פסקי דין על אלון פרידמן | פסקי דין על יעקב שפירא (שפירו)

51147-12/10 הפ     08/12/2011




הפ 51147-12/10 אלון פרידמן נ' יעקב שפירא (שפירו)








st1\:*{behavior: }
בית המשפט המחוזי בחיפה



ה"פ 51147-12-10 פרידמן נ' שפירא (שפירו) ת.ז00599332






בפני

כב' השופט
מנחם רניאל

מבקש
אלון פרידמן
ת.ז. 066102112
ע
"י ב"כ ורדי לשם ירון
, עו"ד


נגד

משיב
יעקב שפירא (שפירו)
ת.ז. 00599332
ע"י ב"כ עו"ד עידית אלבו- כן




פסק דין


1.
המבקש תובע

פסק דין
הצהרתי, לפיו המבקש מימש את האופציה שהקנה לו המשיב בהתאם להסכם האופציה שנחתם בין הצדדים ביום 22.3.10, לרכישת כל זכויות המשיב במקרקעין הידועים כחלקה 10 בגוש 10817 ברח' העליה השניה 65 בחיפה ובבית המגורים הבנוי עליהם, לפיו זכאי המבקש לרכוש מהמשיב את המקרקעין תמורת סך 2,600,000 ₪, ולהורות על אכיפת הסכם המכר. כמו כן, תובע המבקש צו עשה, המורה למשיב לעשות כל הדרוש למימוש זכותו של המבקש, ובכלל זה לחתום על המסמכים הדרושים להשלמת עסקת מכר המקרקעין, לרבות חתימה על יפוי כוח בלתי חוזרים לטובת המבקש, שטרי מכר, הצהרה למס שבח, יפוי כוח עם הסמכה לחתום מיידית על דיווח למס שבח, בקשה לרישום הערת אזהרה, מסמכים בנקאיים לצורך משכנתא ולפעול להמצאת אישורי רשות מקומית וועדה מקומית. כמו כן תובע המבקש להורות כי התמורה תשולם על ידי תשלום לבנק לאומי למשכנתאות בע"מ לסילוק המשכנתא הרובצת על המקרקעין, סך של 500,000 ₪ לידיהם הנאמנות של עורכי הדין מטעם המבקש, לתשלום מס השבח החל על המשיב בגין המכירה, ויתרת התמורה תשולם למשיב. כמו כן ביקש המבקש לחייב את המשיב בהוצאות ההליך. המשיב מתנגד לתביעות אלה.

2.
למרות הכחשות המשיב בתשובתו, ולמרות שלא הוצג מקור ההסכם, אין ספק, שנחתמו שני הסכמים. ההסכם הראשון הוא הסכם מיום 12.2.00, שהקנה לקונה (ואעסוק בהמשך בהגדרה מיהו הקונה), 30 יום לבדיקת כל הבדיקות הקשורות בנכס הנרכש. לאחר מכן נחתם הסכם נוסף, לפיו ניתנה לקונה זכות לרכוש את המגרש תוך 6 חודשים. שני ההסכמים הם הסכמים מחייבים, על פי תוכנם.
בין שני ההסכמים, נתקבל מידע, כדלקמן:

א.
מידע ממינהל ההנדסה בעירית חיפה לפי סעיף 119 לחוק התכנון והבניה, לאדריכל גור סלבי, המפרט את התוכניות הרלבנטיות למקרקעין, הדרכים, אחוזי הבניה, קומות, מרווחים, חניה ויעוד החלקה. כמו כן צויין שמדובר במבנה לשימור, הזקוק להיתר לפי חוק שמירת הסביבה החופית תשמ"ד – 2004.
ב.
מכתב אדריכלית פולינה לשניאק לאייל פרידמן מיום 5.3.10, לפיו לאחר דין ודברים בעיריה, שטח המקרקעין לאחר ההפקעה הוא 560 מ"ר.

3.
השאלות העיקריות שיש לעסוק בהן לצורך הכרעה בבקשה הן אלה:

א.
האם המבקש הוא שהתקשר בהסכם ממרץ 2010 עם המשיב?
ב.
מה מועד עריכת ההסכם?
ג.
מה דרך מימוש האופציה לפי ההסכם?
ד.
האם מומשה זכותו של הקונה לפי ההסכם?

