פסקי דין על נציגות הבית המשותף רחוב אריה בן אליעזר 56 רמת גן | פסקי דין על שגב (מניר) מאשה

374/11 תיק     27/10/2011




תיק 374/11 נציגות הבית המשותף רחוב אריה בן אליעזר 56 רמת גן נ' שגב (מניר) מאשה




התובעת: נציגות הבית המשותף רחוב אריה בן אליעזר 56 רמת גן

באמצעות חבר הנציגות איתן נקש

מרחוב אריה בן אליעזר 56 רמת גן

נ ג ד -

הנתבעת: שגב (מניר) מאשה
ת.ז. 5025179
מרחוב המפלס 10 כפר סבא




פסק דין
מבוא

התובעת הינה נציגות הבית המשותף אשר ברחוב אריה בן אליעזר 56 רמת גן הבנוי על חלקה 376 כגוש 6181 (להלן: "הבית").
הנתבעת הינה בעלים של יחידה בבית (תת חלקה 21).

הבית נרשם כבית משותף בפנקס הבתים המשותפים ועל ניהולו חל תקנון מוסכם.

על פי כתב התביעה, הנתבעת לא שילמה את מלוא חלקה בהוצאות שהוציאה הנציגות להחזקת הרכוש המשותף. לנתבעת חוב בגין מיסי נציגות שוטפים לתקופה שמחודש 12/09 ועד 01/11 בסך של 2,722 ₪. קרן החוב הנתבעת, כולל הפרשי הצמדה וריבית נכון למועד הגשת התביעה, מסתכמת בסך של 2,875 ₪.

הנתבעת לא הגישה כתב הגנה מטעמה אולם התייצבה לדיון שנקבע ליום 27.10.11.

בדיון טענה הנתבעת כי לדירתה חדרה רטיבות שמקורה ברכוש המשותף. משכך, הדיירת מטעמה לא שילמה את מיסי הנציגות בתקופה הנתבעת, עד לאחר הסדרת ליקויי הרטיבות. בכל התקופה שלפני בעיית הרטיבות ואחריה הוסדרו כל התשלומים במלואם. לנתבעת לא היה כל הסבר מדוע לא הוגש כתב הגנה מטעמה.

חבר הנציגות טען בתגובה כי מקור הרטיבות היה בדירת שכן ולא מצנרת משותפת. אומנם לקח זמן לאתר את מקור הליקוי, אולם, בסופו של יום זה אותר והבעיה תוקנה. התובענה הוגשה לאחר התראות שנשלחו לנתבעת מאת האגודה לתרבות הדיור אך היא סירבה לשלם את חובותיה. עוד טענה התובעת כי קיים חוב נוסף, לאחר הגשת התביעה, בגין החודשים 09/11-08.

בנוגע לחוב הנוסף טוענת הנתבעת כי חוב זה לא נתבע בהליך דנן ובדעתה לשלמו ללא כל קשר להליך זה.
דיון

עילת התביעה מעוגנת בסעיף 58 לחוק המקרקעין, תשכ"ט – 1969 (להלן: "חוק המקרקעין") שעל פיו חובה על כל בעל דירה להשתתף בהוצאות להחזקתו התקינה של הרכוש המשותף ולהבטחת השירותים המחויבים בבית.

למעשה, הנתבעת איננה מכחישה את החוב הנתבע – לא את תקופת החיוב ולא את גובה החיוב החודשי.

כל טענתה של הנתבעת היא כי הסכומים לא שולמו בשל הרטיבות שחדרה לדירתה, לטענתה, מן הרכוש המשותף.

לבד מהעובדה כי לא עלה בידי הנתבעת להוכיח כי הרטיבות מקורה ברכוש המשותף של הבית, ולמעשה הוכח ההפך בעדותו של מר נקש, שהיה חבר נציגות במועדים הרלבנטיים לאירוע הרטיבות (עמוד 1 שורות 29-25), הרי שאף אם היה מוכח כי הנזילה נגרמה מצנרת משותפת, ואף אם הנציגות חדלה מלבצע את עבודות התיקון הנדרשות, עדין אין בכך להוות הצדק להימנעותה של הנתבעת מתשלום מיסי הנציגות החלים עליה.

הנתבעת יכולה היתה לנקוט בהליכים לחיוב הנציגות לתיקון הנזילה במועד התרחשותה. היא אף יכולה לתבוע את הנציגות באם נגרמו נזקים לדירתה, בתנאי שתוכיח את תביעתה בראיות כדבעי. אולם, בינתיים, אין הנתבעת יכולה להחזיק כ"בני ערובה" את יתר בעלי הדירות בבית המשלמים את תשלומיהם המלאים לנציגות ולא לשלם את החיובים החלים עליה על פי דין (ר' רע"א 294/87 ד"ר ג. שלום נ. נציגות הבית המשותף רחוב בן יהודה 2 ירושלים (פורסם בנבו), ע"א (ת"א) 204/79 וייזר ואח' נ' נציגות הבית המשותף, פ"מ התשמ"ד א' 498 וכן בע"א (ת"א) 3454/04 אור הילה נכסים והשקעות בע"מ נגד בית ש.א.פ אמד חב' לניהול בע"מ ואח' (טרם פורסם)).

