פסקי דין על אבנר כהן | פסקי דין על ליאור משה כהן | פסקי דין על דרור כהן | פסקי דין על חפציבה ים קאסר | פסקי דין על אורטל פרח קאסר |

21465-05/10 א     11/01/2012




א 21465-05/10 אבנר כהן, ליאור משה כהן, דרור כהן נ' חפציבה ים קאסר, אורטל פרח קאסר








בית משפט השלום בכפר סבא



ת"א 21465-05-10 כהן ואח' נ' ים ואח'






בפני

כב' השופט
דוד גדול


תובעים

1
.
אבנר כהן

2
.
ליאור משה כהן

3
.
דרור כהן
\
ע"י ב"כ עו"ד לימור שפירר


נגד


נתבעים

1.חפציבה ים קאסר

3.אורטל פרח קאסר
ע"י ב"כ עו"ד הראל לוי




פסק דין



א.
עובדות

1.
התובעים רשומים כחוכרים, מאז יום 3.8.09, לגבי המקרקעין הידועים כחלק מחלקה 352 בגוש 6427 והמצויים ברח' אנילביץ 3 בכפר סבא (להלן – "המקרקעין"). על המקרקעין בנוי בית מגורים המכיל: 4 חדרי שינה, סלון, מטבח פינת אוכל, מקלחת ואמבטיה, מחסן המשמש לחניה וגינה (להלן – "הבית").

2.
ביום 6.8.07 נחתם חוזה שכירות חופשית בין התובע 1 (להלן – "אבנר") כמשכיר לבין הנתבעות ואדם שלישי שי בן חלילי כשוכרים (להלן – "חוזה השכירות"). הנתבעות שכרו את הבית לתקופה שתתחיל בין 23.8.07 ל – 8.9.07 ועד ליום 31.7.08 להלן – "תקופת השכירות".


עפ"י הוראות סעיף 6ב' לחוזה השכירות הוענקה לנתבעות זכות להאריך את תקופת השכירות לשנה נוספת (31.7.09 – 1.8.08) בכפוף למילוי התניות הנקובות בסעיף זה.

3.
דמי השכירות לתקופת השכירות נקבעו לסך 5,300 ₪ לכל חודש גריגוריאני הכל כמפורט בטבלה שבסעיף 7 (ב) לחוזה השכירות כן נקבע בחוזה כי הפרתן של הוראות הסעיף על כל סעיפיו הקטנים תחשב כהפרה יסודית של הוראות חוזה השכירות.

4.
כיום אין חולק כי הנתבעות חבות לתובעים דמי שכירות בגין החזקתן בבית ללא תשלום כלשהוא החל מיום 15.2.08 ועד מועד פינוי הבית בפועל ביום 30.9.09.

5.
הפינוי בפועל של הבית בא רק לאחר סדרת הליכים משפטיים שנקטו התובעים כנגד הנתבעות והם:

א.
הגשת תביעת פינוי כנגד הנתבעות בסדר דין מקוצר לבית משפט זה ת.א. 5377/08. ביום
2.6.09 דחה כב' הרשם (כתוארו אז) ב. יזרעאלי את בקשת הרשות להגן שהגישו הנתבעות.

ב.
על החלטת כב' הרשם הוגש ערעור לבית משפט זה ע"א 26/09 שנדון בפני
כב' השופט אמיר. בהחלטה מיום 2.4.09 הערעור נדחה.

על החלטה כב' השופט אמיר הגישו הנתבעות בר"ע לבית המשפט המחוזי מרכז 5855-05-09. בקשה זו נמחקה תחילה עקב אי תשלום אגרה (החלטה מיום 30.7.09).

כנגד הנתבעות נפתח תיק הוצל"פ ונקבע יום לפינוי הבית ל – 30.6.09 אך זה לא התבצע לאחר שהנתבעות הפקידו 50,000 ₪ לקופת בית המשפט המחוזי.

ג.
בית המשפט המחוזי בהחלטה מיום 29.9.09 דחה את בקשת הנתבעות לעיכוב ביצוע שנקבע למחרת היום (30.9.09).

