פסקי דין על אסתר אשכנזי | פסקי דין על בתיה רימון | פסקי דין על אשכנזי שאול | פסקי דין על אשכנזי רונן |

65509/07 א     02/08/2011




א 65509/07 אסתר אשכנזי, בתיה רימון נ' אשכנזי שאול, אשכנזי רונן








בית משפט השלום בתל אביב - יפו



ת"א 65509-07 אסתר אשכנזי
ואח' נ' שאול אשכנזי ואח'






בפני

כב' השופט
יאיר דלוגין


תובעות ונתבעות שכנגד

1
.
אסתר אשכנזי

2
.
בתיה רימון
ע"י עו"ד ערן לאופמן


נגד


נתבעים ותובעים שכנגד

1.אשכנזי שאול
2.אשכנזי רונן
ע"י עו"ד יגאל מזרחי




פסק דין


לפניי תביעה ותביעה שכנגד. מדובר בסכסוך בין בעלים משותפים של בניין, שהנם גם קרובי משפחה. לכל צד טענות כרימון כנגד הצד השני. התובעות עותרות לחייב את הנתבעים לשלם להם סכום של 350,000 ₪, בגין נזקים שנגרמו כתוצאה מניהול כושל של הנתבעים את הבניין במשך שנים ועקב דחיקת רגליהן מכל אפשרות לנהל את הבניין בעצמן או במשותף עמם. כמו כן, עותרות התובעות לצו מניעה קבוע שימנע מהנתבעים לעסוק בניהול הבניין. הנתבעים מנגד עותרים לחייב את התובעות בדמי ניהול ראויים, בסך של 138,826 ₪, בגין העבודה הרבה שהשקיעו במשך השנים בניהול הבניין.

רקע עובדתי

מדובר בבנין בן 3 קומות, הממוקם ברח' בן יהודה בתל-אביב, הכולל קומת קרקע, קומה א' וקומה ב'. הבניין היה בבעלות זאב סלוין ז"ל, אשר נפטר ביום 29.1.99. הבניין עבר לפי צוואתו לבעלות שלושת בני דודיו (דוד אשכנזי-35%, משה אשכנזי-35% ובתיה רימון
(התובעת 2 בתיק דנא)-30%). לאחר פטירתו של דוד אשכנזי ז"ל בשנת 1999, עבר חלקו בחלקים שווים לשני בניו, הם הנתבעים בתיק דנא. לאחר פטירתו של משה אשכנזי ז"ל בשנת 2000, עבר חלקו לאלמנתו, התובעת 1 בתיק דנא. כך, בזמנים הרלוונטיים לתביעות, ולמן שנת 2000 לערך, התובעות היו בעלות 65% מהבניין והנתבעים בעלי 35% ממנו.

למן שנת 2000 לערך ניהלו הנתבעים ובעיקר הנתבע 1 את הבניין. התובעות טוענות כי הדבר נעשה ללא הסכמתן ותוך דחיקת רגליהן מניהול הבניין. הנתבעים טוענים כי הדבר נעשה בהסכמתן, שניתנה הן במפורש והן בהתנהגות. למן שנת 2005 לערך, נכנס לתמונת הניהול חתנה של התובעת 1 (רונן אליהו). הבניין נוהל איכשהו במשותף על ידי אליהו והנתבע 1 עד חודש מאי 2006 לערך, אז נכנס לתמונה גם בנה של התובעת 2 (בועז רימון). למן אותו מועד, עלו יחסי הצדדים על שרטון וכל ניסיון להגיע להבנות בקשר לניהול הבניין עלה בתוהו, עד שהוגשה בחודש נובמבר 2007 התביעה דנא.

במקביל לתביעה, הגישו התובעות בקשה לצו מניעה זמני, שבין היתר, יאסור על הנתבעים לנהל את הבניין. בהעדר הסכמות בין הצדדים לעניין זה, מינה בית המשפט (כב' סגנית הנשיאה השופטת זהבה אגי, שדנה בהליך הזמני), ביום 18.3.08, את עו"ד שחר גל-סטפנסקי, כמנהלת הנכס. לאחר כחצי שנה, ביום 1.11.08, שיחרר בית המשפט את מנהלת הנכס מתפקידה וזאת לבקשתה עקב חוסר שיתוף פעולה עמה.

דיון

טענת התובעות בדבר דחיקת רגליהן מניהול הנכס/צו המניעה הקבוע

אופי היחסים שבין הצדדים ביחס לניהול הנכס משליך על האחריות שיש להטיל על מי שניהל את הנכס. כך למשל, אין להשוות אחריות של מנהל חיצוני שנשכר לביצוע עבודת הניהול בתמורה, למצב ששרר במקרה דנא, ניהול שנעשה על ידי אחד השותפים, ללא קבלת תמורה כלשהי ולמעשה, כפי שעוד יפורט בהמשך ולפי ההתרשמות שלי מחומר הראיות, מתוך התנדבות, בהסכמת התובעות ולכל הפחות ללא התנגדות ממשית מצידן וכתוצאה מהסכמה בהתנהגות או בשתיקה.

אמנם, הנתבע 1 נושא באחריות מסוימת לתוצאות הניהול גם בנסיבות שכאלה, אולם מדובר באחריות מופחתת ושונה במהותה ובהיקפה, בשל אופי היחסים האמורים והנסיבות שהובילו לביצוע התפקיד מצד הנתבע 1. יש גבול עד כמה ניתן בנסיבות כאלה, להחזיק את הנתבע 1 כאחראי משפטית לפצות את התובעות בגין כל פעולה ופעולה שלו במסגרת הניהול של הבניין. כפי שעוד יפורט בהמשך פסק הדין, הרי שדין התביעה להידחות מטעמים רבים נוספים שאינם קשורים כלל לשאלה האם הנתבע 1 ניהל בגפו את הבניין ומנע מהתובעות לעשות כן. לפיכך, גם לו הייתי מחזיק בנתבע 1 כאחראי בלעדי לניהול הבניין וברמת אחריות שכזו המוטלת על מנהל בשכר, דינה של התביעה דחייה.