ויודגש, אף אם נגרמו לנתבעת נזקים, ממילא, לא ניתן לקזז נזקים אלו מחובות מיסי הנציגות הנתבעים.

טענת הקיזוז הינה טענה שמקורה בהוראות הדין המהותי. אין בסדרי הדין לסייע לנתבעת ככל שהדין המהותי אינו מעניק לה זכות קיזוז (י. זוסמן סדרי הדין האזרחי (מהדורה שביעית) עמ' 326 וכן ע"א 2390/92 גרינשפון נ' שכטר פ"ד מ"ט (1) 843).

חוק המקרקעין הינו הדין המהותי החל על התביעה והוא אינו מתיר קיזוז ביחס להליכים דנן. במסגרת חוק המקרקעין התיר המחוקק קיזוז באופן מפורש במקרים מסוימים, למשל, בסעיפים 26 ו- 36 בפרק ה' לחוק, העוסקים ביחסי שיתוף. סעיף 56 לחוק המקרקעין קובע במפורש כי כל הוראות פרק ה' לחוק לא יחולו על הרכוש המשותף בבית משותף.

גם הוראות תקנון הבית אינן מקימות זכות קיזוז.

יוצא, אם כן, כי הדין המהותי והוראות תקנון הבית המשותף אינן מאפשרות העלאת טענת קיזוז כנגד תביעה שעילתה בסעיף 58 לחוק המקרקעין.

לאור האמור לעיל, הרי שלמעשה אין בידי הנתבעת כל טענת הגנה מפני התובענה דנן ועליה לשלם לתובעת את מלוא החוב הנתבעת, שאינו מוכחש, בגין התשלומים השוטפים לנציגות.

בדיון בפני
טען חבר הנציגות כי ישנו חוב נוסף לחודשים 09/11-08 וביקש לחייב את הנתבעת בתשלום גם בגין חוב זה.

אין בידי להיעתר לבקשת התובעת בהקשר זה.

צודקת הנתבעת בטענתה כי כל שנמצא בהליך שבפני
הוא אשר נתבע במסגרת כתב התביעה, קרי, החוב לתקופה שמחודש 12/09 ועד 01/11. כל חוב מאוחר למועד הגשת התביעה לא נכלל בתביעה וממילא לא ניתן ליתן בגינו סעד.

ויודגש, מטיעוני הצדדים עולה כי אין מחלוקת בדבר חובתה של הנתבעת לשלם את מיסי הנציגות לחודשים 09/11-08. הנתבעת אף מאשרת כי היא דיברה עם חבר הנציגות הקודם ואמרה שהיא רוצה לשלם את החוב הזה בשבועות הקרובים (עמוד 2 שורות 9 ו- 11). לפיכך, תטיב הנתבעת לעשות ולהסדיר את תשלום החוב בגין החודשים האמורים בהקדם ותחסוך את הצורך בנקיטת הליכים נוספים על ידי הנציגות על כל העלויות הכרוכות בכך.

סיכום

לאור האמור לעיל אני מקבל את התביעה ומחייב את הנתבעת לשלם לתובעת את סכום התביעה בסך של 2,875 ₪ (בגין חובות מיסי נציגות עד לחודש 01/11 כולל) וכן את הסך של 356 ₪ בגין החזר אגרת תביעה כאשר סכומים אלה יישארו הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום הגשת התביעה 24.07.11, ועד למעוד התשלום בפועל.

כמו כן אני מחייב את הנתבעת לשלם לחבר הנציגות שהתייצב לדיון – איתן נקש
, דמי בטלה בסך של 250 ₪ בצורף הפרשי הצמדה וריבית כחוק ממועד מתן פסק הדין עד למועד התשלום בפועל.

המזכירות תשלח לכל אחד מהצדדים העתק פסק הדין בדואר רשום עם אישור מסירה.

ניתן בלשכתי היום כ"ט תשרי תשע"ב, 27 אוקטובר 2011, בהעדר הצדדים.
אורן סילברמן

מפקח על רישום מקרקעין
תל אביב
1
מדינת ישראל
משרד המשפטים

לשכת המפקח על רישום מקרקעין מס' תיק 374/11
בתל אביב

1









תיק המפקח על רישום המקרקעין 374/11 נציגות הבית המשותף רחוב אריה בן אליעזר 56 רמת גן נ' שגב (מניר) מאשה (פורסם ב-ֽ 27/10/2011)