פסקי דין על אליאב יוסף | פסקי דין על גרין רוברט שטיין סמי | פסקי דין על אנטמן יוסף | פסקי דין על ספיר יצחק | פסקי דין על דרייליך שמואל | פסקי דין על עוה"ד דרור שוסהיים | פסקי דין על עוה"ד יאיר שוורץ | פסקי דין על מדרשת הרובע היהודי |

6135/04 א     27/06/2004




א 6135/04 אליאב יוסף , גרין רוברט שטיין סמי , אנטמן יוסף , ספיר יצחק , דרייליך שמואל נ' עוה"ד דרור שוסהיים, עוה"ד יאיר שוורץ, מדרשת הרובע היהודי




1
בתי המשפט

א 006135/04
בית משפט השלום ירושלים
27/06/2004

כב' השופט כרמי מוסק
בפני
:
1. אליאב יוסף

2. גרין רוברט
3. שטיין סמי

4. אנטמן יוסף

5. ספיר יצחק

6. דרייליך שמואל

7. ליפשיץ טוביה
בעניין:
התובעים
נ ג ד
1. עוה"ד דרור שוסהיים

2. עוה"ד יאיר שוורץ

3. מדרשת הרובע היהודי

4. החברה לשיקום ולפיתוח הרובע היהודי בעיר העתיקה בירושלים

הנתבעים
פסק דין
1. התובעים הם חוכרים של זכויות בדירות הנמצאות כולן בבית אחד ברובע היהודי בעיר העתיקה בירושלים.

2. בבניין 10 דירות מגורים בחכירת הנתבעת 4.

3. התובעים טוענים כי כשבועיים לפני הגשת התביעה מכרו שניים מחוכרי הדירות בניין את זכויותיהם לנתבעים 1 ו-2, כל אחד דירה אחת, כאשר למעשה רכשו הנתבעים 1 ו-2 את שתי הדירות עבור הנתבעת 3.

4. אין כיום מחלוקת בין הצדדים כי אכן כך הם פני הדברים והנתבעים 1 ו-2 רכשו את הדירות עבור נתבעת 3 שהיא מדרשה לבנות. הנתבעת 3 מודה כי מטרת הרכישה היא לשכן בדירה תלמידות שבאות ללמוד במדרשה ושאין להם מקום אחר להתגורר בו מאחר והן תלמידות שבאות מחו"ל.

5. מטעם נתבעת 3, הוגש תצהיר עדות ראשית ובו הודגש כי מדובר אך ורק בסטודנטיות ששוכרות את הדירות מהנתבעת 3 בכוונה להתגורר בהם ולא לכל שימוש אחר.

6. עוד הודגש, כי לא מדובר בכוונה לעשות רווח, ולראיה נתבעת 3 הינה מלכ"ר, כאשר כל המטרה היא לאפשר לאותן סטודנטיות ללמוד ולהתחנך במדרשה.

7. התובעים הגישו תביעה זו ויחד איתה בקשה למתן צו מניעה זמני. לאחר שהוגשו תצהירים מטעם הצדדים וכן מסמכים שונים, הגיעו הצדדים להסכמה בדיון שנערך בבקשה, ביום 18.5.04, כי כבר בשלב זה יעבור הדיון לתביעה העיקרית. התצהירים שהוגשו ישמשו לצורך כך, הצדדים מוותרים על חקירות נגדיות וזאת מבלי להודות איש בטענות הצד שכנגד. בהתאם להסכמה סיכמו הצדדים בכתב.

8. הדיון שהתקיים נערך בהעדרה של הנתבעת 4, אולם על פי תגובתה שנמסרה לביהמ"ש עולה כי אין לנתבעת 4 התנגדות להסדר אליו הגיעו הצדדים כפי שפורט לעיל. נתבעת 4 ביקשה כי ביהמ"ש יראה בהודעות מטעמה שנמסרו לביהמ"ש כסיכומים לצורך מתן פסק הדין.

9. הטענות העיקריות שמעלים התובעים הם כי השימוש בדירות נוגד את האמור בהסכמי החכירה הנוהגים בין נתבעת 4 למשתכני הרובע היהודי, וחוכרי הדירות בבניין בפרט, כמו כן טוענים התובעים כי השימוש האמור בדירות הוא בניגוד לחוקי התכנון והבניה והוא בגדר שימוש חורג שיש לקבל לגביו היתר מיוחד. טענה שלישית בפי התובעים, כי השימוש יהווה מטרד, היינו טענה הצופה פני עתיד.