מכל מקום, התמונה שמתקבלת מחומר הראיות שונה מזו שצוירה על ידי התובעות. טענת התובעות כי הנתבע 1 דחק את רגליהן ולא התיר להן דריסת רגל בניהול הבניין, לא הוכחה ואינה משכנעת בעיני. גם לא שוכנעתי כי הנתבע 1 פעל תמיד בקשר לניהול הבניין בגפו.

לפי עדות התובעת 1, התובעת 2 הייתה מעורבת בניהול הבניין ולפי גרסתה אף
"...עשתה את כל העבודה..."
(פר' 7.10.10, עמ' 17, ש' 31). התובעת 1 טענה כי הניהול בוצע על ידי הנתבע 1 והתובעת 2 יחד ואישרה כי היא ידעה על הכל משיחות טלפון עם התובעת 2 (שם, עמ' 17, ש' 23 – 24). התובעת 1 אישרה כי היא לה הייתה מעורבת פיזית, אבל עודכנה ותיארה מצב שבו התובעת 2 מעורבת בהחלט בניהול (שם, ש' 25 – 32).

מנגד, עדותה של התובעת 2 הייתה מבולבלת ולא קוהרנטית. אמנם, מודע אני לכך שמדובר באישה מבוגרת (בשנות השמונים לחייה בעת מתן עדותה לפני), אולם אין בכך לאיין את ההתרשמות שלי הנ"ל מעדותה. עדותה לגבי המעורבות שלה בניהול הבניין הייתה סותרת. מחד, טענה כי לא יכלה לעשות דבר (עמ' 12, ש' 7) וכי הנתבע 1 עשה על דעת עצמו ולא שיתף אותה בשום דבר (שם, ש' 24, 25). מנגד העידה כי גם היא טיפלה בבניין (שם, עמ' 30) וכי פנתה אל
הדיירים להעלאת דמי השכירות המוגנים (עמ', 8, ש' 1 – 3). התובעת 1 אף העידה כי התובעת 2 אמרה לה שהיא מודעת להסכמי השכירות שנחתמים וכי הכל בסדר

(עמ' 20, ש'
19, 20). בין היתר על רקע העדויות הנ"ל, עדותה של התובעת 2 שלפיה הנתבע 1 גירש אותה ממעמד חתימת אחד מהסכמי השכירות תוך הטחת כינויי גנאי כלפיה, לא הוכחה לפני ולא מצאתי נימוק שיאפשר לי לקבל את גרסת התובעת 2 דווקא בנקודה זו במקום את גרסת הנתבע 1.

לא הוכח לפני כי התובעות העמידו דרישה או פנייה ממשית בפני
הנתבע 1 בקשר עם ניהול הבניין. התובעות לא צירפו ולו מכתב אחד שנשלח אל הנתבע 1 במשך כל השנים ובו בקשה או דרישה מצידן לנהל את הבניין במקומו או איתו או טרוניה כלפי הנתבע 1 על אופן הניהול שלו את העניינים. למעשה, התובעות לא צירפו מכתב אחד אל הנתבע 1 בתקופה האמורה בנושא כלשהו. כל הטענות של התובעות בדבר רצונן לנהל את הבניין ודחיקת רגליהן מניהול הבניין נטענו בצורה כללית וסתמית בתצהיריהן ללא ראיה ממשית מעבר לכך.

בחקירת התובעת 1, עת נשאלה האם שלחה מכתב אחד לנתבע 1 משנת 1999 עד 2006 ענתה:
"לא ידוע לי. לא טיפלתי בכלל בזה".
כמו כן, מחקירתה עלה כי היא לא הייתה מעורבת בניהול באותה תקופה עקב מחלה ואי התעניינות בנושא מסיבותיה (כך למשל בפר' יום 7.10.11 עמ' 18, ש' 3 – 5:
"בכרטיס עדכן היית משתמשת? לא בתיה הייתה מראה לי. לא התעניינתי בזה. נכנס הכל לבנק. לא עניין אותי. בייתי עם העניינים שלי"
; שם, עמ' 17 ש' 30 – 32-
"בתיה הייתה מקבלת שיקים ומפקידה ושאול היה מקבל שיקים ומפקיד? או היא או הוא. הוא אף פעם לא היה לו זמן, בתיה עשתה את כל העבודה, איפה שהיה צריך לרוץ לעיריה וכו' בתיה הייתה רצה. אני לא עשיתי זאת, לא יכלתי, הייתי חולה"
).

זאת ועוד: יש לזכור כי התביעה וחלק נכבד מסעדיה מתייחסים לתקופה שלמן שנת 2005 ואילך שבה כבר היו מעורבות התובעות בניהול הבניין גם לפי גרסתן באמצעות נציגיהן, חתנה של התובעת 1, מר רונן אליהו ובנה של התובעת 2, מר בועז רימון.

סיכומה של נקודה זו – כי לא שוכנעתי בטענת התובעות כי לא היה בידיהן באופן מוחלט לנהל את ענייני הבניין לבדן או יחד עם הנתבע 1 ומכל מקום לא מצאתי כאמור ראיה לכך שהן דרשו זאת בצורה ממשית מהנתבע 1 בטרם כניסת נציגיהן האמורים לעניינים.

