיום רכישת הנכס. ניסינו כמה אלטרנטיבות כדי לפתור את הבעיות.
אני מכוון לעדיפות השלישית על פי סעיף 2.3.3 להסכם, שלפיה תהרס היחידה הנוספת והבית המקורי ישאר והסכום יופחת 600,000 ₪.
שילמתי למעלה ממחצית התמורה עוד לפני ההפחתה. זה לא ענייננו כרגע.
בהסכם התווינו 3 עדיפויות. אמרנו שקודם נמצה את העדיפות הראשונה אח"כ השנייה ואח"כ השלישית. ניסינו אפשרות ראשונה ושנייה והמנהל לא הסכים. רוב רובם של הנסיונות נעשו על ידינו אמנם עם שיתוף פעולה מצד חברי אבל זה לא צלח.
3 שנים להוציא היתר להרוס הוא יותר מסביר. יכולנו להשלים, לא הושלם. אני מבקש את העדיפות השלישית.
היחידה המושכרת מאוישת על ידי אותו שוכר שחתם לנו שמפנה את היחידה ב30/11 השנה וקיבל ממני מכתבי התראה קודם לכן. אחרי שקיבל שני מכתבי התראה בדבר פינוי ורצון שלנו להרוס.
אני מבקש לפנות שוכר קיים שידע על הבעיות, שקיבל מכתב ב19/8 וב8/9 ואח"כ ב19/9 חתם שהוא מתחייב לפנות וב1/10 הלך וחתם על ההסכם. הוא היה אמור לפנות ב30/11 ושלא יושכר לאחר מכן.
בהסכם השכירות החדש הזה כותב חברי שיש התחייבות של השוכר לפינוי תוך 30 יום. אבקש כי תוך 30 יום מהודעה שתימסר, שהשוכר יפנה.

