פסקי דין על זאב פרידמן | פסקי דין על גילה זילבר | פסקי דין על זוננשיין חיים | פסקי דין על ועדת ערר מחוזית לתכנון ובניה חיפה | פסקי דין על הועדה המקומית לתכנון ובניה חיפה | פסקי דין על הועדה המקומית לתכנון ובניה חיפה | פסקי דין על נחמיאס איל ואח' |

37331-02/10 עתמ     06/04/2011




עתמ 37331-02/10 זאב פרידמן, גילה זילבר, זוננשיין חיים נ' ועדת ערר מחוזית לתכנון ובניה חיפה, הועדה המקומית לתכנון ובניה חיפה, הועדה המקומית לתכנון ובניה חיפה, נחמיאס איל ואח'








בית המשפט המחוזי בחיפה בשבתו כבית-משפט לעניינים מנהליים

עת"מ 37331-02-10 פרידמן נ' ועדה מחוזית לתכנון ובניה חיפה ואח'


06 אפריל 2011




בפני

כבוד השופט א' קיסרי


עותרים

1
.
זאב פרידמן
2. גילה זילבר
3. זוננשיין חיים


נגד


משיבים

1. ועדת ערר מחוזית לתכנון ובניה חיפה
2. הועדה המקומית לתכנון ובניה חיפה
3. נחמיאס איל
4. נחמיאס משה
5. שלמה קיסרי





פסק דין


זוהי עתירה המכוונת כנגד החלטת המשיבה 1 ("ועדת הערר") מיום 7.1.10 בעררים מס' 292/09 ו-295/09, שבה קיבלה ועדת הערר

באופן חלקי את הערר שהגישו המשיבים 5-3 ("המשיבים"), והחליטה לצמצם את היקף זכויות הבנייה שביקשו העותרים; לאפשר בנייה על גג המבנה בשטח קטן מן המבוקש; לא לאפשר בניית עליית גג נוסף לקומה הנוספת; ולחייב ביצוע בדיקה בדבר אפשרות לגביית "כופר חניה" ("ההחלטה").

העותרים הם בעלי מבנה ברח' שמשון 1 בחיפה, הבנוי על מגרש 2002 בחלקה 4 בגוש 10767 ("הנכס"), והמשיבים הם בעלי דירות בבניין שבשד' מוריה 55, הבנוי על מגרש 2001 ונמצא גם הוא על חלקה 4 בגוש 10767 ("הבניין"). הנכס והבניין בנויים על מגרשים הגובלים זה עם זה. בשנת 2006 ניתן תוקף לתכנית איחוד וחלוקה חפ/2077/א' ("התכנית") שלפיה הופרדו הנכס והבניין, והנכס קיבל מספר מגרש חדש (2002) ונקבע לו ייעוד של "אזור מגורים מיוחד". על פי הנטען, התכנית לא הוסיפה זכויות בנייה בנכס.

העותרים הגישו בקשה להיתר בנייה ("הבקשה"), המבוססת בעיקרה על הוראות תכנית מתאר ארצית 38 ("תמ"א 38") ועל תכנית מתאר חפ/229/י'. הבקשה להיתר בנייה כוללת תוספת בנייה בנכס, ובכלל זה הוספת קומה בשטח של כ-210 מ"ר. המשיבים הגישו התנגדות לבקשת העותרים להיתר בנייה והמשיבה 2 ("הוועדה המקומית") החליטה לאשר את הבקשה, תוך שהיא דוחה את התנגדויות המשיבים. המשיבים הגישו עררים על החלטת הוועדה המקומית, וביום 7.1.10 החליטה ועדת הערר לקבל את עיקרם של העררים, וכנגד החלטה זו מכוונת העתירה.