4.
בהסכם מפברואר 2010 נרשם שם הקונה כ"אייל פרידמן ו/או אלון פרידמן
להלן: הקונה". בהסכם ממרץ 2010, נרשם שם הקונה כ"אייל פרידמן ו/או אלון פרידמן
או מי מטעמם להלן "הקונה"". אלון פרידמן
, המבקש, לא חתם על אף אחד מההסכמים. מי שחתם הוא אייל פרידמן אחיו. כעולה מן הראיות, אייל הוא שניהל את המשא ומתן עם המשיב, הוא שהיה נוכח בכל הפגישות. אייל הצהיר שפעל כל העת עבור אחיו אלון. אלון ביקש ממנו לאתר עבורו נכסים, עוד לפני ההתקשרות עם המשיב. לאחר שהמתווך פנה אל אייל, עדכן אייל את אלון בפרטי העיסקה וקיבל את אישורו, אייל הציג יפוי כוח שלגירסתו מסר לו אחיו לצורך העיסקה, שצורף לתצהירו. במקביל, אלון הצהיר אותם דברים מצידו. עו"ד גבעון הצהיר שאייל פנה אליו עבור אחיו להכנת הסכם מכר, ותיאר את מגעיו כל העת עם אייל. המשיב העיד, שאינו מכיר כלל את אלון, וכל מגעיו היו עם אייל, שהציג עצמו כקונה. לאחר ששמעתי את עדויות הצדדים ועיינתי במסמכים שהציגו, ומתך התרשמות מעדותם, אני קובע שאיני מאמין לעדות אייל ואלון (והעדות השולית של עו"ד גבעון) כאילו אייל פעל בענין זה עבור אלון, שהוא הקונה האמיתי לפי ההסכם. ואלה נימוקי:

א.
הרישום של שם הקונה כ"אייל פרידמן ו/או אלון פרידמן
" אינו מצביע על פעולתו של אייל פרידמן עבור אלון, אלא לכל המועט על שותפות ביניהם. אייל פרידמן הציג עצמו כמי שעוסק בעיסקאות מקרקעין (בניגוד לאלון פרידמן
, שאינו עוסק בכך), ואני מאמין שהוא יודע שהדרך להציג אדם כשלוח היא לומר "אלון פרידמן
ע"י אייל פרידמן" ולא "אייל פרידמן ו/או אלון פרידמן
".

ב.
הטיוטה הראשונה להסכם מכר שהוצעה על ידי הקונה, לא ציינה רק את שמו של אלון פרידמן
כקונה אלא הוא היה אחד מבין 8 קונים. בטיוטה מאוחרת יותר, הוא היה אחד מ- 7. כעולה מהמסמכים שהציג המבקש, היתה זו עיסקת יזמות, שבה היזם
אירגן קבוצת קונים
לצורך רכישה משותפת. לא היתה זו רכישה על ידי קונה המוכר לאחרים דירות, אלא רכישה משותפת המאורגנת על ידי היזם. בטיוטות מאוחרות יותר, הופיע שמם של אייל פרידמן ואלון פרידמן
זה בצד זה. כלומר, המסקנה היא שלא רק אלון פרידמן
נועד להיות הקונה, וכי אייל פרידמן לא היה רק מיופה כוח של אחיו.
ג.
אייל ואלון הציגו מסמך שנאמר בו שהוא יפוי כוח של אלון לאייל לפעול עבורו ברכישת המקרקעין ממר שפירו. רשום במסמך שהוא נערך ביום 10.2.10, יומיים לפני שנחתם ההסכם הראשון עם המשיב. למרות עדות האחים על העברת המסמך, שנוסח על ידי אייל, בדואר אלקטרוני, המשאיר עקבות וניתן להוכחה, לא הוצג המסמך המקורי, ולא הוצגה כל ראיה לכך שטיוטת המסמך הועברה על ידי אייל לאלון ביום 10.2.10, ולא לאחר מכן. אי הצגת ראיה בענין זה, מגבירה את הספק באשר לשאלה האם המסמך הועבר בין הצדדים ביום 10.2.10. העובדה שלמרות שבמסמך מיום 10.2.10 הופיע מספר זהותו של אלון, הרי בהסכם מיום 12.2.10 לא הופיע מספר זהותו, תורצה על ידי אלון בכך שכנראה יפוי הכוח לא היה על אייל בשעה שערך את ההסכם. איני מאמין לגירסה זו. ההסכם הודפס מראש, ואפילו אם לא, בודאי היה אייל מביא עמו את יפוי הכוח, למקרה שידרש כאמור בסעיף 3 (ב) לחוק השליחות, והמסקנה היא שאותה שעה לא היה קיים עדיין המסמך הקרוי יפוי כוח. היותו של אייל מיופה כוח בלבד נסתרת על ידי העובדה שבהסכם מיום 12.2.10, יומיים לאחר מכן, הוא הוצג כקונה ולא כמיופה כוח. תוקפו של המסמך כיפוי כוח לעיסקת מקרקעין נסתר גם על ידי הוראות סעיף 20 לחוק הנוטריונים, שלפיו יפוי כוח לביצוע עיסקאות במקרקעין לא יהיה בר תוקף, אלא אם ערך אותו נוטריון. אמנם, ניתן להשלים את יפוי הכוח בדיעבד, אבל אין ספק שעד עתה לא נערך יפוי כח נוטריוני, למרות שהעיסקה שמבקש המבקש לאכוף היא עיסקת מקרקעין. זאת ועוד, אלון עד כדי כך אינו מעורה בעיסקה, שכאשר התייחס לאישור שלו לאחיו אייל לפעול למימוש העיסקה, לאחר שעדכן אותו כביכול, העיד שנתן לאחיו אישור למחיר של 2.6 לבצע את העיסקה (עמ' 5 שורה 14). כפי שיפורט להלן, אין מצב שבו היתה התמורה 2.6 מיליון, ומכאן שאלון לא עודכן ואישר באמת את העיסקה. המחיר היה
3 מיליון, או 2.8, או 2.6 בצירוף הצמדה או דולר לפי הגבוה. 2.6 מיליון זו אפשרות שלא היתה, מלבד בנוסח התובענה. עוד יש לומר, שעו"ד גבעון התיימר לפעול בשם הקונה, הן במשא ומתן והן בהצהרה למס שבח מקרקעין. לפי סעיף 16 לחוק השליחות, אין שלוח עושה שלוח לנושא שליחותו, אלא אם הורשה לכך במפורש או מכללא. ביפוי הכוח, לא נכללה הרשאה כזו, ומאחר שעו"ד גבעון לא פעל כלפי אלון אלא כלפי אייל, פעולתו ראינה מתיישבת עם היותו של אייל שלוח בלבד.