ד.
בו ביום הוגשה בקשת רשות ערעור לבית המשפט העליון שהובאה בפני
כב' השופטת נאור שנאותה לעכב ארעית את הפינוי כנגד הפקדה תוספת של 50,000 ₪. הסכום האחרון לא הופקד במועד שקבע בית המשפט העליון ועל כן הליכי הפינוי שנקבעו ליום 30.9.09 נמשכו כסדרם ובצהרי יום 30.0.09 הבית פונה והחזקה בו הושבה לתובעים.


6.
בתביעה שלפני עותרים התובעים כי הנתבעות תחויבנה לשלם להם את הפיצוי המוסכם שנקבע בחוזה השכירות לסך 530 ₪ ליום למשך 565 ימים שהם 299,450 ₪ (קרן) ובסה"כ 319,908 ₪.


7.
הצדדים הופיעו לפני בישיבת יום 7.2.11 ובה נקבע התיק לשמיעת הוכחות ליום 6.7.11. קודם מועד ההוכחות הודיעו לי הפרקליטים כי הגיעו לידי הסדר דיוני לפיו כל צד יסכם בתורו את טיעוניו המשפטיים ועל בסיסם יינתן
פס"ד מסכם.


ב.
הדיון -


1.
התובעים טוענים כי:

א.
הנתבעות חייבות לשלם להם את סכום התביעה כפי שנקבע בחוזה השכירות כפיצוי מוסכם. הפיצוי סביר בנסיבות העניין.

ב.
הם זכאים לפיצוי נוסף בשל העיכוב בהשכרת הבית לאחר פינויו למשך 3 חודשים ו- 10 ימים (הבית הושכר שוב ביום 10.1.10) בסך 5,300 ₪ לכל חודש. כך גם תשלום ארנונה מיותרת בסך 1,749 ₪.

ג.
יש להפוך את העיקול הזמני על דירתן של הנתבעות ברעננה ברח' החשמונאים 31 לעיקול קבוע.


2.
הנתבעות טוענות כי:

א.
אבנר היה זה שפנה אליהן בבקשה לשכור את הבית. על סמך הבטחתו השכירו דירתן שברעננה קודם שחתמו על חוזה השכירות
כהגדרתו לעיל. התובעים נצלו מצוקתן והחתימו אותן על חוזה דרקוני.

ב.
הפיצוי המוסכם מהווה קנס והוא לא סביר בנסיבות שכן הוא פי 3 מאשר דמי שכירות יומיים. אם לא די בכך הוסיפו התובעים רבית שנתית בשיעור 10%. יש לקבוע זאת ל- 50% מדמי השכירות היומיים.

ג.
יש לדחות את רכיב התביעה לאובדן דמי שכירות מיום הפינוי ועד ליום ההשכרה בפועל.

ד.
הן פעלו למכירת דירתן שברעננה לא על מנת להבריח נכסים אלא על מנת לשלם לתובעים את חובם.

ה.
הנתבעת 1 מצאה מזור בהנחייתו של שלמה קדם אשר נפטר, והוא שגרם לה להגיע לפתחו של בית המשפט.

ו.
נותר חוב לאחר קיזוז הפיקדונות בסך 32,742 ₪.

3.
מעיון בסיכומי הצדדים כל צד בתורו מאשים את זולתו בכך שכפה עליו לחתום על חוזה השכירות. קשה לי לקבל עמדה של אנשים בוגרים שאיש אינו מצמיד אקדח לרקתם והם מעלים טענות מסוג זה בבית המשפט לאחר תקופה ולא ב"זמן אמת". מחומר הראיות עולה כי הנתבעת 1 ניהלה עסק של ספרות בחנות הסמוכה לבית המדובר. כן אני מסיק מן האמור בסעיף 20 (ז) לתצהירה של הנתבעת 1, אשר מספרת כי ניסתה להעביר את החשבונות בעיריה על שמה ולא הצליחה לעשות כן, תוצאה זו שגרמה לנזק כלכלי, שכן הוצאות אלה לא הוכחו לה כזיכוי במס הכנסה, כי הן התובעים והן הנתבעות מספרות לבית המשפט רק חלק מן האמת שכן הנתבעת ניהלה בחלק מן הבית את עסקה כספרית.