ועדת הערר קבעה כי זכויות הבנייה שהתבקשו חורגות בלמעלה מ-23% מזכויות הבנייה בנכס על פי תכניות המתאר הרלוונטיות ובהן התכנית, תכניות חפ/229ה' ו-חפ/229י', וכי לא ניתן להצדיק חריגה זו אפילו על בסיס הוראות תמ"א 38, המאפשרת תגבור של זכויות בנייה בנכסים קיימים. ההנמקה שנתנה ועדת הערר בהחלטתה מבוססת על ניתוח הוראות התכנית, שעל סמכו קבעה כי על פי התכנית זכויות הבנייה בנכס הן 66% (60% מכוח תכנית חפ/229ה' ועוד 6% של הקלה מותרת בשל היות הנכס בניין פינתי). ועדת הערר הצביעה על כך שהתכנית אינה קובעת מספר יחידות דיור המותרות על המגרשים ובכך, כלשון ועדת הערר, "היא לוקה מאוד בחסר", מפני שאין שום מסמך הכולל נורמה תכנונית בדבר מספר יחידות הדיור שניתן לבנות על המגרשים לפי התכנית. בהמשך הגיעה ועדת הערר למסקנה שהתכנית הביאה להגדלת זכויות הבנייה, וכי הבקשה מתייחסת לבנייה בשטח של 457 מ"ר, לעומת 370.8 מ"ר שהם השטח שנקבע על ידי הוועדה המקומית כזכויות בנייה בנכס (כולל ההקלה האמורה). עוד קבעה ועדת הערר, כי שטח הבנייה שלגביו הוגשה הבקשה מהווה הגדלה של שטחי הבנייה המותרים לפי התכנית, ולכן גם הוא מהווה חריגה מהוראות תמ"א 38 אשר, לדעת ועדת הערר, ביקשה למנוע מצב של "תוספת על תוספת" ביחס לתכניות קודמות. ועדת הערר קבעה גם כי יש לבטל את ההיתר שנתנה הוועדה המקומית לבניית עליית גג, וזאת נוכח הוראה הקיימת בסעיף 19ב' של תקנון התכנית, הקובעת כי במגרש 2002 לא תותר בניית עליית גג. בנושא החניות קבעה ועדת הערר כי הנמקה שניתנה בשעתו, בעת אישור התכנית, לכך שלא נכללו בה הוראות בעניין חניה איננה ישימה עתה, מכיוון שמתבקשת בנייה של שתי דירות נוספות, דבר המגדיל את העומס התחבורתי על זה הקיים. בהקשר זה קבעה ועדת הערר גם כי היה על הוועדה המקומית לבצע בדיקת היתכנות פיזית של החניה, על מנת לשקול את האפשרות של הטלת "כופר חניה" במקום הקמת חניון.

עיקר טענת העותרים, ולכך מצטרפת גם הוועדה המקומית, הוא שוועדת הערר טעתה כאשר קבעה שהתכנית הגדילה את זכויות הבנייה בנכס. לטענתם, תקנון התכנית קובע שזכויות הבנייה בחלקה כולה (שני המגרשים) יהיו בהתאם לזכויות בנייה שאושרו על פי היתרי בנייה שהוצאו בפועל, שהאחרון שבהם הוצא בשנת 1964. העותרים מוסיפים וטוענים שלא היה מקום שוועדת הערר תערוך את "ההתחשבנות", כלשונם, ביחס לזכויות הבנייה, ובמיוחד כך כאשר מחלקת מהנדס העיר של העירייה תומכת בטענתם בנוגע לזכויות הבנייה שעל פי התכנית. לטענתם, היה על ועדת הערר לתת משקל לתכלית התקנתה של תמ"א 38, שהיא חיזוק מבנים על מנת למעט אבידות בנפש וברכוש במקרה של רעידת אדמה. בקשר לכך הם מוסיפים וטוענים כי מתיקון 2 לתמ"א 38 יש להסיק כוונה להרחיב באופן ניכר את זכויות הבנייה בקשר עם יישום ההוראות לחיזוק המבנים. לא מיותר לציין כי העותרים הסתמכו גם על חוות דעת של שני שמאים, ה"ה דרעי ופרמינגר, אשר סקרו, כל אחד בתורו, את השטחים הבנויים בנכס מכוח היתרי בנייה שניתנו, ולפי חוות דעת אלה השטח הבנוי מגיע לכדי כ-444 מ"ר. עוד הם מפנים לדבריה של הגב' ל' ברוור, נציגת הוועדה המקומית בדיון בפני
ועדת הערר, אשר גם לפיהם החישוב מראה כי השטח הבנוי הוא כ-444 מ"ר.

