פסקי דין על אמות השקעות בע"מ | פסקי דין על גו.די.אם השקעות

28954-11/09 א     20/03/2011




א 28954-11/09 אמות השקעות בע"מ נ' גו.די.אם השקעות








st1\:*{behavior: }
בית משפט השלום בתל אביב - יפו



ת"א 28954-11-09 אמות השקעות בע"מ
נ' גו.די.אם השקעות






בפני

כב' השופטת
אושרי פרוסט-פרנקל


תובעים

אמות השקעות בע"מ


נגד


נתבעים

גו.די.אם השקעות



פסק דין


בפני
י תביעה כספית על סך 261,260 ₪ שמקורה בשני שטרות בטחון שהוגשו לביצוע וניתנה לנתבעת רשות להתגונן.
את שטרות הביטחון מסרה הנתבעת לתובעת, להבטחת ביצוע כל התחייבויותיה בהתאם להסכם שכירות אשר נחתם בינה לבין התובעת ביום 6.6.09, לפיו השכירה התובעת לנתבעת משרדים בקומה השמינית בבית אמות משפט, ברחוב שאול המלך 8 בתל אביב, (להלן בהתאמה: "ההסכם / המושכר").

א.
תמצית טענות התביעה

1.
התובעת הינה חברה ציבורית העוסקת בנכסי נדל"ן, ניהולם והשכרתם תמורת דמי שכירות במקומות שונים בארץ ובין היתר, רכשה את הקומה השמינית בבית אמות משפט, שבשד' שאול המלך בתל אביב, המחולקת למספר יחידות שהושכרו לשוכרים שונים.

התובעת אוחזת בשני שטרות אשר נמסרו לה, חתומים על ידי הנתבעת, אשר ניתנו לביטחון, ערוכים לפקודתה, כל אחד מהם על סך 130,630 ₪, (להן: "שטרי החוב"). אחיזתה של התובעת בשטרות הינה בתמורה ובעד ערך ולכן הינה זכאית לקבל את מלוא תמורתם מהנתבעת.

טרם חתימת ההסכם, הוצג המושכר לנתבעת, כמי שהתעניינה בשכירת אחד המושכרים, כמו לשוכרים פוטנציאליים אחרים, כדי שאלה יתרשמו ממנו, משטחו, מיקומו והתאמתו לצרכיהם.
רק לאחר שהשוכר הפוטנציאלי התעניין במושכר, התנהל שלב המשא ומתן, כולל הצגת טיוטת חוזה אשר נמסרה לנתבעת, בה נקבע מפורשות, כי שטח המושכר הוא 185 מ"ר ברוטו. השטח ברוטו הוא זה שלפיו קובעת התובעת את דמי השכירות, דמי הניהול וחיובי השכירות ולכן לא צוין בחוזה שטח המושכר נטו.

מי שהציג למר גולדשטיין מטעם הנתבעת את המושכר, מר רוני צבן, אינו עובד עוד בתובעת, ותצהיר עדות ראשית מטעמה הגיש אוהד וייס, עובד התובעת מזה 5 שנים כסגן החשב, ובחצי השנה האחרונה כחשב, ואשר לא נטל חלק במו"מ שהתנהל בין הצדדים עובר לחתימת הסכם השכירות.

אוהד וייס העיד, כי דמי השכירות נקבעו בסכום גלובאלי, "בין אם שטח המושכר נטו הוא 100 מ"ר או 50 מ"ר", כאשר לנתבעת, היתה הזדמנות מלאה טרם חתימת ההסכם לבדוק את שטח הנטו של המושכר. תחשיב דמי השכירות וההוצאות הנילוות, לטענתו, הינו שיקול יסודי של הנתבעת, הוא
היה ידוע לה טרם חתימת ההסכם, והנתבעת הסכימה לשלם דמי שכירות חודשיים בסך של 13,390 ₪.

2.
ביום 6/6/07 נחתם בין הצדדים ההסכם, במסגרתו מסרה הנתבעת לתובעת את שני שטרות הבטחון נשוא תביעה זו, להבטחת חיוביה על פי חוזה השכירות. במשך חודשים רבים שילמה הנתבעת את דמי השכירות ודמי הניהול בגין המושכר, בקביעות וברציפות, ללא כל תלונה.

לטענה שהועלתה על ידי הנתבעת בהתנגדות לביצוע שטר, ולפיה מנהל הנתבעת קיבל את שטח המושכר כפי שהוצג לו על ידי מנהל הנכסים של התובעת וכי הנתבעת לא מדדה את השטח, טוענת התובעת באמצעות מנהלה מר אוהד וייס, כי מצג זה הוא נחלת הצדדים לתביעה דנן. לטענתו, הנתבעת קיבלה מצג זה, מבלי שבדקה אותו למרות שניתנה לה ההזדמנות לעשות כן.
בחקירתו העיד, כפי שפרט גם בסעיף 26(ב) לתצהירו, כי גם אם מדובר היה במצג שווא של רוני צבן, אין לכך משמעות משפטית ועל הנתבעת לשלם על פי אותו מצג שווא. מה עוד, כך התובעת, שמדובר במצב נכון ובשטח ברוטו אמיתי של המושכר ללא כל כחל וסרק, וחתימת הנתבעת על הסכם השכירות הינו הודאה בשטח המושכר.

3.
טענת הנתבעת לפיה, היא קיבלה שטח מושכר קטן מזה שנרשם בחוזה השכירות, הינה טענה למום במושכר אך מדובר, במום גלוי שאינה זכאית להעלותו לאחר שויתרה עליו והצהירה כי בדקה את המושכר ואף לא טענה לעניינו בסמוך לקבלת המושכר. הנתבעת אף חתומה על תשריט המושכר המצורף לחוזה השכירות, בו אין חובה לרשום ואף לא נרשמו מידותיו.

לטענת התובעת, אין טענה מצד הנתבעת, כי המושכר אינו תואם את התשריט. לענין זה מפנה התובעת לסעיף 3.2 לחוזה השכירות בו הצהירה הנתבעת בנוגע למושכר ולשטחו ובו נקבע כי שטח המושכר הינו 185 מ"ר (סע' 3 לנספח ב' לחוזה השכירות). סעיף 3.2 להסכם השכירות מפרט את שטח המושכר ברוטו, כולל עובי הקירות החיצוניים, השטחים הציבוריים בקומת המושכר ושטחים ציבוריים אחרים בקומת הכניסה ברכוש המשותף הכללי, אך ברור שהשטח אותו קיבלה הנתבעת לשימוש ייחודי, קטן מהשטח ברוטו.

