פסקי דין על אהוד גבריאלי | פסקי דין על משה ד"ר בירגר | פסקי דין על נתנאל לבקוביץ ואח' | פסקי דין על הועדה המחוזית לתכנון ולבניה תל אביב | פסקי דין על הועדה המקומית לתכנון ולבניה תל אביב יפו | פסקי דין על מארש"ז ואח' |

2468/09 עתמ     22/05/2011




עתמ 2468/09 אהוד גבריאלי, משה ד"ר בירגר, נתנאל לבקוביץ ואח' נ' הועדה המחוזית לתכנון ולבניה תל אביב, הועדה המקומית לתכנון ולבניה תל אביב יפו, מארש"ז בע"מ ואח'








st1\:*{behavior: }
בית המשפט המחוזי בתל אביב - יפו בשבתו כבית-משפט לעניינים מנהליים



עת"מ 2468-09 גבריאלי ואח'

נ' הועדה המחוזית לתכנון ולבניה תל אביב
ואח'






בפני

כב' השופטת
שרה ברוש

העותרים
1
.
אהוד גבריאלי

2
.
משה ד"ר בירגר

3
.
נתנאל לבקוביץ

4
.
גבריאלה זאוברמן

5
.
נינה מרגלית

6
.
נירה אפרת

7
.
משאת כץ

8
.
טליה טורקניץ

9
.
סטלה ידלין סומך

10
.
שמואל ארליך
באמצעות ב"כ עו"ד רועי רוטמן

ממשרד עוה"ד ד"ר יוסף פרוכטמן ו/או אשרה פרוכטמן


נגד

המשיבים
1.הועדה המחוזית לתכנון ולבניה תל אביב
ע"י ב"כ מפרקליטות מחוז ת"א (אזרחי)
2.הועדה המקומית לתכנון ולבניה תל אביב יפו
ע"י ב"כ עוה"ד שרי אורן ו/או יודפת כהן
ואח'
3.מארש"ז בע"מ
ע"י ב"כ עוה"ד דני אברבנאל ואח'
ממשרד עוה"ד יגאל ארנון ושות'




פסק דין


מבוא

1.
עתירה כנגד החלטתה של הועדה המחוזית לתכנון ובניה תל-אביב (להלן: הועדה המחוזית או המשיבה 1) מיום31.5.09, לפיה אושר מתן תוקף לתוכנית תל-אביב/2986/א/מח- "בית לסין" (להלן: "התוכנית").

2.
עניינה של התוכנית במגרש הידוע כגוש 6213, חלקה 644, רובע 4 בתל-אביב, ברח' ויצמן 32 (להלן: "המגרש"). על המגרש מוקמים כיום שני מבנים; האחד, "בית המלין", המשמש בפועל, למסחר ותעסוקה. והשני, "בית לסין", המשמש אף הוא למסחר ותעסוקה. בחלקו האחורי של המגרש, פעל בעבר "תיאטרון בית לסין".
לפי התוכנית שהוגשה על ידי המשיבה מס' 3, מארשז בע"מ (להלן – "המשיב מס' 3" או "היזם") יעודו של המגרש אמור להיות למסחר משרדים ומגורים.
על פי התכנית, בית המלין אמור להיהרס. בתחילה תוכנן להרוס גם את תיאטרון בית לסין ולבנותו מחדש. יאמר כבר כאן, כי הועדה החליטה כי התיאטרון ייהרס ולא ייבנה מחדש. בבית לסין תוכנן שיפוץ ותוספת של קומה.
תחת בית המלין אמור, לפי התוכנית, לקום מגדל מגורים בן 25 קומות טיפוסיות, אם לא ניתן יהיה להוסיף קומה אחת לבית לסין. אם ניתן יהיה להוסיף קומה לבית לסין, יכלול המגדל 23 קומות בלבד.
סך כל זכויות הבנייה בתוכנית עמד על 300%; אם תתאפשר הוספת קומה מעל בית לסין תעמודנה זכויות הבניה בסה"כ על 345%.

