פסקי דין על עודד קליינר ואח' | פסקי דין על הועדה המחוזית לתכנון ובניה ת"א | פסקי דין על הועדה המקומית לתכנון ובניה ר"ג | פסקי דין על עיריית ר"ג ואח' |

2740/07 עתמ     09/01/2012




עתמ 2740/07 עודד קליינר ואח' נ' הועדה המחוזית לתכנון ובניה ת"א, הועדה המקומית לתכנון ובניה ר"ג, עיריית ר"ג ואח'








בית המשפט המחוזי בתל אביב - יפו בשבתו כבית-משפט לעניינים מנהליים



עת"מ 2740-07 קליינר תמר ואח'
נ' הועדה המחוזית לתכנון ובניה ת"א
ואח'




העותרים
עודד קליינר ואח'
ע"י ב"כ עו"ד ירון בן דוד
ו/או עו"ד מיכל בן דוד



נ ג ד

המשיבים
1. הועדה המחוזית לתכנון ובניה ת"א
ע
"י פ"דכ עו"ד ליפז סרוסי
2. הועדה המקומית לתכנון ובניה ר"ג
3. עיריית ר"ג
משיבים 2;3 ע"י ב"כ עו"ד אירה יעקב-סלוביציק
4. חב' קים לוסטיגמן- יזום ובניה בע"מ
5.
אורן סתר ואח'
משיבים 4;5 ע"י ב"כ עו"ד מרדכי גלוסקה




פסק דין


עתירה כנגד החלטת הועדה המחוזית לתכנון ובניה תל-אביב (ועדת משנה ב' להתנגדויות) (להלן: "הועדה המחוזית" או "המשיבה 1") מיום 31.10.07 לדחות את ההתנגדויות לתוכנית מתאר מקומית ברמה מפורטת מס' רג/1349 (להלן: "התוכנית" או "תוכנית רג/1349").

עיקרי העובדות וההליכים

עניינה של התוכנית במתחם בבעלות המשיבה 3, עיריית רמת גן, המשתרע על שטח של 3.2 דונם, בין הרחובות סמדר, שדרות הנרקיסים ושדרות השושנים, בגוש 6203, חלקות 138, 210, 163, המצויות בשכונת "שיכון ותיקים" בעיר רמת גן (להלן: "המתחם").
על פי המבוא להוראות התוכנית, במתחם, שיעודו "איזור מסחרי [כולל מגורים]", בנויים, כיום, שני מבני מגורים בני
4 קומות הכוללים 16 יחידות דיור ו-4 חנויות, ספריה עירונית וגן ילדים.
מסביב למתחם חלקות שיעודן "מגורים מיוחד" ועליהן בנייני מגורים בני 8 קומות, ובנוסף חדרי יציאה לגג וקומת כניסה. שלושת בנייני המגורים העתידים לקום במתחם על פי התוכנית, במקום הבנוי עליו כיום, תוכננו להתנשא לגובה של 10 קומות מעל קומת כניסה ושתי קומות מרתף לחניה, והם המשך טבעי לבנינים אלו. בשאר שכונת "שיכון ותיקים" קיימים בנינים צמודי קרקע ובנינים ישנים בני 3 ו-4 קומות.
לצד החניון התת-קרקעי מתחת לבניינים, הוצע בתוכנית להרחיב את שטח החניה לרוחב המתחם ברח' סמדר. שטח החנייה הקיים במתחם כיום, עתיד להפוך על פי התוכנית לשטח ציבורי פתוח.
בנוסח המקורי של התוכנית הוצע להקים ספריה חדשה בחלקה 210 המיועדת לצורכי ציבור.

יוזמות התוכנית הן המשיבה 2, הועדה המקומית לתכנון ובניה, רמת גן (להלן:"הועדה המקומית"), יחד עם המשיבה 4, חברת קים לוסטיגמן-יזום ובניה בע"מ (להלן:"היזם"). מטרת התוכנית ועיקר הוראותיה הוגדרו בסעיף 2 לתוכנית. על פי סעיף זה, מטרת התוכנית היא "התחדשות עירונית לרווחת דיירי הבנינים ע"י פינוי, הריסה ובנוי מחדש" (סעיף 2.1.2 לתוכנית). עיקר הוראותיה של התוכנית הוא "שינוי יעוד מאיזור מסחרי לאיזור מגורים ד ושינוי הוראות הבינוי בחלקה 138 לשם הקמת 3 בניני מגורים בני 8 קומות + דירות גג דופלקס מעל קומת כניסה, סה"כ 10 ק' ומעל 2 קומות מרתף" (סעיף 2.2.2 לתוכנית).
אשר לזכויות הבנייה נקבע בסעיף 2.2.3 לתוכנית, כדלקמן:
"א.
סה"כ השטח העיקרי לא יעלה על 6300 מ"ר + 900 מ"ר
למרפסות למגורים.




ב.
מספר יח"ד לא יעלה על 60 יח"ד. כל תוספת יח"ד בתחום התכנית תהווה סטיה ניכרת, בהתאם לתקנה 2[19] לתקנות התכנון והבנייה [סטיה ניכרת]. התשס"ב-2002.

ג.
שטח ממוצע ליח"ד יהיה 105 מ"ר.
ד.
הקצאת 2000 מ"ר שטחי שרות מעל הקרקע- לצורך המפורט

מעלה.


ה.
הקצאת 4000 מ"ר שטחי שרות מתחת לקרקע ב-2 קומות
מרתפים.


ו.
יותרו מחסנים עפ"י תכנית רג/340/ג/15".

ביום 22.1.06 הובאה התוכנית לדיון בועדה המקומית. לאור המלצתה, הועברו ביום 30.3.06 מסמכי התוכנית אל הוועדה המחוזית. הועדה המחוזית דנה בתוכנית ביום 18.9.06 והחליטה על הפקדתה בתנאים. לאחר שמולאו כל תנאי ההפקדה, הופקדה התוכנית ביום 27.4.07. בהתאם לסעיף 89 לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-165 (להלן: "החוק" או "חוק התכנון והבניה") פורסמה על כך הודעה בעיתונות היומית, על גבי לוח מודעות,
ובשלט שהוצב במקום (ראו, נספחים ג3-ג1 לכתב התגובה של המשיבה 1). הודעה בדבר ההפקדה פורסמה בילקוט הפרסומים ביום 13.5.07 (נספח ד' לכתב התגובה של המשיבה 1).
ביום 3.9.07 ערכה ועדת משנה ב' להתנגדויות של הועדה המחוזית דיון בהתנגדויות לתוכנית. ועדת המשנה ערכה דיון פנימי בהתנגדויות ביום 22.10.07, והחליטה לקבל את מקצתן ולדחות את רובן, הכל מנימוקים שונים, כמפורט בהחלטתה מיום 31.10.07 (נספח א' לכתב התגובה של המשיבה 1).
העתק ההחלטה נשלח בדואר רשום למגישי ההתנגדויות או באי כוחם ביום 5.11.07 (ראו, העתק המכתב שנשלח למתנגדי התוכנית, נספח ה1 לכתב התגובה של המשיבה 1; וכן העתקי אישורי משלוח הדואר, נספח ה2 לכתב התגובה של המשיבה 1).

העותרים, תושבי שכונת "שיכון ותיקים" ברמת גן, המתגוררים בסמוך למתחם התוכנית, היו בין המתנגדים לתוכנית.
ביום 30.12.07, הגישו העותרים את עתירתם זו כנגד התוכנית.
העותרים נמנעו מלבקש צו ביניים ולפיכך הליכי אישור התוכנית נמשכו גם
לאחר הגשת העתירה. ביום 2.5.08 פורסמה התכנית למתן תוקף בעיתונות, וביום
23.6.08 פורסמה הודעה על כך בילקוט הפרסומים (י.פ. 5822).
בין לבין, עלה כי העותרים לא צירפו לעתירה כמשיבים את בעלי הדירות בבניינים במתחם, העתידים על פי התוכנית לעבור תהליך של פינוי, הריסה ובינוי מחדש. בישיבת יום 17.4.08 התירה השופטת ברוש את תיקון העתירה וצירופם של כל המשיבים הנוגעים לעניין.
העתירה המתוקנת הוגשה ביום 3.7.08, ולאחר מכן הוגשו תגובותיהם המתוקנות של המשיבים.

