פסקי דין על יפה מרקוביץ | פסקי דין על אברהם לוי | פסקי דין על עליזה לוי | פסקי דין על רמי לוי | פסקי דין על עובד לוי |

3705/09 א     14/02/2011




א 3705/09 יפה מרקוביץ, אברהם לוי, עליזה לוי נ' רמי לוי, עובד לוי








בית משפט השלום בירושלים



ת"א 3705-09
מרקוביץ ואח' נ' לוי ואח'






בפני

כב' השופטת
מרים ליפשיץ-פריבס

תובעים
1
.
יפה מרקוביץ

2
.
אברהם לוי

3
.
עליזה לוי
ע"י ב"כ עו"ד עובדיה גבאי



נגד

נתבעים
1.רמי לוי
2.עובד לוי

ע"י ב"כ עו"ד רן אפרתי




פסק דין

עיקרי התביעה:
1.
לפניי תביעה לפינוי וסילוק יד של הנתבעים מהמושכר שבבעלות התובעים אשר הנתבעים, הם דיירים מוגנים בו. התובעים טוענים כי הנתבעים, הפרו לאורך שנים את חוזה השכירות באי תשלום דמי השכירות, כמתחייב בחוזה. בעבר, נפתחו מספר הליכים כנגד הנתבעים על מנת להביא לפינויים מהמושכר והושגו הסכמי פשרה אשר במסגרתם ניתן לנתבעים סעד מן הצדק. למרות זאת, נמנעו הנתבעים מתשלום דמי השכירות לשנת 2009.

מכאן התביעה.

2.
הנתבעים, דוחים את טענות התובעים וטוענים כי הללו נטענו, אך ורק כדי להביא לפינוי המושכר, באמתלות שווא.
במהלך השנים, הגישו התובעים תביעות חוזרות ונשנות על מנת להביא לפינויים מהמושכר והושגו הסכמי פשרה ביניהם. לדידם, דמי השכירות שולמו במלואם לתובעים לאורך השנים.לעניין התשלום לשנת 2009 התקיים הליך גישור אשר במסגרתו סרבו התובעים לקבל את דמי השכירות. בכך הוכח כי כוונתם, להביא לנישול הנתבעים מזכויותיהם כדיירים מוגנים במושכר.

טיעוני הצדדים:

3.
התובעים טוענים כי הם הבעלים במושכר (נספח א' לכתב התביעה) הידוע כחנות המצוייה בקומת
קרקע ברח' השקמה 4 בירושלים , הידוע גם כגוש 30073 חלקה 89 (להלן – "החנות" ).


הנתבעים, שכרו בדיירות מוגנת את החנות החל מיום 1.12.1984 ואילך. בהתאם לסעיף 1ב'


לחוזה שכירות (נספח ב' לכתב התביעה, להלן-"החוזה") הושכרה החנות לנתבעים למטרת



מינימרקט בלבד ונאסר עליהם במפורש, להעביר את זכויותיהם לאחר.

למרות זאת, בסמוך לשנת 1989 העבירו הנתבעים את זכויותיהם לחברת "האחים לוי שיווק השקמה בע"מ". לנוכח הפרה זו של החוזה, הגישו התובעים תביעה לסילוק יד נגד הנתבעים בת.א. 29258/89 וניתן תוקף של

פסק דין
להסכם פשרה שהושג ביניהם. במסגרת ההסכם, היה על הנתבעים לפנות את החנות או לשלם פיצוי, בגדר סעד מן הצדק (נספח ג' לכתב התביעה).

הנתבעים, המשיכו להפר את החוזה, במתן רשות לחברות אחרות להפעיל עסק בחנות.
לפיכך, הוגשה תביעה נוספת לפינוי החנות בת.א. 3782/05 שהסתיימה בפשרה, שקיבלה גם היא תוקף של

פסק דין
, לפיו החברות יסלקו את ידם מהחנות והנתבעים, יפנו אותה אלא
אלא אם ישלמו פיצוי לתובעים, כסעד מן הצדק (נספח ד' לכתב התביעה).