3.
בחודש אוגוסט 2007 הגיש היזם את התוכנית לוועדה המקומית. לתוכנית התנגדו, בין היתר, העותרים שהינם שהם בעלי הזכויות במקרקעין עליהם בנוי הבנין ברח' זיכרון יעקב 5 בתל-אביב (חלקה 231) (להלן: "מגרש העותרים").
התוכנית נדונה בישיבת הועדה המקומית מיום 19.9.07. בסיומה של הישיבה הוחלט לאשר את התוכנית להפקדה, ולשוב ולדון בה בישיבה נוספת שתתקים בפורום רחב יותר של חברי הועדה (ראו פרוט' הדיון מיום 19.9.07 בועדה המקומית (נספח ו' לתגובת המשיבה 3).
משלא התכנס פורום בהרכב זה, הגיש היזם את התוכנית אל הועדה המחוזית, אשר דנה בהפקדתה ביום 26.5.08.
ביום
4.12.08 פורסם דבר הפקדת התוכנית ברשומות (י.פ 5876).

4.
ביום 4.3.09 (לאחר שהתוכנית הוגשה כבר, כאמור, על ידי היזם לועדה המחוזית) הועדה המקומית שבה ודנה בתוכנית ובמעמד המתנגדים ונציגי היזם, בשאלה אם להעביר את חוות דעתה לוועדה המחוזית.

ביום 11.3.09 קיימה הועדה המקומית דיון נוסף פנימי. בסיומו של הדיון התקבלה החלטת הועדה המקומית (נספח א' לתגובה מטעם המשיבה 2) להמליץ לועדה המחוזית לדחות את ההתנגדויות ולאשר את התוכנית.

יחד עם זאת, המליצה הועדה המקומית להרחיב את הקו הכחול של התוכנית ולצרף את מגרש העותרים לתכנית כנגד הגדלת זכויות הבנייה ליזם. כך, מתוך ההחלטה:
"הועדה ממליצה על הרחבת הקו הכחול של התכנית ע"י צרוף החלקה ברח' זכרון יעקב 5 (
חלקת העותרים-ש.ב) שתהיה בייעוד ציבורי ליצירת גישה איכותית למגרש הציבורי, ובתמורה לכך הגדלת זכויות הבניה ל-350% משטח המגרש אשר בבעלות היזם (לא כולל את שטח החלקה בזכרון יעקב 5)."
5.
ביום 11.5.09 דנה הועדה המחוזית בהתנגדויות.
ביום 31.9.09 החליטה הועדה המחוזית לתת תוקף לתוכנית, בכפוף למספר תיקונים:
"1.
סך זכויות הבנייה במתחם "בית לסין" לא יעלה על 300%, ובכללם השטחים הבנויים ב"בית לסין". האולם "תיאטרון בית לסין" ייהרס ולא ייבנה מחדש.
2.
במסגרת תכנית העיצוב האדריכלי, תוגש לועדה המקומית חוות דעת הנדסית, שתבחן את האפשרות להוסיף קומה ל"בית לסין". ככל שחוות דעת זו תאפשר את הוספת הקומה, מספר הקומות הטיפוסיות במגדל המגורים לא יעלה על 23, מעל קומת כניסה גבוהה ובתוספת קומה טכנית. גובה המגדל מעל פני הקרקע לא יעלה על +91מ'. באם לא תתאפשר תוספת הקומה על "בית לסין", מספר הקומות הטיפוסיות במגדל המגורים לא יעלה על 25 קומות. גובה קומה טיפוסית לא יעלה על 3.5 מ', גובה המגדל מעל פני הקרקע לא יעלה על 98 מ'.
2.1
בנוסף, בשתי החלופות הללו, תתאפשר תוספת של עד 45% שטח עיקרי לזכויות הבנייה, ותוספת של עד 3 קומות טיפוסיות למגדל המגורים (תוספת גובה של עד 10.5 מ' לגובה המרבי), אך לא יותר מסה"כ 27 קומות טיפוסיות, וזאת אם טרם הוצאת היתר בנייה תאושר תכנית המשנה את ייעודה של חלקה 231, שממזרח לתחום התכנית, מייעוד המגורים לייעוד למבני ציבור.
3.
חריגה מהוראות אלו תחשב סטייה ניכרת לתכנית.
4.
רמפת הכניסה לחניון תהיה בתחומי קווי הבניין של מגדל המגורים.
5.
השטח שמצפון למגדל המגורים וממזרח ל"בית לסין" (ובכללו שטח "תיאטרון בית לסין" שייהרס) יסומן כשפ"פ עם זיקת הנאה, ויפותח לטובת הציבור"
.