יחד עם הגשת העתירה המתוקנת הגישו העותרים שתי בקשות. האחת, למתן צו ביניים לעיכוב הליכי אישור התוכנית והליכי הוצאת היתרי בנייה על פיה (בש"א 31699/08). השניה, ליתן ארכת מועד להגשת העתירה המתוקנת עד ליום הגשתה ולהתיר להם להוסיף לה עובדות חדשות וסעדים שונים (בש"א 31700/08).

בדיון שהתקיים ביום 25.4.10 הצהירה ב"כ המשיבות 2 ו-3,
עו"ד אירה יעקב-סלוביציק
, כי "היתר הבניה כמובן לא יוצא ללא התקיימות כל התנאים החוקיים והנדרשים. כמו כן, העתירה כאן תוקפת תוכנית, לא בקשה להיתר בנייה. אנו נודיע לעו"ד בן דוד בסמוך להוצאת היתר הבנייה" (עמ' 7 לפרוט').
לנוכח הצהרתה זו של עו"ד יעקב-סלוביציק, התייתר הצורך במתן החלטות בבקשות שהוגשו, והשופטת ברוש קבעה בסיום הדיון:
"לאור עמדתה של עו"ד יעקב-סלוביצ'יק, לא מצאתי ליתן בשלב זה צו זמני. היה וייוודע לב"כ העותרים כי העירייה עומדת להוציא היתר בנייה, יוכל לנקוט בהליכים העומדים לרשותו"
(עמ' 8 לפרוט').

טענות העותרים

1.
לטענת העותרים, צפיפות המגורים- מספר יחידות הדיור לדונם- שתיווצר לפי התוכנית, חורגת
מן המותר באזור המתחם,
ואופי הבנייה המתוכנן לפיה אינו מתיישב עם אופי שכונת "שיכון וותיקים",
המתאפיינת בבניה נמוכה וצמודת קרקע. כמו כן, טוענים העותרים, הבניינים העתידים לקום על פי התוכנית ייצרו
"חומה" כלפי כל עבריו של המתחם, לרבות אל עבר בתי
העותרים, ועומסי התנועה במקום המתנקזים לקטע צר של רחוב דו סטרי, יגדלו עד שלא ניתן יהיה לעמוד בהם בשעות העומס.

2. לטענת העותרים, על איזור המתחם חולשות תוכניות המתאר המקומיות רג/340 ורג/340ג (להלן: "תוכניות המתאר המקומיות") לפיהן צפיפות המגורים המותרת באיזור מסחרי היא 18 יחידות דיור לדונם, כשגובה המבנים לא יעלה על 3 קומות מעל קומת החנויות, ועוצמת בנייה של 164% מהשטח העיקרי. במסגרת התוכנית התבקשה הקמתן של 60 יחידות דיור בשטח של שני דונם בגוש צפוף של 3 בניינים גבוהים הצמודים זה לזה. בהמשך, בשלב הדיון בהתנגדויות ביום 3.9.07, בקשה הועדה המקומית תוספת של קומה טכנית לכל בניין ותוספת של שטחי שירות ומעברים מקורים המשתרעים על שטח של מאות מטרים בין הבניינים. לאחר אישור התוספות, עתיד כל בניין להתנשא לגובה של 12 קומות ועוצמות הבניה בפרויקט עולות כדי 800% מהשטח העיקרי ומשטח השירות. המדובר, כך לטענת העותרים, בחריגה של 40% מצפיפות המגורים המותרת בתוכניות המתאר המקומיות ובחריגה של מאות אחוזים בעוצמות הבניה המותרות לפי אותן תוכניות.

העותרים תקפו את אישור התוספות בשלב ההתנגדויות וטענו, כי המדובר בשינוי משמעותי בתוכנית שנעשה ללא הליך של הפקדה מחדש, ומבלי שניתנה להם ההזדמנות
להגיש התנגדויות לתוספות. בכך נפגעה זכות הטיעון של העותרים באופן המחייב את ביטול התוכנית.

3. עוד טוענים העותרים כי לנוכח החריגות, פעלה הועדה המקומית לשנות את יעוד המתחם מיעוד "מסחרי" ליעוד "מגורים מיוחד". במקביל פעלה הועדה המקומית, ללא סמכות בדין, לאשר באופן מזורז את תכנית מתאר מקומית רג/מק/340/ג/28. לפי תוכנית זו,
ניתן להחיל על שטחים ביעוד מסחרי את סעיף 7א לתוכנית מתאר מקומית רג/מק/340/ג/9
לפיו, רשאית הועדה המקומית באזורי מגורים ב' וג' בעיר רמת גן, לאשר בנייה של שתי יחידות דיור נוספות כנגד יחידת דיור אחת בבניין המיועד להריסה בהתאם לזכויות הבנייה המותרות בתכנית הראשית (תוכניות המתאר המקומיות רג/מק/340/ג/28 ורג/מק/340/ג/9, יכונו יחדיו להלן: "התוכניות הצפות").

העותרים סבורים, כי הסמכות לאשר "זכויות בנייה משולשות" לפי התוכניות הצפות היא סמכות רשות, הכרוכה בהפעלת שיקול דעת מינהלי.


4. לטענת העותרים, הדיון בוועדה המחוזית בהפקדת התוכנית ביום 18.9.06 היה רשלני והתבסס על נתונים מטעים וחלקיים שהוצגו לה על ידי הועדה המקומית ומהנדס העיר רמת גן, מר חיים כהן. במועד הדיון טרם נכנס לתוקפו המצב התכנוני לפי התוכניות הצפות, שכן תוכנית רג/מק/340/ג/28 אושרה רק ביום 20/2/07. לפי המצב באותו מועד ניתן היה לאשר בשטח המתחם המשתרע על שני דונם רק 36 יחידות דיור ולא 60, כפי שהוצע בתוכנית. חרף זאת, הוצג לוועדה המחוזית מצג מוטעה לגבי המצב התכנוני הקיים, ועל כן לא התקיים דיון יסודי ומעמיק בשלב ההפקדה בחריגה מצפיפות הבנייה המותרת באיזור המתחם לפי תוכניות המתאר.

על סמך המצג המוטעה, כך העותרים,
אישרה הועדה המחוזית המרה של 62.35% משטח המתחם מיעוד "מסחרי" ליעוד "מגורים ד'" ושילוש זכויות הבנייה במקום, וזאת מבלי שקדמו לכך דיון והפעלת שיקול דעת של הועדה המקומית.

5. עוד טענו העותרים, כי צפיפות המגורים לפי התוכנית חורגת ב-20% מהצפיפות המותרת בתמ"א 35. לפי תמ"א 35, העוסקת, בין היתר, ב"חידוש עירוני", ניתן להפקיד תוכנית מתאר מקומית או תוכנית מפורטת בתנאי כי צפיפות המגורים המוצעת בהן אינה עולה על 24 יחידות דיור לדונם, וזאת למעט חריגים הקבועים בה, ושאינם מתקיימים במקרה זה.

בתהליך אישור התוכנית, כך העותרים, לא התייחסו הועדה המקומית והועדה המחוזית לתמ"א 35, שכן עמדתן המוטעית היא שהתוכנית אינה כפופה להוראותיה. בכך, התעלמו גופי התכנון מהוראותיה של תמ"א 35, הגוברות על הוראות התוכנית המצויה במידרג
נמוך יותר.

התוצאה היא אישור תוכנית עם נתוני צפיפות מגורים יוצאי דופן בקנה מידה ארצי, אשר חורגים מהצפיפות המרבית האפשרית לפי תמ"א 35, אשר דינה כדין חיקוק.

כמו כן, לטענת העותרים, התעלמו גופי התכנון מהקריטריונים שקבע מינהל התכנון במשרד הפנים ב"מדריך לבחינת תוכניות של בניה לגובה", ולא טרחו להתייחס לשיקולים הרלבנטיים הקבועים בו.

טענות המשיבים

1.
המשיבים מאוחדים בדעתם כי דין העתירה להידחות על הסף בשל טענות שונות ומגוונות של


שיהוי, מעשה עשוי ואי מצוי הליכים, עליהן אעמוד בעת הדיון בהן בהמשך הדברים.