לעניין דמי השכירות לשנים 2007 ו- 2008 נקבע כי הללו ישולמו,
לא יאוחר מיום 10.1.08. בכך, לא עמדו הנתבעים ולא שילמו את דמי השכירות.

לפיכך, הוגשה תביעת פינוי נוספת בת.א. 11356/08. בד בבד, התברר לתובעים כי קרתה תקלה טכנית ובעטיה לא נשלחו התשלומים ע"י הפקידה מטעמם. בנסיבות אלו, ניאותו התובעים לחזור בהם מהתביעה, בכפוף לתשלום הוצאות ההליך. לפיכך, נמחקה התביעה.

4.
עוד טענו התובעים כי במהלך חודש יוני 2008, התברר להם שהנתבעים, נטשו את החנות ללא מתן הודעה. לפיכך, הוגשה תביעה בגין נטישת המושכר וההליך תלוי ועומד (בת.א. 18629/08).

הנתבעים, דוחים את טענת הנטישה והושגה הסכמה דיונית, לפיה במסגרת בירור התביעה לא תוכרע שאלת הנטישה (עמ' 5 שורות 8-9).

5.
התובעים טוענים, כי על פי החוזה היה על הנתבעים לשלם את דמי השכירות לשנת 2009 או להציע לשלם את דמי השכירות לתובעים לפני 1.1.09 . משלא דאגו לכך הנתבעים, נוצרה עילת פינוי בגין אי תשלום דמי השכירות בהתאם לסעיף 131(1) לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב], תשל"ב-1972 (להלן – "החוק"). אין מדובר בהפרה חד פעמית כי אם בסדרה של התעלמות של הנתבעים מחובותיהם כלפי הבעלים על החנות- התובעים לאורך השנים וההפרה הנידונה, היא הפרה מתמשכת ( בתמיכה לכך הפנו התובעים לנספחים ד' , ה' לכתב התביעה ולתביעות ת.א 3782/05 ות.א 11356/08 שהוגשו כנגד הנתבעים מחמת ההפרות של החוזה).

6.
הנתבעים טוענים כי התביעה הוגשה בחוסר תום לב, לאחר ששולמו לתובעים בזמנו דמי מפתח גבוהים. ההליך בת.א. 29258/89 הסתיים בפשרה במסגרתה, פינוי המושכר ע"י "אחים לוי השקמה מוצרי מזון בע"מ" התבצע בהסכמה הואיל והיא לא החזיקה כלל בחנות ולא הייתה שותפה בה. לטענתם, מעולם, לא הועברו החזקה או השותפות בחנות לגורם כלשהו. בדומה לכך, הסתיים ההליך בת.א. 3782/08 בתשלום ערך מטרד ואילו סעד מן הצדק שהוסכם עליו בהסכם הפשרה, הוסף משיקולים פיסקאליים של התובעים, דווקא ומבלי שבית המשפט קבע כי לנתבעים מגיעה הגנה מן הצדק (סעיף 14 לכתב ההגנה). לעניין ת.א. 11356/08 טענו הנתבעים כי התביעה נמחקה משתוקנה טעות פקידותית שלהם ושולמו במלואם דמי השכירות לשנים 2007 ו- 2008 .
הנתבעים טענו כי הנוהג הנוהג מזה 15 שנה ביניהם לבין התובעים הוא כי בתחילת כל שנת שכירות, מתקשר התובע 2
לרעייתו של הנתבע 1 ומעדכן אותה בדבר הסכום לתשלום דמי השכירות לאותה שנה. בהתאם לכך, התשלום מוסדר על ידם לאחר בדיקה.

7.
לעניין תשלום דמי השכירות לשנת 2009 טענו הנתבעים כי כבר בשלב הליך הגישור נעשה ניסיון מצידם למסור לתובעים המחאה בגין דמי השכירות. אין לתובעים להלין כנגדם בגין אי ביצוע התשלום, עקב סירובם לקבל את התשלום.


