פסקי דין על בן גל משה | פסקי דין על הוועדה המקומית לתו"ב הוד השרון | פסקי דין על אביב גרשון ואח' |

161/11 ערר     12/07/2011




ערר 161/11 בן גל משה נ' הוועדה המקומית לתו"ב הוד השרון, אביב גרשון ואח'






ערר מס' 161/11

הרכב ועדת הערר:
יו"ר: עו"ד מיכל גלקין גולן
העמותה לקידום התכנון: אדר' מר שמואל חכים

נציג ציבור: מר ניסן קרופסקי

נציג ציבור: מר עמירם גלילי


העורר/ים: בן גל משה

- נגד -
המשיב/ים: 1. הוועדה המקומית לתו"ב הוד השרון

על ידי עו"ד קינן

2. אביב גרשון ואח'
החלטה

ערר זה הוגש על החלטת הועדה המקומית הוד השרון (להלן: "הועדה המקומית") שדחתה את בקשתו של העורר לתוספת בניה בקומה העליונה ע"י בנייה על הגג בטור האמצעי בבניין קיים, במקרקעין הידועה כחלקה 500, מגרש 6455 (להלן: "המקרקעין").

לבקשה (שנחתמה בשעתו על ידי רוב הדיירים הנדרש) התנגדו על פי פרוטוקול הישיבה בעלי זכויות ב- 13 מתוך 24 דירות קיימות.

וכך החליטה הועדה המקומית :

לדון בהתנגדות
לקבל ההתנגדות ולסרב לבקשה מהנימוק שתוספת הבניה עפ"י תכנית ההרחבה תקשה על ישום תמ"א 38 לרבות תכנית המתאר הר/1/38 שאושרה בוועדה המקומית.
(עפ"י תכנית הר/1/38 ניתן יהיה להוסיף לבניין 16 יח"ד. כיום מתוקף תמ"א 38 ניתן להוסיף 8 יח"ד + ח' על הגג).
כמו כן, היות ומדובר בבניה ברכוש משותף נדרשת חתימת הדיירים בהתאם לחוק המקרקעין.

העורר טוען כי ביום 28/12/10 נשלחו הודעות לפי תקנות 2ב' לדיירים שלא הסכימו לחתום על גבי הבקשה, ורק לאחר תום הזמן המוקצה להתנגדויות, הוגשה התנגדות אחת הדיירות אליו צורף מסמך הנחזה להיות פרוטוקול אסיפת דיירים ובו חזרת חלק מהדיירים מחתימותיהם.
עוד טוען העורר כי לא התקבלה רשימה מסודרת של מתנגדים, חרף דרישת הועדה המקומית כעולה מהחלטתה.

העורר מוסיף וטוען כי הסיבה להתנגדות הינה סחטנות. המתנגדים טענו במסגרת ההתנגדות כי הבניה תסכל פרויקט הרחבה ושיפוץ בהתאם לתמ"א 38, ולכן טוען העורר כי לא הובאה כל אסמכתא, היפוכם של דברים, מהלכים שננקטו בעבר בכיוון זה נכשלו. בהיבט זה טוען העורר כי הרחבה כזו תחייב בדיקה פרוגרמטית וכן תוספת 4 מעליות דבר שספק אם ישים הנדסית.

כמו כן נטען כי 2 מהמשפחות ביקשו, ואחת אף קיבלה היתר להרחבה דומה.

לבסוף, מדגיש העורר כי ההרחבה המבוקשת תואמת המצב התכנוני התקף ללא כל הקלה או סטיה.

תמצית תשובת המשיבים:
המשיבים טוענים כי במסמכי הבית המשותף לא הוצמד הגג לאף אחת מהדירות ולכן מדובר ברכוש משותף.

כן טענו כי משיחות עם יזמים וקבלנים שונים עולה כי בניה נוספת על הגג המשותף מכפילה ולמעלה מכך את הוצאות ביצוע פרויקט עפ"י תמ"א/38. לתמיכה בטענותיהם הביאו המשיבים דוגמת הסכמים ובו דרישה להעדר בניה מעבר לקיים.

עוד נטען כי הדיירים שחזרו בהם מהסכמתם לא הבינו כי העורר מנכס לעצמו חלק מהרכוש המשותף, וכי מדובר בדיירים שאינם יכולים להתמודד עם תשריט ולהבינו.

עמדת הועדה המקומית:
מדובר במקרה ייחודי בו חותמי בקשה חזרו בהם והגישו התנגדות, במצב דברים זה לטענת הועדה המקומית על בית המשפט המוסמך להכריע תחילה בנושא הקנייני.

כמו כן, על פניו לא עולה כי קודם לחתימות קוימה ישיבת דיירים כפי שעולה מאחת מפסקי הדין הדנים בסוגיה (אם כי קיימות גם דעות אחרות בפסיקה).

