פסקי דין על עמידר החברה הלאומית לשכון בישראל | פסקי דין על אביטל מנשה | פסקי דין על אביטל יוסף |

69377/07 א     15/09/2011




א 69377/07 עמידר החברה הלאומית לשכון בישראל נ' אביטל מנשה, אביטל יוסף








בית משפט השלום בתל אביב - יפו



ת"א 69377-07 עמידר החברה הלאומית לשכון בישר נ' אביטל מנשה
ואח'






בפני

כב' השופטת
עידית ברקוביץ


תובעת

עמידר החברה הלאומית לשכון בישראל


נגד


נתבעים

1.אביטל מנשה
2.אביטל יוסף




פסק דין


1.
תביעה לפינוי וסילוק יד ותביעה כספית ע"ס 174,441 ₪.

התובעת מנהלת את הדירה הנמצאת ברח' שפרינצק 30 פתח תקוה (להלן: "הדירה").

הנתבעים הם שני אחים, אשר שכרו את הדירה מהתובעת ומתגוררים בה מכוח חוזה שכירות מיום 15.3.00 (להלן: "החוזה").

טענות התובעת
2.
הנתבעים התחייבו לשלם דמי שכירות מיום חתימת החוזה וכן התחייבו לשלם את דמי השכירות כפי שייקבעו וישתנו מפעם לפעם ע"י התובעת.

לטענת התובעת, נמנעו הנתבעים מתשלום דמי השכירות, כאשר נכון ליום 30.9.07 עמד החוב שבפיגור על סך 174,441 ₪ כולל ריביות והפרשי הצמדה.

התובעת מבקשת להביא את השכירות לסיומה עקב אי פרעון החוב או לחילופין, מכוח סעיף 19 לחוק השכירות והשאילה התשל"א- 1971, כאשר לשיטתה הגשת התביעה מהווה הודעה מוקדמת.

טענות הנתבעים
3.
הנתבעים בחרו לייצג את עצמם, עובדה שהקשתה על ניהול ההליכים.

מן החומר שהוגש על ידי הנתבעים עולה, כי בפיהם טענות קשות כנגד התובעת.

לטענת הנתבעים, לאחר פטירת הוריהם, ששילמו שכ"ד בסך 120-150 ₪ לחודש, הם הוחתמו על חוזה השכירות מיום 15.3.2000 בו הועמדו דמי השכירות החודשיים ע"ס 1,840.94 ₪.

הנתבעים מציינים, כי תקופה מסוימת התייחס החוזה לשניהם ביחד ושולם על ידם שכר דירה חודשי אחד לשניהם, ואולם בשלב כלשהו חולק החוזה לשניים וכל אחד מהם נדרש לשלם שכר דירה על פי שוברים שנשלחו לו. כך לדוגמא: בסוף שנת 2003 נדרש הנתבע 2 לשלם 83 ₪ לחודש, ואילו הנתבע 1 חוייב בסך של כ- 630 ₪ לחודש.

הנתבעים טוענים, כי הסתבר להם שבמשך השנים שילמו סכומים ביתר, כאשר כבר החל משנת 2000 גבתה מהם התובעת סכומים גבוהים מהסכומים שקבעה וועדת החריגים.

עוד טוענים הנתבעים, כי ביום 26.1.06 המציאה התובעת מכתב הרואה רק בנתבע 2 דייר בדירה .

הנתבעים מציינים, כי לאור התנהלות התובעת, הם החליטו להפסיק לשלם שכר דירה עד בירור העניין.

להשלמת התמונה יצויין, כי בשנת 2005 הגישה התובעת תביעה כנגד הנתבעים (ת.א. 30550/05), אך תביעה זו נמחקה.

הכרעה
4.
לאחר שבחנתי את החומר שבפני
, הריני קובעת כי דין תביעת הפינוי להידחות, ודין התביעה הכספית- להתקבל בחלקה.

דיון ומסקנות
5.
בפתח הדברים יובהר, כי על יחסי השכירות בין הצדדים לא חלים דיני הגנת דייר, וזאת בשים לב לכך שהחוזה נחתם בשנת 2000 ולא שולמו במסגרתו דמי מפתח וכך גם על פי האמור בחוזה עצמו.

