פסקי דין על עו"ד אהרון ברוכין | פסקי דין על עו"ד חיים קורפו | פסקי דין על משה סורוצקין | פסקי דין על קרית טעלז ארווינג סטון שבקרית יערים | פסקי דין על ישיבת טעלז בישראל ואח' |

2360/08 א     15/09/2011




א 2360/08 עו"ד אהרון ברוכין, עו"ד חיים קורפו נ' משה סורוצקין, קרית טעלז ארווינג סטון שבקרית יערים, ישיבת טעלז בישראל ואח'








בית המשפט המחוזי בירושלים



ת"א 2360-08 ברוכין נ' סורוצקין משה ואח'


תיק חיצוני
:




בפני

כב' השופטת
נאוה בן אור


התובעים

עו"ד אהרון ברוכין
עו"ד חיים קורפו
על ידי ב"כ עו"ד שלום פוריס
ועו"ד עדי ברנר


נגד


הנתבעים

1. משה סורוצקין
2. קרית טעלז ארווינג סטון שבקרית יערים
3. ישיבת טעלז בישראל ע.ר 580054989
שלושתם על ידי ב"כ עו"ד אברהם אשכנזי
4. החברה לפיתוח פרי מגדים בע"מ
על ידי ב"כ עו"ד רינה חורי




פסק דין
חלקי והחלטה



1.
התובעים הינם עורכי דין במקצועם. נתבע 1, משה סורוצקין
, עומד בראש מוסדות קריית "טעלז סטון". בבעלות נתבעות 2 ו-3, קריית טעלז ארווינג סטון שבקריית יערים בע"מ, וישיבת טעלז בישראל, שטח המיזם נשוא התביעה (גוש 29539, חלקות 1,2,3,4,5,13,81,85), הסמוך לאבו גוש. נתבעת 4, החברה לפיתוח פרי מגדים בע"מ, הינה חברה שהוקמה על ידי נתבעים 1-3. חברה זו מופיעה כצד לחוזים הנחתמים עם רוכשי הדירות בפרויקט נשוא התביעה, תחת ההגדרה "יזם הפרויקט".

נתבעים 1-3 יזמו תכנית לבניית דירות למגורים ושטחי מסחר בשטח המשתרע על פני כ- 80 דונם, בסמוך לקריית טעלז סטון. התובעים אמורים היו לספק לנתבעים 1-3 שירותים משפטיים, שנועדו להביא, בין היתר, להפשרת הקרקע המיועדת לפרויקט ושינוי ייעודה מקרקע חקלאית לקרקע למטרות בנייה.

2.
בין התובעים לבין נתבעים 1-3 נחתמו שני הסכמים. ההסכם הראשון נחתם ביום 12.6.89. ההסכם עסק בטיפול שאמורים היו התובעים להעניק לנתבעים הנ"ל לשם קידום פרויקט הבנייה האמור. בהסכם נקבע כי מהות הטיפול תהיה השגת רישיון לפרויקט שישתרע על שטח של 80 דונם. באשר לשכר הטרחה נקבע בו כך:
"תנאי תשלום:
1. 5,000 $ 7 ימים.
2. 20,000 $ עם קבלת האישור העקרוני של הוועדה המחוזית לתכנון ובניה וקבלת הרישיון.
3. כל הטיפול המשפטי חוזי בניה קבלנות ופרויקטים אחרים בשטח הנ"ל יהיו בטיפול המשרד בכפוף לסיום ההסכם עם עו"ד טפרברג...
".

בנוסף נקבע, תחת הכותרת "תנאים ושונות":
"1. תוקף ההסכם ל- 26 חודשים מיום 12.6.89 אולם אם הטיפול יהיה בשלב מתקדם תוארך התקופה לשנה נוספת.
2. המשרד יעשה ככל יכולתו לקבלת הרישיון
".

ביום 8.1.93 נחתם בין הצדדים הסכם שני, בהמשך להסכם הראשון. בפרק שעניינו תנאי התשלום נאמר כי 5,000 הדולר, המופיעים בסעיף 1 לתנאי התשלום שבהסכם הראשון, שולמו. אשר ל- 20,000 $ שהיו אמורים להשתלם עם קבלת הרישיון חל שינוי, ותחת התנאי האמור נקבע כי הסכום ישולם "עם קבלת האישור העקרוני של הוועדה המחוזית לתכנון ובניה". ההסכם הוסיף וקבע כי התובעים ייטלו על עצמם, במסגרתו, את כל הטיפול המשפטי, חוזי בניה, קבלנות וכו'. ובסעיף 7 להסכם נאמר:
"סה"כ שכר טרחה בגין טיפול משפטי ממכירת דירה ודירה (כך במקור) יהיה בסך 1.5% + מע"מ משווי הדירה אשר ישולם על ידי המוכר אם הקונה לא ישלם".

בסעיף 9 להסכם נקבע כי תוקף ההסכם לשנתיים, החל מיום 8.1.93, וכי הוא יוארך בשנתיים נוספות היה והטיפול יימצא בשלב מתקדם.

3.
ביום 11.4.94 החליטה הוועדה המחוזית לתכנון ולבניה ירושלים לאפשר את הפקדת התכנית נשוא הפרויקט, בכפוף למילוי תנאים מסוימים. יעוד הקרקע אמור היה להשתנות, אפוא, מקרקע חקלאית לקרקע לבניה.

4.
ביום 9.6.94, פנה נתבע 1 לתובע 1, עו"ד ברוכין, והודיע לו כי הוא מפסיק את ההתקשרות עימו ועם תובע 2, עו"ד קורפו. ההסבר שניתן היה, כי היזמים והקבלנים עימם החל במו"מ, דורשים "שולחן נקי", היינו העדר מחויבות כלשהי כלפי יועצים משפטיים אחרים. נתבע 1 התחייב להעביר לידי התובעים את הסכום של 20,000 $, "וזאת לסילוק כל ההתחייבויות הכספיות כלפיכם, זאת, למרות שעד כה - למעט מספר מצומצם של פגישות - לא קיבלנו שירותים משפטיים מכם".

התובעים השיבו לנתבע 1 במכתב מיום 4.7.94. במכתב ציינו את הפתעתם מן האמור בו, וטענו כי אין הם מוצאים סיבה סבירה להפסקת ההתקשרות, לאחר העבודה הרבה שהשקיעו עד לשלב אישור התכנית. עם זאת, מאחר ואין הם מעוניינים לכפות על הנתבעים שירותים משפטיים, הודיעו התובעים לנתבעים כי יהיו מוכנים לשחרר את הטיפול (כפי שנדרש אותה עת על פי כלל 27 לכללי לשכת עורכי הדין (אתיקה מקצועית), תשמ"ו-1986) תמורת תשלום שכר הטרחה עליו הוסכם, אשר הוערך על ידם במיליון וחצי דולר.

מגעים שהתנהלו בין הצדדים לאחר חילופי אותם מכתבים לא הביאו להבנות ביניהם.

5.
בעקבות זאת, ביום 14.10.04 הגישו התובעים לבית משפט זה תביעה (ת.א. 6428/04), כנגד נתבעים 1-3, אשר התבררה בפני
כב' השופט א' פרקש. התובעים תבעו את תשלום אותם 20,000 $ אשר טרם שולמו להם, וכן תבעו את יתרת שכר הטרחה על פי ההסכם השני. התובעים העריכו את היתרה המגיעה להם ב- 750,000 $ בתוספת מע"מ, שהם 1.5% מערך הבניה של הפרויקט, אותו העריכו בסך של 50 מיליון דולר. בנוסף דרשו לחייב את נתבעים 1-3 בתשלום שכר טרחה ראוי עבור שירותים משפטיים נוספים, בסכום של 40,000 $.

בית המשפט דחה את עיקר תביעתם של התובעים, בהסתמכו על פסק דינו של בית המשפט העליון בע"א 136/92 ביניש-עדיאל עורכי דין נ' דניה סיבוס חברה לבניין בע"מ (פ"ד מז(5), 114). כב' השופט פרקש קבע, כי החוזה בין התובעים לבין נתבעים 1-3 הינו חוזה קבלנות מיוחד, המבוסס על יחסי אמון בין עורך הדין לבין לקוחו, ולפיכך אין לאכוף אותו. וכשם שאין לאוכפו, כך גם אין לפסוק פיצויי ציפייה בגין הפרתו. עוד קבע, כי הפסקת ההתקשרות עם התובעים, מן הטעם שכך דרשו החברות הקבלניות עימן באו הנתבעים במגע, אין בה משום חוסר תום לב, המזכה את התובעים בפיצוי מלא בגין מלוא שכר הטרחה שנמנע מהם. אמנם, כב' השופט פרקש סבר כי יש לפסוק לתובעים שכר טרחה ראוי, אולם מצא כי הסכום הכולל של 25,000 $ שהיה על הנתבעים 1-3 לשלמו עד להשגת האישור העקרוני לתכנית, הינו שכר ראוי. כך גם נדחתה טענת התובעים לפיה, לאחר ההודעה על הפסקת ההתקשרות, הושגה בין הצדדים פשרה מחייבת, ובמסגרתה הוסכם כי הנתבעים 1-3 ישלמו לתובעים שכר טרחה בשיעור של 0.75% מכלל העסקאות בפרויקט.