2. לגופן של טענות העותרים, הבהירו המשיבים 1-3 כי לא נפל פגם בהליכי התכנון והאישור של התוכנית והפנו אל ההלכות הנוגעות להיקף הביקורת השיפוטית על החלטות גופי התכנון. הועדה המחוזית טענה, כי התנגדויות העותרים ובאי כוחם נשמעו במלואן ונערך בהן דיון מקצועי, ענייני ומקיף. ההתנגדויות נדונו ונשקלו בכובד ראש על ידי ועדת משנה ב' בדיון בנוכחות הצדדים ביום 3.9.07, וכן בדיון פנימי ביום 22.10.07. העותרים לא הניחו תשתית עובדתית ומשפטית ולא הראו כי נפל פגם בהחלטת הועדה המחוזית.


העירייה והועדה המקומית הבהירו מצדן, כי שיקוליהן בהליך התכנון היו מקצועיים, תוך שנתנו

את הדעת למיקום המתחם במרחב העירוני, לניצול יעיל ואיכותי של משאבי הקרקע במקום

ולתרומה למרחב הציבורי ולתושבי השכונה.
3. משיבים 4-5 -היזם ודיירי הבניינים הבנויים במתחם, הסבירו, כי הבניינים במקום הוכרזו כמבנים מסוכנים ובעתיד הקרוב לא ניתן יהיה להמשיך ולהתגורר בהם. התוכנית תאפשר את הריסת בניינים הישנים ובניית חדשים תחתיהם, כחלק מתהליך של התחדשות עירונית, תוך מתן מענה לנושא החנייה באזור, והכל במימון פרטי ולתועלת הציבור.

4. במענה לטענת העותרים בעניין חריגה מצפיפות המגורים המותרת לפי תוכניות המתאר המקומיות, הבהירו המשיבים, כי לפי תוכנית מתאר רג/340ג' ניתן לבנות באזור התוכנית בשטח המיועד לאזור מסחרי 9 יחידות מגורים לכל 500 מ"ר. תוכנית זו מתירה להקים באזור מבנים למסחר ומגורים בני 6 קומות מעל קומת עמודים. כך, שבשטח המתחם המשתרע על שני דונם מתירות התוכניות המקומיות בנייה של 36 יחידות דיור.

התוכניות הצפות מאפשרות בנייה נוספת של שתי יחידות דיור על כל יחידת דיור המיועדת להריסה. סך הכל מאפשרות התוכניות התקפות באזור המתחם בנייה של 70 יחידות דיור. כך שהתוכנית, בה מוצע לבנות 60 יחידות דיור, עומדת בנתוני צפיפות המגורים בהתאם לתוכניות התקפות החלות על המקרקעין.

התוספות שנוספו לתוכנית בשלב ההתנגדויות אינן מהוות, לגישת המשיבים, שינוי משמעותי לעומת התוכנית שהופקדה, ואין בהן כדי לשנות את התמונה.

5. המשיבים התייחסו לטענת העותרים לפיה תוכנית רג/מק/340/ג/28 לא היתה תקפה בעת החלטת הועדה המחוזית על הפקדת התוכנית, והציגו טבלה ובה המועדים השונים של הליכי התכנון והאישור של התוכנית אל מול המועדים הרלבנטיים לתוכנית רג/מק/340/ג/28. לטענתם ניתן להתרשם כי אין כל קשר בין ההליכים לאישור התוכנית האחת ובין ההליכים לאישור התוכנית האחרת. במועד שבו פורסמה תוכנית להפקדה קרי ביום 27.4.07, תוכנית רג/מק/340/ג/28 עמדה כבר בתוקפה וזאת מאז 20.2.07. הסתמכותו של מהנדס העיר על המצב התכנוני לפי התוכניות הצפות בדיונים בועדה המחוזית, שיקפה בכל שלב את המצב התכנוני לאשורו, ולא ברור מדוע מצאו העותרים לנכון להציג את דבריו כמצג שווא ומטעה.

6. במענה לטענת העותרים בעניין מגבלת צפיפות המגורים בתמ"א 35, טענו המשיבים כי העותרים לא התייחסו למגבלות הצפיפות הקבועות בתמ"א במסגרת הדיונים בפני
הועדה המחוזית, ולכן לא ניתן לא ניתן לעלות טענה זו, לראשונה, בעתירה.
לגופה של הטענה- העותרים הפנו אל סעיף 12.2 לתמ"א 35 הקובע את מגבלת צפיפות המגורים, וטענו, כי על פי לשון הסעיף, המגבלה חלה על תוכניות בהן מוצע לשנות ייעודו של שטח שאינו מיועד לבנייה לשטח המיועד לבנייה. במקרה זה, התוכנית חלה על שטח בנוי ולא חלה המגבלה האמורה בתמ"א 35.
מגבלת הצפיפות לפי תמ"א 35 נוגעת גם לצפיפות הממוצעת בישוב כולו. העותרים, כך המשיבים, לא הראו שהתוכנית תגדיל את הצפיפות הממוצעת כיום ברמת גן, ולא הוכיחו כי בעקבותיה תעלה הצפיפות ברמת גן אל מעבר למגבלה הקבועה בתמ"א.

מה גם, שהתמ"א מאפשרת לרשויות התכנון לחרוג מהצפיפות המותרת בשטח המיועד ל"חידוש עירוני". הועדה המחוזית התייחסה בהחלטתה לנושא זה בתמ"א 35, ונתנה דעתה לתכלית התוכנית להביא להתחדשות עירונית, תוך מתן מענה לשיקולי התאמת הבנייה המבוקשת לסביבה.

התוכנית כוללת את כל המאפיינים של התחדשות עירונית ובכללם פינוי, הריסה ובינוי של יחידות דיור, ועל כן ניתן להחיל עליה את החריג למגבלת הצפיפות הקבוע בסעיף
12.2.2 (3)(ב)
לתמ"א 35.

7. במענה לטענת העותרים הנוגעת לקריטריונים הקבועים ב"מדריך לבחינת תוכניות של בניה לגובה", טענו המשיבים, כי המדובר בטענה חדשה שלא הועלתה בשלב ההתנגדות לתוכנית, גם לא בעת ניהול העתירה, אלא לראשונה בשלב הסיכומים.

לגופה של הטענה, השיבו המשיבים, כי מדריך זה אינו בעל מעמד סטטוטורי מחייב וההמלצות שבו אינן רלוונטיות לתוכנית.

המדריך עוסק במגדלים המתנשאים לגובה של 18 קומות ומעלה בעוד שגובה הבניינים המוצעים בתוכנית אינו מגיע כדי הגדרת "מגדל" במדריך. ממילא, כך המשיבים, תואמת התוכנית את מדיניות העירייה ביחס לבנייה לגובה בעיר רמת גן, כמומלץ במדריך.