6.
תצהיר עדות ראשית מטעם התובעת הוגש על ידי מר אמנון צדוק (להלן : "צדוק"). בתצהיר נטען, כי נכון ליום 31.12.04 חב הנתבע 1 דמי שכירות בסך 30,564 ₪, והנתבע 2 חב דמי שכירות בסך
11,427 ₪.

עוד נטען בתצהיר צדוק, כי שני הנתבעים נמנעו מלשלם דמי שכירות בשנים 2005-2007 וצברו חוב בסך 70,668 ₪. על פי האמור בתצהיר, נכון ליום 30/9/07 עלה החוב שבפיגור לסך 174,441 ₪ כולל ריביות והפרשי הצמדה.

צדוק אישר, כי שני הנתבעים חתומים על חוזה שכירות אחד וכי חשבונותיהם נוהלו בתחילה יחד. צדוק מוסיף ומציין, כי לאחר זמן הופרדו החשבונות וכל אחד מהנתבעים חויב במחצית משכר הדירה אותו היה עליהם לשלם לתובעת, כשאותה מחצית לוקחת בחשבון לגבי כל אחד מהם בנפרד את ההנחות האישיות להן היה כל אחד מהם זכאי בנפרד, לפי בקשות שהגיש כל אחד מהם לרשויות השיכון הקובעות את דמי השכירות לדיירי השיכון הציבורי מחד ואת ההנחות שלהן זכאי כל דייר כזה לפי מצבו הסוציו-אקונומי.

צדוק הסביר, כי הפרדת החשבון בין שני הנתבעים וחיוב כל אחד מהם הנפרד נעשתה בכורח המציאות, וזאת בשל כך שהנתבעים הגישו בקשה להנחה
בתשלום שכר הדירה ונבדקה זכאותו של כל אחד מהם בנפרד, וכל אחד מהם חויב בשכר דירה לפי הסכום המגיע ממנו לפי מצבו הסוציו-אקונומי המוכח.

הנתבעים, אינם מכחישים כי חדלו לשלם דמי שכירות, אלא מסבירים זאת בכך שהתרעמו על חלוקת תשלום שכר הדירה לשניים לא הסכמתם, כמו גם על שיעור התשלומים אותם נדרשו לשלם.

עוד התרעם הנתבע 1
על כך שבמכתב מיום 26.1.06
צוין כי השוכר בדירה הוא הנתבע 2 בלבד, תוך השמטת פרטיו שלו כשוכר.

7.
הגם שהנתבעים מאשרים כי חדלו לשלם שכר דירה, הרי באופן חריג ובנסיבות המיוחדות למקרה הנדון, שוכנעתי כי חרף מחדל הנתבעים, אין מקום להורות על פינויים מהדירה, ואבאר.

8.
חוזה השכירות חתום על ידי שני הנתבעים כשוכרים.

שכר הדירה המקסימאלי שנקבע בחוזה השכירות הועמד ע"ס 1840.94 ₪, אולם במשך השנים הנתבעים לא נדרשו לשלם סכום זה, אלא סכומים נמוכים משמעותית.

עיון בדפי החשבון שצורפו כנספחי ד' לכתב התביעה מעלה, כי עד חודש יוני 2004 שולמו דמי השכירות במלואם.

החל מחודש יולי 2004 נשלחה לכל אחד מהנתבעים דרישת תשלום בסכום העולה על
1,000 ₪ לחודש.

9.
התובעת לא ביססה את זכותה לפצל את חיוב שכר הדירה לשניים, כפי שעשתה.

בחוזה נקבע שיעור דמי השכירות ביחס לשני הנתבעים, בהיותם שוכרי הדירה ביחד, והתובעת מאשרת כי "חשבונותיהם נוהלו בתחילה יחד" (סעיף 10 לתצהיר צדוק).

התובעת לא הניחה תשתית עובדתית ומשפטית המאפשרת לה להפריד את החשבונות ולחייב כל אחד מהנתבעים בנפרד.

