פסקי דין על רשות הפיתוח | פסקי דין על פרי אלי | פסקי דין על פרי עמוס |

42072/07 תאק     16/11/2011




תאק 42072/07 רשות הפיתוח נ' פרי אלי, פרי עמוס








בית משפט השלום בתל אביב - יפו



16 נובמבר 2011

תא"ק 42072-07

רשות הפיתוח
נ' פרי אלי
ואח'




בפני

כב' השופט
ישי קורן

תובעים
1. רשות הפיתוח


נגד

נתבעים
1. פרי אלי
2. פרי עמוס


ב"כ התובעת עו"ד קרן ראובן כהן
ב"כ הנתבעים עו"ד איבתיסאם טאנוס



פסק דין



הרקע העובדתי וטענות הצדדים

1.
התובעת (להלן – רשות הפיתוח
או התובעת) היא הבעלים של המקרקעין ברח' עבד אלראוף בטר 6 בתל אביב יפו (גוש 7022 חלקה 41)
(נסח רישום מצורף לכתב התביעה)
. על המקרקעין בנוי מבנה ובו, בין היתר, דירת מגורים המסומנת במספר 4 בתרשים המצורף כנספח ג' לכתב התביעה. גבולות הדירה מסומנים בצבע כתום (להלן – הדירה). הנתבעים 1ו-2 (להלן – אלי ועמוס, בהתאמה, או הנתבעים) מחזיקים בדירה ומתגוררים בה משנת 1993 ועד היום.
(לעניין זיהוי השטח, ראה עדות של עמוס, עמ' 4, ש' 14 – 31)

2.
רשות הפיתוח
טוענת כי הנתבעים פלשו לדירה, ומאז הם מחזיקים בה ללא הסכמה או רשות של רשות הפיתוח
, וללא זכות שבדין. בית המשפט מתבקש להורות על פינוי הנתבעים מהדירה ולהתיר לרשות הפיתוח
לתבוע דמי שימוש ראויים בתביעה נפרדת (פיצול סעדים).

3.
עמוס טוען, בשם שני הנתבעים, כי עד שנת 1993 התגוררו בדירה סמוכה, יחד עם ההורים של אשתו המנוחה של עמוס, רחל פרי ז"ל (להלן – רחל). הואיל והדירה מושא התביעה עמדה עזובה ונטושה, והואיל והתנאים בדירת ההורים לא התאימו לצרכיה של רחל, פנה עמוס לרשות הפיתוח
בבקשה לרכוש את הזכויות בדירה. רשות הפיתוח
ניאותה למכור לעמוס ולרחל את הדירה, ומחמת שהיה מדובר בהליכים ממושכים, הסכימה המשיבה להסדר ביניים לפיו ישקם עמוס את הדירה ויכשיר אותה למגורים. להסכמה זו קדם ביקור של נציגי רשות הפיתוח
בדירה. על יסוד הסכמת התובעת השקיע עמוס בשיפוץ הדירה כ-250,000 ₪. נציגי התובעת הוסיפו לבקר בדירה גם לאחר תחילת מגורי הנתבעים בדירה, בשנת 1993.

4.
בשנת 1998, הודיעו נציגי התובעת לעמוס כי עתה ניתן להשלים את הליכי המכר וכי עליו להגיש בקשה לשם כך. הנתבעים הגישו בקשה לרכישת הדירה, לפי הנחיות התובעת, ובעקבות הבקשה הוציאה התובעת שומה הקובעת את מחיר העסקה

(נספח א' לתצהירי הנתבעים).
העסקה לא יצאה לפועל בגלל אי סדרים בחברת נכסי אריאל, אשר טיפלה באותה עת בדירה בשם התובעת. בשנת 2000 נדרשו הנתבעים להגיש בקשה חדשה, וכך עשו, ואף שילמו אגרה מתאימה. בקשת הנתבעים לא נענתה בתשובה עניינית ופניות הנתבע בעניין זה נדחו בלך ושוב.