נוכח האמור לעיל, אין מקום להעניק לתובעות את הסעד המבוקש של צו מניעה שיימנע מהנתבעים לנהל את הנכס. נושא הניהול ויחסי השותפים מוסדרים בחוק ומשלא הוכח כי הנתבעים הפרו הסכם או דין כלשהו בכל הנוגע לניהול הנכס, אין מקום ליתן את הצו המבוקש אך ורק בשל העובדה שהתובעות הנן בעלות רב החלקים בנכס.

כעת לדיון בסעדי התביעה הכספית כסדרם.

אי עדכון דמי שכירות מוגנים

התובעות טוענות כי הנתבעים התרשלו בכך שלא עדכנו את דמי השכירות המוגנים לשלושת הדיירים המוגנים אשר בקומות א' ו-ב'. הנזק הישיר כתוצאה מכך מגיע לפי טענת התובעות לכדי 2,000 ₪, כאשר על הנתבעים לפצותן בסכום של 1,300 ₪ לפי שיעור הבעלות שלהן בבניין – 65% (ראה ס' 33 ו-34 להצהיר אליהו וכן נספח ח' לתצהירו שמהווה רשימה של שיעור השינויים בדמי שכירות לפי תקנות הגנת הדייר).

בעניין זה טענו הנתבעים כי לא היה זה מתפקידם לדרוש העלאת דמי השכירות וכי התובעות יכלו אף הן לטפל בכך ולא עשו כן. הנתבעים מוסיפים, כי בחרו שלא לדרוש את ההעלאה, וזאת כדי ליצור עילה לפינוי הדיירים. לבסוף, טענו הנתבעים כי מדובר בהעלאות זניחות שההתעסקות בהן עולה על הרווח הצפוי (ראה ס' 43 ח' לתצהיר הנתבע 1).

לאחר עיון בחומר שלפני מצאתי לדחות את התביעה ברכיב זה וזאת עקב העדר קשר סיבתי בין המחדל הנטען של הנתבעים ולבין הנזק הנטען. מעדותה של התובעת 1, הסתבר כי היא עצמה שלחה מכתבים לדיירים המוגנים בקשר להעלאת שכר הדירה המוגן. התובעת 1 העידה על כך מפורשות וללא סייג (פר' יום 7.10.11 עמ' 7, ש' 28 עד עמ' 8 ש' 13). לפיכך, מסתבר כי חרף משלוח המכתבים, הדיירים המוגנים לא שילמו את הנדרש. מאחר ומדובר בסכומים זניחים גם לפי גרסת התובעות (1,300 ₪ לתקופה של שנים רבות), נראה שיש ממש בטענת הנתבע 1 שלפיה נקיטת הליכים משפטיים לגביית סכומים אלה לא הייתה כדאית ומכל מקום לא מצאתי כי הנתבעים מנעו מהתובעות לנקוט בהליכים כאמור.




הדירה בקומה א'

השוכרת סיגל אוסונה

התובעות טוענות כי הנתבעים השכירו את הדירה בקומה א' לשוכרת בשם סיגל אוסונה בדמי שכירות של 3,200 ₪, במקום במחיר של 4,000 ₪, שניתן היה לקבל. על כן, תובעות הן הפרשים בסך 9,600 ₪ עבור 12 חודשים. הנתבעים טוענים כי החוזה נחתם באמצעות רונן אליהו מטעם התובעות ולא באמצעותם (ס' 43 ט'1 לתצהיר הנתבע 1). כמו כן, טוענים הם שהתובעות עצמן סיכמו על השכרת הדירה במחיר 800$, כעולה מפרוטוקול הפגישה שערכו הן עם רונן אליהו ובועז רימון ושלא בהשתתפות הנתבעים (נספח ח' לתצהיר הנתבע 1).

סבורני כי יש לדחות את התביעה גם ברכיב זה ולו בשל כך שהתובעות לא הביאו חוות דעת שמאית, אשר תוכיח את טענתן כי ניתן היה להשכיר את הדירה במחיר גבוה יותר ממה שהושכר וגם לא ראיה ממשית אחרת לכך. התובעות הסתפקו בהצהרה כללית וסתמית בתצהיריהן, שניתן היה לקבל מחיר גבוה יותר. טענה כזו אינה עומדת בנטל ההוכחה המינימאלי הנדרש. מעבר לכך, התובעות גם לא הפחיתו את חלקם של הנתבעים בהפרשים האמורים והיו צריכות לכל היותר לתבוע לכל היותר 65% מסכום ההפרשים הנטען.

השוכרים
סטריקובסקי

התובעות טוענות כי לפי הצעות שהתקבלו בזמנו, מהשכרת הדירה למשפחת סטריקובסקי, ניתן היה לקבל דמי שכירות בסך כולל של 43,200 ₪ לשנה ואילו בפועל, שולם 18,572 ₪. לפיכך, על הנתבעים לשלם את ההפרש בסך של 24,628 ₪.
כמו כן, הנתבעים לא לקחו בטחונות כראוי ורק לאחר הליכים משפטיים, שעלו 12,000 ₪, עזבו השוכרים את הדירה, תוך הותרת חוב של 28,800 ₪ (מחושב לפי 3,600 ₪ כפול 8 חודשים) וכי גם סכומים אלה, על הנתבעים לשלם. יצוין כי בתצהיר אליהו ס' 6 ו-7 בעמ' 4 למעלה, נפלה טעות חישוב עת נרשם 3,600 ₪ כפול 8 = 50,400 ₪ במקום = 28,800 ₪. מכל מקום גם כאן, התובעות גם לא הפחיתו את חלקם של הנתבעים בהפרשים האמורים והיו צריכות למעשה לתבוע לכל היותר 65% מהסכומים הנ"ל.