6.
על

פסק דין
זה הגישו התובעים ערעור לבית המשפט העליון (ע"א 8854/06). בית המשפט העליון דחה את טענת התובעים לפיה השתכלל בינם לבין הנתבעים 1-3 הסכם פשרה מחייב. כך גם הסכים עם קביעותיו של כב' השופט פרקש, לפיהן חולקו ההסכמים לשלבים, אשר ביחס אליהם אמור היה להשתלם שכר הטרחה. לפיכך, השלב הראשון היה שלב השגת האישור העקרוני לפרויקט, שמשמעותו שינוי יעוד הקרקע, כפי שאכן נעשה ביום 11.4.94. לאחר מכן היו התובעים אמורים לפעול להשגת רישיון כך שיוענקו היתרי הבנייה הנדרשים. כך גם היו התובעים אמורים לטפל בכל הטיפול המשפטי (חוזי בניה וקבלנות וכד'), כפי שפורט לעיל. בית המשפט העליון הוסיף וקבע, כי סעיף 3 להסכם השני, היינו, כי התובעים יהיו אחראים לטיפול המשפטי (חוזי בניה, קבלנות ופרויקטים אחרים בשטח הנ"ל), הינו חלק בלתי נפרד מן ההסכם, ומשמעות הדבר התחייבות של הנתבעים כלפי התובעים לפיה הטיפול בנושאים הללו יבוצע על ידי התובעים בלבד. הנתבעים 1-3 טענו בבית המשפט העליון, כי גם אם ניתן לראות בשינוי התב"ע ביום 11.4.94 כ"אישור עקרוני", המזכה את התובעים ב- 20,000 $, הרי שבין מכתב הפסקת ההתקשרות לבין המועד שנקבע בהסכם לסיומו, הפרידה חצי שנה בלבד, ובמהלכה ממילא לא היה סיכוי כי התובעים ישלימו את מלאכתם וישיגו רישיון לפרויקט. לפיכך, לטענת הנתבעים, זכאים היו להפסיק את ההסכם גם לפני תום התקופה המוסכמת. גם טענה זו נדחתה על ידי בית המשפט העליון, שקבע כי בהסכם נקבע מפורשות כי תוקפו יוארך בשנתיים נוספות אם יימצא הטיפול בשלב מתקדם, וכי בשום מקום לא נקבע כי תנאי להארכתו הוא הצלחת התובעים להשיג את הרישיון. בית המשפט העליון הגיע למסקנה, כי השגת האישור העקרוני באפריל 1994 מעידה על הימצאות הטיפול בשלב מתקדם.

בניגוד למסקנה אליה הגיע כב' השופט פרקש, ולפיה אין בהפסקת ההתקשרות משום חוסר תום לב, מצא בית המשפט העליון, כי אינטרס הקטנת העלויות של הקבלנים עימם באו הנתבעים במגע אינו יכול לשמש צידוק להפסקת ההתקשרות עם התובעים, וכי אין בו כדי להעניק להם פטור מתשלום פיצויי ציפייה בשל הפרת ההסכם. בית המשפט העליון קבע, כי משנקבע בהסכם בין הצדדים כי התובעים יהיו אחראים על הטיפול המשפטי, היה זה מן הראוי לאפשר להם לנסות ולשכנע את היזמים והקבלנים להסכים לכך כי הם ימשיכו לייצג את הנתבעים, או למצוא יזמים וקבלנים אחרים, אשר יסכימו להמשך הטיפול המשפטי על ידי התובעים. תחת זאת, שלח נתבע 1 מכתב הפסקת התקשרות כחודשיים בלבד לאחר השגת האישור העקרוני, והציב את התובעים בפני
עובדה מוגמרת. התנהלות זו "מעידה היטב על כך שסורוצקין נהג שלא בתום לב ובהתעלם מהסכמות חוזיות" (שם, פסקה 19). עוד נקבע בפסק הדין, כי הפסקת ההתקשרות לא בוצעה בשל אי שביעות רצון של הנתבעים מעבודתם של התובעים, ולפיכך אין לומר כי יסוד האמון, העומד ביסוד "הלכת ביניש-עדיאל" הנ"ל, אבד. מסקנתו של בית המשפט העליון הייתה, אם כן, כדלהלן:

"דעתנו היא כי כל עוד לא מועלות על ידי הלקוח טענות, המבוססות עובדתית, כי הוא אינו שבע רצון מהטיפול המקצועי הניתן לו על ידי עורך דינו, וכל עוד המטרה למענה שכר את עורך דינו עדיין קיימת, לא יוכל אותו לקוח להשתחרר מההסכם באופן חד צדדי מבלי שיחויב בפיצויי ציפייה, אלא אם יוכיח כי לולא השתחררות זו לא היה יכול, באמצעים סבירים, להגשים את אותה מטרה" (שם, פסקה 20).


משבא לידי מסקנה זו, שאל עצמו בית המשפט העליון מהו הסעד לו זכאים התובעים בגין הפרת ההסכם. על שאלה זו השיב באלה המילים:

"בענייננו, נזקם של המערערים טרם התגבש, שכן הפרויקט נשוא ההסכם שנערך בינם לבין המשיבים לא הושלם עוד. מכיוון ששכרם של המערערים בהתאם להסכם אמור היה להיגזר משווי הדירות שיימכרו בפרויקט, לא ניתן בשלב זה לקבוע את שיעור הפיצוי לו הם זכאים. לפיכך סבורים אנו כי הסעד אותו יש להעניק למערערים הינו סעד הצהרתי, לפיו ההסכם עימם הופר על ידי המשיבים והם זכאים לפיצוי אשר ייגזר משווי הדירות שיימכרו בפרויקט, פיצוי שאותו יוכלו לתבוע בבוא היום בבית המשפט המוסמך, בהפחתת השקעה והוצאות נחסכות" (שם, פסקה 21).


7.
התביעה שבפני
י הינה, אפוא, התביעה אותה הגישו התובעים בעקבות פסק דינו הנ"ל של בית המשפט העליון. אין צריך לומר, כי עובדות שנקבעו ב

פסק דין
זה הינן עובדות חלוטות, ואין עוד להרהר אחריהן. עוד יש לומר, כי על פי האמור לעיל, נקודת המוצא לקביעת פיצויי הציפייה להם זכאים התובעים היא השיעור עליו הוסכם בהסכם שכר הטרחה, 1.5% + מע"מ ממחירה של כל דירה ודירה, וכי לבית משפט זה נותר לקבוע מהו שיעור ההפחתה הראוי.

8.
לטענת התובעים, לאחר שניתן פסק הדין של בית המשפט העליון, ומשהתברר להם כי נכסים רבים בפרויקט כבר נמכרו, פנו לנתבעים ודרשו מהם לשלם להם פיצויים כפי שנפסקו לטובתם. פנייה זו לא נענתה, ולפיכך נאלצו להגיש את התביעה הנדונה. התביעה נוסחה כתביעה למתן חשבונות הנוגעים למכירת המבנים בפרויקט, ובכללם הסכמי המכר שנחתמו עם הקונים; נתונים אודות מספר נכסים שנמכרו, מספר נכסים שנותרו למכירה, ונכסים נוספים האמורים להיבנות בפרויקט; העתקי חשבוניות; הסכמי הנתבעים עם הקבלנים והיזמים ועם כל גורם אחר המעורב בפרויקט; רשימת קוני הדירות; מידע אודות חשבונות הבנקים אליהם מופקדים התקבולים ממכירות הנכסים בפרויקט וכל מסמך אחר המלמד על היקף הרווחים בפרויקט (סעיף 67 לכתב התביעה). עוד מבקשים התובעים "צו עשה", שיורה לנתבעים לשלם להם 1.5%+מע"מ בגין הנכסים שנמכרו ויימכרו בפרויקט, בהפחתת ההשקעה וההוצאות הנחסכות. בכתב התביעה נטען, כי ההפחתה האמורה אינה עולה על 0.25% משווי כל נכס שנמכר. עוד מבקשים התובעים, כי בית המשפט יורה לנתבעים ליתן להם, מכאן ואילך, דיווח חודשי על כל דירה ו/או מבנה אחר אשר יימכר במסגרת הפרויקט וכן להעביר אליהם את הפיצוי האמור לגבי כל נכס כזה (סעיפים 23-27 וכן סעיף 68 לכתב התביעה).