בדיון מיום 3.3.11 הסביר ב"כ התובעת:
"הנתבעים יושבים בדירה מוכח "חוק גוז'נסקי" שמשמעותו לעניינינו, שבשנתיים הראשונות לאחר שהוכרה זכאותם, הם חויבו בשכ"ד בגובה של "המוריש" שלהם, שהיו דמי שכירות נמוכים מאד.
במקביל נחתם הסכם השכירות נספח א' לתצהיר, שבו נקבע שכ"ד מקסימאלי המקובל לגבי הדירה הזו לפי הוראות משרד השיכון.
מיד לאחר שנגמרה התקופה בת שנתיים, שבה היה שכ"ד נמוך האמור, הגיש כל אחד מהם בנפרד כנגד החיובים שהם חויבו, בקשות להנחה על פי מצבו הספציפי מהבחינה הסוציו אקונומית.
התובעת, לפי הנחיות משרד השיכון בדקה את הבקשות הללו וקבעה לגבי כל אחד מהם בנפרד את גובה שכ"ד שהוא ישלם ואת ההנחה המגיעה לו על פי בקשתו"
.

הסבר זה אינו מצדיק את התנהלות התובעת ואינו מבסס את זכותה להפרדת החשבונות בין השוכרים. אף אם הגיש כל אחד מהנתבעים בקשה נפרדת להנחה בשכר הדירה, עדיין אין בכך כדי להביא למסקנה כי יש לפצל את שכר הדירה ולחייב כל אחד מהנתבעים בשכר דירה נפרד, תוך התעלמות מהאחר.

ויובהר, ב"כ התובעת אישר כי כאשר בני זוג שוכרים דירה ומתגוררים בה ביחד, לא נעשית ביניהם הפרדה ( עמ' 4 שורה 8 לפרוטוקול מיום 3.3.11).
אם כך, מניין שאבה התובעת את זכותה להפרדה בין הנתבעים ולמשלוח דרישות חיוב נפרדות לכל אחד מהם?- לתובעת הפתרונים.

10.
התובעת לא הראתה כי שלחה לנתבעים, בזמן אמת,
הסבר באשר לדרישתה הפתאומית לפיצול החשבונות ולהעלאת שכר הדירה באופן משמעותי.

התובעת לא השכילה להניח תשתית עובדתית ומשפטית לביסוס עצם תביעתה ביחס לכל אחד מהנתבעים, כמו גם לשיעור הסכומים הנדרשים על ידה.

מן החומר שהוצג בפני
, קשה עד בלתי אפשרי לברר את אופן תחשיביה של התובעת.

התובעת לא צירפה כל מסמך המלמד על המועד בו בוצעה הפרדת החשבונות ולא צירפה מסמכים אשר מבססים את אופן חישוב הסכומים שנדרשו מהנתבעים.

התובעת נמנעה מלצרף את החלטת וועדת חריגים הקובעת את שיעור שכר הדירה בו חויבו הנתבעים, ולא הראתה כי שלחה להם דרישות תשלום בהתאמה להחלטת הוועדה.

11.
הנתבעים מצידם מלינים על כך שבמשך השנים גבתה מהם התובעת תשלומים ביתר, והגדילה לעשות בהמשך, כאשר "חילקה את החוזה לשניים".

הנתבעים טוענים כי דרישות התשלום (אשר שולמו על ידם עד מחצית שנת 2004) היו בסכומים גבוהים יותר מהסכום שנקבע בוועדת חריגים. לגרסתם, בעוד שוועדת חריגים קבעה לשניהם חיוב חודשי בסך 506.89 ₪, הרי שוברי התשלום שנשלחו להם היו בסכומים גבוהים בהרבה.

הנתבעים צירפו לדוגמא, שוברי תשלום לחודש 3/2003 אשר נשלחו לכל אחד מהם בנפרד. שובר על שם אביטל מנשה

ע"ס 614.52 ₪
(שולם ביום 12/3/03) ושובר ע"ש אביטל יוסף
ע"ס 614.52 ₪ (שולם ביום 20/3/03).

