פסקי דין על איילת צור | פסקי דין על חזי שמאי | פסקי דין על ענת שמאי אליהו |

7803-10/09 א     22/11/2011




א 7803-10/09 איילת צור נ' חזי שמאי, ענת שמאי אליהו








בית משפט השלום בהרצליה



ת"א 7803-10-09 צור נ' שמאי ואח'






בפני

כב' השופטת
אירית מני-גור


תובעת

איילת צור

ע"י ב"כ עוה"ד אמיר שטיין


נגד


נתבעים

1.חזי שמאי
2.ענת שמאי אליהו

ע"י ב"כ עוה"ד חזי כהן





פסק דין



1.

התובעת רכשה מהנתבעים דירה ברח' קוצר 4 רמה"ש (להלן: "הדירה") עפ"י הסכם מכר מיום 7.11.06. לטענת התובעת, הנתבעים מכרו לה חנייה בשטח קטן יותר מהשטח הרשום בחוזה. בחוזה נכתב ("בהואיל" הראשון) כי לדירה צמודה חנייה בלתי מקורה, המסומנת בתשריט באות ח' בשטח של 12.75 מ"ר. מידת החנייה נלקחה והועתקה מהתשריט. בפועל טוענת התובעת כי במקום 2.55 מ"ר רוחב
x

5 מ"ר אורך, נמצאה המדידה של 2 מ"ר רוחב
x

4.55 מ"ר אורך, היינו החנייה צרה לכל אורכה ב-0.55 מ"ר.

2.

התובעת הגישה בעבר תביעה דומה ועתרה לקבל את הפיצוי המוסכם בחוזה. הנתבעים הגישו בקשה לסילוק על הסף, וביהמ"ש מפי כב' השופט דותן בהחלטה מיום 29.12.08 קבע כי סעיף 10 לחוזה מקנה את הזכות לפיצוי מוסכם רק במקרה של הפרת
סעיפים 4,5,6,7, לחוזה ולא בגין כל הפרה נטענת אחרת, ובהתאם לזאת דחה כב' השופט דותן את התביעה הקודמת.

3.

התובעת הגישה את התביעה הנוכחית בפני
י בגין אותה עילה, אלא שהפעם תבעה נזק אשר נתמך בחוות דעת שמאית ולא עתרה לסעד של פיצוי מוסכם. בהחלטתי מיום 23.6.10, קבעתי כי אין מקום לסלק את התביעה על הסף מחמת העדר היתר לפיצול סעדים, הגם שמצאתי כי התובעת פעלה שלא כדין באי תיקון כתב התביעה המקורי.

4.

התובעת טוענת בכתב תביעתה להפרת חוזה ע"י הנתבעים בכך שמכרו לה דירה עם חנייה שצרה ב-20% מהרוחב המפורט בתשריט. לטענת התובעת, היא איננה יכולה לעשות שימוש בחנייה שנמסרה לחזקתה ו/או להפיק ממנה הנאה, וכי היא נאלצת מידי יום לחפש מקום חנייה חלופי במקומות שונים לעיתים מרוחקים מרחק רב מדירתה (ראה סעיף 35 לכתב התביעה). עוד טענה התובעת, כי הפרו הנתבעים חובות שבדין בכלל זה את חובת הגילוי הנאות והחובה לנהוג בתום לב, ובהגינות כלפי התובעת (סעיף 38 לתביעה).

5.

טוענת התובעת, כי הנתבעים ידעו על הבעייתיות שמצויה בחנייה, ועל העובדה כי לא ניתן להחנות שני רכבים סמוך זה לזה, ועל אף זאת לא גילו לה עובדות אלה. עוד טוענת התובעת, כי משיחות שקיימה עם דיירים בבניין הבהירו אלו כי בעיית החנייה הזוגית ידועה להם כפי שידועה לכל הדיירים לרבות הנתבעים. לטענת התובעת, אי גילוי ו/או הסתרת עובדות מהותיות אלה שהיו בידיעת התובעים מהווים ניהול מו"מ בחוסר תום לב (ראה סעיפים 39 ו-41 לתביעה).

6.