כאמור, הוועדה המקומית תומכת בטענות העותרים, וכמותם גם היא סבורה שהתכנית לא הוסיפה זכויות בנייה מעבר לאלה שהיו קיימות קודם לאישורה. לטענתה, כל פועלה של התכנית אינו אלא "צילום מצב" של זכויות הבנייה מכוח היתרים שניתנו קודם לאישורה, ומכאן שאין מקום למסקנה שאליה הגיעה ועדת הערר שלפיה התכנית הגדילה את זכויות הבנייה בנכס.

בתשובתה של עדת הערר היא סוקרת את תכניות המתאר החלות על הנכס ואת זכויות הבנייה המוקנות מכוחן. בעיקרו של דבר היא מצביעה על כך שקודם לאישור התכנית היו אחוזי הבנייה מכוח תכניות מתאר רלוונטיות (ובהן תכנית חפ/229ה') 60% (או 66% אם מביאים בחשבון את ההקלה), ואילו הבינוי שהותר מכוח התכנית מגיע לכדי 89%, ומכאן המסקנה המתחייבת שבניגוד לטענת העותרים והוועדה המקומית, התכנית הוסיפה אחוזי בנייה בנכס.

עיקרה של תשובת המשיבים הוא כתשובת ועדת הערר.

נראית לי עמדת ועדת הערר על פני עמדת העותרים והוועדה המקומית, ומשום כך אני סבור שיש לדחות את העתירה.

כאמור לעיל, עיקר המחלוקת הוא אם התכנית הגדילה את זכויות הבנייה בנכס או שמא רק "צילמה" את המצב כפי שהיה עובר לאישורה. עיון מקרוב בטענות הצדדים ילמד שכל אחד מהם נסמך על עובדה אחרת, וכפועל יוצא מכך הוא גם מגיע למסקנה אחרת, ובמחלוקת זו נראה לי שהדין הוא עם ועדת הערר.

תקנון התכנית צורף כנספח א' לתשובתה של הוועדה המקומית, וסעיף 11 שלו קובע את מטרות התכנית. פסקה ב' של אותו סעיף מורה כי אחת ממטרות התכנית היא "קביעת זכויות הבנייה במגרשים 2001 ו-2002 בהתאם לזכויות הבנייה שאושרו במסגרת היתרי בנייה". פשוטו של מקרא תומך לכאורה בטענת העותרים והוועדה המקומית, שלפיה התכנית לא הגדילה זכויות בנייה מעבר לקיים ערב אישורה. ראוי לשים לב גם לסעיף 3 של התכנית, שעניינו היחס לתכניות אחרות, ובכללם גם תכנית מתאר חפ/229ה' ולהוראת פסקה ב' שלו הקובעת ש"בכל מקרה של סתירה בין תכנית זו לבין אחת התכניות הנ"ל, יקבע האמור בתכנית זו". ואולם, כיוון שהשאלה המונחת לפתחנו היא אם התכנית הגדילה את זכויות הבנייה, לא ניתן להשיב עליה ללא בדיקת זכויות הבנייה ערב אישור התכנית, על פי זכויות הבנייה שניתנו מכוח תכניות מתאר תקפות באותה עת. משום כך, הדרך שהלכה בה ועדת הערר היא הדרך הנכונה לקבוע אם התכנית הגדילה את זכויות הבנייה אם לאו, וזאת, בין השאר, מפני שהוראת פסקה ב' של סעיף 11 של התכנית כוללת בתוכה הנחה מובלעת שכל הבינוי בנכס ובמגרש (שקודם לאישור התכנית היו יחידה תכנונית אחת) נעשה בהתאם לאחוזי בנייה מותרים. כמובן שהנחה כזו איננה הנחה מופרכת, אולם אין בכך כדי לשלול את תקפותה ונכונותה של הדרך שבה הלכה ועדת הערר שבדקה, עקב בצד אגודל, את השתלשלות העניינים בנוגע לזכויות הבנייה על פי תכניות מתאר שקדמו לתכנית. משום כך, מסקנתה שהתכנית אכן הגדילה את זכויות הבנייה היא מסקנה שיש לה על מה לסמוך, ובהינתן הכלל של הימנעות מהתערבות בשיקול דעתה של ועדת הערר (
עע"מ 8445/06 סטיבן זלצמן נ' ועדת הערר לתכנון ולבניה מחוז תל אביב
(טרם פורסם, 28.10.10)), אין מנוס מדחיית טענות העותרים והוועדה המקומית.