השאלה העיקרית שהועמדה על הפרק במהלך ניהול המשפט הייתה מה שיעור ההפחתה בגין ההוצאות הנחסכות והיעדר הצורך של התובעים להשקיע עבודה בפועל בשל ביטול ההתקשרות. התובעים טוענים, כי על בית המשפט לבחון מה מקובל בין עורכי הדין לראות כשיעור הראוי לניכוי מן השכר המוסכם בשל הפחתת השקעה והוצאות נחסכות, ואילו הנתבעים טוענים, כי על בית המשפט להידרש להיקף העבודה שנדרשה בפועל על ידי עורך הדין שהחליף את התובעים בפרויקט, לשלב המוקדם יחסית בו הופסקה עבודתם של התובעים, ולנסיבות קונקרטיות נוספות אשר יש בהצטברן להביא לידי מסקנה כי שיעור הניכוי צריך להיות גבוה לאין ערוך מן השיעור "הנורמטיבי". אפנה, אם כן, לדיון בשאלה זו.

שיעור ההפחתה בגין השקעה והוצאות נחסכות

9.
קביעת שכרו הראוי של עורך דין אינו בגדר ידיעה שיפוטית, ועל בית המשפט לקבוע את שיעורו, על בסיס הראיות שיובאו בפני
ו. על בית המשפט להביא בחשבון את הזמן שהקדיש עורך הדין לטיפול בעניינו של הלקוח, את מהותו, היקפו, ומידת מורכבותו של השירות, את שווי העניין נשוא השירות ואת המוניטין של עורך הדין. כך גם ניתן להתחשב בשיטה המקובלת לקביעת שכר הטרחה בתחום הנדון, ככל שקיימת שיטה כזו. בית המשפט עשוי להידרש, בהליך כזה, לעדויות מומחים בדבר השכר המקובל בנסיבות המקרה (ראו: ע"א 9282/02 יכין חקל בע"מ ואח'
נ' עו"ד יצחק יחיאל, פ"ד נה(5), 20, ולהלן: פרשת חקל). כאלה הם פני הדברים, כאשר אין בפני
בית המשפט הסכם שכר טרחה, ועליו לקבוע מה יהיה השכר הראוי בגין השירותים המשפטיים שהגיש עורך הדין ללקוחו. אלא שבין הצדדים לתביעה שלפניי נכרת הסכם, ולפיו ישלמו נתבעים 1-3 לתובעים 1.5%+מע"מ ממחירה של כל דירה ודירה שתימכר במסגרת הפרויקט. בפסק הדין של בית המשפט העליון, המשמש עתה תשתית לדיון שלפניי, נקבע, כי הנתבעים חייבים לשלם לתובעים פיצויי ציפייה, על פי ההסכם האמור, בניכוי השקעה והוצאות נחסכות. הנה כי כן, להבדיל מפרשת חקל, אין עומדת על הפרק הערכת שכר הטרחה הראוי, אשר יש להגיע אליה על יסוד נתונים קונקרטיים של השירות המשפטי שהגיש עורך הדין. שכר הטרחה נקבע בהסכם, ועל בית המשפט לקבוע מה נחסך מן התובעים בכך שלא נדרשו לספק את השירותים המשפטיים עבור שכר הטרחה האמור. כלומר, השאלה איננה מה ההשקעה בפועל שהשקיע עורך הדין, על פי השיקולים שפורטו בפרשת חקל, שאלה שתכליתה לייצר הערכה מושכלת בדבר גובה השכר לו ראוי עורך הדין התובע את שכרו. אופן הערכת שיעור ההפחתה בגין השקעה והוצאות נחסכות אינו יכול להיות זהה לתהליך שתכליתו קביעת שכר הטרחה הראוי, שכן לא יהיה זה נכון לגזור מיכולותיו, מכישוריו ומניסיונו של עורך הדין האחד, שבא בנעלי חברו, את אמות המידה ביחס לקודמו. לפיכך, כמות שעות העבודה שהושקעו בפועל בפרויקט, על ידי עו"ד רייסקין, שהחליף את התובעים, אינה יכולה לשמש קנה מידה ראוי. בהקשר זה יש להוסיף, כי איש מן העדים המומחים שהעידו, הן מטעם התובעים והן מטעם הנתבעים, לא חלק על כך ששכר הטרחה המקובל בתחום הנדון אינו מתומחר על פי כמות שעות העבודה שהושקעו בפרויקט, כי אם באחוזים משווי המכירות. על בית המשפט להידרש, אפוא, לראיות בנוגע לרווח המקובל בתחום בו מדובר. עם זאת, אין המדובר בהערכה תיאורטית לחלוטין, המנותקת מן הנסיבות הקונקרטיות של השירות המשפטי לשמו נשכרו שירותיו של עורך הדין, אותו היה נדרש ליתן, אלמלא הופר ההסכם עימו. שיעור ההפחתה צריך לשקף, אפוא, על דרך העקרון, לא רק את הערכת העדים המומחים בדבר שיעור הרווח הצפוי לעורך דין בסוג זה של שירות משפטי (היינו, הפער בין שכר הטרחה לבין התשומות שאמור היה להשקיע), אלא גם את העובדות הרלבנטיות לפרויקט שעל הפרק, ככל שיש בהן שוני, העשוי להשליך על הערכת מידת ההשקעה שהיה על התובעים להשקיע, לו המשיכו בעבודתם.

10.
לאחר שהצבתי את אמות המידה לבחינת השאלה שעל הפרק, אתייחס תחילה לטענת התובעים, לפיה עיקר העבודה לשמה נשכרו שירותיהם הייתה להביא לשינוי ייעוד הקרקע, וכי ההסכם - על אף שגזר את שווי שכר הטרחה מהיקף הדירות שיימכרו בפרויקט, נועד, למעשה, לבטא את התשלום הראוי עבור עצם שינוי הייעוד. מאחר שהעבודה לשם שינוי הייעוד בוצעה על ידי התובעים בפועל, רובה ככולה, הרי ששיעור ההפחתה משכר הטרחה שעל הנתבעים לשלם, בשל שירותים משפטיים שלא בוצעו על ידי התובעים לאחר הפרת ההסכם עימם, צריך להיות נמוך ביותר.

בהקשר זה טען תובע 1 בתצהירו, כי במסגרת הסכם שכר הטרחה בינו לבין הנתבעים 1-3 ויתר על רצונו לקבל אחוזים מהרווח מעצם שינוי הייעוד כפי שנהוג לקבל, משום שראה לנגד עיניו את הרווח שיבוא כתוצאה מהחשיפה לרוכשים, מהגדלת מספר הלקוחות, ממוניטין המשרד, ואת הציפייה כי רבים מרוכשי הדירות יעשו שימוש בשירותי משרדו לצורך פעולות משפטיות אחרות כגון מכירת דירתם הקודמת, קבלת משכנתאות וכד'.

בעדותו בבית המשפט הרחיב תובע 1 וטען, כי 90% מן העבודה היה להביא לשינוי הייעוד של הקרקע, ועבודה זו אכן בוצעה על ידו ועל ידי תובע 2, עו"ד קורפו. לדבריו, השכר, כפי שנקבע בהסכם, היינו 1.5% ממכירת כל דירה, נועד למעשה תמורת שינוי הייעוד. תובע 1 הוסיף וטען, כי במסגרת ההסכם האמור הוא וחברו לא התחייבו ללוות את הפרויקט ולא התחייבו לערוך הסכמים. בחקירה חוזרת מיתן את הטענה, והסכים כי חוזה קבלן ראשי וחוזה עם הבנק המממן נכללו במסגרת הסכם שכר הטרחה, אולם על כל הסכם אחר היו אמורים לקבל שכר טרחה נוסף על מה שנקבע בהסכם.

