פסקי דין על שביט שלום | פסקי דין על שכטר משה | פסקי דין על זהר אהרון | פסקי דין על סגל אריה | פסקי דין על שמאי אברהם סוחר ומתווך מקרקעין

28770/03 א     17/05/2004




א 28770/03 שביט שלום, שכטר משה, זהר אהרון, סגל אריה נ' שמאי אברהם סוחר ומתווך מקרקעין




1


בתי המשפט
בית משפט השלום תל אביב-יפו
א 028770/03
שכירות 109/03


בפני
:
כב' השופטת ערקובי רחל

תאריך:
17/05/2004


בעניין:
1 . שביט שלום

2 . שכטר משה

3 . זהר אהרון

4 . סגל אריה



ע"י ב"כ עו"ד
שחם

התובעים

נ ג ד


שמאי אברהם סוחר ומתווך מקרקעין



ע"י ב"כ
בתיק אזרחי עו"ד גבריאלי

בתיק שכירות עו"ד תורג'מן

הנתבע

פסק דין


בפני
שתי תביעות.

בדיון שהתקיים בפני
ביום 4.2.04 הגיעו הצדדים להסכמה דיונית המפורטת בפרוטוקול הדיון, ועיקרה כדלקמן:

במסגרת התיק האזרחי 28770/03, הוגשה תביעה לפנוי הנתבע. הוסכם כי יינתן

פסק דין
פינוי ואולם הפינוי לא יבוצע אם ישלם הנתבע את הסכום שביהמ"ש יפסוק כסעד מן הצדק, לאחר שיעיין בתיק ובטענות הצדדים המפורטות בו.

במסגרת תיק השכירות 109/03 הוסכם, כי ימונה שמאי מקרקעין, אשר יחווה דעתו לעניין גובה דמי השכירות הראויים בהתייחס לתקופות המתחילות מיום 1.1.96 ועד ליום 1.3.04, בכל שנה בנפרד.

השאלה היחידה שהצדדים הותירו כשנויה במחלוקת הינה: המועד ממנו יש לחשב את דמי השכירות הראויים, האם ממועד הגשת התובענה, אם בכלל, או ממועד הוצאת מכתב הדרישה על ידי התובעים, 1.3.96.

כמו כן הוסכם, כי החלטותיי תינתנה לאחר קבלת חוות דעת השמאי, ולאחר שהצדדים יסכמו בכתב לעניין השאלה המשפטית השנויה במחלוקת.

עוד הוסכם, כי החלטתי לעניין סעד מן הצדק תינתן במשולב להחלטה בתיק השכירות.

השמאי נתן את חוות דעתו.

הצדדים הגישו סיכומים בכתב, ופסק דיני זה ניתן לאחר קבלת חוות הדעת והסיכומים.

השאלה הראשונה הינה שאלת סעד מן הצדק, ונוגעת לתיק אזרחי 28770/03;

התביעה לפינוי עילתה הפרות הנתבע את הסכם השכירות עימו.

בשנת 2000 הוגשה כנגד הנתבע תובענה לפינוי, וביהמ"ש נעתר לתובענה והורה על פינויו של הנתבע מהמושכר, ואולם העניק לו סעד מן הצדק. ביהמ"ש באותו

פסק דין
קבע כי על הנתבע לשלם כסעד מן הצדק סכום של 7,000 ₪, וכן כחלק מפסק הדין כי על הנתבע לשלם את דמי השכירות בכל ראשון לכל חודש.

התובעים טוענים, כי הנתבע אינו משלם את דמי השכירות בכל ראשון לכל חודש אלא באיחורים ניכרים ובניגוד לפסק הדין. עוד נטען כי הנתבע הפר את ההסכם עימו שכן התיר לחברה אחרת להשכיר את הנכס.

הנתבע טען, כי הינו דייר מוגן עוד משנת 1957, כי הוא משלם את דמי השכירות במועד. עוד טען, כי בשל נסיבות ספציפיות, מתיחות ביטחונית ששררה בארץ הגיע לסיכום עם התובע 4 , כי ישלם לתובעים את מלוא דמי השכירות לאחר חג הפסח, דבר אשר כמובן מוכחש לחלוטין על ידי התובעים.