ד.
לאייל פרידמן יש סיבה טובה מאד להסתיר את עצמו בעיסקה, ולא להירשם כקונה. חודש לפני ההסכם הראשון, ביום 11.1.10, ניתן נגד אייל פרידמן צו פשיטת רגל, לבקשת נושה, לאחר הליכים שנמשכו חודשים רבים קודם לכן. אני רואה את עדותו של אייל פרידמן בפני
, כאילו אין לו מושג שהוכרז כפושט רגל חודש לפני העיסקה (עמ' 25 שורה 15, ועוד), ככזב בוטה. איני מאמין שאייל לא ידע מתי ניתן צו פשיטת הרגל, לאחר ההליכים שקדמו לו, ואני סמוך ובטוח שהנאמן בפשיטת הרגל, כמו גם בא כוחו של אייל פרידמן, הסבירו לו מה שידע בעצמו, שרכישת נכס מקרקעין על שמו תמורת למעלה מ- 2.5 מיליון ₪ אינה מתיישבת עם היותו פושט רגל, ועם המגבלות המוטלות עליו כפושט רגל.

ה.
המבקש, שהעיד שמעולם לא פגש את המשיב, וגם לא את עו"ד גבעון, התקשה מאד בחקירתו לדבר בלשון יחיד, ואמר כל הזמן "אנחנו". כשהתבקש להסביר זאת, אמר שהוא מדבר בלשון "אנחנו" כי זה עסק משפחתי (עמ' 4 שורה 25). לדבריו "אייל ואבי היו בפרונט" (עמ' 5 שורה 2). גם אייל התקשה לדבר בלשון יחיד. אציין, כי בבקשה והתצהירים לא נאמר דבר בדבר מעמדו של האב כקונה. מכאן, שהמבקש עצמו מעיד שהוא אינו הקונה האמיתי אלא "המשפחה", שיש לה "פרונט", כלומר חזית, למרות שהבקשה לא הוגשה על ידי "המשפחה" אלא על ידו. הוא עצמו חזית לצורך הגשת הבקשה כמו שאייל ואביו היו חזית של "המשפחה" לצורך המשא ומתן.

ו.
לאור בקיאותו של אייל בעניני מקרקעין, צורת העיסקה המתוחכמת, דרך הצגתו של אייל בעיסקה, היעדר כל קשר ישיר בין אלון למשיב, המניע של אייל להסתיר עצמו כקונה בעיסקה, והתרשמותי מעדותם של אייל ואלון, המסקנה היא שהקונה האמיתי היה אייל ולא אלון, ששימש רק איש קש עבור אחיו.

ז.
שקלתי, שמא משמש המסמך שהתאריך הנקוב בו 10.2.10, אם לא כיפוי כוח מראש, הרי כאישור
בדיעבד, שעל פי הוראות חוק השליחות, דינו כהרשאה מלכתחילה. מלבד העובדה שיפוי הכוח אינו עונה על הוראות סעיף 20 לחוק הנוטריונים, עיון במסמך מעלה שאין הוא אישור בדיעבד. אין הוא אומר מילה על כך שהוא מתיימר לאשר פעולות שבוצעו לפני עריכתו. לפיכך, אי
אפשר לתת למסמך משמעות של אישור בדיעבד שאינה מצוייה בו.