11.
טענה זו אין בידי לקבל. ראשית, אין היא עולה בקנה אחד עם לשונו המפורשת של ההסכם, לא זה הראשון ולא זה השני. בהסכם הראשון נקבע, כזכור, כי בתוך 7 ימים ישולמו 5,000 $, כי לאחר קבלת האישור העקרוני וקבלת הרישיון ישולמו 20,000 $, וכי כל הטיפול המשפטי בחוזי בניה, קבלנות וכו' יהיה בטיפול המשרד. ואם כך הוא, הרי שהמסקנה המתחייבת מפשוטם של דברים, שהתובעים קבעו שכר טרחה בשיעור של 25,000 $ עבור השגת האישור העקרוני וקבלת הרישיון, ואילו עבור הטיפול המשפטי בחוזים המתחייבים מן הפרויקט (טיפול שטרם בא לעולם) טרם נקבע שכר הטרחה (שכן בעת כריתתו היה המשך הטיפול המשפטי מותנה בסיום ההסכם עם עו"ד טפרברג). אולם בהסכם השני חל שינוי, ונאמר בו כי הסכום של 20,000 $ ישולם עבור קבלת האישור העקרוני, ואילו שכר הטרחה עבור הטיפול המשפטי "ממכירת דירה ודירה" (כלשון ההסכם), יהיה בשיעור 1.5%+מע"מ משווי הדירה. רוצה לומר, קיימת אבחנה ברורה בין השכר עבור השגת האישור העקרוני, לבין השכר עבור המשך הטיפול המשפטי. כך גם, אין הטענה מתיישבת עם ההיגיון, שהרי לו היה נתבע 1 מחליט, לאחר קבלת האישור העקרוני, לזנוח את הפרויקט, לא היה לתובעים ממה לגבות את שכרם עבור שינוי הייעוד, שעל פי טענתם אמור היה להשתלם כאחוזים ממכירתן של הדירות. ועל כל אלה יש להוסיף, כי טענה זו אף אינה מיישבת עם קביעתו של בית המשפט העליון, ולפיה חולק ההסכם לשלבים, אשר ביחס אליהם אמור היה להשתלם שכר הטרחה: שלב האישור העקרוני, שמשמעותו שינוי יעוד הקרקע, כפי שאכן נעשה ביום 11.4.94, ושלב קבלת הרישיון על מנת שיוענקו היתרי בנייה והטיפול המשפטי הנדרש לשם ליווי הפרויקט. גם מעדותו של עו"ד יהושע דיאמנט, שהעיד כעד מומחה מטעם התביעה עולה, כי כאשר הטיפול מתחיל עוד לפני שלב שינוי הייעוד, מקובל לקחת שכ"ט נוסף, בשיעור הנע בין 5% לבין 10% משווי המקרקעין, כשווים לאחר סיום הליכי שינוי הייעוד. רוצה לומר, שכר הטרחה עבור פעולות משפטיות שעניינן שינוי הייעוד, נגזר מערך הקרקע לאחר השינוי, ולא מהיקף המכירות בעתיד. בענייננו, מלשונם המפורשת של הסכמי שכר הטרחה עולה, כי התובעים לא ביקשו שכר טרחה עבור השבחת הקרקע בדרך המקובלת, היינו, אחוזים מערך ההשבחה. יש להניח כי טעמיהם עמם, אולם לא ניתן לקבל פרשנות העומדת בניגוד גמור ללשון ההסכם ולהיגיון, ולקבוע כי עיקר שכר הטרחה, כפי שנקבע בהתקשרות בין הצדדים, נועד, למעשה, עבור פעולת שינוי הייעוד, שאינה תלויה כלל במימוש זכויות הבניה במקרקעין, ולפיכך אין זה סביר כי שכר הטרחה עבורה ייגזר מן המימוש בפועל.

מן הטעמים שפורטו לעיל אני דוחה טענה זו, והמסקנה, אם כך, כי יש להביא בחשבון את כלל ההשקעה וההוצאות הנחסכות שהיה על התובעים להשקיע, ובכללן ההשקעה בהשגת היתרי הבנייה ובליווי הפרויקט.

12.
טענה אחרת של התובעים, שכמו קודמתה מבקשת להוביל למסקנה כי שיעור ההפחתה צריך להיות קטן ביותר, ולכל היותר 0.25%, הינה כי במעמד החתימה על ההסכם, בו נכח גם נתבע 1 עצמו, הוסכם בין הצדדים כי כל הסכם נוסף שיידרש לצורך הפרויקט יתומחר בנפרד. רוצה לומר, משכר הטרחה של 1.5% ממכירת כל דירה ודירה אין להפחית תשומות בגין כלל החוזים שנדרשה עריכתם על מנת שהפרויקט יקרום עור וגידים. התובעים סבורים, כי משנמנעו הנתבעים להעיד את נתבע 1 מטעמם על שהוחלף בינו לבין התובעים במעמד חתימת ההסכם, דין גרסתם להתקבל. אלא שגרסה זו נסתרת מלשונו המפורשת של ההסכם, אשר כפי שכבר ראינו התובעים התחייבו בו ל"כל הטיפול המשפטי, חוזי בניה קבלנות ופרויקטים אחרים בשטח הנ"ל". עוד עולה ממנו, כי התובעים התנו בו, כי הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד אשר ייפסקו על ידי בית משפט או על ידי בית דין יהיו שייכים להם, וכי לצורך האמור, המונח "ישיבה" כולל ישיבות בבית המשפט או בבית הדין, מכל סוג שהוא, וכן ישיבות בין עורכי הדין. מכאן מסקנה, כי התובעים נטלו על עצמם גם את ייצוגם של הנתבעים בערכאות, היה והדברים יגיעו לידי כך. מאחר שהמדובר בהסכם שלשונו מפורשת, ואשר נכתב על ידי התובעים, הרי שאין עדותו בעל פה של תובע 1 יכולה לעמוד בניגוד לו. מכאן, שבאי העדתו של נתבע 1 אין כדי להביא לידי מסקנה אחרת.

ואם כך, יש לקבוע כי התובעים נטלו על עצמם מתן שירות משפטי לצורך הכנת כלל ההסכמים שיידרשו במהלך ליווי הפרויקט, וכן התחייבו בייצוג הנתבעים בערכאות.

13.
מנגד, אין בידי לקבל את טענת הנתבעים, לפיה לכל היותר יכולים התובעים לקבל פיצוי בשיעור 0.75%+מע"מ. טענה זו נשענה על כך שבמהלך גלגולו הראשון של ההליך שלפניי, טענו התובעים כי הגיעו להסכם פשרה מחייב עם הנתבעים, ולפיו זה הפיצוי שישולם להם בגין הפרת ההסכם עימם. הנתבעים סבורים, כי קיימת מניעות מצד התובעים לטעון ליותר, לאחר שטענו כי הסכימו, בהסכם מחייב, לסכום האמור. לטענה זו אין בסיס. בית המשפט העליון דחה את טענת התובעים לפיה התגבשה פשרה מחייבת, וקיבל את עמדת הנתבעים שכפרו בקיומה. ואם כך, המדובר בהסכם פשרה שלא קרם עור וגידים, ואין בו כדי לחייב איש מן הצדדים, גם לא את מי שביקש לשכנע כי הושגה פשרה. ועוד יש להדגיש, כי לכל היותר, הייתה הסכמה של התובעים לקבל, בדרך של פשרה, את הפיצויים בשיעור האמור. אין בכך כדי להוביל למסקנה לחובתם, כאילו הם מקבלים כי זה שיעור הפיצוי המגיע להם על פי הדין.

14.
את המסקנה שיש להסיק מכל אלה על שיעור ההפחתה הראוי, אפרט לאחר שאבחן את העדויות הנוספות שהובאו מטעם הצדדים.

15.
כעדים מומחים מטעם התביעה העידו שניים: עו"ד יוסף תוסייה כהן ועו"ד יהושע דיאמנט. עו"ד תוסייה כהן, שהסכם שכר הטרחה לא הוצג בפני
ו, התבקש לחוות דעתו ביחס לשתי שאלות: השאלה האחת, מה שיעור היחסי של השכר המגיע בגין שלב הפשרת הקרקע וקידום הפרויקט, ומה שיעורו היחסי של השכר המגיע בגין עריכת הסכמי המכר ורישום המבנים אצל רשם המקרקעין, מתוך שכר הטרחה הכולל עליו הוסכם בהסכם שכר הטרחה. השאלה השנייה, מהו השיעור הראוי לניכוי מהשכר המוסכם בשל הפחתת השקעה והוצאות נחסכות.

כפי שראינו לעיל, התיזה לפיה יש להתעלם מפשוטו של ההסכם נשוא התביעה, ולקבוע כי התשלום עבור שלב שינוי הייעוד (בו נטלו התובעים חלק - לטענתם משמעותי - בפועל, בניגוד לשלבים הבאים של קידום הפרויקט ומימושו) צריך להיגזר משווי המכירות, אינה מקובלת עלי. לפיכך, הגם שעו"ד תוסייה כהן חיווה דעתו, כי שכר הטרחה עליו הוסכם בהסכם הנדון עבור שינוי הייעוד הינו נמוך משמעותית מן המקובל עבור שירות משפטי מסוג זה, אין בידי לקבל את מסקנתו, לפיה 1% בתוספת מע"מ מכל דירה ודירה משקף את שכר הטרחה הראוי עבור שינוי הייעוד בלבד.