4.
התובעת מכחישה את טענת הנתבעת כפי שהועלתה בהתנגדותה לביצוע שטר, ולפיה חוזה השכירות הינו חוזה אחיד וטוענת כי טיוטא ממנו הועברה לנתבעת, ניתן היה לשנותו והוא עבר שינויים ותיקונים. אלא שבניגוד לכך, בחקירתו הנגדית העיד אוהד וייס, כי חוזה השכירות הינו חוזה אחיד, למעט חלק מהפרטים הרשומים בו. מי שניהל את המו"מ מטעם התובעת היה רוני צבן, מנהל נכסים בתובעת, אשר כבר אינו עובד התובעת, אך לדברי אוהד וייס, לא הייתה כל בעייה להעידו. את רוני צבן בתפקידו כמנהל נכסים החליף ערן זייד.

לדברי אוהד וייס, אחת לחודש מתקיימות ישיבות בהשתתפות נציגי מחלקת הכספים, מחלקת השיווק, ומחלקת נכסים, במהלכן נודעו לו מרוני צבן, פרטי ההתנהלות בין הצדדים כפי שהועלו בתצהירו.

לטענת הנתבעת, לפיה הובא לידיעתה בחודש ינואר 2009, כי שוכרים אחרים בבנין ביצעו מדידות מטעמם וגילו שהתובעת מחייבת אותם בשטח גדול משטח המושכר בפועל, וכי אף הארנונה המשולמת בגין המושכר היא לפי 110 מ"ר, משיבה התובעת, לא ברור לאילו שוכרים מכוונת הנתבעת את דבריה, אך מאשרת, כי שוכר אחד שטען טענה דומה הגיע לפשרה במסגרת הליך משפטי וחזר בו מטענתו בדבר גודל המושכר.

5. בנוסף, כך התובעת, הנתבעת עצמה מאשרת בסעיף 15 לתצהירו של גולדשטיין כי שטח המושכר ברוטו כפי שנמדד על ידי העיריה הוא 123 מ"ר ולא 110 מ"ר. שטח המושכר שנקבע על ידי העיריה לצורך חישוב ארנונה אינו רלוונטי ולא על פיו התחייבה הנתבעת לשלם את דמי השכירות. חוזה השכירות קבע את שיטת החישוב בשונה מחישוב המטרים של העיריה, מה עוד שהעיריה, בהתאם לנספח ג' לתצהיר התובעת, מחייבת בתשלום ארנונה לפי שטח נטו.

העובדה שהנתבעת, כפי שמפורט בסע' 18 לתצהירו של גולדשטיין, בחרה שלא לשלם את החיובים השוטפים הקבועים בחוזה השכירות, הינה מעשה חד צדדי והיא עשתה דין לעצמה בקובעה כי הינה מקזזת סכומים שלדעתה שילמה ביתר, מה עוד שלא שלחה כלל הודעת קיזוז.

6.
התובעת מכחישה את טענות הנתבעת לענין חיובי החשמל וטוענת, כי אלה חסרי כל רלוונטיות לגודל המושכר. אוהד וייס אשר דוחה בתצהירו, את טענת הנתבעת לחיובי החשמל, טוען כי הינה בבחינת הרחבת חזית ומכחיש בתצהירו את חישובי חיובי החשמל המופיעים בתצהירו של גולדשטיין. לטענת אוהד וייס, לצורך חיוב השוכרים השונים בחיובי חשמל, התובעת משתמשת בנתון של שטחי המשרדים של השוכרים השונים, אך התביעה דנן לא התבססה על חיובי חשמל אלא לשטח המושכר (ע' 36 שורות 10-23 לפרוטוקול).

7.
אוהד וייס מציין בתצהירו, כי הנתבעת מודה (סע' 20-18 לתצהיר גולדשטיין) כי שלחה לתובעת הודעת קיזוז על פי חוק החוזים, מה עוד שעצם עצירת דמי השכירות הינם קיזוז. הנתבעת ערכה חשבון כמפורט בנספח 7 לתצהירו של גולדשטיין ומתוך הכספים ששילמה לטענתה ביתר, ניכתה או הפחיתה, דהיינו קיזזה, את הסכומים שלדעתה לא היתה חייבת לשלם וזוהי לטענת אוהד וייס, פעולת קיזוז.

עוד טוענת התובעת, כי עד לחודש יוני 2010, כולל בישיבת בית המשפט אשר דן בבקשת ההתנגדות, לא היתה בידי הנתבעת כל חוות דעת מומחה לענין שטח המושכר ולא ברור מאין שאבה את טענתה להפחתת תשלום דמי השכירות.

8. לטענת התובעת, הבליטות הדקורטיביות (להלן: "הבליטות / האלמנט הארכיטקטוני") המצוינות בסעיף 26 לתצהירו של מר גולדשטיין, הינן הקיר החיצוני של המושכר בהן מצויה רצפת המושכר וצנרת מיזוג האויר שלו, המשרתת את המושכר. החלק האחר של הבליטות משמש כארון קיר המשרת את המושכר והקיר החיצוני כלול בחישוב שטח המושכר.
הובהר לנתבעת ואף נרשם בהסכם השכירות, כך אוהד וייס, כי שטח המושכר כולל את עובי הקירות החיצוניים לרבות אלה הגובלים בשטחים ציבוריים, מחצית מעובי הקירות המשותפים עם שטחים מושכרים אחרים והחלק היחסי משטחים ציבוריים בקומת המושכר, כגון חדרי מדרגות, פיר מעלית, חדרי שירותים, לובי בקומה ובכניסה לבנין, חדרי מכונות, חדרי אשפה ועוד. לכן, לטענת אוהד וייס, אין המדובר בבליטות ואף לא בדקורציה, אלא שהבליטות הדקורטיביות הן חלק בלתי נפרד מהמושכר והנתבעת הסכימה לשלם בגינן דמי שכירות.

בחקירתו השיב אוהד וייס, כי מהיכרותו את המבנה, הרצפה שמתחת למזגן מגיעה עד לקצה של הבליטה הדקורטיבית והמזגנים הינם בחלק הפנימי של המבנה (ע' 34 שורות 24-26 עד ע' 35 שורה 20 לפרוטוקול). החגורות הדקורטיביות הן קיר חיצוני של המושכר שבהן מצויה רצפת המושכר וצנרת מיזוג האויר של המושכר המשרתת אותו וחלק האחר של החגורה הדקורטיבית מהווה ארון קיר המשמש את המושכר.

9.
התובעת מאשרת, כי במסגרת מו"מ לפשרה הציעה לנתבעת להפחית, לפנים משורת הדין, 15 מ"ר משטח המושכר וכי הנתבעת נוהגת בחוסר תום לב, כאשר היא משתמשת ברנוצה הטוב של התבועת, כנגדה.