התובעים מבחינתם (והם אינם היחידים) רושמים בחוזה השכירות כי הבית מושכר למגורים בלבד,וזאת על מנת לזכות בהטבות שחוקי המס מעניקים למי שמשכיר את ביתו למגורים.חרף הניסוח בחוזה, ככל הנראה, התובעים העלימו עין מכך כל עוד שולמו להם דמי השכירות.


4.
(א)
ניסיתי להבין,למקרא כל האמור בתיק, על מה ולמה הצדדים, ובעיקר הנתבעות,
הגיעו לאן שהגיעו ואז יצא לו מרצע מן השק. בסיכומי הנתבעות העניין מנוסח בצורה מעורפלת,אך משעה שמעיינים היטב בנספחים ה- 1 עד ה- 3 לתצהיר התובעים,עולה כי בתחילת חדש מרץ 2008 לאחר שהנתבעות חדלו לשלם דמי שכירות, כנראה מחמת קשיים כלכליים, קבלו עצת אחיתופל מאחד בשם שלמה קדם שבינתיים נפטר.

(ב)
קדם פנה במכתב מיום 11.3.08 שסומן ה- 1 לתובע 2 והודיע לו כי הצהרת התובעים
כמשכירים לבעלות על הבית אינה נכונה ולכן המליץ לנתבעת 1 לבטל את חוזה השכירות.
מכתבו של קדם הינו המשך למכתבה של הנתבעת 1 בו היא מודיעה על ביטול ההסכם, שכן הבית אינו שלו ואין הוא בעל השליטה עליו. לפיכך אין היא רואה טעם לשלם לו כסף על נכס שאינו שלו.

5.
(א)
למקרא האמור במכתבים אלו ההגיון הסביר של מי שאינו משפטן, קל וחומר
משפטן, שהנתבעות תעזובנה את הבית לאלתר ולא יכפו עצמן על "הנכס" אם לא על התובעים.


תגובה זו הינה פועל יוצא מההנחה שבבסיס הדברים שהחוזה נחתם על ידי מי
שאינו רשאי היה לחתום עליו. אם אין חוזה ואין התקשרות בין הצדדים מה בדיוק מחפשות הנתבעות בנכס שלמעשה לשיטתן לא הושכר להן.
אולם, התנהלותן ברורה שכן דירתם שברעננה הושכרה עד לקיץ 2008 ואין להם לאן לשוב. כך ביקשו ליהנות מכל העולמות, גם לשבת בבית לא להן, וגם לא לשלם עבור ישיבה זו.

(ב)
הנתבעות טוענות להעדר תום לב בהתנהלות התובעים אולם האם הן מתנהלות בתום לב. עפ"י ההנחה המשפטית השגויה של הנתבעות היה עליהן, למצער, להפקיד את דמי השכירות בחשבון נפרד שממנו יוכלו התובעים להיפרע אך גם זאת הן לא עשו. היום מתברר לבית המשפט, את שהוברר לתובעים עובר לחתימת החוזה, כי חשבון הנתבעת 1 בבנק מוגבל וכי לנתבע 2 לא היה חשבון בנק פעיל.

(ג)
עיינתי בחוזה השכירות לפיו השכירה הנתבעת 1 את דירתן שברעננה לגב' לודמילה לוצקו ובו אין תניה המתירה לה כמשכירה לקצר את חוזה השכירות. הנתבעת 1
יכולה היתה להודיע לשוכרת לוצקו לפנות את הדירה בתום התקופה הראשונית כבר בראשית חודש מארץ 2008. לו כך נהגה הנתבעת 1 אפשר היה לדון אותה לכף זכות אך גם זאת לא עשתה.

6.
(א)
כתבתי בסעיף 5 כי הנחת הבסיס של הנתבעות שגויה שכן התובע או התובעים לא
הציגו מצג כלשהוא כאילו הם בעלים של זכות קניין כל שהיא (בעלות או חכירה). הם כתבו במפורש כי להם השליטה בבית, וכי הם רשאים להשכירו. מבנה זה של חוזה שכירות נכון ומקובל כאשר המשכיר אינו רשום עדיין בפנקסים המתנהלים על פי דין, והוא מבקש בכל זאת להיכנס לעסקה שכגון דא.


