פסקי דין על אל הנכס | פסקי דין על יגאל רודה | פסקי דין על שלמה שמלצר | פסקי דין על ישראל רייף |

3565/06 א     23/05/2011




א 3565/06 אל הנכס בע"מ, יגאל רודה נ' שלמה שמלצר, ישראל רייף








בית משפט השלום בפתח תקווה



ת"א 3565-06 אל הנכס בע"מ
ואח' נ' שמלצר ואח'






בפני

כב' השופט
נחום שטרנליכט


בעניין:

1. אל הנכס בע"מ
2. יגאל רודה






תובעים

נ
ג
ד



1. שלמה שמלצר

2. ישראל רייף




נתבעים

נ
ג
ד


ליאור שקלרש




צד ג'

פסק - דין
פתח דבר
מונחת בפני
תביעה לתשלום דמי תיווך בסך 142,363 ₪ ,בגין עסקת רכישת מגרש, הנמצא ברחוב הגדרות 19 בסביון, והידוע כחלקה 58 בגוש 6723 (להלן - המגרש).


תמצית העובדות

אין מחלוקת בין הצדדים בדבר העובדות כדלהלן:

·
התובעת 1
(להלן – התובעת) הינה חברה שעיסוקה בתיווך מקרקעין. התובע 2 (להלן – רודה), בעל רישיון לתיווך במקרקעין, שהעתק שלו צורף כנספח 6 לתצהיר עדותו של רודה,
שימש במועד הרלוונטי לתביעה, כסוכן תיווך אצל התובעת.

·
נתבע 1 (להלן-שמלצר) וחתנו, נתבע 2 (להלן-רייף), ביקשו לרכוש מגרשים.

·
ביום 15.7.04, חתם רייף על טופס הזמנת שירותי תיווך מרודה והתובעת, אשר צורף כנספח 1 לתצהיר עדותו של רודה (להלן-ההזמנה) (פרוטוקול הדיון מיום 30.4.07, עמ' 5 שורה 18-19). יצויין, כי
על פי לשון ההזמנה, זו נערכה גם עבור שמלצר, אשר הודה גם בבית המשפט כי ביקש מרייף לחפש עבורו מגרש (עדותו של שמלצר ביום 30.4.07, עמ' 7 שורה 4-5).
בטופס צויין גם המגרש.

·
המגרש הוצג בפני
רייף פעמיים - בפעם הראשונה ביום 15.7.04 ובפעם השניה ביום 8.11.05.

·
בהתאם לאמור בהזמנה, התחייבו רייף ושמלצר לשלם לתובעת דמי תיווך, בשיעור של 1% ממחיר מכירה של נכס, שיירכש באמצעות רודה.

·
ביום 20.2.05, שילם רייף לידי התובעת סך של 40,000 ₪, כאמור בקבלה וחשבונית אשר צורפו כנספח 2 לתצהיר עדותו של רודה,
בגין עמלת תיווך עבור מגרש אחר, אותו רכש רייף בעצמו (ראו בענין זה גם את עדותו של רייף בפרוטקול מיום 30.4.07, עמ' 5 שורה 13-14).

·
שמלצר ורעייתו רכשו את המגרש (ראו בענין זה סעיף 13.ב לתצהירו של שמלצר; עדותו של רייף בפרוטוקול מיום 30.4.07, עמ' 5 שורה 23-25). על פי נסח רישום מקרקעין אשר צורף כנספח 3 לתצהיר עדותו של רודה, ביום 18.1.06 נרשמה לטובתם של שמלצר ואשתו, עתליה שמלצר, הערת אזהרה על המגרש. ביום 31.7.06, נמסרה לשמלצר החזקה במגרש (עדותו של רייף, שם בשורה 25).

סלע המחלוקת בין הצדדים הינו, איפוא, ביחס לדמי תיווך בגין המגרש שנרכש על ידי שמלצר, כאמור לעיל.