אשר לשיעור ההפחתה הראוי חיווה עו"ד תוסייה כהן את דעתו, כי יש לנכות לכל היותר רבע אחוז (0.25%) כהפחתת השקעה והוצאות נחסכות, שכן חוזי המכר מתבססים על חוזה המוכן מראש עבור דירה אחת, ולאחר מכן השינויים הנעשים בו - על פי רצונותיהם של הקונים השונים - אינם גדולים. כך גם הטיפול ברישום הבית והעברת הדירות על שם הקונים הינו עניין טכני. רוצה לומר, על פי הערכתו, השירות המשפטי שהיה על התובעים להגיש לנתבעים, לו נותר הפרויקט בידיהם, אינו עתיר תשומות, ולפיכך שיעור ההפחתה אינו צריך לעלות על רבע אחוז.

עם זאת, בעדותו בבית המשפט הסכים עו"ד תוסייה כהן, כי לנוכח העובדה שנדרשו שנים רבות נוספות לשם קבלת הרישיון בפועל, להבדיל מן האישור העקרוני אותו השיגו התובעים, יש לכמת את שיעור ההפחתה על הצד הגבוה יותר, ובמקום להעמידו על 0.2%, נכון יהיה יותר להעמידו על 0.3%. ועוד יש לומר, כי משהוצגו בפני
ו דוגמאות להסכמים אותם ערך עו"ד רייסקין (שצורפו כנספחים לתצהירו), הסכים עו"ד תוסייה כהן כי חלקם דורשים שעות רבות של מו"מ ושל ניסוח.

בנוסף הסכים עו"ד תוסייה כהן, כי ההשקעה הנחסכת שהביא בחשבון עניינה עריכת הסכמי המכר ורישום המקרקעין אצל רשם המקרקעין, ולגבי פעולות אלה, ואלה בלבד, קבע את שיעור ההפחתה כ- 0.25%. גם את קביעתו ביחס לחלוקה בין שכר הטרחה עבור הכשרת השטח (1%) לבין העבודה שנותרה לביצוע (0.5%), השתית על מה שנמסר לו מפי התובעים, היינו שמה שנותר לעשות, הוא עריכת חוזי מכר של הדירות, דיווח ורישום. ככל שהיו פעולות נוספות שהתובעים לקחו על עצמם במסגרת הסכם שכר הטרחה והם לא ביצעו אותן, יש לנכות גם אותן.

16.
גם עו"ד דיאמנט, אשר לנגד עיניו עמד הסכם שכר הטרחה השני, חיווה דעתו בכל הנוגע להשקעה הנחסכת, כי חוזי המכר הם חוזים סטנדרטיים, המוכנים מבעוד מועד, השינויים המבוצעים בהם אינם גדולים וגם הטיפול בהערותיהם של הרוכשים אינו מורכב. כך גם הטיפול ברישום הבית המשותף והעברת הזכויות בדירות הינו טיפול טכני פשוט, שאינו דורש השקעה מרובה. אשר לחוזים נוספים, כגון חוזה עם הקבלן הראשי ועם הגורם המממן של הפרויקט, גם אלה הינם בדרך כלל חוזים סטנדרטיים, ומעורבות עורך הדין בעריכתם אינה גדולה. מסקנתו הייתה כי ההפחתה צריכה להיות שולית ונמוכה, ולכל היותר צריכה לעמוד על 0.10%-0.25%.

בעדותו הבהיר עו"ד דיאמנט, כי כפי שלא התייחס בחוות דעתו להפחתה בגין עלויות נוספות, כגון ההסכמים עם בעלי המקצוע, הסכם הפיתוח, הסכם הליווי וכו', כך גם לא הביא בחשבון את היתרונות הנוספים הצומחים לעורך הדין אם מכירת הדירות נותרת בידיו. מכל מקום, ההסכמים הנוספים אינם "פקטור", שכן ברוב המקרים לאנשי המקצוע יש הסכמים מוכנים, עימם הם באים לפרויקט. להערכתו, אין הצדקה להפחית עלויות בגין הסכמים כאלה, גם אם במקרה הספציפי הם נערכו על ידי עורך הדין המלווה, משום שהמדובר בעבודה זניחה יחסית. לדבריו, "האחוזים בהם נקבתי בחוות דעתי, הן לעניין שכה"ט המקובל בסוג זה של חוזים והן לעניין הפחתת ההשקעות וההוצאות הנחסכות, מביאים בחשבון את כל השיקולים הרלבנטיים המביאים את עוה"ד העוסקים בתחום לתמחר את שכה"ט כפי שתמחרתי, ובכללם, השיקול הנוגע לסיכוי התקשרויות נוספות בעתיד עם לקוחות שהזדמנו למשרד" (עמ' 63 לפרוטוקול).

17.
עו"ד גד ירדני העיד כעד מומחה מטעם ההגנה. ב"כ התובעים ביקש לקעקע את עדותו וטען כי אין לייחס לה כל אמינות, בשל דברים שאמר עליו בית המשפט העליון ב

פסק דין
משנת 1986 (ע"א 759/81 ברש נ' עו"ד גד ירדני, פ"ד מא(2) 253). באותו

פסק דין
נמתחה ביקורת קשה על התנהלותו של עו"ד ירדני בכל הנוגע לעסקת מכר מקרקעין, שתכליתה הייתה להסוות את מחיר העסקה האמיתי ולהונות בכך את רשויות המס. מאז חלפו 25 שנים, וב"כ התובעים לא יכול היה להצביע ולו על סירכה אחת שנפלה בהתנהלותו של עו"ד ירדני, מאז אותה פרשה. לא מצאתי, כי יש באותן אמירות, המתייחסות למעשה שנעשה לפני שנים כה רבות, כדי לפסול את עדותו של עו"ד ירדני מדעיקרא, או כדי להשליך על הערכת עדותו בפני
י. את עדותו אבחן, אפוא, לגופה.

בחוות דעתו פרט עו"ד ירדני שורה של פעולות הכרוכות בליווי משפטי של פרויקט בנייה, ובכללן השתתפות בישיבות עם מחלקות התכנון הרלוונטיות בעירייה ועם מתכנן המחוז, הכנת תגובות להתנגדויות לתכנית והופעה בפני
ועדות התכנון; עריכת מו"מ והסכמי התקשרות עם הקבלן הראשי ועם נותני שירותים נוספים; עריכת עסקת קומבינציה - באותם מקרים בהם היא נדרשת - כפי שהיה הדבר בענייננו; עריכת הסכמי מכר דירות, ניהול מו"מ עם הרוכשים ובדיקה של כתבי ההתחייבויות של היזם לרישום משכנתא לטובת בנקים המעניקים הלוואה לרוכשי הדירות; רישום הבתים המשותפים והעברת הזכויות על שם הקונים ועוד כהנה וכהנה. לטענתו, היקף ההשקעה פוחת ככל שהפרויקט מבוצע על ידי חברה קבלנית גדולה ומיומנת, מה שאין כן במקרה הנדון. על פי חוות דעתו, תצהירו של עו"ד רייסקין מטעם הנתבעים ועיון בחומר נוסף שהועמד לרשותו מביא למסקנה, כי הליווי המשפטי של הפרויקט שלפנינו היה כרוך במגוון שירותים משפטיים ובהיקף גדולים מן המקובל. נוכח כל אלה הגיע למסקנה, כי השיעור אותו יש להפחית הוא 1.3%-1.4%. מסקנה זו מבוססת, על פי האמור בחוות דעתו, גם על העובדה שבחינת היחס בין כמות העבודה שנעשתה על ידי התובעים בפועל, לעומת זו שלא ביצעו עומד על 10% לעומת 90%.

בעדותו בבית המשפט העיד עו"ד ירדני, כי בפרויקטים מן הסוג הנדון, שכר טרחה העומד על שיעור של 0.75%-1% אינו רווחי למשרד, ועוד העיד, כי אינו יכול לפלח, מתוך כלל התשומות שצריך עורך הדין להשקיע בפרויקט, את ערכה של כל פעולה ופעולה הניתנת במסגרת הליווי המשפטי, אותן מנה לעיל. בהקשר זה יש להעיר, כי גם עו"ד דיאמנט העיד, כי לא היה נוטל על עצמו פרויקט תמורת שכר טרחה של 0.75%- 1%, וכן העיד, כי רק כאשר המדובר בפרויקט של חברה גדולה, אשר החוזים נערכים במשרדי המכירות שלה, ניתן להסתפק בשכר טרחה של 0.75% וגם להרוויח. המסקנה אותה ביקשו הנתבעים לגזור מדברים אלה, ששיעור ההשקעה הנחסכת הינו לפחות 1%, שהרי הן לדידו של עו"ד ירדני והן לדידו של עו"ד דיאמנט, שכר טרחה בשיעור כזה אינו מותיר רווח למשרד (אלא אם כן מדובר במקרה בו נערכים החוזים במשרדי המכירות של החברה).