ח.
לא התעלמתי מדבריו של המשיב בהקלטה שהגיש המבקש (ולא אעסוק כעת במשקל ההקלטות, כאשר ברור שכל השיחות הוקלטו על ידי אייל (עמ' 38 שורה 28) אבל הוצגו רק חלק מההקלטות, דבר המעיד שבשיחות האחרות נאמרו דברים שאינם מחזקים את גירסת המבקש), כי הוא רוצה שרק אחיו של אייל יהיה רשום כקונה. אני מקבל את הסברו של המשיב, שהדבר היה לאחר שהמבקש רשם בלשכת רישום המקרקעין הערת אזהרה לטובת המבקש, והמשיב ראה עצמו נאלץ להתקשר בהסכם עם המבקש עקב הערת האזהרה שנרשמה.

ט.
על פי כל האמור לעיל, אני קובע, כי המבקש אינו הקונה לפי ההסכם, אלא אחיו אייל, ולכן המבקש אינו זכאי להצהרה המבוקשת על ידו, על בסיס זכותו הנטענת לרכישת המקרקעין.

5.
אשר למועד עריכת ההסכם, התאריך המודפס בו היה 18.3.10. בהעתק שהוצג, היה התאריך המודפס מחוק, ובמקומו נרשם על ידי אייל (עמ' 30 שורה 11) המועד 22.3.10. השאלה היא איפוא איזה תאריך הוא תאריך חתימת ההסכם. בהקשר זה יש לומר, בניגוד לטענות ב"כ המבקש, כי המשיב לא הסכים שההסכם נערך ביום 22.3.10. הוא לא הסכים לפני הגשת ההליך, כאשר אמר לאייל ביום 17.9.10, שאותו יום הוא המועד האחרון למימוש האופציה. הוא לא הסכים בתשובתו לתובענה, כאשר
אמר בסעיף 59 לתשובתו, שיום 17.9.10 היה המועד האחרון למימוש האופציה. הוא לא הסכים גם בחקירתו, כאשר ב"כ המבקש הצליחה לבלבל אותו במעבר בין שאלות כלליות על ההסכם ותיקוניו. כאשר הבין שהוא נשאל על תיקון התאריך, הכחיש במפורש את הטענה שההסכם
נחתם ביום 22.3.10, ועמד על גירסתו (עמ' 40 שורה 17). המבקש לא הציג את מקור ההסכם. הסברו של אייל, כאילו פרצו אליו הביתה וגנבו לו את המקור, לאחר שהכין עוד 2 או 3 העתקים נאמנים למקור (עמ' 33 שורה 5) אינו סביר בעיני, לא הועלה מעולם קודם לכן, ונראה לי כבדותא שהומצאה על דוכן העדים.
המבקש גם לא הסביר, מדוע היה רשום המועד 18.3.10, אם החתימה היתה ביום 22.3.10. יש להניח, שההסכם הוכן מראש. אם הפגישה בין הצדדים נועדה ליום חמישי 18.3.10, היה המועד נרשם כ- 18.3.10. אם הפגישה נקבעה ליום 22.3.10, היה צריך לרשום מראש 22.3.10. אם הפגישה נקבעה ליום 18.3.10, ונדחתה ליום 22.3.10, ניתן היה לתקן את ההדפסה. הדפסה אינה עולה הרבה. מכל מקום, הנטל להוכיח את מועד ההסכם, אל מול גירסת המשיב, הוטל על המבקש. המבקש ועדיו לא נתנו שום הסבר לכך שהודפס על ההסכם 18.3.10, והוא נחתם ארבעה ימים לאחר מכן. הספק שהוטל לגבי מועד חתימת יפוי הכוח שהוצג על ידי המבקש כחתום מיום 10.2.10, משליך גם על האמון בגירסת המבקש שההסכם נחתם ביום 22.3.10. אמנם, המשיב לא הציג הסכם אחר ללא התיקון בכתב יד, אבל הוא נשאל על כך, ונתן הסבר. המתווך מנחם בן מנחם העיד שהציע לצדדים במהלך המגעים בייניהם הצעת פשרה, אשר בה נאמר שהסכם האופציה הוא מיום 18.3.10 (עמ' 18 שורה 33). לאור כל אלה, ולאור חוסר האמון שלי בעדותו של אייל פרידמן שהעיד על כך, אני קובע שלא הוכח במידה מספקת שההסכם נחתם ביום 22.3.10, ולכן הנחת העבודה תהא שההסכם נחתם ביום 18.3.10.

6.
דרך מימוש האופציה לפי ההסכם נותרה מעורפלת. זו לשון ההסכם:
הואיל והמוכר מעונין למכור את בנין המגורים ואת הקרקע שבבעלותו,
והואיל והקונה הסכים לרכוש את הבנין ואת הקרקע,
והואיל ונותר לוודא מה יעלה בגורל ההפקעה אותה מבקשת העיריה מהמגרש,
להלן הוסכם כי:
לקונה תהיה הזכות לרכוש את הבנין בתוספת הקרקע, תוך 6 חודשים מחתימת הסכם זה, במחיר שסוכם בין הצדדים, על פי התנאי הבא:
במידה וההפקעה, אם תהיה, לא תעלה על 100 מ"ר משטח המגרש, הוסכם כי מחיר המכירה יהיה 3,000,000