יתירה מכך, בהתאם להסכמות בעל פה בין הצדדים שקיבלו ביטוי בהתנהגות הצדדים, נוצר
נוהג ביניהם לתשלום דמי השכירות, לאחר דרישה של התובעים מהנתבעים לתשלום דמי השכירות לשנה הקרובה (להלן-"הודעה מוקדמת"). לאחר בדיקה של הנתבעים את הדרישה, הועברו דמי
השכירות לתובעים מדי שנה בשנה. בנסיבות אלו, בהעדר דרישה לתשלום דמי השכירות בהודעה מוקדמת עבור שנת 2009 , הופרו ההסכמות והנוהג על ידי התובעים. בכך, הכשילו התובעים את קבלת דמי השכירות בפועל ולא השתכלל מועד התשלום. לפיכך טענו הנתבעים לא קמה עילת פינוי עקב אי תשלום דמי השכירות.

דיון ומסקנות:

8.
לאחר ששמעתי את העדויות ועיינתי בכתבי הטענות ועל פי המסגרת הנורמטיבית, אין בידי לקבל את הגנת הנתבעים לפיה בהעדר הודעה מוקדמת מצד התובעים, לא השתכלל מועד תשלום דמי השכירות. לדברי הנתבע 1 בעדותו, הוא מחכה שישלחו לו חשבוניות ורק אז, הדבר נבדק ומשולם (עמ' 9 שורה 16). במידה ולא, מבחינתי אין צורך לשלם (עמ' 9 שורה 18). התובע, הכחיש קיומה של הסכמה מצד התובעים להתניית התשלום במסירת הודעה מוקדמת לנתבעים, בדרישה להעברת דמי השכירות לידיהם.

יצירת החבות לתשלום, בהתקיים התנאי של מסירת הודעה
מוקדמת כשיטת הנתבעים, יש בה כדי להפוך את היוצרות ביחסי השכירות. קרי: הטלת האחריות לתשלום דמי שכירות בפעולה של הבעלים במשלוח הדרישה לתשלום ופטור מאחריות לתשלום במועד של דמי השכירות ע"י השוכרים, בניגוד לאמור בחוזה והוראות החוק עד לקיום החבות לכאורה ע"י הבעלים למשלוח ההודעה.


השכרת מושכר, מעצם טיבה וטבעה היא היוצרת את החבות של השוכרים,
בתשלום דמי שכירות ולא הדרישה לתשלום, גם אם וככל שנעשתה בעבר ע"י התובעים.


אם כגרסת הנתבעים, מסירת ההודעה המוקדמת מהווה תנאי לתשלום דמי השכירות צפוי היה שיינתן לכך ביטוי בחוזה או בתוספת לחוזה במידה והיתה הסכמה הדדית של הצדדים לשינוי מהחוזה לאחר כריתת החוזה.

9.
הנתבעים, לא הרימו את הנטל להוכיח קיומה של הסכמה זו. לא השתכנעתי מעדותו וגרסתו של הנתבע , המוכחשת ע"י התובע 2 שטיפל במושכר, כי היתה הסכמה הדדית או כי נוצר נוהג מחייב ביחסים בין הצדדים, לתשלום דמי השכירות רק לאחר קבלת הודעה מוקדמת. כוחו של החוזה שנחתם ע"י הצדדים גובר על סיכום בעל פה, אשר כאמור, לא הורם הנטל הראייתי לקיומה של הסכמה הדדית.

ניחא, אילו התקיימה מערכת יחסים טובה בין בעלי הדין שתתיישב עם גרסתו של הנתבע 1 לפיה לא היתה הקפדה על קיומו של החוזה ככתבו וכלשונו. לא כך הם פני הדברים משהוכח כי נוצרו מחלוקות ביניהם, שהגיעו שוב ושוב לפתחו של בית המשפט, בגין הפרה לכאורה של הוראות החוזה. תביעות קודמות, הסתיימו בהסכמי פשרה אשר במסגרתם, לא ניתן ביטוי בדרך כלשהי לקיומו של תנאי להשתכללות החיוב בתשלום דמי שכירות, בקיומה של דרישה והודעה מוקדמת מצד התובעים לביצוע התשלום. נהפוך הוא, בהתאם להסכם הפשרה (נספח ד' לכתב התביעה) נקבעו מועדים ספציפים לתשלום ולעניין שנת 2008 נקבע במפורש, כי התשלום יהיה לא יאוחר מיום 10.1.08 (עמ' 4 שורה 16).