18.
מטעם הנתבעים העידו גם המהנדס מר חצור, ששירותיו נשכרו על ידי נתבע 1 לשם הכנת התב"ע על המקרקעין נשוא התביעה, וכן עו"ד יעקב רייסקין, שהחל בליווי הפרויקט עם הסמכתו כעורך דין, בשנת 1995. עדים אלה העידו בפרוט רב על ההשקעה העצומה שהושקעה בפרויקט מבחינת הליווי המשפטי הנדרש, בשל מורכבותו הרבה. ככל שהמדובר בפירוט שעות העבודה, עליהן עמד בהרחבה עו"ד רייסקין, די אם אפנה לחוות דעתו של עו"ד ירדני, שהעיד מטעם הנתבעים, ואמר כך: "בחינת סבירות שעות העבודה המצוין הן בתצהירו של עו"ד רייסקין והן בחוות דעתו של עו"ד תוסייה כהן לא נראית לי נכונה, ובכל מקרה אינה צודקת כקנה מידה לקביעת שיעור ההשקעה וההוצאות הנחסכות" (פסקה ה' לחוות דעתו).

19.
יש לומר, כי ככלל הן העדים המומחים מטעם התביעה (עוה"ד תוסיה כהן ודיאמנט) והן העד המומחה מטעם ההגנה (עו"ד ירדני) עשו עלי רושם אמין, והפער בין שני ה"מחנות" נובע, לטעמי, מטיב המידע שהועמד בפני
כל אחד מהם, ומהערכתו המשפטית ביחס לשאלה כיצד יש לחשב את שיעור ההפחתה, היינו, האם לפי המקובל, או האם בהתייחס לנתונים הקונקרטיים של המקרה.

20.
ממכלול העדויות שבאו בפני
י אני באה למסקנות הבאות:

1.
שכר הטרחה המקובל בפרויקטים מן הסוג האמור הוא 1.5% + מע"מ, ממחיר כל דירה ודירה.
2.
שכר הטרחה עבור שינוי הייעוד נגבה בנפרד, בדרך כלל באחוזים מערך ההשבחה. בענייננו, הסכימו התובעים לקבל שכר טרחה בשיעור 25,000$ עבור שינוי הייעוד, כלשונו המפורשת של ההסכם, ושכר הטרחה עבור השגת היתרי הבנייה והליווי המשפטי של הפרויקט לאחר השגת הרישיון הועמד על 1.5% + מע"מ ממחיר כל דירה ודירה.
3.
התובעים התחייבו למכלול הפעולות הכרוכות בליווי המשפטי, ולא רק לעריכת הסכמי המכר עם הרוכשים ולרישום הבתים המשותפים וזכויות הקונים בדירות.
4.
שעות העבודה שהושקעו בפועל, אינן יכולות לשמש מדד לקביעת שיעור ההפחתה בגין התשומות שהשקיע עורך הדין.
5.
באותם מקרים בהם השירות המשפטי כולל עריכת חוזי מכר עם הקונים, רישום הבית המשותף ורישום הזכויות על שם הקונים, ופעולות אלה בלבד, הרי ששיעור ההפחתה המקובל הוא כ- 0.2%.
6.
בענייננו, התחייבו, כאמור, התובעים, למתן שירותים משפטיים כוללים. באו בפני
י ראיות משכנעות, כי נדרשו פעולות מורכבות ועתירות השקעה מבחינת הליווי המשפטי, על מנת להביא את הפרויקט לידי מימוש. כך, למשל, הליך אישור התב"ע נמשך עוד שנים ארוכות, עד לשנת 2001. בנוסף, נערכו הסכמים שונים, כגון הסכם קומבינציה, הסכם מימון, הסכם לרכישת חלקות סמוכות שיאפשרו את קידום הפרויקט, הסכמי ליווי ופיתוח וכו'. הסכמים אלה אינם הסכמים "שגרתיים", כמו הסכמי המכר עם הקונים, אשר עריכת השינויים בהם על מנת להתאימם לרצונותיו של כל אחד מן הקונים אינה פעולה משפטית מורכבת בדרך כלל. כך גם היה צורך בניהול הליכים בבתי משפט, אשר כפי שקבעתי לעיל - גם פעולה זו נטלו התובעים על עצמם. עם זאת, אין בידי לקבל את טענת הנתבעים לפיה המסקנה מן העדויות שהובאו מטעמם היא כי למעשה עורך הדין שנטל על עצמו את הטיפול בפרויקט יצא וידיו על ראשו. כאמור לעיל, גם עו"ד ירדני סבר, כי הערכת השעות לה טען עו"ד רייסקין אינה סבירה, וכשהמדובר בפרויקט הנמשך שנים רבות, אין להעלות על הדעת כי עורך הדין המלווה עוסק בו יומם ולילה, שנים על גבי שנים. חלק ניכר מן העבודות הנדרשות הינן עבודות שגרתיות וטכניות. גם עריכת הסכמים מורכבים יותר, הכנה והופעה בפני
ועדות התכנון וניהול מספר התדיינויות בערכאות שונות - אין בכל אלה כדי להביא למסקנה כי שיעור ההפחתה הראוי הוא בין 1.3%-1.4% כפי שטען עו"ד ירדני. לא למותר להוסיף, כי הסכמי שכר טרחה שנחתמו מאוחר יותר בין משרד עו"ד שרגא בירן ומשרד ד"ר אברהם אלתר ז"ל, לשם מתן שירותים משפטיים לפרויקט (ת/6 ות/7), קבעו אף הם שכר טרחה של 1.5% מתמורת המכירה, וקשה להניח כי עורכי דין מנוסים אלה, שהיו מודעים לקשיים בהשגת אישור לתב"ע, התכוונו לעבוד במחירי הפסד. בנסיבות אלה אין בידי לקבל את עדותו של עו"ד רייסקין, לפיה בפרויקט זה יצא שכרו בהפסדו.

21.
בהביאי בחשבון את כל אלה, נראה בעיני כי יהיה זה הוגן להעמיד את שיעור ההפחתה על 0.5%, ומשמעות הדבר כי על הנתבעים לשלם לתובעים פיצויי ציפייה בשיעור 1% + מע"מ ממחיר כל דירה ודירה. בהקשר זה אבקש להדגיש, כי ככל שערכו הנתבעים או מי מטעמם הסכמי מכר נפרדים עבור רכישת מחסן ו/או חניה הצמודים לדירה הספציפית (כפי שעלה מחילופי הודעות בין הצדדים במהלך המשפט), הרי שעליהם לכלול את המחיר שקיבלו עבור שטחים אלה כחלק ממחיר הדירה הכולל, שכן על פי כל אמת מידה של היגיון, מחירה הכולל של דירה כולל הן את שטח החניה והן את המחסן הצמודים אליה.

סוגיות נוספות

22.
אלא שבכך לא תם הדיון. נותרו לבירור מספר מחלוקות נוספות: האחת, האם מחירה של דירה, לצורך חישוב שכר הטרחה, כולל מע"מ; האחרת, האם בכלל שכר הטרחה שיש לפסוק לתובעים, יש להביא בחשבון את היקפו הסופי של הפרויקט (124 דונם), כפי שאושר בתב"ע, או שמא יש להגבילו להסכם בינם לבין הנתבעים, שהתייחס לשטח של 80 דונם בלבד; האם יש להביא בחשבון גם חטיבת קרקע אשר נמכרה לצד ג' לצורך מימון הפרויקט; והאחרונה, האם יש יריבות בין התובעים לבין נתבעת 4, או שמא, כטענת נתבעת 4, מאחר שאין חולק כי היא לא חתמה מעולם על ההסכם ולא הייתה צד להליכים הקודמים, אין לחייבה בתוצאות הפרתו.

א. סוגיית המע"מ:
23.
לטענת התובעים, שווי דירה כהגדרתו בהסכם שכר הטרחה כולל בתוכו גם את מרכיב המע"מ, שהרי מבחינתו של הקונה אין כל נפקות לשיעור המע"מ בתוך מחיר הדירה. לו ביקשו הנתבעים לשכנע אחרת, היה עליהם להעיד מטעמם את נתבע 1, שהיה צד להסכם, על מנת שינסה לשכנע את בית המשפט אחרת. משלא העיד, הרי שלא נסתרה טענת תובע 1 בעדותו.