הנתבעים טוענים כי שכר הדירה החוזי עם שוכרים אלה נקבע ל-3,600 ₪ לחודש, אולם החוב התחיל להצטבר רק בתקופה שבה הנתבעים כבר לא ניהלו את הבניין, אלא בתקופה שמונתה עו"ד סטפנסקי, על ידי בית המשפט (מרץ 2008). משמע – הנתבעים אינם מודים בכך שנוצר חוב כלשהו לפני חודש נובמבר 2008 ואינם מודים בכך ששולם 18,572 ₪ בלבד. עוד טוענים הנתבעים כי השוכרים הפסיקו לשלם שכר דירה עקב כך שלא הסדירו את דלת הדירה שיצאה ממקומה בעקבות פריצה לדירה. הנתבעים טוענים שניתן עדיין לגבות את ההמחאות של השוכרים בהוצל"פ.

לאחר עיון בחומר הראיות ובטענות הצדדים, נחה דעתי כי גם כאן, יש לדחות את התביעה. התובעות לא פרסו גם כאן מסכמת ראייתית ראויה. התובעות לא צירפו את הסכמי השכירות עם סטריקובסקי ולא הביאו ראיות ממשיות על הסכומים שהתקבלו בפועל מהשוכרים (דפי חשבון בנק, צילום המחאות, קבלות וכו'). טענתן בדבר הסכומים שהתקבלו, לא נתמכת בתשתית ראייתית מינימאלית. התובעות לא פירטו בתצהיר אף לא את המועד שעד אליו שילמו השוכרים את שכר הדירה וגם מלאכה זו הותירו לבית המשפט לדלות מהתצהיר הלאקוני ומהפרטים המעטים שפירטו בו בקשר לכך.

כאן המקום לציין במאמר מוסגר כי התביעה נגועה בכשל מהותי ועקרוני מבחינה ראיתית. בתביעה מסוג זה, שומה היה על התובעות להציג בפני
בית המשפט חוות דעת של רו"ח, שתציג את ההוצאות וההכנסות של הבניין בתקופה הרלוונטית ולכל הפחות את הסכומים שהתקבלו בפועל בגין השכירויות, תוך פירוט סכומים מדויקים על סמך דפי חשבון בנק, קבלות וכו'. לכל הפחות היה מקום שהתובעות עצמן תערוכנה טבלה מסודרת, המפרטת נתונים אלה בצירוף האסמכתאות שבאמתחתן לכל נתון ונתון. ככל שלא היה באמתחתן נתונים כאמור, ניתן היה לעתור לקבל מסמכים אלה מאת הנתבעים, במסגרת גילוי מסמכים. תחת זאת, הסתפקו התובעות בהצהרות כלליות, ללא אסמכתא לגבי סכומים שהתקבלו ויתרות חוב של שוכרים, מה שאינו ממלא אחר נטל הראייה המינימאלי הנדרש מהן. הנתבעים מנגד, אמנם צירפו טבלאות של נתונים לגבי הכנסות והוצאות לשנים 1999 – 2007, אולם הם לא התייחסו לנתונים אלה בתצהיריהם ולא שלפו מהם שורות תחתונות של סכומים רלוונטיים לראשי הנזק בתביעה. גם התובעות לא עשו שימוש בחומר זה, לא הפנו אליו ולא ניתחו אותו. החומר נותר כבליל של מספרים ותו לא.

מכל מקום, לפי גרסת התובעות, בדבר תשלום של 18,572 ₪ ובהתבסס על תחילת תקופת השכירות של יום 10.7.07 ושכר דירה של 3,600 ₪ לחודש, עולה כי לפי גרסתן, שולם שכר דירה עד חודש 12/07 לערך. דא עקא, לפי תצהיר הנתבע 1, רק עם מינויה של עו"ד סטפנסקי בחודש מרץ 2008 החלו השוכרים לפגר בתשלום, כך שאין הודאה של הנתבעים בחוב שכירות מלפני כן. כאשר נחקר בועז רימון לגבי סכום החוב של סטריקובסקי בתקופת הניהול של המנהלת עו"ד סטפנסקי, לא ידע הלה לומר את סכום החוב או את תקופת החודשים שבה לא שולם דמי שכירות (עמ' 49, ש' 13 – 15, פר' יום 20.2.11). גם מחקירתו של הנתבע 1 לא ניתן למצוא ראיה ממשית לכך שהיה קיים חוב דמי שכירות מלפני מרץ 2008 (שם, עמ' 59 – 61). הוא הדין לגבי הדברים שנאמרו בדיון בתביעת הפינוי שהוגשה כנגד סטריקובסקי (ראה פרוטוקול הדיון שסומן ת/1).

מאחר והנטל על התובעות להוכיח את קיומו של החוב ובהעדר ראיות ממשיות לסכומים שהתקבלו ומועדם, טענת התובעות בתצהירן שלפיה שולם סכום של 18,572 ₪, שמשמעותה פיגור בתשלום דמי שכירות כבר למן חודש דצמבר 2007, לא די בה כדי להקים משקל ראייתי מינימאלי הדרוש להוכחת טענתן זו.