הנתבע טוען, כי החברה אינה פועלת מהמושכר, וטענה זו כבר נדחתה בעבר על ידי ביהמ"ש בתובענה הקודמת.

כאמור לעיל, הצדדים הסכימו כי יינתן

פסק דין
פינוי אשר לא יבוצע אם הנתבע ישלם את הסכום שביהמ"ש יפסוק על פי כתבי הטענות בתיק, על דרך של סעד מן הצדק.

לאחר שעיינתי בכתבי הטענות, לרבות התצהירים שהוגשו, ולאחר שבחנתי את מהות הפרת ההסכם על ידי הנתבע, איחור משמעותי בתשלום דמי השכירות של כארבעה חודשים, לאחר שעיינתי בחוות דעתו של המומחה, ותוך שאני שמה לנגד עיניי את העובדה כי ביהמ"ש כבר נעתר בעבר לבקשת הנתבע והורה על סעד מן הצדק, וסכומו, 7,000 ₪, ששולם על ידי הנתבע, אני סבורה כי במקרה שבפני
יש להורות על

פסק דין
פינוי ואולם פסק הדין לא יבוצע באם הנתבע ימלא אחר כל התנאים כדלהלן:

א. א. הנתבע ישלם לתובעים יחד , באמצעות בא כוחם, את הסכום של 8,500 ₪, כדמי סעד מן הצדק, תוך 30 יום מקבלת פסק דיני.
ב. ב. הנתבע ישלם לתובעים הוצאות ושכ"ט, בהתחשב בכך שלא נוהל דיון לגופו של עניין לאור הסכמתם הדיונית של הצדדים, בסך של 2,000 ₪ + מע"מ.
ג. ג. הנתבע ישלם את דמי השכירות במועד שנקבע בפסק דינו של ביהמ"ש בתיק
אזרחי 126495/00.

ביחס לתיק שכירות 109/03 – שאלת המועד ממנו יש לחשב את דמי השכירות;

כפי שהובהר לעיל, הצדדים הגיעו להסכמה דיונית על פיה ימונה מומחה אשר יישום את דמי השכירות הריאליים בגין המושכר.

השאלה היחידה שהצדדים הותירו להכרעתי הינה מועד תחולת תשלום דמי השכירות הריאליים, אם בכלל.

התובעים טוענים, כי המועד הרלוונטי הינו המועד בו נדרש הנתבע לראשונה לשלם את דמי השכירות הריאליים, דהיינו, מועד מכתב הדרישה, 1.3.96, וזאת על יסוד הוראותיו של סעיף 154 לחוק הגנת הדייר.

הנתבע טוען כי אין מקום העלות את דמי השכירות ולחילופין המועד הרלוונטי הינו מועד הגשת התובענה לביהמ"ש לשכירות.

הבסיס לטענת התובעים הינו הוראותיו של סעיף 154 לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב], תשל"ב-1972, (להלן: "החוק"), אשר קובע כדלקמן:

"דמי השכירות המגיעים מכוח סעיף 42, או מכוח תקנות משנות, יחולו מהיום שדרש בעל הבית, בכתב, את תשלומם; אולם רשאי בית-הדין להחילם למפרע ממועד מוקדם יותר, אם ראה לפי הנסיבות שמן הצדק לעשות כן, ובלבד שלא יקדים מועד זה ליותר משנה לפני יום הדרישה כאמור, ולא יקדימו לתשל"א או ליום תחילתן של התקנות המשנות, לפי הענין."

ביהמ"ש העליון כבר נדרש לסוגיה האם הזכות לדרוש דמי שכירות למפרע הינה רק ביחס לדירות או גם ביחס לבתי עסק, וקבע כי הזכות לדרוש דמי שכירות למפרע מתייחסת גם לבית עסק.

ראה דברי כב' השופט כהן ב ע"א 17/77 רובינשטיין מרדכי ואח' נגד מעון דוד בע"מ ואח' פ"ד לא(3), 755 ,עמ' 759-760:

"...ואילו הנשיא התורן המלומד פסק שאם כי אין סעיף 154 חל אלא על דירות בלבד, אין בכך כדי לשלול סמכותו של בית-הדין-לשכירות לפסוק למפרע גם לגבי בתי-עסק.
לדידי אין שאלת פירושו של סעיף 154 צריכה לפנים בערעור זה ; אך משום כבודו של הנשיא התורן המלומד ולשם תיקונו של הנוסח המשולב, אומר שתמים דעים אני עמו, ומטעמיו, בכל הנוגע לפירושו של סעיף 154, ומצטרף אני למשאלתו למחוקק שיזדרז ויביא את הדבר על תיקונו."