כך גם ביחס לחודש 4/2003. שובר ע"ש אביטל מנשה
ע"ס 614.52 ₪
(שולם ביום 31/3/03) ושובר ע"ש אביטל יוסף
ע"ס 614.52 ₪
(שולם ביום 27/4/03).

התובעת לא התמודדה באופן ענייני עם טענות הנתבעים והסתפקה בצירוף תחשיבים שנערכו על ידה, אשר לטעמי, אין די בהם כדי לבסס את תביעתה ואין בהם מענה לטענות הנתבעים.
נספחים ב' ו-ג' לתצהיר צדוק הם סיכום של נתונים לכל אחת מהשנים 1999 ועד 2004, אשר צוינה בהם "שורה תחתונה" לעניין הנחה, יתרות זכות ויתרות חובה נטענות על ידי התובעת. אין מקום להסתמך על תוכן
נספחים ב' ו-ג' באשר אין הם אלא טבלה מודפסת מסכמת, אשר לא צוין מי ערך אותה, מתי ערך אותה ועל יסוד אילו נתונים.

התובעת מסתמכת על פלטי מחשב אשר צורפו כנספח ד' לתצהיר צדוק, הכוללים נתונים לגבי כל אחד מהנתבעים וביחס לכל שנה, אך לא מצאתי כי
ניתן לקבל מהם תמונה בירורה על אופן ניהול החשבונות על ידי התובעת.

פלטי המחשב מתיימרים לכאורה לשקף את מצב החשבון ביחס לדירה, תוך התייחסות לכל אחד מהנתבעים במהלך השנים, אלא שלא ניתן ללמוד מהם עד מתי נוהלו חשבונות שני הנתבעים ביחד ומתי הופרדו, ובנוסף אין די בהם על מנת לבסס את זכות התובעת לפיצול החשבונות כמו גם את דרישותיה בדבר שיעור החיובים.

זאת ועוד.

מנספח ד'(6) לתצהיר צדוק, המתייחס לשנת 2004 עולה כי בעוד שבמחצית הראשונה של השנה עמדו החיובים החודשיים ע"ס כ- 73 ₪, הרי החל מחודש יולי 2004 הועמדו החיובים החודשיים
ע"ס 1,032 ₪ לכל אחד מהנתבעים.

נוכח הפער העצום בחיוב, היה על התובעת להסביר, לנמק ולבסס את "הקפיצה" המשמעותית בחיוב החודשי, וזאת לא עשתה.

הדברים מקבלים משנה תוקף בשים לב לכך שצירוף שני הסכומים שנדרשו מהנתבעים עולה על סכום דמי השכירות שצוין בחוזה השכירות. אמנם יש להניח כי הסכום הנקוב בחוזה הוא סכום קרן אשר מתעדכן מזמן לזמן, אלא שהיה על התובעת לפרט את אופן התחשיב תוך פירוט הנתונים הרלבנטיים,
וזאת לא נעשה.

על התובעת היה לצרף את המסמכים אשר יש בהם כדי להסביר את העלאת דמי השכירות בצורה כה דרמטית, וכן לפרט את אופן ביצוע התחשיבים, ומחדליה מלעשות כן, עומדים לחובתה.

הגם שהתובעת הינה גוף ציבורי אין היא פטורה מלהוכיח את תביעתה הכספית, ובנסיבות העניין ולא שוכנעתי כי כך נעשה.
12.
תמיהה נוספת ביחס להתנהלות התובעת באה לידי ביטוי במכתבה מיום 26.1.06. במכתב שעניינו: "אישור על מגורים בדירה בניהול עמידר להוצאת תעודת זכאות" נאמר:
"לבקשתך הננו לאשר שהדירה שכתובתה רחוב שפרינצק 30/1 פתח תקווה מושכר/ת בתנאי שכירות שד"ח ע"י אביטל יוסף
069558948".
(נספח ב' למכתב הנתבע 1 מיום 17.2.08).

הנתבע 1 הביע תרעומת קשה על השמטת שמו כשוכר הדירה. לדבריו: "מכתב זה הוא יריקה קשה שחורה על (ב) פני" (מכתבי הנתבע 1 מיום 17.2.08 ומיום 24.2.08).