5.
השקעות הנתבעים בדירה נעשו בידיעת התובעת ובהסכמתה המלאה. דין הנתבעים כדין בר רשות בתמורה. הנתבעים השקיעו בדירה הון עתק בהסתמך על הבטחת התובעת למכור את הדירה לנתבעים, תוך הכרה בהשקעותיו בדירה. לצורך השקעות אלה נטל עמוס הלוואות. בנסיבות העניין מדובר ברשות בלתי הדירה. סכום ההשקעות שהשקיע עמוס בדירה הוא שווה ערך למחיר זכויות הבעלות בדירה. בנוסף, הבטחת התובעת היא הבטחה שלטונית אשר מחייבת את התובעת ויש לדרוש מהתובעת לקיימה. לחילופין מבקשים הנתבעים לפצותם בגין השקעותיהם בדירה.


ראיות הצדדים
6.
מטעם התובעת העיד מר אליאס פאנוס, עובד עמידר. לתצהירו צורפו נסח רישום מקרקעין, דו"חות "ביקורי מעגל" לשנים 2002, 2006-2007, ותרשים הקומה בה נמצאת הדירה.

7.
מטעם הנתבעים העידו שני הנתבעים. לתצהירו של עמוס צורפו בקשה לרכישת זכויות משנת 1998, ובקשה לרכישת זכויות משנת 2000.

8.
ימים ספורים לפני ישיבת ההוכחות ביקשו הנתבעים להגיש חוות דעת שמאי מטעמם לעניין שווי ההשקעה בדירה וערך ההשבחה העולה מאותה השקעה. בקשת הנתבעים נדחתה בהחלטה מנומקת
(פרוט', עמ' 4)
.


השאלות העומדות להכרעה
9.
שתי שאלות עומדות להכרעה בתיק זה:
א.
בהעדר מחלוקת באשר לזכויות הבעלות של התובעת בדירה, האם הוכיחו הנתבעים זכות שמכוחה הם רשאים להוסיף ולהחזיק בדירה?
ב.
במקרה שייקבע שעל הנתבעים לפנות את הדירה, האם יש להתנות את הפינוי בתשלום פיצויים כלשהם?
דיון
10.
בפתח הדברים ראוי להדגיש כי בעלות התובעת בדירה אינה עומדת לדיון בתיק זה, והיא עולה מתוך נסח הרישום שצורף לכתב התביעה. בנוסף, הנתבעים מבססים את הגנתם על הבטחה שנתנה להם התובעת למכור להם את זכויות הבעלות בנכס, ומגעים שהתקיימו בין הצדדים בעניין זה. טענה זו אינה יכולה לדור בכפיפה אחת עם כפירה בזכויות הבעלות של התובעת. זאת ועוד, ניתנה לנתבעים רשות להתגונן בהתאם לאמור בבקשת הרשות להתגונן ובתצהיר הנלווה לה. בבקשה ובתצהיר, אין הנתבעים כופרים בזכויות התובעת בדירה. טענות שהעלו הנתבעים בעניין זה בסיכומיהם הם בבחינת הרחבת חזית אסורה, וגם לגופו של דבר אין בהן ממש.

11.
סע' 16 לחוק המקרקעין, תשכ"ט – 1969, קובע כי: "בעל מקרקעין ומי שזכאי להחזיק בהם זכאי לדרוש מסירת המקרקעין ממי שמחזיק בהם שלא כדין". התובעת טוענת כי הנתבעים הינם מסיגי גבול, ומחזיקים במקרקעין שלא כדין. בהתאם לסע' 30 לפקודת הנזיקין [נוסח חדש]: "בתובענה שהוגשה על הסגת גבול במקרקעין – על הנתבע הראיה שהמעשה שעליו מתלוננים לא היה שלא כדין".

12.
אין חולק כי בקשות הנתבעים לרכישת המקרקעין משנת 1998 ומשנת 2000 לא הבשילו לכדי עסקה. עמוס טען כי נאלץ להגיש בקשה אחת בשנת 1998 ובקשה חוזרת בשנת 2000 בגלל חילופי החברות שטיפלו בדירה מטעם התובעת.
(עמ' 16 ש' 14, וכן סע' 9 לתצהיר)
. טענה זו אינה יכולה לעמוד, הואיל והבקשה משנת 1998 והבקשה משנת 2000 הוגשו שתיהן לחברת נכסי אריאל, אשר הייתה מופקדת באותה עת על ניהול נכסי התובעת. בין כך ובין כך, עסקת הרכישה לא השתכללה לכדי חוזה מחייב.