לטענת הנתבעת, כפי שהועלתה בסע' 39 לתצהיר גולדשטיין, ולפיה השטרות עליהן חתם עם חותמת הנתבעת, אינן תקפים, משיבה התובעת, כי גולדשטיין הציג את עצמו כמנכ"ל הנתבעת וכמורשה חתימה מטעמה. שטרי החוב נחתמו במעמד חתימת חוזה השכירות וגולדשטיין חתם לבדו, הן על הסכם השכירות והן על השטרות, לאחר שהציג עצמו כמוסמך לחתום לענין זה מטעם הנתבעת. ומשכך, חתימתו מחייבת אותה. מדובר בטענה חסרת תום לב, מה עוד שהיא שילמה את דמי השכירות על פי חתימתו.

עוד מוסיפה התובעת, כי הנתבעת לא טוענת שתמורת השטר נכשלה ואין גם טענה שעסקת היסוד נכשלה.

10.
אוהד וייס העיד, כי התובעת נוהגת להשכיר את המשרדים שבבעלותה, בהתאם למחיר למ"ר, אך שוכר פוטנציאלי לא יכול לדעת את שטח המשרד העומד להשכרה מרישומים רשמיים ואף התבעת צירפה להסכם השכירות תשריט של המושכר, ללא מידות, אך לא הייתה לו תשבה לאי רישום זה.

לדבריו, התובעת קבעה את שטח המושכר ממדידות של כלל הבניין אך לא ספציפית לכל יחידה ואין לו כל ידיעה לפי מה נקבע ששטח המושכר נושא תביעה זו, הינו 185 מ"ר. הוא מניח שהייתה מדידה, אך אין לו כל אינדיקציה לכך (ע' 33 שורות 12-16 לפרוטוקול) לדבריו, בבליטה הדקורטיבית ניתן לעשות שימוש לאיחסון, במשרדים שבהם אין מזגנים בארונות, אשר להם חלק תחתון שנכנס פנימה לתוך החלל הדקורטיבי.

11.
מטעם התובעת הגיש חוות דעת מומחה מר דניאל אריש, אדריכל העוסק גם במדידת שטחים מבונים, אך אינו מודד מוסמך.

לבקשת התובעת, הוא ביצע מדידת המושכר בחודש יוני 2009 ומצא כי שטח הברוטו שלו הוא 126.5 מ"ר. לכך יש להוסיף שטחים משותפים בגודל של 48 מ"ר, כך ששטח המושכר ברוטו הינו 174.90 מ"ר בהתאם לתוצאות המדידות בתרשים מיום 4/6/09 המצורף לתצהירו. התרשים אינו כולל את השטח המשותף הכללי כגון לובי, חדרי מכונות ופחי אשפה והמדידה בוצעה בהתאם לחוזה השכירות.


בחקירתו העיד, כי ביקר במושכר בחודש יולי 2009 עם עובד נוסף של חברת ריפנד והם ביצעו במושכר מדידות, כשהיתה בידיו מפת מדידה. לפי מדידה שביצעו, שטח האלמנט הארכיטקטוני הוא כ-15 מטר סביב המשרד כולו והחלון החיצוני ממוקם בחלק הפנימי של קו הגבול בשרטוט שלו. הרוחב בין קו החלון לאלמנט הינו 60 ס"מ והיקף המשרד הינו 26 מטר. במסגרת חישוביו כלל את שטח האלמנט הארכיטקטוני בשטח המשרד ואף ביצע את המדידה מתחת לגובה של 1.20 מטר.



ג.
תמצית טענות ההגנה
טענות הנתבעת מפורטות בתצהיר אשר הגיש יו"ר הדירקטוריון שלה, דב גולדשטיין, כתמיכה בבקשה לרשות להתגונן.

1.
הנתבעת מסרה לתובעת את שטרות הבטחון נשוא תביעה זו, להבטחת חיובי הנתבעת בהסכם השכירות, מדובר בשטרות לבטחון אשר ניתנו בין צדדים קרובים. לכן יש לרדת לעסקת היסוד ולבחון את חובת הנתבעת לפרעון השטרות בהתאם לחוזה השכירות.
לשטרות אין כל תוקף, כיוון שנחתמו רק בחתימת ידו וכדי לחייב את הנתבעת יש צורך בחתימת 2 מורשי חתימה.

המחזיק הקודם במושכר פינה אותו והתובעת ביקשה לאכלסו במהירות. משכך, היא כפתה על הנתבעת לוח זמנים קצר. מנהל הנכסים של התובעת מר רוני צבן, הציג בפני
מר גולדשטיין מטעם הנתבעת, טרם חתימת ההסכם, מצג, לפיו שטח המושכר הינו 185 מ"ר, מצג שמר גולדשטיין קיבלו כנתון ולא בדק את אמיתותו, נוכח לוח הזמנים הקצר אשר עמד בפני
ו. מצג זה בא לידי ביטוי גם בנספח א' להסכם, בו לא צויינו מידות המשוכר.

בדיעבד הסתבר, כי המצג שהוצג לנתבעת, אינו נכון ומדובר בשטח ברוטו. בהתאם לסעיף 3.2 להסכם, לתובעת שמורה הזכות לבצע מדידה חוזרת של שטח המושכר ביום האיכלוס או בסמוך לו ועל פי פרשנותו הזכות לערוך מדידה אינה לתובעת בלבד אלא גם לשוכר.
עוד טוענת הנתבעת, כי מדובר בחוזה אחיד לכל השוכרים והנתבעת זכאית לבדוק את שטח המושכר בכל עת.

2.
החל מחתימת הסכם השכירות וכל זמן שסברה הנתבעת כי שטח המשוכר הינו אכן 185מ"ר, היא שילמה לתובעת את כל דמי השכירות. זאת עד לחודש ינואר 2009, עת הובא לידיעתו של מר גולדשטיין, על ידי שוכרים אחרים במושכר, כי התובעת מחייבת בדמי שכירות על פי שטחים גדולים מאלה המושכרים בפועל.
מר גולדשטיין פנה לעיריה כדי לקבל את תשריט המדידה ונענה כי לא ניתן לקבלו מבלי שתבוצע מדידה בפועל ולכן תאם מועד למדידת המושכר על ידי העירייה. במקביל פנה ביום 22.1.09 אל מר צבן מטעם התובעת, לקבלת הסבר לגבי שטח המושכר ברוטו, שעל פי חיוב הארנונה הינו 110 מ"ר ברוטו.
מר
צבן מטעם התובעת, הבטיח לבדוק את טענותיו וביקש ממנו, עד לתום בדיקתו, להמשיך לשלם את התשלומים השוטפים וכך עשתה הנתבעת, כאשר שילמה את מלוא התשלום עבור חודש ינואר 2009.
בפועל, לא התקבלה כל תשובה מטעם התובעת ובמקביל התקבלו תוצאות מדידת העירייה, לפיהם שטח המושכר הוא 123 מ"ר ברוטו בלבד. מדידה זו של העיריה ביססה את העובדה שהנתבעת מחויבת בתשלום בגין שטח גדול מזה שהושכר לה בפועל. לכן שוב פנה מר ג לדשטיין למר צבן ולא נענה. משכך טוען מר גולדשטיין, הגיעה הנתבעת למסקנה ששטח המושכר הוא 123 מ"ר ברוטו.