ואכן, לא נהירה התנהלות התובעת אשר בחרה לציין רק את שמו של הנתבע 2 - אביטל יוסף
-
כשוכר הדירה, בעוד שעל פי חוזה השכירות, גם הנתבע 1- אביטל מנשה
- הוא שוכר הדירה. אמנם, בסעיף 3 למכתב צוין גם שמו של הנתבע 1, אלא שפרטיו צוינו כמי שמתגורר בדירה בנוסף לשוכר- אביטל יוסף
.

התובעת לא נתנה הסבר מניח את הדעת באשר למכתב זה ולא הסבירה מדוע היא מציינת כי השוכר הינו הנתבע 2 בלבד, בעוד שהנתבע 1 הינו בגדר "משפחה נוספת".

לטעמי מכתב זה כשלעצמו, חרף נוסחו הכושל, אינו מצדיק את כעסו הרב של הנתבע 1, ואולם יש בו כדי ללמד על אופן התנהלותה של התובעת אשר מתירה לעצמה להתעלם מהאמור בחוזה השכירות שנחתם בין הצדדים, בו צוינו שני הנתבעים כשוכרים.

13.
יש טעם לפגם בהתנהלות התובעת אשר למרות שהחתימה את שני הנתבעים על חוזה שכירות אחד, מצאה לנכון להפריד בין חשבונותיהם ולשלוח לכל אחד מהם בנפרד
דרישות תשלום גבוהות משמעותית מהדרישות שקדמו להן, וזאת בלא להניח תשתית עובדתית ומשפטית המאפשרת לה לפעול כפי שפעלה ולדרוש את הסכומים אותם דרשה.

בנסיבות האמורות, אין מקום להורות על פינוי הנתבעים מהדירה מחמת אי תשלום הסכומים הנדרשים על ידי התובעת, ואשר לא הונחה תשתית עובדתית ומשפטית לביסוסם.

14.
בהתייחס לסעיף 19 לחוק השכירות והשאילה התשל"א- 1971 (להלן: "החוק "):
בכתב התביעה (סעיף 14) מעלה התובעת טענה חילופית לפיה החליטה להביא השכירות לסיומה עפ"י סעיף 19 לחוק . סוגיית יישום סעיף 19 לחוק על ידי חברת עמידר, נדונה ברע"א 1784/98 עמידר החברה הלאומית לשיכון בישראל בע"מ נגד מנדה, פד"י נג(4) 315 (להלן: "ענין מנדה").

בעניין מנדה, הביע כב' השופט ח' אריאל (בדעת מיעוט) את עמדתו כי הרשות, בכל פעולה,
בין במסגרת המשפט הפרטי ובין במסגרת המשפט הציבורי, אינה יכולה לפעול באופן שרירותי, היינו, אין היא יכולה לסיים חוזה שכירות בהודעה רק משום שהיא יכולה לעשות כן. במילים אחרות: על אף זכותה כאמור בסעיף 19 לחוק, אין חברת עמידר יכולה לממש אותה, אלא אם מדובר בשיקול דעת סביר העומד בדרישות דיני המשפט הציבורי.

כב' השופט א' ברק (דעת הרוב) קבע, כי לעמידר הכוח לסיים את חוזה השכירות תוך מתן הודעה סבירה, כאשר כוח זה יש להפעיל בתום לב. כך לעניין כל משכיר וכן לעניין עמידר, שבצד הדינים הכלליים בעניין תום לב ובמסגרתם, פועלת על פי כללים וקריטריונים הראויים לגוף ציבורי. כב' השופט ברק הורה להחזיר את העניין לבית משפט השלום על מנת שניתן יהיה להניח בפני
ו תשתית עובדתית באשר לאופן פעולתה של עמידר.

יישום כל אחת מהעמדות האמורות בענייננו, מביא למסקנה, כי אין לקבל את תביעת הפינוי על יסוד סעיף 19 לחוק השכירות והשאילה.