13.
במסמכים המצורפים לתצהירו של עמוס, ועליהם מסתמכים הנתבעים, נרשם, בין היתר:

"הועדה המוסמכת של מינהל מקרקעי ישראל, אינה חייבת לקבל את הצעתך/ם וכל עוד שהוועדה לא החליטה לקבל את ההצעה לא תהיה לך/כם כל זכות לרכוש את זכויות הבעלות בנכס – או זכות פיצויים ולתשלום אחר כל שהוא בגין אי קבלת ההצעה ע"י מינהל מקרקעי ישראל"
(סע' 6, למכתב מיום 7/7/98, נספח א' לתצהיר. ההדגשות במקור).

"ידוע לנו ומוסכם עלינו שכל עוד לא תאושר בקשתנו העתידית הנ"ל על ידי הועדה המוסמכת אין ולא תהיה לנו כל זכות לרכוש את הבעלות בנכס, וכי אי אישור בקשתנו לא יקנה לנו כל זכות לפיצויים או לתשלום אחר מכל מין וסוג שהם, למעט החזרת התשלום כאמור בסע' 4(ב) לעיל."
(
סע' 6, למכתב מיום 17/12/2000, נספח ב' לתצהיר)
"מוסכם עלינו שהסכמתכם לקבל לטיפולכם את בקשתנו זו אינה מהווה הכרה בזכויותינו, וכי זכויותינו בנכס ייבדקו על ידכם במסגרת טיפולכם בבקשתנו זו. אם יתברר שאין לנו זכויות בנכס, יתבטלו ההליכים שננקטו עפ"י בקשתנו זו, ולא יוחזר לנו התשלום האמור בסעיף 3 לעיל".
(
סע' 8, למכתב מיום 17/12/2000, נספח ב' לתצהיר, ושוב בסע' 10 לאותו מסמך. מסמך זה נחתם על ידי הנתבעים)

עינינו הרואות כי מסמכים אלה, כשלעצמם, אינם מקימים לנתבעים כל זכות בדירה, ואינם מהווים הכרה בזכויות הנתבעים. המסמכים אינם הבטחה שלטונית לביצוע עסקת מכר, ואינם מקימים לנתבעים זכות להחזיק בדירה או זכות לקבלת פיצויים כלשהם כתוצאה מהגשת הבקשות או דחייתן. זאת ועוד, הנתבעים החלו להתגורר בדירה בשנת 1993, ואילו המסמכים שהוגשו במסגרת ניסיון לרכוש את זכויות הבעלות בדירה, נעשו בשנים 1998 ו-2000. לפיכך, על הנתבעים להוכיח קיומה של זכות שמכוחה נכנסו להתגורר בדירה בשנת 1993.

14.
הנתבעים טוענים כי בטרם נכנסו להתגורר בדירה קיבלו את הסכמת נציגי התובעת, אשר ביקרו בדירה ואף אישרו את ביצוע ההשקעות בה לצורך הכשרתה למגורים. הנתבעים לא הציגו כל ראייה חיצונית לחיזוק גרסתם. עמוס מעיד: "ניגשתי לעמידר וביקשתי רשות והם נתנו את הרשות".
(עמ' 15, ש' 13)
העד אינו מפרט אל מי ניגש ומי הוא זה שנתן את הרשות בשם עמידר. אין חולק כי הרשות הנטענת לא ניתנה בכתב
(עמ' 15 ש' 15).
דברים אלה הם דברים בעלמא, ואין די בהם כדי להוכיח קבלת רשות להתגורר במושכר ולבצע בו שיפוצים, כנטען. עדותו של הנתבע השני – אלי – אינה מועילה לחיזוק עדותו של עמוס, הן מחמת שגם היא עדות בעל דין, והן מחמת שבמועד שבו ארעו האירועים הנטענים, בשנת 1993, היה אלי בן 12.

15.
לעומת זאת, מחקירתו הנגדית של עד התביעה עולה כי בתיק הנכס של התובעת מצויים מסמכים לפיהם בראשית שנות ה-90 היה הנכס תפוס על ידי פולשים בשם עזרא אברהם וג'השאן אליאס, ובשנת 1995 פלש אליו הנתבע עמוס פרי (
אליאס פאנוס, עמ' 11, ש' 18 – 26)
. עדות זו, אשר נסמכת על רשומה מוסדית עומדת בניגוד לגרסת הנתבעים. מן המסמכים שהוצגו על ידי עד התביעה עולה כי כבר בשנת 1995 התייחסה התובעת אל הנתבעים כאל פולשים, ולא נתנה הסכמה או רשות לשהייתם של הנתבעים בדירה או לביצוע השקעות מצידם. כמו כן, לפי המסמכים שבידי התובעת, היה הנכס ראוי למגורים ואף שימש למגורים בפועל, בטרם נכנסו הנתבעים להתגורר בו בשנת 1993.
(אליאס פאנוס, עמ' 13, ש' 27).
גם בעניין מצבו הפיזי של הנכס אין בידי הנתבעים ראייה כלשהי מלבד עדותם של הנתבעים עצמם, שהיא עדות בעל דין.