\

10. מחוזי החכירה על פיהן רוכשים הדיירים את הזכויות בדירות מאת נתבעת 4 עולה כי הותנה באופן מפורש כי כל דירה היא מוחכר, שמוחכרת בחכירת משנה למי שרוכש את הזכויות מידי נתבעת 4, וכי מטרת החכירה היא מגורים בלבד. כדי לעשות שימוש למטרה אחרת יש צורך לקבל אישור בכתב מהנתבעת 4. כמו כן במסגרת ההסכמים מצהיר הרוכש כי ידוע לו שעליו להתגורר עם משפחתו בדירה באופן קבוע ובלעדי, וכי כוונת הנתבעת 4 לאכלס את הדירות בדיירים שרואים את הרובע היהודי כמקום מגוריהם הקבוע והבלעדי. (ראה: סעיפים 4 ו-17 להסכמי החכירה שבין חוכרי הדירות לנתבעת 4).

11. אין חולק כי תוכן חוזי החכירה היו ידועים גם לנתבעים 1-3 שעה שערכו את הסכמי רכש הדירות מהנתבעת 4.

12. יש אפוא לקבוע כי זכויותיהם של נתבעים 1-3 בדירות כפופות לתנאים שפורטו ונקבעו בסעיפים 4 ו-17 לחוזי החכירה אותם נוהגת נתבעת 4 לערוך.

13. אני מקבל את טענת התובעים כי תניות אלה אינן רק תניות בין הנתבעת 4 לכל רוכש באופן בלעדי, אלא יש לראות בהם כתנאים החלים על כל מי שרוכש דירה מהנתבעת 4 בפרט בבניין, דהיינו מדובר למעשה במעין חוזה לטובת צד ג', במקרה זה כלל הדיירים בבניין.

14. מסיכומי הנתבעים 1-3 עולה כי הם אינם חולקים על כך שמטרת השימוש הבלעדית בדירות בבניין היא למגורים, אולם לטעמם השכרת הדירות לסטונדטיות אינה חורגת מהגדרת השימוש למגורים.

15

15. לעניין זה, הפנו הצדדים לפסקי דין והחלטות שונות שעסקו בעניינים דומים של שימושים בדירות מגורים כאשר המחלוקת היתה האם השימוש שנעשה באותם מקרים, נכלל בגדר השימוש למגורים, או שמא הוא חורג משימוש זה.

16. במסגרת ע"פ 326/86 רונן נ' הועדה המקומית פ"ד מ"א(4) 589, נדונה השאלה אם ניהול בית אבות בתוך קוטג' באזור שהוגדר על פי תוכנית המתאר למגורים מהווה שימוש חורג. ביהמ"ש העליון קבע כי במקרה זה מדובר בשימוש חורג שכן יחד עם השימוש למגורים של דיירי בית האבות, יעשה במקום שימוש מסחרי הכולל ניהול בית אבות וגביית כספים דבר שחורג משימוש למגורים בלבד.

17. בע"פ 410/87 רן נ' הועדה המקומית פ"ד מ"א(4) 72, נדונה שאלה דומה גם שם דובר על בניינים הנמצאים באזור שהוגדר למגורים, ונוהלו בהם בתי אבות כאשר סופקו לדיירים במקום שירותי פיקוח, סיוע ועזרה למשך כל שעות היממה, כמו כן סופקו שירותים רפואיים שונים. גם כאן בחן ביהמ"ש את השימוש שנעשה במקום והגיע למסקנה כי מדובר על ניהול בית אבות על בסיס עסקי. בית המשפט הדגיש כי אין מניעה שקשישים בודדים או זוגות יחברו יחדיו לצורך מגורים בדירת מגורים, ישקיעו מהונם לצורך כך ויתכן כי במקרים כאלה לא יחשב הדבר שימוש חורג.

18. בה"פ 779/92 (חיפה) עמותת בית לכל ילד בישראל נ' ראש עיריית קרית אתא ואח', פס"מ נ"ג(2) 254, נדונה השאלה האם שימוש של דירת מגורים למגורי ילדים חסרי בית כאשר ברור מראש שהילדים יתחלפו בעתיד מידי מספר חודשים מהווה שימוש חורג להגדרה של מגורים. ביהמ"ש המחוזי קבע כי לעובדה זו אין משמעות, ומצא כי השימוש העיקרי הוא למגורים, ולא ראה בכך שימוש חורג. ביהמ"ש הדגיש שם, כי במידה והשימוש בנכס יגיע לידי מטרד, יוכלו התובעים להגיש תביעה בעילה זו, אולם לא ראה מקום לקבל כבר עתה טענה של מטרד צפוי. ביהמ"ש אמר כי לדעתו יש לפרש את המושג מגורים כמקום שנודע למגורים קבועים של אדם, גם אם מדובר במגורים שהם לתקופות קצרות של מספר חודשים.

19. בע"פ (נצרת) 846/01, הרצל משה ואח' נ' הועדה לתכנון ובניה תק-מח 2002(2) 21934, התעוררה השאלה האם שימוש של פעוטון בדירת מגורים מהווה שימוש חריג. גם כאן התייחס ביהמ"ש ונתן משקל לעובדה שבכוונת מפעיל הפעוטון לעשות רווח כלכלי מעצם השימוש וקבע כי אין מדובר בשימוש למגורים אלא למטרה מסחרית.