ב"כ הנתבעים
נודע לשוכר ממני על ההליך. אני לא רציתי לייצר סכסוך יש מאין, השוכר הופתע מכך שהשתמשו במסמך שלו שאומר שהוא יפנה עד לאותו יום. הוא הודיע למבקשים על כך שהוא שכר את הבית לתקופה נוספת. גם הנסיבות של החתימה על המסמך..
מי שצריך לצרף אותו כי הוא רוצה לפנות אותו הוא המבקשים ולא המשיבים.
לי יש הסכם איתו. מתי הופך להיות בעל דין שלי, מאותו רגע שהמשיבים יתנו הודעה על סיום ההסכם יפנה. הוא הצהיר שימלא אחר הודעות ההסכם. מדובר בשוכר בר פינוי, לפי הסכם השכירות איתו. הוא יושב בנכס מזה תקופה ומדובר בהסכם מתחדש.
הגבתי על ההתחייבות שלו לפנות ב30/11 בבקשה. הוא טוען שכל התקשורת נעשתה ברוח טובה, סעיף 41.5.
אמר לי שאם היה יודע שהמכתב נחתם על ידו על רקע איומים או תביעות לא היה חותם עליו. ניסחתי זאת בצורה מינורית שמבקש לציין כי התקשורת נעשתה ברוח טובה ולא ידע על קיום מכתבי דרישה.
לכל מסלול יש משמעות כספית. אנו טוענים שהמיצוי של האפשרויות, למרות שחלף הרבה זמן, לא נעשה. נקלענו לסיטואציה שלא באשמתנו שלא יהיה מנוס, וגם חברי מסכים איתי לדעתי וגם עו"ד זיו כספי ממשרדו, שלא יהיה מנוס מהגשת תביעה נגד המנהל.
אנו אוחזים בהסכם ולא מודיעים על ביטולו.
המשמעות של הריסת היחידה הנוספת היא שאנו מפסידים הרבה כסף. יש פה הבית המקורי והיחידה הנוספת. יש פה שטח של 2.5 דונם שהמבקשים אוחזים בו פיזית. בשטח זה בחזית/בחלק המערבי שלו, בנוי בית המגורים המרכזי שהוזכר, ובחלק השני בנויה יחידה נוספת שהם גרים בה. אף אחד לא חולק על זכותם להחזיק ב 2.5 דונם. כתוצאה מתקלה שארעה בשנות ה2000, ברישומי המנהל היחידה הנוספת, לכאורה, נמצאת מחוץ לשטח של אותו משק עזר.
אני אומר שכדי לעמוד בסעיף 2.3.3 לא יהיה מנוס מלתקן רישום השטח. כדי לתקן יש שורת אסמכתאות חד משמעיות האומרות ששטח המשק הוא 2.5. כנראה שלא יהיה מנוס מלנקוט הליכים משפטיים נגד מנהל מקרקעי ישראל. מהרגע שהשטח יוגדל ל 2.5 דונם לא תהיה בעיה להשאיר היחידה הנוספת על כנה ואז האופציה השלישית לא בתוקף.
כל הבעיות שאנו יודעים אותם היום ידענו לפני שלוש שנים, היינו יותר אופטימיים אז שנוכל לקיים ההתחייבויות בזמן יותר קצר.
נוצרו שלוש אלטרנטיבות כי מלכתחילה ידעו שיש בעיה. בעסקת מכר רגילה יש אלטרנטיבה אחת. יש שלוש אלטרנטיבות וצריך לתת למוכר/למשיבים למצות כל האפשרויות עד תום.
במשך 3 שנים אתה מנסה בדרך של הידברות עם המנהל, בדרך תיקון התב"א ולא הצלחנו. כעו"ד אני מכיר רק דרך אחד לנסות לשכנע את בית המשפט בתביעה נגד המנהל לתקן השטח. במשק עזר אין חילוקי דעות שמותר לפחות יחידה אחת. אם יתוקן השטח, היחידה הנוספת תשאר על כנה. יהיה ויכוח האם אנו יכולים עוד יחידה.
אני מוכן אפילו לצאת מנקודת הנחה שבסופו של הליך משפטי מול המנהל, שטח היחידה לא יתוקן. כולנו רצים קדימה ויוצאים מנקודת הנחה לגיטימית ונכונה שהשטח יתוקן. בוא נניח ששטח משק העזר לא יתוקן, במצב כזה הסכסוך העתידי בין הצדדים בלתי נמנע, מכרנו שטח של 2.5 דונם, יש בעיה עם השטח, שרשום במנהל כ1.5 דונם. אנו זכאים ורשאים לתקן אותו, ויש לנו האסמכתאות שזה השטח, וכך הוא גם פיזית – 2.5 דונם. לאיזה מבוי סתום אנו יכולים להקלע אם המנהל לא יאשר תיקון השטח. הם קיבלו מאיתנו היחידה הנוספת, השקיעו בה מאות אלפי ₪, בנו בריכת שחייה, עשו דרכי גישה. גם בבית המגורים הקיים הם לא יחיו בו, הוא בית קטן ולא מתאים. הם מתכוונים להרסו ולבנות בית חדש על פי צרכיהם. מה יקרה אם אחרי כל ההוצאות שהם הולכים להוציא, מדובר בהוצאות גבוהות, מה יקרה אם השטח לא יתוקן.

ב"כ התובעים
הדברים שאומר פה חברי מעידים עד כמה מרשיי הסתמכו על ההצהרות והמצגים של המוכרים בעת החתימה. הוצג לנו מצג שאני לאו דווקא חולק עליו שהבעיה טכנית שאפשר לתקן. אנו מסתמכים על זה ועל בסיס זה השקענו מליונים ביחידה הנוספת, אנו לא ששים להרוס אותה. אנו הורסים אותה אחרי שהמנהל הודיע שלא יאפשר תיקון השטח עד שלא תהרס היחידה הנוספת.