₪
(שלושה מיליון
₪
)
במידה וההפקעה תהיה בין 100 ל- 200 מ"ר משטח המגרש, הוסכם כי מחיר
המכירה יהיה 2,800,000
₪
(שני מיליון ושמונה מאות
₪
)
במידה וההפקעה תהיה על שטח של יותר מ- מ- 200 מ"ר, יהיה מחיר המכירה 2,600,000
₪
(שני מיליון ושש מאות
₪
) צמוד למדד או לדולר, הגבוה מביניהם.
כל העלויות
הכרוכות בתיכנון, הכנת דוחות, וכו' יהיו על חשבון הקונה.
בתקופה זו לא יוכל המוכר למכור לשום קונה אחר.

אין ספק, שלא נאמר בהסכם כיצד תמומש האופציה. לקונה ניתנת זכות לרכוש את המקרקעין, אבל לא נאמר כיצד תמומש זכות זו. לצדדים יש חירות לעצב את ההסכמים שביניהם כרצונם, וכך עשו במקרה זה. כאשר עיצבו את ההסכם בדרך מימוש שאינה ברורה, אין להם להלין אלא על עצמם. יש כמה אפשרויות למימוש האופציה:

א.
מימוש האופציה יהיה בהתקשרות הצדדים בהסכם מכר הכולל את כל הנתונים הדרושים לצורך התקשרות בהסכם לרכישת מקרקעין.
ב.
הסכם האופציה הוא בגדר הצעה שניתן לקבלה על ידי הודעת קיבול, הקושרת בין הצדדים הסכם לרכישת מקרקעין. כמובן, שעל פי הדין, על ההצעה במקרה זה להיות מסוימת וכוללת את כל הפרטים הדרושים להתקשרות בהסכם מקרקעין, כך שקיבולה, יהיה סיום הליך ההתקשרות בהסכם.
ג.
מימוש האופציה נעשה על ידי הבעת רצון מצד הזכאי לאופציה. במקרה זה, על הצדדים להמשיך במשא ומתן, ולהתקשר לאחר הבעת רצונו של המממש בהסכם סביר לפי עקרונות תום הלב והדרך המקובלת.

כנראה שלדעת המבקש, דרך מימוש האופציה היא הדרך השלישית. די בהבעת רצונו. ואולם, אז צריכים הצדדים להמשיך במשא ומתן. המבקש מתעלם בבקשתו מכל משא ומתן. הוא אפילו מגדיל לעשות ומתעלם מהמשא ומתן שהוא עצמו המשיך לנהל אחרי שהתיימר להגיש הודעת מימוש האופציה. לפי בקשתו, אין צורך בשום הסכם נוסף. כל הנושאים הכרוכים בעיסקת המקרקעין כבר הוסכמו, ולכן מתבקש בית המשפט לצוות עליהם. דין השקפה זו להידחות. אין די בהבעת רצונו של הזכאי. אם הכוונה היא שהקונה ירכוש את המקרקעין, הוא לא יכול לרכוש על ידי הבעת רצון בלבד, בלי לשלם דבר, ותוך שאם לא הגיע להסכם עם המוכר, יערוך בית המשפט הסכם בין הצדדים.

אציין, שב"כ המבקש טענה שאם המשיב מנע את כריתת ההסכם, אין הוא יכול לטעון שההסכם לא נכרת ולא מימש את האופציה. יתכן, שאילו טענה ב"כ המבקש, שמימוש האופציה היה על ידי הצעת ההסכם, ודחייתו על ידי המשיב היתה שלא כדין, צריך היה לדון בכך, אבל לא זו תביעתו של המבקש. המבקש אינו מבקש לאכוף הסכמים שהציע, שהתמורה בהם היתה גבוהה יותר מהאמור בהסכם האופציה, אלא את הההסכם האופציה המקורי, על ידי מימוש בהודעה. לטענתו, לא היה צריך לערוך הסכם כדי לממש את האופציה. בכך שונים פני הדברים, בין היתר, מהמקרה שנדון בע"א 8505/09 שאשא נ' ירוק בעיר הנעה בגז בע"מ (לא פורסם – ניתן 23.3.11).

לא אדון בשאלה אם דרך המימוש המוסכמת לפי ההסכם הזה היא הדרך הראשונה או השניה. אין ספק שלא נכרת בין הצדדים הסכם מפורט לרכישת המקרקעין עד למועד מימוש האופציה. אניח לצורך המשך הדיון, שדרך המימוש היתה הדרך השניה, ליתן הודעת קיבול, והשאלה היא האם במקרה זה היה ההסכם הצעה מסוימת וכוללת את כל הפרטים הדרושים לרכישת המקרקעין, כך שההודעה על מימוש האופציה קשרה בין הצדדים הסכם מחייב לרכישת מקרקעין. זאת, על רקע טענת המשיב, שהסכם האופציה לא עמד לקשור בין הצדדים הסכם מחייב בהודעה של הקונה על מימושו, אלא החיוב היחיד שבו היה שהמוכר לא ימכור לאחר, חיוב שמולא עד תום.