דיון

טענות הסף
טענות הסף של המשיבים התייחסו למספר נקודות בזמן הנוגעות למועדים שונים בהליך אישור התוכנית.
נקודת הזמן הראשונה היא יום 18.9.06 שבו החליטה הועדה המחוזית על הפקדת התוכנית בתנאים. טענות העותרים לבטלות הליך ההפקדה שהושמעו בעתירתם שהוגשה, כאמור, ביום 30.12.07 דינן להידחות על הסף מטעמי שיהוי. העותרים לא העלו בפני
הועדה את טענותיהם הנוגעות לפגמים בהליך זה בשלב ההתנגדויות, ובכך לא מיצו את ההליכים העומדים לרשותם על פי חוק.
נקודת הזמן השנייה היא יום 22.10.07 שבו קיבלה ועדת המשנה ב' להתנגדויות של הועדה המחוזית את החלטתה בהתנגדויות. העתירה הוגשה בשיהוי, למעלה מחודשיים ממועד זה.
נקודת הזמן השלישית היא יום 2.5.08 לאחר מועד הגשת העתירה שבו פורסמה התוכנית למתן תוקף.
העותרים נמנעו, כאמור, מלבקש צו ביניים יחד עם עתירתם ובקשתם לצו כזה הוגשה רק ביום 3.7.08 (בש"א 31699/08) עם הגשת כתב העתירה המתוקנת.
בהימנעותם מלבקש צו עיכוב במועד, אפשרו העותרים את המשך התקדמות הליכי אישור התוכנית.
העתירה נדונה בשלב שבו התוכנית קיבלה תוקף והיא במעמד של חיקוק, כך שלא ניתן לתקוף את תוקפה במסגרת עתירה זו בשל היותה בחזקת "מעשה עשוי". כמו כן, משפורסמה התוכנית למתן תוקף, אין בית משפט זה מוסמך לדון בעתירה, אלא על העותרים היה להגיש ליו"ר הועדה המחוזית בקשת רשות להגיש ערר למועצה הארצית. מה גם, שהמשיבים, עם התקדמות הליכי אישור התוכנית, שינו את מצבם לרעה. במהלך הזמן הוגשה בקשה להוצאת היתר הכרוכה בהוצאות כספיות אדירות לצורך ביצוע הליכי תכנון מפורטים. כמו כן, נחתמו במהלך הזמן הסכמים עם דיירים נוספים שעתידים להתגורר בבניינים במתחם.
המשיבים ביצעו בשטח בדיקות שמאיות ואחרות שעלותן כבדה לצורך קביעת היטלים ומטלות ציבוריות שיוטלו על יזם הפרויקט, חברת קים לוסטיגמן-יזום ובניה בע"מ.
הפעולות הרבות שבוצעו מאז החל הדיון בעתירה, יוצרים מצב שאין ממנו חזרה וכל עיכוב בהוצאת התוכנית אל הפועל יגרום למשיבים נזק חסר תקנה.
כמו כן, במהלך הזמן נמנעו הדיירים בבניינים הקיימים במתחם לערוך בהם שיפוצים, על אף היותם מבנים מסוכנים והמשיכו להתגורר בהם במצבם הרעוע, תוך נטילת סיכון.

העותרים מצידם התייחסו במענה לטענות הסף אל מועד הגשת העתירה וטענו, כי החל ממועד זה ידעו המשיבים היטב שהם עומדים על טענותיהם ונוקטים בהליכים כנגד התוכנית. על המשיבים, כך לטענת העותרים, היה לכלכל את צעדיהם תוך ידיעה והתחשבות בהליך ניהול העתירה. קידום הליכי אישור התוכנית, חרף הגשת העתירה, וחרף ידיעתם שבפני
בית המשפט עומדת בקשה לצו עיכוב (בש"א 31699/08), היא פעולה בחוסר תום לב.
המשיבות 2 ו-3 הגישו ביום 11.2.10 את הבקשה להיתר בנייה, וזאת במועד שהיה ידוע להן על החלטת בית המשפט מיום 3.2.10 המתירה את תיקון העתירה.
לטענת העותרים פעולתן של המשיבות 2 ו-3 היא ניסיון לקבוע עובדות בשטח, במטרה לכבול את ידי בית המשפט בבואו להחליט בעתירה ובבקשה לצו ביניים.
היתר הבנייה הוצא בניגוד לאמור בסעיף 5.7 להסכם ההתקשרות בין המשיבה 3 ובין המשיבה 4 לפיו תנאי להוצאת היתר כזה, הוא חתימה על הסכם מפורט לגבי מיקום המבנים, תכנונם ומפרטם הטכני.
הסכם מפורט לא הוצג לעותרים על אף חובת הגילוי והשקיפות החלה על המשיבות. מה גם, שחתימה על הסכם כזה טעונה החלטה של מועצת העיר ואישור של שר הפנים, כנדרש בסעיף 188 לפקודת העיריות (נוסח חדש).
בהעדר הסכם כזה, או בחתימתו ללא התנאים הקבועים בחוק, קיימת מניעות להוצאת היתר הבנייה, וכל פעולה שנעשתה בענין היא חסרת תוקף, ואין בה להשפיע על ניהול העתירה.
במענה לטענת חוסר הסמכות טענו העותרים, כי טענה כזו היה על המשיבים להעלות בהזדמנות הראשונה. הטענה הועלתה לראשונה בתגובות המשיבה 4 והמשיבים 5-26 לעתירה המתוקנת, וזאת שנתיים לאחר המועד בו פורסמה התוכנית למתן תוקף.
המדובר בטענה חסרת תום לב, שכן המשיבים המשיכו לקדם את הליכי אישור התוכנית, על אף ידיעתם על הגשת העתירה לבית משפט זה, וזאת בניסיון נוסף לכבול את ידי בית המשפט מלדון בה לגופה.
בכל מקרה, סמכותו של בית משפט זה לדון בעתירה, על אף שהעותרים רשאים היו להגיש בקשה רשות ערר מעוגנת בסעיף 10 בתוספת הראשונה לחוק בתי המשפט לעניינים מנהליים, תש"ס-2000 שעניינו עתירות בתחום התכנון והבנייה.

לפי תקנה 3(ב) לתקנות בתי המשפט לעניינים מנהלים (סדרי דין) תשס"א-2000 (להלן: "תקנות סדרי הדין"), עתירה תוגש בלא שיהוי, לא יאוחר מארבעים וחמישה ימים מיום שההחלטה פורסמה כדין, או מיום שהעותר קיבל הודעה עליה או מיום שנודע לעותר עליה, לפי המוקדם.
החלטת ועדת משנה ב' להתנגדויות הועדה המחוזית התקבלה ביום 31.10.07 ונשלחה בדואר רשום למגישי ההתנגדויות ובאי כוחם ביום 5.11.07.
העותרים טענו כי ההחלטה התקבלה אצל העותרים במועדים שונים בין יום 8.11.07 ובין יום 16.11.07, ואפשר שהגשת העתירה ביום 30.12.07 חורגת ממגבלת הזמן הקבועה בתקנה 3(ב), לפחות לגבי חלקם.

דיון בטענות הסף

עיון בטענות העותרים בעתירתם מעלה, כי על אף שלכאורה העתירה מופנית כנגד החלטת ועדת המשנה מיום 31.10.07, הטענות עצמן אינן מתייחסות לאמור בהחלטה עצמה, אלא מופנות כנגד תקינות הליכי ההפקדה והתוכנית לגופה.
בצדק טענו המשיבים שהטענות הנוגעות להליך ההפקדה נטענו בשיהוי ניכר. הדיון בהפקדת התוכנית התקיים ביום 18.9.06, וטענות העותרים הנוגעות לדיון זה הועלו לראשונה בעתירתם.
התוכנית הופקדה ביום 24.4.07, אך גם אז לא מצאו העותרים לתקוף את החלטת הועדה המחוזית להפקיד את התוכנית. כמו כן, יש ממש בטענת המשיבים שהימנעות העותרים מלתקוף את הליך ההפקדה במהלך הדיון בהתנגדויות ביום 3.9.07 משמעותה אי מיצוי ההליכים העומדים לרשותם בחוק.
אין צורך לשוב ולהזכיר את החובה למצות את ההליכים בפני
ועדות התכנון והבניה בטרם פניה לבית המשפט (ראו, בין היתר, בג"ץ 478/85 אבולעפיה נ' הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה, ירושלים, פ"ד מ(2) 294; וכן בג"ץ 762/86 ליקוויד קלאב בע"מ נ' ראש העיר תל-אביב-יפו, פ"ד מא(2) 656).
העותרים היו שותפים להליכי התכנון והגישו התנגדויות בפני
הועדה המחוזית, אז לא השמיעו את טענותיהם כנגד הליך ההפקדה ותוקפה. השגותיהם בעניינים אלו הועלו לדיון בבית המשפט מבלי שהועדה המחוזית נתנה עליהם את דעתה, ואפשר שדי בכך על מנת להביא לדחייתן על הסף.