יש לדחות את התביעה גם לגבי הסכומים שהנתבעים עצמם מודים כי לא השתלמו למן חודש נובמבר 2008 והוא הדין לגבי יתרת החוב הנטענת של 28,800 ₪, שנוצר לאחר הגשת תביעת הפינוי נגד השוכרים. ראשית, בתקופה זו, שהנה סמוכה לסיום תפקידה של עו"ד סטפנסקי, הנתבעים כבר לא ניהלו את הנכס. שנית כל, לא מצאתי קשר סיבתי בין התנהלות הנתבעים בכלל וטיפולם בהסכם השכירות בפרט ולבין אי תשלום שכר הדירה על ידי השוכרים. הנתבעים, גם אם ניהלו את הנכס, אינם ערבים כלפי התובעות לתשלום שכר הדירה על ידי השוכרים. לא מצאתי ראיה כלשהי על רשלנות או מחדל של הנתבעים ביחס להשכרת הדירה לסטריקובסקי. לא היה דבר שיימנע מהתובעות להגיש תביעת פינוי כנגד סטריקובסקי במועד מוקדם מזה שהוגש בסופו של דבר על ידי הנתבעים יחד עם רונן אליהו ובועז רימון בחודש יוני 2009. ממילא כל חוב שחבים סטריקובסקי עדיין ניתן לתבוע אותו. גם לעניין הביטחונות, יש לדחות את טענות התובעות. גם כאן, לא נטענה טענה ספציפית לגבי אילו בטחונות נלקחו אם בכלל ומה היה צריך להתקבל לפי חוזה השכירות (שלא צורף כלל). לא הוכח כי ניתן היה לקבל ערבות בנקאית מהשוכרים כביטחון או ערבות של צדדים שלישיים.

מאותם הנימוקים שפורטו בפסקה האחרונה לעיל, אין לראות בנתבעים כאחראים לחוב השכירות הנטען מהתקופה 12/07 ואילך והוא הדין לגבי ההוצאות המשפטיות בסך 12,000 ₪, שהיו כרוכות בהליכי התביעה כנגד השוכרים.

חנות ומחסן בקומת קרקע/שכירות לשבתאי שבתאי

התובעות טוענות כי הנכס, שהיה מאויש על ידי בנק, פונה בחלקו בשנת 2000 ובחלקו הארי בשנת 2003. הנתבעים השכירו חלק מהנכס בשנת 2003 ויתרתו לא הושכרה שנה תמימה. בחודש מאי 2005 נכנס רונן אליהו לתמונה, שיפץ את המקום במשך חודשיים והפך אותו לחנות +דירה ולנכס מניב. רק לאחר שנה, השכירו הנתבעים מחצית מהנכס לשוכר שבתאי שבתאי וחציו הנוסף נותר עזוב עד 5/05. בגין הנכס שהנתבעים הזניחו ושנותר ריק בשלמותו משך שנה, נגרם הפסד שכירות ובגין המחצית שעמדה עזובה שנתיים נוספות, נגרם הפסד נוסף. התובעות טוענות, אפוא, להפסד של 112,800 ₪ בגין אובדן דמי שכירות לכל הנכס למשך שנה לתקופה 6/02 עד 6/03 לפי תעריף 5,500 ₪, שמשולם בפועל
"כיום"
(ראה סעיף 8א' לתצהיר אליהו. התצהיר נחתם ביום 7.4.10, כך שיש לפרש את המילה כיום לתאריך זה). כמו כן, התובעות טוענות להפסד של 93,600 ₪, בגין אובדן דמי שכירות למשך שנתיים, עקב אי השכרת מחצית הנכס בתקופה 6/03 עד 6/05 ולפי תעריף 3,900 ₪ המשולם בפועל עבורו בשנת 2010. התובעות עותרות לחייב את הנתבעים בגין סכומים אלה בסך של 134,160 ₪, לפי חלקן בנכס בשיעור 65%.

הנתבעים טוענים כי ברגע שהבנק עזב את הנכסים (חנות ומחסן), היה קשה מאוד להשכיר את הנכס, הן בשל העובדה שמדובר היה בתקופה קשה והן בשל הצורך בשיפוץ הנכס, עקב השימוש המיוחד הקודם שנעשה בו כבנק. השוכר שבתאי שבתאי שיפץ את החנות וזו הושכרה לו משנת 2003 והתובעות קיבלו במשך 4 שנים דמי שכירות ללא בעיה ממנו בגין החנות. לפי דברי הנתבע 1, חנות צמודה לחנות זו ששוכנת בבניין הצמוד, עמדה ריקה ללא שוכר, לסירוגין משך 24 חודש. המחסן שופץ בהמלצת הנתבעים והפך לדירת מגורים, אשר הושכרה במחירים מוסכמים על ידי התובעות. עוד הצהירו הנתבעים כי איש לא מנע מהנתבעות למצוא שוכרים לחנות ולמחסן (עמ' 14 ו-15 לתצהיר הנתבע 1).

לאחר עיון בחומר הראיות ובטענות הצדדים, סבור אני כי גם כאן, אין מנוס מדחיית התביעה. ראשית, סבורני כי התובעות לא הצליחו לעמוד ולו במשימה הפשוטה והטכנית של תיאור ברור של השתלשלות העניינים לגבי נכס זה שהבנק אייש ועזב. עיינתי ושבתי ועיינתי בתיאור שמופיע בתצהירו של אליהו (עמ' 4 סעיף ב' סעיפים 1 – 10), אשר אף פורט על ידי לעיל בראש תת פרק זה של פסק הדין, שכותרתו
"חנות ומחסן בקומת קרקע" ולא הצלחתי בשום פנים ואופן לקבל תמונה ברורה של המועדים הרלוונטיים. לעניות דעתי, די בעיון בסעיפים האמורים וקריאתם, כדי שיובן למה כוונתי. בנוסף לכך, המועדים הנזכרים בסעיף 9 באותו עמ' 4 לתצהיר אליהו, לא עולים בקנה אחד עם המועדים הנזכרים
בסעיפים הקודמים.