7.
כאמור, הצדדים המשיכו לנהל ביניהם משא ומתן, העלו את התמורה המוסכמת, והסכימו על תנאי התשלום. אבל המבקש מבקש מבית המשפט בתובענתו להתעלם מההסכמות הנוספות שהושגו בין הצדדים, הן באשר לתמורה והן באשר להסכמות אחרות, ולאכוף את ההסכם ממרץ 2010. טיוטות הסכמים אלה הובאו רק על מנת להדגים את רדיפת הבצע הנטענת של המשיב. אם כך, אתעלם מהטיוטות הנוספות כמצביעות על הסכמות נוספות.

8.
שאלה שיש להכריע בה היא התמורה שהיה צריך לשלם לפי ההסכם. הוסכם שהתמורה תשתנה לפי מידת ההפקעה. המבקש טען שההפקעה היתה מעל 200 מ"ר. זאת, בהסכם שנערך לאחר שהקונה כבר קיבל מידע מוסמך על ההפקעות ועל התוכניות החלות, ועוד מכתב מאדריכלית, המספר על הפקעה בשיעור קטן יותר, שהוסכמה לפי המכתב בדין ודברים בינה לבין עירית חיפה. לדברי המבקש, הסיבה לניסוח זה היתה טענתו של המשיב שהוא יבטל את ההפקעה, כאשר לאחר מכן הסתבר שלא עשה דבר לשם כך. מכתבה של האדריכלית לאייל (כמובן שלא לאלון) אינו ראיה לשיעור ההפקעה, אלא רק לכך שמה שסבר אייל שהוא שיעור ההפקעה, הוא מה שאמרה לו האדריכלית. שיעור ההפקעה
נלמד מתוך מפת מדידה שנערכה ביום 18.4.10, לפיו יורדים מהמגרש 305 מ"ר, הן בשל הרחבת רחוב הרחף ל- 13 מטר, והן בשל הרחבת רחוב העליה השניה ל- 22 מטר. המשיב טען שיש פסיקה המחייבת אי הפקעה לטובת רחוב העליה השניה. אי אפשר להסיק זאת מפסק הדין שהגיש בנושא של חוקי עזר עירוניים, שהוא לא צד לו. מכל מקום, עולה מהמסמכים שהגיש המבקש, שפורמלית, ההפקעה היא בשיעור של 305 מ"ר, אלא שדין ודברים עם העיריה יכול להוריד את שיעור ההפקעה, כך ששיעור ההפקעה עד לסיום הדין ודברים עם האדריכלית היה 238 מ"ר. לא ברור איפוא, מה שיעור ההפקעה הסופי, שממנו נגזרת התמורה. לצורך המשך הדיון, אניח שאכן שיעור ההפקעה הוא מעל 200 מ"ר.

9.
הסכם האופציה אינו כולל את כל הנושאים שיש להסכים עליהם, כך שיקשר הסכם מחייב לרכישת מקרקעין, ולכן מימוש האופציה על ידי הבעת רצונו של הקונה, או על ידי קיבול ההצעה, אינם קושרים הסכם מחייב בין הצדדים, גם כאשר מביאים בחשבון את כל הנושאים שבהם יש הסדרי מחדל על פי הדין. ראיה ניצחת לכך היא הרשימה הארוכה של חיובים נוספים שביקש המבקש לחייב את המשיב לבצע בעת מתן ההחלטה על אכיפת ההסכם, בצד ההסכמה על זיהוי המקרקעין, שהרי אם המשיב לא הסכים על כך, ואין חובה שבדין על כך, אין בסיס לתביעה לחייב את המשיב לעשות כן:

א.
אין ספק, שהתמורה אינה 2.6 מיליון ₪, כפי שטען המבקש בתובענתו. לסכום זה יש להוסיף הצמדה לדולר או למדד לפי הגבוה. בין הצדדים יש מחלוקת בכמה כסף מדובר, אבל אין ספק שאין מדובר בסכום הנומינלי.

ב.
לא ברור מיהו הקונה שמימש את האופציה. כאמור, הגעתי למסקנה שהקונה האמיתי אינו אלון פרידמן
שהתיימר לממש את הסכם האופציה, אלא אייל פרידמן, שלא מימש את האופציה.