זאת ועוד, במועד הגשת העתירה בחרו העותרים שלא להגיש יחד עימה בקשה לצו עיכוב הליכי אישור התוכנית. הבקשה לעיכוב הליכים הוגשה יחד עם הגשת העתירה המתוקנת ביום 3.7.08 (בש"א 31699/08). עד אז כבר פורסמה התוכנית למתן תוקף ביום 2.5.08.
אינני מקבל את טענת העותרים שדי היה בהגשת העתירה על מנת למנוע מן המשיבים לקדם את הליכי אישור התוכנית, ואינני סבור שפעולותיהם לפעול למתן תוקף לתוכנית נגועות בחוסר תום לב.
סעיף 110 לחוק התכנון והבניה
קובע כי "על החלטת ועדה מחוזית בדבר אישור תכנית או דחייתה רשאים לערור בפני
המועצה הארצית",

ברשות יושב ראש הועדה המחוזית, מי שהתנגדותו לתכנית נדחתה.
בעע"מ 3663/02 ועד שכונת עין כרם נ' הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה, מחוז ירושלים (פ"ד נז(2) 882) נקבע, כי אמת המידה למתן רשות לערר היא החשיבות הציבורית והעקרונית של הענין העומד לדיון וכי "נדרש שהעניין יהיה חשוב עד כדי הצדקה לערב את המועצה [הארצית]" (שם, בעמ' 892).
איני רואה לקבל את הטענה בדבר חוסר סמכות של בית משפט זה לדון בעתירה. התוכנית נשוא העתירה היא תוכנית ברמה המקומית ואין בה חשיבות המצדיקה את מעורבות המועצה הארצית. בנסיבות העניין ספק אם היו העותרים זוכים לקבל רשות לערר למועצה הארצית, ועל כן אין מקום לדחות את העתירה על הסף (ראו, עת"מ 117/06 דרורי נ' הועדה המחוזית לתכנון ובניה מחוז מרכז (לא פורסם, ניתן ב-15.11.05).
הסמכות לדון בעתירה זו מקורה, כפי שטענו העותרים,
בסעיף 10 לתוספת הראשונה לחוק בתי המשפט לעניינים מנהליים, תש"ס-2000.


אינני רואה מקום להרחיב בטענות העותרים הנוגעות לבקשת המשיבות 2 ו-3
להיתר הבנייה והתנאים להוצאתו וכן להסכמים בין המשיבה 3 ובין המשיבה 4 ובין האחרונה ובין דיירי הבניינים במתחם. עניינה של העתירה הו
א אישור התוכנית ולא תקיפת היתר הבניה מכוחה או ההליכים החוזיים והקנייניים בקידום הפרויקט.
בענין זה עומדת בתוקפה הצהרתה של ב"כ המשיבות 2 ו-3, עוה"ד אירה יעקב-סלוביציק, בישיבת מיום 25.4.10, כי ההיתר לא יוצא אם לא יתקיימו כל התנאים הנדרשים בדין,
תוך הבטחה שבסמוך להוצאת היתר כזה יקבל ב"כ העותרים הודעה מתאימה שתאפשר לו לכלכל צעדיו.
בסיכומיהן של המשיבות 2 ו-3 שבה עוה"ד יעקב-סלוביציק והצהירה, כי ההיתר לא יוצא אלא לאחר הסדרת כל ההליכים הנדרשים על פי כל דין, והודיעה שבשלב הגשת הסיכומים טרם הוצא ההיתר למשיבה 4.

סיכומם של דברים לענין טענות הסף הוא, כי על אף שיש ממש בטענת השיהוי בהגשת העתירה שהוגשה בחריגה ממגבלת הזמנים בתקנה 3(ב) לתקנות סדרי הדין, והשיהוי בהעלאת הטענות לגבי הליך ההפקדה, כמו גם בטענת אי מיצוי ההליכים לגבי טענות אלה, לא מצאתי לדחות את העתירה על הסף. זאת משום שדינה להידחות לגופה.

דיון
והכרעה בעתירה לגופה

בטרם אדון בטענות הצדדים לגופן, אזכיר את ההלכה המושרשת בפסיקת בתי המשפט בתחום התכנון והבנייה לפיה, בית המשפט המנהלי אינו יושב כטריבונל עליון לתכנון ולא נוטה להתערב בפעילותם של גופי התכנון, אלא אם ימצא שפעולותיהם נעשו שלא כחוק, שלא בסמכות, שלא בתום לב או שלא בסבירות ראויה (ראו בין היתר, בג"צ 2920/94 אדם טבע ודין - אגודה ישראלית להגנת הסביבה ואח'
נ' המועצה הארצית לתכנון ולבניה ואח'
, פ"ד נ(3) 441, 446; בג"צ 2324/91 התנועה למען איכות השלטון בישראל נ' המועצה הארצית לתכנון ולבניה, פ"ד מה(3) 678, 688.
העותרים צרפו לעתירה המתוקנת חוות דעת מקצועית של ד"ר מיכאל מאיר בורדניץ, מומחה בתכנון ערים מהטכניון, חוקר התנגדויות ונציג הטכניון במועצה הארצית לתכנון ובניה (נספח יח' לעתירה המתוקנת).
בצדק טענו המשיבים שאין להתייחס לחוות דעת זו לגופה, וזאת הן משום השלב בו הוגשה,
והן משום שבית משפט זה אינו נדרש להכריע בשאלות מקצועיות של תכנון.
בבג"צ 2920/94 אדם טבע ודין הגישו העותרים לבית המשפט חוות-דעת של מומחים מקצועיים לתמיכה בטענותיהם, המשיבים לא טמנו ידם בצלחת והביאו גם הם חוות-דעת של מומחים התומכים בעמדתם. כב' השופט חשין סרב להתייחס לחוות הדעת, באומרו:
"...נמצא לנו, ולא להפתעתנו, כי בעולם התכנון רבות הן הדעות ורבים הם חילוקי הדעות וההשקפות לא פחות מאשר בעולמנו שלנו, עולם המשפט. מלחמת חוות הדעת גברה והלכה, וחוות-דעת נערמו על שולחננו כפלא שוליית הקוסם. לא נכניס ראשנו בכל אלה, ולו מן הטעם שאין אנו רואים עצמנו כשירים וראויים להכריע בקונצפציות ובדוקטרינות של תכנון... לא לנו הוא להכריע במחלוקת שנתגלעה בין אסכולות מתכננים. ענייננו שלנו הוא בשאלות משפט ובביקורת משפטית על שיקול-דעת".
העותרים אף הגדילו לעשות וצרפו לתשובתם לתגובות המשיבים לעתירה המתוקנת שני מסמכים שלא הוצגו קודם לכן, לא בשלב הדיון בהתנגדויות בפני
הועדה המחוזית ולא בשלב הדיון בעתירה עד אז. המסמך האחד הוא ה"מדריך לבחינת תוכניות של בנייה לגובה" שנערך על ידי מנהל התכנון של משרד הפנים בשיתוף הטכניון. לא מצאתי להתייחס למסמך זה ולטענות העותרים לגביו, שכן מסמך זה פורסם בינואר 2003 והיה, בוודאי,
ידוע לעותרים בעת הדיון בהתנגדויות בחודש ספטמבר 2007. חרף זאת, ועל אף שמסמך זה כולל הנחיות מקצועיות בנושא של תכנון ובנייה, לא טרחו העותרים לבסס את טענות ההתנגדות שלהם בועדה המחוזית על האמור במסמך זה. מעבר לצריך אני רואה להעיר, כי המדריך עניינו ב"בניינים גבוהים" - 10 קומות ומעלה - ו"בבניינים גבוהים מאוד" - 20 קומות ומעלה.
הבניינים המוצעים לפי התוכנית עתידים להתנשא לגובה של 10 קומות מעל 2 קומות מרתף, לפי התכנון המקורי, ובהמשך נוספה לגובהם קומה טכנית לצורך מתקני המעלית שאינה משמעותית. ספק בעיני אם המלצות המדריך נוגעות לבניינים ממין אלה.
המסמך השני, הוא מסמך עמדה של אגודת "אדם טבע ודין" שנשלח ביום 16.2.10 לגב' גילה אורון, יו"ר הוועדה המחוזית תל-אביב ומר צבי בר, ראש העיר רמת גן, שעניינו הבנייה לגובה במסגרת תכנית המתאר לרמת גן. לא מצאתי להתייחס גם למסמך זה, שחסר כל מעמד משפטי מחייב, ואין לדעת את מידת הרלוונטיות שלו אל בניינים העתידים לקום לפי התוכנית.