טענות התובעים
התובעים טוענים, כי על שמלצר לשלם דמי תיווך בגין רכישת המגרש, הואיל והוא התחייב לעשות כן, באמצעות רייף,
אשר פעל בשמו וכשלוחו לענין רכישת המגרש ולעניין הזמנת שירותי התיווך מהתובעים.

לטענת התובעים, בסופו של דבר, המגרש נרכש על ידי שמלצר ואשתו.
זאת לטענתם, הודות לפעולות התיווך שביצע רודה, בין רייף ושמלצר מחד ובין בעל המגרש, יצחק גור (להלן – יצחק) ובנו, נמרוד (להלן - נמרוד).

עוד טוענים התובעים, כי גם על רייף מוטלת חובה לשלם את דמי התיווך בעצמו. זאת משום שבכל הנוגע לרכישת המגרש על ידי שמלצר, התחייב רייף באופן אישי לשלם את דמי התיווך במקרה בו שמלצר ירכוש את המגרש באמצעות התובעים.

לפיכך, התובעים טוענים, כי על שמלצר ורייף לשלם להם דמי תיווך בסך בש"ח השווה ל-26,000 $, דהיינו סך 142,363 כולל מע"מ.

טענות הנתבעים

מנגד, טוענים הנתבעים, כי רודה כלל לא היה ה"גורם היעיל" בהבאת הצדדים לידי התקשרות. לטענתם, הגורם היעיל, שהביא להתקשרות הצדדים בעסקה היתה צד ג' מתווכת המקרקעין גב' ליאור שקלרש (להלן - שקלרש) ולא מי מהתובעים.

הנתבעים טוענים עוד, כי ביום 15.7.04, בעת שהמגרש הוצג לראשונה בפני
רייף ע"י רודה, המגרש כלל לא עמד למכירה. המגרש הוצע לראשונה למכירה ביום 1.9.04, תוך שהוענקה בלעדיות לשיווק המגרש לשקלרש.

לטענת הנתבעים, הם פנו לשקלרש בעקבות מודעה בעיתון, בה הציעה שקלרש
את המגרש למכירה. לטענתם, נמרוד הצהיר בפני
הם, כי שקלרש היא המתווכת היחידה, המוסמכת לטפל במכירת המגרש.

לטענתם, במהלך חודש דצמבר 2005, לאחר ששקלרש הראתה לשמלצר ורעייתו את המגרש, הגיעו שמלצר ורעייתו להסכמה עם נמרוד, ולפיה ירכשו את המגרש (סעיף 13.ב לתצהיר עדותו של שמלצר). העיסקה, לטענת הנתבעים, התגבשה הודות לפעולות התיווך של שקלרש
בלבד.

הנתבעים טוענים, כי שילמו לשקלרש שכר מלא עבור שירותיה, בהיותה המתווכת הבלעדית בעיסקה, וכי הם פטורים מכל תשלום נוסף לתובעים או למי מהם.

בכל מקרה, הנתבעים טוענים, כי לטופס ההזמנה הוספו פרטים, שלא היו מצויינים בו במעמד החתימה עליו. עוד לטענתם בהקשר זה, טופס ההזמנה נערך בניגוד לחוק המתווכים במקרקעין ,התשנ"ו-1996 (להלן - החוק), הואיל ולא מצויים בו פרטיו המלאים של המתווך, ולתובעת
עצמה אין כל רשיון תיווך.

במסגרת התביעה הגישו הנתבעים הודעת צד ג' נגד שקלרש. במסגרת הודעה זו טוענים הנתבעים, כי בטרם שילם שמלצר לשקלרש את דמי התיווך, המציאה עבורו שקלרש מכתב, אשר צורף כנספח ד' לתצהיר עדותו של שמלצר, לפיו היא האחראית הבלעדית לכל נושא התיווך ועל כן התשלום לה הינו, איפוא, סופי. הנתבעים טוענים בהודעה, כי בהתאם למכתב זה ועם התשלום לשקלרש, הם פטורים מכל חובת תשלום דמי תיווך בגין המגרש נשוא התביעה. לטענתם, ככל שיחוייבו בסכום כלשהו בתביעה, על שקלרש לשפותם בגין סכומים אלה.