ג.
אין בהסכם הסכמה על תנאי התשלום. המבקש לא ביקש לקבוע מועדים, אלא רק חלוקה של התמורה לגורמים שונים. אף אם נניח שהמבקש מסכים שכל התמורה תשולם בעת עריכת ההסכם, אין בהסכם ואין בדין כל הוראה המחייבת את המוכר להסכים לכך שהמשכנתא תיפרע בכלל, או תיפרע בעת עריכת ההסכם, לרבות על פי חובת קיום ההסכם בתום לב ובדרך מקובלת. אין חוסר תום לב בכך שהמוכר מבקש להמשיך לשלם את המשכנתא ממקורותיו, או לפרוע אותה במועד מאוחר יותר, או להעבירה לנכס אחר. העובדה שהמבקש דורש לצוות על המשיב עם אכיפת ההסכם לנהוג כך, מצביעה על כך שהוא סבור שללא הוראה כזו לא ניתן או יקשה לבצע את ההסכם. מכאן, שזו הוראה חסרה המצביעה על כך שלא הוסכמו כל התנאים ההכרחיים לכריתת הסכם מחייב לרכישת המקרקעין.

ד.
אין בהסכם ואין בדין הוראה המחייבת את המוכר להסכים לכך ש- 500,000 ש"ח מתוך התמורה תשולם לעורכי דין כלשהם לתשלום חובות מסים של המוכר. יש חובה על המוכר לשלם את תשלומי המסים החלים עליו, אבל אין חובה עליו להבטיח את התשלום באמצעות הפקדה אצל נאמן. העובדה שהמבקש דורש לצוות על המשיב עם אכיפת ההסכם לנהוג כך, מצביעה על כך שהוא סבור שללא הוראה כזו לא ניתן או יקשה לבצע את ההסכם. מכאן, שזו הוראה חסרה המצביעה על כך שלא הוסכמו כל התנאים ההכרחיים לכריתת הסכם מחייב לרכישת המקרקעין.

ה.
אין בהסכם ואין בדין הוראה המחייבת את המוכר לחתום על יפוי כוח, או יפוי כוח בלתי חוזר, המקנה לקונה או למי מטעמו זכות לפעול במקרקעין, לרבות בהגשת בקשה להיתר בניה, כפי שביקש המבקש לצוות על המשיב. אמנם, חובה על המוכר להעביר את הנכס בלשכת רישום המקרקעין על שם הקונה, אבל אין הוא חייב לחתום על יפוי כוח שיקל על ביצוע חיוב זה. אין למוכר שום חובה לחתום על בקשות להיתר בניה. על בקשות כאלה רשאי לחתום הבעל הרשום של המקרקעין. כשירשום הקונה את הבעלות על שמו, לא יזדקק לעזרת המוכר בחתימה על הבקשה. קודם לכן, אין לחייב את המוכר לשאת באחריות האזרחית והפלילית הנובעת מבנייה במקרקעין, בלי שהסכים לקבל על עצמו אחריות זו. העובדה שהמבקש דורש לצוות על המשיב עם אכיפת ההסכם לנהוג כך, מצביעה על כך שהוא סבור שללא הוראה כזו לא ניתן או יקשה לבצע את ההסכם. מכאן, שזו הוראה חסרה המצביעה על כך שלא הוסכמו כל התנאים ההכרחיים לכריתת הסכם מחייב לרכישת המקרקעין. לגבי הערת אזהרה, אין צורך בחתימת המוכר, והקונה יכול לחתום על
בקשה.

ו.
אין בהסכם ואין בדין הוראה המחייבת את המוכר לחתום על התחייבויות ויפוי כוח כלפי בנק למשכנתאות. הדרך שבה מממן הקונה את הרכישה אינה מעניינו של המוכר, ועל פי הסכם האופציה אין לו חובה לקבל על עצמו התחייבויות נוספות מעבר להעברת המקרקעין על שם הקונה לאחר תשלום מלוא התמורה. העובדה שהמבקש דורש לצוות על המשיב עם אכיפת ההסכם לנהוג כך, מצביעה על כך שהוא סבור שללא הוראה כזו לא ניתן או יקשה לבצע את ההסכם. מכאן, שזו הוראה חסרה המצביעה על כך שלא הוסכמו כל התנאים ההכרחיים לכריתת הסכם מחייב לרכישת המקרקעין.

ז.
אין בהסכם ואין בדין הוראה המחייבת את המוכר לחתום על שטרי מכר עם כריתת ההסכם. יש לו חובה לחתום על שטרי מכר לאחר שתשולם לו מלוא התמורה. העובדה שהמבקש דורש לצוות על המשיב עם אכיפת ההסכם לנהוג כך, מצביעה על כך שהוא סבור שללא הוראה כזו לא ניתן או יקשה לבצע את ההסכם. מכאן, שזו הוראה חסרה המצביעה על כך שלא הוסכמו כל התנאים ההכרחיים לכריתת הסכם מחייב לרכישת המקרקעין.