מגבלת צפיפות המגורים לפי תוכניות המתאר המקומיות

אין חולק, כי המצב התכנוני במתחם שהיה בתוקף בעת שהחלו הליכי תכנון התוכנית, לפי תוכניות המתאר המקומיות, התיר צפיפות מגורים של 18 יחידות דיור לדונם בשטח שיעודו מסחרי.
לפי סעיף 1.6.1 לתוכנית, שהיא תוכנית מתאר מקומית ברמה מפורטת, חלות עליה "הוראות תכנית רג/340/ג כל עוד לא שונו ע"י הוראות תכנית זו".
מלכתחילה, בקשה התוכנית לשנות את ייעודו של המתחם מ"איזור מסחרי" ל"איזור מגורים מיוחד", ולהתיר תוספת של 12 יחידות דיור לדונם, מעל לרף הקבוע בתוכניות המתאר המקומיות, סך הכל צפיפות מגורים של 30 יחידות דיור לדונם.
סעיף 129 לחוק התו"ב קובע כי "תכנית מיתאר מקומית - כוחה יפה מתכנית מפורטת, אם לא נאמר אחרת בתכנית המיתאר".
הכלל הוא כי ארבע התכניות לפי החוק- שלוש תכניות מתאר (ארצית, מחוזית ומקומית) ועמהן תכנית מפורטת- מצויות במידרג הירארכי ביניהן לבין עצמן. כל תכנית ותכנית חייבת להישמע לתכנית שמעליה, וכוחה של כל תכנית יפה מתכנית שלמטה ממנה.
מקומה של התכנית המפורטת הוא תחת כל שלוש תכניות המתאר האחרות, ועל מנת שתאושר היא חייבת להתאים עצמה לכל תכניות המתאר שמעליה, החלות על האיזור.
אולם, במקרה שבפני
נו הותקנה התכנית כתכנית תוכנית מתאר מקומית ברמה מפורטת
שוות דרגה לתוכניות המתאר המקומיות, אשר גוברת על הוראות התכניות הקודמות לה בזמן,
מקום שהיא מהווה שינוי להוראותיהן (סעיף 1.6.1 הנ"ל).
בכך אין פגם, שכן הועדה המחוזית שאשרה את תוכניות המתאר המקומיות מוסמכת לשנותן באותה הדרך במסגרת התוכנית (סעיף 133 לחוק התו"ב).

שני שיקולים עמדו מאחורי החלטת הועדה המחוזית לאשר את צפיפות המגורים בתוכנית, על אף היותה חורגת מעל הרף הקבוע בתוכניות המתאר המקומיות:
האחד, כי באיזור הסמוך למתחם אושרו בעבר תוכניות עם צפיפות מגורים גבוהה אף מזו המוצעת בתוכנית, וזאת בהתאם למדיניות מוסדות התכנון להתיר בניה רוויה באיזור.
כעולה מטענות המשיבים, חלק מן העותרים מתגוררים הם עצמם בבניינים המתנשאים לגובה של 8 קומות, וזאת בשונה מן המרקם של בנייה צמודת קרקע המאפיין את שכונת "שיכון ותיקים". אישור הבנייה של אותם בניינים לפני כמה עשורים, נעשה,
כפי שהבהירו המשיבים,
בהתאם למדיניות מוסדות התכנון להגדיל את יחידות הדיור באיזור.
התוכנית היא המשך לאותה מדיניות על פיה נבנו בתי העותרים עצמם המנסים, כיום, למנוע את יישומה.
הועדה המחוזית בהחלטתה אף מצאה לציין, כי ההתנגדות למדיניות שעל פיה נבנו בתיהם של המתנגדים עולה כדי חוסר תום לב:
"מרבית המתנגדים מתגוררים בשדרות השושנים 3-5. מדובר בבתים בני 8 קומות אשר לפני 30 שנים יצרו מציאות חדשה בשכונה. הבית המוצע הוא המשך לבתים הללו ואיננו משנה את המרקם השכונתי. ההתנגדויות, בעיקר של דיירי הבתים ברחוב שושנים, מועלות שלא בתום לב. בעבר היתה התנגדות רבה לבתים הללו והיום אותם דיירים מתנגדים לבנייה באותו סגנון כאשר למעשה הם אומרים-אל תתנו לאחרים מה שננתם לנו".
השיקול השני הוא לקדם את התוכנית המייעדת בניינים שמצבם ירוד להריסה ולבנייה מחדש, וזאת במטרה להטיב הן את מצבם של בעלי
הדירות באותם בניינים, אך גם את מצבם של כלל תושבי השכונה שיפיקו תועלת מהתחדשות האזור.

שני השיקולים הם שיקולים עניינים, ואין מקום להתערב בהם.

התוכניות הצפות

סעיף 7א לתוכנית מתאר מקומית רג/מק/340/ג/9 שפורסמה למתן תוקף ביום 24.10.96 (י.פ 4451) קובע:
"הועדה רשאית באזורים ב' וג' בהם קיים בניין להריסה לקבוע כי ניתן יהיה לקבל על כל יח"ד היועדת להריסה 2 יח"ד נוספות בהתאם לזכויות המותרות עפ"י התכנית הראשית..."
עולה, כי האפשרות בתוכנית רג/מק/340/ג/9 להוסיף שתי יחידות דיור כנגד כל יחידת דיור בבניין המיועד להריסה הייתה קיימת לפי סעיף זה רק באזורי מגורים ב' ו-ג' בעיר רמת גן.
ביום 23.7.06 הובאה לדיון בועדה המקומית תוכנית מתאר מקומית רג/מק/340/ג/28 שתכליתה להחיל את הזכויות המוקנות בתוכנית רג/מק/340/ג/9 גם על אזורים אחרים בעיר המוגדרים בייעוד "מחסרי" ו"מיוחד". תוכנית זו הופקדה ביום 31.8.06 ופורסמה למתן תוקף ביום 20.2.07.
טענת העותרים היא כי הועדה המקומית פעלה לזרז את הליכי התכנון האישור של תוכנית רג/מק/340/ג/28 ובמקביל לעכב את הליכי התכנון והאישור של התוכנית, על מנת להחיל את הזכויות הבנייה המשולשות בתוכנית רג/מק/340/ג/9 על המתחם המצוי בבעלות העירייה.
ייאמר כאן ומייד, כי טענת העותרים על "תימרון" בהליכי התכנון והאישור של התוכניות הנדונות נטולת הגיון. כפי שהוסבר לעיל, לא נפל פגם באישור צפיפות הבנייה בתוכנית לפי תוכניות המתאר המקומיות, כך שלא היה צורך בזירוז הליכי התכנון האישור של תוכנית רג/מק/340/ג/28, על מנת לאפשר את קידום הליכי אישור התוכנית.
המשיבים הסבירו שאישור תוכנית רג/מק/340/ג/28 שיקף את המדיניות של מוסדות התכנון להגדיל את צפיפות המגורים וזכויות הבניה בעיר רמת גן, ואת ההבנה שאין סיבה שלא להחיל את תוכנית רג/מק/340/ג/9 על אזורים אחרים בעיר, כך שזכויות הבנייה המוקנות בה יחולו על כלל השטח המוניציפאלי של העיר רמת גן. זאת ללא קשר להליכי התכנון והאישור של התוכנית.
מן הטבלה שבה הוצגו המועדים השונים של הליכי התכנון והאישור של התוכנית אל מול המועדים הרלבנטיים לתוכנית רג/מק/340/ג/28, עולה כי על אף שהתוכנית הובאה לדיון בועדה המקומית ביום 22.1.06 קודם למועד הדיון בתוכנית רג/מק/340/ג/28 ביום 23.7.06, הופקדה האחרונה קודם לתוכנית כבר ביום 31.8.06, לעומת יום 27.4.07 בו הופקדה התוכנית, ופורסמה למתן תוקף במועד מוקדם יותר מן התוכנית ביום 20.2.07, לעומת התוכנית שפורסמה למתן תוקף ביום 23.6.08.
המשיבים הסבירו שההבדל בקצב ההתקדמות של הליכי האישור בין התוכניות נובע מהבדלים במהותן של התוכניות, במיהות הגופים שדנו בהן, והאישורים השונים שנדרשו להן. ההסברים מקובלים עלי, ויש בהם להפריך כל טענה בדבר מניפולאציות בהליכים.