התובעת לא הוכיחה, כי הפעילה את כוח הסיום הנתון לה
מכוח חוק השכירות והשאילה, על פי אמות המידה הציבוריות הראויות בעניין זה. התובעת התמקדה בטענת אי פירעון חוב שכר הדירה והטענה הנסמכת על סעיף 19 לחוק, הועלתה בעלמא ובלא תשתית ראייתית מינימאלית.

בהיעדר תשתית עובדתית המלמדת כי התובעת נהגה בתום לב בהפעלת הכוח הנתון לה
לסיום השכירות, ולאור הקביעות דלעיל באשר להתנהלות התובעת, אין מקום להורות על פינוי הנתבעים בהסתמך על עילה זו.

מעבר לכך, בסיכומיו, לא העלה ב"כ התובעת את הטיעון המתייחס לסעיף 19 לחוק ובכך יש לראות את התובעת כמי שזנחה את הטענה באופן שאין להיזקק לה.

על כן, דינה של תביעת הפינוי להידחות.

15.
באשר לתביעה הכספית –

חרף התנהלות התובעת, לא היו הנתבעים רשאים לעשות דין לעצמם ולהימנע כליל מתשלום דמי השכירות במשך שנים.


לאור האמור והגם שהתביעה הכספית לא הוכחה באופן מספק, אין מקום לפטור את הנתבעים לחלוטין מתשלום דמי השכירות.

לעניין שיעורם של דמי השכירות, ראוי ליתן את הדעת לכך שהתובעת טענה, כי החל משנת 2005 לא היו זכאים הנתבעים להנחה, ואולם מגרסת הנתבעים עולה כי הם לא פנו בבקשה להנחה כמחאה על התנהלות התובעת. לדבריהם:
"אנו לא מבקשים הנחות בגלל חב' שגילתה חוסר נאמנות וחוסר אחריות, חילקה את החוזה לשניים ללא ידיעתנו וללא הסכמתנו, ולקחה כפול ממה שוועדת חריגים קבעה, עם חב' כזו אנו לא מוכנים לעשות שום הסכם, אלא אם כן נשלם סך של 600 ₪ ביחד ללא שום הצמדה, ללא חוב"
(עמ' 5 שורות 25-28 לפרוטוקול מיום 3.3.11).

בנסיבות אלה, אין באי מתן ההנחה כדי להביא למסקנה כי אין זכאות להנחה.

מאחר שלטענת הנתבעים הם היו אמורים לשלם 600 ₪ לחודש ומאחר שלא שילמו מאומה מאז יולי 2004, יש לחייבם לשלם לתובעת לפחות את הסכומים, אשר לשיטתם, היה עליהם לשלם ולא שולמו, כשלסכומים אלה יצטרפו הפרשי הצמדה וריבית ממועד התשלום ועד התשלום בפועל.

סוף דבר

16.
תביעת הפינוי – נדחית.

התביעה הכספית – מתקבלת חלקית.
על הנתבעים לשלם לתובעת סך של 600 ₪ לחודש לתקופה שמיום 1.7.2004 ועד ליום הגשת התביעה (26.12.07).

הסכומים יישאו הפרשי הצמדה וריבית ממועד החיוב של כל אחד מהתשלומים ועד התשלום בפועל.

בסיום הדברים יובהר, כי אין ב

פסק דין
זה כדי לקבוע מסמרות בשאלת שיעור דמי השכירות שעל הנתבעים לשלם
לתובעת ממועד הגשת התביעה ואילך, ואלה ייקבעו על ידי התובעת בהתחשב במסמכים שיציגו לה הנתבעים.



הריני מורה, כי בתוך 30 יום ממועד קבלת פסק הדין, יפנו הנתבעים לתובעת וימציאו לה את כל המסמכים הנדרשים לצורך קביעת דמי השכירות שעליהם לשלם.

בנסיבות העניין ובשים לב לתוצאת פסק הדין, יישא כל צד בהוצאותיו.



ניתן היום,
ט"ז אלול תשע"א, 15 ספטמבר 2011, בהעדר הצדדים.














א בית משפט שלום 69377/07 עמידר החברה הלאומית לשכון בישראל נ' אביטל מנשה, אביטל יוסף (פורסם ב-ֽ 15/09/2011)