16.
עמוס נוקב בסכום של 250,000 ₪ שהשקיע בשיפוץ הדירה והכשרתה למגורים. סכום זה, אף הוא אינו נתמך בראייה כלשהי בכתב. עמוס מודה כי אין בידו אסמכתאות כתובות כלשהן על ביצוע שיפוצים והשקעות בדירה.
(עמ' 17, ש' 5).
מנגד, מאשר עמוס כי לאורך כל השנים לא שילם לתובעת דמי שכירות או דמי שימוש בדירה.
(עמ' 17 ש' 7).
נמצא, אפוא, כי בסופו של יום אין בידינו ראיות לביצוע שיפוצים כלשהם בדירה, ובוודאי לא שיפוצים בסכום של 250,000 ₪. לעניין אמינות עדותו של עמוס, די אם אפנה לחילופי הדברים בפרוט' בעמ' 17 ש' 8 עד עמ' 18 ש' 8. בתחילה העיד עמוס כי לא הוא ולא בנו מחזיקים בנכס המסומן 6 בתשריט הקומה בה נמצאת הדירה. בהמשך שינה עמוס את תשובתו ואישר כי בנו מתגורר בדירה המסומנת 6 בתשריט. עדות זו עומדת בניגוד לעשותו של אלי אשר העיד כי הוא מתגורר עם אביו ביחידה המסומנת 4 וכי היחידה המסומנת 6 משמשת כמחסן ואיש אינו מתגורר בה.
(עמ' 19, ש' 28).


ממצאים ומסקנות
17.
הנתבעים מחזיקים בדירה שבבעלות התובעת משנת 1993 ואילך. הנתבעים לא הוכיחו כי קיבלו את הסכמת התובעת להחזיק בדירה, במפורש או מכללא. הנתבעים לא הוכיחו כי קיבלו את הסכמת התובעת לשפץ את הדירה או להשקיע בה השקעות כלשהן. הנתבעים לא הוכיחו כי שיפצו את הדירה בפועל או השקיעו בה השקעות כלשהן, ואין ולו ראשית ראייה על השקעות בסכום של 250,000 ₪. לעומת זאת, הוכח כי לאורך כל השנים לא שילמו הנתבעים לתובעת דמי שכירות או דמי שימוש עבור החזקתם בדירה. התובעת הוכיחה כי הנתבעים פלשו לדירה והם מחזיקים בה שלא כדין. לכל היותר, יכולים הנתבעים להיחשב כמחזיקים בדירה מכוח רשות חינם מכללא, הנובעת משתיקתה ארוכת השנים של הנתבעת. רשות שכזו במקרקעי ציבור היא לעולם רשות הדירה. בנסיבות אלה, יש להורות על פינוי הנתבעים מהדירה, ואין מקום להתנות את הפינוי בתשלום פיצויים כלשהם.


סוף דבר
18.
הנתבעים יפנו את הדירה וימסרו את החזקה בה לידי התובעת כשהיא פנויה מכל אדם וריקה מכל חפץ ששייך לנתבעים, ובמצבה כיום. הפינוי ומסירת החזקה יבוצעו לא יאוחר מיום 1/1/12 בשעה 13:00.

19.
ניתן לתובעת היתר לפיצול סעדים, והיא רשאית לתבוע בתביעה נפרדת דמי שימוש ראויים.

20.
הנתבעים ישלמו לתובעת הוצאות משפט בסך 10,000 ₪ תוך 30 יום.

ניתן היום
,
י"ט חשון תשע"ב, 16 נובמבר 2011, בהעדר הצדדים.











תאק בית משפט שלום 42072/07 רשות הפיתוח נ' פרי אלי, פרי עמוס (פורסם ב-ֽ 16/11/2011)