יודגש כי הועדה המחוזית לא קבלה את המלצת הועדה המקומית להרחבת הקו הכחול וצירוף מגרש העותרים, וקבעה אפשרות זו אך כאופציה לבחירת הגורמים המעורבים בעניין, כאמור בסעיף 2.1 להחלטה.

טענות העותרים
7.
העותרים שבו והעלו בעתירה את הטיעונים שהעלו במסגרת ההתנגדות לתוכנית בפני
הועדה המחוזית.
התנגדותם העיקרית מכוונת כנגד הקמתו של המגדל בסמיכות לבנין המגורים שלהם- במרחק של כ-15 מטרים ובמרחק של כ-11 מטרים מפתח החניון התת-קרקעי של המגדל.
לטענתם, הקמתו של המגדל תהפוך
את חייהם לבלתי נסבלים ותוביל לפגיעה בלתי מידתית בקניינם.
העותרים הציגו בעתירה את טיעוניהם כנגד התוכנית, כטיעונים מתחום המשפט המנהלי ודיני התכנון, המצדיקים את התערבות בית המשפט ואת ביטול החלטת הועדה המחוזית.
לחילופין, עתרו העותרים לסעד חילופי, של החזרת התוכנית למוסדות התכנון על מנת שיקבעו הוראה מחייבת להרחבת הקו הכחול של התוכנית, וצירוף המגרש של העותרים אל המגרש נשוא התוכנית, כפי שהומלץ בלבד על ידי הועדה המקומית.

8.
טיעוני ההתנגדות של העותרים מתחלקים לחמישה ראשים.
האחד, עניינו בטענות מנהליות לפיהן לוקה התוכנית בחוסר מידתיות ובחוסר סבירות קיצונית בשל התעלמותה של הועדה המחוזית מההנחיות של מדריך הבנייה לגובה, שנערך על ידי משרד הפנים בשיתוף הטכניון (להלן: "המדריך").
ההמלצה המרכזית של המדריך, כך העותרים, היא לגבש תפיסה כוללת של מדיניות עירונית לבניה לגובה, לפי אופיו המתאים, בכל מקום ומקום. המלצה זו היא בבחינת הנחיה מנהלית בהילך של קבלת החלטות מנהליות, סבירות ורציונאליות.
לטענת העותרים, אין בעיר תל-אביב כל מדיניות עירונית לבניית מגדלים, המעוגנת בתוכנית מתאר, והחלטת הועדה המחוזית, להתיר את הקמת המגדל נשוא התוכנית, היא החלטה שרירותית המתעלמת מההשלכות של הקמת המגדל בתוך מגרש נקודתי, ברחוב צר, באופן שאינו תואם את המרקם הקיים של סביבתו.
החלטת הועדה המחוזית חרגה מן ההנחיה המנהלית, ועל כן נגועה היא באי סבירות המובילה, למצער, לביטולה, עד לגיבושה של תוכנית מתאר מקומית לבנייה לגובה.

9.
הראש השני, עניינו בטענות מתחום התכנון והבניה, לפיהן התוכנית מהווה תכנון נקודתי פסול, הפוגע במרקם ובאופי השכונתי של סביבת המגדל, תוך הטבה משמעותית ליזם על חשבון העותרים.
העותרים טוענים, כי לא זו בלבד שהתוכנית נשוא העתירה לא נבחנה על ידי הועדה המחוזית ברמת ה"מאקרו" אל מול מדיניות כוללת לבניית מגדלים, אלא שהועדה נמנעה מלבחנה ברמת "מיקרו" אל מול הסביבה הקרובה של המגדל. להבדיל ממתחמים אחרים באיזור, המגדל נשוא התוכנית, אינו אמור לקום במתחם המיועד לבנייה לגובה, והמדובר הוא בתכנון נקודתי למגרש אחד בלבד, שגודלו הוא 1.7 דונם.
הגם שהתוכנית נשוא העתירה חלה כביכול על שטח בגודל 3.4 דונם, הלכה למעשה גודל השטח המיועד למגורים, שעליו עתיד לקום המגדל, כולל את המגרש עליו הוקם בית המלין המיועד להריסה ואשר גודלו הוא 1.72 דונם. יתרת השטח כוללת את המגרש עליו הוקם בית לסין, והמגרש עליו הוקם תיאטרון בית לסין שהוחלט להרסו. גודל שטח זה הוא 1.75 דונם והוא מיועד למסחר ומשרדים.
בהקשר זה, התייחסו העותרים לתוכנית קודמת שעסקה אף היא בתכנון האזור נשוא העתירה (תוכנית תא/2986, להלן: "התוכנית הקודמת"), וכללה את המגרש עליו הוקמו בית לסין ובית המלין, אך גם שטחים נוספים ממזרח להם, באזור רחוב חברה חדשה. התוכנית הקודמת שהתייחסה לשטח המשתרע על פני 9 דונם, הוצגה לועדה המקומית בשנת 2003. התוכנית לא יצאה אל הפועל בשל מחלוקות בין הבעלים-המשותפים של השטח, והמשיבה 3 החליטה ליזום תכנון נקודתי על המגרש עליו הוקם בית לסין בלבד. השתלשלות זו, כך העותרים, מלמדת כי התוכנית נשוא העתירה, היא תוכנית המתמקדת בתא שטח צר, המתעלמת משיקולים מקרו ציבוריים.
העותרים גורסים, כי מצב הדברים מעיד על "מקרה קלאסי של תכנון נקודתי פסול" המחייב את ביטול החלטת הועדה המחוזית, בהיותה החלטה בלתי סבירה שאינה מתיישבת עם דיני התכנון.