העותרים מלינים גם על כך שוועדת הערר יישמה את הוראות תמ"א 38 באופן שמרני, תוך שימת דגש על היחס בין אחוזי הבנייה לפני יישום תמ"א 38 לעומת המצב שלאחריו. בקשר לכך הם טוענים שהחלטת ועדת הערר מקפחת אותם, מפני שניתן לפרש את תמ"א 38 גם באופן שיאפשר להם בנייה נרחבת יותר אפילו מזו שביקשו.

טענות אלה יש לדחות, מפני שגם אליבא דעותרים לא מדובר בשאלות של פרשנות, כי אם בשאלה של האופן שבו הופעל שיקול דעתה של ועדת הערר, וכאמור לעיל, בכך אין בית המשפט מתערב. לא מיותר להוסיף את מה שציינה ועדת הערר כהערת סיום בהחלטתה, והוא שבצד הצורך והחשיבות בחיזוק מבנים, יש צורך גם לאזן בין אינטרסים שונים, ובמקרה דנן בין האינטרס של העותרים לזה של המשיבים, אשר ועדת הערר הכירה בפגיעה בעניינם. האיזון שעשתה ועדת הערר בהחלטתה איננו חורג ממתחם הסבירות ואיננו מצדיק התערבות בו.

בשולי פסק הדין אני מבקש להוסיף הערה הנוגעת לחוות דעת של מומחה שצירפו העותרים לכתב עתירתם, והיא חוות דעתו של האדריכל ליאור דץ ("דץ"), שהיה בשנים 2005-2001 חבר המועצה הארצית לתכנון ובנייה ("המועצה הארצית"). בחוות דעתו פורש דץ נושאים שונים הקשורים בתמ"א 38, שהוא טוען שעלו על סדר יומה של המועצה הארצית, את השיקולים שנשקלו ואת דעתו ביחס להתאמתה של החלטת ועדת הערר לכוונות המועצה הארצית כפי שהן עומדות ביסוד תמ"א 38. נראה לי שמתן חוות הדעת על ידי דץ הוא בלתי ראוי, ולצירופה לכתב העתירה לא היה מקום. כהונתו של דץ כחבר במועצה הארצית מטילה עליו מגבלות שונות שאחת מהן, ולא פחותת הערך מביניהן, היא שהוא לא יעשה שימוש בעובדת היותו חבר המועצה הארצית, על מנת לתמוך בטיעון המופנה כלפי מוסד תכנון או גוף אחר, דוגמת ועדת הערר, הפועל מכוח חוק התכנון והבנייה תשכ"ה-1965. מעבר לכך, עיון בחוות דעתו של דץ מלמד שהיא כוללת עניינים אשר לא הועלו בהליך שבפני
ועדת הערר ולא היה מקום להביאם בעתירה זו.

העתירה נדחית.

העותרים ישלמו למשיבים שכר טרחת עורכי דין בסכום של 10,000 ₪ וסכום דומה הם ישלמו גם לוועדת הערר.

ניתן היום,
ב' ניסן תשע"א, 06 אפריל 2011, בהעדר הצדדים.














עתמ בית משפט לעניינים מנהליים 37331-02/10 זאב פרידמן, גילה זילבר, זוננשיין חיים נ' ועדת ערר מחוזית לתכנון ובניה חיפה, הועדה המקומית לתכנון ובניה חיפה, הועדה המקומית לתכנון ובניה חיפה, נחמיאס איל ואח' (פורסם ב-ֽ 06/04/2011)