משהסתבר לנתבעת, גם בחודש פברואר 2009, כי התובעת לא מתייחסת לטענותיה, החליט מר גולדשטיין בשם הנתבעת, להפסיק את התשלומים השוטפים בגין דמי השכירות ודמי ניהול ונקיון, מתוך כוונה שהסכומים אשר שילמה הנתבעת ביתר, יכסו את התקופה בגינה לא שילמה הנתבעת דמי שכירות, לאחר חודש ינואר 2009. בכך התבססה הנתבעת על הוראות סעיף 3.2 להסכם השכירות לפיו, התשלומים יבוצעו לפי תוצאות המדידה בפועל והתובעת היא שנותרה חייבת כספים לנתבעת.

3.
על פי חישובי הנתבעת, היא חויבה ושילמה דמי שכירות, דמי ניהול וניקיון עבור שטח ביתר עבור 62 מ"ר. גם תשלומי החשמל חושבו על פי שטח גדול מזה שהחזיקה בפועל. לכן, ולאור העובדה ששילמה לתובעת תשלומים ביתר, אי תשלום הודעות החיוב שנשלחו אל הנתבעת על ידי התובעת, לא העמיד את הנתבעת בפיגור בתשלומי החיובים השוטפים.

גם לאחר שהפסיקה הנתבעת את תשלום דמי השכירות החל מחודש פברואר 2009, למועד הגשת התנגדות לביצוע שטר, נותרה התובעת חייבת לה 14,616.46 ₪ שקיבלה ביתר. זאת על פי חישוב ולפיו הנתבעת שילמה 474,500.07 ₪ בעוד שהיה עליה לשלם רק 417,018.43 ₪ ובנוסף, 23,140.04 ₪ עבור חנייה ו-19,725 ₪ לנקיון, כאשר החל מחודש פברואר 2009 הפסיקה התובעת לנקות את משרדי הנתבעת. מר גולדשטיין מציין, כי בחישוב זה לא כלל את החיוב והתשלום ביתר בגין חיובי החשמל. לענין זה של חיובי החשמל טוענת הנתבעת, כי התובעת פעלה במירמה כאשר חייבה את השוכרים בכלל בסכום גבוה מזה ששילמה לחברת החשמל.

4.
טוען גולדשטיין, כי לפי חישוביו ובהסתמך על שטח האגף המזרחי של הבנין בקומה השמינית בו נמצא המושכר ובהסתמך על חשבונות החשמל, היה על הנתבעת לשלם עבור תקופת השכירות החל מ-19/8/07 ועד 7/2/10 סך של 11,342 ₪ בעוד שהתובעת חייבה אותה ב-18,043.46 ₪, מאחר שהתברר כי התובעת שילמה עבור הקומה כולה סך של 378,097.42 ₪ כולל מע"מ ועל הנתבעת לשלם 3% מסכום זה בלבד.
לטענתו, התובעת נהגה לחייב את השוכרים בתשלומים מיותרים וחייבה אותם בסכומים גבוהים מאלה ששילמה לספקים ובהקף צריכה כללי העולה על זה הרשום בחשבון החשמל.

ביום 4.2.09 התקיימה פגישה במשרדי הנתבעת בהשתתפות מר גולדשטיין וה"ה צבן ומרמלשטיין מטעם התובעת, אשר הגיעו מבלי שביצעו ללא מדידת המשוכר מטעמם. הם טענו כי מדידת העירייה אינה מקובלת עליהם וכי התובעת מחשבת את שטח המושכר בצורה אחרת. ביום 16.4.09 קיבלה הנתבעת מכתב התראה מהתובעת, בו טענה כי הנתבעת מפרה את ההסכם האוסר קיזוז דמי שכירות.
לכך השיב מר גולדשטיין במכתב מיום 21.4.09, אליו צרף את מסמכי המדידה מטעם העירייה, וביקש שוב הסבר לגבי שטח המושכר כפי שנקבע על ידי התובעת. על כל אלה מוסיף גולדשטיין, כי הנתבעת לא טרחה להמציא מדידה הנוגדת את מדידת העיריה.

בפגישה נוספת שנערכה ביום 28.6.09 טענו נציגי התובעת, כי יש לכלול בשטח המושכר לצורך תשלום דמי השכירות, גם את הבליטות הדקורטיביות שקיימות בבניין והן את החלק היחסי של הלובי ושטחי השרות הנוספים שבקומת המרתף והגגות. בפגישה זו הציגה התובעת לראשונה מסמך מחודש יוני 2009 ממנו עולה כי שטח המושכר הינן 174.09 מ"ר.

5.
הנתבעת מאשרת, כי בהגדרת שטח המושכר נכללים גם שטחי שירות נוספים, ולרבות הלובי, אך חלקו של המושכר בשטחים אלה זניח, חישובם מעולם לא הוצג לנתבעת ואף לא אחד מהשוכרים מחויב בגינם. לעניין הבליטות הדקורטיביות טוענת הנתבעת, כי אלה לא נכללו במסגרת מתאר המושכר אשר צורף להסכם, שכן, זוהי חגורת בטון חשוף היוצאת משטח המושכר שמידותיה 88 ס"מ גובה ו - 70 ס"מ רוחב. החגורות הדקורטיביות כלל אינן יכולות להיחשב בשטח המושכר שכן הן נמצאות מחוץ לשטחו.
לגרסת הנתבעת, זו הסיבה, לכך שרוני צבר, הסכים באחת הפגישות להפחית מחישוב דמי השכירות, 15 מ"ר משטח המושכר בהסכם, אך הנתבעת דחתה הצעתו זו.

גולדשטיין טוען, כי התובעת היא שבחרה לבטל את הסכם השכירות עקב הפרתו כביכול על ידי הנתבעת ופנתה לביצוע שטר הבטחון בלשכת ההוצל"פ.