לטענת הנתבעים בכתב ההגנה, מעולם לא שאלה התובעת במהלך המו"מ אם יש בעיה עם החנייה, ועובדה זו המאוזכרת בסעיף 11 לכתב התביעה לא נכתבה קודם לכן בתביעה הראשונה שהגישה. יתרה מכך, נושא זה אף לא הובא בתצהיר עדות ראשית של התובעת. עוד טוענים הנתבעים, כי התובעת עשתה סיור בדירה והן סיור בחנייה בשעה שעמדו באותה עת בחנייה שני הרכבים של בני הזוג הנתבעים. התובעת ראתה ובחנה את מצב החנייה ולא שאלה כל שאלה או הביעה כל טרוניה. נהפוך הוא, התובעת הצהירה בסעיף 3 לחוזה, כי היא בדקה את מצבה הפיזי ומצבה המשפטי של הדירה, ומצאה אותה מתאימה למטרותיה וכי היא רוכשת אותה במצבה
as is

7.

עוד טוענים הנתבעים (סעיף 12 לכתב ההגנה), כי מעולם לא מדדו את החנייה, לא כאשר קנו את הדירה ולא במהלך 13 השנים בהם גרו בדירה. הנתבעים מכרו לתובעת בדיוק את הנכס שאותו רכשו בשנת 94. הנתבעים לא היו מודעים להפרש המזערי ברוחב החנייה ושטח החנייה הועתק מהנסח אל החוזה. עוד לחילופין טוענים הנתבעים, כי התובעת עושה שימוש בחנייה ללא כל בעיה, ולראיה צורפו תמונות המראות את רכבה של התובעת חונה בחנייה נשוא התביעה.

8.

בפני
י העידו התובעת ונתבע 1 וכן השמאי מטעם התביעה, כמו כן ביהמ"ש בתום עדויות בעלי הדין ערך ביקור במקום ובדק את החנייה. מביקור במקום, עלה כי מדובר בשטח חנייה שמספיק לחניית שני רכבים בקושי רב. רכב התובעת ורכב הנתבע חנו בעת הביקור במקום במהופך, היינו הנתבע חנה ברוורס והתובעת חנתה עם חזית הרכב. בצורה כזו יכול כל נהג לצאת מדלת הנהג כשהיא פתוחה לרווחה. דא עקא, לא ניתן היה לעשות שימוש בדלת השנייה שליד הנהג בכל רכב מפאת הצפיפות. בצד הגובל עם חניית התובעת, אכן נמצאת אבן שפה המסמנת את הגבול של החנייה ומשפותחים את הדלת לרווחה היא חורגת מעבר לאבן השפה, שלטענת התובעת שטח זה הינו שטח ציבורי. בגבול החנייה של התובעת מצויה גדר מצמחייה.

9.

התובעת נחקרה בפני
י ולא ידעה להסביר מדוע לא חזרה בתצהיר עדות ראשית על הנאמר בסעיף 11 לכתב התביעה. צודק ב"כ הנתבעים, כי סעיף 11 מהווה את לב ליבו של הסכסוך. בסעיף 11 לתביעה נכתב כי בתשובה לשאלת התובעת האם לדירה צמודה חנייה מסודרת אשר אין עימה כל בעיה, נענתה בחיוב. הפלא ופלא, אמירה זו לא מצאה מקום בסעיף 8 לתצהיר עדות ראשית, והמילה "בעיה" לא אוזכרה ולא כהוא זה בסעיף 8 לתצהיר עדות ראשית. התובעת נזהרה בלשונה, וכתבה כי יש חנייה מסודרת מבלי להזכיר את תיבת המילים "שאין עימה בעיה". התובעת בחקירתה ראתה בכך עניין של מה בכך, והשיבה:

"זה משהו של ניסוח, אני לא רואה הבדל".


(עמ' 9 ש' 21 לפרו').

10.

שלא כמו התובעת, אינני רואה בכך עניין של סמנטיקה בלבד. על התובעת מוטל הנטל לשכנע את ביהמ"ש כי מדובר באי גילוי נאות ובהסתרת מידע חיוני בעת המו"מ. יש חשיבות לעובדה אם התובעת שאלה אם יש בעיה עם החנייה ונענתה בשלילה. העדר פרט זה בתצהיר עדות ראשית בהחלט פוגם במהימנות גרסת התובעת.

11.