שנית כל, עדותו של הנתבע 1 וגרסתו בדבר הקושי שהיה קיים אז להשכיר את החנות, אושרה על ידי התובעת 1 בחקירתה הנגדית, כאשר העידה כי בתקופה האמורה היה אכן קושי להשכיר נכסים וכי התובעת 2 אף פנתה אל מתווכים עקב כך (עמ' 19, פר' יום 7.10.10, ש' 24 – 28).
"
ש.

ידוע לך כמה זמן החנות הייתה ריקה?

ת.

כמה חודשים. כי זה היה בדיוק בזמן המשבר עם הכספים אף אחד לא רצה לשכור.

ש.

בגלל המשבר אי אפשר היה להשכיר?

ת.

כן. מי שטיפל – אני יודעת שבתיה רצה למתווכים. לא מצאנו שוכר. לא יודעת מי מצא בסוף לא הייתי אז בעניינים").

זאת ועוד: עצם העובדה שהנתבעים ניהלו את הנכס, אינה אומרת שאי השכרת חלק מהנכס בתקופה מסוימת, מחייבת אותם לפצות את התובעות בשיעור שכר הדירה שניתן היה לכאורה לקבל, שכן הוכח לפני בעדותה של התובעת 1, כי התובעות ידעו על כך ולא רק שלא הייתה מניעה כי יפעלו בעצמן למצוא שוכרים, אלא שגם הוכח כי התובעת 2 אף ניסתה לעשות כן ועוד באמצעות מתווכים וללא הצלחה.

גם לו הייתי מגיע למסקנה כי הנתבעים אחראים לכך שהחנות והמחסן עמדו ריקים בתקופות הנטענות (6/02 – 6/05), הרי שגם אז, דין התביעה כאן להידחות, בשל העובדה שהתובעות לא הוכיחו מה היה שכר הדירה הראוי עבור הנכס האמור בתקופה הרלוונטית. תחת זאת, הסתמכו התובעות על שכר דירה שנגבה שנים ארוכות לאחר מכן, בשנת 2010 (ראה תצהיר אליהו סעיף 8א').

לפיכך, יש לדחות את התביעה לתשלום פיצוי השווה לחלקן של התובעות בדמי השכירות שלא שולמו בגין החנות והמחסן בתקופה שעמדו ריקים והוא הדין לגבי הדרישה להשבת חלקן של התובעות בארנונה ששולמה בתקופה זו בסך 28,808 ₪, מאותם הנימוקים.

התובעות עותרות בנוסף לכך לחייב את הנתבעים בלא פחות מ- 156,000 ₪ בגין ההפרש שבין דמי השכירות שסוכמו עם השוכר שבתאי שבתאי (5,500 ₪) ולבין דמי השכירות אשר לפי טענתן ניתן היה לקבל ממנו (12,000 ₪) והכל לתקופה של 28 חודשים בשנים 2005 – 2007
(ס' 15 – 17 לתצהיר רונן אליהו). גם כאן, התובעות לא הפחיתו את חלקם של הנתבעים בהפרשים האמורים והיו צריכות למעשה לתבוע לכל היותר 65% מהסכום הנ"ל.

הנתבעים טוענים כי השכירו את כל היחידות במחיר המקסימום לפי מחירי השוק (ס' 44 ו-45 לתצהיר הנתבע 1) וכי מר אליהו, אשר בתצהירו תובע מאות אלפי ₪ בגין הפרשים בהשכרה לשבתאי שבתאי, ציין בישיבה שקיומה עם הנתבעים ביום 21.1.10 (ראה סיכום הפגישה נספח יב' 1 לתצהיר הנתבע 1), ובנוכחות השוכר הנ"ל ומנהלת הנכס, כי הפרשי השכירות לגבי שוכר זה, הנם על סך 12,096 ₪ בלבד וזאת לתקופה יולי 2005 עד וכולל ינואר 2010.

גם כאן יש לדחות את טענת התובעות. ראשית, לא הוכח כלל ועיקר כי ניתן היה לגבות מהשוכר הנ"ל בשנים 2005 – 2007 12,000 ₪ לחודש. מדובר בטענה בעלמא שלא נתמכת בחוות דעת שמאית או כל אסמכתא ממשית אחרת. שנית כל, דבריו של אליהו מפגישה הנזכרת לעיל סותרת את דרישת התובעות. בסעיף 15 לתצהיר אליהו מציין הלה כי הנתבעים לא גבו את עדכון דמי השכירות של 10% לפי החוזה, אולם הסכום הנ"ל של 15,400 ₪ לא נכלל בין הסעדים הכספיים שנתבעו והתובעות החליטו למעשה לתבוע תחת זאת סכום גבוה בהרבה ובעילה אחרת של הפרשי דמי שכירות של 156,000 ₪ כנזכר לעיל ואשר נמצא כי אין להם בסיס.

דירה בקומת קרקע-השוכרים צחי ועידן

התובעות טוענות כי בשנת 2007 השכירו הנתבעים את הדירה בקומת קרקע לשוכרים צחי ועידן בסכום של 3,900 ₪ לחודש וסה"כ 46,800 ₪, אולם הסכום שהתקבל עמד על 36,350 ₪ בלבד. הנתבעים חבים, אפוא, את ההפרש בסך של 10,450 ₪. הנתבעות טוענות בנוסף כי לפי הצעות שקיבלו ניתן היה להשכיר את הדירה בסכום של 4,300 ₪ ועל כן קיים הפסד נוסף של 4,800 ₪ שגם אותו חייבים הנתבעים. גם כאן, התובעות לא הפחיתו את חלקם של הנתבעים בהפרשים האמורים והיו צריכות למעשה לתבוע לכל היותר 65% מהסכומים הנ"ל.