6.
הנתבעת טוענת, כי לא קיזזה את דמי השכירות, אלא שהיה עליה לשלם דמי שכירות כפי שטח המושכר וזכותה לא לשלם תשלומים לתובעת מעבר לסכום שנקבע בהסכם, אלא רק לפי 123 מ"ר ברוטו
והוא מתייחס לחוות דעתו של המודד בר נתן אשר קבע, כי אין לכלול במסגרת שטח המושכר את הבליטות הדקורטיביות, זאת הן מהסיבה שהבליטות הינן בגובה של 88 ס"מ שהוא כשליש מגובה הקומה והן מהסיבה שלא מדובר לכלול בשטח ברוטו קירות בעובי של 70 ס"מ.

בחקירתו הנגדית השיב גולדשטיין, כי עובר לחתימת הסכם השכירות וכמנכ"ל הנתבעת, הוא עצמו סייר במושכר יחד עם רוני צבן מטעם התובעת, אך מחיר דמי השכירות נקבע קודם לכן. צבן אמר לו ששטח המושכר הוא 185 מ"ר והמידות המדויקות לגבי שטח המושכר נטו וברוטו, ימסרו לו עם חתימת ההסכם. בפועל לא צורף לטיוטת החוזה נספח עם פירוט המידות. טרם חתימת ההסכם הוא לא מדד את שטח המושכר וגם לא לאחר מכן, כיוון שהאמין למצג שהוצג לו על ידי חברה ציבורית גדולה, אך בפועל שיקרו אותו. הסיכום בינו לבין צבן היה שהנתבעת תשלם דמי שכירות לפי 21.5 דולר למטר והמחלוקת היא גודל המושכר.

7.
את המידע אודות הפער בין גודל המושכר בהתאם להסכם וגודלו בפועל, קיבל משכנו למושכר אשר הסביר לו שהשוכרים מחויבים בדמי שכירות גם בגין הבליטה במבנה שמחוץ למשרד. משלא קיבל מענה לפנייתו לתובעת, הזמין את המדידה מהרשות המקומית. שטח המדידה כפי שנקבע על ידי הרשות המקומית הוא 110 מ"ר נטו ו-123 מ"ר ברוטו כולל החלק היחסי ברכוש המשותף וגם חישוב תשלום החשמל הוא פונקציה של שטח המושכר. על פי עדותו, הבליטה הדקורטיבית במבנה והארונות המשמשים גם למזגנים, הם שני דברים נפרדים, כאשר הארונות הם לפני החלון החיצוני ובתוך החדר.

8.
המומחית מטעם הנתבעת, גב' בלה כדריה, הנדסאית בנין ושמאית מקרקעין ואינה מודדת מוסמכת, בדקה את שטח המושכר ברוטו, כולל קירות פנים וקירות חוץ, והחלק היחסי ברכוש המשותף הקומתי ללא האלמנט הארכיטקטוני מסביב למבנה. לגרסתה, חישוב שטח המושכר ברוטו בהסכם, כולל את שטח המשרד נטו, בצירוף קירות פנים, קירות חוץ, והחלק היחסי ברכוש המשותף הקומתי.

המומחית מצאה, כי שטח המשרד נטו הוא 100 מטר, שטח ברוטו כולל קירות פנים וחוץ הוא 104.3452 מ"ר, שטח האלמנט הארכיטקטוני מסביב לקומה בבנין הוא 49.02 מ"ר, החלק היחסי ברכוש המשותף הוא 28 מ"ר. סה"כ שטח המשרד ברוטו ביחד עם החלק היחסי ברכוש המשותף הוא 132.38 מ"ר, ללא האלמנט הארכיטקטוני. זאת, כיוון ששטח האלמנט הארכיטקטוני העולה על הקירות החיצוניים אינו חלק מהמושכר, ולכל היותר, יכול שיהווה חלק מהרכוש המשותף. כן קבעה כי שטח המשרד ברוטו כולל קירות פנים, קירות חוץ, הינו החלק היחסי ברכוש המשותף הקומתי, שאינו כולל את האלמנט הארכיטקטוני מסביב לבניין וכי צינורות מיזוג האוויר של הבניין מונחים ומותקנים בקירות חוץ של הבניין שרוחבם 20 ס"מ.

בחקירתה העיבה, כי מדדה את שטח המושכר נטו כולל קירות פנימיים וחיצוניים ובהתאם למפת העירייה שצורפה לתכנית היתר הבניה. למפה זו היא נזקקה, לצורך חישוב החלק היחסי של הנתבעת ברכוש המשותף, כולל הקירות החיצוניים הרכוש המשותף, המעברים, מעליות ומדרגות, כיוון שהמושכר אינו רשום כיחידה נפרדת בטאבו.
מאחר וגובה האלמנט הדקורטיבי
שקוע בעמודים והינו ממקום 0.90 מטר ובהתאם לחוק יש למדוד לפי חתך החל מגובה של 1.20 מטר, הרי שהינו מצוי במקום שהינו נמוך מהגובה למדידת רוחב המשרד, ועל כן אין לכלול אותו בשטח המושכר ברוטו. בהתאם להיתר הבניה הקיר החיצוני הינו
20 ס"מ והבליטה מעבר לנקודה זו היא 60 ס"מ.

בחלק מהארונות במושכר הונחו צינורות מזגנים, את הצינורות ראתה, והוסבר לה, כי אלה צינורות המזגן, אך לא ידוע לה לאיזה מזגן הם מיועדים והארונות אינם חלק מהאלמנט הארכיטקטוני, שהינו חלול, אין המשכיות אליו מרצפת המשרד, ואינו מהווה חלק מהמושכר, כיוון שקיים קיר חיצוני המפריד בין המשרד לאלמנט הארכיטקטוני. האלמנט הארכיטקטוני נמצא מעבר לקו החלון ומעבר לקיר החיצוני. בחישוביה לא כללה בשטח המשרד את האלמנט הדקורטיבי. לשאלה השיבה, כי אכן אם לשטח המשרד ברוטו שהינו 132 מ"ר יחובר שטחו של האלמנט הארכיטקטוני שהוא 49 מטר, תהיה התוצאה 181 מ"ר, דהיינו שהמחלוקת היא האם שטח האלמנט הארכיטקטוני כלול במושכר או לא.