10.
הראש השלישי, עניינו פגיעה בזכות הקניין של העותרים בשל הפגיעה באיכות החיים והסביבה של בנין מגוריהם.
העותרים טענו, כי קידום התוכנית יקבע לדורות "עיוות תכנוני פסול" ויוביל לפגיעה "בלתי נסבלת" בעותרים.

11.
הראש הרביעי, עניינו בטענות פרוצדוראליות על פגמים בפרסום התוכנית, בתוכנה ובאופן חישוב זכויות הבנייה על פיה.
אשר לחישוב זכויות הבנייה, גרסו העותרים, כי שטח המגרש שממנו יש לגזור את אחוזי הבניה הוא 1.7 דונם, ואין המדובר במגרש ששטחו עולה על 3 דונם, אשר מקנה זכויות בנייה של 300% ומעלה.

העותרים טוענים, כי הועדה המחוזית נתפסה בענין זה לכלל טעות, והתעלמה לחלוטין מטענת העותרים באשר לשטחו הכולל של המגרש, די בכך על מנת להוביל לביטול החלטתה.
הועדה, כך העותרים, גם התעלמה מכך כי המרחק שבין המגדל ובין מגרש העותרים הוא כ-15 מטר בלבד, וכי המרחק בין הכניסה לחניון ובין מגרש העותרים עומד על 11 מטר בלבד. הסמיכות בין המגדל ובין בנין מגרש העותרים עליו הוקם הבנין המשמש למגוריהם, משמעה "שליטה הרסנית של הבנין הגבוה על כל סביבתו... ויצירת מטרד עצום על ידי מיקום הכניסה לחניון". המדובר כך העותרים, ב"יוזמה מגלומנית" המבקשת להעשיר את כיסו של היזם על חשבון איכות החיים ופגיעה בקניינם של העותרים. הועדה התעלמה מאפקטים מיקרו אקלימיים של הצללה והפרעה לזרימת רוחות שייגרמו עקב הקמת המגדל אשר יהפוך את חיי העותרים לבלתי נסבלים. גם בזמן הקרוב, בעת עבודות הבנייה להקמת המגדל, יהפוך כל האזור "לאתר בנייה" אשר יגרום מטרדים בלתי נסבלים לתושבים באזור, עד לגרימת "כאוס מוחלט" מבחינת רעש, תנועה וחניה.
העותרים טענו, כי העירייה סיכמה עם יזמי התוכנית על "הסדרים כלכליים" הקשורים למשימות פיתוח שהוטלו על היזם ואשר עמדו ברקע קידום התוכנית.

12.
הראש החמישי, עניינו בהתנהלות הועדה המחוזית בהליך של הפקדת התוכנית ואישורה. טענתם היא, כי הועדה המחוזית עקפה את הועדה המקומית וקיימה דיון בתוכנית שלא על פי הסדר הנדרש לפי הפרוצדורה של דיני התכנון.

לטענת העותרים, הועדה המחוזית התעלמה בהחלטתה מן הפגם היסודי שנפל בהליך התכנוני, ואשר מקורו בעקיפה פסולה של הדיון בפני
הועדה המקומית, לפני קיום דיון בועדה המחוזית. היזם, כך העותרים, ביקשו לעקוף את הועדה המקומית ולדלג מעל הדיון שצריך היה להיעשות לפני הפקדת התוכנית בועדה המקומית, וזאת בניגוד לפרוצדורה הקבועה בדיני התכנון.