על פי כל האמור לעיל, אני קובע שהסכם האופציה ביחד עם הודעת המימוש, לא יצרו חוזה מחייב לרכישת מקרקעין, ולכן, אם תוכן האופציה היה שבהודעת המימוש יקשר הסכם מחייב, האופציה לא מומשה. מאחר שאין בהסכם האופציה ובהודעת המימוש ביחד הסכם מחייב לרכישת מקרקעין, המסקנה היא שלא זו היתה כוונת הסכם האופציה אלא רק למנוע מהמוכר למכור לאחר במשך 6 חודשים, ביחד עם הסכמה בדבר סכום התמורה, אם יקשר הסכם בין הצדדים. זו גם הסיבה, שבהסכם לא נקבע כיצד הוא ימומש. לאחר מכן היו הסכמות אחרות על סכומים גבוהים יותר, ;אבל הן חורגות מההסכם.

10.
שקלתי את האפשרות לדון בשאלה אם מי שמנע את כריתת ההסכם המפורט במהלך תקופת האופציה, הוא המשיב, בדרישות שלא היה להן מקום. הגעתי למסקנה שאין עלי לדון בשאלה זו, שכן זו אינה תובענה לפיצוי בשל ניהול משא ומתן בחוסר תום לב, לפי סעיף 12 לחוק החוזים (חלק כללי) תשל"ג – 1973, ומובן שבשל כך, לא פורטו כל העובדות והטענות בשאלה זו. להסיר ספק, הגם שיש מקרים שבהם ניתן לצוות על התקשרות בהסכם עקב ניהול משא ומתן בחוסר תום לב (כגון בע"א 6370/00 קל בנין בע"מ נ' ע.ר.ם. פ"ד נו (3) 289 (2002)), חריגה זו מהתרופות בסעיף 12 לחוק החוזים מיועדת למקרים שבהם המשא ומתן הושלם בהסכמה, ונותר רק לחתום על ההסכם המוסכם. זה אינו המקרה שבפני
, שבו כאמור לא הוסכם על נושאים רבים וחשובים הדרושים לכריתת ההסכם.

11.
הצדדים חלוקים גם בשאלה האם ההודעה של אייל על מימוש הסכם האופציה נמסרה למשיב בתוך תקופת האופציה. לטענת המבקש ועדיו, היתה פגישה ביום 14.9.10 במשרדו של עו"ד רונן מטעם המשיב, ובה נמסרה ההודעה. לפי גירסת המשיב, כמה ימים לאחר הפגישה הודיע לו עו"ד רונן, שלאחר הפגישה מצא על שולחנו מעטפה ובה מסמך זה. אמנע מלעסוק בהערכת מהימנות גירסת המבקש ועדיו, גם בהקשר זה. גירסתו של המשיב, שלא קיבל את ההודעה בפגישה, מחוזקת על ידי עדותו של המתווך מנחם בן מנחם, שלמרות שהמשיב היה נוכח, לא ראה שההודעה נמסרה לידיו, אלא שעו"ד רונן סירב לקבל (עמ' 18 שורה 6). עדי המבקש האחרים לא העידו שעו"ד רונן סירב לקבל. עו"ד גבעון העיד בתצהירו (סעיף 6) שבנוכחותו, ביום 14.9.10, מסר אייל ליעקב שפירא את ההודעה בכתב. גירסה זו נסתרה כאמור על ידי מנחם בן מנחם. אייל הצהיר בסעיף 20 שמסר את ההודעה בשם אחיו במשרדו של עו"ד רונן, אבל נמנע מלומר למי מסר. המסקנה שלי מן העדויות היא שההודעה לא נמסרה למשיב, ועוד רונן לא סירב לקבלה. היא הונחה על שולחנו של עו"ד רונן, אבל לפי דבריו של המשיב, כבר ביום 17.9.10 ידע על מסירתה.

12.
עו"ד רונן לא היה בא כוחו של המשיב, ולא היה מוסמך לקבל הודעת מימוש המקימות חוזה במקומו, במיוחד, כאשר המשיב עצמו נוכח בפגישה. אמנם, גם בענין זה הצליח המשיב להתבלבל וקרא לעו"ד רונן ,מיופה כוח, אבל כשנדרש להסביר ענה שלמעשה עו"ד רונן נתן לו שירותים משפטיים בעריכת הסכם, וכנראה שאם היה נכרת הסכם היה מקבל עבורו כספים, אבל לא היה מיופה כוחו למימוש האופציה. המסקנה היא שהמשיב ידע על הנחת ההודעה אצל עו"ד רונן לפני פקיעת האופציה. בהתחשב באמור לעיל, זה לא משנה את התוצאה.

13.
על פי כל האמור לעיל, ובין היתר משום שהמבקש אינו הקונה, ומשום שההסכם לא נועד לקשור הסכם מחייב לרכישת מקרקעין בין הצדדים, דין התובענה להידחות, ואני דוחה אותה. המבקש ישלם למשיב הוצאות המשפט בסך 46,400 ₪.

ניתן היום,
י"ב כסלו תשע"ב, 08 דצמבר 2011, בהעדר הצדדים.













הפ בית משפט מחוזי 51147-12/10 אלון פרידמן נ' יעקב שפירא (שפירו) (פורסם ב-ֽ 08/12/2011)