בהתייחס לפסק דינו של כב' השופט חיים כהן, דן ביהמ"ש העליון בשאלה זו וסבר אף הוא בע"א 509/81 - אבל מאליק נ' גדעון מקוב . פ"ד לח(4), 514, כי סעיף 154 חל גם על בתי עסק, וכך גם פסק כב' השופט לוין באותו עניין.

כלומר, עד כה בחינת פסקי הדין של ביהמ"ש העליון מובילים למסקנה כי הוראותיו של סעיף 154 לחוק, שצוטט לעיל, חלים גם על דמי שכירות של בית עסק.

ברע"א 6842/96 - שוס רות ו-2 אח' נ' קלמן אריה ואח' . פ"ד נב(2), 625 ,עמ' 633-634, קבע ביהמ"ש מפי כב' השופטת שטרסברג-כהן כי:

"לסיכום ההוראות הרלבנטיות: דמי השכירות בבית עסק נקבעים בהסכמה בין הצדדים. בהעדר הסכמה, יקבע בית הדין לשכירות את גובה דמי השכירות ובית הדין רשאי לחזור ולפסקם לפי בקשת הצדדים בתנאים מסוימים הקבועים בסעיף 57 לחוק. המנגנון להעלאת דמי השכירות הוא העלאה תלת חודשית בהתאם למדד ושעורי ההעלאה הם שעורים מרביים."

בענייננו, דמי השכירות נקבע ב

פסק דין
שניתן בהסכמת הצדדים ביום 7.9.89, בתיק שכירות 222/88, בשיעור של 500 דולר לחודש.

בפסק הדין, כמו גם בהסכם המקורי שבין הצדדים לא נקבע מנגנון עליית שיעור דמי השכירות.

באותו

פסק דין
רע"א 6842/96 הבהיר ביהמ"ש כי :

"...דווקא משום הבסיס הכפייתי של יחסי השכירות, יש להחיל על הצדדים, עד כמה שניתן, את ההוראות ההסכמיות שקיבלו על עצמם בעבר ובכך לעדן, במידת האפשר, את ההתערבות הסטטוטורית ביחסי הצדדים. כמו כן מתיישבת היא עם המגמה לחייב דייר בבית עסק בתשלום דמי שכירות ריאליים ולא בדמי שכירות ארכאיים, נומינליים, שאינם מבטאים את ערך הכסף לאשורו.
... מגמה זו אשר באה לידי ביטוי - בין השאר - בהוראות החוק שהזכרתי לעיל (סעיפים, 53,52 ו- 56(ב) לחוק), משתלבת במגמה הכללית המבקשת לצמצם ככל הניתן את הפגיעה בקניינו של בעל הבית באמצעות החוק, לאחר שעיקר הטעמים ההיסטוריים לחקיקתו של חוק הגנת הדייר פסו ועברו מן העולם וביתר תוקף, מאז חקיקת חוק יסוד כבוד האדם וחרותו שהקנתה לזכות הקנין מעמד של זכות יסוד..."

מתוך האמור לעיל, כאשר הצדדים לא קבעו מנגנון לעליית שיעורם של דמי השכירות, יש להחיל הוראות סעיף 57 לחוק הנוגעות לפסיקת דמי שכירות מחדש:

"פסק בית הדין את דמי השכירות של בית עסק, רשאי הוא לפסקם מחדש בכל אחד מן המקרים הבאים:

... (2) חל שינוי בנתונים העלולים להשפיע על גובה דמי השכירות, ובלבד שבקשה לפי פסקה זו לא תוגש יותר מאחת לשנים עשר חודש;

בענייננו, השינויים הינם שינויים הנוגעים לתנודתיות בדמי השכירות הריאליים המשולמים בגין עסקים באיזור הרלוונטי.