20. בבש"א 3933/98 שטרן נ' מקובר ואח', דן כב' השופט זילברטל בהיותו שופט בבית משפט זה בשאלה אם בשאלה דומה לזו שלפני וזאת במסגרת בקשה לביזיון ביהמ"ש לאחר שבפסק הדין נאסר להפעיל בדירה הנמצאת ברובע היהודי ישיבה תיכונית או כל מוסד חינוכי אחר, או שימוש שאינו למטרות מגורים, או גלריה אומנותית. הסתבר, כי לאחר מתן פסק הדין הושכרה הדירה לכ-20 סטודנטיות. בדירה היו 7 חדרים, גיל השוכרות היה כ-20 שנה, נעשו בדירה מס' שיפוצים. ביהמ"ש הגיע למסקנה כי השכרת דירה כזו ל-14 סטודנטיות אינו חורג מהשימוש למגורים, אף כי מדובר במס' רב יחסית של שוכרות. באשר למס' השוכרות, קבע ביהמ"ש כי בשלב זה אין הדבר מצדיק מתן צו מניעה ורק אם בעתיד יוכח כי עקב כך נגרם מטרד לדיירי הבניין ניתן להגיש תביעה בעילה זו. השיקול המרכזי שהנחה את ביהמ"ש היה שהשימוש העיקרי והבלעדי שעושות הסטודנטיות בדירה הוא למגורים. למסקנה דומה הגיע כב' השופט ענבר גם הוא בהיותו שופט בבית משפט זה במסגרת בש"א 1628/98 קטורזה ואח' נ' עמותת מרפא לנפש. באותו עניין היה מדובר במגורים של חוסים, פגועי נפש בדירת מגורים. גם כאן שקל ביהמ"ש שיקולים דומים והגיע למסקנה כי מגורים של 12 חוסים בדירה של 6 חדרים היא שימוש שאינו חורג משימוש למגורים.
21. אם ניישם הלכות אלה על העובדות שעומדות לפני, המסקנה אליה אני מגיע היא חד משמעית, היינו מגורים של סטודנטיות שלעצמן שהמטרה היא מגורים בלבד כפי שעולה מהעובדות שהונחו לפני אין בה משום שימוש חורג והוא נכלל במסגרת ההגדרה של שימוש למגורים.

22. אינני מתעלם מכך שבמסגרת הסכמי החכירה, נכללת התחייבות של הדייר עצמו לגור במקום יחד עם משפחתו, אולם כפי שעלה מטענות הצדדים לפחות חלק מהתובעים אינם מתגוררים בעצמם בדירות משך שנים רבות ונוהגים להשכירם לאחרים. ברור כי במסגרת הליך זה של צו מניעה לא יכולים תובעים אלה, וזאת מטעמים של תום לב, להישמע בטענה זו.

23. אוסיף ואומר, כי לפחות לגבי אחת מהדירות שנמכרו עלה כי בעבר הושכרה לתלמיד ישיבה לצורכי מגורים, התובעים לא מחו על כך ולא הגישו תביעה דבר שיש בו שלעצמו למנוע מהם בשלב זה להגיש תביעה בסעד של צו מניעה למגורי סטודנטיות.

24. באשר לעילת המטרד, אינני סבור כי ניתן בשלב זה ליתן צו הצופה פני עתיד שכן אם תתגוררנה מס' סביר של סטודנטיות בכל דירה, ספק רב אם יהיה בכך משום מטרד לתובעים, כאשר כאמור השימוש יהיה למגורים בלבד.

25. לאור כל זאת, התביעה נדחית. אני מתיר לנתבעים 1-3 להשכיר את שתי הדירות לסטודנטיות תלמידות המדרשה לצורכי מגורים בלבד, כאשר מס' השוכרות בכל דירה לא יעלה על שתי סטודנטיות לכל חדר.
26. בנסיבות העניין ומאחר והתביעה על רוב מרכיביה נדחתה, אני מחייב את התובעים בהוצאות הנתבעים בסכום של 5,000 ש"ח, בצירוף מע"מ כאשר סכום זה יישא הפרשי הצמדה וריבית כדין מהיום ועד התשלום המלא בפועל.

27. המזכירות תשלח העתק מפסק הדין לצדדים.
ניתן היום ח' בתמוז, תשס"ד (27 ביוני 2004) בהעדר הצדדים.
כרמי מוסק
, שופט









א בית משפט שלום 6135/04 אליאב יוסף , גרין רוברט שטיין סמי , אנטמן יוסף , ספיר יצחק , דרייליך שמואל נ' עוה"ד דרור שוסהיים, עוה"ד יאיר שוורץ, מדרשת הרובע היהודי (פורסם ב-ֽ 27/06/2004)