איני סבורה כי היה בעדותו של נתבע 1, שאינו משפטן, כדי לסייע בנקודה זו. עיון בהסכם מלמד כי הוא שותק בשאלה האם שיעור המע"מ החל על הדירה נחשב לחלק ממחירה לצורך חישוב שכר הטרחה. התובעים לא ביקשו מעורכי חוות הדעת מטעמם להתייחס לשאלה כיצד נהוג לקבוע את מחיר הדירה, אשר שכר הטרחה נגזר כאחוז משוויה. לעומת זאת, הוצג, על ידי התובעים דווקא, הסכם שכר טרחה בקשר עם הפרויקט, שנערך על ידי עו"ד שרגא בירן (ת/7). מן ההסכם עולה מפורשות, כי שכר הטרחה הועמד על 1.5% + מע"מ ממחיר המכירה - ללא מע"מ. הנה לפנינו עדות אובייקטיבית, מזמן אמת, באשר לנוהגם של עורכי הדין. מעבר לכך, גם ההיגיון תומך במסקנה לפיה אין להביא בחשבון את שיעור המע"מ המשתלם בגין עסקת המכר - שאינו נותר בכיסו של היזם - לצורך קביעת מחיר הדירה כבסיס לגזירת שכר הטרחה המגיע לעורך הדין.

מסקנתי היא, אפוא, כי שיעור התמורה ממכירת כל דירה יהיה 1% ממחירה ללא מע"מ, בתוספת מע"מ.

ב. התוספת לפרויקט:
24.
בעניין זה אני סבורה כי הדין עם התובעים. יש להניח לטובתם, כי אלמלא הופר ההסכם עימם, היו משלימים את הפעולות הנחוצות לשם מימושו של הפרויקט, והיו גוזרים שכר טרחה ממלוא היקפו. אין חולק, כי התב"ע שאושרה היא על פני שטח של 124 דונם - מסיבות תכנוניות - בעוד שהסכם שכר הטרחה התייחס לפרויקט בניה בשטח של 80 דונם. אלא שכפי שההפחתה לה טוענים הנתבעים מתייחסת לכלל העבודה שהושקעה בכלל הפרויקט, ובכלל זה העבודה שהושקעה לשם אישורה הסופי של התב"ע, עריכת הסכמי הקומבינציה וכו', הרי שיש להביא בחשבון גם את הרווח הצפוי ממימוש הפרויקט כולו.

עם זאת, ככל שהתובעים עומדים על טענתם לפיה יש לגזור את שכר טרחתם גם מקרקעות ומשטחי ציבור בפרויקט (כך טען תובע 1, אולם בא כוחו ביקש, בסיכומיו, כי בית המשפט יקבע כי התובעים זכאים לשכר טרחה בשיעור 1.25% משווי כל דירה ודירה בפרויקט), הרי שבעניין זה הצדק עם הנתבעים. הסכם שכר הטרחה קובע מפורשות כי שכר הטרחה ייגזר ממכירת הדירות (להבדיל ממכירת קרקעות או ממכירת מבני ציבור), וכפי שנקבע בפסק דינו של בית המשפט העליון, התובעים "זכאים לפיצוי אשר ייגזר משווי הדירות שיימכרו בפרויקט" (שם, פסקה 21). דירות נאמר, ולא מבני ציבור, ולא מקרקעין.

בהקשר זה יש לדחות את טענת התובעים, לפיה יש לפצותם גם באחוזים ממכירתן של דירות אשר יבנו על מגרש שנמכר לצד שלישי, מכירה שנועדה להרחבת מקורות המימון לפרויקט. המדובר במגרש שנמכר לחברת אפסילון, המאפשר את בנייתן של 37 יחידות דיור. בית המשפט העליון ציטט את דבריו של תובע 2 במסגרת ההליך הקודם, לפיהם "אם אין בניה אין אחוזים" (פסקה 9 לפסק הדין). מאחר שהנתבעים אינם בונים במגרש זה, שנמכר על ידם לאחר, אין התובעים זכאים לשכר טרחה שייגזר ממכירת דירות שלא על ידי הנתבעים.

ג. היריבות בין התובעים לבין נתבעת 4:
25.

טענת התובעים היא, כי נתבעת 4 הוקמה על ידי נתבעים 1-3 ומצויה בבעלותם המלאה, וכי בהסכמי המכר הנערכים בנוגע לפרויקט, מופיעה נתבעת 4 כצד לחוזה, ומכונה "היזם". כספי התקבולים מועברים אליה. לפי הנטען בכתב התביעה, מועד הקמת החברה, נסיבות הקמתה, ואי רישום הבעלות האמיתית במניותיה אצל רשם החברות - כל אלה מצביעים על ניסיון להבריח נכסים ולהונות נושים, ובמיוחד על ניסיון להתחמק מהחיובים של נתבעים 1-3 כלפי התובעים.

בסיכומיהם נשענו התובעים, בין היתר, על החלטתי בבש"א 3896/08 ו- 3897/08, בה דחיתי את טענתה של נתבעת 4 לפיה בהעדר יריבות בינה לבין התובעים, אין הם זכאים לכל סעד כספי כלפיה ולפיכך דין הבקשות לצו עיקול זמני ולצו מניעה זמני, ככל שהן מתייחסות אליה, להידחות. בהחלטה זו קבעתי, כי נתבעת 4 חולשת על הכספים המוזרמים לחשבון הליווי של הפרויקט, כי מר פרקו, בעל המניות בה, העיד כי מלבד הפרויקט נשוא התביעה אין לנתבעת 4 נכסים אחרים, וכי כל התקבולים אמורים להיות מועברים לידי נתבעות 2 ו-3. לפיכך, הגעתי למסקנה הלכאורית, כי יש זהות אינטרסים ושותפות מלאה לעניין הפרויקט בין נתבעים 1-3 לבין נתבעת 4, וכי בנסיבות אלה, צירופה של נתבעת 4 כצד להליך, הכרחי לצורך בירור העובדות הנצרכות לעניין באופן יעיל. לטענת התובעים, בהחלטה הנ"ל לא נקבע כי הסעד הזמני מופנה כלפי נתבעת 4 כמחזיקה בלבד, אלא כבעלת דין. ועוד נטען בסיכומים, כי אין צורך להיזקק לדוקטרינה של הרמת מסך על מנת למצוא את נתבעת 4 חייבת בחיובי יתר הנתבעים, שהרי ב"כ נתבעת 4 מודה כי החברה הוקמה "לצורך של שימוש מסך או חיץ אל מול העמותה", גם אם, לשיטתה, מסיבות לגיטימיות. משכך, מהווה נתבעת 4 "מסך" לנתבעים 1-3, ומן הראוי יהיה לחייבה בחובם של בעלי המניות.

26.
כאמור, נתבעת 4 טוענת, כי לא הייתה צד להסכם שכר הטרחה ולא הייתה צד להליכים הקודמים. משכך, אין לתובעים כל עילת תביעה נגדה. לטענת נתבעת 4, לא הוכח כלפיה כי היא חברת קש שנועדה להברחת נכסים, והעובדה היחידה עליה מסתמכים התובעים היא שבשלב מסוים הוחזקו מניותיה בנאמנות, עבור נתבעים 1-3, על ידי עו"ד רייסקין. התקופה בה מדובר היא 2003-2007, ובתקופה זו לא היה כל

פסק דין
כנגד אותם נתבעים. משכך, לא היה לנתבעים 1-3 באותה תקופה כל מניע להבריח נכסים באמצעות נתבעת 4. בנתבעת 4 נעשה שימוש, לפי הטענה, כאשר חברת שיכון עובדים לא הסכימה שהפרויקט ינוהל על ידי עמותה שאין לה ניסיון מקצועי. נתבעת 4 מנהלת את הפרויקט מן הבחינה המקצועית, ומשמשת מעין חשבון פרויקט של ליווי בנקאי. דומה הדבר, כך לפי הטענה, למצב דברים שבו בנק המלווה פרויקט מן הסוג הנדון מעמיד מפקח מטעמו על מנת שיפקח כי הפרויקט מתנהל כראוי. במצב דברים זה לא היה עולה על דעתם של התובעים לתבוע גם את הבנק המלווה, שישלם להם את שכר הטרחה המגיע להם מן הנתבעים 1-3 (להבדיל מהטלת עיקול על חשבונם בבנק המלווה).

27.
נפנה לעובדות הרלבנטיות להכרעה בסוגיה זו.

כעולה מעדותו של עו"ד רייסקין, מלכתחילה נוסדה נתבעת 4 על ידו ועל ידי משרד עו"ד אלתר בין 1998 ל-2000, לצורך פרויקט בינוי פינוי בתל-אביב. זו הייתה חברת מדף, ומניותיה רשומות עד היום על שמו (ועל שם חברה בע"מ נוספת). עו"ד רייסקין העיד בתצהירו מטעם נתבעים 1-3, כי חברת שיכון עובדים הסכימה לממן את הפרויקט בתנאי שהוא ינוהל בידי גוף מקצועי, חלף נתבעות 2-3. לשם כך צורפה נתבעת 4 כצד להסכם, וכמנהליה מונו מר בן ציון פרקו ואינג' יחיאל חצור. עוד הוסיף בעדותו, כי בין 2003 ל- 2007 הוחזקו המניות בנאמנות עבור נתבעות 2 ו-3. או אז קיבל הוראה בלתי חוזרת להעביר את המניות לבעלותו של מר פרקו, אולם הדבר טרם נעשה, מסיבות שלא הובהרו. רוצה לומר, עו"ד רייסקין רשום כבעל המניות לאורך כל תקופת קיומה של החברה, והוא מחזיק בהן בנאמנות, לטובת נהנים שזהותם השתנתה במהלך השנים. לא הובאה כל ראיה לסתור את העדות המפורטת לעיל, ולא נמצאה לי סיבה שלא ליתן בה אמון.