דיון והכרעה:
שתי סוגיות עולות לדיון בעניין שלפנינו.
האחת, תוצאות חזרתם של חלק מהדיירים מהחתימה על התשריט בשים לב לכך כי זו נעשתה לאחר המועד להגשת ההתנגדויות, אולם קודם לדיון בוועדה המקומית; (להלן: "הסוגיה הקניינית"). השנייה, "התחרות" שנוצרה בין תוכניות המתירות בניה להרחבת דירות ולגגות ובכלל לבין תמ"א 38. (להלן: הסוגיה התכנונית).

אשר לסוגיה התכנונית – הרי שבמקרה דנן עסקינן בתכניות המאפשרות הרחבה הדיור עד 110 מ"ר לכל יחידה, והבקשה תואמת תכנית זו.

גישת ועמדת הערר לניצול זכויות הרחבה כנ"ל גורסת כי על מבקש הבקשה להציג תכנון כללי (ברמת תכנית בינוי) להרחבת כל הדירות בבניין על מנת לוודא כי ניצול הזכויות אפשרי על ידי כלל הדיירים.
אלא שבמקרה דנן, כמו במקרים אחרים נוצרת למעשה 'תחרות' בין הרחבת הדירות עפ"י התכנית הנ"ל לבין זכויות שניתן להוסיף מכח תמ"א 38, ובמצב דברים זה, מטעמים של האינטרס הציבורי, אנו רואים עדיפות לאחרונה.

במקרה דנן טענו המתנגדים כי מצידם בשלבים כאלה ואחרים של מו"מ מתקדם מול יזמים בהקשר זה, והגם שחוזה התקשרות מחייב טרם נחתם, אנו סבורים כי יש לאפשר בכל מקרה פרק זמן מסוים של 6 חודשים למיצוי אפשרות זו.

אשר לשאלה הקניינית,
ככלל, מוסדות התכנון אינה עוסקת בשאלות של קניין, ובכלל זה משמעות חזרתם של דיירים מחתימתם ונסיבותיה. (לעניין זה ראה עת"מ (תא) 1795/05 כהן שמואל נ' הועדה המקומית לתו"ב חולון.

ברי כי נושא זה ומשמעויותיו צריך להיות מוכרע מהפן הקנייני בבית המשפט המוסמך במיוחד מקום בו עסקינן במצב קנייני לפיו לכל אחד מהדיירים חלק בלתי מסוים ברכוש משותף ללא הצמדות.

השאלה הנשאלת היא על מי הנטל לפנות במצב דברים זה לבית המשפט. אנו מחזיקים בדעה לפיה מקום בו הוגשה בקשה חתומה הרי שזו עומדת בפני
הועדה המקומית, למעט במקרים חריגים בהם נטענת ומוכחת טענת זיוף למשל. במקרה דנן טוענים המתנגדים לטעות בהבנת זכויותיהם.

שאלה זו היינה שאלה שטעונה בירור עובדתי ומשפטי אשר אין ועדת הערר מוסמכת לערוך. המתנגדים נקלעו למצב זה עקב מחדלים למעשיהם שלהם, ולכן אנו סבורים כי עליהם הנטל לפנות לערכאות המוסמכות לבירור טענה זו.

איננו סבורים כי מוסדות התכנון רשאים לקבל טענת המתנגדים לפיה חזרו בהם כיוון שלא הבינו את מצב הזכויות, שכן עצם.הוכחתה טעונה ראיות כאמור.

איננו נכנסים לגופה של טענה, אולם, נזכיר כי תכנונית כל אחת מדירות העוררים זכאית עפ"י התוכנית התקפה לאותה הרחבה, דוגמת זו המתבקשת כאן ולפיכך תכנונית אין בה כדי לפגוע בזכויותיהם הקנייניות.

כמו כן, השלכות קבלת טענה כזו פותחות פתח לשינויים ותנודות בהחלטות הוועדות המקומיות על יסודות שאינן מוסמכות לבחון.

לפיכך, אנו ערים לפן הקנייני וממליצים למשיבים, ככל שהם סבורים כי זכויותיהם נפגעות כתוצאה מהבקשה הנ"ל, לפנות לערכאות המוסמכות.

תוצאת הדברים איפה היא כי אנו מקבלים הטענה הקניינית, אולם נוכח המצב התכנוני אנו קובעים כי הבקשה תאושר רק לאחר חלוף 6 חודשים מיום מתן החלטה זו, אלא אם תוגש בקשה לחיזוק המבנה עפ"י תמ"א 38 בפרק זמן זה.

מומלץ למשיבים לנצל תקופה זו הן במישור זה והן על מנת לפנות לערכאות המוסמכות לבירור הטענה הקניינית.
ההחלטה התקבלה פה אחד על ידי כל חברי הוועדה.

__________ ______________
ניתנה בתאריך12/7/2011 סמדר בטש הורוביץ מיכל גלקין גולן, עו"ד
מזכירת ועדת הערר יו"ר ועדת הערר



4
ערר מס' 161/11








ערר ועדת ערר לתכנון ובניה 161/11 בן גל משה נ' הוועדה המקומית לתו"ב הוד השרון, אביב גרשון ואח' (פורסם ב-ֽ 12/07/2011)