טענות המשיבה 1 (הועדה המחוזית)
12.
הועדה המחוזית סבורה, כי דין העתירה להידחות.
החלטתה מפורטת ומנומקת, ובמהלך הדיונים בהתנגדויות לתוכנית, דנה הועדה בטעוני העותרים שחזרו ונשמעו גם במסגרת עתירה זו, אחד לאחד.
חלק מטיעוני העותרים התקבלו, ורובם נדחו. אין מקום שבית משפט זה, ישוב וידון באותם טיעונים, חרף הניסיון לעטוף אותן באצטלה של טיעונים
מתחום המשפט המנהלי. המדובר בטיעונים תכנוניים מובהקים, שנדונו ונבחנו על ידי הועדה ואין בית משפט זה נכנס בנעלי הגוף התכנוני המקצועי. ההחלטה הינה החלטה נכונה סבירה ומאוזנת, ולא נפל בה פגם המצדיק התערבות של ערכאה שיפוטית בהחלטת הגוף התכנוני.

13.
הועדה ייחסה את המניע להגשת העתירה, לרצונם של העותרים להרחיב את הקו הכחול ולצרף את מגרשם אל המגרש נשוא התוכנית,בתמורה להקצאה של דירות במגדל עבורם.

14.
הועדה עמדה על כך, כי המדריך אינו הוראה מחייבת, אלא משמש בבחינת כלי עזר הקובע הנחיות כלליות לבנייה לגובה בארץ בכלל ובערים מסוימות בפרט. התוכנית נשוא העתירה תואמת את הקווים המנחים במדריך, לפיהם בערים גדולות ומרכזיות ניתן לפזר את הבנייה לגובה למגורים על פני אזורים שונים בעיר, וליצור מוקדי התחדשות.
היעוד של שטח המגרש למסחר, משרדים ומגורים, הוא יעוד "טבעי" לעיר תל אביב, המהווה מרכז מטרופוליני, ותואם את המדיניות הארצית של ציפוף מרכזי הערים הגדולות.
בסביבת התוכנית קיימים מבנים שהשימוש בהם מעורב למסחר, משרדים ומגורים, כך שהתוכנית משתלבת בסביבתה ואין בה כדי לשנות את אופיה.
השטחים המסחריים ושטחי התעסוקה, לפי התוכנית, פונים אל הרחוב הראשי, הוא רחוב ויצמן, ולא כלפי שכונת המגורים בה נמצא מגרש העותרים. המגדל המיועד לשמש למגורים, נמצא גם הוא בסמוך לרחוב ויצמן. רחוב ויצמן בתל-אביב, הוא רחוב רחב ומרכזי, ראשי וסואן, אשר לאורכו מצויים מגדל בית החולים איכילוב ומגדל בית המשפט, ולפי התוכנית, עתידים לקום באזור מגדלים נוספים למגורים, לרבות לפי תוכנית "ככר המדינה" המצויה בסביבה הקרובה למגרש נשוא העתירה.
כיום, פועל באזור בית לסין, המשמש למסחר ומשרדים, ובית המלין, המשמש לאותן מטרות. התוכנית קובעת כי בית המלין ייהרס, כך שבפועל מקטינה התוכנית את היקף השטחים המיועדים למסחר ומשרדים, לעומת המצב כיום. המגדל נועד לשמש למגורים, יעוד התואם את אופי סביבת המגורים בסמוך לתוכנית.
למעשה, תוכניות דומות לתוכנית נשוא העתירה אושרו בעיר תל-אביב בעבר, ובמסגרתן הוקמו מגדלים מעורבים למגורים, מסחר ומשרדים.

15.
לענין טענת העותרים, כי התוכנית מהווה תכנון נקודתי אסור, הפנתה המשיבה 1 אל הפסיקה, שקבעה שתכנון כזה אסור, אם הוכח שמקורו בשיקולים זרים פסולים. במקרה זה, לא הצביעו העותרים על שיקולים זרים, שעמדו מאחורי אישור התוכנית ודין טענתם להדחות.