התובעת עצמה מעידה כי בתקופה קצרה לאחר שקיבלה את החזקה בדירה חנתה ללא קושי בחנייה נשוא התביעה, אלא שלאחר זמן קצר הבחינה ברכב זר שחונה בחנייה בצמוד אליה, והבינה כי הנכד של בעלת הדירה קיבל את הדירה לאחר שסבתו עברה לבית אבות, ומעתה הוא מבקש לעשות שימוש בחנייה הסמוכה אליה. לטענתה, רק אז הבינה כי שני רכבים לא יוכלו להחנות זה בצמוד לזה.

12.

בעדותה (עמ' 12 ש' 14-18), העידה התובעת כי עשתה הסכם עם בעל הדירה הנוכחי כי אחד מהם יחנה בחנייה על בסיס מקום פנוי, ובפועל קורה לא אחת שהתובעת חוזרת מעבודתה בשעות מאוחרות ולכן נאלצת להחנות מחוץ לרחוב. אינני מקבלת גרסה זו של התובעת. ראשית הנתבעים הציגו בפני
י יותר מתמונה אחת כאשר רכבה של התובעת חונה בחנייה נשוא התביעה. שנית, התובעת לא הביאה לעדות את השכן עימו הגיע להסדר בהתאם לעדותה. הלכה היא, כי אי הבאת עד מקום שניתן היה לעשות זאת ללא קושי מעיד כי הבאת העד היתה משמשת לו לרועץ. מעדותה של התובעת, עולה כי היא ניסתה להאדיר נזקיה ולהותיר רושם של אי שימוש מוחלט בחנייה, בו בזמן שבביקור במקום נוכחתי כי ניתן לעשות שימוש בחנייה אם כי שימוש שאיננו נוח.

13.

שמעתי אף את הנתבע מעיד בפני
י. בניגוד לתובעת הנתבע 1 הותיר רושם מהימן ואמין בעדותו, הנתבע העיד כי מעולם לא מדד את החנייה במשך כל פרק הזמן של 13 שנה שגר במקום (עמ' 13 שורה 27). עוד העיד הנתבע, כי מאחר ובעלת החנייה האחרת היתה אישה קשישה ללא רישיון נהיגה וללא רכב, עשה בהסכמתה שימוש בחנייה שלה ואשתו נהגה להחנות את רכבה במקביל אליו. עוד העיד הנתבע, כי התובעת באה לביקור עם אביה ביום שישי אחה"צ וראתה את החנייה בדיוק כששתי המכוניות חנו (עמ' 14 ש' 11 לפרו'). אני מאמינה לגרסת הנתבע כי באותה עת היו שתי חניות תפוסות. מדובר ביום שישי בשעות אחה"צ בשעה שבני הזוג שניהם בבית עם רכביהם, ואך סביר להניח שאכן שניהם חנו בחנייה. גם אם היה רק רכב אחד בחנייה יכולה היתה התובעת להתרשם ללא כל קושי מרוחב החנייה ובאפשרות לחנות שני רכבים זה לצד זה.

14.

מעדויות הצדדים ולאחר ששמעתי את שני העדים מעידים בפני
י, אוכל לומר באופן החלטי ונחרץ כי גרסת ההגנה על פיה לא הסתירו הנתבעים כל מידע שהיה ברשותם, ולא נהגו בחוסר תום לב עם התובעת במהלך המו"מ,היא גרסת אמת. לטעמי, עצם העובדה כי הנתבע הוסיף מידע מיותר של שטח החנייה, אשר הועתק כאמור מהנסח, מלמד כי היה תם לב באשר לגודל החנייה, שהרי בקלות יכול היה להסתיר מידע זה ו/או לא להבליטו או להזכירו בחוזה. אני מאמינה לגרסת הנתבע, כי עשה עם אשתו שימוש משותף בחנייה, ולפיכך לא ראה כל בעיה בחניית שני רכבים מקבילים.

15.

אכן, בביקור במקום שערכתי עולה כי ניתן לעשות שימוש בשני רכבים מקבילים אם כי הדבר כרוך במאמץ לא קטן. ראשית, צודק ב"כ התובעת כי יש צורך להחנות את הרכבים במנח הפוך (כשרכב אחד חונה ברוורס והשני לא), שאחרת לא יוכלו שני הנהגים לפתוח את דלתותיהם. שנית, יש לשרטט קו הפרדה בין שתי החניות בדיוק באמצע על מנת לסייע לכל רכב להיכנס לחנייה שלו מבלי לפלוש לחלק האחר. שלישית, אכן יש להאיר את החנייה כדי שניתן יהא להחנות ללא קושי בשעת ערב מאוחרת. רביעית, היה מקום לפנות לעירייה שתקטין את הגדר החיה על מנת שניתן יהיה לצאת בנוחות יתרה מהחנייה הגובלת עם הגדר.