ד.
דיון
1.
המחלוקות בין הצדדים הינן:


א.
האם הוסכם על ידי הצדדים כי דמי השכירות ישולמו באופן גלובלי בין אם שטח המושכר

הוא
100 מ"ר או 50 מ"ר, כטענת התובעת (סע' 17 לתצהיר התובעת), דהיינו אין משמעות
לשטח האמיתי של המושכר. או שהוסכם, כי דמי השכירות ישולמו בהתאם לשטח
המושכר במכפלת 21.5$, כטענת הנתבעת (עדותו של גולדשטיין בעמ"ר 21 ש' 22-21
לפרוטוקול);

ב.
האם שטח המושכר לצורך דמי השכירות הינו נטו או ברוטו;

ג.
מהו שטח המושכר;

ד.
האם האלמנט הארכיטקטוני / הדקורטיבי שמחובר לחלק מהמושכר בחלקו החיצוני,
מהווה חלק משטח המושכר. (עמ"ר 17 ש'13-15 לפרוטוקול).


2.
שיטת תשלום דמי השכירות
אין חולק כי במשך 18 חודש הנתבעת שילמה את דמי השכירות, כפי שנקבעו בהסכם ובמלואם.

ס' 3.2. להסכם קובע, כי לתובעת שמורה זכות לבצע מדידה חוזרת של שטח המושכר, בסמוך לאחר מועד האיכלוס, ותוצאות מדידה זו הן שתקבענה את שטחו לצורך תשלום דמי השכירות וכל תשלום אחר על פי ההסכם.

דהיינו, התובעת עצמה סברה ששטח המושכר כפי שהוצג על ידי מר רוני צבן מטעם התובעת, למר גולדשטיין, מטעם הנתבעת, כשטח של 185 מ"ר, אינו שטחו המדויק של המושכר וכי ייתכן שישונה לאחר מדידה נוספת ובהתאם ישונו דמי השכירות.

סעיף זה בחוזה שנוסח על ידי התובעת, מצביע על כך שהגרסה הנכונה לקביעת דמי השכירות והתשלומים האחרים, היא גרסת הנתבעת ולפיה, דמי השכירות והתשלומים הנלווים הינם פונקציה של שטח המושכר, ולא כגרסת אוהד וייס, ולפיה דמי השכירות נקבע גלובאלית ואין כל משמעות לשטח המושכר.

אכן, כטענת התובעת, נקבע בע"א 5856/06 לוי נגד נורקייט ואח', כי מקום שלשון ההסכם ברורה וחד משמעית, יש ליתן לה משקל בפרשנות ההסכם. במקרה דנן, מלשון ההסכם שהינה ברורה עולה, כי שטח המושכר כפי שהוצג לנתבעת וכפי שנקבע בהסכם אינו וודאי ו/או מוחלט, וכי יהיה מקום לשנותו, ככל שמדידה תצביע על שטח אחר.
אמנם, זכות זו בהסכם ניתנה רק לתובעת, אך קביעה זו הינה חסרת תום לב ובבחינת ניצול לרעה וכפיה של רצון התובעת, אשר תרצה – תקבע את השטח הנכון ולא תרצה, לא תקבע אותו. וכבר העיד אהוד ויס, כי ההסכם הינו חוזה אחיד למעט שינויים, ותניא זה הינו בבחינת תנאי מקפח.

יש לקבוע, כי ככל ששטח המושכר לא היה וודאי, לנתבעת, כמו גם לתובעת, הזכות למדוד את המושכר לצורך שינוי סכום דמי השכירות.

ניתן ללמוד על כוונת הצדדים בשאלה אם מדובר בדמי שכירות גלובלים או בחישוב לפי סכום למטר גם מלשון ההסכם עצמו.

דמי השכירות אמנם נקבעו לכאורה בהסכם בהסכם האופן גלובאלי, אך מנוסח סעיף 3.2 עולה, כי הינם פונקציה של שטח המשרד, וכי ניתן יהיה לשנותם, ככל שיסתבר ששטח המשוכר שונה מזה שהוצג בפני
הנתבעת, שהוא 185 מ"ר.


טוענת הנתבעת
(עדותו של מר גולדשטיין בע' 19 שורות 1-5 ע' 21 שורות 21-22 לפרוטוקול) כי סוכם בינו לבין מר רוני צבן מטעם התובעת, שדמי השכירות הינם מכפלת 185 מ"ר בסכום של 21.5$ לכל מטר. המצג לגבי שטח המושכר הוצג למר גולדשטיין, על ידי מר רוני צבן מטים התובעת, אשר לא העיד מטעמה, כדי לסתור טענתו זו של מר גולדשטיין וההסכם
ולדברי מר אוהד וייס, לא הייתה לתובעת כל בעייה להעידו.
וכבר נקבע כי "אי הבאת עד רלוונטי מעוררת, מדרך הטבע, את החשד, כי יש דברים בגו וכי בעל הדין, שנמנע מהבאתו, חושש מעדותו מחשיפתו לחקירה שכנגד... ככלל,אי העדת עד רלוונטי "יוצרת הנחה לרעת הצד שאמור היה להזמינו...". (ע"א 641/87 קלוגר נ' החברה הישראלית לטרקטורים וציון בע"מ פד"י (1) 239 בע"מ 245. ת.א. (ראשון לציון) 4712/01 ב.ג. את א. נ' צ'רבוס ניהול, תק-של 2002 (2) 650, עמ' 655.

אוהד וייס לא נכח בעת הצגת המושכר לנתבעת (ע' 30 שורות 37-40 לפרוטוקול) ולשיטת אוהד וייס , גם אם הוצג בפני
הנתבעת מצג שווא, עליה לשלם דמי שכירות על פי אותו מצג (ע' 31 שורות 21-25 לפרוטוקול). לא ניתן לקבל את עדותו זו של מר וייס, הן מהסיבה שהיא נוגדת את כוונת הצדדים, כפי שפורט לעיל, והן מהסיבה שהוא לא נטל חלק במו"מ הם הנתבעת לעניין המוכשר, דמי השכירות ושיטת חישובם.

ההסכם קובע (נספח א' סעיף 3 ) כי שטח המושכר הינו 185 מ"ר וזהו השטח לצורך חישוב חלקו היחסי של השוכר (הנתבעת) בתשלום ההוצאות השוטפות הכרוכות בניהול המבנה והרכוש המשותף, (סעיף 7 להסכם). דהיינו, שהתובעת גובה גם את דמי הניהול וההוצאות השוטפות בהתאם לשטח המושכר, מה שמצביע על כך שגם דמי השכירותהינם פונקציה של שטח המושכר.

מר וייס העיד בפני
, כי התובעת נוהגת להשכיר את משרדיה באזור המושכר כאשר דמי השכירות מחושבים לפי מחיר לכל מטר. (ע' 32 שורות 10-20). עוד העיד, כי אין שום רישום רשמי של המשוכר ממנו ניתן ללמוד את שטחו ואין לו כל ידיעה כיצד נקבע שטח המושכר. (ע' 33 שורות 1-32)

משכך אני קובעת כי את דמי השכירות יש לחשב לפי שטח המושכר במכפלת 21.5$ לכל מטר.