<#4#>
החלטה
1.
בפני
בקשה ליתן צו מניעה זמני, אשר יאסור על המשיבים - המוכרים לפי הסכם שנכרת בין הצדדים ביום 16.1.08 – לבצע דיספוזיציות כלשהן ביחידת מגורים אשר מכונה בהסכם "בית המגורים המקורי". ניתן סעד ארעי במעמד צד אחד והדיון היום נקבע במעמד הצדדים. המשיבים הגישו תגובתם לבקשה בה התנגדו למתן צו המניעה בנימוקים שונים, ובין השאר טענו כי היחידה נשוא הסכסוך כבר הושכרה לצד שלישי בהסכם שכירות מיום 1.10.2010 – עוד בטרם הוגשה הבקשה ליתן צו מניעה זמני.
2.
הבקשה מבוססת על ההסכם הנ"ל (נספח ב' לבקשה). אין מחלוקת כי בגדרו של הסכם זה רכשו המבקשים זכויות במקרקעין. בסעיף 2.3 בהסכם, קבעו הצדדים שלושה מסלולי התקדמות לביצוע ההסכם, תוך דירוג המסלולים לפי סדר עדיפויות. כעדיפות ראשונה, נבחר המסלול של הכשרת הבנייה והשארת היחידה הנוספת על כנה יחד עם בית המגורים המקורי; בעדיפות שנייה נקבע המסלול של השארת היחידה הנוספת והריסת בית המגורים המקורי; ובעדיפות שלישית, נקבע המסלול של הריסת היחידה הנוספת והשארת בית המגורים המקורי. כל מסלול תומחר באופן נפרד.
3.
ביום 18.4.2010 ובחלוף כשנתיים ומחצה מאז שנכרת ההסכם, הודיעו המבקשים (הקונים) כי הם מבקשים להפעיל את העדיפות השלישית ולצעוד במסלול של הריסת היחידה הנוספת והשארת בית המגורים המקורי (נספח ו' 2 לבקשה). ב"כ המבקשים הודיע במכתב הנ"ל כי מרשיו החליטו לממש את העדיפות השלישית בלית ברירה, וזאת לאחר שהסתבר כי שני המסלולים האחרים אינם מתאפשרים. בעניין זה, הוחלפה תכתובת בין הצדדים ונראה כי למוכרים ניתנה ההזדמנות להכשיר את המסלולים המועדפים (ר' למשל מכתב ב"כ המבקשים מיום 20.11.2008, נספח ד' לבקשה, וכן מכתבו מיום 21.6.2009 נספח ו'1 לבקשה). ב"כ המבקשים טען כי בחלוף כשלוש שנים מאז שנכרת ההסכם, ומשלא בוטל, יש לאפשר למרשיו לצעוד במסלול העדיפות השלישית, כזכאותם החוזית מכוח ההסכם הנ"ל.
4.
ב"כ המשיבים הודה כי ההסכם מעולם לא בוטל. יחד עם זאת, דומה כי למרשיו ישנן הערות והשגות בעניין היתכנות ההסכם והאפשרות לביצועו. ב"כ המשיבים טען כי לא יהא מנוס, לכאורה, מהגשת תביעה כנגד מנהל מקרקעי ישראל והכל במטרה להכשיר את אחד המסלולים הקודמים לעדיפות השלישית הנ"ל.
5.
לכאורה, במערכת היחסים שבין המבקשים למשיבים, צומחת זכותם לכאורה של המבקשים לאכיפת ההסכם. אין מחלוקת כי המשיבים אינם יכולים להעמיד בידי המבקשים את ההיתרים והאישורים הנדרשים לצורך אחד מן המסלולים שבסעיפים 2.3.1 ו- 2.3.2 להסכם (העדיפות הראשונה והעדיפות השנייה). בקשת המשיבים ליתן להם זמן נוסף היא בעייתית במידה רבה, וזאת בשים לב לזמן הרב שחלף מעת כריתת ההסכם (כשלוש שנים) וכן מחמת אי הוודאות הכרוכה בתביעה כנגד המנהל. תביעה עלולה גם להידחות, וכך ימצא שפרק הזמן הנוסף שניתן למשיבים לא הואיל לקדם את האפשרויות בהן הם מבקשים לאחוז. על הרקע הזה לא מצאתי פסול בדרישת המבקשים להפעיל את העדיפות השלישית, שלפי ההסכם. ודוק: ההסכם לא בוטל על ידי המשיבים והוא עומד בתוקפו.
6.
בכל הקשור להשכרת היחידה לצד שלישי – מתברר כי אין מדובר בצד שלישי חדש אלא בשוכר המתגורר בבית בפועל מזה זמן. ב"כ המבקשים הציג את התחייבותו לפנות את יחידת המגורים לא יאוחר מיום 30.11.2010 (נספח ה' לבקשה). ב"כ המשיבים ציין כי שוחח עם השוכר, לאחר הגשת הבקשה דנא, וכי השוכר חזר על התחייבותו שלפי הסכם השכירות מיום 1.10.2010 (נספח א' לתשובה), לפינוי המושכר בתוך 30 ימים מהודעה שימסור לו המשכיר (המשיבים דנא).
7.
בנסיבות אלה, דומה כי השוכר מודע להליך דנא ולטענות הצדדים. יחד עם זאת, ולמען הסדר הטוב, אאפשר פעם נוספת לשוכר להביע את עמדתו במפורש בפני
בית המשפט וזאת על מנת למנוע כל תקלה. יוער כי כבר בהחלטה מיום 21.10.2010 הוריתי למשיבים להודיע לצד השלישי על הבקשה ועל מועד הדיון ואפשרתי לצד השלישי להגיש נייר עמדה מטעמו וכן להתייצב לדיון. ואולם, מחמת הספק, אני מורה לעניין הצד השלישי (שלמה וכלנית טליאס) כדלקמן:
א.
ב"כ המבקשים ימסור עותק מפרוטוקול הדיון לידי הצד השלישי וזאת, ככל הניתן, עוד היום. לעניין זה, אני מתחשבת בכך שהמבקשים מתגוררים בפועל לצד הצד השלישי.
ב.
כדי למנוע כל תקלה, גם ב"כ המשיבים ימסור עותק מפרוטוקול הדיון לידי הצד השלישי וזאת בשים לב ליחסי השכירות שבין הצדדים;
ג.
הצד השלישי יוכל להודיע לבית המשפט, לא יאוחר מאשר עד ליום א' 28.11.2010 בשעה 11:00, אם הוא מתנגד לפינויו בתוך 30 ימים מהיום; היה והוא מתנגד
- יצביע על נימוקי ההתנגדות ובית המשפט יקבע מועד קרוב לדיון על מנת לדון בטענותיו. כמובן, הצד השלישי ימסור עותק מהודעתו לב"כ המבקשים וכן לב"כ המשיבים.
8.
בכפוף לעיון בעמדתו של הצד השלישי כשוכר וכמחזיק בפועל, איני רואה מקום לשנות מהסעד הארעי שניתן במעמד צד אחד, ואשר אוסר על המשיבים לבצע כל דיספוזיציה בבית המגורים המקורי. נחה דעתי כי הסעד נדרש על מנת לאפשר למבקשים לממש את זכאותם החוזית. המשיבים לא הראו כל טעם טוב מדוע למנוע מהמבקשים להפעיל את האופציה החוזית הנ"ל. הטענה בדבר "מעשה עשוי" איננה מדוייקת וזאת בשים לב להיסטוריית השכירות במקום. גם מאזן הנוחות אינו נוטה לטובת המשיבים שכן יש בו כדי להנציח את המצב הקיים ולהקשות על המבקשים להתקדם במסלול החוזי המתוכנן.
9.
התיק יקבע לת.פ. מנ"ת ליום 28.11.2010. מובהר לצד השלישי כי בהעדר התנגדות מטעמו, יהא עליו לפנות את "בית המגורים המקורי" בתוך 30 ימים מהיום.