המסקנה היא, כי נתבעת 4 לא נוסדה בקשר עם הפרויקט, ולא החלה את מעורבותה בו לצורך יצירת מצג מלאכותי או לצורך תרמית, אלא היא צורפה אליו, כאמור, לפי דרישת חברת שיכון עובדים, מטעמים ענייניים. אין יסוד, אם כן, לטענה, כי תכלית הקמתה של החברה הייתה הברחת נכסים והתחמקות מתשלום חובות. בהקשר זה לא למותר להוסיף, כי נתבעת 4 לא הייתה צד להליך הקודם וממילא לא הייתה צד לערעור בבית המשפט העליון, אשר התביעה שבפני
י היא תולדתו. לו סברו התובעים כי יש בידיהם ראיות להוכחת מהלך מלאכותי, כנטען, קשה להבין מדוע לא הגישו את תביעתם המקורית גם נגד נתבעת 4. התובעים לא ביססו, אם כך, בעובדות, את התשתית לטענה של הרמת מסך (ראו בהקשר זה: רע"א 6039/04 פלזנשטיין ואח'
נ' עובדיה ואח'
, פורסם במאגרים). בנוסף, לא הובאה בפני
י כל ראיה לפיה נתבעת 2, אשר גם בשמה חתם נתבע 1 על הסכם שכר הטרחה שהופר, רוקנה מנכסיה ומהתחייבויותיה, וכי כל אלה הועברו לנתבעת 4, עד כי יש לראותן כישות אחת. העובדה כי התקבולים מן הפרויקט מועברים לנתבעת 4, אין די בה כדי להוביל למסקנה לפיה נתבעת 2 ונתבעת 4 - חד הן.

למעלה מן הצורך אוסיף, כי צרופה של נתבעת 4 לפרויקט נעשה שנים לאחר שהסכם שכר הטרחה עם התובעים הופר על ידי נתבע 1, במכתבו מיום 9.6.1994. מאחר שלא הוצגה בפני
י ולו ראשית ראיה, לפיה נתבעת 4 הסכימה - בהחלטה מפורשת או מכללא - ליטול על עצמה התחייבויות של נתבעים 1-3, שנוצרו שנים קודם להקמתה וממילא קודם להצטרפותה לפרויקט, אין לומר כי חלה על ענייננו הוראת סעיף 12 לחוק החברות, תשל"ט-1999 (אישור פעולה של יזם). ואכן, אין תמה בכך שטענה זו לא נטענה בפני
י, בהתחשב בעובדות האמורות.

נוכח כל אלה, דינה של התביעה כלפי נתבעת 4, להידחות.

הסעד של המצאת חשבונות

28.
התובעים דרשו בתביעתם כי בית המשפט יורה לנתבעים להמציא חשבונות הנוגעים למכירת המבנים בפרויקט ונכסים נוספים האמורים להיבנות בו. לטענתם יש להורות לנתבעים להמציא להם אישור של רואה חשבון על מלוא התקבולים של הפרויקט, "מכל מין וסוג בעבר, ומיד עם ביצוע של מכירה בעתיד", הסכמים עם הקבלנים והיזמים וכל גורם אחר המעורב בפרויקט, רשימת קוני הדירות ומידע אודות חשבונות הבנקים בהם מופקדים התקבולים וכו'.

הסכם שכר הטרחה, אשר בגין הפרתו זכאים התובעים לפיצויי ציפייה, אינו מקנה להם זכות לקבל דיווח על כל המתרחש בפרויקט. זכותם של התובעים לקבל מידע מדויק ומלא על מכירת כל הדירות בפרויקט, כפי שקבעתי לעיל. בעניין זה מקובלת עלי טענתם, לפיה אין להסתפק בתצהירו של עו"ד רייסקין, וכי נדרש אישור רואה החשבון המלווה את הפרויקט, שיינתן לאחר שיעיין בספרים, באשר לנתוני
המכירה של כלל הדירות, בין אלה שהסכומים עבורן כבר שולמו, בין אלה שחוזים לגביהם נחתמו אולם טרם שולמו התשלומים (כולם או חלקם), ובין אלה שעומדות למכירה.

התוצאה

29.
כפי שראינו בפתח הדברים, נוסחה התביעה כתביעה למתן חשבונות, ולמתן צו עשה לתשלום שכר הטרחה המגיע לתובעים בניכוי השקעה והוצאות נחסכות. מכלול הנתונים שהובאו בפני
י, אשר אינו כולל נתונים כספיים מספיקים, אינו מאפשר, בשלב זה, את סיום ההליך על דרך של פסיקת הסכום המגיע לתובעים. ואכן, הצדדים לא התייחסו בסיכומיהם לסכום אותו יש לשלם, אלא לעקרונות על פיהם יחושב. במצב דברים זה הגעתי למסקנה כי ההחלטה הנדונה תהיה החלטת ביניים (למעט דחיית התביעה כלפי נתבעת 4), אשר בה ייקבעו העקרונות לחישוב הסכום המגיע לתובעים, והמנגנון באמצעותו יחושב, ופסק הדין יינתן לאחר שעקרונות אלה ימולאו תוכן.

30.
להלן החלק האופרטיבי של החלטתי:

1.
נתבעים 1-3 יגישו בתוך 60 יום מיום המצאת החלטה זו לידיהם, אישור של רואה החשבון של הפרויקט, באשר למחירי המכירה של הדירות שנמכרו, על פי החוזים שנחתמו עד כה. רואה החשבון יתייחס בנפרד לסכומים שכבר התקבלו בפועל, ולסכומים שטרם התקבלו אולם אמורים להתקבל, על פי חוזים שכבר נחתמו. רואה החשבון יציג את מחירי הדירות, כשהם כוללים הפרשי הצמדה וריבית, מיום קבלת התקבולים עבורן ועד ליום החתימה על האישור. מחירים אלה הם שישמשו בסיס לגזירת שכר הטרחה. אישורו של רואה החשבון יפרט, ביחס לכל דירה ודירה, את מועדי קבלת התקבולים עבורה.
2.
שיעור ההפחתה בגין השקעה והוצאות נחסכות יעמוד על 0.5%.
3.
משכך, זכאים התובעים לשכר טרחה ששיעורו 1% + מע"מ ממכירתה של כל דירה (לרבות החלקים המוצמדים אליה, כגון מחסן וחניה). מחירה הכולל של הדירה לצורך חישוב שכר הטרחה, אינו כולל מע"מ (אולם כולל, כאמור בסעיף 1 לעיל, הפרשי הצמדה וריבית).
4.
התובעים זכאים לשכר טרחה מכלל הדירות שנמכרו ושיימכרו בפרויקט על פי התב"ע המאושרת, למעט הדירות שייבנו או שכבר נבנו על המגרש שנמכר לצד שלישי.
5.
בכל הנוגע לדירות שטרם נמכרו, ידווח רואה החשבון לב"כ התובעים, אחת לרבעון, על הדירות שנמכרו ועל מחירן, כשהוא נושא הפרשי הצמדה וריבית מיום קבלת התקבול ועד ליום הדיווח, וזאת עד לסיום תהליך המכירה.

לאחר שיוגש אישור רואה החשבון כאמור, יוכלו התובעים להגיב עליו, ולהגיש תחשיב מדויק של היקף שכר הטרחה המגיע להם, על יסוד העקרונות שפורטו לעיל. הודעה מטעמם תוגש בתוך 15 יום למן היום בו יומצא אישור רואה החשבון לעיונם. נתבעים 1-3 יוכלו להגיב על כך בתוך 15 ימים נוספים, ולאחר מכן יינתן פסק הדין.

החלטה באשר להוצאות ולשכר טרחת עו"ד תינתן עם מתן פסק הדין.

המזכירות תמציא העתק לב"כ הצדדים.







ניתנה היום, ט"ז אלול תשע"א, 15 ספטמבר 2011, בהעדר הצדדים.








א בית משפט מחוזי 2360/08 עו"ד אהרון ברוכין, עו"ד חיים קורפו נ' משה סורוצקין, קרית טעלז ארווינג סטון שבקרית יערים, ישיבת טעלז בישראל ואח' (פורסם ב-ֽ 15/09/2011)