3.
שטח המושכר
3 מדידות שונות הוצגו בפני
בית המשפט.
האחת של התובעת אשר טוענת כי שטח המושכר הינו 185 מ"ר.
השנייה של המומחה מטעם התובעת שקבע ששטחו הינו 174.5 מ"ר.
השלישית של המומחית מטעם הנתבעת אשר קבעה כי שטח המושכר הינו 132 מ"ר.

המחלוקת בשטח המשוכר בין מומחי הצדדים, נובעת מהועבדה שמומחה התובעת קבע שהאלמנט הארכיטקטוני הינו חלק מהמשוכר ומומחית הנתבעת קבעה שלא כך הדבר.

מומחית הנתבעת אישרה בעדותה, שבתוך האלמנט הארכיטקטוני יש חלל, שבחלקו משמש את צינורות המזגן, אלא שלשיטתה, אין משמעות לשימוש שנעשה בתוך אותו חלל שיצר האלמנט הארכיטקטוני, שכן שטח נמדד מגובה 1.20 מ"ר.

לשיטתה, שטח המשרד ברוטו הינו 132 מ"ר ובצירוף האלמנט הארכיטקטוני 181 מ"ר. היא אף העידה כי ראתה בתוך האלמנט הארכיטקטונטי צינורות והוסבר להה כי אלה משמשים למערכת מיזוג האוויר. (ע' 17 שורות 6- 15 לפרוטוקול).
מומחית הנתבעת סימנה בנ/1 את הארונות שבהם נמצאת מערכת מיזוג האוויר. אלו הם ארונות עם דלתות פתיחה וניתנים לשימוש במקום בהם לא עוברת אותה מערכת.

בהתאם להסכם, השכירה התובעת לנתבעת את המושכר, ואין חולק כי המצג אשר הציג מר רוני צבן מטעם התובעת למר גולדשטיין מטעם הנתבעת היה, כי שטח המושכר הינו
185 מ"ר. הדבר אף בא לידי ביטוי בנספח א' להסכם, אשר הוכן על ידי התובעת, אלא שבתרשים נספח א' לא מצוינות מידות.

התובעת אינה חולקת על טענת הנתבעת, כי המושכר הוצג לה ככזה ששטחו 185 מ"ר, כולל עובי הקירות החיצוניים, ללא קירות פנימיים, והחלק היחסי בשטחים הציבוריים באותה קומה, בחדר המדרגות, המעליות, לובי קומת כניסה, חדרי מכונות, חדרי אשפה וכו' (סעיף 3,9 לסיכומי התובעת) כאשר מומחה התובעת עצמו קבע בחוות דעתו כי שטח המושכר ברוטו הינו 174.90 מ"ר. לטענת הנתבעת, המחיר הסביר למשרד באזור המושכר הינו 21.5.$ למטר וזה המחיר שהוסכם בינו לבין רוני צבן. (עדות גולדשטיין ע' 19 שורות 1-5 לפרוטוקול).

אין חולק, כי הנתבעת לא מדדה את המושכר עובר לחתימת ההסכם, על אף שהיה באפשרותה לעשות כן. הנתבעת מסבירה מחדלה זה בכך שעמדה בלוח זמנים לחוץ ודחוק, אותו העמידה בפני
התובעת, אשר בקשה להשכיר את המושכר מהר ככל הניתן, והתובעת טוענת, שמחדל זה מצד הנתבעת הינו בעוכריה, ועתה עליה לשלם את דמי השכירות כפי שנקבעו בהסכם ובהתאם לשטח המושכר שנקבע בו, 185 מ"ר.

סבורני, כי העובדה שהנתבעת לא מצאה לנכון למדוד את שטח המושכר טרם חתימתה על הסכם השכירות, לא תעמוד בעוכריה, ככל שיתברר ששטח המושכר אינו זה שהוצג בפני
ה, משתי סיבות:
האחת, המדובר בפגם שניתן לריפוי, ככל שיסתבר מהו שטחו האמיתי של המושכר, וכך אף נקבע בסעיף 3.2 להסכם. אמנם, לשיטת התובעת, אפשרות זו לשינוי שטר המושכר בהסכם, עומדת רק לה, אך כפי שציינתי לעיל, זכות זו עמדה בסופו של דבר גם לנתבעת; השנייה, על המשכיר כבעלים של המושכר, חלה חובת הגילוי הנאות, מה עוד שמדובר במושכר, שהינו חלק מקומה ו/או יחידה שאין לגבי שטחו רישום נפרד במסכמים הרשמיים.

המחלוקת לגבי שטח המושכר, למעט נושא השטחים המשותפים, הינה סביב השאלה האם
יש לכלול בשטח המושכר את האלמנט הדקורטיבי אשר לשיטת הנתבעת הינו חיצוני למושכר, והינו בגובה נמוך מ- 1.20 מ"ר, מה "שמוציא" אותו מחוץ לשטח המדידה.

לשיטת התובעת קיים חלל בין הארנוות מסביב למושכר עד לקיר החיצוני של האלמנט הארכיטקטוני, הינו חלק בלתי נפרד מהמושכר, הניתן לשימוש על ידי המחזיק, הן לצורכי ארונות משרדיים וחלקו האחר משמש לצינורות המזגן למושכר.

מומחה התובעת בר נתן, אשר נתבקש בחוות דעתו האם ניתן לכלול את שטח חגורת הבטון שעובייה 65 ס"מ ובה עוברות צנרות מיזוג אוויר, בשטח המבנה ואשר קבע, חד משמעית כי חגורת בטון זו אינה נכללת בשטח המשרד, לא נחקר על חוות דעתו ואין לקבלה כראייה בתיק.


איני מקבלת את טוענת מומחית הנתבעת ולפיה, יש למדוד את שטח המושכר מגובה 1.20 מ”ר. לא הוצגה בפני
י כל ראיה הקובעת זאת. הנתבעת הסכימה כי שטח המושכר ברוטו לצרכי דמי השכירות כולל גם את הקירות החיצוניים והפנימיים. בנוסף, הארונות המצויים בתוך האלמנט הארכיטקטוני ניתנים לשימוש מתוך המשוכר ובחלקם משמשים להעברת צנרת מיזוג האוויר של המושכר,
יש לקבוע כי אינם חלק בלתי נפרד ממנו ובוודאי שהם נכללים בשטח ברוטו של המושכר.


בסעיף 3.2 להסכם קובע מפורשות, כי הנתבעת יודעת ששטח המושכר ברוטו משמעו, בין היתר,
השטח כולל עובי הקירות החיצוניים, לרבות הגובלים בשטחים ציבוריים.