העותרים ביקשו במסגרת עתירה זו לתקוף את אישורה של תוכנית רג/מק/340/ג/28 בטענה כי הועדה המקומית לא הייתה מוסמכת לאשרה בהתאם לסעיף 62א לחוק התו"ב.
עתירה זו שעניינה החלטות גופי התכנון באישור התוכנית אינה המקום לברר את טענת העותרים באשר לסמכותה של הוועדה המקומית להתקין את תוכנית רג/מק/340/ג/28. העותרים לא הגישו כל התנגדות לאישור תוכנית רג/מק/340/ג/28, שאושרה, כפי שמצאתי, ללא קשר לאישור התוכנית, ומבלי שהיה צורך להתקינה על מנת להתיר את צפיפות המגורים שנקבעה בתוכנית.
במצב התכנוני הקיים לפי תוכניות המתאר יכולה הייתה הועדה המקומית להשיג את מבוקשה גם אילו תוכנית
רג/מק/340/ג/28 לא הייתה באה לעולם, כך שאין כל ממש בטענת העותרים על המצג המוטעה שהוצג לוועדה המחוזית.
העותרים הפנו אל דבריו של מהנדס העיר רמת גן, מר חיים כהן, בפני
ועדת משנה ב' להתנגדויות של הועדה המחוזית, בעת הדיון בהתנגדויות ביום 3.9.07. באותה ישיבה אמר מר כהן:
"הזכויות הקיימות היום בתוכניות תקפות מאפשרות הקמת 70 יחידות, 70 דירות בגודל 70 מ"ר לכל דירה, אלה הזכויות בתוכניות תקפות היום....". בהמשך, התייחס לאפשרות "לבנות על כל דירה שהורסים שתיים חדשות".
דבריו אלה של מהנדס העיר, מר כהן, משקפים את המצב התכנוני הקיים ביום 3.9.07, שכן במועד זה כבר אושרה תוכנית
רג/מק/340/ג/28, שפורסמה, כאמור, למתן תוקף ביום 20.2.07. עד להפקדת התוכנית ביום 27.4.07,
בנוסחים הקודמים של התוכנית, לא הוזכרה תוכנית
רג/מק/340/ג/28 ברשימת התוכניות המאושרות החלות על המתחם (ראו, העתקי נוסחים הקודמים של התוכנית, נספח ו'-ה' לכתב התגובה המתוקנת מטעם המשיבות 2 ו-3).
מוטב היה לעותרים אילו היו נמנעים מלייחס לועדה המקומית ומהנדס העיר הטעייה של הוועדה המחוזית, בטרם בדקו בדיקה זהירה של מועדי שלבי התכנון והאישור של התוכניות הנדונות.

מגבלת צפיפות המגורים בתמ"א 35

תמ"א 35 היא תכנית מתאר ארצית, החלה בכל שטחי מדינת ישראל שבהם חל החוק הישראלי,
ועל פי הוראותיה תיבחן כל תכנית מתאר מחוזית, תכנית מתאר מקומית או תכנית מפורטת (סעיף 131 לחוק התו"ב, וראו דברי ההסבר לתמ"א 35).
מטרות התכנית הוגדרו בסעיף 3, והן, בין היתר:

"א.
מתן מענה תכנוני לצורכי הבנייה והפיתוח של מדינת ישראל, תוך הכוונת
עיקר הפיתוח למרקמים העירוניים וצמצום תופעת הפרבור...
ו.
שמירת עתודות קרקע לדורות הבאים תוך כדי שמירה על ערכי טבע,

חקלאות, נוף ומורשת...
ז.
שיפור המרחב העירוני תוך חידוש הדרגתי שלו, שימור מכלולים ערכיים, בנייה בצפיפויות גבוהות יחסית ופיתוח מערכות תשתית – ובייחוד תחבורה ציבורית המובילה את הפיתוח העירוני..."
33.
סעיף 6.3.1 לתמ"א 35 קובע:
"תכנית מקומית תופקד רק אם הצפיפות הממוצעת נטו למגורים בה תתאם להוראות סעיף 12.2".
המונח "צפיפות נטו" מוגדר בסעיף 5, הוא סעיף ההגדרות של תמ"א 35, באופן הבא:

"ערך המתקבל מחילוק מספר יחידות הדיור המותר בתכנית בשטח המיועד למגורים באותה תכנית".
המונח "תוכנית" מוגדר כ"תכנית מתאר מחוזית או תכנית מקומית", והמונח "תכנית מקומית" מוגדר כ"תכנית מתאר מקומית וכן תכנית מקומית".
סעיף 12.2 לתמ"א 35 עוסק ב"צפיפות נטו ממוצעת למגורים" וסעיף 12.2.1 שבו, קובע:

"תכנית מקומית לתוספת שטח לבינוי המייעדת שטח למגורים תופקד רק אם הצפיפות הממוצעת למגורים (נטו) באותו שטח לא תפחת מהקבוע בלוח מס' 1, ולא תעלה על כפל הצפיפות הקבועה בלוח מס' 1 (להלן: הצפיפות המותרת)" .
בלוח 1 לתמ"א 35 נקבע שהצפיפות הממוצעת למגורים (נטו) בישוב בדגם 1 אליו משתייכת העיר רמת גן היא 12 יחידות לדונם.
34.
סעיף 12.2.2 לתמ"א 35 קובע חריגים לאמור בסעיף 12.2.1 ולפיו, רשאי מוסד תכנון להפקיד תכנית החורגת מהצפיפות המותרת, אם התקיים אחד מהתנאים הבאים:
"1.
הצפיפות המוצעת ביישוב (קיימת ומאושרת) נמצאת בטווח הצפיפות המותרת, והצפיפות המוצעת בתכנית אינה משנה זאת.
2.
החליט מוסד תכנון לחרוג מצפיפות המינימום מאחד מהנימוקים הבאים:

א.
הדירוג הסוציו-אקונומי של היישוב או השכונה שלגביהם מוגשת
התכנית נמוך מהחציון.
ב.
גודל משק בית של האוכלוסייה הצפויה להתגורר בשטח התכנית
גבוה משמעותית מהממוצע הארצי, לאורך זמן.
ג.
קיימת מגבלת גובה בגין מערכת הביטחון או התעופה האזרחית
המונעת את מימוש יעדי הצפיפות בבניה לגובה.
ד.
בתכנית הנמצאת במחוז צפון או בנפת באר שבע – על פי הקבוע
בתכנית מתאר מחוזית.

3.
החליט מוסד תכנון לחרוג מכפל הצפיפות מאחד מהנימוקים הבאים:

א.
התכנית נמצאת בסמיכות למרכז תחבורה.


ב.
התכנית מצויה במתחם שנקבע על ידי מוסד התכנון כמתחם
לחידוש עירוני.
ג.
מוסד תכנון השתכנע מנימוקים שנרשמו, כי האוכלוסייה הצפויה
להתגורר בשטח התכנית משתייכת לדרוג הסוציו-אקונומי
הגבוה,
וכי קיימים אמצעים מתאימים להבטחת ניהול ואחזקת המגורים לאורך זמן".
35.

הוראות תמ"א 35 חולשות על התוכנית, זאת הן לפי הגדרות תמ"א 35 עצמה, והן משום מעמדה של תמ"א 35 העומדת בראש המדרג ההיררכי בין התוכניות. השאלה היא האם כפופה צפיפות המגורים בתוכנית למגבלה הקבועה בסעיף 12.2.1 לתמ"א 35. עמדת העותרים היא כי צפיפות המגורים בתוכנית- 30 יחידות דיור לדונם-חורגת מהצפיפות המותרת בתמ"א 35 העומדת על 24 יחידות דיור לדונם (כפל הצפיפות הקבועה בלוח מס' 1).
לא כך, עמדת המשיבים. לטענתם טעו העותרים בהבנת הוראת סעיף 12.2.1 לתמ"א 35 שאינו חל על התוכנית.
לפי סעיף 12.2.1 לתמ"א 35 מגבלת הצפיפות חלה על
"תכנית מקומית לתוספת שטח לבינוי המייעדת שטח למגורים".

סעיף 5 מגדיר
"תכנית לתוספת שטח לבינוי"
כ
"תכנית מקומית המשנה את ייעודו של שטח שאינו מיועד לבינוי לשטח המיועד לבינוי".
המתחם נשוא התוכנית הוא שטח בנוי שייעודו
"איזור מסחרי [כולל מגורים]"
, וכיום, בנויים בו מבני מגורים, מבנים מסחריים ומבני ציבור.
במצב דברים זה נכונה עמדת המשיבים שמגבלת הצפיפות לפי תמ"א 35 אינה מגבילה את מספר יחידות הדיור שניתן לבנות לפי התוכנית, שכן זו אינה משנה שטח שאינו מיועד לבינוי לשטח המיועד לבינוי.