זאת ועוד, מעיון במכתבו של עו"ד אפרתי ב"כ הנתבעים מיום 31.12.09 (סומן נ/2) עולה כי
הוא זה שערך את חישוב גובה דמי השכירות לשנים 2009 ו- 2010 (כאמור בסעיפים 2 ו -3 למכתב). מכאן אני למדה, כי היה בידי הנתבעים לחשב את גובה דמי השכירות ולא הוכח קיומו של צורך ותכלית למשלוח הודעה מוקדמת מחמת קושי בחישוב דמי השכירות, או מכל סיבה אחרת.



בדומה לכך, העיד הנתבע 1 כי לאחר שנמסרה הודעה מוקדמת לנתבעים בעבר, היה נבדק על ידם הסכום הנידרש לתשלום ולאחר מכן, הועבר התשלום. נימצא אם כן, שהנתבעים לא סמכו ידיהם על ההודעה המוקדמת כי אם בחנו את החישוב והדרישה בטרם ביצוע התשלום.

10.
לפיכך,
היה בידי הנתבעים ללמוד בעצמם על גובה התשלום באופן המתיישב עם עדותו של התובע בדבר חבות שלו, לשלוח הודעה מוקדמת לנתבעים (עמ' 4 לפרוטוקול) לצורך השתכללות החבות של הנתבעים, לתשלום דמי השכירות.

11.
בעניינינו, אין חולק כי דמי השכירות לשנת 2009 שולמו על ידי הנתבעים אך זאת רק בשנת 2010 ( סעיף 7 לסיכומי הנתבעים ומסמכים נ/2, נ/3 ו- נ/4).
התובע 2 העיד כי מזמן שהוא מטפל בתשלומים, דמי השכירות משולמים לו מדי שנה בתחילת חודש ינואר באמצעות הדואר, כאשר אשת הנתבע 1 טיפלה בנדון (עמ' 1 שורות 21-22 ועמ' 2 שורה 16). מאז שהתחילו העניינים כדבריו, להגיע לערכאות משפטיות משנת 2005 ואילך העו"ד המטפל, היה מקבל את דמי השכירות (עמ' 2 שורות 22-25).

12.
הנתבע 1 העיד מנגד, כי לאורך כל השנים התשלום היה מתבצע כאשר התובעים היו עורכים את החישוב והסיכום, לא היה שזה מתבצע על ידי עורכי הדין (עמ' 8 שורות 15-16). בהמשך עדותו אמר הנתבע 1 שהוא אינו מבקש לומר שב"כ התובעים משקר באומרו שהתשלומים נשלחו אליו (עמ' 8 שורה 21) כי אם שהנהלת חשבונות ועורכי הדין שלו, היו מתעסקים בזה (עמ' 8 שורה 23).


13.
הסכם הפשרה (נספח ד' לכתב התביעה) נוגע לדמי שכירות לשנים 2005-2008. בהתאם לנ/2 עולה כי ב"כ הנתבעים העביר לב"כ התובעים את דמי השכירות לשנים 2009 ו- 2010. בנוסף, אין גם מחלוקת שבהליך הגישור ניסה ב"כ הנתבעים להגיש לב"כ התובעים את הצ'ק בגין דמי השכירות (עמ' 4 שורות 29-31) וכן, עיון בנספח ה' לכתב התביעה לעניין דמי השכירות לשנים 2007 ו- 2008 מלמד כי ב"כ הצדדים, הם אלו שהסדירו את עניין דמי השכירות.


מכל אלה הוכח, כי החל משנת 2005 ואילך, תשלום דמי השכירות הוסדר באמצעות עורכי הדין של בעלי הדין ולא על ידי הצדדים עצמם, כניטען ע"י התובע 2 בעדותו.