(ב)
לא זו אף זו, צפיתי כי הנתבעות יפעלו להוכיח את טענתן כי קיים מאן דהוא אחר

הזכאי להשכיר את הבית. ברי כי הוכחה שכזו לא הובאה, משום שאיננה קיימת.
הנתבעות אינן נותנות הסבר מינימאלי מדוע היה צורך בפעולה אגרסיבית של כל המערכת השיפוטית לדרגותיה בימ"ש זה, בימ"ש מחוזי, בית המשפט העליון ובסוף לשכת ההוצל"פ לאכיפה של דבר שהוא ברור ונעלה מכל ספק.


(ג)
כאן המקום לציין את התנהלותו הנכונה של ב"כ הנוכחי של הנתבעות שלא גרר את
התיק לבזבוז זמן שיפוטי והשחתת זמן אולם לשמוע ראיות כאשר המצב העובדתי ברור מראש.
העובדה שנחסך זמן שיפוטי וזמנם של הצדדים ופרקליטיהם תילקח בחשבון בעת שקילת גובה ההוצאות.

7.
מעיון בסיכומי הנתבעות עולה כי הן מוכנות לשלם את דמי השכירות שהיו ערב ביטול החוזה על ידן קרי : סך של 5,300 ₪ לכל חודש.
כך גם מודות הנתבעות כי יש לפסוק לטובת התובעים פיצוי מוסכם, אך לדעתן יש להעמידו על סך 51,675 ₪ שהוא מחצית מדמי השכירות החודשיים כפול 19.5 חודשי הפרה.


8.
(א)
ב"כ התובעים מודה כי הסכום שנקבע בחוזה השכירות הוא גבוה שכן הוא נוקב
בסכום שהוא פי 3 מסכום השכירות היומי. כל מי שעוסק במאטריה צריך להודות שאכן המדובר בסכום חריג כלפי מעלה.
אולם, טוענת ב"כ התובעים כי הסכום האמור לא ננקב סתם, אלא הוא מעיד על החשיבות הרבה שמייחסים ויחסו התובעים לפינוי המושכר במועד.

(ב)
ממשיכה וטוענת ב"כ התובעים כי דבר לא הוסתר מהנתבעים הם חתמו על חוזה
השכירות ויש לכבד את רצונם של הצדדים כפי שהדבר בא לידי ביטוי בחוזה החתום על ידי שני הצדדים.
ב"כ התובעת מפנה לפסיקה תומכת ודומה רע"א 2259/07 משה שריקי נ. מוריה 107 השקעות שותפות רשומה ת.ק – על 2007 (2) עמ' 5335 (להלן – "פס"ד שריקי"). שם ככאן הפיצוי המוסכם היה פי 3 מדמי השכירות החודשיים, ובכל זאת בית המשפט אישר את גובה הפיצוי נוכח העובדה שההפרה באי פינויו של מושכר התפרשה על פני תקופה ארוכה.
מעיון בתיק שריקי עולה כי שם היה מדובר באיחור של 4 חודשים בהשבת הנכס לבעליו החוקיים. כאן בענייננו המחדל התמשך על פני 19.5 חודשים כמעט פי 5 מהזמן.


9.
ב"כ הנתבעות בסיכומיו מפנה תשומת לבנו לעובדה כי ב

פסק דין
שריקי ב"כ השוכר, להבדיל ממנו, לא טען כי סכום הפיצוי המוסכם מופרז ו"נזכר" שם להעלות את הטענה רק בשלב הסיכומים. בעוד בענייננו, הטענה מועלית על ידי הנתבעות כבר מראשית ההליך.
מעיון בסעיף 46 לסיכומי הנתבעות הן מעלות לראשונה טענה עובדתית כפולה לפיה בבית מושא הדיון לא התגוררו שוכרים משך שנים וכי נוכח מגוריו של אבנר בקיבוץ לא נגרם לו למעשה כל נזק.