טענות צד ג'

שקלרש טוענת, כי הגשת התביעה הינה נסיון התובעים להוציא מהנתבעים ו/או ממנה כספים שלא כדין. לטענתה, ככל שרודה הראה את המגרש לנתבעים, הרי שלא הוסמך לעשות כן על ידי מוכר הנכס. לטענתה, היא זו ששימשה כגורם היעיל בעסקת המכר, והתובעים מנסים עתה להתעשר שלא כדין מפעולותיה שלה.

עוד טוענת שקלרש, כי חתימת הנתבעים על ההזמנה נעשתה בהטעיה ובחוסר סמכות, ולכן הינה בטלה וחסרת כל תוקף.

בכל הנוגע למכתבה, נספח ד לתצהירו של שמלצר, טוענת שקלרש, כי מכתב זה נוסח על ידי פרקליטם של הנתבעים במטרה "לעמוד מאחורי" שמלצר ורעייתו, למקרה שידרשו לשלם דמי תיווך נוספים מעבר לדמי התיווך ששולמו לה. לטענתה, אין במכתב זה כדי להטיל עליה חבות כספית כלשהי לשיפוי או פיצוי,
אלא רק חבות לסייע לנתבעים בניהול הגנתם כלפי תביעה אפשרית של התובעים.

דיון והכרעה
לאחר שעיינתי היטב בטענות הצדדים ובכל המצוי בתיק, נחה דעתי כי דין התביעה להידחות. להלן נימוקיי.

החוק קובע שני תנאים מצטברים, כמפורט להלן, שרק בהתקיימם יהא מתווך זכאי לקבל דמי תיווך.

הזמנה בכתב

התנאי הראשון הינו הזמנת שירותי תיווך בכתב. תנאי זה קבוע בסעיף 9 לחוק, שם נאמר:

"מתווך במקרקעין לא יהא זכאי לדמי תיווך, אלא אם כן, חתם הלקוח על הזמנה בכתב לביצוע פעולת תיווך במקרקעין, שבה נכללו כל הפרטים שקבע שר המשפטים, באישור ועדת החוקה חוק ומשפט של הכנסת".

בתקנה 1 לתקנות המתווכים (פרטי הזמנה בכתב), תשנ"ז -1997, נאמר:

"בהזמנה בכתב לביצוע פעולת תיווך במקרקעין לפי סעיף 9(א) לחוק, ייכללו לפחות הפרטים הבאים:
(1)
שמות, כתובות ומספרי זיהוי של המתווך ושל הלקוח;
(2)
סוג העיסקה שפעולת המתווך מבוקשת לגביה, כגון: 'שכירות', 'מכירה';
(3)
תיאור הנכס נושא פעולת התיווך;
(4)
מחיר העסקה המבוקשת, בקירוב;
(5)
הסכום המוסכם של דמי התיווך או שיעור דמי התיווך המוסכם מתוך המחיר שבו תתבצע העסקה, והאם המחיר - לפי אחד מאלה - כולל מס ערך מוסף, כמשמעותו בחוק מס ערך מוסף, תשל"ה-1975".

.

אין חולק כי נחתמה בענייננו הזמנת שירותי תיווך בכתב. אך יש לבחון השאלה, האם היא התמלאו כל הדרישות הצורניות, כפי שנקבעו על ידי המחוקק, כאמור לעיל. כך למשל, בפרטי הסוכן, הסתפק רודה בציון שמו בלבד, בעוד שלשון מחוקק המשנה מורה, כי יש לציין גם את כתובתו ומספר זהותו של המתווך. מעיון בהזמנה עולה עוד, כי חרף דרישה דווקנית זו, לא צויין בהזמנה
מחיר העסקה המבוקשת, ולו בקירוב, אלא צויין רק מיקומו הגיאוגרפי של הנכס שהוצג, קרי שם הרחוב ומספר הבית.