בקביעתי זו, יש כדי לשלול את טענת הנתבעים בדבר השתכללות מועד תשלום דמי השכירות במתן הודעה מוקדמת, מעבר לקביעות עובדתיות בנידון כמובא לעיל.

14.

לאור זאת, הוכח כי הנתבעים לא שילמו את דמי השכירות במועד הקבוע בחוזה קרי: בחודש ינואר 2009 ולו גם, עבור אותו חודש. אין בניסיון לשלם את דמי השכירות בישיבת הגישור, משום קיום החוזה בביצוע התשלום במועדו, בתחילת שנת 2009.

לפיכך, אני קובעת כי קמה עילת פינוי בגין אי תשלום דמי שכירות במועד.

סעד מן הצדק:

15.
הנתבעים, בקשו כי יינתן להם סעד מן הצדק אם יוכח קיומה של עילת פינוי.

על פי פסק הדין שניתן בתביעת פינוי קודמת (נספח ג' לכתב התביעה) עולה כי הצדדים הגיעו להסכם פשרה, לפיו נמנע פינוי המושכר לפי הסכמה על תשלום "כפיצוי בגדר סעד מן הצדק" (עמ' 7 שורה 9, סעיף אחרון להודעת ב"כ הצדדים בפרוטוקול הדיון בת.א. 29258/89). אין חולק כי בתביעה נוספת משנת 2005 הושג הסכם פשרה נוסף שמנע את פינוי המושכר (עמ' 7 עמ' 14-15). גם במקרה זה, התשלום היווה סעד מן הצדק ונמנע פינוי המושכר בגינו.

הנתבע 1 אישר זאת בעדותו באומרו כי במידה וכתוב כי התשלום הינו בבחינת סעד מן הצדק, הדבר מקובל עליו (עמ' 7 שורות 23-24 ושורה 30).



לאור זאת, נדחית טענת הנתבעים לפיה הרישום ב

פסק דין
של מתן סעד מן הצדק, נבעה משיקולים פיסקליים של התובעים והסכמי הפשרה, שקבלו תוקף של פסק הדין, מדברים בעד עצמם.

16.
סעיף 132(א) לחוק
קובע:


"על אף קיומה של עילת הפינוי, רשאי בית המשפט לסרב לתת

פסק דין
של פינוי, באם שוכנע שבנסיבות העניין לא יהיה זה צודק לתיתו".




סעד מן הצדק, הוא סעד הנגזר מדיני היושר. מימושו, נתון לשיקול דעת של בית המשפט. על בית המשפט, להיענות למתן סעד מן הצדק אם שוכנע שתוצאות הפינוי עולות בצורה ממשית בחומרתן, על חומרת מידת ההפרה (ע"א 5/79 רייכמן נ' רוזנבלום פ"ד לד(2) 208). על פי ההלכה, סעד זה ניתן בצמצום, על מנת שלא יהפוך היוצא מן הכלל לכלל (ראה ע"א 10308/06 רבקה שטוב נ' כונס הנכסים הרשמי
(פורסם בנבו) ניתן ביום 28.10.09).


על בית המשפט, לבחון את הנסיבות האישיות ולהתחשב במצבים קשים, היכולים לנבוע מיישום פורמלי נוקשה של הפינוי. הסעד אינו ניתן מתוך רחמים, כי אם מבטא איזון נכון בין הפרותיו של השוכר מחד גיסא, ותוצאות הפינוי מאידך גיסא (ע"א 143/55 דוד היזנר נ' שלמה קילנסקי, פד"י י"א(1) 17 עמ' 23).
17.
בעניינינו, המושכר הוא חנות להבדיל מדירת מגורים אשר תוצאות הפינוי, עשויות להותיר את השוכר, ללא קורת גג (ע"א (מחוזי- חיפה) 1605/00 עמראן עבד אלהאדי נ' שפיק ח'וריה (פורסם בנבו) ניתן ביום 2.9.2002).