16.
הועדה סבורה גם, שיש לדחות את טענת העותרים בדבר חישוב מטעה של זכויות הבניה, והסבירה, כי התוכנית מתייחסת לחלקה 644 בגוש 6213 בשלמותה. החלקה משתרעת על שטח בגודל 3.9 דונם היא מיועדת כולה למגורים, ונמצאת כולה בבעלות יזם התוכנית.
העותרים הם שנתפסו לכלל טעות בחשבם את זכויות הבנייה כנגזרת של השטח עליו ייבנה בפועל בית המגורים.
העותרים לא דייקו גם בציון המרחק שבין המגדל ובין בית המגורים של העותרים. הועדה המחוזית קבעה כי מרחק זה עומד על 17-20 מטרים – מרחק שאינו חריג מן המקובל בעיר תל-אביב.
כמו כן, הועדה המחוזית קבעה בהחלטתה, כי יש להסיט את הכניסה לחניון אל תוך תחומי קווי הבנין של מגדל המגורים שעל החלקה, כך שהמרחק של 11 מטרים, בין הכניסה ובין בנין המגורים של העותרים, אינו רלוונטי עוד.

17.
הועדה המחוזית בדקה את התאמת התוכנית למערך התחבורתי ולתשתיות העירוניות הקיימות, והתוכנית אושרה על ידי יועץ התנועה של לשכת התכנון. טעוני העותרים בענין התנועה והחניה בסביבת התוכנית, נדונו בפני
הועדה המחוזית, ואין מקום לשוב ולדון בהם, גם במסגרת זו. כמו כן נדונו טיעוני העותרים בתחום איכות הסביבה ולועדה הוגשו חוות דעת של מומחים בתחום זה, כך שאין מקום לדון טיעוניהם גם בענין זה.

18.
אשר להעברת הדיון ישירות אל הועדה המחוזית, ללא המלצת הועדה המקומית,
הסבירה הועדה המחוזית, כי מהלך זה בוצע בהתאם להוראות סעיף 62(ב) לחוק התכנון והבניה תשכ"ה-1965 (להלן: "חוק התכנון והבניה") המאפשר לועדה המחוזית לדון בתוכניות אם לא נתקבלה המלצת הועדה המקומית לאחר שחלפו 60 ימים ממועד הגשת התכנית לועדה המקומית.
בהתייחס לסעד החלופי שביקשו העותרים, הפנתה הועדה המחוזית אל סעיף 2.1 להחלטה, המאפשרת תוספת של 45% בזכויות הבנייה עד שלוש קומות טיפוסיות למגדל, אם יורחב הקו הכחול ומגרש העותרים יצורף המגרש נשוא התוכנית וישונה יעודה ליעוד ציבורי.

הועדה המחוזית טענה, כי הוראה זו לא נקבעה כהוראה מחייבת, אלא כהמלצה בלבד וזאת משום עמדתה של הועדה המחוזית כי הרחבת הקו הכחול של התוכנית, ראוי שידון בנפרד מהתוכנית נשוא העתירה, תוך בחינת מכלול ההשלכות של הרחבה כזו.
עמדת הועדה המחוזית, היא, כי יש לנקוט בהליך תכנוני שלם, ואם הועדה המקומית סבורה כי יש לנקוט בהליך כזה, הסמכות נתונה לה, ואין מניעה כי ההליך יקודם בהתאם להוראות חוק התכנון והבניה. בפועל, מאז החלטת הועדה המחוזית נשוא העתירה במאי 2009, לא נעשה דבר בענין זה.

19.
בסיכום טענותיה, התייחסה הועדה המחוזית לסעיף 197 לחוק התכנון והבניה הקובע זכות לפיצויים בשל פגיעה עקב תוכנית. הועדה המחוזית לא מצאה כי קיימת פגיעה כזו, אך אם עמדתה לא תתקבל, עומדת לעותרים זכות חוקית לתבוע פיצויים, וזאת לאחר אישורה של התוכנית ומבלי להשפיע על אפשרות ישומה.