10.
(א)
במחלוקת שנפלה בין הצדדים ביחס לסכום הפיצוי המוסכם מקובלת עלי דעתה
של ב"כ התובעים בסיכומיה, כי המקרה דנן חריג במובן זה שהנתבעות "הפקיעו" אותו מחזקת בעליו הקנייני המקורי תקופה כה ארוכה וכן כי גרמו לגרירתו למוסדות שיפוטיים שונים תוך כדי שהן גורמות לתובעים הוצאות משפטיות, שכן עו"ד אינם פועלים לשם שמים גרידא.


(ב)
אני מודע לכך כי הפיצוי הנפסק כאן פיצוי לא מבוטל ולכן לטעמי יש לאזנו בכך כי
עם תשלום הפיצוי כאמור מסולקות כל התביעות הכספיות שבין הצדדים מכל מין וסוג, הן לגבי תקופת ההפרה שבה החזיקו הנתבעות והן לגבי התקופה שבאה לאחר מכן, לרבות הצורך לבצע תיקונים בדירה ולרבות טענות באשר לאובדן ההכנסות מהדירה מיום פנויה בפועל ועד להשכרתה החוזרת. כן אני כולל בסכום הפיצוי עד ליום מתן פסק הדין את הפרשי ההצמדה בסך 8,954 ₪ וריבית בסך 37,605 ₪.

11.
אשר על כן אני קובע כי נכון ליום מתן פסק הדין על הנתבעות יחד ולחוד לשלם לתובעים סך של 299,450 ₪ . מסכום זה יש לנכות ולהפחית סכומים שקוזזו ו/או הופקדו בסך
123,262₪.קרי על הנתבעות לשלם לתובעים נכון ליום מתן

פסק דין
זה, סך של 176,188 ₪. לסכום זה יתלוו ריבית והפרשי הצמדה כחוק מהיום ועד ליום התשלום בפועל.

12.
בטרם אסיים אבקש לומר כי עיינתי בחוזה השכירות ובתנאיו שכונו דרקוניים על ידי הנתבעות. בכל הכבוד הראוי, לא מצאתי חריגה מתנאים המקובלים בחוזי שכירות מעין זה, פרט לכך שהנתבעות צודקות באשר להחלה גורפת של המונח הפרה יסודית.


האמור הינו חלק מתפיסתי את המסגרת הכוללת של פסיקת הפיצוי ולא הסכמתי להעניקו לרכיבים לא מבוטלים של טענות התובעים.


לטעמי, האמור כאן מבטא איזון ראוי וסביר בין החובה להגן על קניינו של משכיר ובין החובה להגן על שוכר כך שלא יחויב בתשלומים העולים על הסביר והמידתי.

13.
במחלוקת שנפלה בין הצדדים באשר לצו העיקול ונוכח האמור בפסק הדין ותוצאתו הסופית, אני מורה כי העיקול הזמני הרשום כיום לחובת דירת הנתבעות ברעננה קרי: גוש 6580 חלקה 613/8 הופך בזאת לעיקול קבוע עד סילוק מלוא כל הסכומים לפי

פסק דין
זה.


ג. לסיכום -

1.
העולה מן המקובץ כי דין התביעה להתקבל בחלקה ולהידחות בחלקה, הכל כמפורט לעיל.

2.
כפועל יוצא מהתוצאה אליה הגעתי ובהתחשב בכך שהנתבעות הסכימו להסדר הדיוני אני מחייבן יחד ולחוד לשלם לתובעים הוצאות ושכ"ט עו"ד (כולל) בסך של 20,000 ₪. לסכום יתלוו ריבית והפרשי הצמדה מהיום ועד ליום התשלום בפועל אם הוא לא ישולם עד ליום 31.1.12.






ניתן היום,
ט"ז
טבת תשע"ב, 11 ינואר 2012, בהעדר הצדדים.














א בית משפט שלום 21465-05/10 אבנר כהן, ליאור משה כהן, דרור כהן נ' חפציבה ים קאסר, אורטל פרח קאסר (פורסם ב-ֽ 11/01/2012)