עילת הפינוי, צריכה להיבחן בין היתר בהתאם למשך ההפרה וחומרתה. בנסיבות שבפני
י, לא השכילו הנתבעים למלא אחר הוראות החוזה ככתבן וכלשונן, למרות שתי תביעות קודמות, בהן ניתן להם כבר סעד מן הצדק. האיחור בתשלום דמי השכירות בפועל היה למשך יותר משנה, אף שהוכח כי הנתבעים, עשו ניסיון לשלם אותם לאחר מספר חודשים לאחר מועד התשלום, במסגרת ישיבת גישור שהתקיימה בחודש מאי 2009.


ברע"א 359/88 הרי שטרנפלד נ' עזבון המנוח באובן חסון ז"ל (פורסם בנבו) ניתן ביום 18.1.1994 קבע כב' השופט א' ברק: " כאן נזכיר רק כי המגמה העולה פסיקתו של בית משפט זה בנוגע למתן סעד מן הצדק בשל פיגור בתשלום דמי שכירות היא כי אם אי התשלום הוא תוצאה של שגגה, טעות או מקרה בלתי צפוי מראש יזכה הדייר לסעד (מ' בייסקי 'הפעלת סעד מן הצדק בחילוטי שכירות' הפרקליט כג'
238
,

241
והאסמכתאות שם). כאשר אי התשלום הוא תוצאה של פעולה מתוכננת מראש, שיטתית, הולכת ומתמשכת הנטיה תהיה שלא להעניק את הסעד (ראה ע"א

143/55
הייזנר נ' קלינסקי, פ"ד יא'
17
, בעיקר דברי השופט גוייטין בעמ'

23
וכן "א

11/63
רייב נ' לוי, פ"ד יז(2)
1311
)."


בעניינינו, אין מדובר בהפרה ראשונה כי אם בהפרות חוזרות אשר הצדדים הגיעו בעבר להסכמות לגביהן, מבלי שהנתבעים הצטוו לפנות את החנות. לפיכך, גם אם אין מדובר בפעולה מתוכננת הרי שמדובר בהפרה שיטתית, חוזרת ונשנית, מחמת מחדל או התרשלות של הנתבעים בקיום חיוביהם לתשלום דמי השכירות במועד. בנוסף לכך, טיעוניו של הנתבע 1 על דחיית מועד התשלום בהיעדר הודעה מוקדמת, אשר נדחו לעיל, אינם מתיישבים עם
'שגגה' ומחזקת את התרשמותי בדבר הפרה שיטתית של החוזה.


בנסיבות אלו ומאחר והנתבעים, זכו כבר פעמיים לסעד מן הצדק, אינני נעתרת לבקשתם למתן הסעד פעם נוספת, תוך פגיעה בזכות הקניין של התובעים כבעלים במושכר.


לא הוכחה גם טענת הנתבעים לפיה התובעים, נהגו בחוסר תום לב בדרישה לסילוק יד של הנתבעים מהמושכר. התובעים, נהגו בהגינות עם הנתבעים במחיקת תביעה קודמת לסילוק יד מהמושכר, לאחר שהוברר להם חלה טעות פקידותית כאמור בגוף פסק הדין וכך גם, בשני הסכמי הפשרה שניתן להם תוקף של

פסק דין
.
18.
לפיכך, דין התביעה להתקבל.

הנתבעים, ביחד ולחוד,
יפנו את החנות
מכל אדם וחפץ ויחזירו את החזקה בה לתובעים.

על מנת ליתן לנתבעים שהות לפינוי המושכר ולמציאת חנות חילופית, אני מורה על פינוי המושכר עד ליום 14.4.11.
19.
אני מחייבת את הנתבעים, ביחד ולחוד, בתשלום הוצאות משפט לתובעים, ביחד ולחוד וכן בשכר טירחת עו"ד בסך של 8,000 ₪.

עותק
פסק הדין יישלח לצדדים.

ניתן היום, י' אדר א'
תשע"א,
14 פברואר 2011, בהעדר הצדדים.



תימה







א בית משפט שלום 3705/09 יפה מרקוביץ, אברהם לוי, עליזה לוי נ' רמי לוי, עובד לוי (פורסם ב-ֽ 14/02/2011)