טיעוני המשיבה 2 (הועדה המקומית)
20.
הועדה המקומית טוענת, כי עמדתה היא, כפי שנוסחה בהחלטתה, שיש להרחיב את הקו הכחול של התוכנית, על ידי צירוף מגרש העותרים לתוכנית ושינוי ייעודו לציבורי, וזאת כנגד הגדלת זכויות הבניה בתכנית.
בכפוף לאמור, סבורה הועדה המקומית, גם היא, כי יש לתת תוקף לתוכנית ולדחות את העתירה.
גם הועדה המקומית טוענת, כי אין כל חדש בטיעונים שהעלו העותרים בעתירה, וכי טיעוניהם נשמעו במהלך הדיון בהתנגדויות בפני
ה, וגם בפני
הועדה המחוזית.
בדומה לועדה המחוזית, הסבירה הועדה המקומית, כי המדריך הוא בבחינת כלי עזר ואין לו כח מחייב. הועדה המקומית הבהירה כי שקלה את התוכנית על רקע הנחיות המדריך, והיא נמצאה ראויה לקידום, לאחר שנקבע, כי אינה סותרת את התוכנית האסטרטגית של עיריית תל-אביב לאשר בנייה לגובה, ברובע 4 בעיר, בו נמצא המגרש נשוא התוכנית.

21.
המגרש עליו מתוכנן לקום מגדל המגורים, הינו חלקה אחת, בבעלות אחת, המשתרעת על שטח של 3.9 דונם וניתן לאשר עליו בנייה בהיקף של 300%. גם הועדה המקומית, סבורה, כי אין המדובר בתכנון נקודתי פסול, המתעלם משיקולי מקרו ציבוריים, שכן באזור כדוגמת רח' ויצמן בתל-אביב ניתן לקדם תוכניות נקודתיות בהתאמה לסביבה. התוכנית נשוא העתירה, חלה על מגרש הממוקם ליד שטח ציבורי פתוח בגודל של 5 דונם, גובל ברחוב ויצמן, דבר המאפשר את התכנון הנקודתי לגבי המגרש לפי מדיניות הועדה המקומית.

22.
הועדה המקומית הסבירה, כי התוכנית נדונה בפני
ה בדיון שהתקיים ביום 19.9.07, ונקבע לשוב ולדון בתוכנית בפורום רחב יותר במועד מאוחר יותר. פורום כזה לא התכנס בסמוך למועד מתן ההחלטה מיום 19.9.07, והיזם החליט להגיש את התוכנית ישירות לועדה המחוזית בהתאם לסעיף 62(ב) לחוק התכנון והבניה ובכך אין פסול. יחד עם זאת, עמדה בפני
הועדה המחוזית המלצת הועדה המקומית כפי שהוגשה, לאחר שהדיון בהתנגדויות התקיים בפורום הרחב של הועדה המקומית.

23.
הועדה המקומית שבה והבהירה, כי עמדתה היא, שיש להענות למתן הסעד החלופי של העותרים. לגישתה, האופציה באשר לאיחוד וחלוקה, המופיעה בהחלטת הועדה המחוזית, מאיינת למעשה את האפשרות של הגדלת הקו הכחול וצרוף מגרש העותרים לתוכנית.
נקיטה בהליך נפרד, כפי שדרשה הועדה המחוזית, תביא לעכוב ההליכים למשך זמן רב והאפשרות שהיזם יסכים להמתין לאישור לפני הגשת בקשה להיתר בנייה אינה סבירה.

טענות המשיבה 3 - היזם
24.
המשיבה 3 טענה, כי אין מקום להתערב בהחלטת הועדה המחוזית, ודין העתירה לדחיה הן על הסף והן לגופה. שני טעמים לדחיית העתירה על הסף:
הטעם הראשון, אי מיצוי הליכים. התנגדות העותרים נדחתה והועדה המחוזית החליטה לאשרה בתנאים. העותרים, כך טענה המשיבה 3, צריכים היו לפנות אל יו"ר הועדה המחוזית לשם קבלת רשותו להגשת ערר למועצה הארצית בהתאם להוראות סעיף 110 (א)(ב)(2) לחוק התכנון והבניה. העותרים לא נהגו בדרך זו והגישו עתירה לבית משפט זה ודינה להדחות על הסף מחמת אי מיצוי הליכים.
הטעם השני לדחיית העתירה על הסף הוא כי המדובר בעתירה המורכבת מנימוקים תכנוניים שהמקום המתאים לדון בהם הוא מוסדות התכנון.





חוק התכנון והבנייה
11 מטר

20 מטרים









עתמ בית משפט לעניינים מנהליים 2468/09 אהוד גבריאלי, משה ד"ר בירגר, נתנאל לבקוביץ ואח' נ' הועדה המחוזית לתכנון ולבניה תל אביב, הועדה המקומית לתכנון ולבניה תל אביב יפו, מארש"ז בע"מ ואח' (פורסם ב-ֽ 22/05/2011)