לאור זאת, אינני יכולה לקבל את טענתו של ב"כ התובעת כי יש להתייחס לחנייה כאל העדר חנייה. אף פסה"ד שצרף עו"ד שטיין מביהמ"ש השלום בירושלים, שאיננו מהווה תקדים או הלכה מנחה בבימ"ש זה, איננו אומר זאת ברחל בתך הקטנה. באותו מקרה שם, ת.א 24047/99 , היתה חנייה צרה ב- 60 ס"מ כאשר היא מצויה בין שני עמודים, ולא כמו במקרה דנן. יתרה מזו, שם נתבעה החברה הקבלנית שנתבעה בגין ליקויי בנייה לפי חוק המכר דירות, ואין מקרה זה דומה למקרה דנן. שם הגיע ביהמ"ש למסקנה כי מדובר בחנייה לקויה ופגומה, מסקנתי במקרה זה היא כי מדובר בחנייה לא נוחה שניתן לעשות בה שימוש פחות נוח מחנייה דומה בתוספת של חצי מטר ברוחב.

16.

אם כן, לאחר שדחיתי את העילה של חוסר תום לב ואי גילוי נאות, נותרה העילה של הפרת חוזה בלבד. אכן, הנתבעים מכרו לתובעת דירה עם חנייה בגודל 12.75 מ"ר, ובפועל נמכרה דירה עם חנייה בגודל של כ-9 מ"ר או אם נסתכל על מידות הרוחב בלבד נמכרה לתובעת דירה עם חנייה ברוחב של 2.55 מ' ובפועל נמסרה לתובעת חנייה ברוחב של 2 מ' בלבד. הפרה זו של מכירת שטח קטן יותר בחנייה המסבה לתובעת אי נוחות, צריכה לקבל ביטוי בפיצוי. בשאלת הפיצוי יש להתחשב באשם התורם של התובעת אשר הינו אשם תורם שעולה לטעמי עד כדי 50%, וזאת בהתחשב בעובדה שהתובעת ביקרה בחנייה בטרם הרכישה, ראתה שני רכבים חונים בה ולא העלתה כל שאלה ו/או טרוניה ו/או לא טרחה לבדוק אם רכבה נכנס לחנייה.

17.

באשר לשאלת הנזק – המציאה התובעת חוו"ד שמאית של מר גיל לזר. מר גיל לזר הנדסאי בניין וקבלן רשום במקצועו וקיבל הכשרת שמאות משנת 2000. חווה"ד השמאית כללה
סעיפים ( 4,5 ) אשר מתייחסים לעילת התביעה ולטענות התובעת מבלי שיש להם קשר למקצועיות המומחה. המומחה צריך להתרכז בחוות דעתו בתחום השייך למקצועיותו, ולא בטענות התובעת. אין מקום גם בחווה"ד לנקוט עמדה בטענה זו או אחרת שאיננה שייכת לשמאות. לשאלת בימ"ש, השיב המומחה כי הוא כתב את חוות דעתו בהנחה שאין חנייה כלל (עמ' 21 ש' 17).

18.

המומחה בדק 7 דירות שהוצעו למכירה ברמה"ש עם חנייה וללא חניה, ובדק דירות 3 חדרים בני 20 עד 30 שנה. המומחה לא יכול היה
לפרט מהם פרטי המשתנים האחרים בדירות אלה, האם מיקומם זהה, האם קומתם זהה, האם שטח הדירה זהה, האם יש מעלית לדירה אם לאו, האם כיווני האוויר של הדירות זהות, האם מדובר בדירת חזית או עורפית, וכד'. לא ברור כיצד חילץ השמאי את המשתנה של החנייה בלבד. זאת ועוד, בסוף סעיף 7 לחוות דעתו כותב המומחה כי בשיחה עם משרד תיווך נמסר לו שבסביבה קיימת מצוקת חנייה ושווי החנייה הינו בגבולות שבין 80,000 ₪
ל-100,000 ₪. השמאי אימץ נתון זה וקבע אותו כשומה בסעיף 8 לחוות דעתו, וזאת מבלי להתייחס ולשקלל את הנתונים שהביא בסעיף 7.