מכל מקום, גם כאן לא מצאתי ראיה ממשית ליתרת החוב הנטענת. התובעות לא הסבירו כיצד הגיעו לסכום הנ"ל שלפי טענתן שולם בפועל והנופל מדמי השכירות השנתיים המגיעים משוכרים אלה. בתקופה זו אין מחלוקת כי שני נציגי התובעות (רונן אליהו ובועז רימון),
כבר היו מעורבים בניהול הבניין, כך שגם הם יכלו לפעול לגביית יתרת החוב ככל שהייתה קיימת. לא ניתן כל הסבר מדוע הם לא עשו כן. גם לא הוכח שלא ניתן כיום לתבוע מהשוכרים הנ"ל את יתרת החוב אם קיימת. בכל הנוגע לטענה שלפיה ניתן היה לקבל דמי שכירות גבוהים יותר, גם כאן יש לדחות את התביעה בהעדר ראיה ממשית לטענה זו, כגון חוות דעת שמאית או אסמכתא אחרת.

יתרת הסעדים הכספיים

תביעת התובעות לחייב את הנתבעים בסכום של 40,000 ₪ המהווים את הערך של המיטלטלין בדירת השוכרת סיגל אוסונה, דינה להידחות ולו בשל כך שלסכום זה אין עיגון ראייתי מינימאלי (לא חוות דעת שמאית ולא אסמכתא ממשית אחרת), לא רק לגבי שווי המיטלטלין אלא גם לסוג המיטלטלין הנטען שלא ניתן לגביו כל פירוט ממשי.

הוא הדין לגבי הטענה בדבר לקיחת סכום של 35,000 ₪ לכיסם של הנתבעים. התובעות בעצמן מציינות בתצהיר אליהו כי מדובר בסכום
"משוער"
. זאת ועוד: משלא פרסו התובעות מסכת חשבונאית מינימאלית באמצעות חוות דעת רו"ח הנסמכת על דפי חשבון בנק ואסמכתאות ממשיות כגון קבלות וכו' ולכל התקופה, כפי שכבר ציינתי בפסק הדין קודם לכן כי נדרש בתביעה מסוג זה, לא ניתן להגיע לכל מסקנה סבירה ולו בריחוק גם לגבי השאלה, האם הנתבעים שלשלו לכיסם סכומים כלשהם אם לאו.

דרישת התובעות לדמי ניהול בסך 15,000 ₪ וכן אובדן ימי עבודה בסך 45,000 ₪ דינה להידחות אף היא. לא הוכח לפני כי הנתבעים הסכימו לשלם לתובעות דמי ניהול עבור עבודתם של אליהו ורימון בניהול הבניין. כמו כן, בתקופה זו הצדדים כבר היו מסוכסכים ולית מאן דפליג כי לא הגיעו להסכמות גם לגבי דרך הניהול, לא כל שכן אם כך, לגבי תשלום דמי ניהול לתובעות בנסיבות אלה.

סוף דבר בתביעת התובעות – כי זו נדחית מכל הטעמים שפירטתי עד כה בפסק הדין.

התביעה שכנגד לדמי ניהול

הנתבעים עותרים לקבלת שכר ראוי בסך של 138,826 ₪, עבור ניהול הבניין בתקופה של שבע השנים. הנתבעים טוענים כי עוד בחייו של המוריש (זאב סלווין ז"ל), מונה הנתבע 1 יחד עם אחרים כאפוטרופוס של המוריש ונעשה שימוש בשירותי הנתבע 1 לניהול הבניין כבר אז. לאחר פטירת המוריש המשיכו הנתבעים למנהל את הבניין בהסכמת התובעות. הנתבעים טוענים כי עוד לפני פטירת המוריש שולם להם שכר עבור ניהול הבניין ולאחר פטירתו סוכם כי הנתבעים יקבלו שכר כאמור בעת שיתחלקו הכספים בחשבון המשותף. הנתבעים המשיכו לנהל את הבניין בהסכמת הנתבעות ללא כל תמורה במשך שנים. התובעות טוענות כי לא סוכם עם הנתבע 1 מעולם על תשלום דמי ניהול וכי הנתבע 1 אף לא דרש זאת מעולם (ס' 21 לתצהיר התובעת 1).

לאחר עיון בחומר, נחה דעתי כי יש לדחות את תביעת הנתבעים לתשלום דמי ניהול. לא הוכח לפני כי הנתבעים קיבלו בעבר גם לא לפני מות המוריש, דמי ניהול כלשהם. גם פרוטוקול הדיון מיום 26.3.95 בפני
בית המשפט המחוזי בתל-אביב (נספח טו' לתצהיר הנתבע 1), אינו מוכיח כי הנתבע 1 קיבל בזמנו דמי ניהול. השכר שאושר לנתבע 1 בזמנו נגע בעיקר לעבודתו כרו"ח ובחלקה לעבודות נוספות שביצע כסיוע לאפוטרופוסים.