כעולה מחוות דעתו של השמאי, שיעור דמי השכירות עלה בתקופות מסוימות לסכום של 1,600 דולר לחודש.

אומנם הפסיקה הרלוונטית לא דנה בשאלה, האם עליית שיעור דמי השכירות הריאליים המשולמים משוכר מרצון למשכיר מרצון מהווה אחד השיקולים שיש לבחון כאשר מוגשת בקשה לשינוי דמי השכירות ואולם כאמור בפסק דינה של כב' השופטת שטרסברג-כהן, המגמה הינה לחייב שוכר לשלם את דמי השכירות הריאליים, ואינני מוצאת כל סיבה מדוע שינוים בשוק החופשי, לא יהוו סיבה לשינוי דמי השכירות. המגמה הינה לחייב שוכר בתשלום דמי השכירות המבטאים את שוויו של הנכס המושכר, ואת שוויה של השכירות מתוך כוונה לצמצם את הפגיעה בקניינו של המשכיר. לכן, לדעתי, שינויים הנוגעים לתנודתיות בשוק החופשי, ואשר מובילים להעלאת דמי השכירות החופשיים המשתלמים בגין מושכר דומה, הינם שינויים המצדיקים העלאת דמי השכירות.

לפיכך, אני סבורה כי התובעים זכאים לקבלת דמי שכירות בשיעורים הריאליים כערכם בהתאם לחוות דעת השמאי.

בכך לא נפתרה כל המחלוקת, השאלה בעינה עומדת, האם המועד לתחולת העלאת דמי השכירות הינה ממועד הגשת התובענה שבפני
או ממועד הדרישה ששלחו התובעים לנתבע להעלאת דמי השכירות ביום 1.3.96. (נשלחה דרישה דומה בשנת 1998).

בעניין זה אני סבורה כי אומנם סעיף 154 לחוק קובע כי המועד הינו מועד הדרישה ואולם סעיף זה אינו רלוונטי לענייננו.

סעיף 154 וכל פסקי הדין שניתנו על פיו עוסקים בהעלאת דמי השכירות, ככל שהעלאתם עוסקת בהצמדת דמי השכירות, למדד או לדולר כפי הסכמת הצדדים. ואין הסעיף לדעתי דן בשאלת העלאת דמי השכירות הריאליים. למה כוונתי.

המושכר בענייננו, הוצא מגדר המושכרים שהוראות תקרת המקסימום חלה לגביהם. כלומר, הנתבע אמור לשלם דמי שכירות ריאליים, כפי הוראות תקנות הגנת הדייר ( דמי שכירות בבתי עסק – אי תחולת השיעוריים המרביים והפחתות), התשמ"ג-1983.

כאן יש להבחין לדעתי בין שתי שאלות, דמי השכירות המקסימליים, והמנגנון להעלאתם, כלומר, הצמדת דמי השכירות, למדד או לשער הדולר, על מנת שלא ייווצר מצב בו השוכר משלם דמי שכירות נומינליים, אשר מטבע הדברים לאור עליית המדד נשחקים, וברבות הימים מוצא עצמו המשכיר מקבל דמי שכירות שאינם ריאליים, כלומר, נומינליים ולכן בלתי סבירים, לבין שינויים בדמי השכירות והעלאתם בשל נסיבות המפורטות בסעיף 57 לחוק.

בהעלאת דמי השכירות על פי הוראות סעיף 57 נוגעת העלאה זו לשינויים המובילים לעליית שיעור דמי השכירות מעבר להצמדתם למדד או לשער הדולר.

עיון בפסקי הדין מעלה, כי ביהמ"ש היה סבור כי למשכיר הזכות לקבל למפרע ממועד הדרישה ואף לפני כן את ההפרשים בדמי השכירות ככל שהדבר היה נוגע למושכרים שהשיעורים המרביים חלים לגביהם, או ביחס לשיעור עליית המדד . כלומר, דמי שכירות נקבעו על ידי ביהמ"ש או בהסכם או על פי החוק, והשאלה שעלתה נגעה לעדכון דמי השכירות בהתאם לעליית מדד המחירים לצרכן, או שינויים בדמי השכירות בעקבות הוראות תקנות שתוקנו מפעם לפעם.