10.
המשיבים ישלמו למבקשים את הוצאותיהם בהליך הביניים בסך 5,000 ₪.


<#5#>

ניתנה והודעה היום ט"ז כסלו תשע"א, 23/11/2010 במעמד הנוכחים.



איריס סורוקר, שופטת


ב"כ המשיבים
בהנחה שעברנו את משוכת השוכר ובית המגורים המקורי יפונה, גברתי הכשירה את הדרך למבקשים לממש את האופציה השלישית, אני מבקש שגברתי תבהיר שזה כרוך בתשלום כדי שלא נצטרך להגיע לבית משפט.
מאותו רגע שמקבלים חזקה בבית המגורים המקורי הם צריכים לשלם את יתרת התמורה. אני מפנה את גברתי לתנאי הזה בהסכם.

ב"כ המבקשים
גם בחוזה מצוין שהתשלום האחרון של יתרת התמורה הוא בכפוף להכשרת הבנייה.

<#8#>









החלטה

בית המשפט אינו עוסק בשלב זה בתשלומים שלפי החוזה והצדדים יתקדמו מכוח התחייבויותיהם ולפי הבנתם.
הסעד הזמני מצומצם לאיסור על ביצוע דיספוזיציות בבית המגורים המקורי.

<#9#>

ניתנה והודעה היום ט"ז כסלו תשע"א, 23/11/2010 במעמד הנוכחים.



איריס סורוקר, שופטת











א בית משפט שלום 41632-10/10 אלי טל, לינדה טל נ' יגאל לביא, סוזי לביא (פורסם ב-ֽ 23/11/2010)