19.

אני סבורה שצודק ב"כ הנתבעים כי מדובר בחוו"ד שאיננה מנומקת כדבעי, וזאת בלשון המעטה. שיחות עם משרד התיווך מהוות עדויות שמיעה, יש לקבל את הנתונים ממשרד התיווך כפרמטר אחד בלבד מתוך שלל פרמטרים. לא היה מקום לאמץ את הנתונים שהתקבלו ממשרד התיווך מבלי לשקלל את יתר הנתונים שנאספו בחווה"ד.

20.

לכאורה צודק ב"כ הנתבעים כי ללא חוות דעת שמאית מנומקת, לא ניתן לאמוד את שווי החנייה. דא עקא, חוו"ד זו עומדת מבלי שנסתרה בחוות דעת נגדית. חווה"ד מביאה נתונים כי קיים פער בדירות המוצעות למכירה בין דירה עם חנייה לבין דירה ללא חנייה. לדוגמה, באזור מורשה נמצא פער של 50,000 ₪, ובדירות ברח' סוקולוב נמצא פער של 50,000 ₪ גם כן.
השמאי בדק נתונים של 3 דירות נוספות עם חנייה ברח' ביאליק, חטיבת אלכסנדרוני, רח' הפרדס, מבלי שבמקומות אלה ניתן יהיה להשוות דירות ללא חנייה. כל שלושת הדירות שפורטו היו עם חנייה ללא דירות אחרות במקום להשוואה.

21.

הנתונים היחידים שניתן לחלץ מחווה"ד כי קיים פער של 50,000 ₪ באזור מורשה וברח' סוקולוב בדירות עם חנייה מול דירות ללא חנייה. לא ברור מניין לקוח הנתון של 80,000 ₪
עד 100,000 ₪ לחנייה.

22.

התובעת טוענת בכתב תביעתה בסעיף 33, כי החנייה צרה בפועל בכ-20% מהרוחב הנקוב בתשריט. אם נחשב 20% מ-50,000 ₪ הרי גריעת השטח מהווה סך של 10,000 ₪ בלבד. אם נחשב את סך כל גריעת השטח ולא רק לרוחב, הרי מדובר בכ-30% פחות, היינו סך של 15,000 ₪. לטענת ב"כ התובעת, אין להתחשב בגריעת השטח אלא באי הנוחות המירבית שמאיינת את השימוש בחנייה. כפי שהבהרתי לעיל, אינני סבורה שאי הנוחות מונעת שימוש מוחלט משטח החנייה, אלא ניתן לעשות שימוש בתנאים מסוימים בחוסר נוחות מירבית. קיים הבדל בין מצב זה לבין מצב של העדר חנייה מוחלט. העדר חנייה מוחלט משמעו נזק של כ-50,000 ₪. לטעמי, שימוש בחנייה במצב הנוכחי בחוסר נוחות מירבית שווה ערך לחצי מערך החנייה, היינו 25,000 ₪. דא עקא, לאור האשם התורם שקבעתי לעיל שמגיע עד כדי 50%, הפיצוי בגין הנזק שנגרם הינו בשיעור של 12,500 ₪.

23.

הנתבעים יפצו ביחד ולחוד את התובעת אם כן בסכום של 12,500
₪
כשהוא צמוד ונושא ריבית כחוק מיום הגשת התביעה ועד היום. לאור הפער בין התוצאה לבין סכום התביעה, אינני מחייבת את הנתבעים בהחזר האגרות ו/או בהוצאות השמאי והמודד, אלא בשכ"ט בלבד בשיעור של 3,000 ₪.

המזכירות תשלח עותק מפסה"ד לבאי כח הצדדים עם אישור מסירה.

ניתן היום,
כ"ה חשון תשע"ב, 22 נובמבר 2011, בהעדר הצדדים.














א בית משפט שלום 7803-10/09 איילת צור נ' חזי שמאי, ענת שמאי אליהו (פורסם ב-ֽ 22/11/2011)