לנוכח האמור, מתייתר הצורך לדון בטענות הצדדים הנוגעות לתחולת החריגים הקבועים בסעיף 12.2.2 לתמ"א 35. עם זאת, ייאמר, מעבר לצריך, כי המשיבים הבהירו שהצפיפות שנקבעה בתוכנית אינה משפיעה על הצפיפות הממוצעת בעיר רמת גן, ואין בה לגרום להעלאת הצפיפות הממוצעת מעל לצפיפות המותרת, שכן, ממילא הצפיפות הממוצעת נטו בעיר נמוכה בהרבה מן המותר לפי תמ"א 35 ועומדת על 6.9 יחידות דיור לדונם. על כן, בהתאם לחריג בסעיף 12.2.2(1) לתמ"א 35 רשאי היה מוסד תכנון להפקיד תכנית החורגת מהצפיפות המותרת לפי התמ"א, אם היה מבקש לעשות כן.
רשות כזו גם נתונה למוסד התכנון בהתאם לחריג בסעיף 12.2.2(3)(ב) לתמ"א 35 שעניינו "חידוש עירוני". כאמור, מטרת התוכנית היא "התחדשות

עירונית" ביוזמה מקומית ופרטית, ומכאן שהועדה המקומית רשאית הייתה לאשר תוכנית החורגת ממגבלת הצפיפות בתמ"א 35, וזאת אם היה מדובר בתוכנית לתוספת שטח לבינוי, וכאמור, לא זה המקרה שבפני
.
העותרים הרחיבו בעניין זה, וטענו שהמתחם לא נקבע על ידי הועדה המחוזית
כמתחם ל"חידוש עירוני", לא התקיים דיון בעניין, ולא הוגשו המסמכים הנדרשים בהתאם לסעיף 14.4 לתמ"א 35. כמו כן, לא התקבלו האישורים הנדרשים בהתאם לסעיף 33א לחוק התכנון והבניה.
לא מצאתי ממש בטענות אלו של העותרים. בהחלטת הועדה המחוזית ביום
31.10.07 קיימת התייחסות לנושא ההתחדשות העירונית לפי תמ"א 35 ונאמר בה:
"תוכנית התחדשות העירונית זו נולדה בעקבות בקשת התושבים הגרים בתחום התוכנית והיא מבטאת את המדיניות של תוכנית תמ"א 35. ההתחדשות העירונית במרכז הארץ וביחוד בגוש דן, יכולה להיעשות רק על ידי הריסה ובינוי מחדש גבוה יותר ואינה מחייבת אישורי ממשלה".
המסמכים הנדרשים בסעיף 14.4 לתמ"א 35 הם מסמכי התוכנית עצמה, והעותרים לא הצביעו מהם המסמכים החסרים לטענתם.
סעיף 33א לחוק התכנון והבניה עניינו בהתחדשות עירונית במסלול ממשלתי ובמימון ציבורי, בעוד התוכנית היא יוזמה מקומית ובמימון של יזם פרטי, כך שאמור בסעיף זה אינו חל במקרה שבפני
נו.


בשולי הדברים

בטרם סיום, אתייחס למספר טענות נוספות שהעלו העותרים. ראשית הטענה בדבר "הבטחה מנהלית" המתבססת על מכתבו של מר רפי פיליפסון, עוזר ראש העיר רמת גן, אל גב' קרן שניידר, בתו של העותר מס' 6, מיום 9.7.07. במכתבו עדכן מר פיליפסון כי "הוחלט על ידי ראש העיר שהעירייה תדרוש מהיזמים להוציא את מבנה גן הילדים מתחום התוכנית ויבדקו חלופות לבניית הספרייה בבניין המגורים המתוכנן או במקום מתאים אחר. בכל מקרה על גן הילדים לא תיבנה קומה שניה" (נספח יב' לעתירה המתוקנת).
העותרים בקשו לעגן את ההבטחה ולקבוע בפסק הדין כי לא תתקיים בניה מעל גן הילדים בחלקה 210 שבתחומי התוכנית.
הועדה המקומית הבהירה כי המליצה לוועדה המחוזית להוציא את חלקה 210 מתחום התוכנית, אך המלצתה נדחתה, ונקבע שזכויות הבניה בחלקה ויעודה למבנה ציבורי ישארו בעינם.
עם זאת, הצהירה ב"כ המשיבות 2 ו-3, עו"ד יעקב-סלוביציק, כי הספריה לא תיבנה על חלקה זו, בקומה השניה מעל לגן הילדים.
אינני סבורה שיש מקום להתערב בהחלטה הנוגעת לזכויות הבנייה בחלקה 210 וייעודה הציבורי, ודי בהצהרה של עו"ד יעקב-סלוביציק על מנת להסיר מלבם של העותרים את החשש על הפרת ההבטחה של המשיבות 2 ו-3 לגבי הקמת הספריה.

העותרים מצאו טעם לפגם בכך שבשלב הדיון בהתנגדויות ביום 3.9.07 ביקשה הועדה המקומית תוספות בנייה של קומה טכנית ושטחי שירות, וזאת ללא תהליך של הפקדה מחדש ומבלי שניתנה להם האפשרות להתנגד לתוכנית. העותרים לא הביאו בפני
את מלוא התמונה לעניין ההתגדות לתוכנית שבאה מצדה של הועדה המקומית, ולא התייחסו לכך שבמסגרת התנגדותה פעלה הועדה המקומית גם לטובת העותרים והמליצה לועדה המחוזית באותה הזדמנות להוציא את חלקה 210 מתחום התוכנית ולבטל את הקמת הספריה מעל גן הילדים, כנדרש על ידי העותרים.
סעיף 100 לחוק התכנון והבניה מציין במפורש את הועדה המקומית כמי שרשאית להגיש התנגדות, ואין הוא מסייג את זכותה באשר לתוכניות שהופקדו על ידה. השינויים שבקשה הועדה המקומית להכניס בתוכנית לטובת היזם אינם משמעותיים, ולעותרים ולנציגיהם שנכחו בדיון ההתנגדויות הייתה הזדמנות להביא בפני
הועדה המחוזית את התייחסותם לאותם שינויים.

בעתירתם המתוקנת שבו העותרים על טענות שהועלו על ידם בדיון בהתנגדויות וקיבלו מענה על ידי הועדה. כך הטענה באשר לבטיחותם של הולכי הרגל בשל הסמיכות בין גן הילדים ובין הכניסה לחניון התת קרקעי, אשר נדחיתה לאחר שנמצא שגן הילדים המצוי במקום יבוטל במסגרת התוכנית; וכך באשר לטענות הנוגעות לענייני איכות הסביבה ושימור העצים במתחם, אשר נבחנו על ידי הועדה על סמך חוות דעת של מומחים מקצועיים.

נושא מרכזי שעלה בטענות העותרים הוא
עומס התנועה ומצוקת החניה באיזור המתחם. גם נושא זה נבחן על ידי הועדה על סמך חוות דעת מקצועיות ונמצא שהתוספת לעומס התנועה קטנה ביותר ואינה משמעותית. הוברר, כי
במתחם אמור לקום חניון תת קרקעי העתיד לשרת את הבניינים החדשים ולהקל בכלל על עומס החניה באזור, וזאת במקום שטח חנייה הקיים במקום כיום, העתיד להפוך לגינה ציבורית.

סוף דבר

דין העתירה להידחות.

העותרים ישלמו למשיבים הוצאות ושכ"ט עו"ד בסך כולל של 25,000 ₪ צמוד מיום מתן פסק הדין ועד ליום התשלום בפועל.





ניתן היום, יד טבת תשע"ב, 9 בינואר 2012, בהעדר הצדדים.














עתמ בית משפט לעניינים מנהליים 2740/07 עודד קליינר ואח' נ' הועדה המחוזית לתכנון ובניה ת"א, הועדה המקומית לתכנון ובניה ר"ג, עיריית ר"ג ואח' (פורסם ב-ֽ 09/01/2012)