בע"א(חי')3455/06, דה כהן בע"מ נ. אלון עמרם (לא פורסם), נפסק ברב דעות, כי יש להקפיד על רישום פרטי המתווך במלואם, בעיקר מקום בו נעשית הזמנת התיווך מול תאגיד, הפועל באמצעות סוכני תיווך, דוגמת המקרה שבפני
. כב' השופט שמואל ברלינר, בדעת הרוב, קבע בהקשר זה:

"ס' 1 של התקנות דורש כי בהזמנת התיווך יצויינו השם, הכתובת, ומספרי הזיהוי של המתווך. התאגיד, כפי שקבע כב' השופט עמית, אינו יכול להיות הוא עצמו מתווך בעל רשיון. נראה כי ספק רב הוא אם ההזמנה עומדת בתנאי ס' 1 לתקנות. נדרש, כך נראה לי, כי המסמך יציין את שמו ופרטיו של המתווך העושה את עסקת התיווך עבור התאגיד, על מנת שהמזמין יוכל לדעת את מי עליו לתבוע, במקרה שיהא צורך בכך, ומי הוא האחראי, נוסף לתאגיד, לתקינות פעולת התיווך. ציון הפרטים של המתווך נדרש גם כדי שבכל עת יוכל המזמין לבדוק ,שאכן התקשר עם מתווך שיש לו רשיון, וכן כי למקרה של תלונה ופניה לרשם המתווכים, ידע כלפי מי להפנות את תלונתו".

כב' השופט רון סוקול, שהצטרף לדעתו של כב' השופט ברלינר, קבע:

"... ציון פרטים אלו נועד להגן על הצרכן; לאפשר לו לבדוק אם המתווך אכן בעל רשיון כדין; להבטיח את קבלת שירותי התיווך רק ממי שהוכשר לעסוק בתיווך וקיבל רשיון לכך; לבדוק אם המתווך מקיים את הוראות החוק ... ציון פרטי המתווך באופן גלוי בכל עסקת תיווך, יתרום גם להרתעת המתווך מסטייה מהוראות הדין המחייבות ..."

נמצאנו למדים, כי הדרישה הצורנית במקרה זה, דרישה שקיימת בחוק, ואשר פורטה בתקנות, הינה דרישה דווקנית.

קיימת דעה חולקת בפסיקה בעניין דווקניות הדרישות הצורניות הנוגעות לטופס הזמנת שירותי תיווך, וכך נאמר בעניין זה בע"א(ת"א)1413/04, מטרופוליס יזום השקעות ונכסים 1993 בע"מ נ' מנחם מליק – מרכזים מסחריים בע"מ (טרם פורסם):

"
השאלה המרכזית שלפנינו היא אם הפרטים בדבר שווייה המוערך של העסקה ומספרי הזיהוי של המתווך ושל הלקוח הם פרטים מהותיים שבהיעדרם מההזמנה אין למתווך זכות לדמי תיווך.

...

הדרישה לציון הפרטים הללו היא דרישה מהותית שתכליתה להבטיח את זיהוי הצדדים להסכם התיווך ואת גמירות הדעת שלהם בעת חתימת ההסכם.

אולם הדרישה אינה דווקנית והמגמה העולה מן הפסיקה היא שלא להקפיד על ציון כל פרטיהן ודקדוקיהן של דרישות התקנות (ראו
)
.
"
יצחק


,

,







א בית משפט שלום 3565/06 אל הנכס בע"מ, יגאל רודה נ' שלמה שמלצר, ישראל רייף (פורסם ב-ֽ 23/05/2011)