העירייה קבעה כי לצרכי תשלום הארנונה שטח המושכר הינו 123 מ"ר ( מסמך העירייה מיום 30.6.09 – (נספח 5 לתצהיר מר גולדשטיין) ואף הוסיפה ופרטה, לבקשת הנתבעת, כי מדידה זו כוללת גם
23.55 מ"ר המוחזקים במשותף (מכתב העירייה מיום 15.3.09 בנספח 5 הנ"ל)..

בהתאם לנספח ג' לתצהיר התובעת
שהוא מסמך רקע למדידה לצורך תשלום ארנונה, מסבירה העירייה, כי נהוגות שלוש שיטות לחישוב ארנונה:
א.
שטח ברוטו – ברוטו, דהיינו כל השטח המקורה כולל קירות חיצוניים ופנימיים, מרפסות פתוחות, חדרי מדרגות, מרתפים משותפים, חדרי כניסה, מקלט למחסן המשמשים את הבנין.
ב.

שטח ברוטו שהוא שטח הפנים של הדירה כולל חדרי מגורים, פרוזדורים, אולם כניסה, מרפסות מקורות, חדרי שירות, בנייני עזר, קירות פנימיים, מרפסות ושטחים מקורים. לא כולל קירות חיצוניים ושטחים משותפים כגון: מקלט, חניה, חדר כניסה, חדר מדרגות ומבני עזר.
ג.
שטח נטו – שטח הפנים של הדירה כולל חדרי שירות ומרפסות סגורות. לא כולל קירות
חיצוניים ופנימיים, מרפסות פתוחות, חדרי מדרגות, מרתפים משותפים, חדרי כניסה, מקלט ומוסך.

מצו הארנונה לשנת 2008, אשר לא שונה, (נספח ד' לתצהירי העירייה) סעיפים ג',ד',ה',ו', ז',ח',ט', עולה, כי השטח לצורך ארנונה אינו כולל קירות חיצוניים ופנימיים ושטחים נוספים שלגביהם כן התחייבה הנתבעת בהסכם, לשלם את חלקה היחסי.
דהיינו ,שהנתבעת הסכימה והתחייבה בהסכם, לשלם את דמי השכירות על פי שטח אשר כולל גם את הקירות החיצוניים והשטחים המשותפים המפורטים בסעיף 3.2 להסכם.

מכיוון שהאלמנט הדקורטיבי, הינו חלק מהקיר החיצוני והינו כולל בחובו חלל ובו ארונות, בין אם משמשים לצנרת המזגן ובין אם משמשים כארונות איחסון, הינו חלק משטח ברוטו של המושכר.
שטח המושכר ברוטו כפי שנקבע על ידי מומחה התובעת הינו 174 מ"ר וזהו השטח לפיו יש לחשב את דמי השכירות בהתאם להסכם.

4.
קיזוז?
התובעת טוענת כי בהפסקת תשלום דמי השכירות והעובדה שהנתבעת בחרה שלא לשלם את החיובים השוטפים הקבועים בחוזה השכירות, הינה מעשה חד צדדי והיא עשתה דין לעצמה בקובעה
כי הינה מקזזת סכומים שלדעתה שילמה ביתר, מה עוד שלא שלחה כלל הודעת ביטול , בחרה שלא לשלם את החיובים השוטפים הקבועים בחוזה השכירות, הינה מעשה חד צדדי והיא עשתה דין לעצמה בקובעה כי הינה מקזזת סכומים שלדעתה שילמה ביתר, מה עוד שלא שלחה כלל הודעת קיזוז. זאת, כאשר, כך התובעת, ההסכם לא מאפשר להנתבעת לבצע פעולת קיזוז.

בהמשך טוען אוהד וייס, כי הנתבעת מודה (סע' 20-18 לתצהיר גולדשטיין) כי שלחה לתובעת הודעת קיזוז על פי חוק החוזים. יתרה מכך טוען וייס, כי עצם עצירת דמי השכירות הינם קיזוז כיוון שהנתבעת ערכה חשבון המפורט בנספח 7 לתצהירו של גולדשטיין ומתוך הכספים ששילמה לטענתה ביתר, ניכתה או הפחיתה, דהיינו קיזזה, את הסכומים שלדעתה לא היתה חייבת לשלם וזוהי לטענת אוהד וייס, פעולת קיזוז.

טוענת הנתבעת, כי היא כלל לא קיזזה תשלומים מדמי השכירות, ואף מעולם לא שלחה לתובעת הודעת קיזוז. לטענתה, סעיף 3.2 להסכם קובע כי דמי השכירות ישולמו בהתאם לשטח המושכר שייקבע על ידי מודד, התובעת הוציאה לנתבעת חיובים לתשלום שאינם תואמים את הוראות ההסכם וכלן הנתבעת לא שילמה אותם, כיוון שעד למועד קבלת אותם חיובים, הנתבעת כבר שילמה לתובעת תשלומים ביתר.

משכך, כך הנתבעת, אין מדובר בקיזוז, שמהותו קיזוז כנגד חיוב שאינו שנוי במחלוקת, בעוד שבמקרה דנן, מדובר בחוב ששנוי במחלוקת, הנתבעת מעולם לא הודתה שעליה לשלמו והוא אינו תואם את ההסכם. בנוסף לטענתה, קיזוז מבוצע בין שני חיובים ממקור שונה ולא כאשר מדובר באי תשלום לאור תשלום קודם ביתר.

ככל שהיית מוצאת, כי מדובר בתשלום ביתר, אין מדובר בקיזוז, אלא בתשלום סכום שהנתבעת לא הייתה חייבת בו.

סוף דבר
דמי השכירות נקבעו לפי שטח המושכר ברוטו, כולל קירות חיצוניים.
האלמנט הדקורטיבי הינו חלק משטח המושכר ברוטו. המומחה מטעם התובעת קבע כי שטח המושכר ברוטו הינו 174 מ"ר.
על הנתבעת היה לשלם במשך כל תקופת השכירות דמי שכירות בהתאם לשטח של 174 מ"ר במכפלה של 21.5$ לכל מ"ר.
הצדדים יגישו לחתימתי פסיקתא בהתאם לחישוב המפורט לעיל.
שאלת ההוצאות תידון בעת חתימת הפסיקתא.





ניתן היום,
י"ד
אדר ב תשע"א, 20 מרץ 2011, בהעדר הצדדים.

חתימה











א בית משפט שלום 28954-11/09 אמות השקעות בע"מ נ' גו.די.אם השקעות (פורסם ב-ֽ 20/03/2011)