טענתו של הנתבע 1 בדבר סיכום עם התובעות על תשלום דמי ניהול נטענה בצורה סתמית וכללית בתצהירו, מבלי שפורט מתי בדיוק ניתנה הבטחה זו והיכן ניתנה, באיזה מעמד ומקום. גם לא מצאתי כל ראיה ממשית לכך שהנתבע 1 דרש דמי ניהול או הזכיר את זכותו לקבלם במשך השנים. הנתבע 1 נחקר בנושא זה. תשובותיו בחקירתו הנגדית לא שכנעוני כי היה סיכום כפי שהוא טוען או כי הייתה דרישה מצידו בנושא ולו חד צדדית. הנתבע 1 לא ידע לתאר מתי בדיוק סוכם מול התובעות כי הוא יקבל דמי ניהול, הגם שטען כי הדברים סוכמו פעם עם התובעת 1 ופעם עם התובעת 2 בהרבה שיחות (עמ' 56, פר' יום 20.2.11).

לפיכך, אין בידי לקבל את גרסתו של הנתבע 1 בדבר הסיכום הנטען. משלא היה סיכום שכזה, נשמט הקרקע תחת הטענה של שכר ראוי, אשר הנו רלוונטי אך ורק לקביעת שיעורו של השכר, מקום שהוסכם על מתן
שירות בשכר, מבלי לקבוע את גובה השכר.

האם זכאים הנתבעים לדמי ניהול מכוח דיני עשיית עושר ולא במשפט? סבורני כי גם כאן התשובה שלילית.
לגבי התנאי של קבלת טובת הנאה "שלא על פי זכות שבדין" במפורט בסעיף 1(א) לחוק עשיית עושר ולא במשפט, התשל"ט-1979, אומר פרופ' דניאל פרידמן בספרו "דיני עשית עושר ולא במשפט" (הוצאת בורסי, ירושלים, תשמ"ב 1982), בעמ' 51 כך:

"לאמיתו של דבר כוחו של הדין בעניין זה מוגבל וזהו הקושי העיקרי הנובע מסעיף 1(א) לחוק עשיית עושר. החקיקה אינה מספקת לנו רשימה סגורה של זכויות שבדין, ולא אחת תחתך השאלה אם קיבל הנתבע טובת הנאה "שלא על פי זכות שבדין", על פי המבחן אם ההתעשרות היא צודקת. אם היא בלתי צודקת אין לראותה כהתעשרות על פי זכות שבדין".

ההתרשמות שלי מחומר הראיות הנה כי כפי שהנתבעות השלימו בפועל עם העובדה שהנתבע 1 הוא זה אשר בעיקר מנהל את הבניין, כך גם בפועל, השלים הנתבע 1 עם ביצוע עבודה זו ללא תמורה בצידה. יש לזכור כי מדובר בקרובי משפחה ולא בשותפים זרים. לא הובאה לפני ראיה ממשית כלשהי בדבר דרישת דמי ניהול מצד הנתבע 1 במשך כל השנים ובפרט עד שנת 2005, עת נכנס לתמונה רונן אליהו. עדותו של הנתבע 1 בנושא זה בחקירתו הנגדית (שם, עמ' 59), אינה משכנעת בעיני שכן הנתבע 1 מסתמך על טענה כללית שלפיה במהלך השנים פנה בדרישות אל התובעות בנושא. העובדה שלא הוצגה לפני ראיה על פגישה ספציפית מסוימת או מעמד ספציפי מסוים, שבו דרש הנתבע 1 דמי ניהול,
כמו גם העדר ראיה לכל התכתבות בין הצדדים בנושא זה, מחזקת את המסקנה כי לא הייתה דרישה כאמור ולו כללית ולו בע"פ.

יתרה מכך, כאשר עסקינן בדרישה לתשלום דמי ניהול ועוד עבור תקופה כה ארוכה, לא די בשיחות אקראיות כאלה ואחרות שבהן יזכיר הנתבע 1 לתובעות דרישה כאמור. נסיבות העניין, כמו גם הקשר המשפחתי בין הצדדים,
מחייבות, מכוח חובת תם הלב, כי דרישה כאמור תועלה על הכתב בצורה ברורה ומפורשת.

אי דרישת שכר כלשהו מצד הנתבע 1 במשך שנים כה רבות, תומכת במסקנה כי לא הייתה לנתבע 1 כל כוונה לדרוש שכר כאמור וכי לא הייתה כל כוונה מצד הצדדים כי הנתבע 1 יקבל שכר כאמור.

זאת ועוד: אי דרישת השכר במשך כל התקופה והעדר ראיה לכך שהתובעות ידעו או היו צריכות לחשוב שבכוונת הנתבע 1 לבקש שכר, מונעות כיום מהנתבע 1 לבקש בדיעבד שכר וזאת לאחר שהתובעות הסתמכו על כך ושינו מצבן לרעה. כך למשל, לו ידעו על כוונת הנתבע 1 יכלו להציע לנהל את הנכס בעצמן ללא תמורה.

לסיכום, בנסיבות העניין, לא יהיה זה צודק לחייב את התובעות בדמי ניהול ועל כן גם לא ניתן לומר כי קיבלו "שלא כדין" את טובת ההנאה של ניהול הבניין על ידי הנתבע 1.

התביעה שכנגד נדחית, אפוא, אף היא.

סוף דבר

אשר על כן, אני דוחה את שתי התביעות. בנסיבות העניין, כל צד יישא בהוצאותיו.

המזכירות תדוור את פסק הדין לצדדים.

ניתן היום,
ב' אב תשע"א, 02 אוגוסט 2011, בלשכתי.














א בית משפט שלום 65509/07 אסתר אשכנזי, בתיה רימון נ' אשכנזי שאול, אשכנזי רונן (פורסם ב-ֽ 02/08/2011)