בפני
השאלה הזו כלל לא נדונה שכן הנתבע משלם דמי שכירות כשהם צמודים לשער הדולר, ולכן משלם דמי שכירות ריאליים, במובן זה שערך הכסף לא נשחק, לאור השינויים במדד המחירים לצרכן.

יחד עם זאת סעיף 57 הדן בשינוי דמי השכירות דן בשינוי, הנוגע לעצם גובהם של דמי השכירות, כאשר בנסיבות מסוימות זכאי המשכיר להעלאת שיעורם של דמי השכירות מעבר לעליית מדד המחירים.

כפי שהבהרתי לעיל אני סבורה, כי יש התובעים זכאים לקבלת דמי שכירות המקובלים בשוק החופשי ביחס לנכס כפי המושכר שבענייננו.

יחד עם זאת, אני סבורה כי אין התובעים זכאים לקבלת דמי שכירות למפרע, דהיינו, בטרם הגשת התובענה, שכן אין בקשתם עוסקת בהצמדת דמי השכירות למדד המחירים או לשער הדולר.

דמי השכירות המשולמים בתיק זה הינם דמי שכירות מוסכמים. כאמור לעיל הצדדים לא קבעו ביניהם מנגנון להעלאת דמי השכירות, להבדיל ממנגנון הנוגע לעדכון דמי השכירות הצמודים לשער הדולר. לפיכך, ולאור השינויים בשוק החופשי, ביחס שיעור דמי השכירות המשתלמים בגין נכס מסוג המושכר, זכאים התובעים לקבלת דמי שכירות ריאליים, משוכר מרצון למשכיר מרצון, כפי חוות דעת השמאי, ואולם המועד הרלוונטי, לשינוי דמי השכירות הינו ממועד הגשת התובענה.

הואיל והצדדים קבעו כי דמי השכירות יהיו צמודים לשער הדולר, והואיל והצדדים לא קבעו מנגנון לעליית דמי השכירות, הרי הדרך פתוחה בפני
התובעים להגיש תובעה במקרה של שינוי בדמי השכירות החופשיים המשולמים בגין נכסים מסוג המושכר על פי הוראות סעיף 57 לחוק.

לסיכום:

מצאתי, כי הוראות סעיף 154 לחוק חלות ביחס למושכר שהינו עסק.
קבעתי, כי התובעים זכאים לעתור להעלאת דמי השכירות על פי הוראות סעיף 57 (2) לחוק גם כאשר השינויים הינם שינויים של דמי השכירות המשולמים בשוק החופשי.
קבעתי כי סעיף 154 לא חל ביחס לשינוי שיעור דמי השכירות, כאשר הבקשה מוגשת על יסוד הוראות סעיף 57 לחוק, אלא לדעתי עניינו, שינוי דמי שכירות, כאשר מדובר בנכסים המצויים במסגרת תחולת הוראות החוק לעניין שיעורים מקסימליים של דמי השכירות או הצמדתם של דמי השכירות למדד, והנובע מכך.

אשר על כן אני סבורה, כי על הנתבע לשלם לתובעים את ההפרש בין דמי השכירות ששולמו על ידו לבין דמי השכירות שנקבעו על ידי השמאי בחוות הדעת המוסכמת, וזאת, ממועד הגשת התובענה.

ההפרש יחושב כדלקמן:
מועד התשלום הינו בראשון לכל חודש, לכן ההפרש יחושב על פי השער הידוע בכל ראשון לכל חודש, בערכו בשקלים, וממועד זה ישא הפרשי הצמדה וריבית כדין.
כמו כן ישא הנתבע בתשלום הוצאות התביעה, לרבות השמאי.
בהתחשב בכך שקיבלתי חלק מטענות הנתבע אני קובעת כי הנתבע ישלם לתובעים שכ"ט עו"ד יחד בסכום של 3,000 ₪ + מע"מ.
מזכירות תשלח פסק דיני לצדדים.
ניתנה היום כ"ו באייר, תשס"ד (17 במאי 2004) בהעדר הצדדים.

ערקובי רחל
, שופטת









א בית משפט שלום 28770/03 שביט שלום, שכטר משה, זהר אהרון, סגל אריה נ' שמאי אברהם סוחר ומתווך מקרקעין (פורסם ב-ֽ 17/05/2004)